Cessation du bail

YA

1e Expiration du lermips de la location.

*1728. Fixation de la durée des baux. — Sous la seule condition de ne pas dépasser la limite extrème fixée par la loi (99 ans ou trois générations), les parties sont libres de fixer la durée du bail comme bon leur semble. Ordinairement elles le divisent en périodes égales, de trois ans en général (baux de 3, 6, 9 ans et quelquefois plus).

Quand la durée du bail n’a pas été déterminée par les parties, la loi en règle la durée d'une manière différente pour les maisons et pour les biens ruraux. Le bail d’une maison fait sans terme fixe peut durer indéfiniment, sauf l'effet du conxé dont il est parlé ciaprès. Le bail d’un bien rural dans les mêmes conditions ne dure que le temps nécessaire pour que le preneur « recueille tous les fruits de l’héritage affermé » (art. 1774). Par suite, sa durée ordinaire sera d'un an; toutefois, le bail d’une terre labourable, divisée par soles! où saisons dure autant d'années qu'il y a de soles (même art.).

Sur une coutume singulière et abusive, observée dans quelques régions du Nord de la France, et qui tend à empêcher les propriétaires de relouer librement leurs terres après avoir congédié leur fermier, voyez Lerorr, Le droit de marché, Paris, 1899, et la thèse de M. Fraxcors Desouvry, sur Le &« Mauvais gré », Paris, 1899, avec une bibliographie, p. 235 et suiv. $

Les art. 4757 et 1758 déterminent la durée des baux pour les locations de mobiliers ou d'appartements meublés. Voyez ces lextes.

1729. Langage de la loi. — Dans les art. 1736 à 1738, ainsi que dans les art. 1774-1176, la loi appelle baux sans écrit les locations dont la durée est indéterminée, et baux écrits ceux qui ont une durée fixe. C’est un langage singulier, puisque le fait de la rédaction d’un écrit est tout autre chose que la fixation d’une durée pour la location. Cependant, il s'explique par cette circonstance, que les parties qui prennent la peine de rédiger un écrit, ont soin, ordinairement, d'y fixer la durée du louage, tandis que les baux faits sans écrit sont habituellement faits pour une durée indéterminée. Encore de nos jours, il en est ainsi à Paris, et dans quelques villes, pour ce qu'on appelle les « locations verbales », bien que le preneur signe un « engagement » qui constate le prix de la location et les charges accessoires. Les expressions « baux écrits et non écrits » n'ont donc pas exactement dans les articles précités le sens que la loi leur donne dans les art. 1744 et 14713, où elle se préoccupe non de la durée, mais de la preuve du bail.

4730. Fin du bail. — Quand le bail « une durée déterminée, soit par la convention des parties, soit par la loi, il prend fin de plein droit au jour fixé, sans que les parties aient besoin de se prévenir l’une l’autre auparavant (art. 1737 et 1775). — Quand il est divisé par périodes, chacune des deux parties (ou une seule, si le contrat a réservé ce droit à l'une d’elles) a le droit d'y mettre fin à l'expiration d'une des périodes autre que la dernière, à la condition de prévenir l’autre partie un certain temps d’avance par un congé. — Enfin, quand le bail a une durée indéterminée (ce quine peut se présenter que pour les baux de maisons à cause de l’art. 4774), chaque partie a toujours le droit d'y mettre fin, à la condition de prévenir l’autre par un congé, donné un certain temps d'avance, conformément à l'usage des lieux (art. 1736).

1889, p. 50). Ce droit de rétention serait exercé en son nom par l'assureur du locataire,

ccanstitué ainsi par la loi dépositaire dans Pintérêt d'autrui, Voyez aussi Journal des

assurances, is juin 4897, p. 200, et la note du Dalloz, 96. 2. 241. : É

* 1 L’assolement consiste à faire se succéder périodiquement, sur une même pièce de terre, des végétaux différents, pendant un nombre déterminé d’années : assolement

triénnal, etc.

1731. Du congé. — Le congé estla résiliation du louage par la volonté de l’une des parties, en vertu d'un droit à elle conféré, soit par les stipulations du bail, soit par sa nature même dans les baux sans écrit ou locations verbales. Le congé n’a pas besoin d’être accepté, car c’est un acte unilatéral. L’acceptation qui s’en fait dans la pratique n’est qu’un moyen de preuve, pour établir que l’autre partie l'a réellement reçu.

Le congé doit être donné un certain temps d'avance, qui est fixé par l'usage ou par le contrat. Pour les locations importantes=ce délai est ordinairement de six mois, quelquefois d’un an. À Paris, pour les locations verbales d'appartements, il est de trois mous, et de six semaines (demi-terme) pour les petits logements.

Aucune forme n’est prescrite pour le congé. Cependant il a été quelquefois jugé qu'un écrit était nécessaire pour prouver la résiliation, aussi bien que la conclusion du bail (Orléans, 8 janv. 1886, D. 87. 1. 447, S. 87. 1. 57). Mais voyez en ce sens contraire : Pau, 91 mars 1893, D. 93. 2.304, S. 98. 9. 468. Souvent la partie qui reçoit le congé refusant d'en donner un reçu, l’autre le lui fait signifier par huissier, ce qui lui ménage une preuve indiscutable du fait même du congé et de sa date.

1732. De la tacite reconduction. Il arrive souvent qu'un locataire ou un fermier, dont le bail est fini, reste en possession des lieux loués

avec le consentement du propriétaire et sans qu'un nouveau contrat soit passé : il s'opère alors une nouvelle location, qu'on appelle une facile reconduction, d'après le latin « conductio », action de prendre à loyer.

La tacite reconduction est inutile dans les baux dits « sans écrit » ou à durée indéterminée : ceux-là continuent d'eux-mêmes indéfiniment sans qu'il y ait besoin de les renouveler. Elle ne peut trouver son application que dans les baux à durée fixe.

La tacite reconduction n’est pas un renouvellement du bail antérieur ; c'est une location nouvelle qui a des règles propres. Pour toutes les conditions du bail, et notamment pour le prix et les charges, il n'y a rien de changé, puisque les parties n'ont pas manifesté la volonté de modifier leurs conventions : mais la durée du bail n’est pas la même: la tacite reconduction ne s'opère jamais pour la durée du bail primitif, mais seulement pour le temps réglé pour les locations faites sans écrit (art. 1738, 1759 et 1776). On devra donc appliquer les règles données au n° 1728.

La caution qui avait garanti le bail antérieur n’est pas garante de la tacite reconduction (art. 1740).

Enfin, chacune des parties peut empêcher la tacite reconduction de se produire en signifiant un congé à l’autre (art. 1739). Il ne faut pas confondre ce congé avec celui dont il est parlé au n° 4731 ; il a pour but, non de mettre fin à un bail en cours, mais d'empêècher un nouveau bail de se former.

2 Perte de la chose.

1733. Principe. — L'obligation du bailleur est successive, elle se renouvelle tous les jours, et l'obligation du preneur de payer le prix convenu n'en est que la conséquence et la contre-partie. Le loyer cesse d’être dû quand, pour une raison quelconque, le bailleur ne peut plus procurer au preneur la jouissance de la chose. En d'autres termes, dans le contrat de louage, les risques sont pour le bailleur.

1734. Applications. — Cette règle s'applique d'abord à la perle matérielle de la chose (art. 1722 et 1741), On suppose la perte totale, ou tout

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Fun d'one , is

au moins une perte telle que ce qui reste ne puisse plus servir à l'usage en vue duquel le contrat a été fait. Il n'y a pas lieu de distinguer selon les diverses causes d'accidents; l’art. 1722 ne parle que de la perte fortuile ; sa disposition doit être généralisée. Le bail prendrait fin tout aussi bien par l'effet d'une destruction due à une faute de l’une des parties. Tout l'effet de cette circonstance serait d'engager la responsabilité de la partie en faute et de l’obliger à indemniser l’autre.

La résiliation a lieu de plein droit (art. 1722), parce que le contrat ne peut plus recevoir effet, faute d'objet.

4735. Cas particuliers. — On doit considérer comme une chose périe un vignoble détruit par le phylloxera. Ce n’est pas un terrain quelconque qui faisait l’objet du bail, mais une vigne, et la vigne n'existe plus (Cass., 11 févr. 14896, D. 96. 4. 939 : contra Bordeaux, 16 avril 1886, S. 87. 2. 38).

Ilen est de mème de l'expropriation pour cause d'utilité publique : le bâtiment est démoli, le terrain est retiré du commerce ; la propriété privée qui faisait l’objet du louage a disparu. Le fermier ou le locataire reçoit une indemnité distincte de celle qui est attribuée au propriétaire (L. 3 mai 4841, art. 91 et 39).

On assimile à la perte matérielle de la chose le cas où l'immeuble est devenu impropre à l'usage auquel il était affecté, par suite de travaux publics exécutés dans le voisinage.

