C. — Des pactes commissoires

*2456. Définition. — On appelle « pacte commissoire »,en matière de gage, la clause qui autorise le créancier à conserver le gage en règlement de la dette, et lui en attribue d'avance la propriété pour le cas de non-paiement.

*2457. Prohibition. — Déjà prohibé dans l'empire romain (Code, liv. VII, tit. 35, loi 3) et dans notre ancien droit (Porxier, MNantissement, n° 19), le pacte commissoire est encore défendu par nos lois (art. 2078, al. 2). Cette disposition s'étend même au gage commercial et à été maintenue par la loi du 23 mai 1863. La convention prohibée est annulée parce qu’elle est dangereuse pour le débiteur et qu’elle cache presque toujours un prét usuraire, la valeur de l'objet donné en gage étant supérieure à la delte garantie (Cass., 4 juin 1894, D. 94. 1. 555).

2458. Comparaison avec les anciennes règles. — Le Code civil est, sur un point, plus sévère que l’ancien droit. Autrefois on autorisait les parties à convenir que le gage resterait au créancier, non pas d’après un prix fixé d’avance, mais d’après une estimation à faire par experts après l'échéance. Il semble bien que cette convention,

bien qu’elle soit moins dangereuse pour le débiteur, est prohibée par le Code, qui ne fait aucune distinction et qui veut que l'attribution du gage au créancier soit toujours ordon-

née par la justice.

En revanche la sévérité avec laquelle la loi réprouve et frappe les pactes commissoires est moindre qu’à l’époque romaine. Autrefois on annulait, avec la «lex commissoria », le contrat de gage lui-même et le créancier perdait sa sûreté (Code, iv. VIIL, tit. 35, loi 3. — Pornier, Nantissement, n° 18). Sous l'empire du Code, la clause commissoire est effacée, mais la nullité ne va pas plus loin, le créancier conserve son gage.

2459. Conventions postérieures à la constitution du gage. — La nullité n’atteint les conventions qui attribuent la propriété du gage au créancier qu'autant qu’elles sont contemporaines de la constitution du gage : « Toute clause. » dit l'art. 2078 ; cela suppose bien une convention insérée dans le contrat primitif. Il est donc admis que le gage peut être valablement vendu au créancier par une convention postérieure ; le débiteur n’étant plus alors sous la dépendance du capitaliste dont il attend un prêt, peut mieux défendre ses intérêts. La Cour de cassation a admis cette solution dès 1855 (Gass.. 94 mai 1855, D. 55. 4. 279, S. 56. 1. 43; Cass., 22 mai 4846, D. 56. 4. 171, S250 4: 193). Il faut naturellement que la convention soit sérieuse et qu’elle ne soit pas la simple exécution d'un arrangement conclu dès le moment de la mise en gage. Peut-être conviendraitil de n’autoriser cet arrangement qu’à partir du jour, où le créancier a le droit de réaliser le gage, comme l’a fait le Code allemand (art. 4229).

2460. Fraudes au moyen des ventes à réméré. — Pour tourner la loi qui défend au créancier de s’approprier le gage sans autorisation de justice, on a recours à la vente à réméré. La vente à réméré (art. 1659) est une opération licite. Elle transfère immédiatement la propriété à l'acheteur, seulement le vendeur se réserve le droit de la reprendre dans un certain délai en remboursant à l'acheteur le prix et les frais; faute par lui d’user de son droit de rachat dans le délai convenu, la chose vendue demeure acquise à l'acheteur d'une matière définitive. L'acheteur devient donc propriétaire, maisavec une condition résolutoire (l'exercice du rachat) susceptible de défaillir.

Il est facile de comprendre que cette convention peut remplacer un prèt sur gage avec pacte commissoire : une personne qui à besoin de quelque argent pendant quelques années possède un tableau de maître ou un diamant de grand prix: au lieu de donner cet objet en gage en empruntant l’argent dont elle a besoin, elle vend son tableau ou son diamant avec faculté de rachat pendant cinq ans (c'est le terme le plus long autorisé pour le réméré). Elle en touche immédiatement le prix et, si elle n'a pas remboursé cette somme dans le délai convenu, cet objet est définitivement perdu pour elle, comme le serait un gage dans le cas de pacte comumissoire.

