DU LOUAGE DE CHOSES

1666. Bibliographie. — Guirrouarp, Traité du louage, 3° édit., 1891, 2 vol. in-80. — Baupryx-Lacannnerie et Waur, Du contrat de louage, ? vol. in-80, 1898.

4906, D. 1907. 4. 249, P. et S. 1908. 1. 193 (affaire de la rue Oudinot), el Cass., 25 juin 1907, D. 1907. 1. 337, P. et S. 1908. 1. 81 (affaire de la Faculté libre de Lille), et les notes qui accompagnent ces deux derniers arrêts.

—— Acxez et Pasox, Code-Manuel des propriétaires et locataires..., 9e édit., 1900. — Lx Perrier, Code pratique des usages de Paris... 2e édit., 1891, in-18. — Scuarz, De la location de coffre-forts, thèse, Paris, 1903. — Varérr, Traité de la location des coffre-forts, 1905.

SAT Généralilés.

*1666 bis. Choses susceptibles d’être louées. — Le louage peut porter aussi bien sur des meubles que sur des immeubles (art. 1713).

1° LOCATION DES MEUBLES. — On loue des chevaux et voitures pour promenades, des bicyclettes, des habits pour soirées, des travestissements, des bateaux de plaisance ; les compagnies d'éclairage louent des appareils, des compteurs, ete. !. Le louage des meubles, malgré sa grande fréquence, ne soulève guère de difficultés. On lui applique les principales règles du louage, mais celles-ci sont établies surtout en vue des locations immobilières?, et c'est uniquement du louage d'immeubles qu'il sera parlé désormais. Sur les locations mobilières, voyez Varéry, Le louage des meubles, 1895, et note dans Dalloz, 1901. 2. 321.

2° LOCATION DES IMMEUBLES. — Tous les immeubles par nature, terres, maisons, etc., sont susceptibles d’être loués. Sur le louage des co/fres-forts dans les caves des banques, voyezla Bibliographie, et ci-dessus n° 459, en note. On peut même louer un seul des attributs de la propriété, détaché des autres : on peut louer le droit de se servir d’un puits, d’un four, ete.

L'application la plus remarquable de ce genre de louage s’est faite au droit de chasse. La constitution du droit de chasse à l’état de servitude réelle n’a pas été admise par la jurisprudence ; sa création sous la forme d’une servitude personnelle, à titre d'usage, ne remplirait pas le but qu’on se propose : le droit serait fragile, étant viager, et ne pourrai f être cédé à personne (voyez, t. E, nos 2745 et 293%). Le louage de la chasse répond beaucoup mieux aux besoins de la pratique, et c’est sous cette forme qu'on trouve presque toujours le droit de chasse exercé quand il est cédé par le propriétaire. Voyez ci-dessous, no 489).

Le contrat fait par un directeur de théâtre avec le publie est un louage de chose mélangé à une obligation de faire qui a pour objet la représentation à donner. Comp. J. Decacrance, Les droits et les obligations des directeurs de théâtre envers le publie, thèse, Paris, 1907.

Les droits immobiliers incessibles, comme l’usage et l'habitation, ne peuvent pas plus être loués que vendus. Les biens du domaine public, étant inaliénables, ne peuvent faire l’objet de locations véritables (Paris, 95 Juill. 4906, P. et S. 4908. 9. 169).

"1667. Terminologie. — Dans le louage d'immeubles, le contrat prend spécialement le nom de bail. Celui qui donne son bien en location est le barlleur, celui qui s'engage à en payer le loyer est le preneur.

! Le louage, supposant que la chose doit être rendue à l'expiration du temps convenu, ne peut s appliquer aux choses consomptibles par le premier usage, telles que les denrées.

? Notamment l’art. 1733 en cas d'incendie (Cass., 16 août 41882, S. 84. 1. 33. D. 82. 1 213 ; Angers, 25 juin 1902, D. 1906. 2. 322, S. 1905. 2, 131). (RASE

3 Le mot bail vient du verbe bailler, qui est un vieux mot de la langue, ayant un

Quant au prix du bail, son nom varie selon la nature de l'immeuble loué. Si c'est une maison, il s'appelle loyer, et fermage si c'est un bien rural. De là les termes spéciaux qui désignent le preneur; le preneur d'une mai-

son estun localaire?, celui d'un bien rural est un fermier.

1668. Observation. — Les baux à loyer et les baux à ferme sont soumis em principe aux mêmes règles. Cependant il existe pour chacune de ces calégories quelques règles spéciales qui ne s'appliquent pas à l’autre, Sauf indication contraire, les règles qui vont être exposées sont communes aux deux sortes de baux, et ces règles communes sont de beaucoup les plus importantes ; les règles propres, soit aux baux à loyer, soit aux baux à ferme seront indiquées comme telles, toutes les fois qu’elles se rencontreront.

“1669. Durée extrême des baux immobiliers. — Le Code civil est muet sur la durée qu'on peut donner à un bail. Il ne fait qu'une allusion vague à l'existence d'une limite en disant que le louage des choses produit effet « pendant un certain temps » (art. 1709), mais il ne donne aucun chiffre. La règle à suivre en cette matière se trouve dans une loi des premières années de la Révolution, le décret des 18-29 déc. 1790, qui à interdit les locations perpétuelles * en assignant pour limite extrême à la durée des baux, le chiffre de 99 ans et, pour les baux à vie, {rois généralions (art. 1°"). Cette disposition est toujours en vigueur et doit être considérée comme un complément du Code civil sur ce point. Comp. DEMOGuE, observations dans P.et S., 1908. 1. 83.

“1670. Capacité et pouvoir nécessaires pour le louage. — Le bail eSt un acte d’administralion : il est même le type et le principal

exemple de cette sorte d'actes. Par conséquent, il n'est pas nécessaire, pour pouvoir le faire, d’avoir la capacité ou le pouvoir d’aliéner.

