ET

1019. — Quelque profond que soit notre respect pour le savant auteur dont nous rappelons l'opinion, quelque considérable que soit son autorité, nous devons le dire, les motifs sur lesquels il fonde sa doctrine ne nous ont pas convaincus, sa doctrine elle-même nous a paru méconnaître l'esprit et la lettre de l'art. 1721.

Nous repoussons le recours au droit romain par un double motif : d'abord parce que la décision d'Ulpien ne nous paraît pas aussi décisive que le soutient M. Troplong; ensuite, parce qu'en la supposant telle, elle devrait rester aujourd'hui sans autorité, le Code civil ayant adopté une doctrine contraire. .

Nous nous bornerons, sur le premier point, à faire remarquer qu'Ulpien refuse d'une part les dommages-intérêts, et de l'autre le droit d'exiger les loyers : Aliter atque ei saltumpascuum locati, în qoo h^rlm mala nascebatur. Rie enim si pecora, vel demortua sunt, vel etia.m détériora facta, quod interest prestabitur si sci$ti« si igiiorasti pensionem non petes.

Ainsi, pas de doute, le preneur ne pourra exiger des dommages -intérêts, ni le bailleur exiger le prix de la location. Cela exclut nécessairement la faculté pour le premier d'exiger le remboursement de la perte qu'il a essuyée ?

On pourrait admettre le contraire. En droit romain, les dommages-intérêts s'entendaient d'un double élément : la perte éprouvée, le gain dont on était privé

damnum emergens, lucrum cessons. Proscrire l'ensemble, ce n'est pas exclure nécessairement le droit d'exiger séparément l'un de ces deux éléments. Conséquemment être placé dans l'impossibilité d'exiger des dommagesintérêts, n'entraîne pas l'interdiction de poursuivre la réparation de la perte.

Nous le croyons avec d'autant plus de fondements que, pour décider le contraire, il faut admettre que le preneur a fait faute, et c'est ce que lui reproche M. Troplong. Le preneur, dit-il, a à s'imputer d'avoir ignoré la nature de la chose qu'il loue. Mais un pareil reproche peut-il être fondé lorsqu'il s'agit d'un vice tellement caché, que ce n'est que par la jouissance elle-même qu'il doit se déceler ; que le propriétaire a pu ignorer, lui qui possède la chose depuis longues années peut-être ! lui qui doit aussi connaître la chose dont il dispose, car si le preneur doit savoir qu'elle est la chose qu'il reçoit, il est juste que le bailleur sache qu'elle est la chose qu'il donne; si l'erreur est concevable chez l'un, elle est concevable chez l'autre, il faut donc les placer l'un et l'autre dans la position qu'ils avaient avant le bail, et dès lors obliger le propriétaire à indemniser de la perte, tout en imposant au locataire la privation du bénéfice qu'il eût pu réaliser.

Quoi qu'il en soit, en droit romain, de la jeunesse de cette doctrine, tout doute disparaîtsous l'empire du Code, en présence de l'art. 1721 : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. » Voilà le principe nettement et formellement posé. Remarquons tout de suite combien il s'éloigne de celui formulé par Ulpien : Si ignorasti, pensionem non petes. Userait singulier qu'à travers une op-

position si tranchée dans les textes, les deux législations dussent arriver au même résultat.

Donc le bailleur doit garantie, même lorsqu'il a ignoré les vices ou défauts de la chose ; quels seront les effets de cette garantie ? L'art. 1721 nous l'enseigne immédiatement : s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Or cette disposition n'est évidemment édictée que dans l'hypothèse de l'ignorance du bailleur, car, s'il avait connu le vice, ce n'est pas l'indemnité de la perte qu'il devrait. La dissimulation dont il aurait usé, constituant un dol, l'obligerait à des dommages-intérêts, c'est-à-dire à supporter la perte dans les proportions de l'art. 1151 et à tenir compte, sur les mêmes bases, du gain dont le preneur aurait été privé.

M. Troplong reconnaît lui-même l'évidence du sens littéral de l'art. 1721, mais il soutient que l'aperçu qui en dérive est trompeur. Pourquoi ? Parce qu'il existe une grande affinité de principes entre le louage et la vente. Or, pour celle-ci, l'art. 1646 borne l'obligation du vendeur au remboursement du prix et des frais de la vente. Pourquoi en serait-il autrement pour le louage, alors que le droit romain est précis à cet égard?

Nous sommes loin de méconnaître l'affinité réelle existant entre le louage et la vente. Mais toute la conclusion que lous en tirons, c'est que, dans le silence du Code, c'est par les principes applicables à la vente qu'on doit résoudre les difficultés offertes par le louage. Dès lors, c'est à l'art. 1646 que nous demanderions les devoirs à remplir par le bailleur ignorant les vices de la chose, si la législation spéciale au louage ne s'était pas formellement expliquée. Or l'art. 1721 fournit à notre avis cette expli-

cation, et il la donne autre que celle de l'art. 1646. Dès lors on ne peut, sous prétexte d'affinité, se soustraire à un texte clair, précis et positif.

Pourquoi la Joi a-t-elle voulu pour le louage le contraire de ce qu'elle a prescrit pour la vente? Nous n'avons pas à scruter la pensée du législateur, il suffit que sa volonté soit expressément énoncée, pour que tout s'empresse de courber la tête. Qu'on tente de la faire corriger, si on la croit mauvaise, c'est un droit dont l'exercice n'a rien que de très-légitime ; quand à nous, nous l'avons déjà dit, la prescription de l'art. 1721 nous paraît dictée par les plus saines notions d'une exacte justice. Nous croyons d'ailleurs que l'obligation du vendeur, de s'assurer de la qualité et de la nature de ce qu'il achète, est beaucoup plus grave que celle du locataire à l'endroit de la chose qu'il loue; que, d'autre part, le locateur est, bien plus que le vendeur, tenu de connaître la chose qui fait la matière de la location ou de la vente, c'est ce que Zacharise exprime en ces termes : La raison en est que celui qui loue une chose pour un usage convenu doit savoir si elle y est propre et garantir non seulement cet usage, mais encore les conséquences qui peuvent en résulter i.

