L. 27, § 9, lib. tit. 2, s'imputer d'avoir mal choi

Ad leg. aquil. si ses agens.

Autre exemple.

Si furnum secundhm Si vous avez un four

parietem communem ha- auprès de mon mur , et

béas 3 scilicet si paries que , faute d'entretenir ce

exuslus, sit damni inju- four en bon état, le feu

riâ tenearis. prenne à ma maison , vous

Ibid. lib. 10. êtes garant du dommage.

Le droit romain ne considère donc pas l'intention ni la cause de V incendie, il ne s'attache qu'au résultat.

N'importe comment V incendie a eu lieu ; il suiTit qu'il procède de votre fait , ou du fait de vos gens , pour qne

DU VOISINAGE, a 1 1

VOUS soyez responsable du dommage que le voisin a éprouvé.

Cette doctrine a prévalu dans une grande partie de la France, sur les dispositions des coutumes contraires ; et telle était la jurisprudence du parlement de Paris , à l'époque de la révolution , ainsi qu'on peut s'en assurer par un grand nombre d'arrêts rapportés dans le recueil de Denisart , et dans le Répertoire de jurisprudence.

Le Code civil , qui ne traite cette matière que superficiellement, adopte par ses articles 1753 et 1734, la responsabilité contre les locataires s sans parler du propriétaire. Mais comme il y a même raison de décider, on doit infailliblement en faire l'application au propriétaire. Les dommages et intérêts se déterminent d'après les considérations et les circonstances , combinées avec les facultés de celui qui doit les payer , et de celui qui doit les recevoir. Il n'y a d'autre règle , en ce cas , que le principe de justice naturelle. Il faut tendre, autant que possible , à X indemnité du dommage , avec réserve et scrupule , et de manière que V incendié ne trouve pas dans ce malheur une occasion de bénéfice.

Il y a , h ce sujet , dans le recueil d'anciennes lois anglo-saxonnes j, une disposition qui porte un caractère respectable d'humanité et de philantropie.

Si ignis exierit de do- Si le feu sorti de la mai-

mo alicujus 3 indè fiât son de quelqu'un , a brûlé

combustio plurimaruni les maisons de ses roi'^m^,

domoruni vicinorum suo- que ce ne soit pas une oc-

rum nullum. gravamen casion de le molester , ni

vel molestia super hoc de- de le persécuter , et n'ajou-

bet inferri , ei de cujus tez pas à l'affliction qu'il a

domo i^nis ecsiit; ainpliiis déjà; car son ame est assez

quàni habet : quonlam accablée de tristesse et d'asatis dolore conçut ittir ; mcrtume. cap 52.

Le droit romain adopte le même principe de modération , en déclarant que Vindemnité peut se réduire à quelque somme modique.

Souvent les dommages et intérêts se réduisent à une indemnité exiguë. L. ii. fF. lib. 46. tit. 5 (1).

Il peut même arriver que V incendié, perde tous ses droits à la répétition d'une indemnité , par quelque considération qui anéantit le motif de sa réclamation : tel est le cas d'un incendié qui aurait recueilli de la commisération publique , des secours équivalons à ses pertes.

Le feu avait pris dans la grange d'un maréchal , et s'était communiqué à plusieurs maisons voisines , qu'il avait consumées. Ces voisins poursuivirent le maréchal et demandèrent qu'il fut condamné à rétablir leurs maisons , avec dommages et intérêts.

Ces conclusions furent adoptées par une sentence du bailliage de Saint-Florentin ^ du i4 août 1741 l mais, sur V appel , le maréchal opposa que ses voisins avaient été amplement dédommagés de leurs pertes , tant par l'exemption de leur taille, par les quêtes en grain, en vin et argent, que par les secours des autres habitans qui avaient travaillé gratis pour les incendiés.

Cette considération parut du plus grand poids en faveur du maréchal , qui fut admis h faire la preuve des faits qu'il articulait.

Mais une autre exception peut s'ouvrir en faveur du propriétaire qui a transmis l'incendie aux voisins , c'est

(i) Sœpèad exiguaw summum dcducilur , quanti cujusque interest.