Ainsi, les personnes qui ont une demi-capacité, mineurs émancipés, prodigues, femmes séparées de biens, peuvent donner leurs biens à bail, car la loi leur permet d’admimstrer leur fortune. - De même, les simples administrateurs du bien d'autrui, maris, tuteurs, etc., ont qualité pour consentir des baux. C'est ainsi que le mari, administrateur de la dot

sens vague, pour dire « donner, laisser ». Il s’employait aussi bien à propos d’actes d’ahénation définitive (bail à rente, bail à cens, elc.) que pour des simples locations temporaires. Depuis la Révolution, il s’est restreint dans l’usage au louage proprement dit el ne s'emploie plus pour des actes translatifs de propriété, si ce n’est pour le bail à domaine congéable, qui implique l’aliénation de la propriété superficiaire.

1 Le mot fermage, de firma; désigne le prix des baux ruraux à loyer fixe par Opposition aux baux à parlage de fruits, dans lesquels le revenu du propriétaire est variable. Voyez ci-dessous, nos 1778 et suiv. |

2 Le mot /ocalaire S'employait pourlant dans l’Ouest de la France pour des biens. ruraux dans le bail à localairie perpétuelle (GArsSONNET, Localions perpéluetlles, p. 393).

3 Les baux perpétuels ont joué un grand rôle dans l’histoire de l’Europe. 11 ont commencé avec l’emphytéose gréco-romaine, ev ils ont pris dès les premiers temps du moyen âge un développement énorme. On peut dire qu’en France, ils ont couvert le sol jusqu’à la Révolution. Is sont étroitement mêlés à l’histoire du régime seigneurial et à l’organisation féodale à laquelle ils ont donné sa forme caractéristique Pendant de longs siècles, le développement économique de la richesse a été lent; la population n’était pas attirée comme aujourd’hui dans les grandes villes commerçantes et dans les pays neufs. Le paysan s’attachait à la terre, et ne pouvant l’acheter, il la louait à perpétuité. La location perpétuelle à eu son utilité sociale ; elle a eu son ère historique. Puis elle est devenue une gène, et on l’a supprimée, pour s’en tenir aux formes temporaires d’amodiation. A voir GARSONNET, Histoire des locations perpétuelles ; P. Vior- Let Histoire du droit civil français, et les auteurs indiqués dans.ces deux ouvrages.

de sa femme, peut même donner à bail les immeubles dotaux inaliénables : l'inaliénabilité est faite pour empêcher les actes de disposition, mais non l'administration de la dot.

Toutefois, si le bail est considéré comme un acte d'administration ordinaire, c’est à la condition qu'il n'engagera pas l'avenir pour un temps trop long. À ce point de vue, la loi a rangé les baux en deux classes, selon leur durée. Le baïl qui dépasse neuf ans est considéré comme un acte grave, excédant la simple administration. Il est donc impossible de la part des personnes dont la capacité n’est pas entière ou des administrateurs qui n'ont pas pleins pouvoirs. Comp. t. I, re édit., n° 9338.

Mais cette distinction des deux sortes de baux n’est pas établie d’une manière générale par la loi; elle résulte seulement de dispositions éparses : l’art, 481 pour le mineur émancipé, l’art. 4718 pour le tuteur, les art. 4429 et 1430 pour le mari Comp. l'art. 595 relatif à l’usufruitier. Aucun texte semblable n’existe pour le prodigue ou le faible d'esprit, ni pour la femme séparée de biens. On en conclut très légitimement que les incapables de ces diverses catégories sont liés par les baux qu'ils ont pu consentir pour une durée excédant neuf années ; pour les personnes pourvues d’un conseil judiciaire, la preuve est directe : la loi énumère limitativement les actes qu’il leur est défendu de faire seuls (art. 499 et 513), et le bail de neuf ans ne figure pas dans son énumération.

*1671. Caractère consensuel du louage. — Le contrat de louage est consensuel ; l'écrit n'est donc pas nécessaire à son existence : « On peut

louer par écrit ou verbalement », dit l'art. 1714. L'écriture est un simple moyen de preuve.

Pour la perception des droits d'enregistrement, les locations verbales sont assujetties à un système spécial de déclarations (L. 23 août 1871, art. 11 et 14).

*1672. Preuve du bail verbal. — Les baux faits sans écrit, ou locations verbales, donnent lieu dans la pratique à de nombreuses difficultés. Les auteurs du Code ont cherché à les supprimer ou à les résoudre à l’aide de dispositions particulières. Quand le bail a été fait sans écrit, et que l'une des parties le nie, l'art. 1715 défend d'en recevoir la preuve par témoins, quelque modique que soit le prix et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Il y a done là une sévérité exceptionnelle pour la preuve ; la loi exclut le témoignage, et cette disposition est gènante dans la pratique, car il y a beaucoup de petites locations immobilières inférieures à 150 francs.

Interprétant cette disposition d’une manière rigoureuse, la jurisprudence décide que la preuve teslimoniale n'est même pas recevable pour compléter un commencement de preuve par écrit (Cass., 19 févr. 1873, D. T4. 1. 965, S. 73. 4. 99 ; Cass., 98 juin 1899, D. 92. 1. 407, S. 92. 4. 417). La doctrine est divisée, mais se prononce en majorité en sens contraire. Voyez les indications dans DarLoz, Répert., vo Louage, n° 496; Suppl, n° 74, et dans la note D, 4905. 4. 438.

La prohibition de la preuve testimoniale écarte par voie de conséquence la preuve par indices où présomptions (art. 1353), qui n’est recevable que dans les cas où la preuve testimoniale l’est également! : mais elle ne s'étend ni au serment que l’art. 1745 réserve formellement?, ni à l’aveu que le droit commun suffit à autoriser, puisque la loi ne le

1 La remise du denier à Dieu ne prouve pas la conclusion du louage (Trib. paix, Paris 1 févr. 1902, D. 1903. 2. 499). , ? Le serment, dont il est question ici, est le serment décisoire des art. 1358 et suiv., qui est déféré par le demandeur à son adversaire, et non le serment supplétoire, déféré d’oflice par le juge pour compléter un commencement de preuve (art. 1367). L'art, 1715 n'autorise, en effet, que le serment « déféré à la partie qui nie le bail » ; or

défend pas. La jurisprudence admet même que, pour provoquer cet aveu, le demandeur peut faire interroger son adversaire sur faits et articles (Cass., 26 janv. 1885, D. 85. 4. 23%, S. 85. 4. 109). L’aveu extrajudiciaire ne pourrait être reçu comme preuve du louage qu'autant qu'il serait lui-même établi par écrit, s'il était contenu, par exemple, dans une lettre missive. Comp. Laurexr, t. XXV, no 66.

