C. — Vendeur d'immeuble

1° Mode de conservation de son privilège.

“8007. Forme exceptionnelle de publicité. — Par une disposition tout à fait exceptionnelle, le vendeur n'est pas astreint par la loi à publier lui-même son privilège par voie d'inscription ; tout au moins, il peut s'abstenir de le faire dans la plupart des cas : son privilège se trouve rendu publie et conservé, sans qu'il ait rien à faire. Voici comment. La loi estime que les liers sont suffisamment prévenus de l'existence du privilège par la transcriplion du contrat: l'acte de vente énonce que le prix est encore dû en loutou en partie ; comme la transcription en reproduit la teneur entière, cela suftit pour avertir le publie. Or, dans l’état actuel des choses, la transcription est faite par les soins de l'acheteur et à bref délai. S'il n'y a pas pour le vendeur une véritable dispense de publicité, comme pour certaines hypothèques légales, il ÿ a remplacement d'une forme de publicité par une autre: cest la {ranscriplion et non l'inseriplion qui rend publie Je privilège el qui le conserve (art. 2108).

3008. Origine. — Cette disposition a été empruntée à la loi du 41 brumaire an VII. Elle se comprenait parfaitement dans le système de cette loi, qui faisait de la transcriplion une condilion nécessaire pour que l'acheteur d’un immeuble en devint propriétaire à

l'égard des tiers : on devait prévoir que l’acheteur s'empresserait de transcrire et rendrait par là publique la créance existant contre lui au profit de son vendeur, mais cette même

! Gette interprétation de la loi lui prête un système extrêmement bizarre : il n’y a point de bonne raison pour qu’un domestique où un fournisseur, dispensé d’inscripon à Pégard des créanciers, n’en soit pas dispensé à l'égard d’un acquéreur. Pour Mol, j'interpréterais la loi d’une autre manière, et je croirais volontiers que, dans le Sistème du droit français, les privilèges généraux se réduisent à wn droit de préférence Sins droit de suite. Pothier ne les connaissait que comme tels, et cela explique très bien pourquoi le Code, après s’être occupé d'eux dans l’art, 2101, les a passés sous Silence à propos du droit de suite.

disposition se comprenait beaucoup moins dans le système du Code, qui avait abandonné le principe de la transcription. Aussi a-t-on soutenu, dans les premiers temps du Code, que l’art. 2108 était devenu sans objet par l'effet de ce changement de régime, et que le vendeur devait se trouver soumis au droit commun pour la publicité du privilège ; mais la jurisprudence n’a jamais admis cette conséquence, et depuis que la loi du 23 mars 1855 a rétabli la transcription, l'harmonie existe de nouveau entre les diverses dispositions de la loi et l’art. 2108 ne peut plus soulever d’objections de ce genre. *

8009. Système belge. — La loi belge a conservé la règle de l'art. 2108 et même l'a etendue à tous les privilèges qui naissent d'un transfert de propriété : ceux qu'elle donne au vendeur, au donateur, au coéchangiste, au copartageant (le partage est soumis par elle à la transcription) ; tous ces privilèges se conservent par la lranscription ; l'inscription n’est pas nécessaire.

*8010. Possibilité de prendre inscription. — La loi fait une faveur au vendeur, mais il peut n’en pas user, et si l'acheteur tarde à transcrire, il peut prendre inseription sur lui.

* 8011. Effet relatif de chaque transcription. — Lorsque le même immeuble est vendu plusieurs fois de suite et que la dernière vente a seule été transcrite, cette transcription unique ne conserve que le privilège du dernier vendeur et non celui des vendeurs antérieurs. En effet, aux termes de l’art. 2108, « le vendeur conserve son privilège par la transcriplion du litre qui a transféré la propriété à l'acquéreur » ; cette formule ne profite évidemment qu'au vendeur qui est l’auteur du titre transcrit, et non à celui dont lui-même tenait l'immeuble, ni aux propriétaires plus anciens encore. Le privilège des anciens vendeurs, qui n'a pas été rendu public, se trouve done perdu s'il n'est pas spécialement conservé par une transcription où inscription le concernant (Cass., 29 avril 1845, D. 45. 1. 300, S. 45. 1. 535; Paris, 30 nov. 1860, D. 61. 2. 75, S. 61. 2. 29).

2% De l'inscription d'office.

** 93012. Définition. — Bien que le vendeur soit en règle par le seul effet de la transcription, la loi veut néanmoins que le privilège du vendeur soit inscrit sur le registre des inscriplions, .et elle charge le conservaleur de procéder à celle formalité en même temps qu’il transcrit l'acte de vente qu’on lui présente : il doit le faire alors même qu'il n'en serait pas prié ; aussi donne-t-on à cette inscription le nom d'« inscription d'office » (art. 2108).