DV VOISINAGE. 2l5

celle résultante d'une foixe majeure au-dessus de toute prévoyance et de tout empêchement; comme le feu du cicL , V invasion des brigands, la chute d'une machine aréostatique garnie de lampions , etc.

\oici un exemple proposé par la loi 5o, au Digest. liv. 9. tit. y :

Siquis in stipulain suam , vel spinain , comburetidce ejtis causa , ignem iminiserit et ulteriiis cvagatus et progressas ignis , aliénant segetein vel vineum lœserit.

Requiramus nlim imper itiâ aut negligentiâ id accidit.

Nara si die ve?itaso , fueritj, culpœ reus est.

A'am et qui occasionem prœstat , damnum fecisse videtur.

In eoderti criniine est et qui non ohservavit ne tgnis longiiisprocederet.

At , si otnnia quœ oportuit, ohservavit, vel subita vis venti longiùs

Un laboureur a mis le feu dans son champ pour brûler les mauvaises herbes. Il arrive que la flamme gagnant au loin , consume la vigne ou la moisson voisines.

Pour décider s'il y a lieu à la garantie, il faut rechercher si l'accident a été causé par impéritieou négligence.

S'il a allumé ce feu dans un temps où le ve?it soufflait j, il y a faute de sa part, et il est tenu de la responsabilité; car c'est à celui qui a causé^ l'accident à le réparer.

Il en faut dire autant de celui qui ayant aperçu les progrès du feu , n'a rien fait pour l'intercepter.

Mais si , ayant surveillé la flamme etprisioutes les précautions convenables

2l4 TRAITA

ii:^nnn protUtfxit^ caret pour prévenir l'accident , culpâ. une bourasquc de vent In-

nattendue et subite a projeté la flamme au- dehors , il n'est plus en faute.

Celte espèce peut servir de guide dans toutes celles où il s'agit de déterminer la responsabilité.

Ce principe a été adopté par l'article 458 du Code pénal , qui ne prononce une amende en cas d'incendie , que sous la condition qu'il aura été causé par négUs^ence ou imprudence.

« L'incendie des propriétés mobilières ou immobi^ lières qui aura élé causé par la vétusté , ou le défaut , soit de réparatio7}s soit de nettoyage des fours, cheminées 3 forges, maisons ou usines prochaines, ou par des feux allumés dans les champs , à moins de cent mètres des mai so?is , édifices, forêts, bruyères, bois, vergers , plantations, hajes, meules, tas de grains, pailles, foins, fourrages, ou de tout autre dépôt de matières combustibles , ou par des feux ou lumières portés ou laissés sans précaution suffisante, ou par des pièces d'artifce allumées , ou tirées par négligence ou imprudence sera puni d'une amende de 5o fr. au moins et de 5oo francs au plus » .

2. Du cas ou la maison qui a transmis l'incendie j est occupée par des locataires ou autres personnes étrangères au propriétaire.

Dans ce cas, ce n'est plus au propriétaire, que les voisins qui ont souffert qnelque dommage par le fait de l'incendie , doivent s'adresser, mais leur action doit élre dirifîéc contre les locataires de la maison,

DU VOISINAGE. 2l5

Il est bien entendu qu'au préalable , les voisi7is doivent prou.er que c'est dans la maison occupée par ces locataires que le feu a pris naissance , car , au cas contraire , ceux-ci ne sont pas passibles d'aucuns dommages et intérêts.

Ce point de foit étant prouvé, l'article lySô du Code civil, déclare que le locataire répojîd dç l'incendie.

« S'il y a plusieurs locataires j tous sont solidaire- « ment responsables de l'incendie ». ( Code civil , article lyo^.) Néanmoins si ces locataires étaient en état d'indiquer celui d'entre eux qui a donné lieu à l'incendie, celui-ci seul serait tenu du dommage, et les autres ajDfranchiis de la. solidarité.

« A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a com- « mencé dans l'habitation de l'un d'eux , auquel cas « celui-là seul en est tenu » . (Art. 1734).

Ce n'est pas aux voisins à prouver que le feu a pris, par la faute des locataires ; cette faute est une présomption de droit prononcée par la loi (1).