Ainsi le bailleur doit garantie des vices ou défauts cachés, quand même il les eût ignorés; cette garantie a pour effet non pas de le soumettre à des dommages-intérêts, mais de l'obliger à indemniser le preneur de la perte que les vices cachés ont entraîné. L'art. 1646 est sans application au louage, l'art. 1721 ayant édicté pour celui-ci une règle spéciale.

C'est ce que la Cour de cassation a formellement dé-

1 Tom. m, pag. 8.

cidé le 30 mai 1837 *. C'est ce qu'enseignent plusieurs auteurs recommandables 2.

1020. — Le bail eonfère au preneur le droit de jouir de la chose louée pendant la durée du terme convenu, il en retire par conséquent tous les fruits, tant naturels qu'industriels ou civils. Il est à l'instar du propriétaire lui-même, il peut donc faire, à raison de cette jouissance, tout ce qu'il trouve utile ou convenable à ses intérêts.

Toutefois, cette faculté ne s'applique qu'à l'usage commun, qu'à la jouissance accoutumée des produits ordinaires de la chose 3. Tout ce qui sort de cette catégorie, tout ce qui ne peut être recueilli sans porter atteinte à la substance de la chose demeure personnel au propriétaire, qui seul a le droit d'en disposer. Ainsi les mines et carrières existant sur la propriété, ouvertes ou non au moment du bail, ne pourraient être exploitées par le preneur que si la convention lui en conférait expressément la faculté.

2 Zachariae, loco citato; — Delvincourt, t. ni, pag. 191, notes.

* N. B. MM. Aubry et Rau enseignent que les vices ou défauts qui sont de nature à empêcher l'usage de la chose louée et dont le bailleur répond, alors même qu'il ne les aurait pas connus, autorisent le preneur à demander une diminution de pris, ou suivant les cas, la résiliation du contrat; que si de pareils défauts, existants déjà lors de la passation du bail,, avaient occasionné au preneur, indépendamment de la diminution de jouissance, quelque perte matérielle, il aurait droit, en outre, à des dommages-intérêts, que ces défauts aient ou non été connus du bailleur. L'opinion contraire, professée par Duranton, xvn, 63, Duvergier, i, 341, Troplong, n, 194, semble être repoussée par le texte même de l'art. 1721. Voy. Aubry et Rau, iv, § 366, texte et note 16, p. 477.

* 3 Le preneur a le droit d'user et de jouir de la chose donnée à bail, selon la destination pour laquelle elle a été louée.

L'exploitation, en l'absence d'une clause d'autorisation, serait un abus et une fraude que le propriétaire aurait le droit d'interdire pour l'avenir, avec dommages-intérêts pour le passé.

1 021 . — Le droit de louer est un des attributs de la jouissance. Il passe conséquemment au preneur pouvant toujours sous-louer, à moins que le contrat le lui interdise.

Ce principe, consacré par l'art. 1717 du Code civil, a été méconnu par un arrêt de la Cour de Paris, du 28 juillet 1825, jugeant : que la concession du droit d'exploiter une mine de plâtre ne peut, dans le silence du contrat sur le droit de sous-louer, être valablement transmise à un tiers par le concessionnaire f . Les motifs de cet arrêt se fondent sur les lois spéciales aux carrières et mines, sur la responsabilité qu'elles font peser sur le propriétaire. De là on conclut que celui-ci, en concédant la faculté d'exploiter, ne l'a fait qu'en considération de la capacité et de l'aptitude du preneur ; qu'en conséquence le bail est personnel et que la cession qui en est faite, constituant l'abandon de l'exploitation, il y a lieu de résilier le contrat.

Cette doctrine ne tend à rien moins qu'à créer une distinction que la loi proscrit. Toute jouissance est dans le cas d'être cédée, surtout lorsqu'elle est purement industrielle, car, dans cette hypothèse, le preneur a pu ne vouloir faire qu'une spéculation en sous-louant plus cher qu'il n'a lui-même loué. D'ailleurs, l'art. 1717 est général et absolu, c'est donc le violer que de lui refuser ce ea-

1 Dalloz, 25, n, 218.

ractère. L'objection que le bailleur n'a eu en vue que la capacité et l'aptitude du preneur, est détruite par le contrat lui-même, car, si telle avait été la cause déterminante du bail, on en trouverait la preuve dans l'interdiction de sous-louer que la loi permet de stipuler. Le silence des parties sur ce point exclut toute idée de personnalité dans le bail.

Qu'importe, d'ailleurs, la responsabilité que les lois spéciales font peser sur le propriétaire des mines ou carrières. En aliénant l'exploitation en faveur d'un tiers, ce propriétaire a assumé la responsabilité des actes de celuici, mais il a contre lui un recours qui lui a paru suffisant. Ce recours n'est nullement affaibli par la sous-location, puisque le preneur primitif reste garant envers le bailleur des faits de celui qu'il s'est substitué. Dès lors il n'y a rien de changé par la sous-location, il n'y a qu'une garantie de plus pour le propriétaire. On ne saurait dès lors punir le preneur qui a usé d'une faculté légale et résilier un bail qui n'a pas cessé d'exister tel qu'il a été consenti.

Que si le mode de jouissance adopté par le sous-preneur est abusif et nuisible pour le propriétaire, celui-ci a le droit soit de faire cesser les abus, soit de poursuivre la résiliation. Vainement le preneur primitif prétendraitil que les actes dont on se plaint ne sont pas de son fait ; on lui répondrait victorieusement qu'il est censé avoir fait lui-même ce que son représentant a accompli, qu'il doit, dès lors, être condamné, sauf son recours contre le sous-locataire.

Ainsi, en principe, la faculté de sous-louer est inhérente au contrat du louage. Mais la loi permet d'y déroger. L'absence d'une clause formelle dans l'acte de bail,

laisse dans tous les cas au preneur le droit d'user de cette faculté *.