*3013. Utilité. — A quoi bon cette inscription d'office, puisqu'elle suppose que la vente est transcrite, et partant le privilège conservé ? C'est pour rendre les recherches plus faciles, pour faire apparaître plus nettement le privilège du vendeur : on n'aura pas besoin de vérifier dans deux registres différents, celui des inscriptions et celui des transcriptions.

Mais l'inscription d'office n’intéresse en rien le privilège du vendeur: si elle a été omise, et que les tiers aient par ce fait ignoré l'existence du privilège, ce privilège ne leur en sera pas moins “ pposable, car il était conservé

par la'seule {ranscriplion, et les tiers ainsi trompés par le défaut d'inscription d'office en seront réduits à leur recours contre le conservateur qui leur paiera des dommages-intérêts : le texte est formel.

3014. Cas particulier. On doit prévoir le cas où le vendeur se serait déjà inscret avant que l'acheteur n'eût fait opérer la transcription de son contrat, et se -demander#alors si le conservateur doit néanmoins faire l'inscription d'office, au profit du vendeur, au moment où l’acheteur fera transcrire son titre. Il semble que cette seconde inscription fasse double emploi avec la prèmière et soit inutile. Cependant le conservateur agira prudemment en s’acquittant de cette obligation, car l'inscription d'office, étant plus récente que l’autre, se périmera moins vite ; il y aura donc, au bout de 10 ans, une période plus ou moins longue pendant laquelle sa responsabilité pourra se trouver engagée envers les:tiers, faute d’avoir pris l'inscription d'office.

$S 3. — Ayrrét du cours des inscriplions.

**8015. État normal. — En principe, les créanciers hypothécaires ou privilégiés s'inscrivent quand ils veulent, sauf à eux à souffrir de leur retard, quand leur rang dépend de la date de leur inscription : ils peuvent être primés par des créanciers plus diligents qui auront pris inscription avant eux. Mais pour être moins bonne au point de vue du classement, une inscription tardive, prise même longtemps après le moment où elle aurait pu l'être, n'en est pas moins valable et régulière ; elle produira même autant d'effet que si elle avait été prise sans retard, lorsqu'aucun autre créancier ne se sera inscrit dans l'intervalle.

“8016. Obstacles exceptionnels. — Il y a cependant certains événements qui, lorsqu'ils se produisent, arrélent le cours des inscriplions sur un débiteur déterminé, c'est-à-dire qu'aucune inscriplion nouvelle ne peut plus être prise par personne ; le registre est, pour ainsi dire, clos relativement'au débiteur qu'intéresse l'événement survenu.

Aux termes de l'art. 2146, ces événements sont au nombre de deux : la faillite du débiteur ; sa mort, suivie d'une acceptalion de sa succession sous bénéfice d'inventaire ; mais la loi du 4 mars 1889 en a ajouté un troisième : la mise du débiteur en état de liquidation judiciaire.

Il y à un quatrième fait qui produit un résultat analogue : c'est l’aliénation d’un immeuble par le débiteur: quand le bien grevé d'hypothèque est sorti du patrimoine du débiteur par une aliénation opposable aux créanciers, aucune inscription ne peut plus être prise sur lui. Mais cet événement n'est pas: du même ordre que les précédents: d'une part, il intéresse surtout le droit de suite; de l’autre, il ne produit qu'un effet restreint, spécial au Bien aliéné, les créanciers conservent le droit de s'inscrire sur tous les biens conservés par le débiteur, tandis que les trois faits sus-indiqués produisent un effet général, concernant le patrimoine entier.

A. — Evénements qui arrêtent les inscriptions.

lo Faillite, 3017. État des textes. — La disposition de l’art. 2146 a été modifiée par le Code

de commerce (art. 443 anc.), remanié lui même en 1838 (art. 548 nouv.).

* 3018. Deux périodes à distinguer. — 1° APkÈs LE JUGEMENT DÉCLARATIF DE gauLire. — Lorsqu'une faillite a été déclarée par un jugement du tribunal de commerce,

-aucune inscription ne peut plus être prise sur le failli. Elle serait nulle de plein droit.

C'est l'effet du dessaisissement général qui résulte de la faillite: rien n’est plus possible, ni la constitution d'une hypothèque nouvelle, ni l'inscription d’une hypothèque préexistante. Cette nullité atteint les inscriptions prises le jour même où la faillite a été déclarée (art. 448 G. com.).

Do AYANT LE JUGEMENT DÉCLARATIF DE FAILLITE, — Îci se place une période plus ou moins longue, dont le point de départ est fixé par le tribunal (report d'ouverture de la faillite). Gette période est celle de la cessation des patements, où la faillite existe déjà

-en fait sans être encore déclarée. Elle est fortement suspecte, à raison des fraudes que

le débiteur a pu être tenté de commettre en voyant approcher la catastrophe. Toute inscription prise dans celte période peut étre annulée, s'il s'est écoulé plus de quinze jours entre la naissance de l'hypothèque et son inscription.