Enfin, la résiliation résulte parfois d’une décision de la commission des logements insalubres qui met les lieux loués en interdit par application de la loi du 43 avril 1850

(Paris, 23 juin 4885, S. 87. 2. 123, Darroz, Suppl, t. X, p. 168, note 1).

3° Résolution du droit de propriété du bailleur.

1736. Hypothèses diverses. — Par une autre application du principe énoncé au n° 1733 le bail cesse de recevoir son exécution quand le droit de propriété du bailleur lui est enlevé rétroactivement. Ceci arrive d’abord par l'effet des diverses causes de nullité, de rescision ou de résolation de son titre: ainsi, le bail consenti par l'acheteur d’un immeuble tombe quand la vente est résolue pour défaut de paiement du prix. Geci arrive encore quand le bailleur était possesseur du bien d'autrui et qu'il est évincé par une action en revendication. Au contraire, les baux subsistent quand le propriétaire actuel de l'immeuble est évincé par un créancier hypothécaire d'un précédent possesseur exerçant son droit de suite (art. 2166): pour les locataires, la poursuite du créancier hypothécaire n'est qu'une saisie et leurs

baux sont opposables à l’adjudicataire.

1737. Exceptions. — Par dérogation au principe sus-indiqué, la loi maintient parfois les baux malgré la résolution du titre de bailleur. L'exercice du réméré en offre un exemple (art. 4673 in fine). L'art. 595 maintient de même, après la cessation de l’usufruit, les baux passés par l’usufruitier.

4° Inexécution des obligations nées du bail.

1738. Application du droit commun. — Comme tout contrat synallagmatique, le louage est susceptible d’être résolu par l'application de l’art. 4184. Ce texte suffirait à lui seul, mais la loi en a fait l'application au louage par un autre texte: l'art. 1741. En outre, elle a répété la mênie chose à pro-

pos de plusieurs obligations particulières du preneur ou du bailleur (art. 1729, 1752, 1766). Comp. ci-dessus, n° 1706.

4739. Indemnité due au bailleur. — Quand la résiliation est prononcée à la suite d'une faute du preneur, « celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire a la relocation » (art. 1760). Cela doit s'entendre uniquement du délai fixé par l’usage ou par la convention pour le congé à donner d'avance, ou, dans des cas exceptionnels, d’un temps à fixer par le juge, d’après les circonstances (Cass., 4er juill. 4831, D. 51. 4. 249, S. BA. 1. 481; Cass., 24 nov. 1879, D. 80. 4. 383). Le preneur expulsé n’est pas obligé de payer les loyers jusqu’au jour où la relocation sera effecivement opérée (Bordeaux, 49 mai 4849, D. 50. 2. 45).

L’indemnité est allouée à forfait et ne peut être ni diminuée, ni remboursée si, après qu’elle a été fixée, le bailleur reloue l'immeuble avant l'expiration du temps pour lequel il est indemnisé (Comp. Gurczouaxp, t. If, n° 459). Voyez cependant Besançon, 18 mars

40 Effet de l’aliénation de l'immeuble.

1740. Solution romaine. — En droit romain, l'aliénation de l'immeuble par le bailleur mettait fin à l'exécution du bail. Ceci tenait à une application stricte du principe de l'intransmissibilité des obligations aux acquéreurs à titre particulier. La « locatio conductio », simple contrat, ne faisait naître au profit du preneur qu'une créance, et point de droit réel; le locataire n'acquérait sur la chose aucun « jus in re aliena », semblable à celui de l’usufruitier et opposable à tous. D'autre part, l'acheteur de l'immeuble n'est pas l'héritier du bailleur; il ne succède pas à ses obligations. Par suite, ce nouveau maitre de la chose pouvait immédiatement expulser le preneur et prendre possession de son bien, sans se préoccuper des engagements pris envers lui par l’ancien propriétaire. Il n'était nullement obligé d'entretenir le bail et de laisser le locataire en possession. « Emptorem fundi necesse non est stare colono, cui prior dominus rem locaverit, nisi

ea lege emit » (Code, liv. IV, tit. 65, loi 9). Les derniers mots font allusion à une clause usuelle des ventes, qui obligeait spécialement l'acheteur à respecter les baux en cours.

“1741. Progrès successifs. — L'ancien droit français conserva le principe romain avec un double correctif: 4° l'acquéreur à titre gratuit fut completement privé du droit d'expulser le preneur; 2° l'acquéreur à titre onéreux lui-même fut privé du droit d'expulsion immédiate et dut donner un délai au locataire.

Le droil intermédiaire (L. 28 sept.-6 oct. 1791) distinguait. Pour Les biens ruraux, le droit d'expulser le preneur était réduit presque à rien : si le bail avait moins de six ans à courir, il devait être respecté en entier: s’il avait plus de six ans, il pouvait être méconnu par l'acheteur, à la condition que celui-ci prit l'engagement de cultiver lui-même. Pour les maisons, le droit antérieur subsista.

Enfin, le Code civil supprima entièrement le droit d'expulsion : que l’alié-

nation soit faite à titre gratuit ou à titre onéreux, que le bien soit rural ou urbain, que le bail soit long ou court, « l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire », pourvu que le bail ait date certaine avant l'aliénation (art. 1743). Une exception unique est signalée au n° 1743 ci-dessous.

C'est cet art. 1743 qui a fourni leur principal argument à Troplong et aux autres parüisans de la réalité du droit du preneur. On peut cependant l'expliquer par une simple généralisalion de la clause déjà usitée en droit romain, qui obligeait l'acquéreur à exécuter les baux à la place du vendeur. Quand cette clause avait été insérée dans la vente, l'acheteur du fonds était personnellement tenu envers le locataire, comme le prouvent les mots « nisi ea lege emit » dans le texte ci-dessus rapporté. Or cette clause, étant devenue d'usage, a fini par être sous entendue, ce qui est conforme à la nature des contrats de bonne foi (art. 1460). C'est donc une sorte d'obligation légale ou tacite imposée à

l'acquéreur. Le droit romain l’admettait déjà pour les baux du fisc (Digeste, iv. XIX, üt. 44, fr. 50).

” 1742. Etat actuel du droit. — Ii résulte de l’art. 1743 que la règle romaine se {rouve actuellement renversée : l'acquéreur est de plein droit subrogé aux obligations du bailleur et tenu d'entretenir le bail: ilne conserve qu'exceptionnellement le droit d'expulser le preneur.

La condition de date certaine qu'exige l’art. 1743 n'est que lapplication du droit commun : pour que le bail soit opposable à l'acquéreur, il faut qu'il soit authentique ou enregistré, ou qu'il ait acquis autrement une date certaine antérieure à la mutalion de propriété, conformément à l'art. 13281.

Notre législation n'en est pas restée sur ce point à la disposition du Code civil: la date certaine prouve bien que l'acte n’est pas frauduleux et fait après coup; mais un bail sérieux peut avoir une durée excessive et causer un préjudice à l'acquéreur qui ne s'attendait à trouver que des locations d'une durée normale. Pour éviter toute surprise, la loi du 23 mars 1855 a ordonné la {ranscriplion des baux de plus de dix-huit ans (art. 2-4°). Faute de transcription, le bail ne pourrait être opposé à l'acquéreur que pour 18 ans (art. 3, al. 2). Ainsi la loi, après avoir protégé le preneur, protège à son tour l'acquéreur de l'immeuble (Lyon, 13 nov. 1902, D. 1906. 2. 422).

1743. Faculté exceptionnelle d’expulsion. Malgré le changement de législation, il est possible que l'acquéreur de l’immeuble ait la faculté d’expulser le preneur. Îl faut d’abord, ce qui est tout naturel, que cette réserve ait été faite dans le bail (art. 1743). Si le bail avait conféré au preneur un droit ferme, il serait trop tard ensuite pour le rendre révocable par une clause insérée dans la vente, qui est « res inter alios acta » pour le preneur.

De plus, l’exercice de cette faculté est entouré de diverses restrictions et garanties, qui la rendent peu dangereuse pour le preneur et peu avantageuse pour l'acquéreur. Premièrement l'expulsion ne peut pas être immédiate ; l'acquéreur doit prévenir le locataire dans le délai fixé par l'usage des lieux pour les congés, et prévenir le fermier, si c’est un bien rural, au moins un an d'avance (art. 1748). Sauf stipulation contraire, l’acqué-

! Si le bail n’a pas été enregistré, le locataire est en faute, il peut être expulsé par l'acheteur de l’immeuble et n’a aucun recours contre son bailleur (Lyon, 12 juill. 1901, Mon. Lyon, 6 déc. 1901 ; Recueil des sommaires, 1902, 187). Comp. Trib. Seine, 12 mars 1903, D. 1903. 2. 257. 5

PLANIOL, 5e éd. 11 — 37

reur qui use de son droit d'expulsion est obligé de payer au preneur une indemnité assez élevée qui, lorsqu'il s’agit d’un bien rural, est le tiers du montant total des loyers restant à courir jusqu’à la fia du bail (art. 1746). Pour les maisons, la somme à verser est seulement égale au prix du loyer couru pendant le délai du.congé (art. 1745). Pour les manu factures et usines, l'indemnité est réglée par experts (art. 1747).