1 022. — Mais si le bail a prohibé cette faculté, le preneur ne pourra, sous aucun prétexte, se soustraire à la prohibition; il sera tenu d'exploiter lui-même la chose louée ; la sous-location qu'il en ferait serait considérée comme un abandon illégal et frauduleux de la jouissance, et entamerait dès lors la résiliation du bail avec dommages-intérêts 2.

1023. — Le sous-locataire, évincé par l'effet de la résiliation, pourrait-il exiger des dommages -intérêts de la part de son bailleur? A cet égard une distinction nous paraît indispensable : ou le locataire a été trompé, ou il a été imprudent. Dans le premier cas, il lui est dû des dommages-intérêts, qui lui seraient refusés dans le second.

Le sous-locataire a été trompé, lorsque l'existence du bail primitif lui a été dissimulée. Nous n'entendons pas par là qu'il faille que le sous-locateur se soit faussement attribué la qualité de propriétaire, il suffirait que tout en prenant la qualité de locataire, il eût placé la partie avec laquelle il traite dans l'impossibilité de vérifier la sincérité du droit qu'il exerce, c'est ce qui se réaliserait s'il avait caché l'existence d'un bail écrit, prétendant qu'il était le locataire verbal. On comprend dans ce cas qu'au-

* « Voy. Toutefois art. 1763 et 1764 C. civ.

* 2 La clause qui interdit la faculté de céder le bail ou de sous-louer est toujours de rigueur, art. 1717. 3e alin. — Voy. sur ce point Merlin, Rép. v° Sous-location, n° 2; Duvergier, i, 364. Civ. cass. 12 févr. 1812; 12 mai 1817.

cun reproche fondé ne pourrait être adressé au sous-locataire, un bail verbal est exclusif de toute clause prohibitive d'une sous-location.

Si la sous-location a été faite par écrit, la dissimulation dont nous parlons sera de nature à être prouvée par l'acte même. Il est vrai que la qualité de locataire verbal peut avoir été prise pour éviter des droits éventuels d'enregistrement, mais le sous-locateur a le plus grand intérêt à se soustraire aux conséquences de cette dénomination. Il doit donc rapporter la preuve écrite que le' souslocataire n'a rien ignoré. Cette preuve résulterait de la remise de la convention primitive constatée par un récépissé signé du sous-locataire, ou de tout autre document écrit, émané de celui-ci.

Si la sous-location a été verbalement consentie, celui qui l'a acceptée pourra toujours alléguer et prouver qu'on lui a caché l'existence d'un bail écrit. Cette preuve pourra être fournie oralement, puisqu'il s'agit d'une dissimulation frauduleuse.

Le sous-locataire, qui a connu ou pu connaître la position réelle de son locateur, n'a droit à aucune allocation en cas d'éviction. Dans le premier cas, ou il s'est rendu complice de la fraude consommée par celui-ci, ou il a pris sur lui de courir les chances résultant de la prohibition de sous-louer; dans le second, il n'a pas fait ce qu'il devait faire. Dans l'une comme dans l'autre hvpothèse, il serait non-recevable à se plaindre d'une dépossession pouvant être facilement prévue au moment où il a traité. Il en est de même si, sans avoir formellement connaissance de la prohibition de sous-louer, il a pu facilement la connaître, comme si le sous-bail mentionnait que le bailleur tenait les lieux en vertu d'un bail écrit.

Cette énonciation impose au sous-locataire le devoir de se faire représenter le bail pour en connaître les conditions. S'il manque à ce devoir, il se rend coupable de négligence et accepte imprudemment un fait dont il lui a été donné de soupçonner au moins la sincérité.

Imprudence ou négligence, la sous-location reste à ses périls et risques. A toutes ses réclamations on répondrait qu'il devait s'assurer de la condition de celui avec qui il contractait; qu'en ne le faisant pas, il a commis une faute dont il doit subir les conséquences, quelles qu'elles soient.

La prohibition de sous-louer est absolue et de rigeur, sa violation entraîne et doit faire prononcer la résiliation du bail. Il est évident dès lors que la convention a voulu conférer au preneur une jouissance purement personnelle. La sous-location faisant cesser cette jouissance, étant la violation la plus formelle des accords convenus, il y a lieu de les rétracter.

Il ne dépend donc plus du locataire d'empêcher cette résiliation, même en offrant d'indemniser, par des dommages-intérêts, du préjudice que la sous-location peut occasionner. Si l'on admettait une pareille offre, on violerait l'art. 1717, on donnerait à une seule partie le droit de faire au contrat des modifications ne pouvant se réaliser que par l'effet d'un consentement mutuel l.

1024. — Cependant la nécessité de l'habitation, lorsqu'il s'agit d'une maison ou d'une ferme, n'est pas tellement personnelle, que le preneur ne puisse pas se faire représenter par des personnes de confiance et à ses gages.

1 Cass., 26 janvier 1812.

On possède par son préposé comme par soi-même, et consentir à la prohibition de sous-louer, n'est pas aliéner la faculté de se choisir un représentant *. Mais, comme la fraude est ici fort voisine du droit, le bailleur a toujours le droit de prouver que la qualité conférée au tiers n'est qu'une ruse à l'effet d'éluder la prohibition 2.

1025. — La clause prohibitive de sous -location n'est pas violée lorsque cette sous-location n'est que l'accessoire d'une obligation légitimement contractée par le preneur. Ainsi, la vente d'un fonds de commerce est bien souvent inséparable de la cession du bail des lieux dans lesquels ce commerce est exploité. Dans cette hypothèse, la cession est forcée, car, sans elle, la vente du fonds ne se réaliserait pas. Vouloir l'empêcher serait placer le commerçant dans l'impossibilité de cesser des affaires qui peuvent être fort onéreuses pour lui et le condamner à continuer une profession que ses convenances, son intérêt et sa position lui font un devoir d'abandonner.

