RESCISION DE LA VENTE POUR LÉSION

*1586. Rappel du principe. — On a déjà vu que le droit français ne fait pas de la lésion une cause générale de rescision des conventions; il «

>) l'admet seulement « pour certaines personnes », qui sont les mineurs, et « pour certains contrats », qui sont le partage et la vente d'immeubles (art. 1118). Voyez t. I, n° 284.

*41587. Historique. — La rescision de la vente pour lésion a été autorisée en droit romain par une constitution que Justinien attribue à Dioclétien (Code de Justinien, liv. XLIV, tit. 4, loi 2), mais qui est peut-être postérieure à cet empereur. La rescision était accordée pour lésion d'outre moitié (læsio enormis). Cette action fut introduite dans notre ancien droit au moyen äge sous l'influence des études romaines. La loi du 44 fructidor an III l'avait abolie : elle a été rétablie par une autre loi du 3 germinal an V. Fortement attaquée lors de la confection du Gode, elle a été maintenue après une longue discussion sur les instances du Premier Consul (Fener, t XIV, p. 45-62). Depuis lors, son principe est toujours discuté. Beaucoup de gens se demandent s’il est utile et s’il est juste d’accorder une pareïlle protection aux majeurs, maitres de leurs droits.

*1588. Justification de la rescision. — Le propriétaire qui consent à vendre en subissant une lésion énorme doit être considéré comme ayant traité sous l'empire d’une sorle de violence; il a vendu son bien presque pour rien parce qu'il avait un pressant besoin d'argent. Son consentement n’a pas été libre. Si le propriétaire veut donner son bien, qu'il emploie les formes des donations; s'il veut le vendre, il faut qu'il en tire un prix suffisant ; quand il se contente d’un prix infime, c’est qu'il a été trompé ou forcé par le besoin. Tel était le raisonnement de Tronchet (Fer, 1bid., p.61). Il résulte de là que les auteurs du Code ont assimilé la lésion dans les ventes à un vice du consentement.

*1589. Ventes donnant lieu à rescision. — Conformément à la tradition, la rescision n’est possible que pour les ventes d'immeubles. L'art. 1674 le dit expressément, en supposant que le vendeur est lésé « dans le prix d'un immeuble ». Et encore cette action n'est-elle pas admise en toute vente d'immeuble. Il faut excepter, en effet, deux sortes de ventes :

1° Venres aLÉaATOIRES. — Ce sont celles qui sont faites moyennant une rente viagère. Il y a une chance à courir pour les deux parties : la chose pourra coûter cher à l'acheteur, comme il pourra l'avoir pour peu d'argent ; cela dépend du temps que durera la rente. La possibilité d'une lésion découle naturellement de ce contrat, qui est valable. Cela suppose toutefois que la rente stipulée est sensiblement supérieure aux revenus de l'immeuble, sans quoi la vente serait nulle, faute de prix (ci-dessus n° 1381). Voy. aussi Nancy, 6 juill. 1907, D. 1907. 2. 367.

2° VENTES FAITES PAR AUTORITÉ DE JUSTICE (art. 1684). — Le motif de cette exception parait être liré des garanties qu'offre ce procédé de vente, qui comporte une grande publicité. « Le juste prix des choses, disait Pothier, est le prix qu'elles peuvent être vendues. » De plus, quand les enchères n'ont pas donné un résultat favorable, il y a un procédé spécial, la surenchère du sixième, qui permet de faire élever le prix d’adjudication (art. 708, C. proc. civ.). Annuler la vente pour procéder à une nouvelle adjudication

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augmenterait beaucoup les frais et ne donnerait probablement pas un résultat meilleur. L'art. 1684 reproduit une solution traditionnelle (Poruer, Vente, n° 340).

Du reste, cette exception ne concerne pas touùtes les ventes faites en justice, mais uniquement celles qui, « d’après la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice ». Telles sont les ventes sur saisie et les ventes de biens de mineurs ou d’interdits, Mais les ventes qui se font en justice, alors qu’elles pourraient tout aussi bien se faire à l'amiable, restent soumises au droit commun et sont rescindables pour lésion.

1590. Exclusion de la rescision en matière mobilière. — Ceci est encore une décision traditionnelle, et c’est l’effet du vieil adage : « Vilis mobilium possessio. » — On peut ajouter que la lésion est moins à craindre pour les objets mobiliers, parce qu'il est toujours possible de les transporter dans un endroit où ils trouveront des acheteurs. Dumoulin aurait voulu faire accepter la rescision pour les meubles précieux. Voyez là-dessus Porarer, Vente, n° 339. Certaines Coutumes, comme celle d'Orléans (Pornrer, ibid.), avaient une disposition formelle en sens contraire. )

Une difficulté se présente lorsque la chose vendue se compose à la fois de meubles et d'immeubles, par exemple une #aison meublée. On devra pour apprécier la lésion faire une ventilation et déterminer la part du prix qui représente l’immeuble.

*1591. A qui appartient l’action. — Le droit de demander la rescision n’est accordé qu'au vendeur ; il est refusé à l'acheteur (art. 1683).

