DES PROMESSES DE VENTE

$ 1. — Notion générale.

*41898. Définition. — La promesse de vente est un contrat par lequel une personne s'engage à vendre à l'autre partie une chose, sans que celle-ei consente immédiatement à l'acheter. |

“1399. Importance pratique. — Les promesses de vente sont extrèmement fréquentes dans la pratique, etelles rendent les plus grands services. Par exemple, une personne veut monter une entreprise industrielle, et n'a encore que des capitaux insuffisants. Au lieu d'acheter un terrain, ce qui immobiliserait ses fonds et constituerait une perte de plus si l’entreprise ne réussit pas, elle se contente de le prendre à bail, avec faculté d'y construire les hangars et autres bâtiments dont elle pourra avoir besoin. En outre, elle se fait promettre par son bailleur la vente du terrain, si elle se décide, un jour, à l’acheter et si elle en a les moyens. Elle a ainsi la certitude de devenir propriétaire de ce terrain et de pouvoir donner à son établissement un caractère définitif.

*1400. Caractère unilatéral de la convention. La promesse de vente est une convention essentiellement unilatérale. Si celui qui se la fait donner consentait immédiatement à acheter, il n’y aurait pas promesse de vente, il y aurait vente parfaite et complète, et une vente qui produirait immédiatement ses effets. Ce serait un acte de vente mal qualifié ou mal rédigé, dans lequel les parties auraient dit: « Je promets de vendre... je promets d'acheter », au lieu de : « Je vends... j'achète... » On peut affirmer que cela ne se‘fait jamais en pratique! ; seule la promesse unilatérale est un contrat usuel ; c’est donc bien mal à propos que tous les auteurs modernes

1 Voyez cependant Cass., 26 mars 1884, D. 84. 1. 403, S. 86. 1. 341 ; Chambéry, 31 janv. 1894, D. 95. 2. 347. Les contrats sur lesquels ces arrêts ont statué doivent être considérés comme un effet réflexe de la doctrine sur la pratique : tous les livres de droit parlant de promesses synallagmatiques de vendre et d’acheter, on s’est mis à en faire ; mais, du moment où les deux parties se lient d’une façon définitive tout de suite, il y a vente à terme pour l’une, achat à terme pour l’autre.

se sont imaginé que l'art. 1589 réglait les effets de la promesse synallagmalique de vendre et d'acheter, et que le Code n’avait pas prévu les promesses. unilatérales de vente. C'est le mot « consentement réciproque » qui les à trompés ; ce mot sera expliqué plus loin (n° 1407). Il est, au contraire, certain: {1° que les auteurs anciens ne s’occupaient que des promesses unilatérales, les seules que l’on rencontre en fait, avant comme après le Code civil (Pormer, Vente, n° 476 et suiv.) ; 2° que l’art. 1589 a été écrit pour trancher une controverse qui s'élevait uniquement à l'occasion de ces promesses unilatérales (Potier, cbid., n° 479).

* 1401. Sa nature spéciale. — Prenons donc la promesse de vente comme une convention unilatérale. Il n'y a pas encore de vente, puisqu'il n'y à pas encore d'acheteur. Il y a une obligation unique, contractée par le propriétaire qui seul s’est obligé en promettant de vendre.

Cette promesse n’est pas une simple pollicitation, qui puisse être retirée à volonté par celui qui l’a faite. Elle constitue un engagement définitif, puisqu'il a été accepté par l’autre partie. C’est done un contrat spécial, qui a Sa nature et ses effets propres, et qui porte un nom : « la promesse de vente ». Ce n'est pas encore une vente, mais la vente se complètera peutêtre un jour par l'adhésion de l'acheteur, si cela lui plaît !.

$ 2. — Effets de la promesse de vente.

A. — Avant l'adhésion de l'acheteur.

“1402. Absence de transfert de la proprièté. — Tant que la partie à laquelle la promesse de vente a été faite use du délai qui lui a été accordé et ne se prononce pas, il n'y a pas encore vente ; done, point de transfert de propriété; point de mise des risques à la charge de l'acheteur. Il y a seulement une obligalion personnelle pour le promettant, tenu de maintenir son offre de vente en attendant le bon plaisir de l'autre partie ?.

*1403. Contravention à la promesse. — Il est possible que le promettant contrevienne à son obligation, et qu'il vende la chose à un tiers; ce liers devient propriétaire. I en est ainsi nécessairement, parce que la promesse de vente ne crée aucun droit réel, mais une simple obligation; il y a manquement à une obligation de faire, qui ne pourra plus être exécutée et qui se résoudra en dommages-intérêts.

1 Cette obligation conditionnelle n’est pas contraire à l'art. 1174, qui prohibe l’emploi des conditions potestalives dans les conventions. La condition prohibée comme potestative est celle qui fait dépendre l'obligation de la volonté ultérieure du débiteur: on ne s’oblige pas sérieusement quand on se réserve le droit de se dédire purement et simplement de son engagement. Mais dans la promesse de vente lé promeltant est lié d’une manière définitive, et c’est seulement au profit du créancier qu’il existe une: condition potestative.

2 Le droit de préférence qui résulte d’une promesse de vente est cessible (Limoges, 5 juin 1899, S. 1901, 2, 414).

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