Nature du droit du preneur

*1707. Son caractère personnel. — Le droit qui résulte, pour lepreneur, de l'obligation contractée envers lui par le bailleur est purement personnel: c'est une créance, le bailleur est tenu envers lui d'une obliga tion de faire. Le preneur n'acquiert sur la chose louée aucun droit réel, com parable à celui de l'usufruitier ! et opposable à tous. C’est la tradition la plus

1 Une comparaison étrange se fait souvent entre le louage et l’usufruil ; le louage est un confral et l’'usufruit est un droit réel ; les comparer est impossible. C’est comme: si on voulait établir un parallèle entre la propriété et la donation. Ce qu’on peut rapprocher, c’est uniquement le droit de jouissance du preneur et celui de l'usufruitier.. Entre eux existent toutes les différences qui séparent le droit réel du droit de créance. En outre, l’usufruit est intransmissible par décès, tandis que les effets du bail sur-vivent au preneur et se transmettent à ses héritiers. 5

<ertaine du droit. Ni les jurisconsultes romains ni nos anciens auteurs n'ont jamais compris la chose autrement. Il suffit de parcourir Je Traité du louage de Pothier pours'en convaincre.

“1708. Théorie du droit réel. — M. Troplong émit, cependant, l’idée que le bail faisait naître un droit réel au profit du preneur (Louage, t. 1, n° 5; &. II, no 473). Son opinion eut quelque écho dans la jurisprudence (arrêts divers, notamment de la Cour de Paris, de 1858 à 1863, indiqués dans DazLoz, Suppl., vo Louage, n° 282), et recruta quelques adhésions dans la doctrine (Jozox, Aevue pratique, A865, &. XX, p. 358). Mais elle fut condamnée par la Cour de cassation, pendant la présidence de Troplong (Cass., 6 mars 14861, D. G1. 14. 448, S. 61. 1. 713: Cass., 21 févr. 1865, D. 65. 4. 133, S. 65. 1. 143) et elle est aujourd’hui abandonnée !. Elie est cependant intéressante à connaître, surtout dans ses conséquences, car la solution qu'on lui donne et les arguments qu'on développe aident à comprendre beaucoup de choses.

“1709. Intérêts de la question. — La controverse n'a pas autant d'intérêts pratiques qu'on serait tenté de lui en attribuer. Ainsi elle ne sert pas à régler l'efficacité du bail coutre un acquéreur de l'immeuble, puisque la question est tranchée par l’art. 1743, qui devra toujours s'appliquer, quelque parti que l’on prenne. Aïnsi encore, elle est inutile pour trancher le conflit entre deux preneurs successifs: le plus ancien en date, pourvu que son contrat ait date certaine, sera préféré à l’autre, car le bail qui a date cerlaine est opposable aux créanciers saisissants (art. 684 C. proc. civ.); or le second preneur est assimilable à un créancier saisissant. Ainsi, enfin, elle n’est d'aucune conséquence pour les Lypothèques : fût-il reconnu que le droit du preneur est un droit réel immobilier, il ne serait pas susceptible d’être hypothéqué, puisque l’art. 2118 ne permet les constitutions d’hypothèques que sur la propriété et l’usutfruit.

Les points sur lesquels la divergence se manifeste sont en petil nombre et d'importance secondaire :

40 Nature mobilière ou immobilière du droit. Si le preneur n’a qu’une créance, son droit est mobilier : toute obligation de faire, même relative à un immeuble, est mobilière. 11 a, en outre, un droit sur les fruits qui lui sont cédés ; mais les fruits d’une chose, considérés comme destinés à en être séparés, sont meubles : la vente d’une récolte sur pied est une vente mobilière ; la saisie-brandon est une saisie mobilière ; la loi du 5 juin 4851 donne compétence aux commissaires-priseurs comme aux notaires pour les ventes de fruits. Spécialement pour les baux, la loi du 22 frimaire an VII ne permet de percevoir que le droit de 2 pour 100. qui se perçoit en matière mobilière.