On admet, en outre, que si l'écrit dressé pour constater le bail est détruit accidentellement, le louage peut être prouvé par tous les moyens : l’art. 1715 cesse alors d’être applicable parce qu'on n'est plus en présence d’un bail « fait sans écrit ».

1673. Preuve du prix d’un bail verbal non contesté. — Lorsque le bail verbal a reçu un commencement d'exécution, le litige ne peut plus naître entre les parties sur l'existence du bail, qui n'est pas douteuse ; mais une contestation peut encore s'élever sur le prix du loyer. L'hypothèse est prévue et réglée par l’art. 1716. S'il y a une quittance, c'est-à-dire si un terme de loyer ou de fermage a déjà été payé, elle fera preuve du prix, car l'usage est que les termes soient égaux. S'il n’existe pas de quittance, la loi veut qu'on s’en rapporte à la déclaration du bailleur, affirmée sous serment. Afin de ne pas mettre le locataire à la merci de son bailleur, la loi lui réserve la faculté * de demander une expertise, mais à la condition d’en supporter seul tous les frais si l'estimation excède le prix qu’il a déclaré.

Les décisions de l’art. 1716 dérogent de deux façons au droit commun : 4° la preuve par témoins est interdite pour le chiffre du loyer ou fermage, quelque minime que soit la valeur des lieux loués ; 2 le juge ne peut pas déférer le serment au preneur, même quand il lui parait plus digne de confiance que le bailleur.

L'aveu pourrait être admis dans les mêmes conditions que pour établir l’existence du bail. Le cas de perte de l’écrit primilivement rédigé entraînerait de même l'application de l’art, 1348-40. Voyez ci-dessus n° 4672.

L'art. 1716 ne s'applique qu’au cas où l’exécution du bail n’est point contestée : si le débat portait sur ce point, le bail lui-même serait mis en question et on retomberait dans le cas prévu par l’art. 4715. Il ne serait donc pas possible d'établir par témoins le commencement d'exécution (Cass., 17 janv 1894, D. 94. 4. 497, $S. 94. 4. 436).

1674. Preuve des autres conditions du bail. — La loi ne s’est occupée que des contestations portant sur le prix; d’autres peuvent surgir sur les autres conditions de la location et principalement sur sa durée. Comment la preuve sera-t-elle alors administrée? Quelques auteurs voudraient qu’on s’en référât au droit commun (Darcoz, Répert., v° Louage, n° 140, Suppl., n° 79; Laurenr, t. XXV, nos 83 ct suiv.) ; mais la jurisprudence applique, pour la détermination de la durée du bail, les dispositions des art. 1736, 1758 et 1774 (Toulouse, 17 août 1882, D. 84. 2. 140) ; il y a des arrêts antérieurs et deux arrêts en sens contraire (Comp. Cass., belge, 13 mai 1878, Darroz, loc. cit., no 19, note 2). On peut objecter à cette jurisprudence que les articles précités règlent la durée du baïl dans les cas où les parties ont omus de la fixer, tandis que dans les cas de bail verbal on suppose qu'il existe une convention qui règle cette durée et dont il s’agit de faire preuve : l'hypothèse n’est pas la même. :

$ 2. — Obligations du bailleur.

*1675. Son obligation personnelle. — Le louage impose au bailleur des obligations diverses qui toutes se rattachent à un principe unique ; le bailleur est tenu de procurer au preneur la jouissance des lieux loués pendant la durée du bail. Cette obligation, que l'art. 1719 énonce à la suite des autres, est leur base à toutes : c'est elle qui est l'objet principal du

le serment supplétoire peut être déféré par le juge indifféremment à l'une ou à l’autre des Parties. Toutefois ceci est controversé (Dazroz, Suppl., vo Louage, n° 7ü).

contrat pour le preneur, le résultat qu'il se propose d'obtenir en louant la chose. Elle est pour le bailleur ce qu'est, pour le vendeur, l'obligation de

transférer la propriété de la chose vendue. | Cette obligation est une obligation de faire, qui est successive, c'est-à-dire

qui se prolonge pendant toute la durée du bail.

A. — Obligations secondaires.

*1676. Énumération des obligations du bailleur. — Les obligations spéciales du bailleur, dérivées de son obligation générale de procurer la jouissance des lieux loués, sont les suivantes :

1o Délivrer l'immeuble au preneur (art. 1719-10) ;

90 Le mettre en bon état au moment de l’entrée en jouissance (art. 1720, al. 1);

. 80 L’entretenir pendant la durée du bail (art. 4719-20 et 1720, al. 2);

40 S’abstenir de tout fait pouvant troubler le preneur ;

5° Le garantir contre les troubles provenant d’un tiers ;

6° Répondre des vices cachés.

Seules les questions de garantie demandent des explications développées.

1677. De la délivrance. — La délivrance doit se faire au jour fixé par le contrat ou par l’usage pour l’entrée en jouissance.

S'il y a eu une erreur de contenance dans les énonciations du bail, on applique par analogie les règles établies pour la vente dans les art. 1617 à 1693 (art. 1165). Ce texte, présenté comme une règle spéciale aux baux à ferme, s’appliquerait aussi, par analogie, au bail de terrains destinés à l’industrie.

1678. Mise des lieux en bon état. — Aux termes de l’art. 4720, al. 4, l’immeuble doit être délivré au preneur « en bon état de réparations de toute espèce ». Le preneur sera plus tard tenu de faire les menues réparations ou réparations locatives qui deviendront nécessaires pendant le cours du bail, mais le baïlleur lui doit la chose en bon état ; il devra donc faire réparer à ses frais, et avant la délivrance, toutes les dégradations, quelles qu'elles soient.

