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soient bien différents de ceux que produirait une revente volontaire con-

sentie par l'acheteur au vendeur (ci-dessous, n° 1582).

* 4572. Origine. — L'usage des ventes à réméré est très ancien. Il nous vient du droit romain, où on les pratiquait à l’aide du pactum de retro-vendendo :; mais l’effet de ce pacte a beaucoup changé depuis lors. À l’époque romaine, le vendeur avait seulement le droit de forcer son acheteur à lui rendre la chose ; il n’était que créancier, et la propriété ne lui faisait pas retour de plein droit. Voyez toutelois, dans les traités de droit romaip, les controverses auxquelles ont donné lieu les conventions résolutoires des ventes.

*1573. Utilité. — Ce genre de venteest surtout utile aux personnes qui ont besoin d’argent et qui veulent s’en procurer en vendant leurs biens, sans perdre toutefois l'espoir de les reprendre un jour. C'est une opération analogue à l'emprunt sur hypothèque, avec cette différence que ses éléments se présentent dans un ordre chronologique inverse : celui qui emprunte en hypothéquant son immeuble en retient provisoirement la propriété et ne la perdra que s'il est hors d’état de rembourser le prêt à l'échéance; celui qui vend à réméré commence par aliéner et ne recouvrera sa propriété que s’il est en mesure de rembourser à l'échéance les fonds qu’il a touchés

La vente à réméré est un mauvais système de crédit; elle a rendu des services pendant de longs siècles, avant l’organisation des régimes hypothécaires modernes. De nos Jours, elle n’a plüs guère de raison d’être, et elle cache souvent des contrats de prêts usuraires, mais les dangers qu’elle présente à cause de l'emploi qui en est fait ne peuvent être étudiés qu’à propos du prêt d'argent et du gage (ci-dessous, n°s 2071 et 2460).

“1574. Délai du réméré. — Avant la Révolution, la faculté de rachat pouvait durer trente ans. Le Code civil a réduit le délai à cinq ans au plus (art. 1660), parce que le réméré est une condition résolutoire qui rend la propriété incertaine et qui ne saurait se prolonger sans de grands inconvénients. Les parties sont naturellement libres d’abréger la durée du réméré, mais elles ne peuvent le stipuler pour un terme excédant cinq années. La convention faite pour un temps plus long n'est pas nulle; elle est réductible au délai légal (art. 1660, al. 2). C'est aussi ce délai qui s'applique quand les parties n'en ont fixé aucun.

Le juge ne peut accorder aucune prorogation (art. 1661). Le délai ne peut pas davantage être prorogé par une nouvelle convention de renouvellement.

Le délai court contre toute personne, mème contre Les mineurs (art. 1663). Ge texte suppose qu'un mineur a succédé au vendeur primitif décédé, car le procédé de la vente à réméré ne paraît pas applicable aux biens de mineurs (arg. art. 457 et 459).

"1575. Droits de l’acheteur pendant le délai. — En sa qualité d’acheteur, il est propriétaire. S'il a traité avec un simple possesseur, il peut preserire contre le vrai propriétaire (art. 1665). IL peut purger l'immeuble des hypothèques qui le grèvent, et la purge par lui faite subsiste après l'exercice du réméré par le vendeur. Voyez ci-dessous, n° 3296.

1576. Personnes pouvant exercer le réméré. — La faculté de rachat n'est pas personnelle au vendeur. Il peut en céder le bénéfice à un qu’il présente beaucoup d’analogie avec les retraits et ne ressemble en rien à un rachat, qui serait une seconde vente conclue en sens inverse de la première ; mais l'expression traditionnelle s’est toujours maintenue ; elle était seule en usage au xvinre siècle (POTHIER, fente, nos 385 et suiv.). Cependant quelques jurisconsultes plus anciens,

entre autres Tiraqueau, avaient reconnu la similitude du réméré et des retraits et lui en donnaient le nom.

Cages

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tiers qui l’exercera à sa place. Ses créanciers peuvent exercer ce droit de son chef, conformément à l’art. 1166, sauf à se voir opposer le bénéfice de discussion autorisé par l'art. 16661.

Après la mort du vendeur, son droit passe à ses héritiers et le bénéfice du réméré se divise entre eux Toutelois l’action est considérée comme indivisible quant à son exercice. L’art. 1670 permet, en effet, à l'acquéreur d'exiger que tous les héritiers de son vendeur soient mis en cause afin de s'entendre sur l’exercice du réméré pour que la reprise de l'héritage ait lieu en entier. S'ils ne peuvent se concilier, la demande doit être rejetée (Comp. Besançon, 20 févr. 1895, D. 95. 9. 486).

