TRAITÉ V)V DOL

aurait donc pu trouver exagérée la faculté d'engager le mineur à la veille de devenir majeur pour une période de neuf ans.

Cependant Fart. 1718 ne fait aucune distinction; et il est certain que le bail de neuf ans consenti par le tuteur à quelque époque que ce soit doit être respecté comme celui fait par l'usufruitier ou le mari, à moins qu'on ne prétende qu'il est le résultat de la fraude. Or cette fraude n'est jamais présumée. La charge de la prouver incombe à celui qui l'allègue.

On a voulu faire résulter la fraude pour l'usufruitier du concours d'un renouvellement anticipé et de la vileté du prix.

Il est évident que lorsque cette condition est acquise il y a un préjudice certain pour le propriétaire. Or si la fraude réside non in consiliosedin eventu, l'existence de ce préjudice a pu paraître la constituer.

Mais en matière de location d'immeubles, il est souvent impossible d'obtenir le prix que devrait produire la chose. Les circonstances, l'état des immeubles, la difficulté de louer ou leur situation, la pénurie de preneurs peuvent forcer d'accepter un canon inférieur à la valeur réelle, sans qu'on put suspecter la bonne foi de l'usufruitier, du mari ou du tuteur.

Dans ces circonstances, la vileté du prix ne constituerait qu'une lésion, et le bail ne saurait être attaqué sous ce prétexte.

Ainsi et pour ce qui concerne le mineur, la Cour de cassation a implicitement jugé le 11 août 1818, que les baux consentis par le tuteur ne peuvent être annulés que dans le cas d'un concert frauduleux entre lui et les preneurs et préjudiciable aux mineurs,

Le 11 mars 1824, la même Cour jugeait que le bail consenti par F usufruitier ne peut être attaqué pour cause de lésion résultant de la vileté du prix; que la fraude, en pareil cas, doit être prouvée, et que l'anticipation et la vileté du prix ne suffisent pas pour la faire présumer.

Dan-; cette espèce, une dame Delsauz, usufruitière d'un domaine appartenant au sieur Marmin pour la nue propriété, avait en 181 2 affermé ce domaine au sieur Delsauz, son fils, pour le terme de neuf ans, au prix de 800 fr. l'an. Elle décède en 18-20.

En 1821, Marmin ayant réuni l'usufruit à la nue propriété, veut entrer en jouissance de son domaine. Delsauz fils lui oppose un nouveau bail consenti à son profit par sa mère quelque temps avant sa mort. Marmin soutient que ce bail par anticipation est évidemment fait en fraude de ses droits ; il allègue que le prix est de plus de moitié inférieur à la valeur réelle du fermage. Une expertise judiciairement ordonnée constate une différence en moins d'un tiers.

14 décemdre 1821 jugement du tribunal civil de Boulogne qui annule le bail; considérant que l'art. 601 impose à l'usufruitier l'obligation de jouir en bon père de famille; que l'usufruitier qui loue à vil prix n'agit pas en bon père de famille; qu'il abuse du droit que la loi lui accorde, ce qui rend le bail qu'il passe susceptible d'être résilié à la fin de l'usufruit; que s'il en était autrement il s'ensuivrait que l'usufruitier qui, par affection pour le locataire, donnerait à bail pour 1 ,000 francs un immeuble qui en vaudrait 5 ou 6,000 de loyer, obligerait le propriétaire à l'entretien de ce bail après la cessation de l'usufruit, ce qui serait contraire cà toutes les règles de la justice.

Mais sur l'appel ce jugement est réformé. La Cour de Douai considère qu'en principe un bail, soit qu'il ait été consenti par le propriétaire, soit qu'il ait été passé par l'usufruitier, n'est pas attaquable du chef de lésion pure et simple ; que s'il peut être attaqué du chef de dol et de fraude, cette fraude ne se présume pas, et n'est pas même alléguée par V intéressé; qu'au contraire tout bail passé par l'usufruitier lui-même est réputé passé de bonne foi, puisque personne ne peut vouloir se faire un tort personnel et volontaire.

Vainement Marmin se pourvut-il contre l'arrêt. La Cour régulatrice rejette son pourvoi sur le motif que la Cour de Douai constate en fait que la fraude n'a pas même été alléguée.