La mème nullité a lieu pour les inscriptions prises dans les dix jours qui ont précédé la cessation des paiements (art. 448, al. 2, C. com.), sur lesquels plane le même

- soupçon de fraude et qui sont aunexés à la période suspecte.

3019. Comparaison avec le Code civil. — Les dispositions actuelles relatives à la pério ie qui précède la faillite diffèrent sur deux points de l’art. 2146 :

4e La nullité est facultative : « pourront être déclarées nulles. » (art. 448 C. com.), tandis que le Code civil la prononçait de plein droit : « Les inscriptions ne produisent aucun effet... »

20 La période de temps à laquelle la nullité est applicable a été allongée : le Code civil ne parlait pas des dix jours précédant la cessation des paiements.

3020. Renvoi. — Ces dispositions soulèvent diverses difficultés qui concernent le

- droit commercial, et dont, pour cette raison, nous ne nous occuperons pas.

3021. Fraude prévue par la loi. — L’annulation des inscriptions tardives, prises pendant la période suspecte et les dix jours qui la précèdent est fondée, sur le motif suivant. Un commerçant, qui voit venir sa faillite, peut s'assurer la complicité d’un créancier, vrai ou fictif, au profit duquel il constitue une hypothèque, mais en le priant de ne pas l'inscrire tout de suite, afin de ne pas donner l’éveil, et en lui disant : « Je vous préviendrai quand il sera temps. » Puis, alors que la catastrophe est toute proche, sur un avis du débiteur, le créancier s'inscrit et par son inscription absorbe à lui seul le plus clair de l'actif, pour le partager avec le débiteur où même pour le lui restituer plus tard en entier. Afin de déjouer ce calcul frauduleux qui se faisait jadis, paraît-il, la loi commerciale permet d'annuler toute inscription qui n’a pas été prise dans un bref délai, dans la quinzaine

- qui a suivi la naissance de l'hypothèque.

20 Liquidation judiciaire.

3022. Son effet. — Laliquidation judiciaire a été organisée pour procéder au règlement du passif d'un commerçant, tout en lui évitant les effets fâcheux de la faillite, Elle produit un déssaisissement du débiteur analogue à celui de la faillite. Aux termes de l'art. 3, al. 2, de la loi du 4 mars 1889, aucune inscription ne peut plus être prise après

‘le jugement qui déclare ouverte la liquidation judiciaire ; mais il n’y a pas de période

suspecte, antérieure à la mise en liquidation.

3 Acceptation bénéficiaire de la succession du débiteur.

** 3023. Motifs. — Pourquoi la circonstance que le débiteur est mortet

que sa succession a été acceptée sous bénéfice d'inventaire empêche-t-elle les créanciers de s'inscrire ? Le législateur a pensé que le défunt était mort insolvable : l'acceptation bénéficiaire fait présumer cette insolvabilité ; si la succession avait été bonne, les héritiers l'auraient acceptée purement et simplement. C'est bien là l'idée de la loi : le rapprochement fait, dans l’art. 2146, entre la faillite et l'acceptation bénéficiaire en est la preuve. Cela étant, voici quel est le danger que le législateur a voulu prévenir : au premier bruit de cette mort et de la façon dont la succession à été acceptée, les créanciers les plus voisins, ou les mieux informés, s'empresseraient de s Hscrire au détriment des autres. Afin de ménager la situation de tous, on arrête le cours des inscriptions et on liquide le patrimoine du défunt dans la situation où il se trouvait au moment de sa mort.

3024. Observations critiques. — Cette explication de l’art. 2146 est bien exacte, mais le système de la loi est matière à critique. :

1° La déconfiture du débiteur, si elle était survenue de son vivant, n'aurait pas arrêté le cours des inscriptions Pourquoi produit-elle cet effet après sa mort ? Ceci tient à une inégalité du Code français ; après la mort du débiteur, la déconfiture reçoit une organisation très imparfaite, sous la forme du régime particulier appliqué aux successions bénéficiaires ; du vivant du débiteur, il n’y a pas ombre d'organisation pareille.

2% L'acceptation bénéficiaire ne suppose pas toujours l'insolvabilité de la succession. Dans deux cas, en effet, la loi veut qu’une succession, si riche qu'elle soit, soit acceptée sous bénéfice d'inventaire. Ceci arrive pour les successions échues à un mineur (art. 461) et pour les successions échues à quelqu'un qui est mort avant d'avoir accepté, au cas de désaccord entre ses héritiers (art 782). C’est alors une erreur de présumer l’insolvabilité. Aussi s’est-on demandé s’il convenait d'appliquer l'art. 2446 à de pareilles successions, qui ont été obligatoirement acceptées sous bénéfice d'inventaire, et qui sont le plus souvent solvables. Mais il n'y a pas moyen de faire une distinction en présence d’un texte impératif, comme l’art. 2146 qui est conçu dans les termes les plus absolus. D'ailleurs, que craint-on ? Si la succession est insolvable, c’est le cas d'appliquer la disposition de la loi; si elle est bonne, tout le monde sera payé, et dès lors qu'importe aux créanciers que leurs inscriptions soient nulles ?