1679. Entretien de la chose pendant la durée du baïl. — L'obligation d’entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, se perpétue pendant toute la durée du bail. Le bailleur a donc à sa charge les réparations dont la cause est postérieure à l'entrée en jouissance du preneur ; mais pour celles-ci son obligation est moins étendue que pour les dégradations antérieures. La loi ne l’oblige pas à faire les petites réparations dites « locatives », qui sont à la charge du preneur (art. 4720, al. 9). Voyez ci-dessous, n° 4692.

En vertu de cette obligation, le bailleur doit tenir les bâtiments loués clos et couverts.

B. — De la garantie en matière de bail.

lo Responsabilité du fait personnel.

1680. Obligation du bailleur. — Le bailleur ne peut rien fâire qui diminue l'utilité ou l'agrément des lieux loués. Cette obligation, quoique toute passive, est très importante parce qu'elle paralyse dans une large mesure l'exercice de son droit de propriété. Cependant le Code civil ne la nulle part formulée d'une manière générale, à moins qu'on ne la considère comme comprise daxs le 3° de l’art. 1719, qui parle de l'obligation de « faire jouir paisiblement le preneur »; mais ces termes semblent faire plutôt aliusion à l'obligation de le garantir contre les troubles causés par

LOUAGE DE CHOSES (BAUX A FERME ET A LOYER) by

des tiers. Le seul texte qui consacre explicitement cette obligation du bailleur est l’art. 1723, qui dit: « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, modifier la forme de la chose louée. » Voyez une application dans Cass., 25 avril 1893, D. 93. 1, 287. II ne pourrait même pas user du reste de sa propriété d'une manière nuisible à son locataire, par exemple en louant une autre boutique ou un autre appartement dans la même maison pour un usage tel que la jouissance du premier locataire en fût troublée (exemples divers signalés dans Dazroz, Suppl., v° Louage, n° 128 : Lyon, 26 déc. 1902, S. 1903. 2. 303).

1681. Exception pour les réparations urgentes. — Malgré le désir de la loi d'assurer la libre jouissance du preneur, il a bien fallu autoriser le propriétaire à faire faire, même pendant la durée du bail, les réparalions nécessaires qui ne pourraient être différées jusqu’à la fin. Le preneur est obligé de les subir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d’une partie de la chose louée (art. 1724). Cette disposition exceptionnelle ne doit être appliquée qu’au cas d'urgence ; il y a là une question de fait à vérifier. On ne doit donc pas permettre au propriétaire, qui prévoit le départ de son locataire, de faire faire n'importe quelles réparations avant sa sortie, afin de pouvoir relouer sa propriété immédiatement et sans perte de loyers.

De plus, l'obligation qu’on impose au locataire de supporter les réparations urgentes a une limite : elles ne doivent pas durer plus de quarante jours (mème art.). Si elles se prolongent davantage, le preneur peut demander une diminution de loyer proportionnelle à la privation subie, mais la plupart des baux obligent le preneur à subir les réparations sans indemnité quelle qu’en soit la durée.

Enfin, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail (même art.). Cette partie du texte est applicable alors même que les travaux devraient durer moins de quarante jours.

2° Garantie contre les tiers.

1682. Voies de fait. — L'auteur du trouble est un fers qui agit sans prétendre aucun droit : des maraudeurs volent ou détruisent des récoltes,

des passants ou des voleurs causent des dégâts dans un magasin où dans un appartement. Ce sont là de simples votes de fait dont le bailleur n’est pas responsable (art. 1725). Le preneur doit s’en défendre lui-même en demandant assistance à la police et à la justice. Comp. Poruier, Louage, n° 81. Voyez cependant trib. Lille, 13 janv. 1903, D. 1903. 2. 120.

1683. Exercice d’un droit réel par un tiers. — C'est un tiers qui prétend exercer sur la chose louée un droit réel (propriété, usufruit, servitude). Ce tiers peut causer au preneur un simple {rouble matériel, par exemple en envoyant des bestiaux à la pâture dans une prairie qu'il prétend lui appartenir, ou en exercant une servitude de passage; il peut aussi causer un (rouble de droit, en exerçant une action (revendication, action confessoire) contre le preneur.

D ans ce dernier cas, l’action est mal intentée si elle est formée contre le preneur ; elle dpit être dirigée contre le bailleur, qui seul a qualité pour défendre à une action « con-

cernant la propriété du fond » (art. 1726). Mais il est possible que l’action, dirigée contre le bailleur, triomphe: elle aboutit à une éviction, qui fait cesser l'exécution du bail ow qui diminue considérablement les avantages de la chose pour le preneur. De toute façon, cet exercice d’un droit sur le fonds autorise le preneur à demander une indemnité en argent, si le bail est résolu ; une diminution de loyer, s’il peut encore s’exécuter (mème art.). Toutefois la loi met à ce recours du preneur une condition précise : il faut qu'il ait eu soin de dénoncer Le trouble au bailleur. S'il a pris sur lui de se défendre seul, il le fait à ses risques et périls. |

1684. Actes des colocataires. — C'est un colocataire, qui prétend exercer sur une autre partie de la chose un droit personnel né d'un bail. L'hypothèse n'a pas été prévue par la loi et la jurisprudence se montre très

hésitante. Certains arrêts ont admis la responsabilité du bailleur, d'autres

l'ont rejetée (Dazcoz, Suppl., v° Louage, n° 149).

Il y aurait lieu de résoudre la question par une distinction : si le locataire, auteur du trouble, prétend avoir usé, conformément à son bail, de la partie de l’immeuble qui lui a été louée, si le trouble provient, par exemple, de l'exercice d’une industrie, du bruit qu’elle cause ou de l'établissement d'une marquise au-dessus d’un magasin qui gène la vue des appartements, il a usé d’un droit, et le propriétaire seul est responsable ; celui-ci est tenu comme ayant contrevenu à sa propre obligation par un fait qui lui est personnel. Mais si le trouble provient d'une faute accidentelle d’un locataire, qui a laissé le service d’eau ouvert et inondé l’appartement inférieur, qui a secoué ses tapis par les fenêtres ou brülé chez lui des matières qui ont produit une odeur ou une fumée incommode, le propriétaire n’en peut pas être rendu responsable : il n'existe contre lui aucun principe d'action ; il n’a contrevenu à aucune obligation née du bail, il n’a commis aucune faute, et d'autre part ses locataires ne sont ni ses préposés ni ses élèves : ce sont des citoyens Ë Ù û . js, ï x ré indépendants, qui doivent seuls porter la responsabilité de leurs actes. Le principe de cette distinction se trouve énoncé dans un arrêt de la Chambre des requêtes (17 juin 1890, D. 91. 4. 324, D. 90. 4. 321).