Si c'était un droit réel, il faudrait, tout en respectant ces décisions particulières de la loi positive, reconnaître sa nature immobilière, el en tirer certaines conséquences, notamment pour la composition de la communauté légale entre époux, qui comprend les meubles antérieurs au mariage, et non les immeubles : pour les pouvoirs du mari et du tuteur, qui peuvent exercer les actions mobilières et non les actions immobilières ; etc.?.

90 Sile preneur avait un droit réel sur la chose, il pourrait se défendre au moyen d’une sorte d'action possessoire contre les tiers qui le troublent. C’est ce qu'avait admis autrefois la Cour de Paris (8 juill. 1861, D. 61. 2. 198, S. 62. 2. 274). Inutile de dire que cette action possessoire n’exisierail pas pour garantir un simple droit de créance.

30 Observation analogue pour la compétence: si le droit esl purement personnel, le seul tribunal compétent est celui du doinicile du défendeur. En ce sens, Lyon, 4er juill. 1881, D. 82. 9. 939, S. 83. 2. 919. Si le preneur avait un droit réel, il y aurait un second tribunal compétent : celui de la situation de l'immeuble *.

1 Voyez cependant un jugement du Trib. civ. de la Seine (20 juin 1901, Le Droit,

2} nov. 1901) ns ant . droit réel au preneur, et la note du Dalloz, 1902. 2. 379. C’est la survivance, à Paris, des idées de lroplong. é ‘5

2 Signalons l’opinion de M. Colmet de Santerre, pour lequel le caractère mobilier ou immobilier du droit est indépendant de la controverse sur sa réalité. s44 |

< 3 Pour quelques-uns des partisans du droit réel, ces trois premiers intérêts n’existent

%o Si c’est en vertu d’un droit réel que le bail est, en cas de vente, opposable au tiers acquéreur, il en résulte que celui-ci est seulement obligé de laisser le preneur en possession, sans être personnellement tenu d'aucune des obligations créées par le bail ; il subit la présence du locataire, il n’est pas obligé de remplir personnellement les engagements qu'a pris le bailleur. Tel est l’effet ordinaire du droit réel: il s'impose à tous, mais d’une manière purement passive; l'acquéreur sera donc tenu « ut patiatur, non ut faciat ». — On verra, au contraire, que, dans l’opihion qui a triomphé, l'acquéreur de l'immeuble est entièrement subrogé aux obligations de son vendeur, et qu'il est tenu, de la même manière que lui, d'entretenir le bail et d’en remplir toutes les charges et conditions !.

*1710. Discussion. — L’argument principal que faisaient valoir les partisans du droit réel, était l’art. 1748, qui oblige l’acheteur de l'immeuble à entretenir le baïl consenti par le précédent propriétaire. N'est-ce pas là la preuve que le preneur possède un droit réel sur la chose, puisqu'il la suit entre les mains des tiers ? On se servait aussi de l'art. 684 C. proc. civ., aux termes duquel le bail qui a date certaine avant le commandement par lequel débute une saisie est opposable aux créanciers saisissants. Le preneur a donc les deux avantages du droit réel : le droit de suite et le droit de préférence.

Mais on verra que ces dispositions s'expliquent par une clause sous-entendue qui oblige l'acquéreur à entretenir le bail (ci-dessous, n° 1742) ; elles étaient déjà admises, quoique avec moins d’étendue, dans l’ancien droit où l’on ne reconnaissait au preneur qu’une simple créance. L'art. 1743 peut donc parfaitement s'expliquer dans la théorie du droit de créance ; d’autre part, il y a dans le Code une disposition (art. 1727) qui est incompatible avec l’idée d’un droit réel. Lorsque le preneur est troublé par un tiers qui intente une action concernant la chose louée, la loi ne lui permet pas de défendre lui-même à l’action : « Il doit appeler le bailleur en garantie » et peut même se faire mettre hors de cause ; s’il avait un droit réel sur la chose, il aurait qualité pour s'opposer lui-même à la prétention du demandeur, et le jugement rendu contre son bailleur ne lui serait opposable qu’à la condition qu'il eût lui-même figuré dans l'instance. La procédure imposée aux parties par l’art. 1727 démontre que le preneur n’est qu’un simple créancier du bailleur, sans droit propre sur la chose.