3025. Autre explication. L'art. 2446 soulève de telles critiques qu'on lui a cherché une autre explication. L'inscription, a t-on dit, a un effet confirmatif qui fait naître le droit de préférence d’une façon eflective. Or cette confirmation n'est plus possible après l’acceptation bénéficiaire, parce que l'héritier ne pourrait plus à ce moment constituer de nouvelles hypothèques sans perdre sa qualité (Comet pe Sanrerke, t. IX, n° 419 bis-A). C’est établir une corrélation aussi fausse qu'inutile entre la possibilité de conslituer des by pothèques et la possibilité de s'inscrire : l'inscription étant indépendante du consentement du débiteur, peu importe la capacité ou le pouvoir de l'héritier, quand l'hypothèque a été régulièrement acquise du chef du défunt.

“8026. Moment où se produit l'arrêt des inscriptions. — En

réalité, c'est l'acceptation bénéficiaire qui joue ici le rôle de la faillite ou de: la liquidation judiciaire ; c’est elle qui est l'événement dont se préoccupe la loï. Mais on y attache une sorte d'effet rétroactif : le cours des inscriptions. est arrêté dès le jour de la mort du débiteur. Voyez le texte : l'inscription est nulle, si elle à été faite « depuis l'ouverture de la succession. » (art. 2146, al. 2).

* 0 ap , x , 3027. Inconvénients du système de la loi. — L'arrèt subit du cours des inscriptions, au jour de la mort du débiteur, n’est pas sans inconvénients : un créancier peut être surpris par cet événement, sans qu'il y ait aueun retard fautif à lui reprocher. De plus, quand une inscription est prise après le décès du débiteur, l'art. 2146 en remet le sort à la discrétion de l'héritier qui peut la faire tomber en acceptant bénéficiairement.

8028. Système belge. — La disposition de l’art. 9446 a déjà été supprimée en Belgique : la loi hypothécaire belge du 16 décembre 1851 donne un délai aux créanciers pour s'inscrire après la mort du débiteur et elle fixe ce délai à trous “mois, afin de ne pas retarder trop longtemps le règlement de la succession. En France, elle avait élé condain-

née dans les projets préparés pour la réforme hypothécaire sous la République de 1828.

8029. Cas non prévu par la loi. — La loi suppose que la succession est insolvable parce que les héritiers l'ont acceptée bénéficiairement : elle aurait dû s'attacher à cette insolvabilité elle-même plutôt qu’à un signe extérieur, aussi trompeur que l’acceptation bénéficiaire. Il en est résulté une double lacune. Les inscriptions prises par des créanciers depuis la mort du débiteur restent valables dans deux cas, bien que le motif de leur annulation existe en fait :

4° Lorsque, l'héritier étant lui-même insolvable et ayant accepté purement et simplement, les créanciers demandent la séparation des patrimoines.

9 Lorsque l'héritier, après avoir accepté sous bénéfice d'inventaire, y renonce ensuite ou s’en trouve déchu. Sa renonciation ou sa déchéance replace la succession sous le régime normal de l'acceptation pure et simple et rend l’art. 9446 inapplicable. Tel est du moins l'avis général de la doctrine (Darroz, Suppl, v° Privilèges et hypothèques, no 974). Mais la jurisprudence paraît disposée à maintenir l'application de l’art. 2146, toutes les fois que le régime bénéficiaire a existé, même après qu'il a cessé (Grenoble, 96 déc 14894, D. 92. 9. 279, S. 93. 2. 33).

*3030. Cas où il y a plusieurs héritiers. — Jusqu'ici nous avons supposé que la succession tout entière était échue à un héritier, ou s'il y en avait plusieurs, que tous l’acceptaient bénéficiairement. Mais, au cas où il y a plusieurs héritiers, si les uns acceplent purement el simplement et les autres sous bénéfice d'inventaire, quel sera l'effet d'une inscription prise depuis l'ouverture de la succession ? Trois systèmes ont été proposés :

4° ARRÊT DU COURS DES INSCRIPTIONS A L'ÉGARD DE Tous. — Il suffit qu'un seul des héritiers accepte bénéficiairement, pour que l'art. 2146 s'applique à tout le monde et profite même aux héritiers purs et simples (Por, //ypothèque, n° 919). — C'est la conséquence d'une théorie, que nous ne pouvons discuter ici, mais qui est généralement rejetée, et d'après laquelle l'acceptation bénéficiaire entraine une séparation de patrimoines, qui se produit d'une facon indivisible pour tous les héritiers.