Théoriquement les deux opérations sont différentes ; l'emprunteur sur gage est un débiteur; on peut le poursuivre, lui réclamer le paiement : d'autre part, il reste provisoirement propriétaire de la chose qu'il a donnée en gage ; au contraire, le vendeur à réméré ne doit rien; iln’est pas devenu le débiteur de son acheteur, et de plusil a cessé d’être propriétaire de la chose vendue. Mais pratiquement les deux opéralions se confondent et peuvent rendre les mêmes services. Une seule différence demeure visible: dans le prêt sur gage l'emprunteur doit payer un intérèt annuel depuis le jour du prêt jusqu'à son remboursement; dans la vente à réméré, il n'y a pas d'intérêts à courir pendant la durée du délai : l'acheteur a versé son prix ; on le lui rendra en exerçant le rachat, sans intérêts pour l'intervalle. Mais les naïfs seuls s’y tromperont : en prenant livraison de l’objet, le capitaliste se fait donner une quittance pour un chiffre supérieur à la somme qu'il verse: s’il donne 2000 francs, il sera constaté qu’il en a donné 2 600, et cette majoration lui tiendra lieu d’intérèts, car on sera obligé de lui rendre toute la somme portée dans la quittance.

Le meilleur moyen de s’y reconnaître et de faire la différence est la qualité d'usurier chez le prêteur : s’il a l'habitude de se livrer à ce genre d'opérations, on peut être sûr que la prétendue vente à réméré qu'est qu'un contrat pignoratif (Sur ce contrat, voyez cidessus n° 2071). Nos anciens auteurs avaient établi une présomption de fraude fondée sur trois signes : la faculté de rachat, la vileté du prix et la relocation immédiate de la chose au vendeur, qui leur permettaient de découvrir les contrats pignoratifs. Cette habitude a été conservée par la jurisprudence moderne (Limoges, 18 juin 1888, D. 89. 2. 240 ; Grenoble, 43 nov. 1891, D. 99. 9. 310).

S 9. — De l'extinction du gage.

2461. Enumération. — Le droit de gage s'éteint toutes les fois que la créance elle-même est éleinte, mais il faut tenir compte de l'imprescriptibilité indiquée au n° suivant. En outre, le gage peut se perdre par des causes qui lui sont propres, la créance subsistant encore. Ces modes sont: 1° ia remise volontaire, consentie par le créancier qui restitue le gage; 2 la déchéance en cas d'abus (ci-dessus, n° 2431); 3° la perte de la chose. Quelques observations suffiront sur cette matière.

2462. Imprescriptibilité dérivant du nantissement. — Tant que le gage demeure aux mains du créancier, sa créance est imprescriptible. On considère que le débiteur qui lui laisse le gage reconnaît, d’une manière permanente, l'existence de la dette (GuicLouarD, n° 144). S'il en était autrement, on arriverait à ce résultat inadmissible que le débiteur, après la prescription de la dette, pourrait réclamer la restitution de son gage sans offrir de payer ce qu'il devait, alors que le créancier n’a temporisé que pour le ménager. Comp. ci-dessus n° 2443.

*2463. Indivisibilité. — L'indivisibilité du gage, dont la cause a été indiquée ci-dessus (n° 2441), permet au créancier de retenir en entrer le gage tant qu'il n’est pas entièrement payé. Par suite, un paiement partiel n'au-. torise pas le débiteur ou le tiers qui a fourni le gage à le retirer pour partie des mains du créancier, quand l'objet engagé est divisible (art. 2083, al. 1). Il faut ‘pour cela le consentement du créancier. Chaque partie du gage répond donc de la totalité de la dette, etchaque partie de la dette est garantie par la totalité du gage. — Ces paiements partiels et ce fractionnement de la dette ont lieu surtout quand le créancier ou le débiteur meurt laissant plusieurs héritiers entre lesquels la créance ou la dette se partage, hypothèse prévue par l’art. 2083, al. 2 et 5.

2464. Effet de la perte de la chose. — Quand la perte est due à une faute du gagiste, il en est responsable. Quand elle est fortuite (ce qui comprend le cas où elle est imputable à un tiers, dont le gagiste n'est point responsable), son gage est perdu. Cependant il est possible que le droit de préférence survive et soit reporté sur certaines indemnilés qui remplacent la chose. Ce dernier point demande quelques explications ; mais nous retrouverons la question dans les mêmes termes à propos des hypothèques, et c'est là qu’elle sera étudiée (ci-dessous, n°° 3439 et suiv.).

S 10. — Gage tacite du bailleur d'immeuble”.

*#2465. Origine. — Une coutume, qui remonte au droit romain, veut

1 Le bailleur de meubles n’a aucun privilège (Trib. com. Seine, 20 août 1871, D. 73. 3. 30), mais il reste propriétaire des objets loués et peut les revendiquer.

que tous les objets apportés par un locataire dans les lieux loués servent de gage au bailleur, et garantissent le paiement des loyers, sans convenion particulière. Primitivement, le bailleur d'un « prædium rusticum » se faisait donner pour gage les « invecta et illata » de son « colonus »: « Pignori sunto », portait la formule de ces engagements que Caton nous a conservée dans son De re rustica (Maywz, t. I, p. 875). C'est de cet antique usage, généralisé, que dérive l'institution actuelle (art. 2102-1°).