Induire de l'acceptation de la prohibition de sous-louer la renonciation à la faculté de vendre, c'est donner à la clause du bail une extension que ne comportent ni la raison, ni la justice. Pourra-t-on jamais supposer, en effet, que dans l'unique but de se soustraire à cette prohibition, le locataire ira vendre son fonds, abandonner son

1 Bordeaux, 11 juin 1826.

*2 Malgré l'existence de la clause qui interdit la faculté de céder le bail ou de sous-louer, le locataire d'une maison peut cependant la faire occuper par des domestiques, ou par des personnes de confiance (Duvergier, i, 366; Laurent, xxv, 221. — Peut-il en concéder temporairement la jouissance gratuite à un ami? Oui, selon Troplong I, 136; non, selon Duvergier, i, 367. — Cette dernière opinion nous paraît bien rigoureuse.

industrie et renoncer ainsi aux occupations de toute sa vie. Concluons donc que la vente d'un fonds de commerce peut autoriser, malgré le bail, la cession de la location sans laquelle la vente serait ou impossible ou extrêmement onéreuse.

1026. — Telle n'est pas cependant .l'opinion de M. Duvergier. Rien, dit ce jurisconsulte, ne doit faire fléchir le principe de l'art. 1717, la faculté de céder le bail n'est pas intimement liée à celle de vendre le fonds. Le fûtelle, on n'en devrait pas moins obéir à la défense expresse de .céder le bail, fallût-il en induire la prohibition de vendre le fonds *.

4027. — Quelque rigoureuse que soit la prohibition de l'art. 1717, elle ne nous paraît pas autoriser une pareille conséquence. Dans l'esprit du législateur, cette disposition n'a de portée que pour les cas ordinaires et qui se réalisent le plus souvent. Tant que le preneur restera ce qu'il était au moment du bail, et qu'il s'agira de lui substituer un tiers, ce qui lui permettrait d'aller faire ailleurs ce qu'il faisait dans les lieux loués, le bailleur sera fondé à s'opposer à la substitution, alors même qu'elle lui serait avantageuse. L'art. 1717 n'admet plus qu'on exige un intérêt de la part du bailleur, il suffit que la prohibition ait été consentie pour qu'il puisse en réclamer le bénéfice et profiter de ses conséquences.

Conclure de là que le preneur s'est interdit la faculté de vendre son fonds de commerce, qu'il s'est privé de la faculté de sous-louer même dans l'éventualité de cette

1 Du louage, tom. 1. n° 365,

ET DE LA Fil AUDE 87

vente, c'est supposer que les parties ont eu en vue un événement fort éloigné de leur pensée actuelle et qui n'a dû frapper ni Tune ni l'autre; et, clans tous les cas, si le bailleur y a songé, il eût dû s'en expliquer formellement. Son silence à l'acte prouverait qu'il n'a pas voulu, dans ses prévisions, aller au delà de celles pour lesquelles l'art. 1717 a été exclusivement édicté. C'est dans ce sens que s'est prononcée la Cour de Paris *.

1028. — La jouissance conférée au locataire diffère de celle du propriétaire, pouvant non seulement user, mais encore abuser de sa chose. Elle doit, dès lors, se restreindre dans les limites raisonnables et justes. C'est ce que la loi a exigé, en exprimant que l'administration du locataire devait être celle d'un bon. père de famille.

Cette obligation entraîne, comme conséquence d'abord, de maintenir les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de leur délivrance.

Ce n'est pas que le preneur ne puisse jouir autrement que le propriétaire et opérer dans ces sens des changements à la localité. L'obligation de rendre, à la sortie, les lieux dans l'état qu'ils étaient à l'entrée, rend l'exercice de cette faculté sans inconvénients pour le bailleur. Il ne pourrait donc réclamer, à moins d'excès devant occasionner un préjudice permanent et durable.

1029. — Mais la faculté de modifier les lieux ne va pas jusqu'à permettre d'en changer la destination 2.

1 16 février 1822.

* 2 A cet égard, un large pouvoir d'appréciation est laissé aux tribunaux, qui, pour reconnaître l'intention des parties sur la destination,

Toute substitution dans ce sens, accomplie sans l'aveu et l'autorisation du bailleur, est une fraude donnant ouverture à l'action en résiliation, alors surtout que la destination nouvelle est dans le cas de déprécier les lieux, soit sous le rapport matériel, soit sous le rapport moral.

Ainsi on ne peut, dans une maison bourgeoise, établir un café ou cercle, moins encore un cabaret ou un lieu de prostitution ; convertir la maison en auberge ou l'auberge en maison, introduire mie maison de jeux, appeler enfin une profession bruyante ou incommode dans les lieux destinés à un débit de marchandises.

1030. — Le locataire d'un établissement industriel quelconque est de plus obligé de l'exploiter activement jusqu'à la fin du bail. L'interruption occasionnée, soit par la cessation de commerce, soit par le transfert de ce commerce dans une autre localité, donnerait lieu à la résiliation du bail et à des dommages-intérêts. L'allocation serait beaucoup plus sévèrement calculée dans le second cas que dans le premier. En effet, la cessation du commerce peut tenir à des circonstances n'entachant en rien la bonne foi du preneur. Le second, au contraire, sera le plus souvent une spéculation sur la clientèle qu'on voudra contraindre de venir dans le nouvel établissement, la fermeture du premier les mettant dans l'impossibilité de continuer à s'y faire servir. On ne doit donc pas hésiter à réparer largement le préjudice qui en sera résulté pour le proprétaire des lieux abandonnés.

1031. — Faut-il, pour que la plainte en changement

s'attacheront surtout à la profession du preneur et à l'usage antérieur de la chose louée. Pothier, Louage, n° 189; Duvergier, i, 396.

soit recevable, que la destination des lieux ait été spécialement indiquée dans l'acte de bail ? Nous ne le pensons pas. Le mode de jouissance précédemment employé détermine ordinairement la destination ultérieure. C'est donc par les antécédents que doit se résoudre la difficulté. C'est aussi par la nature et la situation des lieux, car dans beaucoup de circonstances elles aideront puissamment à fixer la destination qu'on prétendra avoir été changée.

