VENTE (PROMESSES DE VENTE) | ATA

Les parties pourraient remédier à ce danger en constituant sur le terrain qui fait l’objet du contrat une hypothèque pour garantir les dommages-intérêts éventuellement dus. à l'acheteur pour inexécution de la promesse.

Quelques arrêts ont annulé la vente cousentie à un tiers, au mépris d’une promesse de vente, lorsque ce tiers était de mauvaise foi; en se fondant soit sur l’art. 1389, soit sur l'art. 1167 (Bordeaux, 17 août 1848, D. 49. 9, 46, S. 48. 9. GA ; Lyon 6 juill. 1883, D. 85. 2. 259 ; Nancy, 4 avril 4906, D. 14908. 2. 448, S. 4906. 2. 241). Cette annulation. ne peut pas être l'application de l’action Paulienne, qui suppose l'insolvabilité du débiteur empêchant ses créanciers d'obtenir leur paiement en argent, mais bien de la maxime plus générale : « Fraus omnia corrumpit ». Voyez la note au Dalloz, 1908. 2. 448.

B. — Après l'adhésion de l'acheteur.

“1404. Exécution normale. —- Si tout se passe d’une manière régu-

lière et conforme à la convention primitive, le promettant, pour remplir sa = promesse, doit signer un acle de vente, passer un eontrat en bonne forme, le jour où le stipulant se décide à réaliser l'achat.

“4405. Défaut de rétroactivité. — L'acheteur ne devient propriétaire que du jour où il donne son consentement. Par suite, il doit subir l'effet des droits réels établis par le vendeur dans l'intervalle, et même la vente ne peut se réaliser si la chose a été aliénée; le tout sauf l'effet de l’hypothèque indiquée au n° 1403.

I y aurait grand intérêt pour lui à être déclaré rétroactivement propriétaire depuis le jour de la promesse. Dans ce but, on a parfois présenté le promettant comme un vendeur sous condition suspensive ; ilest vendeur, dit-on, « si l’autre partie consent à acheter ». L’acceptation de la vente par l’acheteur produit donc l'effet d’une condition qui se réalise, et l’achat s’opère avec effet rétroactif; c'est la conséquence naturelle de la condition (art. 1179). — Cette manière d’analyser l’opération est inexacte ; il manque au contrat quelque chose de plus qu’une simple condition qui en suspendrait l’effet ; il lui manque un de ses éléments essentiels, le consentement de l’une des parties. On doit donc dire que le contrat n’est pas encore formé ; il se forme seulement quand le bénéficiaire de la promesse de vente se décide à acheter. Or un contrat ne peut pas produire d'effet avant d’être conclu. ”

“1406. Refus d’exécuter la promesse. — Il peut arriver que celui qui à promis de vendre refuse, le jour venu, de passer le contrat. C'était jadis une grosse controverse que de savoir si l'acheteur avait le droit d'obtenir La chose en nature, ou s'il devait se contenter de dommages-intérêts. Pothier expose cette discussion tout au long (Vente, n° 479). La difficulté venait de ce que le promettant est tenu d’une obligation de faire : signer un contrat, et que nul ne peut être contraint par la force à faire quelque chose. Mais il nous apprend en même temps qu'on ne s'arrêtail point à cette objection dans la pratique, et qu’on suppléait à la rédaction du contrat par un jugement condamnant le promettant à signer la vente, et, faute par lui de le faire, ce jugement en tenait lieu. Cela est plus conforme, dit-il, « à la fidélité qui doit régner entre les hommes pour l’accom-

plissement de leurs promesses ». ; «Le Code a simplifié encore la situation ‘: « La promesse de vente vaut

vente », dit l'art. 4589. C'est done cette promesse même, dès que le consentement de l'acheteur est venu s’y joindre, qui constitue le contrat de vente. Cette décision se justifie par cette considération que tous les éléments de la vente sont alors réunis, parce que l’on considère le consentement du vendeur comme n'ayant pas pu être valablement retiré.

Si le promettant refuse de livrer la chose, il faudra bien, comme au temps de Pothier, recourir au tribunal et obtenir un jugement; mais les juges n’ont plus besoin de condamner le vendeur à passer un contrat comme autrefois ; ils constateront simplement l'existence de la promesse de vente et du consentement de l'acheteur, et ordonneront sa mise en possession.

*1407. Pourquoi la loi parle de consentement réciproque à propos d’un acte unilatéral. — L'art. 4589, seul texte qui s'occupe des promesses de vente, contient une expression qui a trompé les commentaleurs, Il y est dit que la promesse vaut vente, « lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Ceci n’a point été écrit pour faire allusion à des promesses bilatérales de vendre et d’acheter, dont personne n'avait jamais eu l’idée avant que les commentateurs du Code les eussent inventées, mais bien pour répondre à quelques observations de Pothier. Cet auteur expliquait que les promesses de vente se font,en fail, dans des conditions fort

différentes les unes des autres, et qu’on en voit dans lesquelles le prix n'est pas fixé d’avance ; cela créait quelques difficultés que Pothier étudie dans les n°s 481 et suiv. de son Traité de la vente. Les auteurs du Code ont sans doute voulu réserver ces hypothèses et n’attribuer à la promesse de vente l'eflet de la vente qu'autant que les éléments essentiels du futur contrat, la chose et le prix, seraient bien déterminés d'avance par une entente ou consentement réciproque des parties. à

4408. Délai d'acceptation. — Ordinairement les parlies fixent un délai pour la réalisation de la vente, et le promettant se trouve libéré de plein droit à l'expiration du temps convenu, si l’autre partie ne s'est pas décidée à acheter. À défaut de ce délai, c’est une question de fait de savoir au ‘bout de combien de temps les parties devront être considérées comme s'étant désistées tacitement de leur convention.

1409. Conditions de la vente. — Dans toute promesse de vente, il est prudent de fixer d'avance toutes les conditions de la vente, de façon qu'il n’y manque plus que le consentement de l'acheteur, C’est suriout pour la fixation du prix et son mode de paiement,

au complant, où à terme, ou par fractions, que des difficullés risquent de s'élever plus tard (Voyez Pornter, Vente, n°s 481 à AST).