*#*9466. Caractère exceptionnel du droit du bailleur. — Ce n'est pas seulement parce qu'il s'établit facitement, par le seul fait de l'entrée en possession du preneur que le gage du bailleur déroge au droit commun : il s'éloigne du gage ordinaire d'une autre facon encore, et bien plus frappante : i{ n’exige pas la dépossession du débiteur. Le locataire ou le fermier conserve entre ses mains les choses qu'il est censé avoir données en gage à son créancier, et le plus souvent il est seul à les surveiller et à les posséder. Voyez ce qui est dit à cet égard au n° 2402 ci-dessus.

Ce caractère exceptionnel du gage tacite du bailleur n’avait pas échappé à nos anciens

auteurs : Laurière disait que si les meubles des locataires et fermiers deviennént le gage des propriétaires, c’est qu’ «ils sont en quelque facon réputés en leur possession »

(Coutume de Paris, sous l’art. 171).

À. — Personnes possédant ce droit de gage.

*2467. Différentes sortes de bailleurs. — La loi accorde le privilège « au bailleur ». En général le bailleur est le propriétaire de l'immeuble ; mais ce peut être aussi un usufruitier, un mari ayant la jouissance des biens de sa femme, un locataire principal qui fait une souslocation !. Ainsi quiconque donne à bail pour son propre compte acquiert le

privilège du bailleur : c’est l'effet du contrat: ce n'est pas la conséquence du droit de propriété.

B. — Objets compris dans le gage.

*2468. Objets garnissant les lieux loués. — La loi accorde le privilège, c'est-à-dire reconnait l'existence de gage tacite « sur ce qui garnit » les lieux loués; elle ajoute : « et sur tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme » (art. 2102-1°), ce qui était inutile à dire, car le matériel agri+ cole « garnit » à sa facon les lieux loués.

La loi n’a donné aucune indication sur le sens qu’elle donne au mot « garnir » et il est assez difficile de savoir où s’arrêter ; le mot est vague. La Coutume de Paris était encore

plus large : elle donnait privilège au propriétaire d'une maison baillée à loyer « sur les biens étans en icelle » (art. 461). Il y a, en effet, des objets qui se trouvent dans les

! Il n’en était pas de même dans l’ancien droit : la Coutume de Paris ne mentionnait que les propriélaires (art. 161), et l’on refusait au principal locataire, en cas de souslocalion, le droit de saisir-gager. Voyez les explications de Ferrière sous l’art. précité, dans son édition de la Coutume. Le Code de procédure s'est montré plus large et nomme expressément les principaux locataires (art. 819) pour leur permettre la saisiegagerte, qui est le mode d'exercice du droit de gage reconnu aux bailleurs.

lieux loués, sans contribuer à les « garnir ». Mais le texte de la Coutume recevait à peu près la même interprétation que celui du Code (Ferrière, Coutume de Paris, édit. de 4770, t. 1, p. 357). Pothier employait indifféremment les mots « être dans la maison » et « garnir la maison ». Comp. art. 819 C. proc. civ.

On considère comme garnissant la maison ou la ferme tout ce qui sert à son exploitation, à sa commodité où à son agrément: meubles meublants proprement dits, y compris les objets de luxe, comme tableaux, livres, collections de toutes sortes, argenterie ; le linge et les vétements, ainsi que les objets servant à l'exercice d'une profession, à l'exception toutefois des choses insaisissables (art. 592 C. proc. civ.). Ainsi le matériel agricole du fermier sert de gage au propriétaire. Tous ces objets ont un rapport avec l'habitation.

Au contraire ne sont pas compris dans le gage du bailleur, l'argent comptant, ni, à plus forte raison, les titres de créances et valeurs de toutes sortes qui sont de simples preuves sans valeur intrinsèque, tandis que les droits constatés par ces titres sont incorporels, et n’occupant aucun lieu dans l’espace, ne peuvent garnir une maison.

Il ya doute pour les bijoux et pierreries. Beaucoup d'auteurs ne les croient pas compris dans le gage du propriétaire, mais l'opinion contraire me semble préférable : le Code a suivi la tradition, et Pothier ne faisait d'exception que pour l’argent comptant et les créances (Comp. Dauroz, Suppl., v° Privilèges et hypothèques, n°s 85-86).

2469. Cas où les lieux loués ne contiennent pas de bâtiments. — Bien que le texte suppose qu'il existe des constructions sur la propriété, puisqu'il parle d’une maison ou d’une ferme, il n’y a pas de raison pour refuser le privilège de l’art. 2402-10 au bailleur d’une prairie : il aura pour gage le matériel ou les animaux placés à demeure par le fermier pour l'exploitation des herbages (Cass., 99 mars 1893, D. 94. 4. 199, S. 93. 4. 353) ; mais ce même privilège ne porterait pas sur des animaux qui y seraient introduits accidentellement (même arrêt).