1032. — La profession du locataire peut fournir un moyen puissant d'appréciation. Celui qui a pris dans l'acte la profession de négociant, qui a toujours exercé son commerce dans le lieu de son habitation, sera facilement présumé n'avoir loué que pour continuer son industrie. Le bailleur ne pourrait donc plus tard s'opposer aux changements à faire aux lieux loués pour les mettre en état de servir à leur nouvelle destination. Son silence dans l'acte de bail, en présence de la double circonstance que nous venons d'établir, ferait admettre qu'il a consenti à ces changements.

Mais il en serait autrement si l'industriel avait toujours exploité son commerce dans un lieu autre que celui qu'il habitait; peu importerait, dans cette hypothèse, que le preneur eût pris dans l'acte la qualité que son industrie lui donne. D'une part, la certitude qu'il exploitait son commerce séparément de son habitation; de l'autre, la destination antérieure des lieux, constamment affectés à l'habitation, ferait considérer comme un changement frauduleux l'introduction dans ces lieux de l'exercice de sa profession.

1033. — La dissimulation par le preneur de sa véritable qualité ferait résilier le bail, lorsqu'il est certain que la connaisance de cette qualité aurait empêché le propriétaire de le consentir. Ainsi il a été jugé que le preneur qui s'annonce comme négociant fait une déclaration mensongère devant entraîner l'annulation du [bail, s'il dissimule qu'il est cabaretier et logeur J.

1034. — Le développement qu'un fait même imprévu imprime à l'exploitation d'une carrière, constitue-t-il un changement de destination devant autoriser le bailleur à faire résilier le bail ?

La négative ne saurait être douteuse. L'exploitation n'est que la conséquence naturelle et légitime du bail. Elle doit nécessairement se placer au niveau des besoins du preneur. Elle suit donc la chance plus ou moins heureuse du commerce entrepris par lui. En conséquence elle ne saurait être gênée, alors qu'aucune limite n'a été stipulée dans l'acte.

C'est ce que la Cour de Grenoble a en quelque sorte reconnu par arrêt du 5 mars 1835, repoussant le prétendu changement de destination allégué par le bailleur.

Mais le même arrêt condamne le preneur à des dommages-intérêts à l'égard du bailleur, pour indemniser celui-ci du développement que l'exploitation avait reçue. Nous pensons avec M. Duvergier que cette solution ne se justifie en droit par aucun motif plausible.

Dans l'espèce de cet arrêt, une carrière de pierres moellons avait été donnée à bail. Longtemps avant le contrat, le projet d'agrandir la ville de Grenoble et d'en

1 Bordeaux, 1er mars 1828,

reculer les fortifications avait été conçu. Des plans avaient été dressés et le tout était soumis à l'approbation du Gouvernement.

Postérieurement au bail, ce projet fut mis a exécution, et dès lors des fournitures considérables furent faites par les fermiers de la carrière.

En cet état, réclamation du propriétaire. Il soutient que la réalisation de l'agrandissement de la ville est un fait imprévu, que l'exploitation à laquelle il donne lieu menace d'épuiser sa mine. Il demande qu'en vertu des art. 1769 et 1770, il soit indemnisé par les preneurs; que dans tous les cas, et à défaut de stipulation expresse, ceux-ci ne devaient jouir de la carrière que suivant la destination qu'elle a reçue; que cette destination devait être entendue des produits proportionnels au prix du bail ; qu'en conséquence, extraire des produits plus considérables, c'était changer cette destination, puisque le preneur pourrait tout à coup appauvrir, sinon épuiser une carrière ayant devant elle de longues années d'exploitation.

On répondait que les art. 1769 et 1770 ne concernaient que le preneur; que la réciprocité invoquée n'avait aucune base légale, ce que l'arrêt semble reconnaître tout en disant que la loi n'a pas exclu toute analogie.

La Cour ne voit pas non plus dans les moyens invoqués un changement de destination, mais elle y trouve une violation flagrante des accords intentionnellement convenus, et c'est sur cette violation qu'elle se fonde pour accorder des dommages-intérêts. Voici ses motifs :

« Attendu que, en affermant à Arnaud et Blandin le « droit d'exploiter leur carrière, Uet et Billioux n'ont « prévu, ni pu prévoir l'agrandissement de la ville et la

« confection d'une nouvelle enceinte de fortifications; « qu'ils n'ont dû voir, ainsi que les preneurs, que le « débit des pierres tel qu'il avait eu lieu précédemment et « pour les besoins habituels de la population, ce qui est « d'ailleurs démontré par le prix du bail, resté le même « que pour les baux antérieurs, tandis qu'il aurait subi a une augmentation considérable si l'on avait prévu « l'événement des nouvelles fortifications;

« Attendu que le projet d'agrandissement de la ville, « d'une nouvelle enceinte de remparts, bien qu'existant à « l'époque du contrat, était encore entouré de difficultés « telles, que son ajournement, qui datait de plus d'un « siècle, ne pouvait présenter un terme assez prochain « pour que ce projet eût été dans les prévisions des « parties. »

Il est possible, comme le dit la Cour de Grenoble, qu'il ne serait pas juste de laisser au preneur seul le bénéfice considérable qu'un événement imprévu est venu occasionner, mais cela signalerait tout au plus une lacune dans la loi, puisque le législateur, s'étant expliqué à l'égard du preneur par les art. 1769 et 1770, a omis ou refusé de le faire à l'endroit du bailleur. Or, cette lacune ne peut être comblée ni par le jurisconsulte, ni par le magistrat : Dura, lex, sed scripta.

L'appel, fait par l'arrêt, à des considérations d'équité et de justice est donc sans portée réelle. Tout au plus accuserait-il la loi d'imprévoyance, en admettant que cet appel fût fondé dans l'espèce et qu'il s'y agît réellement d'un fait pouvant être considéré comme imprévu.

En droit, nous n'admettons pas, comme le fait l'arrêt, ni que l'exploitation actuelle soit le terme que les parties contractantes aient imposé à l'administration future

et surtout accepté; ni que l'importance de celle-ci doive toujours être proportionnée au prix du bail. La location d'une mine ou d'une carrière est une opération purement commerciale et participe, dès lors, essentiellement aux chances aléatoires, inséparables de toute opération de ce genre. De là cette première conséquence, que le preneur court le risque d'une diminution plus ou moins considérable et qu'il doit, par réciprocité, profiter de l'augmentation dans l'exploitation actuelle.

