TRAITÉ BU DOL

obligation du bailleur est de faire jouir le preneur des objets faisant la matière de la location. Tout ce qui est de nature à empêcher ou à troubler cette jouissance est une fraude dont il est dû réparation.

De là il suit :

1° Que la location de la chose d'autrui est de nature à empêcher le bail de sortir à effet;

2° Que le propriétaire qui loue successivement la même chose à diverses personnes,

Ou qui, après avoir loué verbalement ou par acte sans date certaine, vend la chose louée sans faire de l'entretien du bail une des conditions de la vente,

Commet tout autant de fraudes engageant sa responsabilité et ouvrant contre lui l'action du preneur.

997. — On ne peut pas plus louer la chose d'autrui que la vendre ou l'échanger1. Le bail à loyer n'est pas autre chose que le transfert pour un temps plus ou moins long d'un des attributs de la propriété, la jouissance. Ceci suppose donc, chez le bailleur, la qualité de propriétaire. Si cette qualité ne lui appartient pas, comment pourrat-il assurer au preneur la jouissance pour laquelle ils ont traité ?

La nullité prononcée contre la vente ou l'échange de la chose d'autrui doit donc être appliquée au louage. Le preneur, évincé ou menacé de l'être par le véritable propriétaire, aura donc le droit de demander la résiliation du contrat et la réparation pécuniaire du préjudice résultant de cette résiliation.

* l Sic. Laurent xxv, 56. — Voy. cependant Merlin, Rép. v° bail, § 2, n° 7 ; Troplong, sur l'article 1713, n° 98.

998. — Faut-il donner à la menace d'éviction les mêmes effets que ceux qu'elle entraîne' dans la vente ou l'échange? La découverte que la chose louée n'appartient pas au bailleur, ouvrira-t-elle immédiatement l'action du preneur? Non; à notre avis, l'action du preneur serait irrecevable tant que le trouble à sa jouissance ne serait pas réalisé.

Cette solution est contraire à celle que nous avons indiquée dans le cas de vente ou d'échange. Mais cette contradiction s'explique naturellement par la nature des choses et par la différence majeure existant dans l'intérêt engagé dans ces diverses hypothèses.

Le vendeur et l'échangiste, ayant le premier payé le prix, le second livré la chose, ont le plus grand intérêt à agir le plus promptement possible. Les soumettre à attendre que le véritable propriétaire rompît le silence, c'était, dans bien des cas, les condamner à perdre, par l'insolvabilité de la partie contractante, le recours que l'action du propriétaire leur ouvre.

D'ailleurs, le résultat du vice, entachant la vente ou l'échange, étant d'enlever à l'échangiste, ou à l'acquéreur la chose reçue, la connaissance de ce vice les met, l'un et l'autre, dans une position singulière. Oseront-ils se livrer à des dépenses dont un tiers profitera? Pourrontils, suivant que la nécessité de leurs affaires l'exigerait, aliéner ou réaliser une chose qu'ils savent ne pas leur appartenir et s'exposer ainsi aux dommages-intérêts qu'une résiliation imminente leur permet d'entrevoir, et qui seront d'autant plus élevés, qu'ils auront sciemment disposé de la chose d'autrui? Donc, le possesseur de la chose d'autrui par vente ou échange n'a qu'une

propriété flottante, incertaine, indisponible, ce qu'il convient de faire cesser au plus tôt.

Le louage n'offre aucun de ces inconvénients. Dans ce contrat, ce qui est de l'essence de la convention, est moins le droit en lui-même que la jouissance matérielle des lieux. Si donc ce fait se réalise sans trouble aucun, le preneur a tout ce qu'il peut raisonnablement exiger. Il suffit de lui réserver le droit de se plaindre dès que le trouble viendra à s'effectuer.

Le bail, étant d'ailleurs temporaire, peut parfaitement s'accomplir sans que le véritable propriétaire réclame. Que ce silence soit spontané, qu'il ne soit que le résultat d'un accord avec le locateur, peu importe, celui-ci a rempli ses engagements en faisant jouir le preneur, qui n'a, dès lors, aucune raison plausible pour demander à être exonéré.

De plus, le prix du bail n'est payable qu'à des termes ordinairement échelonnés. Ce prix n'étant que la représentation de la jouissance, le paiement en serait suspendu par le trouble apporté à celle-ci. Quant aux loyers précédemment payés, le véritable propriétaire n'aurait pas le droit de les exiger une seconde fois, le paiement fait de bonne foi au propriétaire apparent ayant complètement et légalement libéré le locataire.

Dès lors, ce dernier ne court aucun risque sérieux. Il ne peut donc se plaindre de ce qu'on ajourne la recevabilité de sa demande jusqu'à la réalisation du trouble.

999. — Cependant, si le preneur avait en entrant payé par anticipation tout ou partie des loyers que le bail doit rendre exigibles, la connaissance que la chose louée n'appartient pas au bailleur lui conférerait le droit

d'exiger de lui soit le remboursement de tout ce qui ne serait pas actuellement échu, soit un cautionnement pour un remboursement futur. De plus, et pour éviter toute contestation ultérieure sur les paiements de loyers postérieurs à la connaissance du vice, il conviendrait au preneur de ne faire ces paiements qu'après avoir mis le véritable propriétaire en demeure de faire valoir ses droits.