*92470. Choses n’appartenant pas au locataire. — Le gage du bailleur est général et porte sur tout ce qui est introduit par son locataire dans les lieux loués, à la condition toutefois que ces objets appartiennent à celui-ci. Comme tel est le cas normal, le propriétaire doit croire que son locataire est propriétaire de son mobilier, et s'il se trouve parmi ce mobilier des choses louées, prêtées ou confiées au locataire par des tiers, le propriétaire n'en a pas moins sur elles son droit de gage comme sur le reste : c'est l'effet de sa bonne foi et de sa possession ; on lui applique pour la constitution de son droit réel de gage, la même maxime que s'il s'agissait pour lui d'acquérir la propriété : « En fait de meubles, possession vaut titre. » Comp. ci-dessus, n° 2398.

Les tiers n’ont qu'un moyen d'empêcher le gage tacite du bailleur de frapper ces biens qui leur appartiennent ; c’est de dénoncer le fait au bailleur, avant l'entrée desdits objets dans les lieux loués, car la bonne foi du propriétaire n'est requise qu'au début, au moment où il s'agit pour lui d’acquérir le droit réel : une fois ce droit établi, il en conserverait le bénéfice, quand bien même il apprendrait la vérité plus tard.

Toutefois il y a des cas où le bailleur est censé connaitre d'avance l'existence du droit des tiers et savoir que les objets introduits chez lui ne sont pas à son locataire. Voyez ce qui est dit au n° 2399. Dans ces cas-là les objets appartenant à des tiers sont soustraits au gage du bailleur.

Pour le cas où il s'agirait de choses perdues ou volées, voyez n° 2400.

La bonne foi du bailleur se présume, et c’est à celui qui revendique comme siens des objets déposés dans l'immeuble loué à prouver que le bailleur savait qu'il en était propriétaire (Alger, 31 janv. 1891, $. 91: 2. 136).

2471. Hypothèse d’une sous-lôtvation. — Lorsque le locataire principal a fait une sous-location, les meubles du sous- locataire se’ trouvent doublement grevés du privilège ou gage tacite établi par la loi, sans que la charge en soit pour cela augmentée :

4o Comme débiteur direct du locataire qui lui a sous-baillé une partie des lieux loués, il voit ses meubles grevés du privilège que la loi attribue à tout bailleur (ci-dessus n° 2467) ; :

9o Comme habitant les lieux loués par le bailleur primitif, il peut être atteint par lu» pour tout ce dont il se trouve redevable au moment des poursuites envers le sous-baïlleur (art. 4733 et ci-dessus n° 1809). Dans la mesure où le bailleur possède une action directe contre le sous-locataire, le bailleur vient également comme privilégié à titre de gagiste sur les biens apportés par lui dans l'immeuble. Le Code civil n’en parle pas, mais l’art. 82) C. proc. civ. autorise expressément la saisie-gagerie sur les effets du sous-fermier ou du sous-locataire.

“2472. Privilège du bailleur d’un fonds rural sur la récolte de l’année. — Outre Jes objets qui garnissent la ferme, la loi affecte à la garantie du baitleur la récolte de l’année, même quand elle a été engrangée au dehors (art. 2102-10). Mais ici ce n’est plus d'un droit de gage qu'il s'agit ; le privilège du bailleur sur la récolte a une autre nature et une autre source (ci-dessous, n° 2621).

*2473. Restriction du gage sur les produits agricoles. — La loi du 18 juillet 4898 sur les warrants agricoles a apporté une restriction grave aux droits du bailleur considéré comme gagiste. L’agriculteur peut dans certains cas lui soustraire tout ce qui est produit du sol pour l’affecter comme garantie à un autre créancier, et le propriétaire n’a pas toujours le moyen de s’y opposer. Il en résulte que les propriétaires, dont le gage traditionnel devient ainsi fragile, pourront être amenés à exiger de leurs fermiers d’autres garanties et que la loi, qui a voulu favoriser le crédit de l'exploitant, pourra l’empècher de louer la terrè aussi facilement qu'auparavant.

CG. — Protection du gage.

lo Conservation de la possession.

* 2474. Danger d’une soustraction frauduleuse.— Le bailleur est un gagiste. mais qui ne possède son gage que d’une manière très imparfaite ; en réalité son débiteur est resté en possession du gage, et peut facilement le lui soustraire. Dans les villes, où les maisons ont ordinairement un concierge, le propriélaire a sur les lieux mêmes un représentant qui peut lui maintenir la possession eflective du gage en s’opposant à l’enlèvement du mobilier ; mais dans les maisons qui n’ont pas de concierge, dans celles qui sont louées en entier à un locataire unique, et surtout dans les fermes et autres propriétés rurales, le propriétaire court un réel danger ; rien n’est plus facile que de partir sans le prévenir et sans payer. Un nombre plus grand qu'on ne croit de personnes malhonnètes vivent ainsi aux dépens des propriétaires et sans jamais payer de loyers : ce sont les professionnels du déménagement à la cloche de bois, contre lesquels les syndicats de propriétaires essaient vainement de prémunir leurs adhérents.