La Cour de cassation se considère donc comme liée par cette constatation de fait. Cependant elle a maintes fois jugé qu'elle peut et doit contrôler cette constatation, et n'en tenir aucun cas lorsque le contraire résulte des faits et documents du procès.

Or en fait dans l'espèce, comment admettre que la fraude n'avait pas même été alléguée, lorsque la demande en nullité alléguait que le bail avait été fait en fraude du nu propriétaire?

Il est vrai que cette allégation ne s'étayait que sur la vileté du prix, Mais cette circonstance qui, dans un cas ordinaire, ne constituerait qu'un reproche de lésion, acquérait dans l'espèce une énorme gravité de la qualité des parties en l'acte de bail.

Lorsque le preneur est étranger au bailleur, le seul fait de la vileté du prix ne saurait faire présumer la fraude, parce que ce dernier serait le premier à en souf-

frir, et que personne ne peut vouloir se faire à soi-même un tort plus ou moins considérable .

Mais est-ce que la mère qui loue à son fils a à souffrir de l'avantage qu'elle fait à celui-ci? Le fils ne trouverait-il pas dans la succession le juste prix que sa mère aurait exigé de lui?

En réalité donc, la vileté de ce prix n'est qu'un avancement d'hoirie, qu'un avantage indirect qui, peut-être, dispense la mère de venir directement, et sur son patrimoine personnel, au secours de son fils.

Obliger le nu propriétaire à continuer cet état de choses après la cessation de l'usufruit, alors surtout que le renouvellement anticipé du bail démontre l'intention d'en faire survivre l'effet à l'usufruit, c'est, comme le disait le tribunal, blesser toutes les règles de l'équité et de la justice.

Que le père ou la mère veuille favoriser son fils, fût-ce au dépens du nu propriétaire qui lui est étranger, c'est ce qu'il est facile et naturel de supposer. Quant à nous nous n'hésiterions pas à accepter comme réalisant cette intention le concours de l'anticipation et de la vileté du prix.

Nous allons plus loin encore, et nous déclarerions nul et de nul effet le bail consenti au profit du fils sous le nom d'une personne interposée. La preuve de cette interposition établirait la fraude d'une manière péremptoire et sans réplique.

1002 Ms. — Les principes applicables aux maris, tuteurs et usufruitiers, régissent les baux faits par ceux qui ne possèdent les biens que sous condition résolutoire. La légitimité du droit dans l'intervalle de sa constitution à l'événement qui le révoque, assure le maintien de son

exercice. Qu% semel utilit&r constituta, sunt durent, licet illecasus extiterit, à quo initium capere non potuerunt l.

Ainsi les baux consentis par un grevé de substitution ; ceux consentis par le légataire conditionnel, ceux de biens qui rentreront en la possession du donateur en vertu du droit de retour, devront être respectés. Ils ne seraient annulés que par la preuve de la fraude, et la charge de cette preuve incombe à celui qui poursuit cette nullité.

En est-il de môme pour les baux consentis par l'adjudicataire d'un immeuble qui en a été dépossédé par folle enchère ?

On ne voit pas le motif qui ferait résoudre négativement cette question. Les baux, en effet, ne sont que des actes d'administration, et la capacité de consentir ces actes ne saurait être constestée à celui qui au moment de leur accomplissement est en possession légale des immeubles qu'il afferme. Or que l'adjudicataire ait cette possession à partir du jugement qui lui confère les biens par lui enchéris, c'est ce qui ne saurait être sérieusement contesté.

Sans doute la folle enchère qu'il subira plus tard fera qu'il n'aura jamais été propriétaire. Mais ce résultat qui entraînerait la révocation des aliénations, ne saurait influer sur l'administration qui n'a jamais pu être suspendue.

La Cour de Bourges avait méconnu ces principes et jugé, le 24 mai 1823, que l'acquéreur sur folle enchère n'est pas tenu d'exécuter les baux faits par le précédent adjudicataire au profit d'un tiers de bonne foi.

< L. 85, ff. De rej.juris.