Il y a une autre loi bien plus positive , qui déclare qu'il ne peut pas exister d'incendie sans qu'il y ait faute («). Une grande quantité d'arrêts de plusieurs parlemens , atteste que telle était la jurisprudence de la majorité des cours de judicature, et les auteurs du plus grand poids sont du même avis.

Le Code admet plusieurs exceptions qui servent au locataire pour repousser l'action en dommages et intérêts.

D'abord, bien qu'il ait transmis Vincendieaux mai-

(i) P lerumq uc incendia , culpâ fiant inhabltantium. Lib. 3 , § i , lib. 1 , tit. i5 , de Officia resect. régit.

(2) Incendium f sine culpà ficrl non potesl. Lib. ii, ff. lib. 1.8» tit. 16.

«l6 TRAITÉ

sons voisines, il n'y a rien à lui reprocher, si « lui-même « l'avait reçu par communication d'une maison voi- « sine. » ( Gode , art. i ^55. )

« Ou bien si l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force « majeure , ou par vice de construction. » ( Art. i yoS ).

Par cas fortuit il faut entendre un cas au-dessus de la prévoyance humaine ; néanmoins s'il y avait dans le bail une clause qui interdit au locataire Vusage du feu et de la lumière, l'exception du cas fortuit ne pourrait pas être invoquée (i).

[[ Cette section renferme , à notre avis , une erreur de la part de l'auteur qui veut appliquer les dispositions de l'article 1733 du Gode civil, établies seulement en faveur du propriétaire d'une maison vis à vis son locataire, aux autres locataires et propriétaires voisins.

Le texte de la loi , les motifs des orateurs , la jurisprudence, l'opinion d'un grand nombre d'auteurs , ne permettent plus d'élever aucun doute sur cette manière d'interpréter et d'appliquer l'article 1753 du Code civil.

En établissant les règles qui s'appliquent au louage des choses et les obligations du preneur , le législateur a posé le principe suivant dans l'article 1733 :

« Il répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve , « Que l'incendie est arrivé par cas fortuit, ou force « majeure , ou par vice de construction ,

« Ou que le feu a été communiqué par une maison « voisine. »

La présomption de faute est donc établie dans cet article contre le locataire en faveur du propriétaire; elle ne peut être détruite que par la preuve du contraire.

En présentant au Corps législatif, dans sa séance du

(1) Si in locatione convenio igivem ne habeto cl liabtiil ; eluniisi fortuitus casus admisit incendium. L. 1 1 , il", de Local, conducl.

j6 ventôse an 1 2 , le vœu du tribunal sur le titre du contrat de louage , M. Jaubert disait au sujet de la preuve et du mode de preuve imposée au locataire par le texte dont il s'agit :

« Ces règles sont sages , conservatrices de la propriété à laquelle le bailleur n'a aucun moyen de veiller; ces règles sont le gage le plus assuré de l'exactitude du preneur , du soin qu'il doit apporter dans l'usage de son droit , de la surveillance qu'il doit exercer sur sa famille et sur ses serviteurs. »

Lors donc qu'il ne s'agit pas de l'obligation du locataire vis à vis le bailleur , ou du privilège accordé à ce dernier , on entre dans les règles ordinaires et générales des articles 1082 et i58o , qui obligent tout homme à réparer le dommage qu'il a causé par sa faute , et qui étendent cette responsabilité aux dommages causés , nonseulement par son fait , mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

« Ces dispositions , disait M. Tarrible , en portant la parole au nom du tribunat sur le titre des engagemens qui se forment sans convention , embrassent dans leur vaste latitude tous les genres de dommages , et les assujettissent à une réparation uniforme qui a pour mesure la valeur du préjudice souffert; depuis l'homicide jusqu'à la légère blessure , depuis l'incendie jusqu'à la rupture d'un meuble chétif, tout est soumis à la même loi, tout est déclaré susceptible d'une appréciation qui indemnisera la personne lésée des dommages quelconques qu'elle a éprouvés. — Le dommage , pour qu'il soit sujet à réparation , doit être l'effet d'une faute ou d'une imprudence de la part de quelqu'un; s'il ne peut être attribué à cette cause , il n'est plus que l'ouvrage du sort dont chacun doit supporter les chances; mais s'il y a eu