20 DISTINCTION A FAIRE SELON LES ÉPOQUES. — Pendant l’indivision, le régime créé par l'acceptation bénéficiaire de l'un des héritiers est bien réellement indivisible et s'étend à toute la succession, mais cet état de choses ne dure que jusqu'au partage. Après le partage, les inscriptions prises depuis le décès du défunt produiront tout leur effet sur les immeubles mis au lot des héritiers purs et simples (Cass., 25 août 1858, D. 58.1. 350, S: 59204: 65).

Elles ne seront frappées d'une inefficacité complète que si les immeubles sont vendus pendant l'indivision soit à la requête d’un eréancier, soit par tous les héritiers agissant en commun (Cass., 48 nov. 1833, D. 33. 1. 353, S. 33. 1. 817).

3° DISTINGTION ÉTABLIE DÈS LE DÉBUT SELON LA‘QUALITÉ DES HÉRITIERS. — L'art. 2146 est un texte exceptionnel, qui n'arrête le cours des inseriptions qu'à l'égard des héritiers bénéficiaires. H n'y a aucune raison de solidariser les héritiers, même pendant l'indivision, l'hypothèque pouvant parfaitement prendre naissance d'une manière valable sur une part indivise (COLMET DE SaxrerRe, IX, n° 119 bis-IV). C'est-aussi le système qui semble avoir les préférences personnelles de M. de Loynes (n° 1578 in fine).

3031. Successions vacantes. — La loi n'a établi sa règle d’une manière expresse que pour les successions bénéficiaires ; on en a conclu parfois qu'elle ne s'applique pas aux successions vacantes, c'est-à-dire aux successions abandonnées dont personne ne veut, parce qu'on les juge trop mauvaises. Il y a cependant une raison encore plus forte pour leur étendre la disposition de l'art. 2146, et la jurisprudence les considère comme soumises au régime des successions bénéficiarres, ce qui leur rend l’art. 2146 applieable (Orléans, 26 août 4869, D. 69. 9, 485. S. 70. 2. 143).

3032. Effet de la renonciation de l'héritier. — Tant que des renonciations successives n'ont pas abouti à rendre la succession vacante, on ne doit attacher aucun effet à la renonciation d'un héritier, où même de plusieurs. Cette renonciation peut être due à d’autres causes que la crainte de l’insolvabilité de la succession ; par exemple au désir d'avantager des parents plus éloignés en leur permettant de recueillir la succession. Du reste, une acceptation est toujours possible ; elle peut se faire d'un jour à l’autre, même de la part de l’un de ceux qui ont déjà renoncé (art. 790). Il faut donc attendre que cette acceptation se produise pour savoir quel sera le régime de la succession, si elle sera pure el simple ou bénéficiaire.

B. —- Inscriplions dont le cours est arrèté.

“8038. Limite de la prohibition. — L'art. 2146 n'a pas pour but d'empêcher absolument toute inscription hypothécaire: on veut seulement empêcher qu'une inscription ne soit prise pour donner effet à une hypothèque qui sans elle serait inefficace : la loi défend done aux créanciers d'améliorer leur situation en s'inscrivant ; elle ne leur défend point de prendre une inscription à l'effet de conserver un droit déjà acquis. Nous allons appliquer cette distinction aux divers créanciers hypothécaires ou privilégiés pour lesquels il y a des observations à présenter,

“8034. Inscriptions en renouvellement. — Les inscriptions ont besoin d'être renouvelées de dix ans en dix ans pour conserver leur vigueur (ci-dessous, n° 3042). Quand l'inscription nouvelle est prise à temps, c'està-dire avant l'expiration du délai donné par la loi, elle a pour effet de conserver le rang ancien ; elle peut done être prise malgré la survenance d'un des événements prévus par l'art. 2146: e’est la simple conservation d'un état de choses existant. Mais si elle était prise en retard, c'est-à-dire après la péremption de l'ancienne, elle serait à considérer comme première

inseription, l’autre n’existant plus; c'est d'elle que dépendrait le rang du eréaneter : elle serait nulle par conséquent, par application de l'art. 2146.

*38035. Inscriptions d’hypothèques légales. — On a déjà vu que les deux hypothèques légales des femmes mariées et des personnes en tuielle, dispensées en principe de toute publicité, doivent être inscrites après Ja dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle, en vertu de l’art. 8 de la loi du 23 mars 1855 (ci-dessus, n° 2998). La loi donne à cet eflet un délai d’un an. Si l'inscription est prise dans ce délai, elle conserve le rang qu'avait l'hypothèque au temps où elle était dispensée de publicité : si elle est prise en retard, elle est traitée comme une inscription ordinaire et ne donne rang qu'à sa date. Pour l'application de l’art. 2146, leur situation est done tout à fait comparable à celle des inscriptions prises en renouvellement d’une inscription antérieure : elles sont valables, malgré la faillite ou l’ac- &eptation bénéficiaire, quand elles conservent le rang ancien, étant prises avant l'expiration du délai : elles sont nulles, quand elles sont prises en retard, et à un moment où le cours des inscriptions est déjà arrèté (Cass., 2 juil. 1877, D. 78. 1. 408, S. 77. 1. 415).