Que le but du preneur soit de provoquer cette augmentation, c'est ce qui est positif comme l'évidence. En conséquence, il recherchera tous les débouchés nouveaux pour l'écoulement de ses produits, étendra ses relations, les portera au loin, profitera dans cet objet de sa position sociale, des moyens que sa fortune lui offrira. Or, c'est précisément tout cela que la doctrine de l'arrêt tend à lui interdire, condamnant ainsi l'industrie du preneur à une immobilité qui n'est ni dans la nature, ni dans l'essence du commerce.

Cette doctrine, a, de plus, comme tout ce qui est arbitraire, le tort grave de ne comporter ni mode fixe d'applications, ni limites certaines. A quel point naîtra ou s'arrêtera l'obligation d'indemniser le propriétaire? Comment, d'ailleurs, calculer l'existence de l'augmentation dans l'exploitation ; s'il est vrai que tel qui ne venait pas à l'usine y vient, il peut se faire que tel autre qui en tirait ses fournitures ait cessé d'en agir ainsi? C'est donc une masse de difficultés, de chicanes plus ou moins insolubles, substituée à la règle simple et positive tracée par la loi.

D'ailleurs, si le preneur peut aller au delà de l'exploitation actuelle, ne s'ensuivra-t-il pas que le bailleur

devra garantir ces limites ? N'est-il pas juste que le premier, s'il ne peut s'enrichir, ne puisse pas au moins s'appauvrir. On lui permettra donc, toutes les fois que l'exploitation sera moindre, de solliciter soit une diminution proportionnelle sur le prix du bail, soit une indemnité. Comme on le voit, dans le système que nous combattons, l'aléa de l'opération commerciale retombera sur le locateur et non sur le locataire.

Mais, dit-on, il n'est pas rationnel de permettre au preneur d'appauvrir, sinon d'épuiser une mine ayant encore plusieurs années d'exploitation devant elle. Cette objection ne serait juste que si le fait ne pouvait être empêché par le preneur, et c'est ce qui n'existe pas. La loi permet au propriétaire de déterminer des limites à l'exploitation, dont il confère le droit à un tiers. Ainsi, l'acte de bail peut renfermer ces limites, empêcher qu'elles puissent être dépassées ou fixer une augmentation proportionnelle du prix du bail, augmentation qu'il sera facile d'établir parle cubage de la carrière. De quoi se plaindrait donc le bailleur, s'il a uniquement dépendu de lui d'éviter l'injustice contre laquelle il réclame. Est-il bien juste aussi défaire perdre àunindividuunesommede 10,000 fr., parce qu'il a négligé de se procurer une preuve écrite soit du prêt, soit du dépôt qu'il en aurait fait ? Et cependant on n'hésiterait pas à repousser toutes ses réclamations. Pourquoi, lui dirait-on, ne vous êtes-vous pas procuré la seule preuve pouvant vous faire rentrer dans vos fonds. Or, ce qu'on objecterait avec raison au déposant ou prêteur, on peut, on doit l'objecter au locateur, car, comme eux, il a dépendu de lui de créer la preuve d'une prétendue intention sur laquelle cependant il est resté muet au moment du contrat.

Ainsi, l'injustice du résultat qui décide M. Troplong à adhérer à la solution de la Cour de Grenoble, ne nous paraît nullement démontrée. Dans tous les cas, elle est due non à la fraude du preneur, mais à la négligence du bailleur : Volenti non fit injuria.

Nous ajoutons que, dans l'espèce de l'arrêt de Grenoble, il y avait d'autant plus lieupourle preneur de s'expliquer au moment du contrat, que l'agrandissement de la ville et l'établissement de nouvelles fortifications étaient connus de tous. Il est vrai que la Cour rappelle que ce projet datait d'un siècle. Mais il s'exécutait en 1832, et le bail avait été consenti en 1829. Or, les formalités indispensables à cet accomplissement avaient dû, dès 1829, être poussées à un point tel que la réalisation du projet devait paraître imminente. Le silence du bailleur constituait donc une faute d'autant plus lourde.

1035. — La prohibition de changer la destination des lieux s'applique aux biens ruraux comme aux maisons de ville. Ainsi, le fermier ne peut, sans s'exposer à des dommages-intérêts et même à la résiliation du bail, dessoler les terres, les surcharger, détruire les étangs, arracher les vignes, convertir les terres à blé ou les prairies en vignobles, changer les vignobles en terres labourables, substituer, enfin, une autre culture à celle antérieurement et usuellement pratiquée.

1036. — L'obligation pour le fermier d'administrer en bon père de famille est plus étroite encore que celle du locataire. Les fraudes qu'il pourrait commettre sont, en effet, de nature à altérer, au moins temporairement, la propriété elle-même. Ainsi, le défaut de culture, l'enlèvement des pailles ou engrais, la taille défectueuse de la

vigne ou autres arbres, etc., sont dans le cas de survivre dans leurs effets au bail lui-même, conséquemment d'occasionner un préjudice au propriétaire, soit en diminuant les produits s'il les perçoit lui-même, soit en empêchant d'obtenir, d'un autre fermier, le prix qu'il aurait obtenu, si la propriété avait été en bon état. Tous actes tendant à ce résultat doivent donc être sévèrement réprimés.

1037. — Un devoir spécialement imposé au fermier d'un bien rural, est celui de veiller à la conservation de l'intégralité de la propriété confiée à ses soins; d'empêcher tout empiétement. La possession, si précieuse dans un procès, l'éloignement du propriétaire, pouvant ne se rendre que très rarement sur son domaine, ont fait édicter l'art. 1768, d'après lequel le fermier doit avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds, à peine de tous dépens, dommages et intérêts.