La même indivisibilité a lieu quand la vente à réméré a été faite conjointement par plusieurs vendeurs (art. 1668 et 1670 cbn.), à moins que la vente n’ait été faite séparément par chacun des copropriétaires pour sa part, auquel cas chaque portion peut être retirée séparément par celui qui l’a vendue (art. 1671).

“1577. Personnes contre lesquelles le réméré peut être exercé. — Le réméré, étant une condition résolutoire de la propriété, suit la chose entre les mains de tous ses acquéreurs. Il peut donc être exercé non seulement contre un second acheteur, comme le dit l’art. 1664, mais contre tout acquéreur de la chose, quel que soit ke nombre des ventes intermédiaires. Les tiers sont obligés de le subir, quand même la facullé de rachal n'aurait pas été déclarée dans leur contrat (art. 1664).

Cela n’est vrai que pour les immeubles, car, en matière mobilière, il faut réserver l’ap- * plication de l’art. 2279 qui protège l'acheteur d’un meuble corporel, au cas où il n’aurait pas eu connaissance de la faculté de réméré appartenant à un vendeur antérieur.

Le retrait peut naturellement s'opérer contre les héritiers de l'acheteur. L'art. 1672 détermine la quotité pour laquelle chacun d’eux est tenu de subir le réméré, selon que la chose est encore indivise entre eux, ou qu’elle a été partagée matériellement, ou qu'elle a élé mise en entier dans le lot d’un seul. En toute hypothèse, le vendeur reprend la totalité de la chose.

1578. Objet du réméré. — Un cas particulier se présente, lorsque la chose vendue à réméré était une part indivise dans un immeuble et que l’acheteur s’est rendu adju-

dicataire de la totalité, sur une licitation provoquée contre lui parses coïndivisaires. Son |

vendeur ne peut pas se contenter de retirer sur Jui la part qu'il lui avait vendue et lui laisser le reste : l’art. 1667 l’oblige à retirer le tout, si l’acheteur l’exige.

*1579. Sommes à rembourser. — Quand le vendeur veut user de son droit de réméré, il doit rembourser à l'acheteur les sommes indiquées dans l’art. 1673, savoir :

1° Le prix principal. Ge prix est celui qui a été payé par l'acheteur en exécution du contrat de vente.

Les parties pourraient convenir que le prix à restituer sera différent, inférieur ousupérieur au prix primitif, et leur convention serait valable en principe. Toutefois la clause

qui obligerait le vendeur à rembourser une somme de beaucoup supérieure à celle qu’il avait touchée pourrait être annulée comme déguisant un prét usuraire.

1 On à soutenu que ce texte prévoyait seulement l’action réelle exercée contre l'acheteur à réméré par les créanciers hypothécaires de son vendeur. S'il en était ainsi, il serait inutile, car il ne ferait que répéter une décision plus générale contenue dans l’art. 2170. Mais, comme il ne fait aucune distinction, il est certainement opposable aux créanciers chirographaires exerçant la faculté de réméré du chef de leur débiteur, et contre eux il a son utilité.

La loi ne parle pas des intérêts : donc ils ne sont pas dus. Ils se compensent avec les fruits perçus par l'acheteur, que celui-ci conserve,

2 Les frais el loyaux coûts de la vente.

3° Les réparations nécessaires, car le vendeur les aurait faites lui-même s'ilavait conservé la possession intérimaire de sa chose.

4° Les impenses uliles, jusqu'à "concurrence de Ja plus-value.

L'acheteur a par là un moyen indirect de paralyser l'exercice du réméré. Les propriélaires qui vendent leurs biens avec pacte de rachat sont ordinairement des personnes gènées En construisant sur le terrain vendu pour des sommes importantes, l'acheteur peut mettre le vendeur dans l'impossibilité de fait d’user de son droit. Mais, si le vendeur réussit à prouver que les constructions élevées par l’acheteur ont été faites dans ce but et par calcul, il pourrait faire ordonner la remise des lieux dans leur ancien état, car nul ne peut supprimer par dol le droit d’autrui, et l’acheteur serait réduit à enlever ses constructions, si mieux il n’aime les laisser au vendeur pour un prix minime.

On doit observer que l'acheteur n’a droit ni au remboursement des dépenses voluptuaires (c’est le droit commun), — sauf à enlever tout ce qui peut être retiré sans détérioration — ni au remboursement des dépenses d'entretien, qui sont la charge des fruits qu’il a perçus et doivent à ce titre rester à son compte.

1580. Garantie de l’acheteur. — L'acheteur jouit du droit de réten | tion, qui lui assure le paiement de tout ce qui lui est dù (art. 1673). Ce texte n’est du reste qu'une application de l'exception « non adimpleti contractus » (ci-dessus, n° 949-2°).