L'acheteur cependant peut subir un préjudice par l'effet de la vente, s’il a acheté trop cher. Mais les motifs de l’action ne se retrouvent pas en sa personne : s’il a consenti à payer un prix élevé, c’est qu'il pouvait le faire et qu’à ses yeux la chose valait l’argent. ;

*1592. Lésion donnant ouverture à l’action. — Pour que la vente soit rescindable, il faut que la lésion subie par le vendeur soit énorme; mais, pour supprimer toute difficulté, la loi en a fixé le chiffre : jadis il fallait que le prix fût inférieur à la moitié de la valeur vraie, auquel cas le vendeur subissait une lésion d’outre-morlié. Le Code civil, par une sorte de transaction entre partisans et adversaires de cette cause de rescision, en a encore élevé le chiffre : il faut qu'elle dépasse les sept douzièmes du prix vrai (art. 1674); par conséquent le prix doit se trouver inférieur aux cinq douzièmes de ce qu'il aurait dù être. — Cette élévation du chiffre de la lésion a rendu les reseisions encore plus rares.

Pour apprécier la lésion, on doit rechercher quel était l'état matériel de l’immeuble au moment où il a été vendu, et se demander quel en était alors la valeur. C’est au moment de la vente qu’il faut se placer pour faire cette estimation, et non au moment où la res-

cision est demandée (art. 1675).

*1598. Durée de l’action. La loi n'autorise la demande en rescision que dans un délai fort bref : deux années à partir de la vente (art.

1676, al. 1). |

C’est une réduction considérable du délai traditionnel, qui était jadis de dix ans, comme dans toutes les actions rescisoires (Pornter, Vente, n° 347), délai qui existe encore dans notre droit actuel d’une manière générale (art. 130%). Il faut voir là une marque de plus des concessions que les partisans de la rescision ont dû consentir pour en faire accepter le principe : on l’a enfermée dans un délai très court. ,

De plus, on a décidé que ce délai même courrait contre les incapables et les absents, et

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que la stipulation d'un droit de rachat ne le retarderait pas : les deux délais, celui du rachat et celui de la rescision, courront conjointement (art. 4676, al. 2 et 3)!.

*1594. Nullité des renonciations à l’action en rescision. — Ila fallu prévoir les clauses par lesquelles le vendeur renoncerait à attaquer la vente : l'acheteur d'un immeuble, qui le prend à très bas prix, sait fort bien à quoi il s'expose, et il sera souvent tenté de se couvrir contre l’action en rescision par une renonciation directe ou indirecte de son vendeur.

La loi annule la renonciation directe quand elle est contenue « dans le contrat » (art. 1674). Il en résulte que la renonciation faite après le contrat pourrait être déclarée valable.

Toutefois les juges auraient la faculté de l’annuler, comme entachée du même vice que le contrat lui-mème, si le vendeur l’avait consentie étant encore sous l'empire du même pressant besoin d’argent qui lui a fait vendre son immeuble à vil prix. Ceci arriverait si la renonciation était signée par le vendeur avant qu’il eüt touché le prix de la vente. C’est donc seulement quand ce prix aura élé paré que le vendeur pourra être considéré comme ayant recouvré sa liberté et comme capable de renoncer à son action.

La renonciation indirecte résulterait de la clause par laquelle le vendeur déclarerait faire donation à l'acheteur de la portion de valeur qui excède le prix. Cette renonciation indirecte est nulle également (art. 167%).

Cependant il n’est pas interdit à un propriétaire, non pressé par des besoins d'argent, de faire donation de son bien, et comme la jurisprudence moderne admet la validité des donations déguisées sous la forme d’une vente, il serait possible de faire valider une vente consentie pour un prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de la chose, s'il était établi que dès le début le vendeur a eu l'intention de faire une hibéralité à l'acheteur et qu'il l’a librement consentie. La jurisprudence semble disposée à entrer dans cette voie (Amiens, 31 Juill. 1894, D. 96. 2. 1408), mais on s’éloignera ainsi de plus en plus des intentions annoncées par les auteurs du Code (ci-dessus, n° 1588).

4595. Preuve de la lésion. — La preuve de la lésion est entourée de diverses garanties qui sont destinées à empècher la rescision d’être prononcée à la légère et à calmer les craintes des adversaires de cette action. Les juges ne doivent autoriser le demandeur à faire sa preuve que s’il articule des faits « assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion » (art. 1677). Une telle présomption résulterait par exemple du prix que l’immeuble a obtenu dans une vente antérieure ou du chiffre des loyers et revenus qu'il donne. Quand la lésion est ainsi rendue vraisemblable, le demandeur en rescision est autorisé à en faire la preuve. Celle preuve ne peut résulter que d'un rapport de trois experts (art. 1678), qui se prononcent à la majorilé, en faisant connaître leurs dissidences, quand il ÿ en a, mais sans indiquer de quel avis chaque expert a été (art. 1678, 4679 et 1680).

Les juges ne peuvent jamais se dispenser de l'expertise, même quand le fait de la lésion ressort de preuves littérales. Le Tribunat a fait supprimer une disposition du projet qui déclarait l'expertise inutile en ce cas.

1 En principe, la voie du rachat est plus sûre pour le vendeur, car rien ne peut lempêcher de reprendre son bien quand il use du pacte de réméré (ci-dessus n° 15X2), tandis que son action en rescision peut être écartée par un supplément de juste prix (art. 1681). Elle peut de plus être plus durable, car l'action en rescision ne dure que deux ans, tandis que le pacte de rachat peut être fait pour un délai de cinq ans. Mais elle est aussi plus onéreuse, car le vendeur qui use du pacte du rachat doit restituer à Pacheteur les frais et loyaux coûts du contrat, tandis que celui qui obtient la rescision de la vente n’est pas Lenu de leur remboursement. \