Le preneur jouit du droit de rétention et ne peut être contraint de livrer les lieux qu'après avoir touché l’idemnité (art. 1749).

L'acheteur à réméré ne peut user de son droit d’expulsion tant qu’il n’est pas devenu propriélaire incommutable par l'expiration du délai (art. 1751).

Go Effet de la mort de l’une des parties.

* 4744. Survie du bail. — Contrairement à une opinion très répandue dans le public, le contrat de louage ne prend pas fin par la mort du baïlleur, ni par celle du preneur ; leurs héritiers sont obligés comme eux (art. 1742). Cette disposition s'applique même aux locaux servant à l'habitation personnelle du défunt. Sur ce point, l’applicatien au louage du principe écrit dans l’art. 1122 parait dépasser la véritable intention de parties. Il devrait y avoir en ce cas une faculté exceptionnelle de résiliation.

7 Reprise conventionnelle des lieux par le bailleur.

1745. Suppression d’une règle ancienne. — Un texte romain (Code, liv. IV, tit. 65, loi 3) autorisait le bailleur à reprendre la maison louée, lorsqu'il en avait besoin pour l’habiter Le Code civil lui a enlevé ce droit par l’art. 1764, tout en laissant aux parties la faculté de le rétablir au profit du bailleur par une clause spéciale du bail; seulement si le propriétaire veut user de son droit, il est tenu de signifier un con d'avance, à l’époque fixée par l'usage des lieux (art. 1762).

8° Résiliation par l'effet de la faillite.

1746. Système de la loi de 1872. — Avant 1879, la faillite ne portait aucune

atteinte à la durée du bail ; le failli restait tenu de payer les loyers jusqu'à ce qu'il survint une cause de cessation d’après le droit commun, La loi des 12-20 février 4872, modifiant l’art. 450 G. com., considère au contraire la faillite comme une cause de résiliation, et donne aux syndics un délai de huit jours pour faire savoir au propriétaire s’ils ont l’intention de continuer le bail.

S 7. — Des sous-locations et cessions de bail. *1747. État des textes. — Ces deux opéralions sont mentionnées,

sans aucune explication, dans l’art. 1717. « Le preneur, dit la loi, a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre... ». Mais qu'est-ce que la cession de bail? Qu'est-ce que la sous-location? La loi ne le dit pas; elle règle seulement deux points particuliers, dans les art. 1717 et 1753. *1748. Théorie moderne. Les auteurs modernes (les arrêts ne font que refléter les idées de la doctrine sur ce point) ont établi la distine-

lion suivante entre ces deux contrats. La sous-localion est un louage, c'est-àdire une opération de même nature que la convention principale intervenue entre le bailleur et le premier teneur. La cession de bail est un transport de . créance : c'est la vente ou la donation du droit au bail, avec la condition d'en supporter les charges. Les deux opérations différeraient donc entre elles par leur nalure. Partant de là, on a dressé le tableau des différences

qui les séparent, ear il est évident que deux actes juridiques aussi divers ne doivent pas produire des effets identiques.

La liste la plus complète de ces différences a été dressée par M. Guirrouaro (Louage, t. 1, n°s 310-319). Les plus intéressantes sont les suivantes :

19 Les art. 1715-1716, qui règlent la preuve du contrat de louage, sont applicables à la sous-localion (Paris, 3 déc. 14899, D. 93.9. 71, S. 93.9. T1), mais non à la cession de bail ;

2e Le sous-preneur peut exiger que la chose lui soit délivrée en bon état de réparations de toute espèce, conformément à l'art, 1720 ; le cessionnaire du bail n’a pas ce droit, puisque son contrat n’est pas un louage; il doit prendre la chose dans l’état où elle est (art. 164%).

1749. Cession et sous-location dans l’ancien droit. — Si on se reporte. aux auleurs anciens, on est étonné d'y lrouver tout autre chose. Ces deux opérations élaient connues depuis longtemps ; il en est déjà question au xvie siècle dans la Coutume de Paris et dans les ouvrages de Gui Coquille, mais on leur donnait un autre sens. Elles différaient entre elles, non par leur nature, mais par leur étendue : la sous-localion était de sous-bail d'une partie seulement des lieux loués; c'était le fait d’un preneur qui, ayant un logement trop grand pour lui, en cédait une chambre à un tiers. La cession de bail était la sous-location de la totalité; c'était le fait d’un preneur qui, n'ayant plus besoin des lieux loués, soit parce qu'il quitte le pays, soit parce qu’il prend un autre logement, mel à sa place un second preneur chargé de payer le loyer en totalité.

Cette conception de la sous-location et de la cession de bail résulte de nombreux passages d'auteurs anciens ! et elle explique pourquoi Pothier, qui résume fidèlement l’état du droit dans les derniers temps qui précédèrent le Code civil, n’emploie qu'un verbe unique pour qualifier les deux opérations : il ne se sert jamais que du mot sous-bailler, bien qu'il connaisse parfaitement ce que nous appelons la « cession de bail » (Louase, nos 980 à 284). C’est donc que, pour lui, les deux opérations n’en faisaient qu'une au point de vue juridique.

“1750. Langage du Code. — La façon dont l'art. 1717 est rédigé prouve que les auteurs du Code ont pris les mots « cession de bail et sous-location » dans le même sens que Pothier, Ferrière, Brodeau, et tous les auteurs anciens : « Le preneur, dit ce texte, a la faculté de sous-louer ef même de céder son bail... » Ce langage ne peut s'expliquer que par une différence de gravité entre les deux actes, et cette diflérence est très visible dans la doctrine ancienne, où la sous location ne porte que sur une partie ordinairement peu importante des lieux loués: on sous-loue une chambre, un hangar, une remise, dont on n’a que faire : céder son bail est bien plus grave : c’est quitter entièrement les lieux loués et se substituer un autre locataire. Avec la théorie moderne ?, la gradation si nettement marquée dans l’art, 4717 ne se comprend plus, puisque chacune des deux opérations peut être totale ou partielle.

“1751. Complications nées de la doctrine moderne. —— Les auteurs mdernes admettent donc que, soit pour la totalité des lieux loués, soit pour une parlie seulement, le preneur peut faire à son gré soit une vente de son droit au bail, soit une souslocation. Ils créent une source de difficultés absolument inutiles, car, en fait, les parties ne s'expliquent presque jamais sur la nature de la convention qu'elles ont voulu faire,

1! BRODEAU appelle « sous-locatifs » ceux « auxquels le principal locataire a fait bail le partie de la maison », et « cessionnaire du bail » celui à qui on a cédé « le droit entier du bail » (Sur l’art. 161 de la Coutume de Paris, n° 16; sur l’art. 162, nes 1 à 3). — Tel est aussi le langage de FERRIÈRE (Corps el compilation. sur la Coutume de Paris, L. 11, art. 162, glose unique). 11 résulte des développements assez longs qu’il donne que le «sous-locataire » élait uniquement celui qui avait pris à bail une partie des lieux loués au « principal locataire » et que, d'autre part, il appelait « transférer son bail à un autre » le fait de sous-louer loule la maison. Rapprochez Bouriox, Droit commun de la France, t. IL, liv. IV, sect. 5 et 6.

2? La première trace d’un changement se trouve dans Merlin (Répertoire, v° Souslocation) : au début de son article, il attribue une nature différente aux deux contrats, æors qu’un peu plus loin il rappelle fort clairement la distinction ancienne.

elles ignorent même l'existence de la distinction, et il faut rechercher leur intention, qui est souvent fort douteuse. Il suffisait, pour donner satisfaction aux besoins de la pratique. de reconnaître que la sous-location totale est traitée sur certains points autrement que la sous-location partielle (ci-dessous, n° 17592).

Tout ce qu'on a écrit depuis cinquante ans sur cette distinction presque impalpable de la sous location et de la cession du bail est erroné et chimérique. On invoque la liberté des conventions : les parties ne peuvent-elles pas faire à leur gré l’une ou l’autre, une vente ou une location ? Je répondrai : quel intérêt y a-t-il à créer des catégories juridiques qui n'ont aucun but pratique, et qui n’ont d’autre effet que d'encombrer la science du droit et de susciter des procès ? Comp. la note dans Dalloz, 92. 2. 591.

*41752. Liberté de sous-louer et clauses restrictives. — En principe, le preneur a le droit de sous-louer ou de céder son bail (art. 1717). mais cette liberté peut lui être enlevée par une clause contraire.