“1581. Effets de l’expiration du délai. — Quand le délai s'achève sans que le vendeur ait usé de son droit de rachat, sa seule expiration suffit

pour entrainer la déchéance du vendeur, de plein droit, sans sommation ni jugement. La faculté de réméré ne peut plus être exercée utilement. La condition résoluloire qui menacait le droit de l'acquéreur s'est évanouie et il est désormais propriétaire irrévocable (art. 1662).

Le vendeur qui veut reprendre son bien peut s'adresser soit à celui qui en est actuellement propriétaire au moment où il veut user de son droit de rachat, soit à son acheteur originaire : on lui donne le choix, parce qu’il a une double action contre ces deux personnes (ci-dessus n° 4577). Mais, s’il adresse par erreur sa notification à wn possesseur intermédiaire qui a déjà revendu la chose, celui-ci est sans qualité pour répondre à l'ac-

“ion intentée et la notification qui lui est faite est inopérante pour empêcher la déchéance (Gass. 47 févr. 1885/1D 185 10955 S 0854311).

1582. Effet de l’exercice du réméré. -- Quand le réméré est exercé en tempsutile, il produit la résolution rétroactive du contrat de vente et du transfert de propriété qui en avait été la conséquence. Le vendeur est réputé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire, et l'acheteur est réputé ne l'avoir jamais été, Par suite, les droits réels nés du chef de l'acheteur sont anéantis (art. 1673, al. 2). La loi maintient toutefois les baux faits sans fraude par l'acquéreur, que le vendeur est obligé de continuer.

Le retour de la propriété s’opérant par une condition résolutoire, le vendeur n’a pas de

droit de mutation à payer ; il n'acquiert pas en vertu d’un titre nouveau. Mais le droit qu'avait payé l'acheteur ne lui est pas restitué (L. 22 frimaire an VII, art. 60).

1583. Actes valant exercice du réméré. — La déchéance qui

| VENTE ee POUR LÉSION) Fe | 825 frappe le vendeur à Fbiration du délai donne un très grand intérêt à la question de savoir ce quele vendeur doit faire dans le délai qui lui est accordé pour être considéré comme ayant exercé son droit. Des difficultés nombreuses s élèvent sur cette question, parce que le plus souvent le vendeur attend au dernier moment, et l'acheteur prétend qu'il s'y est pris trop tard. Que faut-il qu'il fasse pour éviter la déchéance ?

L'art. 1662 ne précise rien : « Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré... » Ce n’est pas d'une « action » qu'il s'agit; le vendeur est tenu de faire un remboursement. Dans la doctrine, on admet en général

que le paiement, ou tout au moins des offres réelles, sont nécessaires pour qu'il soit bien établi que le vendeur était en mesure d'opérer le rachat et que l'acheteur seul l'en a empêché. Mais la jurisprudence se montre beaucoup plus facile pour les vendeurs à réméré. Elle se contente d’une simple manifestation de volonté de leur part; le vendeur signifie à l'acheteur, par acte extra-judiciaire, sa volonté d’user de son droit de rachat. Cela suffit, dit la Cour de cassation, parce qu'aucune disposition de loi ne prescrit au vendeur de faire dans le délai fixé soit un paiement, soit des offres (Cass., b) De 1856, D°56.17432;S. 56.47 671; Cass.; 14 janv."1873, D. 73: 1° 185, S. 73. 1. 134). Cette jurisprudence % approuvée par quelques auteurs

RAR t. XXIV, n°° 398 et suiv.; Guiccouarn, t. Il, n° 66%).

1584. Époque de la résolution. — Dans le système de la jurisprudence, il devient difficile de savoir & quel moment s opère la résolution de La vente. Laurent (n° 400) uns que le contrat est résolu par la déclaration même de la volonté du vendeur, et qu’à partir de ce moment l’acheteur n’est plus qu’un possesseur précaire. La Cour de cassation (arrèt de 1873 précité) juge, au contraire, que l’exercice du réméré n’est consommé que par le remboursement effectué par le vendeur, et que jusque-là la vente n’est point résolue. Cette solution parait difficile à admettre, car elle aboutit à résoudre une vente plus de cinq ans après sa date, ce que la loi ne permet pas. Voyez toutefois un essai de justification de la jurisprudence par M. Guizcouaro (op. cit., n° 665).

14585. Délai de remboursement. — Le système de la jurisprudence a un autre inconvénient : comme la notification faite dans le délai suffit à conserver le droit du vendeur, celui-ci a désormais devant lui un temps illimité pour exécuter utilement l'obligation que la loi lui impose de rembourser à l'acquéreur le prix et les accessoires. A cela les tribunaux remédient en fixant de leur autorité un délai dans lequel le vendeur doit exécuter son obligation à peine de déchéance. Toute cette combinaison est arbitraire et étrangère à la loi.