2475. Saisie-gagerie. — Le propriétaire a à son service une saisie spéciale, appelée saisie-gagerie (art. 819 à 825 C. proc. civ.). Cette saisie est ancienne dans notre droit (Coutume de Paris, art. 461). Elle se fait d’une manière assez rapide : un jour après le commandement et sans permission du juge ; il est même possible de se faire autoriser sur requête, par le président du tribunal, à « faire saisir-gager à l'instant » (art. 819 C. proc. civ.).

2476. Insuffisance de protection légale. — La loi n’a organisé aucun autre

moyen de garantir la créance de loyers. Or la saisie n’est possible qu’autant qu’il y a des loyers échus. Quand le dernier terme est encore courant, et que le fermier ou locataire veut déménager, le propriétaire est désarmé. Jadis à Paris et dans quelques villes, les commissaires et agents de police pouvaient être requis pour s'opposer au déménagement d'un locataire qui partait sans payer ; mais un ministre, jugeant que c’élait mettre abusivement la force publique au service des particuliers, invita ses subordonnés à cesser cet usage. Aujourd'hui les agents n’interviennent plus qu’autant qu'il y a rixe entre le concierge et le locataire ; tout moyen légal de protection immédiate fait défaut contre un acte qui est un véritable vol de gage !. La saisie-gagerie échoue souvent devant l'habileté du localaire qui réussit à cacher les objets qu'il a détournés. Voyez comme exemple Cass., 28 janv. 1895, S. 95. 1. 188. Pour se couvrir contre l'insuffisance des garanties légales qui leur sont accordées, les propriétaires n’ont encore rien trouvé de mieux que de se faire payer d'avance un ou deux termes de loyer.

“2471. Faculté d'enlèvement. — Le locataire a cependant droit d'enlever une partie des objets apportés par lui pour garnir les lieux loués; il a le droit de le faire tant qu il reste une quantité suffisante de choses saisissables pour garantir le propriétaire. Comp. n° 2480-22.

Dans certains cas cette faculté lui est nécessairement reconnue par le bail : c’est lorsqu'il s’agit de locaux loués à un commerçant. Les marchandises emmagasinées par lui sont destinées à être vendues et par suite emportées ou expédiées ; mais cette faculté suppose que les marchandises sorties seront remplacées par d’autres. Quand le locataire liquide, c’est-à-dire vend tout ce qu'il possède sans faire d’achats nouveaux, le propriétaire a le droit de réclamer d’autres garanties. On lui permet notamment de faire nommer un séquestre qui encaissera à son profit les recettes jusqu’à concurrence du montant des

loyers (Paris, 45 avril 1885, D. 86. 2. 127, S. 87. 2. 183 ; Paris, 21 avril 1886, D. 87. DRODS 01e 02205):

2° Revendication des meubles enlevés.

*2478. Fondement du droit de suite reconnu au bailleur. — Le bailleur est le seul gagiste dont la loi se soit occupée pour régler son droit de suite. Voici comment elle l’a fait. Il est permis au bailleur de reprendre entre les mains des tiers, même de bonne for, des meubles compris dans son gage, et qui auraient été enlevés sans son consentement(art. 2102-1°, al. 5). La loi dit que le bailleur peut les « revendiquer »; ce qu’elle entend par là c’est l’action réelle du gage qui s'exerce alors sous une forme particulière, la saisie-revendication (art. 826 C. proc. civ.). Comp. Coutume de Paris, art. 171 : « Les propriétaires peuvent suivre les biens de leurs locatifs ou fermier exécutez, encore qu'ils soient transportez... ».

*2479. Durée de l’action. — Le droit du pailleur est borné dans un temps beaucoup plus court que celui du propriétaire ; la loi qui donne trois ans au propriétaire dans les cas où la revendication lui est ouverte (art. 2279), n’accorde au bailleur que 15 ou 40 jours, selon qu'il s’agit d'un bien

1 S'il est difficile d'organiser une protection sérieuse pour les propriétaires désarmés en fait, on pourrail faire intervenir la loi pénale: la soustraction frauduleuse de gage pourrait être assimilée à l'abus de confiance et soumise aux peines de Part. 408 C. pén. C’est ce qu’a fait la loi du 18 juillet 1898, art. 13. pour les produits agricoles engagés à un porteur de warrants. En tout cas le déménageur qui se prête sciemment à l’eflèvement furtif du mobilier est responsable envers le propriétaire (Paris, 8 mai

urbain où d'un bien rural ; le délai est plus long dans ce dernier cas parce que le propriétaire est supposé n'être pas sur les lieux, ce qui rend pour lui la surveillance plus difficile. La loi n'a pas dit quel serait le point de départ du délai : elle a sous-entendu que ce serait le jour de l'enlèvement. Si on avait voulu le faire courir seulement du jour où le propriétaire à connaissance du fait, il n'y avait pas lieu d'établir deux délais différents.