1038. — Le délai dans lequel cet avertissement doit être donné est celui des ajournements. Inutilement aurait-on chargé le fermier d'avertir le propriétaire si on avait laissé le délai à son choix ou à ses caprices. Bientôt même la négligence s'en mêlant, l'avis arriverait après que, par l'expiration de l'année, la possession serait acquise à l'usurpateur, ce qui pourrait entraîner la perte de la propriété, si le propriétaire n'avait pas de titres ou s'il avait perdu ceux qu'il pourrait invoquer. Cette conséquence fait sentir toute l'importance de l'obligation imposée au fermier.

La loi ne trace aucune forme à l'accomplissement de cette obligation. L'usurpation peut être dénoncée au pro-

priétaire soit par acte extrajucliciaire, soit par lettre, soit môme oralement. Mais la prudence exige que, dans ces deux derniers cas, le fermier se procure la preuve écrite de sa diligence. Cette preuve résulterait de la déclaration signée par le propriétaire et constatant l'avertissement reçu.

1039. — A défaut de ces précautions ou faute d'avoir exécuté les prescriptions de l'art. 1768, le fermier devrait être condamné à des dommages-intérêts. Evidemment, l'allocation de ces dommages devrait comprendre l'intégralité du préjudice occasionné par l'usurpation. Elle serait d'ailleurs plus sévère, suivant que le fermier aurait agi de bonne foi et par pure négligence ou que son silence ne serait que le résultat de la collusion et de la connivence avec l'usurpateur.

1040. — Les fraudes du fermier revêtent quelquefois le caractère de délits. Ainsi, l'abattage des arbres sans autorisation et contre le gré du propriétaire peut être poursuivi correctionnellement et puni des peines portés par l'art. 446 du Code pénal l.

Le fermier qui enlèverait sur le fonds affermé des barrières ou partie de la clôture commet le délit de bris de clôture, s'il a agi frauduleusement ou de mauvaise foi. Dans le cas contraire, il ne pourrait êtrepoursuivi criminel-

4 Curnot, sur l'art. 446; — Legraverend, tôm. n, pag. 380, not. S; — Metz, 1" août 1819 ; — Cass., 10 août 1883.

* N.B. — La circonstance que l'acte du fermier, constituant un délit, forme en même temps une infraction à la loi du contrat, n'écarte point l'application de la loi pénale et la compétence des tribunaux correctionnels. Voy. Crim. cass. 13 juin 1818.

lemcnt, mais il pourrait l'être parla voie civile, à la requête du propriétaire fondé à exiger des dommages-intérêts.

L'enlèvement des capitaux morts ou vivants constitue, dans l'acception ordinaire du mot, un véritable vol, puisque l'auteur de cet enlèvement s'attribue sciemment et volontairement une chose qu'il sait appartenir à autrui. Cette soustraction, au mépris des droits du propriétaire, n3 constitue pas cependant, aux yeux de la loi, un délit quelconque, soit parce que les capitaux confiés au fermier deviennent, en quelque sorte, sa propriété sous l'obligation d'en restituer, à la fin du bail, en même quantité, qualité et valeur; soit parce que la disparition de certains d'entre eux peut n'être que le résultat d'un fait indépendant du fermier, dont tout le tort consiste à ne pas avoir pourvu à leur remplacement. Dans ce dernier cas, il n'y a, à la charge du fermier, qu'une dette purement civile dont il répond sur toutes ses facultés.

1 041 . — Quoi qu'il en soit, l'enlèvement ou l'absence des capitaux morts ou vivants, dégarnissant la ferme des moyens indispensables à son exploitation, entraîne, en faveur du propriétaire contre le fermier, d'abord, l'action en résiliation du bail, ensuite, celle en restitution et en dommages-intérêts pour le préjudice résultant de l'absence plus ou moins prolongée des capitaux.

4042. — La première de ces actions a sa base dans la violation de l'obligation imposée au fermier de tenir la ferme garnie de tous les moyens utiles à son exploitation. L'enlèvement des capitaux ou l'impossibilité de les remplacer est ordinairement le précurseur d'un abandon

de la culture. Il fait tout au moins prévoir une exploitation insuffisante.

Cela seul suffit pour justifier la demande en résiliation, indépendamment du caractère odieux d'un enlèvement. La demande du propriétaire ne saurait donc être repoussée.

1043. — L'action en restitution et en réparation du préjudice n'est que la conséquence de la résiliation. Celleci, entraînant la fin du bail, amène nécessairement les effets que l'expiration du terme stipulé fait naître. Au nombre de ces effets, se placent naturellement le remboursement de tout ce qui avait été livré par le propriétaire comme accessoire de la ferme.

1044. — La fin du bail détermine également le règlement de toutes les malfaçons reprochées au fermier et la réparation du préjudice en résultant. Cette réparation étant accordée à titre de dommages-intérêts, la contrainte par corps est facultative daus les limites et aux termes de l'art. 126 du Code de procédure civile *.

1045. — La même faculté est accordée au juge par l'art. 206*2, à l'égard de la restitution des capitaux manquants, à moins que le fermier ou le colon partiaire ne prouve que la perte ou le déficit ne procède point de son fait. Cette preuve est à la charge de l'un ou de l'autre. Pour le propriétaire, l'absence des capitaux fait présumer la fraude. Mais cette présomption cède devant la preuve du contraire^ et cette preuve faite, il est procédé

* l La loi du 22 juillet 1867 supprime la contrainte par corps en matière commerciale, civile et contre les étrangers.

au règlement conformément aux règles tracées par les art. 1810 et 1827. A défaut de cette preuve, la contrainte par corps peut être prononcée, c'est-à-dire qu'elle est une faculté et non un devoir. La loi s'en réfère donc à l'appréciation souveraine du juge '.

1046. — La principale obligation du preneur est de payer le prix stipulé. Nous nous en rapportons, quant à ce paiement, aux règles que nous avons tracées en parlant de la vente, règles parfaitement applicables au paiement des loyers. Nous dirons seulement que le simple retard d'un terme n'autorise pas l'action en résiliation. Après beaucoup d'hésitations et de contradictions, la doctrine et la jurisprudence se sont réunies pour exiger que le retard soit au moins de deux termes.