Mais cet arrêt, ayant été dénoncé à la Cour de cassation, était cassé le 16 janvier 1827. Ce que la Cour régulatrice induit de Fart. 1183 du Code Napoléon, c'est que par sa première disposition il annule les actes de disposition, mais qu'il valide par la seconde les actes d'administration qui étaient la conséquence du droit soumis à la condition résolutoire. Que ce qui se réalise pour les baux consentis par le mari, le tuteur ou l'usufruitier doit être admis pour ceux faits par l'adjudicataire qui, lui aussi, est propriétaire apparent, possesseur de bonne foi, et administrateur nécessaire des biens qu'il a acquis.

Cette doctrine d'un exactitude juridique incontestable est celle à laquelle se sont ralliés les auteurs et la jurisprudence1.

Ainsi la Cour de Paris, par application du principe, jugeait, le 19 mai 1835, que les baux faits de bonne foi et sans fraude par l'adjudicataire d'un immeuble, doivent, quelle que soit leur durée (quinze ans dans l'espèce), recevoir leur exécution, nonobstant la résolution du droit de cet adjudicataire, opérée par la revente sur folle enchère.

La Cour de Paris a persisté dans sa jurisprudence. Elle décidait une fois encore, le 11 mai 1839, qu'on devait malgré la folle enchère, maintenir un bail de quinze ans fait par l'adjudicataire primitif de bonne foi et sans fraude. A l'argument que puisque cet adjudicataire est assimilé au mari, au tuteur, à l'usufruitier, on devait limiter son droit quant aux baux à neuf ans, comme on le fait pour ceux-ci. L'arrêt répond qu'on ne saurait imposer au pre-

1 Duvergier, Louage, iv* 84, 85 et suiv : Bioche et Goujet, Dict. de procéd., v° Folle enchère ; - Troplong. Louage, n° 100. ni

mier la limite tracée à ces derniers qui doivent savoir qu'ils n'ont qu'une administration temporaire, tandis que l'adjudicataire, lui, doit se croire propriétaire pour toujours l.

Le môme arrêt décide qu'il suffit, pour que le bail soit respecté et maintenu, que le preneur ait été de bonne foi. Vainement donc prouverait-on la fraude de la part de l'adjudicataire, si on n'établissait en même temps la complicité du preneur. Celui-ci ne saurait dans aucun cas être puni d'un fait auquel il serait étranger.

Cette distinction est essentielle. Ainsi il y a fraude de la part de l'adjudicataire qui consent le bail dans l'intervalle de la poursuite en folle enchère au jugement ; mais l'ignorance du preneur à ce sujet ferait maintenir le bail en ce qui le concerne.

Le principe applicable en cas de dépossession par folle enchère, régit à plus forte raison celui de dépossession par surenchère 2.

Dans tous les cas, l'existence de la fraude et de son imputabilité aux deux parties est laissée à l'arbitrage souverain du juge. Elle peut être établie par témoins et par présomptions.

4003. — La fraude du propriétaire qui loue successivement la même chose à deux personnes, ou qui, ayant loué verbalement ou par acte sans date certaine, vend sans faire de l'entretien du bail une des conditions de la vente, n'est pas douteuse. Dans la première hypothèse, l'un des preneurs se verra dans l'impossibilité de jouir de la chose. Il est évident qu'on ne saurait lui refuser la

1 J. du P., i, 1839, 585.

- Duvergier, loco cituto.

résiliation du bail et l'allocation de dommages-intérêts. Le juge serait d'autant plus sévère, que cette allocation aurait pour cause la mauvaise foi la plus évidente.

Dans la seconde hypothèse, la fraude n'existerait et ne serait préjudiciable que si, au moment de la vente, le bail avait encore plusieurs années à courir. Il est évident que, s'il s'agissait d'un bail annuel dont l'exécution a précédé la vente, l'acquéreur ne pourrait évincer le fermier actuel qu'à la fin de l'année et conformément aux usages de la localité *.

1004. — Si la vente est réalisée avant l'entrée en jouissance du preneur, le silence gardé par le vendeur sur l'existence du bail dispenserait l'acheteur de l'obligation de l'exécuter. Le refus de celui-ci anéantirait le bail, mais laisserait à la charge de l'ancien propriétaire les dommages-intérêts que la résiliation forcée du contrat ferait naître. Il en serait de même si l'acquéreur congédiait le fermier dont le bail devait se prolonger au delà de l'année. Vainement le bailleur exciperait-il de sa bonne foi. Il dépendait de lui de rendre le bail obligatoire dans l'un et l'autre cas, en faisant un devoir pour l'acquéreur.