2l8 TBAITJÈ

faute ou imprudence , quelque légère que soit leur influence sur le dommage commis , il en est du réparation. »

« A côlé du principe général consacré par ces articles , dit M. Merlin , dans ses additions V.° incendie , se place d'elle-même la maxime non moins générale qui charge tout demandeur de la preuve du fondement de sa prétention. A la vérité, cette maxime n'est pas exprimée dans ces articles ; mais qu'avait-elle besoin d& l'être ? N'est-il pas dans la nature , dans l'ordre des choses et des idées , que celui qui réclame la réparation d'un dommage causé par un quasi délit , soit tenu , comme celui qui se plaindrait d'un délit, de rapporter la preuve non-seulement du fait qui le constitue matériellement , mais encore de la faute , de l'imprudence , ou de la négligence de l'individu qui l'a commis? Il fallait que le législateur s'expliquât comme ill'a fait dans Ifart. lySS, pour dérogera cette maxime en faveur du bailleur contre le locataire; mais son silence suffisait dans les articles 1082 et i383 pour lui laisser toute sa latitude naturelle. »

M. Merlin rapporte, avec quelques détails, trois espèces qui ont présenté cette question à juger; les trois, arrêts qui sont intervenus ont appliqué les principes que nous venons de poser.

Le premier a élé rendu par la cour de Turin , le 8 août 1809 (1) : dans l'espèce de ce premier arrêt, les propriétaires d'une maison sise à Turin et qui en occupaient la plus grande partie , en avaient loué plusieurs pièces du troisième étage à un sieur Bordano; cette.mai-

(1) Il csl lapporlc dans le Journal des audiences de la Cour de ca>sation, année iSu , Supplément , page ôg.

son ayant été dévastée par un incendie, les propriétaires formèrent contre le locataire Bordano une action en dommages et intérêts; ce dernier se défendit en disant que l'appartement qu'il avait loué , et garni de quelques meubles, n'était pour lui qu'un pied à terre; qu'il y allait très-rarement , et que ni lui , ni aucun des siens n'y étaient entrés dans l'intervalle du 1." au 10 janvier; (l'incendie avait éclaté dans la nuit du 8 au 7 janvier) delà il concluait que le feu devait avoir pris , par le fait des propriétaires, dans la partie de la maison qu'ils habitaient , et il prétendit reconventionnellement qu'ils devaient l'indemniser de la perte qu'il avait éprouvée de ses meubles et effets.

Après des enquêtes respectives, jugement par lequel le locataire fut renvoyée de l'action intentée contre lui , et sa demande reconventionnelle fut accueillie; sur l'appel, le jugement fut infirmé sur le chef qui avait accueilli la demande reconventionnelle du locataire contre le propriétaire , et confirmé en ce qu'il avait rejette l'action de ce dernier contre le locataire.

Pour rejeter la demande principale formée par les propriétaires contre le locataire , l'arrêt considère que d'après le texte et l'esprit des articles 1753 et 1704 du Code civil , la présomption de faute que ces articles font militer en général contre le locataire , est attachée au fait de l'habitation réelle du locataire dans la maison louée; que, si donc, le locataire prouve qu'il ne l'habitait pas, il doit être déchargé de cette présomption; qu'en fait il ect constaté que, depuis le 1." jusqu'au 9 janvier 1808, Bordano et sa femme se trouvaient à Orbassano , et que ni l'un ni l'autre , ni personne de leur famille n'allèrent à Turin dans cet intervalle; « que le sieur Bordano, au moyen des preuves par lui fourniei

Bernard. II n'habitait pas ordinairement cette maison ; mais un jour que ses gens avaient chauffé une lessive dans cette cheminée, le feu prit au toit de la maison du sieur Bernard , et dévora , non seulement cette grange , mais encore la maison du sieur Ghabanon et celle du sieur Avit qui en était voisine.

De là trois demandes en indemnité, la première de la part d'Avit contre Bernard ; la seconde , de la part de Ghabanon contre le même, et la troisième, réconventionnelle, de la part de Bernard contre Ghabanon.