Quel est l'effet de cette convention ? Il n'y aura point de doute sur son étendue s'il a été dit formellement que le preneur ne pourrait faire ni cession de bail ni sous-location sans le consentement du bailleur. Mais ordinairement les parttes n'emploient qu'une seule des deux expressions (et cette habitude invétérée est une preuve de plus de l'unité réelle des deux conventions). On se demande alors si, l'une des deux étant défendue, l’autre reste permise. À mes yeux, il faudrait distinguer. L'interdiction de sous-louer devrait emporter à plus forte raison interdiction de céder le droit au bail, ce qui est une opération plus grave ; mais l'interdiction de céder le baïl laisserait au preneur la faculté de sous-louer, ce qui ne change pas en fait la personne du locataire principal. Mais la Cour de Paris (18 mars 1892, D. 92. 2.521) a adopté une autre décision. Selon elle, l'interdiction doit fouours s’interpréter restriclivement!: par conséquent, l'interdiction de sous-louer n'emporte jamais l'interdiction de céder le bail, et inversement.

*1753. Effets de la cession ou sous-location pour le preneur primitif. — Quelque opinion que l'on prenne de la nature de ces opéralions, on reconnait qu'elles ne changent rien, ni l'une ni l’autre, aux relations établies par le bail primitif entre le bailleur et le preneur. Ainsi :

{1° Le preneur reste lenu du prix entier du bail envers le bailleur et de toutes ses charges accessoires. Il n'a pas pu s'affranchir de ses obligations

! La raison qu'en donne l'arrêt, c’est que, d'après l’art. 1717, cette clause est

« Loujours de rigueur », ce que la cour traduit: « d'interprétation stricte ». Ici encore, la jurisprudence fait fausse route, faute de renseignements historiques. Au temps de: Pothier, on discutait pour savoir si la clause retirant au preneur la faculté de souslouer donnait au bailleur le droit arbitraire et absolu de refuser le sous-locataire ou cessionnaire, ou si les juges ne pouvaient pas contrôler les motifs de son refus et lui forcer la main, au cas où il n’en donnerait pas de bonnes raisons. C’est une question ‘qui se présente encore de nos jours (Paris, 6 janv. 1880, D. 81. 2. 80 ; Grenoble, 20 mai INS1, D. 82. 2. 24). Or Pothier (Louage, ne 283) constatait que cette clause ne s’exéculait pas toujours € à la rigueur » : le bailleur n’était pas « écouté à empêcher l'exécution du sous-bail », quand il n’y avait pas d'intérêt démontré. C’est pour enlever ce droit aux tribunaux que les mots: « Cette clause est toujours de rigueur » ont été insérés dans l’art. 1717. On peut remarquer par là, une fois de plus, que le

Code Napoléon était plus favorable aux propriétaires qu’aux locataires. Les temps ont bien changé.

par une convention faite avec un tiers, à moins de s’en faire décharger par son bailleur (Lyon, 30 juin 1887, D. 88. 2. 59, S. 89. 2.1 80).

2° 1l est loujours responsable de l'incendie, alors même que celui-ci proviendrait d'une faute ou même d'un acte criminel de son sous-locataire ou cessionnaire (Riom, {1 août 1891, D. 92. 2. 175).

Il ne peut demander aucune division de l'indemnité entre lui et le sous-locataire selon la portion que chacun d’eux occupe de la maison : cette division n’a été établie, en 4883 (art. 1134), qu'entre colocataires directs du bailleur. D’un autre côté, si la sous-location n'allège pas les obligations du preneur, elle peut aggraver ses responsabilités, car il répond des dégâts causés par la personne qu'il a introduite dans la maison (art. 4735).

1754. Droits du bailleur primitif contre les sous-locataires ou cessionnaires. — Au cas où le locataire principal ne paie pas exactement le loyer ou fermage dù au bailleur, celui-ci peut-il poursuivre le sous-locataire ou cessionnaire ? Presque tous les auteurs modernes répondent que le bailleur possède contre lui une action directe, bien qu'il soit resté étranger au contrat intervenu entre cette personne ef le locataire primitif, qui y a joué le rôle de bailleur. Ils se fondent sur l’art. 4753, qui déclare le sous-locataire « tenu » envers le bailleur primitif, au moins dans une certaine mesure !. C’est aussi la solution admise par la plupart des arrêts et notamment par la Cour de Cassation (8 nov. 1882, D. 83. 4. 305, S. 84. 1. 333: 13 janv. 1899, D. 99. 4. 509, S. 92. 1. 89). Il y a toutefois des arrêts en sens contraire(Lyon, 26 déc. 1889, D. 83. 9. 209, S. 84. 9. 19: Poitiers, 24 janv. 1889, D. 90. 2.97, S. 89. 9. 182. Comp. Bordeaux, 22 déc. 1890, sous Cass., S. 92. 4. 433).

Le sous-locataire peut opposer au bailleur les paiements qu'il a faits au locataire principal, à moins qu'ils n'aient été faits par anticipation. On ne considère pas comme faits par anticipalion les loyers payés d'avance par le sous-locataire, quand il y était obligé, soit par une stipulation de son bail, soit par l'usage des lieux (art. 1733).

1! Rationnellement, cette action directe ne devrait pas être admise : il n’y a aucun lien de droit entre le sous-locataire et le bailleur, pour qui la sous location est « res inter alios acta » ; elle ne peut engendrer d’action à son profit. Le bailleur primitif ne peut atteindre le sous-locataire que par la voie oblique de l’art. 1166. Quant à l’art. 1753, il est très facile de l'expliquer, mais on ne peut le comprendre qu'avec un peu d'histoire. On remarquera d’abord que ce texte parle du sous-locataire (ce qui, en 180%, se disait pour une occupation partielle des lieux loués) et non du cessionnaire occupant la totalité. On remarquera ensuite qu’il prévoit la « saisie » du mobilier par le bailleur. Ceci dit, on va voir combien le texte est clair quand on remonte à son origine. Il était jadis admis sans difficulté que les meubles apportés par le cessionnaire répondaient de la totalité des loyers dus au bailleur, parce qu’il était l’unique occupant des lieux loués. On décidait, de plus, que les conventions faites entre lui et le cédant ne pouvaient pas modifier les droits du propriétaire sur le mobilier qui lui servait de gage en garnissant les lieux loués. La difference pouvant exister entre le prix du bail primitif et le prix que le cédant avait stipulé au cessionnaire était donc indifférente au propriétaire : on permettait toujours à celui-ci de saisir pour le loyer qui lui était dû, jamais pour plus, jamais pour moins. Mais cette règle avait paru trop dure, appliquée aux «sous-locatifs ». Ceux-ci étaient de petits locataires, pauvres gens en général, occupant une chambre ou deux, une mansarde. Ces petits locataires, qui ne payaient que de faibles loyers, devaient-ils voir leurs meubles saisis pour la totalité des sommes dues par le locataire principal ? Cela avait paru excessif, et en 1850, dans la seconde rédaction de la Coutume de Paris, on avait ajouté un article, qui prit le n° 162, pour restreindre le droit de saisie appartenant au propriétaire : « Sil y a des sous-locatifs, peuvent estre pris leurs biens pour led. loyer et charges du bail, et néanmoins leur seront rendus, payant le loyer pour leur occupation. » Cette disposition de la Coutume ze supposait aucunement l'existence d’une action personnelle en paiement des loyers ; on admettait simplement le gage du bailleur sur leur mobilier et son droit de le saisir par l’action réelle, parce qu’il garnissait les lieux loués. Le paiement de leur petit loyer n’était qu’un moyen de liberer à bon compte leur mobilier et de le soustraire à la saisie. L'art. 1753 n’a pas d’autre sens ; le sous-locataire n’est tenu, en cas de saisie, que jusqu’à concurrence de son propre loyer. Loin d’octroyer au bailleur une action directe contre lui, en dehors du droit commun, cel

“article est une disposition restrictive, qui limite le gage du bailleur.

1755. Extension donnée à l’action directe par la jurisprudence. — La jurisprudence ne s’est pas contentée de faire sortir de l’art. 1753 une action direcle à laquelle les auteurs de la loi n'avaient certainement pas pensé. Une fois créée, elle l’a étendue. Alors que l’art. 1753 ne parle que du paiement des loyers, on autorise le bailleur à poursuivre directement le sous-preneur pour obtenir de lui l’'endemnité q= doit le preneur primitif, à raison d'un incendie des bâtiments loués (Cass., 13 janv. 1899, D. 992450929940" 80). ame

S 8. — De quelques espèces particulières de baux.

A. — Louage emphytéotique.

1756. Bibliographie. — Voyez t. I, n° 2989.

1757. Renvoi. — L'emphytéose a déjà été étudiée comme droit réel dans le tome 1er ; nous n'avons à nous occuper ici que du bail emphytéotique qui la crée et des obligations qu'il impose aux parties, Rappelons que l’emphytéose, qui avait été maintenue par la jurisprudence en l'absence de textes, a été réglementée par la loi du 95 juin 1902 (fragment du Code rural).