2480. Exceptions opposables au bailleur. — Le bailleur quiexerce son droit de suite ne peut pas être arrêté par une exception tirée simplement de la bonne foi du tiers possesseur. On considère en eflet le preneur qui enlève certains objets des lieux loués à l'insu du bailleur comme se rendant coupable d’un vol de gage, et traditionnellement on accorde l’action au bailleur dépossédé même contre des tiers de bonne foi, à raison du caractère de la chose qui devient furtive.

Cependant, si le bailleur se trouve en présence d’un tiers de bonne foi qui a acheté la chose enlevée sur un marché ou dans une foire ou chez un marchand vendant des choses pareilles, on l'oblige à indemniser ce tiers en lui remboursant le prix d'achat, quand il veut reprendre la chose (L. 44 juillet 4892, ajoutant un alinéa à l’art. 2980) !.

En outre le bailleur peut être arrêté par deux exceptions qui lui sont spéciales :

4° On peut le considérer comme ayant tacitement consenti à l'enlèvement de certaines choses; par exemple, les marchandises d’un commerçant, qui sont destinées à être vendues.

90 S'il reste dans les lieux loués assez de meubles pour le garantir, le bailleur devra être considéré comme n'ayant pas d'intérêt à poursuivre les choses enlevées (arg. art. 4732). En ce sens Lyon, 28 mai 4891, D. 93. 9. 2(0 ; Besançon, 24 mai 1897, D. 98. Dni TE

D. — Créances garanties par le gage.

*2481. Énumération. — Le gage ne garantit pas seulement le patement des loyers, mais aussi tout ce qui pourra être dû au propriétaire en vertu’ du bail, ou, comme le dit la loi, « tout ce qui concerne l'exécution du bail » (art. 2102-1°, al. 3); elle nomme spécialement les réparations localives. Il en est de même de tous dommages et intérèts que le bailleur peut avoir à réclamer à son locataire, soit à raison de dégâts causés dans les lieux loués, soit à raison d'un défaut de restitution (Paris, 2 août 1897, D. 98. 2. 141 ; Toulouse, 27 mai 1890, D. 93. 1. 54, S. 90. 2. 173).

Mais le privilège ne garantit pas les créances que le bailleur peut avoir contre le preneur comme provenant d’une cause autre que le baïl, par exemple les prèts d'argent qu'il lui aurait faits. Toutefois un prêt pourrait se trouver garanti par le privilège, s'il se rattachait directement à la convention de bail, par exemple s’il s'agissait d’avances faites au fermier pour le mettre à même d'exécuter certains travaux d'améliorations que le contrat met à

sa charge (Poitiers, A8 déc. 1890, D. 99. 9. 377, S. 94. 2. 104).

‘ Avant 1892, il y avait controverse sur ce point. Il semblait naturel d'appliquer au bailleur par analogie l’art. 2280 qui impose cette obligation au propriétaire d’un meuble perdu ou volé. Cependant la jurisprudence se prononçait en sens contraire (Cass., 10 juill. 1889, D. 90. 1. 392, S. 89. 1. 42%). Cette jurisprudence rendait fort difficiles sur les marchés les ventes de bestiaux appartenant à des fermiers : les acheteurs craignaient la revendication du bailleur. Une loi du 11 juillet 1892 a ajouté un alinéa à l’art. 2280 pour imposer au bailleur, qui revendique la chose, la condition de rembour-

sement du prix. — On eût bien fait de le décider en termes généraux pour tout gagiste, quel qu’il soit.

E. — Nombre d'années de loyer garanties par le gage.

**2482. Situation du bailleur d’après le droit commun. — Le bailleur a le droit d'exiger non seulement tous les termes échus et non payés, mais aussi {ous les lermes à échoir : son débiteur devenu insolvable est en effet déchu du bénéfice du terme qui lui avait été accordé (art. 1188). Or le bailleur, muni de son privilège, est un créancier très redoutable pour les autres, car c'est lui qui a, ou peu s’en faut, le premier rang entre tous (ci-dessous n°° 2625-2626). Si on lui permet de réclamer ainsi, par préférence el sans délai, tout ce qui peut lui être dû dans le passé et dans l'avenir, pour toute la durée du bail, très souvent il absorbera tout l'actif mobilier à lui seul : il peut y avoir 5 années d’arriéré non prescrites (art. 2277), et 10, 20, 30 années de bail à courir. Cette accumulation des loyers échus et à échoir peut former une créance considérable.