* * Quand un bail, qui n'a pas acquis date certaine avant la vente, a reçu un commencement d'exécution par l'entrée en jouissance du preneur, l'acheteur, que l'art. 1750 du Code civil dispense de l'obligation de payer à celui-ci des dommages-intérêts, n'a pas cependant le droit de l'expulser de suite. Il est obligé, pour faire cesser sa jouissance, de donner un congé au terme fixé par l'usage des lieux, s'il s'agit d'un bail à loyer, et de le laisser en jouissance jusqu'à l'expiration des délais déterminés dans l'art. 1774, s'il s'agit d'un bail à ferme. — Pothier, Louage, n° 297 ; Duranton, xvn, 144 ; Duvergier, i, 546 ; Troplong, 11, 505 ; Marcadé, sur l'art. 1750, n° 1 ; Aubry et Rau, iv, § 369, p. 502. — Voy. cependant Laurent, xxv, 389.

Le silence gardé envers celui-ci ne peut être que volontaire. Il est donc exclusif de toute bonne foi.

1005. — L'obligation d'assurer au preneur la jouissance de la chose louée entraîne, comme conséquence, celle de délivrer la chose au temps convenu; celle de l'entretenir de manière que la jouissance en soit possible; celle, enfin, de garantir les vices qui la rendraient impropre à sa destination.

La délivrance est en matière de louage ce qu'elle est dans la vente sous une destination différente. Conséquemment, nous nous en référons aux règles que nous avons exposées pour celle-ci.

1006. — L'art. 1720, spécial pour le louage, fait une obligation au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, ce qui comprend les réparations locatives demeurants après la livraison et pendant la durée du bail, à la charge du preneur. Il est évident, en effet, qu'on ne pouvait imposer à celui-ci des réparations dont la cause lui est étrangère, dès que leur nécessité a préexisté à sa jouissance de la chose.

1007. — De là il résulte que si le mauvais état d'entretien a été dissimulé à l'aide de quelques réparations superficielles destinées à masquer plutôt qu'à améliorer l'état des lieux, le preneur pourrait contraindre à l'exécution franche et entière des prescriptions de l'art. 1720 et, à défaut, obtenir la résiliation du bail.

Cette résiliation s'explique par l'intérêt du preneur. Les réparations locatives non réalisées au moment de l'entrée en jouissance seraient plus tard à sa charge. D'ailleurs, plus la chose est en état, et moins il y aura

d'occasions de la réparer. Donc, sous ce double rapport, l'intérêt du preneur est évident.

1008. — Vainement le bailleur, pour se soustraire à l'art. 1720, prétendrait-il que la chose ayant été visitée avant de traiter, le preneur a accepté l'état des choses dont il se plaint; qu'il a eu, d'ailleurs, lui-même tort de la louer telle qu'elle se trouve. On lui répondrait, avec raison, que la fraude ne pouvait se prévoir; que la chose paraissait en bon état d'entretien au moment de la visite et que cette apparence devait suffire ; que le preneur avait d'autant moins le devoir de l'approfondir, que l'art. 1720 la lui garantissait en quelque sorte; qu'ainsi, loin de renoncer au bénéfice de cet article, il se l'est d'autant plus réservé, qu'il n'a traité que parce qu'il l'a cru acquis.

Ainsi, aucune fin de non-recevoir ne saurait résulter de la visite de la chose louée. La demande du preneur, en exécution de l'art. 1720, devrait être accueillie si elle était fondée, à plus forte raison le serait-elle si les réparations dolosives étaient postérieures à la visite.

En cas d'inexécution, le bail pourrait être résilié, mais il peut se faire que cette résiliation n'entre pas dans les convenances du preneur. Ce cas se réalisant, celui-ci se fera autoriser à faire lui-même les réparations, dont la nécessité sera constatée, aux frais du bailleur; le remboursement de la dépense pourra être immédiatement exigible ou être compensé avec les loyers à échoir, au gré du preneur.