1685. Actes des voisins. — Le trouble est causé par un tiers qui use d'un droit ne portant pas sur la chose louée. Si le locataire est incommodé par des actes ou des travaux accomplis par un tiers qui ne touche en rien à l'immeuble, le propriétaire n'en est certainement pas responsable. Le locataire qui souffrirait d'un mélier incommode ou insalubre exercé dans son voisinage, trouve dans les règles du droit commun, en matière administrative aussi bien qu'en matière civile ou pénale, le moyen de faire cesser, s'il y a lieu, cette incommodité.

Toutefois, si les travaux exécutés par autrui modifiaient indirectement l’état matériel des lieux loués, il y aurait alors apparition d’un vice nouveau, dont le bailleur serait tenu à ce titre (ci-dessous, n° 1687).

3° Garantie des vices.

1686. Nature des vices. — De même que le vendeur, le bailleur est

responsable des vices cachés. Toutefois la loi ne le déclare tenu que de ceux qui empêchent l'usage de la chose (art. 1721, al. 1). Le sens de cette dis-

position nous est expliqué par Pothier : le bailleur ne répond pas de ceux

qui rendent seulement l'usage moins commode (Louage, n° 110). Mais on est d'accord pour interpréter largement le texte et pour considérer comme

impossible l'usage dela chose toutes les fois qu'il en doit résulter quelque

inconvénient sérieux pour le preneur.

Applications pratiques : existence de punaises dans un appartement (Pau, 26 févr. 1894, D. 95.2: 923, S 94. 2. 59); cheminées qui fument au point de rendre la maison inhabitable (Bordeaux, 25 août 1870, D. 73. 2.157; Amiens, er août 1888, S. 89. 2. 39); infiltrations souterraines d’eau (Paris, 6 mat 1891, Darroz, Suppl., vo Louage, n° 105, note 3); etc. Les exemples que donvait Pothier étaient déjà du même genre. Pour les loges de théâtre, souvent trop petites ou incommodes, voyez trib. de la Seine, 13 juin 1900 et 23 janv. 4904, D. 1901. 2. 391, S. 4903. 2. 117.

1687. Vices inconnus du bailleur. — Le bailleur répond des vices, même quand il ne les aurait pas connus lors du bail (art. 1721, al. 1) et il répond même de ceux dont la cause est postérieure à la location, parce que son obligation de procurer la jouissance est successive et se prolonge pendant toute la durée du bail. Les vices nouveaux, dont l'origine est inhérente à l'immeuble, sont rares, parce que l'état matériel des biens fonds ne se modifie guère, mais le vice postérieur au bail peut être le résultat de tra-

vaux effectués par un tiers, usant de son droit.sur un terrain contigu à

l'immeuble loué.

Cette hypothèse peutse réaliser de deux façons différentes : tantôt c'est un propriétaire voisin, qui bâtit sur son terrain et bouche un jour de souffrance qui éclairait une pièce de la maison louée : tantôt c’est l'exécution d’un travail public qui change le niveau de la voie publique et rend incommode l'accès de la propriété riveraine. Le locataire subit un trouble : une partie de son logement est plongée dans l’obscurité ; sa porte d'entrée, quelquefois même sa boutique entière, est encavée, difficile à atteindre, pénétrée d’humidité. Le propriétaire en est-il responsable ? La jurisprudence se prononce en général pour l’affirmative ; il serait trop long d'entrer ici dans l’examen détaillé des espèces ; voyez les arrêts indiqués ou rapportés dans Dazcoz, Suppl., v° Louage, nos 455 et 156.

1688. Vices connus du preneur. — Le bailleur ne répond pas des vices que le preneur a connus où pu connaître lors de la conclusion du bail,

parce qu'ils étaient apparents ou notoires.

Cela n'est pas dit dans la loi, mais c'était une solution traditionnelle, et on l’admet en doctrine et en jurisprudence. Ainsi pas de garantie pour l’Aumidité des murs d’un bâtiment, s’il suffisait de les regarder pour s’en apercevoir (Lyon, 6 juin 1873, D. 74. 2. 108, S. 73. 2.194: Paris, 3 juill. 1882, Dazroz, Suppl., vo Louage, n° 108, S. 84. 9. 79), m pour les inondations d’une rivière auxquelles tout le quartier est exposé (Paris, 29 janv. 1849, D. 49. 5. 272).

1689. Étendue de la responsabilité. — L'existence d'un vice peut entrainer soit la résiliation du bail, soit la diminution du loyer. Peut-elle, eu outre, donner lieu à des dommages-intérêts au profit du preneur ? L'art. 1721, al. 2, répond : « S'il résulte de ces vices... quelque perte pour

le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

On s’est demandé si cette disposition s’appliquerait au bailleur de bonne foi, qui aurait ignoré l'existence des vices. Il semblait équitable de s’en tenir alors à la réduction du loyer, sans indemnité supplémentaire. Mais la jurisprudence s’est fixée en sens contraire, ce qui constitue une extension du principe de la responsabilité du propriétaire, à raison des vices de son bâtiment, que Part. 1386 établit d’une manière très étroite (Cass., 29

jénv. 1879, D. 72. 4.493, S. 73. 4. 991 ; Aix, 5 janv. 1877, D. 78. 2. 94, S. 78. 2. 467).