“1758. Utilité de l’emphytéose. — L'emphytéose a été originairement un contrat de défrichement et de mise en culture. Euœureverv signifie planter. Aujourd'hui encore c'est là son utilité propre. Un grand nombre de personnes morales, communes, hospices, etc., possèdent des terrains de peu de valeur et de grande étendue, dont il leur est possible de tirer profit en les affermant à long terme, pour un loyer modique, à la condition que le preneur y fera des travaux destinés à les améliorer. À la fin du bail, l’établissement qui concède ce terrain le retrouvera avec une valeur beaucoup plus considérable, et sans ÿ avoir fait aucune mise de fonds. C’est une opéralion qui peut être fort avantageuse quand il ne s’agit pas de particuliers pressés de jouir de leurs revenus. Une grande partie des biens des hospices fait ainsi l'objet de baux emphytéotiques dans le nord de la France et en Belgique. À ce point de vue, l'emphytéose ressemble beaucoup au domaine congéable et au bail à complant, dont il est parlé plus loin (nos A801 et suiv. et nos 1809 et suiv.).

L'opinion de J.-B. Say, qui considérait l’usage de l'emphytéose comme mauvais (Économie politique, L. Il, p. 74), est aujourd'hui abandonnée. Rossi démontrait déjà la réelle utilité de ce contrat (Revue Wolowski, & XD et personne ne la conteste plus.

1759. Origine de l’emphytéose française. — L'emphytéose antique n'était usitée que dans la partie grecque de l'Empire, Quand parurent les conslitutions de Zénon et de Justinien qui la réglementaient, la Gaule était déjà soustraite à la domination impériale, Si donc les règles romaines de l’emphytéose ont été observées chez nous, cela n’a pu être l'effet que de la « réceplion » du droit romain qui s’y fit à partir du xmie siècle.

"1760. Caractères distinctifs du louage emphytéotique. — Il importe de déterminer les caractères du louage emphytéotique, qui permet-

tront de le distinguer du louage ordinaire. L'emphytéose se reconnaît d'abord à ce que le bail est fait pour un lemps plus long que la durée ordinaire des baux (voyez ci-dessous n° 1762). Toutefois un bail à long terme, allant Jusqu'à la limite extrême de 99 ans, n’est pas nécessairement un louage emphytéotique et peut très bien n'être qu'un louage ordinaire. Les baux emphytéotiques exigent, d'après les arrêts, les conditions suivantes :

1° OBLIGATION D'AMÉLIORER LE TERRAIN LOUÉ. — L'amélioration peut consister-

soit en constructions, soit en plantations, défrichements et autres travaux agricoles (Cass., 26 avril 1853, D. 53. 4. 145, S. 53. 4. 445).

L'emphytéote n’est pas tenu de plein droit de l'obligation de faire des améliorations sur e sol ; il ne peut ÿ être astreint que par une clause spéciale du bail.

2° MopiGiTÉ DE LA REDEVANCE. — Le preneur emphytéotique doit trouver la compensation des charges qui lui sont imposées dans la modicité du loyer: annuel qui lui est demandé. Si le prix du bail est en rapport avec le taux ordinaire des locations, et que la valeur des constructions doive lui être remboursée à sa sortie, on doit voir là un louage ordinaire et non une emphytéose (Cass., 24 août 1857, D. 57. 1. 326). Toutefois une autre décision de la Cour de cassation semble faire de la modicité de la redevance un caractère ordinaire, mais non essentiel de l'emphytéose (11 nov. 1861, D. 61. 1. 444, S. 62. 1, 91).

3° LIBERTÉ DE DISPOSITION ET DE JOUISSANCE. — La plupart des arrêts s'attachent surtout à ce caractère. C’est ainsi qu'on a refusé de voir des louages emphytéotiques dans des cas où la faculté de sous-louer est limitée et où il est interdit au preneur d'hypothéquer (Grenoble, #4 janv. 1860, et Cass., 6 mars 1861, D. 61. 1. 418, S. 61. 1. 713), tandis que la nature emphytéotique de l'acte est reconnue au cas contraire (Cass., 9 janv. 1854, D. 54. 1. 118, S. 54. 1. 531: Cass., 26 janv. 1864, D. 64. 1. 83, S. 64. 1. 91).

Tous ces trails, qu'on présente comme caractéristiques, ont une valeur déterminanteassez faible. La dernière condition devrait plutôt être la conséquence du caractère emphytéotique, qu'un moyen de le reconnaitre. Les deux premières ne sont nullement de l'essence de l'emphytéose et peuvent se rencontrer également dans le louage ordinaire. Lemieux est donc de traiter la question en fait et de s’en rapporter à l'intention des parlies. Celles-ci feront bien, si elles veulent réellement établir une emphytéose, de le dire clairement, ce qui n'est point difficile

1760 bis. Application des règles du louage. — Malgré les différences indi-. quées ci-dessus, le bail emphytéotique est soumis en principe aux règles du bail à ferme. Ainsi le preneur répond de l'incendie, conformément à l’art. 14733 C. civ. Voyez aussi ce quiest dit de la preuve au n° 4763. — L'art. 12 lui donne à l'égard des mines, minières, carrières et tourbières les mêmes droits qu’à l’usufruitier.

1761. Capacité. — La loi de 4902 considère le bail emphytéotique comme un acte de disposition : par son art. 2, elle exige la même capacité et les mêmes formes que s'il s'agissait d’aliéner. Par conséquent, un mari administrateur du bien de sa femme, un usufruitier, une femme séparée de biens agissant seule ne peuvent pas consentir une emphytéose. Le tuteur d’un mineur ou d’un interdit ne peut consentir ce genre de bail qu'avec l'autorisation du conseil de famille et l’homologation du tribunal (art. 9, al. 9).

Toutefois on permet au mari, sous le régime dotal, de conclure le bail avec le consentement de sa femme et l'autorisation de justice (art. 9, al. 3), ce qui équivaut à dire que: l'inaliénabilité dotale ne s’oppose pas à ce genre d'affectation.

*1762. Durée. — La limite extrême de 99 ans ou trois générations, établie en 4790, existe toujours : elle a été maintenue par la loi de 4902

Primitivement il n’y avait pas de limite inférieure qui fût obligatoire pour les parties ; l'usage était seulement de ne constituer les emphytéoses que pour un temps assez long. L'art, 4cr, al. 2, exige une durée de 48 ans au moins, au-dessous de laquelle le droit du preneur ne peut avoir le caractère emphytéotique ; le texte primitif, préparé par le gouvernement, exigeait même 30 ans, ce qui a paru excessif. Le délai de 18 ans est celui à. partir duquel les baux ordinaires sont soumis à la transcription.

Le bail consenti pour trois généralions ne s'éteint pas par le décès de l’ainé des enfants.

mäles de la troisième génération. Il prend fin seulement quand tous les membres de cette génération ont cessé d'exister (Angers, 21 août 1851, D. 592. 9. 47, S. 31. 9. 673).

1763. Preuve. — L'art. 3 soumet le bail emphytéotique aux mêmes règles que les baux ordinaires ; les art. 1715 et 1716 lui deviennent ainsi applicables; ils l’étaient même auparavant puisque l’'emphytéose est une espèce de louage et résulte d’un bail. — Théoriquement, le contrat peut être verbal ; mais en pratique, les parties sont indirectement obligées de dresser un écrit, à cause,de la transcription.

*1764. Transcription. — Il est tout: à fait singulier que dans la loi de 1855 les baux emphytéotiques ne soient pas nommés, puisqu'ils étaient déjà pratiqués et reconnus depuis longtemps comme valables; mais la transcription les atteint nécessairement, car la loi ordonne de transcrire les baux de plus de 18 ans et l’'emphytéose est nécessairement établie pour une durée supérieure à 18 ans.

1765. Du canon emphytéotique. — Par son origine et par sa nature, l'emphytéose est incompatible avec l'idée de gratuité; la concession gratuite d’une terre n'est pas un louage, ni emphytéotique ni ordinaire. De là pour l'emphytéote l'obligation de payer une redevance annuelle appelée canon. Cette redevance peut consister en argent ou en une part de fruits. Le preneur ne peut s'en affranchir en délaissant le fonds (art. 5).

Le canon emphytéotique est fixé à forfait et ne peut être diminué en cas de perte totale ou partielle des récoltes (art. 4) : ce point était contesté par quelques auteurs.

1766. Baux et servitudes consentis par l’emphytéote. — L'emphytéote a le droit de donner le bien à bail au moyen de contrats de louage. Toutefois les baux qu’il consent prennent nécessairement fin au moment où finit son propre droit. Il est impossible d'étendre à l’emphytéote la disposition de l’art. 385, qui fait durer les baux consentis par l’usufruitier dans une certaine limite au delà de la durée de l’usufruit.