Une enquête est ordonnée, une visite d'experts également ordonnée constate que « la cheminée de la maison de Ghabanon n'était pas crépie dans toute sa hau teur; que la saillie de cette cheminée était peu élevée au dessus du toit de la grange de la maison de Bernard; que dans la partie du mur où était appuyée la cheminée , il s'était trouvé , du côté de la grange de Beruard , plusieurs épis calcinés , et que le feu s'était manifesté au haut de la grange , près de la cheminée » .

Jugement définitif qui s'attache à la circonstance que le feu s'était primitivement manifesté au toit de la grange de Bernard, pour lui en attribuer la cause, et pour le condamner aux dommages-intérêts réclamés contre lui par Avit et Ghabanon.

i!" Sur l'appel, ce jugement fut infirmé par arrêt delà dour de Kiom; les parties furent mises hors de Gour, dépens compensés.

Les motifs de cet arrêt sont « qu'il n'est pas sufîîsamment établi que le feu soit provenu par le fait de Ghabanon , et par suite de la lessive qui s'était faite chez lui le jour de cet incendie; que rien n'établit que le feu ait paru d'abord à la cheminée dudit Ghabanon , et qu'au contraire il est prouvé qu'il a été vu premièrement à la grange de Bernard;

Mais qu'il est aussi prouvé que c'est du côté de la cheminée de Ghabanon , dans la partie la plus voisine du mur mitoyen auquel cette cheminée est adossée , et au faîte de la grange de Bernard.

Qu'on ne reproche et qu'on ne prouve ni articule aucun fait personnel , aucune imprudence de la part de Bernard , ou de quelqu'un de sa maison , d'où l'on puisse induire que c'est par son fait que le feu s'est allumé , et qu'il est impossible de concevoir que , sans aucun fait personnel de leur part ^ le feu ait été porté en haut de cette grange , où il s'est d'abord manifesté , sans présumer que quelques étincelles sorties de la cheminée de Ghabanon se soient insinuées en haut de la grange de Bernard, présomption trop légère pour faire le fondement d'une condamnation.

Enfin , que dans cette incertitude de la cause de l'incendie , dans l'ignorance absolue du fait de l'un et de l'imprudence par laquelle il peut avoir été occasionné par l'autre, on ne peut le considérer que comme un malheur commun , auquel , dans l'état social , des voisins doivent se soumettre.

Il résulte de ces motifs que la Cour de Riom a , d'un côté, tenu pour pleinement prouvé que le feu s'était d'abord manifesté , ou avait été vu premièrement en haut de la grange de Bernard; et cependant par cela seul iqu'on ne prouvait aucun fait personnel , aucune imprudence de la part de Bernard ou de quelqu'un de sa maison , d'où Ton pût induire que le feu eût pris par son fait , elle a rejeté les demandes en indemnité formées contre lui par Avit et Ghabanon.

D'un autre côté, elle a jugé qu'il était impossible de concevoir , qu'abstraction faite de tout fait et de toute imprudence de la part de Bernard ou de quelqu'un de

sa maison , le feu eût été porté au haut de sa grange , sans présumer qu'il s'y était communiqué par l'effet de quelques étincelles sorties de la cheminée de Chabanon; et cependant , par cela seul que celte présomption n'était pas accompagnée de la preuve que l'incendie eût été occasionné par quelque imprudence de Chabanon , eliC l'a déclarée insuffisante pour justifier la demande en indemnité formée contre lui par Bernard.

Le troisième arrêt rendu par la Cour royale de Caen, le 27 août 1819, a décidé que la présomption légale établie par l'art. lySS , devait être restreinte au locataire vis-à-vis le propriétaire de la maison louée , que des considérations particulières avaient fait, pour ce cas , admettre des exceptions aux règles générales.

Le feu prend à la maison de Pierre , se communique à celle de Jean-François Nicolet , et la consume; Jean- François intente une action en indemnité contre Pierre , et il la fonde non-seulement sur les articles i382 et i585 du Code civil, mais encore sur l'article lySS , comme si la présomption de négligence établie par ce dernier article contre le locataire , s'appliquait à Pierre , propriétaire de la maison où a commencé l'incendie , et que , par suite , c'était à celui-ci à prouver que l'incendie a eu lieu par cas fortuit.