*2483. Dangers de fraudes. — Des collusions sont en outre à craindre entre le bailleur et son locataire au détriment des autres créanciers. Le moyen de fraude consiste à remplacer le bail primitif par un autre bail, frauduleux et fictif, destiné à grossir la créance du bailleur. On peut y arriver de plusieurs facons.

1° En recalant dans le passé la date de l’entrée en jouissance. — Fraude en elle-même peu dangereuse, car l'arriérénon prescrit ne peut pas dépasser cinq ans, et la date vraie de l'entrée en jouissance est relativement facile à prouver, par les témoignages des voisins ou par diverses circonstances.

2% En élevant le chiffre des loyers. — Mais il ne faut pas que cette élévation soit trop forte ; elle trahirait la fraude. 3° En prolongeant dans l'avenir la durée du bail. — Cette fraude est la

plus à craindre, car elle permet une extension indéfinie de la somme due etilest à peu près impossible aux tiers de la surprendre et de la prouver.

4° En supprimant les quittances des loyers déjà payés, ce qui permet au bailleur de se faire payer une seconde fois.

*2484. Système du Code civil. — Qu'avait fait le Code civil pour parer à ces dangers ? Il avait simplement exigé que le bail eût date certaine avant la faillite ou la déconfitare du locataire (art. 2102-1°) et distingué en conséquence deux hypothèses :

1° LE BAIL A DATE GERTAINE. — La loi le considère alors comme sérieux et permet au bailleur d'exercer ses droits dans toute leur étendue; il a son privilège pour toutes les années échues, et pour toutes les années à échoir.

20 LE BAIL N’A PAS DATE CERTAINE. — Alors il est suspect; on peut craindre qu'il n’ait été fabriqué pour frustrer les autres créanciers, et, en consé-

quence, le Code restreint le privilège; le bailleur ne peut plus réclamer par privilège au delà de l’année courante, qu'une seule année dans l’avenir!.L’année courante n'est pas l'année du calendrier, c'est l'année du bail dans laquelle se place la faillite ou la déconfiture : on compte ces années à partir de l’entrée en jouissance. \

*2485. Insuffisance des dispositions de la loi. — Le Code a été trop généreux pour le bailleur: 1° en lui laissant toujours son privilège pour cinq années d’arriéré ; 2° en lui permettant de réclamer tous les loyers à échoir, par cela seul que son bail a date certaine, ce qui arrive presque toujours, tous les baux importants étant enregistrés. La hausse des loyers dans les grandes villes, la pratique assez fréquente des baux de longue durée, montrèrent la réalité du danger. Un exemple entre cent: la C° du Factage parisien avait loué un immeuble pour trente ans moyennant 95 000 francs de loyer ; trois ans après, elle fit faillite, et le propriétaire réclama 1 650 000 francs de loyers.

La disposition du Code est d'autant plus étrange que sous la coutume de Paris, il était « bien établi dans l'usage » que le propriétaire ne pouvait réclamer que trois termes Où quartiers (Laurière, Coulume de Paris, sous l’art, 163, t. IL, p. 131).

2486. Restrictions téntées en pratique. — On proposa divers moyens pour réduire les droits du bailleur. La plupart étaient inadmissibles. Voyez notamment Rouen, 23 déc. 1864, D. 65. 2. 1692, S. 65. 4. 201. Un seul procédé était exact : c'était de considérer la créance du bailleur pour les loyers futurs, non comme une créance à terme, mais comme une créance conditionnelle ; ces loyers lui seront dus s’il procure au locataire la jouissance des lieux loués, et seulement à cette condition, qui peut fort bien ne pas se réaliser, par exemple au cas d'incendie ou d’expropriation. En effet, si l'art. 1188 établit une déchéance du terme contre le débiteur déconfit, cette exigibilité immédiate ne s'applique pas aux créances conditionnelles. Mais la Cour de cassation rejeta cette idée (A6 févr, 14870, D. T0. 4. 261, S. 70. 4. 318) Le bailleur fut ainsi maintenu en possession du droit d'exiger immédiatement un nombre indéfini d'années de loyer, sans avoir même à déduire l’interusurium.