Il ÿ aurait lieu, cependant, de réserver le cas où le vice de la chose est dû au fait d’un liers survenu postérieurement au bail et résulte d’une construction contiguë ou d’un changement de niveau de la voie publique. Cet événement a pour les deux parties le caractère d'un cas fortuit : s'il doit entrainer la résiliation ou une réduction de loyer, d’après les principes qui régissent le louage, il n’ÿa en lui aucun principe d'obligation personnelle à la charge du bailleur, qui est totalement exempt de faute. Voyez les considérants très nets d’un arrêt de Rennes, du 2 juin A86% (Dazroz, Suppl., t. X, p. 466, note 2).

De plus, dans le cas où le bailleur est tenu de payer des dommages et intérêts, on devrait lui faire l'application de l’art 1150, quand il est de bonne foi, et ne lui faire supporter que les dommages qu'il a prévus ou pu prévoir lors du contrat (Guirrouarp, t. [,

nos 419-193).

$S 3. — Obligations du preneur.

À. -— Règles communes aux baux à ferme et aux baux à loyer.

“1690. Énumération. — Le preneur a quatre obligations différentes, résultant de la nature du contrat, outre celles qu’une convention spéciale a pu lui imposer. Ces quatre obligations sont les suivantes :

1° Se servir de la chose conformément à la convention ;

2° En user en bon père de famille;

3° Payer le prix du bail aux époques convenues :

4° Restituer la chose à la fin du bail.

Les trois premières seules sont indiquées dans l’art. 1728.

“1691. Emploi conforme à la convention.

indique la destination de la chose. Sile bail est muet, la destination qu'elle

Ordinairement le bail

devait recevoir doit être délerminée d’après les circonstances. L'art. 1728 le dit formellement. Par exemple, il sera souvent facile de reconnaitre que la maison à été louée pour être habitée bourgeoisement et non pour y tenir un café ou une hôtellerie‘.

Quand l'usage spécial de la chose est ainsi déterminé, le preneur n'a pas le droit d'en changer la destination. Il ne peut pas établir un café, un restaurant ou un hôtel dans une maison qui a toujours été louée bourgeoisement (Bastia, 4 mai 1899, D. 99. 9. 446). On lui refuse mème le droit de changer l'industrie qu'il exploite dans les lieux loués, quand son bail précise la nature de la profession en vue de laquelle il a été fait (Grenoble, 8 mai 1882, D. 83. 2. 94,8. 84. 2. 193). — Pour l'emploi de procédés nouveaux d'éclairage, tels que l’acétylène, il y a des arrêts contradictoires (Besançon, 44 nov. 1900, et Lyon, T nov. 1900, D. 14903. 2. 82 et 85, S. 1904. 9. 98; Bourges, 4 juin 4909, S. 1908. 2. 16). Pour l'éclairago au gaz, voyez Grenoble, 23 juill. 4897, S. 99. 9. 43: pour l’éclairage électrique, Bordeaux, 6 juill. 4903, S. 1903. 2. 996 et les renvois. Pour les heures d'admission des fournisseurs, voyez Paris, 44 mai 4903, S. 4906. 2. 464.

"1692. Usage en bon père de famille. Il ne faut pas confondre cette obligation avec la précédente, En disant que le preneur doit user de la chose «en bon père de famille », la loi veut dire qu'il doit entretenir la chose

.! Ua été jugé que le droit d'affichage sur les murs extérieurs de la maison apparlient au propriétaire (Trib. civ. Périgueux, 31 mai 1900: trib. com. Saint-Elienne, 8 févr. 18949, D. 1902. 2. 337; Cass., 11 févr. 1907, D. 1908. 1. 276 et la note. Comp. Nancy, 10 févr. 1906, D. 1906. 2. 424, S. 1906. 2. 192; trib. de Nantes, 13 févr. 1906, S. 1906. 2. 148).

comme elle doit l'être et prendre pour sa conservation les mêmes précautions qu'un bon propriétaire prendrait pour la sienne. Par exemple, si c'est un cheval qui a été loué, le preneur devra éviter de le surmener, de lui faire faire des journées trop longues, ou trainer de trop lourds fardeaux : il devra le panser et le nourrir convenablement. Si c'est une terre cultivée, il devra l'entrelenir en bon état: si c’est un vignoble, lui donner tous les soins que la vigne réclame, ete. Voyez l'art. 1766. Le preneur ne doit donc pas, tout en usant de la chose selon sa destination, en faire un emploi abusif et tel qu'il en compromette le bon état ou même l'existence.

C'est sur ce principe que repose l'obligation, pour le locataire d’une maison, de faire à ses frais les menues réparations, dites « locatives » Justement parce qu'elles sont à sa charge. Ces réparations correspondent à l'usage même qu'il fait de la chose et sont ordinairement rendues nécessaires par un défaut de soin ou de surveillance. L'art. 1754 donne une énumération des réparations locatives, qui n’est point limitative et qui n'est plus au courant de l’état actuel des appartements. Voyez aussi les art. 4735 et 1756.

Cette obligalion pourrait même avoir pour le preneur des suites plus graves : si le défaut d'entretien rendait nécessaires des réparations importantes, elles seraient à sa charge comme étant dues à une faute de sa part. Il en serait de même si la maison avait été dégradée par des tiers, pendant que le locataire l'avait abandonnée et laissée sans surveillance (Orléans, 1% juill. 4871, Dacroz, Suppl, t. X, p. 173, note 1. Comp Paris, D avril 4873, D. 74. 5. 314).

14692 bis. Responsabilité du fait d’autrui. — Le preneur est tenu des dégradations ou des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison, parents ou domestiques, ou par le fait de ses sous-locataires (art. 17353). C’est un cas de responsabilité du fait d'autrui tout particulier, et qui ne repose pas sur le même principe que la responsabilité du préposant, dont il est parlé ci-dessus (n° 941 rs). Le locataire cst tenu, en vertu d'un contrat, des dommages arrivés à l'immeuble dont il a la garde ; il suffit que ce soit, lui qui y ait introduit l'auteur du dommage, Sa responsabilité est plus grande que celle du préposant, en ce sens qu’il répond même de l'incendie allumé par la malveillance de ses domestiques (Cass., 24 janv. 1883, D. 83. 1. 453, S. 83. 1. 261) ou de son cessionnaire ou sous-locataire (Riom, 11 août 1891, D. 99. 9. 175), tandis qu'à l'égard des tiers, envers lesquels il n’est pas lié par le bail, le locataire ne répond que des faits accomplis par son domestique daus l'exercice de ses fonctions (Cass., 3 mars 1884, D. 85. 1. 63) et jamais du fait d'un cessionnaire ou sous-locataire. Comp. ci dessus, n° 908, en note.