Jugement qui décide que c'est au demandeur Jean- François à prouver qu'il y a eu négligence ou imprudence de la part de Pierre , et qui , attendu que cette preuve n'a pas été faite, rejette la demande en dommages-intérêts.

Sur l'appel , la Cour royale de Caen a confirmé le jugement qui lui était déféré par les motifs suivans :

Attendu qu'il est de règle générale que celui qui demande la réparation d'un dommag(î doit prouver que

DU VOISINASSE. 225

celui contre lequel il poursuit cette réparation lui a causé du dommage, soit par son fait volontaire , soit par imprudence, soit par négligence;

, Que l'appelant a bien prouvé que l'incendie dont il s'agit a commencé par la boulangerie de Pierre Nicolet, et lorsque sa fille avait broyé du lia dans celte boidangerie le matin du jour où l'incendie a éclaté; mais qu'il n'a pas mèuie prouvé , comme il en avait pris l'engagement, qu'elle y avait apporté de la lumière, fait qui avait paru au tribunal caractériser l'imprudence; d'où il suit qu'il n'a point établi que l'incendie provienne de l'imprudence ou de la négligence de Pierre Nicolet ; et que , dans cet état de choses , il reste à examiner si , de ce (pie l'incendie a commencé par la boulangerie de Pierre Nicolet, il résulte contre lui une présomption légale d'imprudence ou de négligence;

Que tout propriétaire a intérêt à conserver sa chose, et que cet intérêt stimule puissamment sa vigilance, ce qui fait que l'imprudence ou la négligence ne se présument pas contre le propriétaire d'une maison incendiée , plus facilement que les cas fortuits; que cette considération établit une dilférenceentrelecasdelacausect celui prévu par l'artic'le lyôSdu Code, relatif au locataire qui, n'ayant pas d'intérêt personnel à conserver la maison qui lui est louée, est plus facilement présumé y avoir mis de la négligence , motif qui seul a pu engager le législateur à établir contre le locataire une présomption légale qu'il n'a point établie contre le propriétaire dans le cas dont il s'agit au procès , et qu'il n'est pas permis de suppléer ici. »

Il résulte donc de ces arrêts , que la présomption légale de culpabilité n'est établie , dans le cas d'incendie , que contre le locataire; que c'est une exception aux 2. j5

226 Tr.AlTÊ

principes généraux qui rejettent sur le demandeur le fardeau de la preuve , et que l'on ne peut étendre celte exception au cas où celui chez qui l'incendie a commencé n'était obligé , par aucun contrat ou quasi-contrat , de veiller à la conservation des choses incendiées. Cette présomption légale ne peut donc être invoquée, ni par un locataire , qui demande pour la perte de ses meubles incendiés, une indemnité h un autre locataire chez qui l'incendie a cominencé; il faut qu'il prouve la négligence de ce dernier; ni par le voisin contre un voisin , dans l'hypothèse où l'incendie ayant commencé dans la maison ou dans l'habitation de l'un d'eux , s'est communiqué h la maison de l'autre.

M. Toullier ne professe pas celte opinion; sans cette présomption, qu'il étend à tous les cas d'incendie, la responsabilité des fautes si fréquentes et si dangereuses deviendrait nulle, suivant lui , parce qu'il serait trcs-difficile pour ne pas dire impossible de prouver que le feu a pris à la maison par la faute de ceux qui l'habitent ; il rappelle que celte présomption admise dans les lois romaines , s'introduisit dans l'ancienne législation , qu'elle est une conséquence du principe , ijuîa plertimque incendia cuipâ fiunt inliabitantium ; et après avoir rappelé l'opinion de M. Merlin , ce savant auteur ajoute : « Il existe d'autres arrêts contraires à l'opinion de M. Merlin; entre autres, celui de la Cour de Montpellier (i ), du 2 0 mars 1 S 24, imprimé page 260 du même recueil , avant la consultation de M. Merlin. La Cour de cassation n'a point encore, à ce qu'il paraît ^ prononcé sur ce point qui peut , le plus souvent , dépendre des faits et des circonstances. Nous ne pouvons, au reste >