On a aussi tiré argument de la loi du 23 mars 4855, qui soumet les baux à la transcription quand ils ont plus de dix-huit ans : puisque la transcription a été organisée pour les droits réels, n’a-t-on point par là assimilé à ces droits celui du preneur? Nullement, Les auteurs de cette loi ont proclamé eux-mêmes que, bien que les baux ne constituent aucun droit réel, ils imposent à la propriété une charge qui peut en diminuer la valeur (rapport de M. Debelleyme, D. 55. 4. 30, ne 97). De plus, comme ils ont également soumis à la transcription certaines cessions de loyers et mème de simples quittances, on ne peut tirer de là aucune conséquence pour la réalité du droit du preneur. La nécessité de transcrire est la suite du caractère de ces différents actes qui sont opposables à des tiers ; il n’est pas nécessaire de supposer qu'il y ait en eux un droit réel.

Quant à l’art. 684 GC. proc. civ., c’est une disposition traditionnelle, qui était déjà admise dans l’ancien droit, sans qu'on songeât pour cela à l'expliquer par l'existence d’un droit réel. On n’y voyait qu'un tempérament d'équité, destiné à donner au droit du preneur un peu plus de stabilité. On peut, d'ailleurs, l'expliquer aujourd'hui par une simple application du principe de l’art. 1743 : les créanciers qui saisissent et font vendre l’immeuble ne peuvent le transmettre à l’adjudicataire qu'avec la charge des baux comme l'aurait pu faire leur débiteur lui-même, s’il eût vendu à l'amiable.

pas, parce que le droit réel du preneur ne sert, selon eux, qu’à expliquer comment le bail est opposable à l'acquéreur de l'immeuble: ce droit réel serait un simple accessoire du droil principal, qui reste une créance contre le bailleur et il en suivrait, en général, les règles, sauf à y ajouter le droit de suite contre l'acquéreur. Ainsi entendue. la théorie du droit réel perd presque tout son intérêt.

1 Comme si cette matière était destinée à multiplier les dissidences, MM. Aubry et Rau, tout en admettant l'idée d'un droit purement personnel, donnent ici la même solution que si le droit était réel (S 399, note 32).

“1711. Utilité de la création d’un droit réel. — La théorie du droit réel a donc échoué devant la jurisprudence et la doctrine. Cependant, il y aurait un assez grand intérêt à reconnaître au preneur un droit réel. Il n’est pas douteux que le développement historique du droit nous pousse vers cette notion: le droit du preneur est devenu « opposable aux tiers »; il est tout près de la réalité, dont c’est là le trait distinctif {. Quelques textes y résistent encore, l’art. 4727, la loi de 4831 sur les ventes de meubles, la loi de frimaire sur l'enregistrement ; pour les mettre d'accord avec l’idée de réalité, il faudrait une réforme législative. L'avantage principal qu'on y trouverait serait de permettre au preneur d'un bien rural d’hypothéquer son droit ; on pourrait, du reste, restreindrecette faculté aux baux d’une certaine durée. Sur cette utilité du droit réel, voyez GRANDEAU, La production agricole ; Toairesco, l’Emphytéose, thèse, Paris, 1883.

S 5. — Responsabilité des locataires en cas d'incendie.

“1712. Importance de la question. L'incendie des bâtiments d'habitation et d'exploitation provoque de graves difficultés entre locataires et propriétaires. Sous l’ancien droit, on connaissait déjà la question et on en parlait (Poruier, Louage, n° 194); mais c'est surtout depuis le Code civil que les procès se sont multipliés. Une réforme législative a été faite et de nouvelles controverses l'ont suivie. Le cas se présente fréquemment dans la pratique et il met souvent en jeu de gros intérêts. Mais souvent aussi le procès se déplace : au lieu de s'engager entre le propriétaire etle locataire, il se fait entre leurs assureurs, la plupart des maisons donnant lieu à une double assurance : l’une pour la propriété au profit du bailleur, l’autre couvrant le locataire contre sa responsabilité.

Pour étudier cette matière, il faut prendre d’abord l'hypothèse simple: celle où la maison est occupée par un seul locataire.