1000. — Le communiste, louant en son nom seul la chose indivise, excède les droits lui appartenant f et s'expose à un double danger :

1° A une poursuite en résiliation de la part de ses copropriétaires. Remarquons, toutefois, que, juste en principe, cette prétention pourrait être repoussée dans l'application, si le bail stipulait un prix sincère et légitime, si le bailleur résidait sur la localité, tandis que ses coïntéressés habitent des lieux plus ou moins éloignés, et si les baux antérieurs, consentis de la même manière, n'avaient pas été attaqués. Tout cela indiquerait que le bailleur, agissant ne fût-ce que comme le negotiorum gestor de ses coïntéressés, n'a fait qu'un acte de sage administration auquel il était au moins tacitement autorisé. La demande en résiliation pourrait , dès lors, être écartée.

Mais il en serait autrement si le bailleur avait dissimulé le véritable prix du bail ou s'il avait stipulé secrète-

* * L'un des copropriétaires d'une chose indivise ne peut en consentir le bail, même pour la part qui lui appartient, sans l'assentiment des autres. Ces derniers pourraient demander l'annulation pour le tout du bail qui aurait été ainsi passé par l'un d'eux. Merlin, Quest. v° Location, § l,n°n; Duranton, xvn, 35; Duvergier, 1.87; Troplong, i, 100; Demolombe, ix, 447; Aubry et Rau. iv, § 3G4, p. 466; Laurent, xxv, 44. — Civ, cass. 4 janv. 1844. Sir, 44. 1. 723.

ment tout autre avantage exclusivement personnel. La fraude, évidente dans cette hypothèse, entraînerait non seulement la résiliation du bail, mais encore l'allocation de dommages-intérêts pouvant excéder, mais non rester en dessous des avantages indûment perçus. Comme dans tous les cas de fraude, la preuve incomberait aux demandeurs ;

2° A la demande en résiliation de la part du preneur. La poursuite et les effets de cette demande seraient déterminés par les règles que nous venons de tracer pour le louage de la chose d autrui.

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4001. —Les art. 595, 1429, 1718 du Code civil donnent à l'usufruitier, au mari, au tuteur, la faculté de louer les biens dont ils ont la jouissance ou l'administration. Quelle que soit la durée des baux qu'ils ont consenti en cette qualité, le preneur n'a aucun droit à exercer, pas même celui de se faire cautionner les anticipations qu'il aurait consenties.

La dissimulation de la qualité constitue une véritable fraude. Mais, comme elle n'est pas dans tous les cas nécessairement préjudiciable, il y a lieu d'établir la distinction suivante :

1002. — Si le bail n'a qu'une durée de neuf ans ou au-dessous, le locataire n'a aucun motif de se plaindre ; ce qu'il a voulu, c'est la jouissance des objets loués pendant toute la durée de son bail. Or, cette jouissance lui est assurée, puisque le bail n'excède pas le droit conféré par la loi à celui qui l'a consenti. Donc, le nu-propriétaire, la femme ou l'ancien mineur sera obligé de l'exécuter pour toute sa durée, à moins qu'il prouve que le bail est frauduleux et lésif.

Mais on ne peut admettre l'existence d'un bail frauduleux et lésif sans admettre, en même temps, la complicité du preneur. N'est-ce pas, en effet, en faveur de celui-ci que le bailleur méconnaîtra les devoirs que sa qualité lui impose? Conséquemment, le preneur, ayant participé à la fraude et déterminé, par son fait, la cause de la nullité du bail, ne saurait être ni recevable, ni fondé à se plaindre de cette nullité.

Toutefois, si le preneur a fait des anticipations sur les loyers à venir, l'ignorance de la qualité du bailleur lui donnera le droit d'exiger soit le remboursement des avances, soit un cautionnement.

Si le bail est consenti pour une période de plus de neuf ans ou renouvelé contrairement à l'art. 1430 du Code civil, la dissimulation de la qualité du bailleur pourrait être pour le preneur un motif de demander la résiliation du contrat. Il peut se faire, en effet, que la durée du terme stipulé ait été la cause déterminante, sans laquelle le preneur n'aurait pas consenti à accepter cette qualité ; que cette même durée ait été stipulée en compensation de l'état des biens loués, des dépenses et frais à exposer pendant les premières années. Or, cette espérance peut ne pas se réaliser, car l'exécution complète de l'acte tient à une éventualité dont le preneur peut ne pas vouloir courir les chances et dont on lui a frauduleusement dissimulé l'existence.

La faculté conférée à l'usufruitier, au mari de consentir des baux de neuf ans n'a rien d'extraordinaire. L'incertitude sur l'époque de l'extinction de l'usufruit, ou de la dissolution du mariage déterminait naturellement ce résultat.

Il n'en est pas de même du tuteur. On peut connaître le moment précis qui mettra fin à son administration. On