I était également admis, même avant 1902, que l'emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives ou le grever par titre de servitudes passives ; mais ces servitudes n'existent que pendant le temps de la durée de son bail ; la loi actuelle s’en explique formellement (art. 9) et elle l’oblige à en avertir le propriétaire.

1767. Droit de chasse et de pêche. — Ils appartiennent à l'emphytéote (L. 25 juin 4909, art. 49).

1768. Constructions élevées par l’emphytéote. — Lorsque ces constructions sont élevées en exécution d'une clause du bail qui en impose l'obligation au preneur, elles doivent devenir la propriété du bailleur et lui rester à la sortie de l'emphytéote ; celui-ci ne peut donc pas les démolir. De plus, le propriétaire a le droit de les conserver, à l’expiration du bail, sans avoir à payer aucune indemnité (Douai, 8 févr. A8TS, Dazroz, Suppl., t. X, p. 276, note 1, S. 84. 9. 260).

On permettait jadis à l'emphytéote d'enlever celles qu'il avait faites volontairement, mais à la condition de ne pas dégrader l'héritage (Cass., 29 juin 1885, D. 86. 1. 268, S. 88.

1. 430). La loi (art. T) lui a retiré ce droit et a décidé que les constructions doivent Loujours rester au propriétaire.

Pendant la durée du bail, on considère les constructions comme élant la propriété de l'emphytéote. Par conséquent, si l'immeuble est exproprié pour cause d'utilité publique, le preneur a le droit de toucher intégralement l'indemnité alférente aux constructions (Cass., 22 juin A885 précité).

1769. Limite du droit de jouissance de lemphytéote. — L'emphytéote a sur le fonds un droit de jouissance plus étendu que celui d’un usufruitier ou d’un locataire ordinaire, Il peut entreprendre tous les travaux qu'il veut, transformer les anciens bâtiments, en construire de nouveaux, changer le mode de culture, etc. On ne lui défend

qu'une seule chose, c'est de diminuer la valeur du fonds (art. T, al. 4er), On reconnaît aussi qu'il ne peut pas ouvrir les minières et carrières sans le consentement du propriétaire.

Toutes les améliorations faites par lui restent au propriétaire à la fin du bail, sans indemnité (art. T, al. 2): c’est là une des deux différences caractéristiques qui séparent l’emphytéose du domaine congéable. L'autre différence concerne la faculté du congément, qui n'existe pas dans les baux emphytéotiques.

1770. Cessibilité de Vemphytéose. — Le droit de l’'emphytéote peut être transmis à ses héritiers et librement aliéné par lui de son vivant, On le traite donc, à ce dernier point de vue, comme un usufruilier, et non comme un locataire, auquel le propriétaire peut interdire de céder son droit (art. 1717), ou comme un métayer à qui la loi le défend d'office (art. 1763). L'aliénation faite par l'emphytéote ne donne lieu à la perception d'aucun droit au profit du bailleur analogue à l’ancien Laudemium.

1771. Privilège du bailleur. — L'’emphytéose résultant d’un contrat de louage, on reconnait, en général, que le bailleur peut invoquer le privilège établi par l’art. 2104-10 pour la garantie du canon. On s’est demandé, à ce sujet, comment le privilège au profit du bailleur pourrait fonctionner à côté de l'hypothèque établie par l’emphytéote. Les deux droits de préférence ne sauraient entrer en conflit, car ils n’ont pas le même objet : le privilège de l’art. 2102 porte sur les meubles du locataire et sur la récolte de l’année : l’hypothèque établie par l'emphytéote porte sur un droit réel d’emphytéose,

1772. Effet de l’expropriation. En cas d’expropriation pour cause d'utilité publique, la jurisprudence traitait l’emphytéote comme un usufruitier : on fixait une indemnité unique pour lui et le propriétaire, et on lui en donnait la jouissance jusqu’au jour où son droit aurait fini normalement (Cass., 19 mars 1845, D. 45. 1. 403). Ce procédé, très critiqué en doctrine, a été condamné par la loi de 19092, qui veut qu’on attribue à l’'emphytéole et au propriétaire deux indemnités distinctes (art 41).

1773. Tacite reconduction. — Elle n’est pas admise en matière d’emphytéose, à raison de la gravité exceptionnelle du bail. La loi le dit formellement (art 4e):

1774. Résiliation. — Le droit commun régit l’emphytéose, en ce qui concerne la résolution pour /neæécution d'une condition particulière imposée par le contrat. Il en est de même pour la résolution pour abus de jouissance où détériorations graves.

Quant à la résolution pour défaut de paiement de la redevance, tout le monde ên admettait bien l'existence, mais on ne s’entendait pas sur ses conditions d’exercice. Les uns voulaient lui appliquer le droit commun des baux, d’où il serait résulté que la résolution pourrait être prononcée pour défaut de paiement d’un seul terme du canon. D’autres maintenaient une règle qui résulte de la tradition historique (Code de Justinien, liv. IV, tit. 66, loi 2), d’après laquelle la résolution ne pourrait être demandée qu'après un délai de trois ans sans paiement. Le droit commun est, en effet, trop rigoureux pour résoudre un contrat d’une si longue durée et qui impose au début de fortes dépenses au preneur : la résolution pour simple retard d’un terme serait trop préjudiciable à l’exploitant. — La loi (art. 5) a fixé à deux années le chiffre de l’arriéré autorisant l’action en résolution.

1775. Impôts annuels. — Toutes les contributions ordinaires et extraordinaires sont à la charge de l’emphytéote. Toutefois une loi du 4er décembre 1790 (tit. IE, art. 6) l’autorisait à retenir sur la redevance qu'il paie au propriétaire une part de l'impôt, fixée d’abord au quart, puis au cinquième (avis du Conseil d'État du 4 janvier 1809, dans Menu, Répertoire, vo Contribution, $ 5). La jurisprudence considérait ces textes comme étant toujours en vigueur (Darroz, Répert., vo Louage emphytéotique, nos 94 et 39). La loi (art. 8, al. 4°) a mis les contributions pour le tout à la charge de l’emphy-

‘ téote et supprimé la retenue du cinquième.

1776. Enregistrement. — Pendant longtemps, la Régie avait traité les baux emphytéotiques comme des baux à ferme ordinaires et perçu le droit de 0 fr. 20 pour 100 sur le montant des redevances. Vers 1834 elle se ravisa, et au lieu de tenir compte seulement de la durée, qui lui avait fait assimiler l’emphytéose aux baux à durée limitée, elle prétendit exiger le droit de transmission perçu sur les droits réels immobiliers, en se

fondant sur la nature du droit du preneur à emphytéose. Les procès qui s’élevèrent alors donnèrent lieu à deux arrêts de cassation de la même date (4er avril 4840), qui donnèrent gain de cause à la Régie. Depuis lors, le droit de 5,50 pour 400 fut perçu, soit sur la constitution, soit sur la transmission des emphytéoses. De nombreuses protestations se: sont élevées contre cette jurisprudence (Demante, Enregistrement, n° 362), et le Sénat a reconnu la nécessité d’en modifier le principe. Si on veut favoriser la pratique de l’emphytéose, il ne faut pas écraser les prereurs par des droits d'enregistrement excessifs. Après avoir décidé que le seul droit serait la taxe de O-fr. 20, établie pour les baux ordinaires, le Sénat a cédé devant les réclamalions de la Régie et adopté une transaction : le droit de: 0 fr. 20 est perçu lors de la constitution de l’emphytéose, mais les mutations ultérieures du droit réel une fois constitué, donnent lieu au droit perçu sur les mutations de propriétés immobilières (art. 14).

1777. Pays étrangers. — L'emphytéose gréco-romaine s'est répandue dans une partie de l'Europe, et les Codes de divers pays s'en sont occupés. 19 Jrazie. — L'emphytéose a été maintenue, après discussions, et le Code civil lui x

consacré douze articles (art. 1556-1567). L'obligation d'améliorer est considérée comme inhérente au contrat. On permet à l’emphjytéote d’hypothéquer ou d'aliéner, mais non de constituer une sous-emphytéose. Une faculté exceptionnelle lui est accordée par l’art. 4564: il peut racheter la propriété du fonds et la réunir à son droit, en payant une somme dont la loi détermine le mode de calcul,

Jo BrLeique Er HoiLanpe. — Dans ces deux pays, le silence du Code Napoléon fit naître les mêmes incertitudes qu’en France sur l’existence de l'emphytéose. Elles y furent tranchées par une loi néerlandaise du 10 janvier 1824. Cette loi est encore en vigueur en Belgique, mais en Hollande elle a été remplacée par le Code de 1838. La durée minima est fixée à 27 ans ; la durée maxima de 99 ans a été conservée. L'emphytéose a été soumise à la transcription par la loi belge du 16 décembre 1851. — Le Code civil hollandais n’a pas reproduit la limite extrême de 99 ans; il est cependant douteux qu'il permette des emphytéoses perpétuelles. Voyez ses art. 767-188.