La Cour de Rennes a même jugé, le 22 décembre 1824, que, lorsque le bailleur n'a pas délivré la chose en état de réparations de toute espèce, et que pendant le cours du bail il ne les a pas fait faire, le preneur a le

droit de lui demander des dommages-intérêts à l'expiration du bail, sans que le bailleur puisse lui objecter qu'il n'a pas été mis en demeure de faire les réparations qui étaient nécessaires, la mise en demeure résultant suffisamment de l'art. 1720 du Code Napoléon.

Il est possible que les faits particuliers de l'espèce, que le Journal du Palais ne fait pas connaître, autorisassent cette solution, qui en thèse se justifie difficilement à notre avis.

L'art. 1720 impose une obligation au bailleur, confère un droit au preneur. Mais le bénéficiaire d'un droit est toujours libre de renoncer à l'exercer, et il n'a pas besoin de le faire expressément. Sa renonciation peut être tacite.

Or, comment ne pas voir cette renonciation tacite dans le silence gardé pendant toute la durée du bail. L'obligation imposée au bailleur par l'art. 1720 est de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail; de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle est destinée et pour lequel elle a été louée. Evidemment donc la loi suppose que l'exécution en sera réclamée soit au moment de l'entrée en jouissance, soit pendant la durée. Conséquemment attendre l'expiration du bail pour réclamer cette exécution, c'est s'y prendre un peu tard, et agir précisément au moment où on n'a plus aucun intérêt à le faire.

Les dommages-intérêts ne sont que la peine du retard ou du refus du bailleur à remplir le devoir qui lui est imposé. Donc si le preneur n'a plus d'intérêt et par conséquent de qualité pour en contraindre l'accomplissement, il n'y a plus possibilité de retard ou de refus, et partant lieu à aucuns dommages-intérêts.

A la plainte du preneur que sa jouissance n'a pas été ce

qu'elle devait être, on répondra qu'il l'a acceptée telle quelle ; que son silence pendant toute la durée du bail prouve qu'en supposant que les réparations fussent nécessaires, elles n'étaient pas indispensables ; qu'enfin leur défaut était si peu de nature à diminuer sa jouissance, qu'en fait cette jouissance s'est continuée sans réclamation de sa part. En matière de baux comme en toutes autres, Volenti non fit injuria.

Nous ne comprendrions clone le système de la Cour de Rennes, que si le silence du locataire était le résultat d'engagements successifs, de promesses fallacieuses et jamais tenues.

1009. — Le défaut de délivrance de la chose louée peut entraîner la résiliation du bail; cette possibilité ne saurait être invoquée par le bailleur, qui, manquant à un devoir essentiel, ne pourrait se soustraire à la résiliation que le preneur demanderait.

1010. — Mais ce dernier ne saurait jamais être contraint à subir malgré lui la résiliation. La demander est pour lui une faculté et non une obligation ; s'il croit la délivrance de la chose possible, si elle convient mieux à ses intérêts, il a le droit de forcer le bailleur à la réaliser, et, le jugement obtenu, il peut se faire mettre en possession etiam manu militari. Telle est la nature de l'action qui lui est ouverte et que le droit romain qualifiait d'actio conducti, ou ex conducto, et dont les effets se sont continués sous l'empire du droit qui nous régit !.

' V. Troplong, nos 172, 173 et suiv,

1011 . — La délivrance opérée et le preneur entré en jouissance, toutes les réparations locatives restent à sa charge. Ces réparations sont présumées la conséquence de la jouissance et nécessitées par sa faute ou par celle de sa famille !.

1012. — Mais il n'en est pas de même des réparations nécessaires pour conserver à la chose la destination qui lui a été affectée. Le propriétaire, retirant les fruits civils de la chose, est naturellement tenu de maintenir celle-ci en état d'être jouie par le preneur. Tout ce qui porte atteinte à cette jouissance, tout ce qui s'oppose à ce qu'elle s'exerce librement et d'une manière complète, est une violation de l'obligation imposée au bailleur. Il appartient donc uniquement à celui-ci d'y remédier, et cela pendant toute la durée du bail.