1693. Paiement des loyers ou fermages. — Les {ermes de loyers ou de fermages doivent être payés aux époques fixées par le bail. Dans le silence de la convention, on s'en rapporte aux usages locaux. Il en est de même du lieu du paiement. Dans les villes, les propriétaires font le plus souvent toucher les termes au domicile du locataire ; pour les biens ruraux, le fermier apporte ordinairement son fermage à son propriétaire. Le fermage qui était d'abord portable peut devenir quérable par suite d’une convention tacite (Cass., 8 mai 1900, S. 1901. 1. 38).

La contribution des portes et fenêtres est à la charge du preneur (L. 4 frimaire an VII, art. 42). L'impôt foncier reste à la charge du bailleur ; toutefois, la loi du 3 frimaire an VII (art. 147) en rend le locataire responsable à l'égard du fisc, sauf son recours contre le propriétaire. ; |

1694. Décharge des fermages. — Par suite de règles propres aux biens ruraux,

PLANIOL, 5° Ed. 1 — 36

le cultivateur a le droit d'obtenir une remise partielle des fermages lorsque la récolte périt en entier ou tout au moins pour moitié. Toutefois ce droit cesse : 4° quand le fermier a été indemnisé par les récoltes des années précédentes ; 2° quand il se trouve l’être à la fin du bail, moment auquel il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; 30 quand il s’est chargé des cas fortuits par une clause du bail, ce qui se fait très souvent. Voyez le détail de la réglementation assez compliquée établie sur ce point par les art,

1769-1773. Comp. Alger, 13 déc. 1899- D. 94. 2, 407.

1695. Restitution de la chose. — À la fin du bail,-le preneur doit restituer la chose louée ; il est détenteur précaire de la chose d’autrui et tenu d’une double action : la revendication est une action personnelle née du louage. Il n’est libéré de cette obligation que par une impossibilité de restituer survenue sans sa faute, c’est-à-dire quand la chose a péri par un cas fortuit. Lorsqu'il allègue un fait de ce genre, c'est à lui d'établir le caractère fortuit de la cause de la perte; le fait de la perte ne suffirait pas à le dispenser de son obligation, car cette perte peut être due à une faute de sa part (art. 1732).

C’est l'application de principes généraux déjà formulés (ci-dessus n°s 620-629). Rappelons qu'il n’y a ici aucune présomption de faute contre le locataire, mais une simple application de la maxime « Reus in excipiendo fit actor ». Le locataire est un débiteur qui oppose à l’action dirigée contre lui un fait extinctif de son obligation: c'est à lui

d'établir que ce fait possède bien toutes les qualités requises pour être libératoire. La principale application de cette règle, qui met la preuve à la charge du locataire, a lieu dans le cas d’incendie de la maison louée (ci-dessous, nos 1749 et suiv.).

1696. Ancienne pratique. — Un locataire insolvable peut s’obstiner à ne pas déguerpir et rester dans les lieux loués. Jadis on avait imaginé un moyen plus expéditif qu’une procédure régulière : le propriétaire faisait enlever les portes et les fenêtres. Ce procédé, admis par la coutume d'Amiens (art. T4), usité en Écosse (Wazrer Scorr, Gui Mannering, ch. 8) el recommandé par TroProne (Louage, t. II, p. 240.— Comp. Mixer, p. 291), est condamné par nos tribunaux comme altentaloire au domicile. On pourrait objecter que, pour avoir son domicile dans une maison, il faut avoir le droit de l'habiter, et qu'un locataire, dont le bail est fini et qui fait violence au propriétaire pour rester malgré lui dans sa maison, commet un acte illégal, une atteinte à la propriété, car il n'a pas plus de étre pour y être que le premier passant venu.

4697. Indemnité de plus-value au fermier sortant. — Une question actuellement très discutée est celle de savoir s’il convient d'accorder une indemnité au fermier, quand ses travaux ont amélioré la terre qui lui avait été louée. Elle a déjà donné lieu à de nombreuses propositions de lois qui ne peuvent être étudiées ici, et le fond de la question est fort délicat. Voyez sur ce sujet la thèse de M. Pau DeLOrFRE, Paris, 4899, et les ouvrages cités par lui.

4698. Démolition des constructions. — Lorsque le preneur a élevé des constructions An du bailleur, celui-ci a le droit d’en exiger la démolition conformément à l’art. 555 (Uass., 4er août 1899, D. 1900. 4. 350). Mais souvent le sort des constructions a été réglé d'avance par la convention. Comp. t. I, nos 9797 et suiv.

B. — Obligation spéciale du preneur à loyer,

“1699. Apport d’un mobilier suffisant. — D'après l'art. 1752, le locataire doit garnir la maison de meubles suffisants pour répondre des loyers. Comme garantie de sa créance, le bailleur est armé d’un privilège qui porte sur tout ce qui « garnit » les lieux loués (art. 2102-1°). La loi

Er

cf

DU - : CN M aUT A F: NON

suppose qu'il a été convenu entre les parties que le locataire apporterait des meubles suffisants pour que le propriétaire soit garanti.

Il n’est pas nécessaire que le mobilier soit assez abondant ou assez riche pour assurer le paiement de la totalité des loyers jusqu’à la fin du bail : peu de gens seraient capables de se procurer un logement dans ces conditions. Il y a là une question de mesure et d'usage : il suffit que le propriétaire ait une garantie pour le terme en cours, et quelque peu d’arriéré au besoin.

Si le locataire ne satisfait pas à cette obligation, il peut être expulsé, dit l'art. 1739, à moins qu’il ne donne une autre sûreté, telle qu’une hypothèque ou une caution.