3° Espacne Er Porrucaz. — L'emphytéose y a conservé plus qu'ailleurs sa physionomie ancienne : elle peut être perpétuelle et confère au preneur le domaine utile du fonds. Voyez C. civ. Espagnol, art. 1605 et 1628-1631.

49 RouMANtIE. — L'emphytéose y était jadis pratiquée, mais le Code civil roumain de 486%, par son art. 1414, tout en maintenant les emphytéoses anciennes, a défendu d’en établir à l'avenir. M. Tocilesco, qui donne dans sa thèse de nombreux détails sur l’emphytéose roumaine, s'élève avec raison contre cette prohibition.

So AzzemaGne. — En Prusse, l'emphytéose avait été réglée par le Code Frédéric de 4794 (art. 487 à 296). Le nouveau Code civil allemand (Loi d'introduction, art. 63) a maintenu le droit des États sur les baux héréditaires (Erbpachtrecht).

Go Aurriens. — Le Code autrichien de 4814 consacre quelques articles à l'emphytéose (art. 1123-1149). Ce Code distingue l'emphytéose du bail ordinaire, qui lui aussi peul être perpétuel, par la modicité de la redevance : le cens emphytéotique est purement récognitif du domaine direct, le fermage est le revenu réel des biens. — L'emphytéose autrichienne décompose la propriété en domaine direct et domaine utile.

B. — Mélayage.

1778. Bibliographie. — Méeraix, Traité du bail à portion de fruits, 1850. — Leroy, Du colonage partiaire ou métayage d'après la loi du A8 juillet 1889. in-49. —— Thèses de doctorat: Pasquier, pour le Craonnais, Paris, 1890 ; L. SAUZET. pour le Limousin, Paris, 1897 ; Manrix-Dessoupers, pour le Bourbonnais, Paris 4897 ; René Lemoinr, pour le département du Cher, Paris, 4902 ; Vernaison, Paris

*1779. Définition. — Le métayage est le contrat par lequel le pro priélaire d’une terre la donne à exploiter à un cultivateur sous la conditior

d’un partage de fruits. Ce partage des produits se fait ordinairement par moitié, mais cela n'a rien d'obligatoire, eton peut adopter tout autre chiffre, réduire par exemple au tiers ou au quart la part du propriétaire.

Le métayage diffère done du louage en ce que le propriétaire reçoit des produits en nature, d'une valeur variable selon les années, au lieu d'un loyer en argent et fixe.

1780. Terminologie. Les mots « métairie », « mélayer » viennent du latin medietaria et medietarius. qui désignaient la terre et le colon, parce que le produit de l'exploitation se parlageait ordinairement par moiliés. Comme le‘fait du partage par” moitiés n'est pas constant, beaucoup de personnes préfèrent employer les expressions « bail à portion de fruits» et «colon partiaire ». Ce dernier nom vient aussi du droit romain : colonus partiarius. Mais nos mots français métairie et mélayage ont perdu toute signification quant au chiffre et désignent plutôt un mode d'exploitation qu’une base de répartition. On peut donc les employer sans inconvénient, quelle que soit la part altribuée au propriétaire.

Ces mots ont même perdu dans la langue vulgaire tout sens précis, et il en est de même du mot ferme. Pour beaucoup de gens, une ferme ou une métairie, c’est la maison d'un paysan adonné à la culture. Pothier lui-même commet cette confusion et parle d’un propriétaire qui a une métairie donnée à ferme (Cheptels, n° 65). Le mème emploi contradictoire des mots se remarque dans le Code civil (art. 1824).

1781. Origine du métayage. — Le métayage est extrêmement ancien !, On le retrouve dans tous les temps et dans lous les pays où la terre est cultivée par une population sédentaire. Il est probablement plus ancien que le louage, qui suppose l’existence d’une monnaie assez abondante, répandue jusque dans les campagnes, et des échanges actifs. Le partage des fruits est un procédé tout à fait primitif.

1782. Sa valeur économique. — Cet antique contrat a été très décrié de nos jours, surtout par les économistes anglais. Mais un revirement s’est opéré en sa faveur dans l'opinion, et il a trouvé de zélés défenseurs en Italie et en France. On lui reproche de ne pas éveiller l'esprit d'initiative chez l'exploitant, qui n’est pas incité par l’appât du gain; mais il permet de développer progressivement l’habilelé des classes rurales, en associant le propriétaire aux travaux de la terre, dont il peut prendre la direction. Il crée entre le propriétaire et le cultivateur une étroile communauté, et, quand la bonne fox préside à leurs relations, il concourt à établir la concorde entre les différentes classes. De plus, il assure, dans une large mesure, la stabilité des populations agricoles, et on cite des métairies qui sont cultivées depuis trois cenis ans par les mêmes familles. Voyez Cauwès, Cours d'économie politique, t. 1, n°s 310-312.

1783. Statistique. — Le métayage avait perdu du terrain après 4860 ; il en a regagné une partie depuis 1880. En 1882, on a compté 350000 métairies (405000 en 4886), contre 730 000 fermes. Ce sont les départements de l'Ouest, du Centre et du Sud Ouest qui fournissent la plus forte part dans le métayage.

*1784. Législation. — Le métayage est un contrat simple, qui dépend presque entièrement d'usages locaux. En aucune autre matière, la force du droit coutumier n'est restée aussi grande. Les règles qu'on suit varient beaucoup d'une région à l’autre. Pendant longtemps, les textes sont restés à peu près muets à son sujet. Le Code civil ne lui avait consacré que deux articles (1763 et 1764), sans grande importance et réglant une question

1 «Arat ad medietatem » (Breve de centenæ Carbonensi, Polyplique de Saint-fiermaindes-Prés, n° 27). Mais sur les terres de l’abbaye, le métayage était rare ; une dizaine à peine d’exemples sur 1646 tenures, en majorité serviles.

unique : la faculté de sous-louer. Ce silence n'avait qu'une cause : le silence des auteurs antérieurs ; Pothier, entre autres, n'en avait rien dit. Cette lacune

. . . À . , ‘ . Q = 5] de la loi faisait naître des difficultés : quels étaient les droits du bailleur? quelles causes mettaient fin au contrat? quelle était la durée du bail sans écrit? et surtout quelle était la nature de la convention ?

Une loi du 18 juillet 1889!, qui formera le titre IV du Code rural, à donné une réglementation du métayage aussi complète qu'on peut la souhaiter pour une matière où les conventions sont libres.

*1785. Ancienne controverse sur la nature du contrat. — Avant 1889, on discutait vivement pour savoir si le métayage était un contrat de /ouage ou un contrat de société. D'une part, le métayage a bien toute l'apparence d’une société : l’un apporte son fonds, l’autre son travail, et on partage les bénéfices. Les Romains faisaient déjà ce rapprochement: « Alioquin colonus partiarius, quasi societatis jure, et damnum etlucrum cum domino fundi partitur » (Garus, Digeste, liv. XIX, tit. 2, fr. 25). De l’autre, la loi française imitant en cela le Digeste lui-même, traite du métayage à propos du louage, et lui donne le nom de barl?. Les opinions étaient fort partagées : la majorité des auteurs penchaient pour le louage (Ausrx et Rau, $ 371, texte et note 16 ; CoLMET DE SanTeRre, t. VII, nos 943 et 248 bis ; LaurEnNT, t. XXV. n° 477 ; Gurzzouap, t. Il, n° 617). La jurisprudence était hésitante, et certains arrêts admettaient l'assimilation avec la société (Grenoble, 20 mars 1863, D. 63. 5. 937; Cass., 21 oct. 1889, D. 90. 4. 194); d’autres, plus nombreux, avec le louage (Cass., 8 févr. 1875, D. 75. 1. 169; Cass., 30 mai 1888. France judiciaire, 1888. 2. 343. — Comp. Cass., 28 juin 1899, D:921:2407,:S99 41247):

Une opinion intermédiaire, soutenue principalement par Marcadé (sur l’art. 1763), faisait du métayage un contrat innommé, intermédiaire entre le louage et la société.

“1786. Système du Code rural. — L'intérêt de cette controverse était de savoir quelles règles il fallait appliquer au métayage dans le silence de la loi : devait-on suivre celles du louage ou celles de la société ? La loi de 1889 à essayé de mettre un terme aux incertitudes. Non pas qu'elle se soit prononcée sur la nature du contrat : le législateur a évité de le faire. L'art. 1° définit le métayage de facon à ne lui donner d'une manière absolue ni les caractères du louage, ni ceux de la société. C'est, dit ce texte, « le contrat par lequel le possesseur d’un héritage rural le remet pour un certain temps à un preneur qui s'engage à le cultiver sous la condition d'en partager les produits avec le bailleur ». C'est une définition coneue in factum, qui permet de reconnaitre en fait les conventions constituant des « mélayages », mais qui n'en détermine pas la nature juridique.