3036. Inscriptions d’intérêts. — Quand les intérêts arriérés dépassent trois années, le créancier est obligé de prendre des inscriptions partieulières pour l'excédent (art. 2151 et ci-dessus, n° 2964). Ces inscriptions ne lui donnent rang qu'à leur date ; néanmoins elles tendent à lui conserver la qualité de créancier hypothécaire pour des sommes qui étaient précédemment garanties par l'hypothèque. A ce titre, elles ont droit au même bénéfice que les précédentes ; il serait injuste d'empêcher le créancier de les prendre, après l’un des événements prévus par la loi, parce qu'il ne dépendait pas de lui de le faire plus tôt; quand elle à limité le droit du créancier de réclamer ses intérêts en vertu de son inscription primitive, la loi lui a implicitement réservé le droit de s'inscrire, quels que pussent être les événements ultérieurs (Poitiers, 30 janv. 1878, D. 78. 2. 70, S. 78. 2. 176 ; Poitiers, 7 déc. 1885, D. 87. 2. 60, S. 86. 2. 81).

Ce raisonnement ne s'applique toutefois qu'aux échéances d'intérêts devenus exigibles depuis que le cours des inscriptions est arrêlé, et il faudrait annuler, comme inscriptions prises en retard, celles qui garantiraient des termes échus antérieurement et pour lesquelles le créancier pourrait être considéré comme négligent.

3037. Séparation des patrimoines. — On sait ce que c'est que ce bénéfice, et à quelle publicité il est soumis (ci-dessus, n° 2928 et suiv.). L'inscription exigée par l'art. 2111 peut certainement être prise malgré la faillite ou l'acceptation bénéficiaire. En effet, la séparation des patrimoines a été admise précisément pour garantir les créanciers du défunt contre l’insolvabilité de l'héritier, leur nouveau débiteur : il serait contradictoire de leur ôter alors le moyen de la faire valoir (Bordeaux, 19 févr. 1895, D. 96. 22270, 100 2221)

On peut même remarquer que le texte de la loi n’est pas littéralement applicable à la séparation des patrimoines. Le texte porte que l’inscription ne produit aucun eflet « extre les créanciers d’une succession ». Or la séparation des patrimoines ne modifie pas les relations des créanciers de la succession entre eux ; elle les garantit contre les créanciers de l'héritier. Enfin on a fait observer avec beaucoup de raison que, si l’on voulait appliquer l’art. 2446 à l'inscription de la séparation des patrimoines, i/ n’y aurait pas un seul jour où cette inscription pourrait étre valablement acquise, car le droit des créanciers s'ouvre précisément au jour de la mort de leur débiteur et c’est ce même jour que l’art. 2446 choisit pour arrêter le ours des inscriptions. Ce serait une absurdité.

*8038. Privilège du vendeur. — L'art. 2146 s'applique au vendeur, de sorte que s'il laisse périmer l'inscription d'office qui le garantissait, il ne peut plus prendre une inscription nouvelle pour conserver son privilège après la faillite de son débiteur ou sa mort suivie d'acceptation bénéficiaire. Ainsi jugé pour le cas de faillite (Cass., 2 déc. 1863, D. 64. 1. 105, S.64.1. 57) et pour le cas de mort (Cass., 27 mars 1861, D. 61.141.102, S. 61. 1.758). Toutefois la jurisprudence éprouve encore quelques hésitations. Voyez notamment Besancon, 14 déc. 1861, D. 62. 2.104, S. 62. 2. 129, et Toulouse, 8 mai 1888, D. 89. 2. 108.

Cette jurisprudence est très rigoureuse pour le vendeur parce qu'il n’a consenti à se dessaisir de son bien que sous réserve du paiement du prix. De plus, il est possible qu'il n'ait commis aucune négligence et que l'événement qui a arrêté le cours des inscriptions soit survenu tout aussilôt après la vente et d'une manière imprévue. Même exempt de faute, le vendeur subit l'application de la loi.

Sur la question de savoir si le vendeur, qui a perdu son privilège, peut encore exercer son action en résolution, voyez ci-dessus, n° 1627.

Sur la nécessité d'accorder un délai au vendeur, voir ci-dessous n° 3044.