Le propriétaire peut s'opposer à l'enlèvement des meubles, qui s’opérerait sans son au-

torisation. Comp. Paris, 24 avril 1886, D. 87. 2. 59, S. 87. 9. 903. G. — Obligations spéciales du fermier.

“1700. Engrangement des récoltes dans les lieux loués. — La loi n’impose pas au fermier la même obligation qu’au locataire d’une maison, de remplir les lieux loués d'un mobilier suffisant pour assurer le paiement des fermages : ordinairement le mobilier personnel d’un cultivateur est peu de chose, et le prix du bail peut être élevé, <ar il représente une exploitation considérable. Cependant il n’est pas douteux que ce qui appartient au fermier répond du loyer, défalcation faite des objets insaisissables, comme les lits et les vêtements. Aussi la loi, afin d'augmenter les süretés du bailleur, fait-elle un devoir au fermier d’engranger les récoltes dans les lieux à ce destinés d’après le bail (art. 1767) ; s’il les portait hors des lieux loués, le bailleur conserverait bien son privilège sur la récolte de l’année (art. 2109-10), mais il courrait le risque de la voir disparaître trop facilement et il pourrait avoir à subir la priorité d’autres privilèges.

1701. Bestiaux et matériel d'exploitation. — Le fermier est tenu d’une obligation particulière : il doit garnir la ferme des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, moins pour donner un gage de paiement à son propriétaire que pour assurer üne. bonne culture de la terre.

“1702. Avertissement au propriétaire en cas d’usurpation. — L'art. 1678 oblige le preneur d’un bien rural à avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds par des tiers. L’avertissement doit être envoyé dans le délai donné par la loi pour les assignations, à peine de tous dommages-intérêts. Ces usurpations sont assez fréquentes dans les campagnes, et les propriétaires ont grand intérêt à en être avertis le plus tôt possible : on sait, en effet, qu’une possession annale donne le rôle de défendeur dans le procès, ce qui suffit souvent pour obtenir gain de cause, la preuve devenant fort difficile à faire quand l’état des lieux et des limites a été modifié.

1703. Obligations des fermiers entrants et sortants. — Les art. 4777 et 1778 déterminent pour eux quelques obligations réciproques destinées à faciliter le changement des fermiers, sans dommage pour l’un ou pour l’autre ni pour la terre. Voyez ces textes, qui sont souvent modifiés par l'usage des lieux ou par les clauses des baux.

1704. Du droit de chasse. — Quand une terre est louée à un fermier sans que le bail fasse mention du droit de chasse, à qui ce droit appartient-il ? Depuis bien longtemps la jurisprudence décide que le bailleur conserve le droit de chasse, à moins de convention

contraire (Cass., 4 juill. 1845, D. 45.1. 351, S. 45. 1. 774). Elle n’a jamais varié depuis

dors, et sa décision, qui est approuvée par la grande majorité des auteurs, est formelle ment consacrée dans le projet sur la chasse voté le 23 novembre 1886 par le Sénat,

La réserve du droit de chasse au profit du propriétaire fait naître un assez grand nombre de difficultés entre lui et le fermier, pour savoir dans quelles parties du terrain loué il peut pénétrer, quelles mesures il peut prendre pour assurer la protection du gibier, etc. Voyez Darroz, Suppl., vo Chasse, n°$ 431 et suiv.

D. — Époques d'’exigibilité.

«1705. Absence d’uniformité. — Les obligations du preneur sont exigibles à des

époques diverses. La restitution de la chose ne peut lui être demandée qu'après la cessation du bail ; le loyer ou fermage arrive à échéance à certains jours fixes: les deux. obligations relatives à son mode de jouissance sont permanentes. Par suite, au cas d’abus ou de négligence grave, capable de compromettre ses intérêts, le bailleur est autorisé à agir immédiatement pour assurer l'exécution de ces dernières (Cass., 20 déc. 4858, D. 59. 1436, SCO" 66):

Cependant l'obligation du preneur concernant les réparations locatives, bién qu'elle: existe pendant toute la durée du bail, ne produit en général son effet qu'après son expiration et lors de la restitution de la chose. C’est alors que le bailleur peut se plaindre et réclamer les 1éparations, si elles n’ont pas élé faites. Les art. 1730 et 1731 posent à cet égard deux règles destinées à éviter une foule de petits procès ; s’il a été fait un état des. lieux, la chose doit être rendue telle qu’elle a été livrée suivant cet état ; s'il n’en a pas été fait, le preneur est présumé l'avoir reçue en bon état et doit faire toutes les réparations locatives, à moins qu'il ne prouve que la dégradation est antérieure à son entrée em jouissance.

E. — Sanctions.

*1706. Droit de résiliation. — Si le preneur ne remplit pas ses obligations, le bailleur a le droit de demander la résiliation du bail et de l'expulser, Pour le défaut de paiement des loyers, c'est l'application de l'art. 1184, et le droit de résiliation offre ici une parfaite analogie avec l’action en résolution du vendeur non payé.

Pour les deux premières obligations, celles de jouir de la chose conformément au baik ct d’en user en bon père de famille, il ÿ a un texte spécial: l’art. 1729. Ce texte porte que le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le contrat. D'après cette rédaclion de l’article, la résiliation n’est pas un droit absolu pour le bailleur, comme au cas de défaut de paiement de loyers ; le tribunal jouit du pouvoir de la lui refuser. C’est qu'ici il n’y a pas un fait simple comme le défaut de paiement d’une somme d'argent ; il y à une appréciation de faits toujours complexes et variables en degrés et en qualités (Comp. Grenoble, 8 mai 1882, D. 83. 2. 94, S. 84. 9. 493).

D'autres textes encore, pour des cas spéciaux, établissent le droit d'expulsion ou de: résiliation (art. 1759 et 1766).

Il a été jugé que le juge des référés est compétent pour ordonner l'expulsion du preneur au cas d'urgence ; par exemple, quand il exploite un hôtel meublé d’une manière scandaleuse (Paris, 8 févr. 1883, D. 84. 9. 39, S. 84. 9. 68).