Il résulle cependant des déclarations faites par les rapporteurs de la Chambre et du Sénat que l'intention du législateur a été de faire du métayage un contrat d’une nature

! Cette loi est maladroitement intitulée : « Loi sur le colonat partiaire. » Nos législateurs ne savaient pas que le mot « colonat » désigne en droit une condition sociale intermédiaire entre l'esclavage et la liberté, et disparue depuis les premiers temps du moyen âge. Il faut dire: colonage partiaire. La distinction se trouve faite dans tous les dictionnaires, Littré en tête. È

? L'argument tiré du mot « bail » n'était guère probant, car bail ne signifie pas louage el peut s'employer pour tout contrat qui implique une cession faile à autrui. Aïnsi le bail à rente et le bail à cens étaient des aliénations. Un bail à métairie pouvait donc parfaitement être la remise d’une terre à titre d'association.

mixte, participant à la fois du louage et de la société, et suivant, selon les cas, les règles de l’une et de l’autre. Ce système, dangereux autrefois en ce qu’il laissait le j juge le l'incertitude, n’a pas d’inconvénients use hui que la loi a statué. Elle a notamment déterminé, dans ses art. 4, 7 et 15, les disposilions du louage applicables au métayage.

1787. Preuve du contrat. — La Cour de cassation a jugé qu'avant 1889 les règles établies pour la preuve du louage par les art. 1743 et 1716 étaient applicables au métayage (arrêt du 28 juin 4892 précité) Actuellement comme la loi nouvelle a énuméré les dispositions du litre du louage applicables au métayage, et que les art. 4715-1716 n'y sont pas rappelés, on en Her généralement dans la doctrine que le noise est désormais soumis au droit commun en matière de preuves, Cependant une Cour s’est prononcée en sens contraire (Alger, T févr. 1895, D. 95. 9. 488).

1788. Partage des fruits. — L'art. 2 établit le partage par moitié, sauf convention ou usage contraire. C'était déjà le droit commun auparavant. D'ailleurs, la règle légale ne s'applique qu'autant qu'il n'y a ni convention particulière, ni usage local.

1789. Obligations du propriétaire. — La loi met à sa charge les réparalions, à l'exception des réparations de menu entretien ou locatives, qui demeurent à la charge du colon, à moins qu'elles ne soient occasionnées par vétusté ou par force majeure, ou qu'il n'y ait une stipulation où un usage contraire (art. 3).

Le mème article mentionne encore les obligations de délivrance et de garantie.

L'impôt foncier doit être payé par le propriétaire, dans le silence de la loi. Mais la convention ou l'usage local-le mettent parfois à la charge du métayer, tantôt pour moitié (Dordogne, Charentes), tantôt même pour le tout (Mayenne, Vendée).

1790. Droits du propriétaire. — L'art. 5 réserve les droits de chasse et de pêche au propriétaire.

Ce même texte lui accorde formellement un droit de direction sur l’ensemble de l'exploitation, que l’on admettait déjà auparavant, sauf quelques dissidences. Ce droit a pour objet, d’après le texte, la surveillance des travaux, d’une part, et, de l’autre, la direction générale de l'exploitation, soit pour le mode de culture, soit pour l’achat et la vente des bestiaux. Le métayer est ainsi le subordonné du propriétaire, à la différence du fermier, qui est une sorte d’entrepreneur indépendant et exploite la terre à ses risques et périls. Dans plusieurs régions, dans le Bourbonnais par exemple, cette subordination du

métayer est tellement marquée en fait et dans les mœurs qu’on a pu soutenir que le métayer était un travailleur salarié (Thèse de M. Martin Desboudet).

1791. Obligations du métayer. — La loi a déterminé avec soin les diverses obligations du métayer, tantôt par des dispositions spéciales, tantôt sous forme de renvois au titre du louage. Elle l’astreint à jouir de la chose en bon père de famille, et le rend responsable de l'incendie, des dégradalions et des pertes arrivées pendant la durée du bail, « à moins quil ne prouve qu'il a veillé à la garde et à la conservation de la chose en bon père de famille » (art. 4).

Ce texte tranche une des plus vives controverses qui s ‘agitaient sur cette matière, Cerlains auteurs refusaient d'appliquer l’art. 17133 au métayer et auraient voulu que le propriétaire fit spécialement la preuve d’une faute de sa part, conformément à l’art. 1389. La solution que la loi nouvelle a officiellement consacrée était déjà admise par la grande majorité des auteurs et des arrêts. On a vu, d’ailleurs, que l’art. 1733 est conforme aux principes généraux et ne contient aucune présomption exceptionnelle contre le locataire.

Cependant ies auteurs de la loi de 4889 se sont mépris sur ce point, et ont cru établir pour le métayage une disposition différente de l’art. 1733, auquel ils ont évité de renvoyer parce qu’ils le considéraient comme contraire au droit commun (rapport au Sénat, T février 1880, p. 18-19). Comp. Orléans, 13 août 1897, D. 99. 9. 299, S. 99. 9. 305.

Par suite de son obligation de veiller à la garde de la chose, le métayer est responsable des usurpations commises par des tiers, s'il n’en a pas averti le propriétaire (art. 4, renvoyant à l’art. 1768). ae

1792. Prestation colonique. — Outre la part de fruits à laquelle il à droit, le propriétaire stipule souvent de légères redevances en nature (beurre, œufs, volailles, etc.) et une somme d'argent appelée de différents noms : prestation colonique, impôt, droils de cour, charges de cullure, etc.

L'habitude de stipuler cetle prestation a été critiquée au Sénat et on en a demandé la suppression, parce que disait-on, elle avait pour but de décharger le propriétaire de l'impôt foncier. Mais le rapporteur fit observer que cette clause n'avait rien d'illicite et qu’elle sert souvent à rétablir l'égalité entre les parties dans les régions où la culture exigeant peu de soins, le partage par moitié se ferait au détriment du propriétaire. On a aussi fait valoir que dans diverses provinces, en Bourbonnais notamment, la prestation colonique est traditionnellement considérée comme le loyer de certaines choses qui font partie du capital apporté par le propriétaire et servent exclusivement à l'usage du métayer (logement, jardin, bois de chauffage, etc ).

4793. Privilège du propriétaire. — L'art. 10 reconnaît expressément au propriétaire le privilège du bailleur (art. 2102-10) sur les meubles, effets, bestiaux et portion de fruits appartenant au colon, comme garantie du reliquat de son compte. Nul doute que ce privilège ne garantisse loutes les créances nées du bail, comme le dit l’art. 2109, et notamment la prestation colonique, les réparations locatives et le remboursement des avances [ailes au métayer en exécution du bail. Mais il ne s'étendrait pas aux sommes qui lui auraient été prètées par une convention spéciale.

1794. Comptes d'exploitation. Le métayage entraine des comptes compliqués et fréquents entre les parties. Il est permis à chacune d'elles de demander un règlement annuel (art. 41) Le juge de paix est compétent pour statuer en cas de litige, à quelque somme que l'intérêt contesté puisse s'élever, sauf appel s'il y a lieu. Ceci constitue une extension considérable du rôle des juges de paix, auxquels la loi du 25 mai 1838, art, 3, n'altribue compétence, en matière de localions, que sile loyer annuel n’atteint pas 400 francs.

Ce n’est pas la seule dérogation au droit commun admise par l'art, 41. La preuve écrile n’est pas exigée pour les éléments du compte. Le juge peut admettre la preuve testimoniale, s'il le juge convenable, et mème statuer « sur le vu des registres des parties »,

1795. Des risques. — La loi prévoit la perte totale des objets compris dans le bail (hypothèse à peu près irréalisable, en dehors du cas d'expropriation), pour dire que le bail est résilié de plein droit (art. 8). La perte partielle fait naître une faculté réciproque de résiliation, laquelle peut être prononcée « suivant les circonstances »

Quant aux pertes de récoltes, elles ne donnent lieu à aucune indemnité : chacune des parties en supporte naturellement sa part.

1796. Sous-locations. —— Les art. 1763 et 1764 interdisent au mélayer de souslouer ou de céder son bail, à moins que cette faculté ne lui ait été expressément consentie.

1797. Durée des baux. — Le plus souvent la durée est fixée par la convention ou par l'usage des lieux. Quand aucun terme n’est mis à sa durée, le métayage est régi par l’art. 1736 (L. 48 juillet 1889, art. 13). Par suite, il sera susceptible de durer indéfiniment, mais chaque partie peut donner congé à l’autre en se conformant à l'usage des lieux. Par ce renvoi à l’art. 1736, la loi écarte l'application des règles spéciales aux baux -à ferme établies dans l'art. 1774 et, notamment, celle qui consiste à faire durar le bail