1047. — Le privilège que le vendeur conserve sur la chose, repose pour le locateur sur les facultés mobilières du locataire. Pour que ce privilège puisse sortir à effet, il faut que les facultés qu'il grève se trouvent dans les lieux loués. De là l'obligation imposée par la loi au locataire de garnir la maison d'une manière convenable, proportionnée à sa fortune et à sa position 2. Toute

* l Voy. la note précédente.

* 2 Plusieurs auteurs enseignent que le locataire a satisfait à son obligation, lorsque son mobilier est suffisant pour répondre du loyer pendant le terme courant et le terme prochain, ainsi que des frais de saisie et de vente. — Duvergier, n, 16; Delvincourt, m, p. 201; Duranton,xvn, 157. — D'autres pensent — et nous sommes du même avis — que l'appréciation du point de savoir si le locataire a suffisamment garni les lieux est confiée par la loi à la prudence et à la sagesse des tribunaux. Voy. en ce sens, Aubry et Rau iv, § 370, p. 504. — M. Laurent critique cette opinion : « L'art. 1752 explique,

fraude pour éluder cette obligation, le défaut de son accomplissement, motiverait la résiliation du bail.

1048. — L'exécution de cette obligation par le fermier d'un bien rural serait dans bien des cas insuffisante à couvrir l'intérêt du propriétaire. On sait d'une part quel est d'ordinaire le mobilier d'un cultivateur, et de l'autre que le prix de la ferme se règle par l'étendue de l'exploitation. Exiger que le premier pût valablement cautionner le second, c'eût été bien souvent rendre tout bail impossible.

Le fermier a donc rempli son obligation en transférant, dans la ferme, son mobilier quelque modeste qu'il soit. Mais là ne s'arrête pas le devoir qu'il doit remplir. Ainsi, avec le mobilier, il doit de plus garnir la ferme des instruments et ustensiles nécessaires à son exploitation, il doit de plus y engranger tous les fruits et récoltes recueillis sur la propriété.

Tout cela devient le gage dn propriétaire. Celui-ci peut donc contraindre à sa réalisation, empêcher toute fraude, sous peine dédommages-intérêts; et, à défaut de paiement de ceux-ci, demander et obtenir la réalisation du bail.

1049. — Le louage d' œuvres et d'industrie rentre dans les obligations de faire, soumises aux règles géné-

dit-il. ce qu'il entend par meubles suffisants, en ajoutant qu'ils doivent donner au bailleur une sûreté qui réponde du loyer » (xxv, 424.) Cette expression générale comprendrait donc, selon M. Laurent, tout ce qui peut être dû pour loyers en vertu du bail, c'est-àdire tous les loyers à échoir. Mais il reconnaît que cette interprétation rigoureuse est généralement rejetée.

raies du droit. Conséquemment c'est par les principes généraux que nous avons exposés que doit être appréciée la fraude reprochée à l'une des parties. La fraude existe dès qu'il y a d'une part refus d'exécuter le marché. Le droit d'obtenir la résiliation serait une conséquence de ce refus.

1050. — Nous avons vu que l'action ex conducto, ouverte en faveur du locataire, avait pour résultat de lui permettre d'obtenir la mise en possession, etiam manu militari. Cela ne saurait être dans le louage d' œuvres et d'industrie. Comme la matière du contrat est un fait purement personnel à l'ouvrier, la résolution ne peut entraîner qu'une adjudication de dommages-intérêts. On connaît la maxime Nemo potest cogi ad factum. Ces dommages-intérêts seraient dans ce cas calculés de manière à indemniser du préjudice éprouvé par le retard de livraison de l'ouvrage commandé, et à mettre la partie poursuivant la résiliation à même de se procurer ailleurs ce que l'autre partie ne veut plus accomplir.

Celle-ci devrait de plus restituer tout ce qu'elle a reçu en avances sur le prix des travaux qu'elle se refuse d'exécuter, ainsi que tous les matériaux qui lui auraient été confiés. La restitution de ceux-ci peut-être exigée en nature, et, à défaut, le conducteur ' autorisé à s'en remplacer aux frais du locateur.

1051. — Le locateur répond des vices de construc-

1 Nous adoptons entièrement la solution que M. Troplong tire des débats législatifs que la matière a subis. Nous appelons donc locateur, l'ouvrier, et conducteur, celui qui le paie. (V. Troplong, art. 1710. iv 64),

tion, de ceux des matériaux qu'il fournit et des malfaçons reprochées à son œuvre. Ce principe juste en lui-même ne saurait donner lieu à la moindre difficulté de droit, la certitude du fait en amènerait l'application immédiate.

1052. — Mais ce qui sera souvent contesté, c'est la recevabilité de l'action du conducteur, surtout si elle est intentée après l'acceptation et le paiement total ou partiel ; le locateur soutiendra que les ouvrages ayant été ou pu être vérifiés avant l'acceptation, celle-ci l'a complètement déchargé de toute responsabilité, en plaçant l'ouvrage à la charge exclusive du conducteur.

1053. — La question de savoir quand il y a eu réception, et quels en sont les effets, offre donc un véritable intérêt. Il est évident que l'époque de la réception est et doit être fixé au moment de la livraison suivie soit du paiement, soit du règlement du prix. L'article 1791 l'indique en décidant que la vérification est censée faite lorsque l'ouvrage, fait en plusieurs pièces où à la mesure, peut être vérifié par les parties, pour toutes les parties payées, si le maître paie en proportion de l'ouvrage fait. Remarquons qu'on ne doit pas confondre les acomptes donnés à diverses reprises avec le paiement partiel dont parle l'art. 1791. Celui-ci n'existe que lorsque la convention le stipule, ou bien lorsque les acomptes payés, concordant avec une livraison partielle, représentent la valeur juste et réelle des objets livrés. Cette coïncidence serait mieux que la preuve de la convention, elle en serait l'exécution 1 .

* Il est certain que des acomptes payés pendant la durée des travaux, sans imputation spéciale à des portions déjà terminées de