NOTIONS GÉNÉRALES

S 1. — Définition, caractères et formes de la vente. 1853. Définition. — La vente est ün contrat par lequel une per--

sonne, qui est appelée vendeur, s’oblige à fransférer à une autre la propriélé d’une chose, tandis que l’autre, qui est l'acheteur, s'oblige à lui en Payer la valeur en argent.

Cette définition donne l’idée de la vente moderne; mais le Code Napoléon, qui reproduit les définitions traditionnelles, ne s'exprime pas du tout de cette facon. Il dit, dans l’art. 1582, que le vendeur « s’oblige à livrer la chose », et, dans l'art. 1603, « à la délivrer et à la garantir ». A lire ces textes, on se croirait encore à l'époque romaine, lorsque le vendeur ne s'obligeait pas à transférer la propriété : « Hactenus tenetur venditor, ut rem emptori habere liceat, non etiam ut ejus faciat » (Digeste, liv. XIX, tit. 1; fr. 30, S 1). — Néanmoins, bien que l'obligation de transférer la propriété ne soit pas écrite dans les textes, elle y est sous-entendue, comme le prouve la nullité de la vente de la chose d'autrui (art. 1599). Les auteurs du Code l'ont dit et répété maintes fois dans les travaux préparatoires, et ce principe domine toute la matière de la ventet.

Le Code allemand fait figurer dans la définition de la vente les deux obligations conjointement, celle de livrer la chose et celle de procurer la propriété (art. 433). I faut cependant choisir : il y a nécessairement une des deux obligations qui est secondaire et qui n’est pas la caractéristique du contrat. Avec le temps, l’objet propre dela vente a changé: c'était jadis la transmission d’une chose considérée dans sa réalité matérielle ; c’est maintenant le transfert de la propriété que les peuples, d’un commun accord, lui assignent pour but. Si on définissait la vente : la transmission à prix d'argent du droit de propriété, on enlèverait bien des ambiguités.

#1854, Caractère consensuel de la vente. — La vente a toujours

1 Beaucoup d’auteurs modernes s’exagèrent la différence qui existe à ce point de vue entre la vente française et la vente romaine. Les Romains ne considéraient point le transfert de la propriété comme étranger à la nature de la vente et à son but. La preuve en est qu’ils refusaient de traiter comme une vente la convention faite avec clause que l'acheteur ne deviendrait pas propriétaire (LABéon, Digeste, liv. X VITE, tit. 1, fr. 25,$ 1). Les seules différences étaient: 1° que le transfert de propriété se produisait par une mancipation ou une tradition, et ne résultait pas du contrat ; 2° que la vente de la chose d’autrui, bien que manquant son but, n’était pas nulle comme contrat.

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été un contrat consensuel : elle l'était déjà en droit romain; elle l'est encore en droit français. Elle existe donc, elle est conclue et parfaile comme contrat dès que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix (art. 1583). Il faut ajouter : et sur les autres conditions auxquelles elles ont pu subor-

donner leur consentement.

“1355. Preuve de la vente. — L'art. 1582, al. 2, dit que la vente peut être faite « par acte authentique ou sous seing privé ». Au lieu de faite, lisez constatée, car l'écrit n’est pas nécessaire à la validité du contrat; il ne sert qu'à le prouver. Au point de vue de la preuve, la vente est soumise au droit commun, et l'écrit n’est exigé qu'au-dessus de 150 francs.

Le Code italien (art. 4314) place la venie au nombre des conventions qui doivent être

faites par écrit, à peine de nullité. Comp. notre art. 495 G. com. pour les ventes de $ S navires. 4 É

On a plusieurs fois demandé que les ventes d'immeubles fussent faites par acle notarié. Il y aurait à cela plus d’un avantage : les titres de propriété seraient mieux rédigés, mieux conservés, plus faciles à retrouver et plus sûrement transcrits. Mais il se fait en France chaque année des milliers de ventes de petites parcelles, sans grande valeur, pour lesquelles les parties seraient fort gènées s’il fallait faire intervenir un notaire !; dans les campagnes on n’a pas toujours un notaire dans son voisinage immédiat, et tel paysan, qui consent à signer l'acte aujourd’hui, se dédirait peut-être demain. De plus, l’acte notarié élèverait outre mesure les fraits des petites ventes.

La loi du 23 mars 1855, qui a créé pour les acheteurs d'immeubles un intérêt pressant à faire transcrire leur titre d'acquisition, amène indirectement un résultat analogue : en fait, les ventes sont constatées par écrit, pour être transcrites ; seulement cet écrit n'est pas obligatoirement un acte notarié.

1356. Frais de la vente. — L'art. 1593 les met à la charge de l'acheteur, sauf l'effet des conventions contraires. Cela est vrai juridiquement, mais au point de vue économique, ils sont indirectement à la charge du vendeur, car, quand l'acheteur a déboursé 400000 francs à titre de prix, plus 45 000 francs à titre de frais pour avoir une maison, il l'aurait payée aussi cher si les frais étaient moins élevés, et la différence eût été encaissée par le vendeur.

Les frais de vente comprennent les frais d'acte, nécessaires pour la rédaction d’un acte notarié ou tout simplement sur papier timbré, plus les droits perçus par l'État pour l'enregistrement et la transcription. Quant aux frais nécessités par la purge des hypothèques, on les fait en général supporter au vendeur, mais la convention des parties les met souvent à la charge de l'acheteur.

Pour diminuer les droits à payer, les parties dissimulent souvent une partie du prix de la vente. Celle fraude contre le Trésor est punie d'une amende égale au quart de la somme dissimulée et les parties sont tenues solidairement de cette amende (L. 93 août 4871, art. 42)2.

Sur le recours solidaire du notaire contre les parties pour le paiement des frais, voycz ci-dessus n° 439.

D'après l'usage, le choix du notaire rédacteur de la vente appartient à l'acheteur. Il a

1 M. Léon Clément a dit au Sénat, dans les discussions de la loi du 13 février 1889, qu’il se faisait annuellement en France plus de 80 000 ventes d'immeubles ne dépassant pas 200 francs.

? Ces fraudes empêchent de connaître le total vrai des prix pour les ventes d’immeubles qui se font annuellement en France ; on ne connaît que les chiffres apparents. De 1877 à 1883, le chiffre a dépassé 2 milliards ; le maximum (2591 millions) a été observé en 1881. Depuis lors les ventes ont baissé : 4 771 millions en 1888 ; 1 176 millions en 1900 (A. ne Fovilze, Economisle français, 24 janvier 1903, p. 100).