Le propriétaire est donc tenu de faire cesser le trouble, dès qu'il est mis en demeure de le faire. Il est responsable du refus ou du retard qu'il mettrait à faire cesser un état des choses préjudiciable au preneur, qui pourrait dès lors le faire condamner non seulement à faire les réparations, mais encore à des dommages-intérêts pour le préjudice éprouvé depuis la mise en demeure.

1013. — Dans sa sollicitude pour les droits de chacun, le législateur a cru devoir régler le mode et la durée des réparations. S'il était raisonnable que le preneur dût souffrir la privation de jouissance résultant de la nécessité d'une réparation plus ou moins importante, il ne fallait pas que le bailleur pût, au gré de ses caprices, pro-

1 Pothier, n° 107.

longer la durée des travaux et aggraver par sa négligence la position du bailleur. De là la disposition de l'art. 1724 réglant souverainement les droits et les devoirs de chacun.

1014. — L'existence d'un vice caché, rendant la chose impropre à sa destination, engage la responsabilité du bailleur tenu à la garantie. Il résulte des termes de l'art. 1721 que cette garantie ne s'entend que des vices empêchant la jouissance. Conséquemment, si le preneur n'excipait que d'une incommodité, l'art. 1721 serait inapplicable, il ne pourrait en invoquer le bénéfice l.

1015. — Les effets de la garantie édictée contre le bailleur sont :

En première ligne, la résiliation du bail; l'ignorance absolue et complète de l'existence du vice ne saurait, aux termes de l'art. 1721, empêcher ce résultat. Il est évident, en effet, que dès que la chose ne peut, par une cause quelconque, recevoir la destination que le preneur lui affectait au vu et au su du bailleur, le bail doit cesser d'exister, on ne saurait équitablement exiger le prix d'une jouissance ne pouvant se réaliser.

1016. — En deuxième ligne, l'allocation de dommages-intérêts en faveur du locataire, si le locateur a connu avant le bail le vice dont la chose était affectée. La dissimulation du bailleur est plus qu'une fraude, elle constitue un dol véritable. L'appréciation de la réparation due au preneur se ferait donc sur les bases édictées par l'art. 1151 du Code civil.

* ' Voy. Pothier, Louage, n° 110.

7 i TRAITÉ DU DOL

1017. — En troisième ligne, et dans tous les cas, la réparation de la perte matériellement éprouvée par le preneur.

Cette solution, que le sens littéral des termes de l'article 1721 renferme évidemment, nous paraît dictée par la plus saine équité. En effet, si le propriétaire et le locataire se sont trompés et qu'ils aient l'un et l'autre ignoré le vice de la chose, il ne faut punir ni l'un ni l'autre; mais si ce vice a occasionné un préjudice, comment condamnera-t-on le preneur à subir? Où est la faute qu'il a commise? Devait-il connaître ce que le propriétaire ignorait? Mais cette faute n'est-elle pas celle de ce propriétaire? N'est-elle même pas plus grave chez lui que chez le preneur, puisqu'en sa qualité il avait bien d'autres moyens que celui-ci de connaître la vérité?

En l'état donc, mettre à la charge de ce propriétaire la perte que le vice de la, chose a déterminée, c'est faire à chacun la part qui lui est due, rappelons-nous cet adage de notre ancien droit : Il n'y a pas à hésiter entre celui qui s'est trompé, et celui qui souffre. Or, évidemment celui qui s'est trompé dans l'espèce, c'est le propriétaire; celui qui souffre, c'est le locataire.

1018. — Telle n'est pas cependant la solution à tirer de l'art. 1721, d'après M. Troplong. Cet éminent jurisconsulte pense que le bailleur ignorant du vice ne doit supporter ni dommages-intérêts, ni pertes quelconque, il enseigne que la perte doit rester pour compte du preneur.

M. Troplong invoque d'abord le principe développé par Ulpien, dans la loi 19 § 1, Dig., De locat. conduct. Se fondant ensuite sur l'affinité incontestable entre la

vente et le louage, il fait application à celui-ci de l'article 1646, et il conclut que le bailleur ayant ignoré le vice n'est tenu de restituer que ce qu'il a reçu et à supporter les frais de louage.