(1) Sirry , Arrêt de Montpettier , iSa/j , pag. aSo»

m; VOISINAGE. 997

adopter l'opinion de M. Merlin , d'où il résulterait cjue le locataire du second étage d'une maison, ne pourrait réclamer aucune indemnité pour ses meubles incendiés, sans prouver que le locataire du premier étage, où l'incendie a commencé , est en faute , quoique ce dernier ait été condamné , par jugement en dernier ressort, aux dommages-intérêts du propriétaire de la maison. »

Celte différence dans les droits du propriétaire de la maison, et ceux du co-locataire d'une maison vis-h-vis d'un autre locataire , naît de ce que ce dernier n'a pas les mêmes obligations à remplir envers l'un qu'envers l'autre ; le sort du locataire du second étage serait s^nnblable à celui d'un propriétaire voisin d'une maison incendiée, et qui aurait été atteint par le feu; l'article. 733 n'étant fait qu'en faveur du propriétaire, et en considération du soin et de la surveillance que les preneurs doivent avoir de la chose louée, ne saurait s'appliquer h l'habitant voisin , soit qu'il demeure dans la môme maison , soit qu'il demeure dans la maison voisine; ils ne se trouvent pas dans le cas de l'exception , ils rentrent dans la règle générale des articles i382 et i583 du Code

On trouve au surplus sur cette question , les dévcloppemens les plus étendus dans une consultation de M. Merlin, rapportée dans le volume de Slrey, de 182/1, seconde partie, page 253.

Un arrêt plus récent rendu par la Cour royale de Pa • ris , le 16 mai 1825, a jugé conformément à ces principes ; les termes de cet arrêt sont cependant tellement généraux, qu'ils font disparaître la présomj)tion légale établie en faveur du propriétaire , par les articles 1733 et 1734 du Code civil, et restreinte h lui seul.

L'espèce de cet arrêt présentait h juger la question

de savoir si le propriétaire d'une maison brûlée ou dé «radée par suite de l'incendie qui avait éclaté dans une maison voisine , pouvait réclamer des dommages-intérêts contre son voisin , en mettant à la charge de ce voisin la preuve qu'il. n'y avait ni imprudence ni néglio-ence, en se prévalant de ce que le voisin ayant fait assurer la maison , n'avait plus le même intérêt à sa conservation, et que l'on pouvait en induire qu'il n'y avait plus en sa faveur présomption d'intention conservatrice.

On soutenait dans l'intérêt du voisin sur lequel on voulait faire peser la responsabilité , qu'aucun texte n'établissait la présomption légale de faute contre le propriétaire de la maison dans laquelle l'incendie a commencé ; qu'à la vérité l'article 1755 du Code civil établit cette présomption , mais seulement contre lelocataire relativement à son propriétaire; que c'est là une rèo'le exceptionnelle et qui doit être restreinte au cas pour lequel il dispose; que les considérations prises de la difficulté de la preuve et de la contradiction qui consiste à admettre la présomption contre le locataire et non contre le propriétaire , peuvent être facilement réfutées; que la difficulté de la preuve ne doit jamais autoriser à prononcer une condamnation pour un fait douteux; que le locataire est, à l'égard du propriétaire , dans une position toute diftcrente de celle où se trouvent placés les deux propriétaires de deux maisons conliguës : qu'entre les premiers existent des rapports et des obligations qui n'existent pas entre les seconds ; que l'on doit d'ailleurs attendre du propriétaire intéressé à conserver sa chose , une surveillance plus grande que de la part du locataire; on invoquait l'autorité de la jurisprudence, celle de M. Merlin et celle de M. Proudhon.

DU VOISINAGE. aag

Arrêt par lequel la Cour considérant que dans le cas d'incendie comme en tous autres , le demandeur doit prouver que le préjudice provient du fait ou de la négligence du défendeur; que celte preuve n'exisle pas dans la cause , a mis et met l'appellation et ce dont est appel au néant.

?Sous avons déjà fait remarquer que les termes de cet arrêt sont trop généraux, puisqu'ils semblent proscrire l'exception posée dans les articles 1753 et i7r4; l'arrêt n'en est pas moins très-bon pour le cas particulier qu'il avait à juger.