3039. Privilège de l'architecte. — C'est le premier des deux procès-verbaux exigés par la loi (ci-dessus, n° 2924) qui assure la conservation du privilège La jurisprudence et la majorité de la doctrine décident que ce procès-verbal doit être transcrit avant Ja survenance de l’un ou de l’autre des événements prévus par l'art. 2146, faute de quoi le privilège se trouve perdu (Limoges, 4e mars 4847, D. 47 9. 447, S. 47. 2. 637).

kelativement au second procès-verbal, il y a plus de difficultés : l'opinion la plus répandue est que ce procès verbal peut encore être inscrit après l'acceptation bénéficiaire ou la faillite, parce qu'il n’exerce point d'influence sur le rang du créancier. Voyez cependant Ausry et Rau ($ 278, note 41), qui exigent que l'on soit encore dans le délai de six mois après l'achèvement des travaux, parce qu'ils estiment que ce délai est donné par l'art. 2103-49 aussi bien pour inscrire que pour dresser le procès-verbal.

“8040. Controverse pour le privilège du copartageant !. — Pour ce privilège, il existe, ainsi qu'on le verra plus loin, un délai donné «u créancier pour conserver son privilège, délai qui est de 60 jours à comp-

ter du partage. Passé ce délai, le copartageant peut encore s'inserire, mais son hypothèque privilégiée n'est plus qu'une hypothèque ordinaire. Quelques auteurs pensent que, tant que les 60 jours ne sont pas encore écoulés, l'inscription peut toujours être prise malgré la faillite ou l'acceptation béné-

La controverse examinée ici pour le privilège du copartageant pourrait être généralisée et s'étendre à tous les privilèges pour lesquels la loi a établi un délai d’incription (ci-dessous, no 3153 et suiv.).

- DEC Op Te P 4 TEL # -n - * + ER re \

ficiaire, parce que cette inscription est rétrôaclive: prise dans le délai, elle donne le mème rang que si elle avait été prise le premier jour (DE Loyxes, n° 1597).

Cette opinion est inadmissible en l’état actuel des textes. Avant ‘de savoir si l'inscription donnera rang rétroactivement avant des créanciers précédemment inscrits, il faut savoir st elle peut encore être prise; or cela est impossible, l'art. 2146 s'y oppose. En effet, il ne s'agit pas de conserver à un créancier un rang déjà acquis, puisque son privilège non inscrit n'aurait jamais servi à rien; les privilèges ne sont pas dispensés d'inscription, comme le sont les hypothèques légales de la femme et du mineur. Là est l'erreur du système contraire, quand il rapproche le délai donné pour l'inscription des privilèges de celui qui est donné par la loi de 1855 pour les hypothèques légales : le rang de la femme lui était acquis avant son inscription ; le rang du créancier privilégié ne l'était pas ; l'un conserve son rang, l’autre l'acquiert.

Deux observations achèveront de démontrer l’inexactitude de cette assimilation.

1° On refuse au vendeur le droit de s'inscrire après l’un des événements de l'art. 2146. Or le vendeur est mieux traité par la loi que le copartageant, pour lequel il existe un délai, car la loi ne lui en fixe aucun : à quelque époque 4 u'il s'inscrive, ilest toujours

. » . . . . { 1 P 1 ( . J' considéré comme privilégié ; son prn ilège prend rang au Jour de la vente et lui fait primer toutes les hypothèques qui se placent dans l'intervalle. C’est donc manquer de logique, et on aurait dù, à plus forte raison, le faire bénéficier de la même faveur puisque son inscription sera toujours réputée faite en temps utile pour valoir comme inscription de privilège. Du moment où l'art. 2146 est reconnu applicable au vendeur, il doit, et à meilleur titre encore, s’appliquer au copartageant, moins favorisé que lui.

90 L'opinion que je combats part de cette idée que l'inscription prise dans le délai légal par le copartageant est rétroactive, et on va jusqu’à dire qu’elle est réputée prise le premuer jour du délai. Mais c’est la doctrine qui dit cela: la loi ne l’a jamais dit. Son texte porte seulement : 4° que le privilège attaché à la créance donne rang du Jour du partage; 90 que ce privilège est « conservé » (art. 2109) par une inscriplion prise dans les soixante jours; 3° qu'en s'inscrivant après le délai le copartageant n’a plus qu'une hypothèque prenant rang du jour de l'inscription. En parlant ainsi, elle suppose nécessairement que l'inscriplion a pu être valablement prise ; lorsque cette inscription n'est plus permise, celle qui serait prise en fait ne peut assurer au copartageant ni la conservation de son rang privilégié, ni le rang d’un créancier hypothécaire.

3041. Nécessité d’un délai pour le vendeur et le copartageant. — Tout en condamnant cette opinion, comme contraire aux textes, il faut reconnaître que le système de la loi est ici très dur, mais c’est une critique qui s’adresse au législateur. Un copartageant ou un vendeur peut se trouver parfois en présence d’un insolvable sans avoir commis la moindre négligence : il y a des cas où le partage est forcé, et d’ailleurs l'indivision peut s'établir fortuitement, par l’effet des successions, entre personnes dont les unes sont solvables et les autres ne le sont pas; la vente, poursuivie aux enchères ou même à l'amiable, peut être faite au profit d’un acheteur insolvable : que la faillite ou le décès survienne le jour même de la vente ou du partage, ou le lendemain, vendeur et coparlageant se trouveront dépouillés de leur privilège, réduits au rôle de créanciers chirographaires. Il y a là une lacune évidente : il eût fallu donner au vendeur et au copartageant un délai pour prendre inscription, quelle que püt être la situation de leur débiteur ; on verra que la loi de 1835 a établi pour eux un délai de ce genre, quand il s’agit de conserver leur droit de suite contre un tiers acquéreur (ci-dessous, n° 3194). On aurait

dû établir quelque délai semblable pour la conservation du droit de préférence ; mais ce que le législateur n’a pas fait, l'interprète ne peut pas le faire.