*2487. Réforme de 1872. — Un projet avait été préparé dès 1867 ; il est devenu la loi du 20 février 1872 modifiant les art. 450 et 550 C. com. Loi très compliquée, et une des plus difficiles à expliquer que nous ait imposées le législateur moderne ?. Je n'en donnerai pas le commentaire complet, qui appartient au droit commercial; mais il importe de voir dans quelle

1 La rédaction de l’art. 2102-10 a fait naître à cet égard quelque doute : la loi restreint le privilège pour l’avenir sans rien dire du passé. On en a quelquefois conciu que le bailleur n’était pas privilégié pour les années échues (VaLerTe, n° 63). Mais si le silence du Gode était suflisant pour supprimer le privilège dans le passé, il faudrait le refuser au bailleur même pour l’année courante ; car le texte ne parle que de l’année à venir. Ce serait une absurdité : les termes de loyers ne seraient privilégiés qu'autant qu’ils ne seraient pas échus. Voici la véritable explication: la phrase finale de l’art. 2102-1° est un fexte limitatif qui, pour les baux n'ayant pas date certaine, réduit le privilège concédé en termes généraux aux « loyers et fermages » par le commencement du texte, de sorte que le privilège est implicitement maintenu pour tout le passé, par cela seul que la loi ne l’a pas limité de ce côté.

? La loi de 1872 n’est applicable qu'aux commerçants en faillite, et aux locaux affec-

lés au commerce : elle ne s’étend pas à l'habitation personnelle du failli, quand celle-ci fait l’objet d’un bail distinct. ñ ce

mesure elle a corrigé le Code civil, parce que son système «a élé élendu aux baux ruraux par la loi du 19 février 1889.

Il faut savoir d’abord que la distinetion des baux à date certaine ou sans date certaine était inapplicable aux commerçants à cause de l'art. 109 C. com., qui autorise la preuve des contrats même par témoins ; on peut par ce moyen en prouver la date aussi bien que l'existence. C'est ce qui rendait une réforme plus nécessaire pour le commerce, puisque le bailleur avait toujours droit au plus favorable des deux régimes établis par le Code, comme si son bail avait date certaine.

Voici maintenant quel est le système établi pour la faillite des commercants : à n'y a plus à distinguer si le bail est authentique ou non, s'il est enregistré ou non; le privilège ne peut jamais être exercé que pour quatre années au plus, savoir deux années d'arriéré, l'année en cours au moment de la faillite, et une année dans l'avenir !. Au moment où l’année en cours s'achève, elle compte comme année d'arriéré et la plus ancienne des deux autres cesse d'être privilégiée, le nombre des années échues ne pouvant jamais dépasser deux.

* 2488. Réforme de 1889. — Le système du Code civil, qui avait déjà subi une restriction importante en 1872, quand on lui a soustrait presque tous les locaux loués à des commerçants tombés en faillite, a recu une atteinte beaucoup plus grave par le fait de la loi du 19 février 1889, qui régit actuellement foules les locations de biens ruraux. Gette loi est le résidu d'un projet considérable, qui tendait à l'organisation du crédit agricole mobilier : pour donner plus de crédit aux fermiers, on à réduit le privilège du bailleur, et le système qu'on a employé est très simple; c’est une nouvelle application des règles établies en 1872 pour le cas de faillite: le bailleur d'un fonds rural n’a plus privilège que pour deux années échues, l'année courante et une année à venir.

Ainsi le Code civil ne s'applique plus qu'aux locations de maisons d’habi- {ation sises dans les villes, ou même à la campagne ? quand ilne s’agit pas d’exploitations agricoles, et encore faut-il que cette location soit faite à un non-commerçant ou, si le locataire est commerçant, que le bail de son habitation soit distinct du bail des locaux affectés à son commerce.

1 Et encore le propriétaire est-il privé du droit d’exiger immédiatement les loyers non échus lorsque le bail n’est pas résilié et que les locaux restent suflisamment garnis

our le garanur (art. 550 G. com.). L 1e : à

2 Qu'est-ce au juste qu’un fonds rural? La loi du 19 février 1889 le mentionne sans le délinir. 11 ne paraît pas qu’il se soit élevé jusqu'ici de difficultés sur ce sujet. J’estime que c’est l'exploitation agricole qui le caractérise, et non la situation dans une commune rurale. Ainsi un château, une maison bourgeoise, ou Meme une maisounette louée à un ouvrier ou artisan, resleraient soumis au régime du Code civil, quand

bien même ils seraient situés en pleine campagne.

F. — Cessation du gage.

2489. Effet de l’aliénation de l’immeuble. Le bailleur est un gagiste, qui possède indirectement le mobilier de son locataire parce qu'il possède son propre immeuble, dans lequel ce mobilier est contenu. Il suit

de là que, lorsqu'il aliène sa propriété, il cesse d'être privilégié pour les loyers en retard qui peuvent lui être dus, parce qu'il a cessé de posséder son gage (Cass., 14 déc. 1892, D. 94. 1. 265, S. 93. 1. 169).

La même règle s’appliquerait à un locataire principal dans ses rapports avec les souslocataires, lorsque le baïl principal est expiré ou résilié.

Sur la possibilité pour le propriétaire qui aliène son immeuble de se réserver son droit de gage par une clause expresse, le nouveau propriétaire devant dès lors le détenir pour son compte, voyez Tézarp, n° 336.