Nous terminerons sur ce point en présentant le résumé offert par le savant auteur du Traité dt l'usufruit,

« Pour nous résumer , dit-il , sur la question proposée, ainsi que sur les aperçus plus généraux dans lesquels nous sommes entrés, nous dirons qu'il eh résulte :

« 1." Que ce n'est plus dans les anciens livres , mais uniquement dans le Code , qu'on doit aujourd'hui re chercher la solution des questions sur les incendies; que les textes du Droit romain , qui paraissent , en général , décider que celui qui habitait une maison où le feu a pris doit être présumé en faute sur la cause de l'incendie , ne sont plus pour nous d'aucune considération sur ce point , et qu'il ne serait plus permis de les invoquer, même comme raison écrite , puisqu'ils ne sont plus en harmonie avec notre législation actuelle, comme on peut dire qu'ils n'étaient pas même en harmonie avec d'autres textes qui assimilaient l'incendie aux cas fortuits les moins prévus et les plus irrésistibles , tels que le naufrage de mer ;

«a.* Que le Code n'établissant la présomption de faute

2 3o TRAITÉ

sur le fait d'incendie , qu'envers le locataire ou le preneur , celle présomption n'a point lieu dans la cause de tout autre possesseur ou détenteur de la maison d'autrui; qu'ainsi elle ne pèse ni sur l'usufruitier jouissant par lui-même , ni sur le vendeur qui , sans être constitué en demeure (1188, 1002 et 1624), est resté en possession de la maison vendue , ni sur le créancier qui jouit par anticlirèse de la maison de son débiteur; ni sur le curateur aux biens vacans , qui serait mis en possession des bâtimens confiés à son administration.

» 5." Qu'à plus forte raison encore , cette présomption ne doit point avoir lieu contre le propriétaire habitant sa maison , dans le cas oîi l'incendie qui s'y est manifesté s'est ensuite communiqué aux maisons voisines.

cf 4'° Que quand le locataire ou le preneur a été condamné envers le propriétaire , à raison de lincendie arrivé dans la maison par lui louée, le jugement rendu entre eux ne doit produire aucun préjugé favorable aux propriétaires des maisons voisines qui en auraient été atteintes, puisque ce locataire ou ce preneur n'est pas vis-à-vis d'eux réputé par la loi , en présomption de faute , comme vis-à-vis du bailleur;

« 5." Qu'ainsi et dans tous les cas , sous la seule exception , du propriétaire bailleur, agissant contre son locataire , c'est à celui qui ouvre une action en dommages-intérêts pour cause d'incendie , à prouver que celui contre lequel il l'intente, y a donné lieu par sa faute. »

On a vu dans le paragraphe I." de la 5.* section , que quand des personnes incendiées par la faule de leurs voisins , étaient indemnisées de leurs perles , par la décharge des tailles et de la capitation , on leur refusait un recours contre les propriétaires tics bâtimens où l'in-

cendie avait commencé (i) , il en doit être de mêiiiy aujourd'hui, dans le cas où la maison incendiée étant assurée , le propriétaire a été entièrement indemnisé de ses perles par une compagnie d'assurances. — Subrogée aux droits de l'assuré, la compagnie peut exercer les actions de celui-ci conlre ceux chez qui ce feu a commencé , ou contre le locateur de la maison assurée. On ne peut en douter, puisque par un article final ajoulé h la police d'assurance imprimée , la compagnie se fait ordinairement subroger à tous les droits et actions de l'assuré (a). ]]

Lorsque Vinccndie est causé par la malignité cFun ennemi , peut-on regarder cet événement comme l'eiTet d'une force majeure ?

Il faut répondre que non. Cette allégation ne met pas le locataire ni le propriétaire à l'abri des dommages et intérêts.

La loi le décide ainsi , pour le cas à' arbres abattus.

Culpa aulem ips'ius et Un fermier n'échappe

ilLiid adnumcralur , si pas h la responsabilité ,

proplcr tnimlcitias ejus sur le prétexte que ses ar-

vici.\LS arbores eœcidcrit. bres ont été coupés par le