A. — Locataire unique.

“1713. Système suivi en pratique. — On considère le propriétaire comme possédant contre son locataire une seule action dérivée du contrat de louage. Cette action est régie par l’art. 1733, d'après lequel le propriétaire dont la maison a été incendiée n’a pas à prouver la faute du locataire ; c'est au contraire celui-ci, s’il veut s'exempter de toute responsabilité, qui doit prouver que la chose a périsans sa faute. Or l'incendie n'est pas par lui-même et nécessairement un cas fortuit ; il est même très fréquemment dù à une faute des personnes qui habitent la maison: « Incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium » (Digeste, liv. I, tit. 15, fr. 3)?. Le pre-

1 Peut-être conviendrait-il, en s'appuyant sur l’analyse du droit réel qui a été pré- sentée dans le t. Ier, 2160, d'admettre qu’il n’existe pas de séparation absolument tranchée entre les droits réels et les droits de créance ; que tous les droits imaginables se ramenant toujours à des rapports obligatoires entre les hommes, il en est qui sont opposables à un nombre assez élevé de personnes sans l'être absolument à tout le monde. Cette catégorie comprendrait principalement le droit du preneur à bail et le droit de rétention. 1 ;

3 Ce texte, à vrai dire. ne règle pas les rapports entre propriétaires.et locataires ; il concerne l'office du « præfectus vigilum » et s'occupe uniquement de la sécurité de la Ville, menacée par la fréquence des incendies : il veut que le préfet des Vigiles fustige

neur ne sera donc déchargé qu'à la condition de prouver qu'il est absolument exempt de faute: c'est un débiteur qui se prétend libéré et qui doit faire preuve de sa libération. Voyez la note T. P., dans D. 99. 2. 273.

Tout le monde voit dans cette dispense de preuve accordée au propriétaire

l'effet d'une présomption légale de faute établie contre le locataire, et tel L ."

était déjà l'avis de nos anciens auteurs (Pormer, Louage, n° 194). Denisart

citait en ce sens un arrêt du 21 août 1743, et les arrêts modernes emploient

volontiers le même langage (Cass., 22 oct. 1889, D. 90. 1. 122; Caen,

*1714. Critique. — On devrait considérer le propriétaire comme ayant deux actions : 1° une action en restitution de la chose louée, puisant son origine dans le contrat de louage ; ® une action en réparation du dommage causé, si l'incendie a été allumé par la faute du locataire.

Ces deux actions, différentes par leur origine, différeraient également par leur objet. Par la première, le propriétaire ne pourrait réclamer à son locataire que la restitution des lieux loués, et à défaut de cette restitution, la valeur qu'ils avaient ; par la seconde, Je propriélaire pourrait demander /a totalité du dommage, si la maison entière a été détruile ou si d’autres appartements que celui du locataire ont été atteints.

Une troisième différence existe entre ces deux actions, quant à la preuve, si on consent jamais à les distinguer. Si le propriétaire veut obtenir la réparation complète du dommage qu’il a éprouvé au delà de la valeur des lieux loués, lorsque le locataire n’occupait qu’une partie de la maison, il faut qu'il prouve le fait précis qui constitue la faute du locataire. C’est la condition commune de tout créancier, qui fonde son action sur un délit : il est obligé de prouver le fait qui l’a rendu créancier, c’est-à-dire l'acte illicite et imputable à autrui qui lui a causé le dommage dont il se plaint. Au contraire, si le propriétaire fonde son action sur le contrat de baïl et réclame simplement la restitution des lieux loués, il n'a pas à faire cette preuve: c'est le preneur qui doit prouver que l'incendie n’est pas dû à une faute de sa part. D'après les principes généraux (art. 4732 et 1302), le preneur n'est pas libéré par la preuve de l'incendie, si l’origine fortuite du feu n’est pas établie, En mettant la preuve à la charge du locataire, l'art. 1733 n’établit nullement, quoi qu'on en dise, une présomption légale en faveur du propriétaire, pourvu qu'on l’applique uniquement à l’action contractuelle en restitution des lieux loués.

“1715. Étendue de la responsabilité du locataire. — Le propriélaire doit être indemnisé non seulement de la valeur qu'avait la maison détruite, mais aussi de la perte des loyers dont il a été privé pendant la reconstruction ou la réparation de sa maison (Cass., 24 nov. 1879, D. 80. 1. 389,5. 81. 1. 319). Le locataire coupable de faute est, en effet, tenu de toutes les suites de l'incendie.