S 4. — Péremption el renouvellement des inscriphons.

*3042. Motifs de la péremption. — Avec le procédé employé pour la tenue de nos registres hypothécaires, d’après lequel un compte est ouvert à chaque propriétaire, les inscriptions relatives au même immeuble se trouvent réparties dans des registres différents, selon l’époque à laquelle chacune d'elles a été prise. Il en résulte que si on avait attribué aux inscriptions une vigueur indéfinie, le conservateur eût été astreint à rechercher dans un grand nombre de registres anciens celles qui se réfèrent à chaque immeuble et que les particuliers auraient été obligés de connaître les noms des propriétaires successifs de cet immeuble pendant un grand nombre d'années. On n'aurait même jamais su à quelle limite s'arrêter, parce que la preseription, qui est en général de trente ans, a pu être suspendue à plusieurs reprises et pendant longtemps au profit d’incapables. Pour simplifier, la loi oblige les créanciers hypothécaires à renouveler leurs inscriptions tous les dix ans, de facon que le requérant, non plus que le conservateur, n’a jamais à s'inquiéter d’une plus longue période : foute inscription ayant plus de dix ans de dale est périmée (art. 2154)".

*8043. Avantages de la péremption. — Le système adopté par les auteurs du Code à plusieurs avantages :

1° Zl rend le crédit hypothécaire plus sûr. — Puisqu'il y à moins de registres à consulter, les chances d'erreur sont diminuées, et le publie peut avoir une plus grande confiance dans les états et certificats qui lui sont remis.

2° 1l allège la responsabilité da conservateur. — Les recherches à faire étant plus faciles, ses risques sont diminués, dans la même proportion que la sécurité du publie est augmentée.

3° /l rend inutiles beaucoup de radiations. — Quand une inscriptiox est devenue inutile, soit parce que la dette est éteinte, soit parce que le créancier à renoncé à son hypothèque, on devrait la faire disparaître par une radialion (ci-dessous, n° 3057 et suiv.), mais on peut souvent économiser les frais d’une radiation, en laissant se périmer l'inscription dent les causes ont disparu.

“3044. Du renouvellement de l'inscription. — Pour éviter qu'üne

Î Le même principe est admis en beaucoup de pays, mais le délai varie. En Suède. il est de 10 ans, comme en France (L. 12 mars 1886). En Be/gique, il est de 15 ans (L. 16 décembre 1851, art. 90), ainsi qu'en Roumanie (art. 1786). En Jtatie, on l’a porté à 30 ans (art. 2001). En Hollande, le principe n’a pas été admis ; les inscriptions n’ont

jamais besoin d’être renouvelées (art. 1236). Voyez toutefois la loi hollandaise du 5 juin 1878. Renseignements plus détaillés dans M. pe Loynes, t. III, ne 1749, en note.

inscription ne se périme et que « son effet cesse », comme dit l'art. 2154, on doit donc en entretenir l'effet en ayant soin de la renouveler avant l'expiration du délai de dix ans donné ptr la loi. C’est ce qu'on appelle le renouvellement décennal des inscriptions.

A. — Règles du droit commun.

*8045. Gênéralité de la règle. — Dans les premières années du Code on s'était demandé si l'art. 2154 avait une portée absolue et s'appliquait indistinetement à toutes les espèces d’hypothèques. Un avis du Conseil d'État, du 22 janvier 1808 (en note sous l'art. 2154), reconnut au texte une portée très générale et décida notamment que le renouvellement étaif nécessaire même pour les énscriplions d’'hypothèques légales, prises au profit des incapables, et que les personnes qui sont chargées de prendre ces inscriptions sous certaines peines, sont tenues, sous les mêmes peines, de les renouveler. Aïnsi, toutes les fois que l'inscription est nécessaire pour faire valoir l'hypothèque, le renouvellement est nécessaire pour sa conservation (même Avis). Cette règle s'applique notamment, depuis le 1° janvier 1856, aux tiers subrogés dans l'hypothèque légale d'une femme mariée, qui ne bénéficient plus de la dispense d’inseription accordée à la femme (ci-dessous, n° 3481).

*8046. Difficultés pour le privilège du vendeur. — La question du renouvellement des inscriptions a soulevé une double difficulté relative au- vendeur.