1716. Objet de la réparation. — En toute hypothèse, le locataire ne doit être condamné qu'à une indemnité en argent ; on ne peut le forcer à rebâtir la maison.

“1717. Faits justificatifs. — L'art. 1733 se présente comme restreignant les causes justificatives que peut alléguer le preneur pour se soustraire à sa responsabilité, et beaucoup de personnes estiment qu'il restreint, en

les habilants (propriélaires où non) qui mettent le feu par maladresse, ou, en leur faisant grâce du bâton, leur adresse une admonestation sévère. Si donc sa remarque

est juste comme observation de fait, elle n’est nullement une présomption légale contre le locataire.

effet, ses moyens de justification. La loi dit: «Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve. » Suit une énumération qui comprend trois faits exemptant le preneur de toute responsabilité : 4° les cas forluits ou de force majeure ; 2° les vices de construction : 3° la communication du feu par une maison voisine. Cette énumération à l'air d'être limilalive, et en réalité elle ne l’est pas. Le vice de construction ou la propagation de l'incendie venant d'une autre maison sont pour le locataire des cas forluits, inutiles à indiquer spécialement, puisque le premier terme de l'énumération les comprend tous, sans limitation aucune. Comme tout ce qui n’est pas faute du locataire est cas fortuit, il s'ensuit que le locataire peut s'affranchir de toute responsabilité en établissant que l'incendie a eu une cause quelconque, autre qu'une faute de sa part. Le preneur ne subit donc aucune restriction limitant arbitrairement les causes d'exonération qu'il peul invoquer.

“1718. Preuve du cas fortuit. De quelle manière le locataire doit-il faire sa preuve ? Faut-il qu'il prouve directement la nature spéciale du fait qu'il allègue comme cas fortuit, ou bien suffit-il qu'il prouve l'absence de faute, d'où résulterait indirectement l'existence d’un cas fortuit de

nature inconnue ? La jurisprudence a admis cette seconde interprétation, qui est évidemment la plus favorable au locataire, car dans la plupart des cas la cause spéciale de l'incendie ne peut pas être déterminée (Amiens, 6 janv. 1886, D. 87. 2. 152; Orléans, 4 déc. 1886, D. 88. 2. CAS S0 22) 154. — Comp. Nancy, 21 mai 1873, Daoz, Suppl., t. X, p. 183, note 1 : Douai, 28 mars 1901, D. 1901. 2. 233).

Cette solution se concilie avec le texte, car l’art. 1733 ne précise pas de quelle manière le cas fortuit doit être prouvé ; il suffit donc, pour dégager la responsabilité du preneur, que l'hypothèse d’un cas fortuit soit rendue nécessaire par les faits qu’il allègue (arrêts de Nancy et de Douai précités). D'ailleurs, la jurisprudence a été approuvée en termes formels dans les discussions législatives de la loi de 1883 (Rapport de M. Durand, Journal Officiel, 21 février 1880, annexe n° 2963, p. 2027, col. 2 et 3).

B. — Pluralité de locataires (Art. 1734).

* 4719. Questions à examiner. Quand la maison incendiée était occupée par plusieurs locataires, deux questions s'élèvent : 19 Quels locataires sont responsables de l'incendie? Dans quelle mesure chacun d’eux l’est-il ?

“1720. Nombre des locataires responsables. — En principe, fous sont responsables de l'incendie; l’art. 1734 le dit formellement. Mais il existe pour eux un double moyen de s’exonérer :

1° Ils prouveront que le feu a commencé chez l’un d'eux, auquel cas celui-là seul en sera tenu ;

2° Quelques-uns prouveront que le feu n’a pas commencé chez eux, auquel cas ceux-là n’en seront pas tenus, et l'obligation d'indemniser le propriétaire intombera uniquement à ceux qui n'auront pas pu fournir la même preuve.

; k DOTE AN CE PORE TI SES ORAN Ed \ 2 MEN L pers || à A1 LES J j ïi < "Te ,

* 4721. Ancienne solidarité des locataires. — L'art. 1134 primitif (texte voté en 1804) donnait une solution très favorable aux propriétaires de maisons : ilétablissait la solidarité entre tous les locataires : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables. », disait-il. Par là le Code avait consacré la jurisprudence des Parlements, que combattait Pothiert. L'art. 1734 établissait donc un cas de solidarité légale, et il était cité, par les auteurs qui admettent deux espèces de solidarité, comme un exemple de solidarité imparfaite"— Entre les locataires, l'indemnité se répartissait par tête, selon l'opinion commune. Cette disposition de la loi était condamnée depuis longtemps ; elle avait déjà été combattue, lors de la préparation du Code, par le tribunal d’appel de Colmar, dont les observations très judicieuses ne furent pas écoutées. La responsabilité solidaire était trop lourde pour des locataires qui ne se connaissent pas et qui n’ont pas traité les uns avec les autres.

“1722. Réforme de 1883. — Une loi du 5 janvier 1883, modifiant l'art. 1734, a supprimé la solidarité, en disant : « Tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valear locative de la partie de l'immeuble qu’ils occupent. » — Cette loi a donné lieu à de très graves difficultés : sa préparation s'est faite au milieu d'erreurs juridiques à grand peine réfutées par M. Durand (GuizLouard, Louage, n° 255-257), et qui se sont reproduites depuis pour son interprétation.

*1723. Jurisprudence actuelle. — Aussitôt après le vete de la loi de 1883, on s’est demandé dans quelle mesure les locataires responsables se trouvent obligés envers le propriétaire. La Cour de cassation a décidé que la réforme avait porté uniquement sur l’al. 1. de l’art. 1734, qui établissait la solidarité; désormais, l'obligation de réparer les suites de l'incendie se divise entre les colocataires de la maison; mais on n'a pas modifié les. deux derniers alinéas de l’article, qui ont toujours été entendus comme permettant au propriétaire d'obtenir une indemnité totale. Ils « en sont tenus », dit Le texte. De quoi, sinon du dommage entier causé par le feu? (Cass., 5 avril 1887, D. 87. 1. 329, S. 87. 1. 125; Cass., 4 juin 1889, D. 90. 1.351,58. 89. 1. 477; Cass., 9 mai 1892, D. 92. 1. 607, S. 92. 1. 240)?

1 Pothier n’admettait pas la responsabilité collective des locataires. Pour lui, celui-là seul étail tenu, chez qui le feu avait commencé ; si on ne savait pas chez qui il avait pris, aucun d’eux n’était tenu (Louage, n° 19%).

2? Il est à peu près certain que la jurisprudence n’interprète pas la loi conformément à la pensée de ses auteurs. Dans les débats des Chambres, deux systèmes s’etaient trouvés en présence : {e se borner à briser la solidarité en laissant subsister la responsabilité du total des dommages pour ceux qui en seraient tenus, système adopté par la Chambre des députés et défendu dans le rapport de M. Durand ; % réduire la responsabilité de chaque locataire à la valeur de la partie de l’immeuble qu’il occupe, système adopté par le Sénat sur le rapport de M. Batbie. M. Batbie faisait remarquer fort justement que répartir entre les locataires responsables la totalité du dommage, c'était faire retomber sur les uns la part des autres et conserver ainsi un des effets de la solidarité qu’on se proposait de faire disparaître. D’autre part, il avait été reconnu à la Chambre, sur les observations de M. Durand, que l'obligation des locataires ne résultait pas d’une présomption de faute, mais bien d’une obligation contractuelle de restituer la chose. M. Batbie en concluait que chaque locataire ne pouvait être responsable que de la portion d'immeuble qui lui avait êté confiée. Pour lui donner satisfaction, le Sénat supprima donc les mots: «Et les autres répondent du tout, ainsi qu’il est dit ci-dessus », qui terminaient l’article. Sur un nouveau rapport de M. Durand, «qui constatait la divergence en termes très nets, la Chambre adopta cependant le texte rectifié par le Sénat afin de faire aboutir la réforme. — L'étude des discussions de la loi conduit donc à une solution très différente de celle qu'a donnée la jurisprudence.

| pe +, “ya ; Que CE OL AR SD el \ ay ne : On Tex À PA ? + : : ! é 4

1 résulte de cette jurisprudence que chaque locataire peut être tenu d’indemniser le propriétaire bien au delà de la valeur de la partie de la maison qui lui était louée : il peut. avoir à en payer la totalité, s’il reste seul responsable ; son unique espoir est de voir d’autres locataires tenus en même temps que lui, et qui supporteront une partie de l’indemnité. On arrivait déjà au même résultat avant 1883, à l’aide du recours qu’exerçait contre les autres celui d’entre eux qui était actionné par le propriétaire. La seule différence entre les deux systèmes est de ne plus forcer l’un des locataires à faire l’avance de l'indemnité pour les autres (ce qu'il pouvait déjà éviter en les faisant mettre en cause), et de ne pas mettre les parts des insolvables à la charge de ceux qui peuvent payer : la perte est maintenant pour le propriétaire.

: La répartition, quand elle à lieu, se fait sur la base de la valeur locative des différents locaux occupés par les locataires conjointement responsables de l'incendie (art. 1734). On ne tient pas compte du prix des baux qui peuvent avoir été consentis à un chiffre trop bas.

“1724. Cas où le propriétaire occupe une partie de la maison. — Avant la loi de 1883, on décidait que le propriétaire qui habite lui-même une portion de la maison ne pouvait pas agir contre les locataires, parce qu'il était lui-même soumis à la présomption de faute, en sa qualité d'habitant de la maison. On ne lui permettait de le faire qu'autant qu'il pouvait prouver que le feu n'avait pas commencé chez lui (Cass., 20 nov. 1853, D. 55. 1. 457, $S. 56. 1. 103). La loi nouvelle n’a point changé cette solution, étant restée muette sur l'hypothèse, et la jurisprudence à maintenu sa décision antérieure (arrêts de Rennes, de Poitiers et de Toulouse en 1888 et 1889, D. 90. 2. 97; Grenoble, 19 déc. 1893, D. 94. 2. 471).

1725. Locaux vacants. — Quand il existe dans la maison un appartement vacant, dont le propriétaire détient les clefs pour le faire visiter, cette circonstance ne peut le faire assimiler à un locataire habitant lui-même la maison et ne l'empêche pas de se pré-

valoir des art. 1733 et 1734 (Cass., 20 oct. 1885, D. 86.1. 374, S, 86. 1. 349 ; Orléans, 10 mai 1890, D. 91. 92. 930).

1726. Locaux communs. — Des difficultés spéciales s’élèvent quand il s’agit de locaux communs au propriétaire et à un locataire (Lyon, 18 janv. 1864, D. 61. 2. 189). Quant aux locaux communs à tous les locataires, mais qui ne sont confiés spécialement à aucun, comme l'allée, l'escalier, un couloir ouvert desservant plusieurs appartements, ils font naître une autre controverse. Le solution la plus probabie est que le propriétaire n’a aucun recours contre ses locataires quand il est certain que le feu a commencé dans ces parties communes de la maison : chaque locataire est en état de prouver que le feu n’a pas commencé chez lui. Le propriétaire n’aurait d’action que contre celui qui aurait été la cause de l'incendie par une faute connue ou prouvée.

Du reste, les locataires n’ont aucune action spéciale contre le propriétaire habitant la maison, quand c’est chez lui que le feu a pris. Le propriétaire ne peut être tenu envers ses locataires que d’après les règles du droit commun, quand il est prouvé que l’incendie

a été allumé par une faute de sa part (Riom, 30 mai 1881, D. 82. 2. 38).

Rien ne prouve mieux la confusion perpétuelle commise par la jurisprudence entre les deux principes d'action distingués ci-dessus (n° 1714). M. Batbie lui-même s'était ravisé, et, peu de temps après la publication de la loi, il chercha à restituer au propriétaire le moyen d'obtenir facilement une indemüité totale, sans l’obliger à prouver la faute. Dans ce but, il imagina d’établir l’indivisibilité entre les deux actions, à l’aide du raisonnement suivant : le locataire, qui ne prouve pas le cas fortuit, est présumé en faute ; une faute présumée est tenue pour prouvée ; donc cela suffit pour autoriser contre lui une action au total fondée sur l’art. 1382 (Revue critique, 1884).