ABSENCE D'OBLIGATION POUR LE CONSERVATEUR

L'inscription que le conservateur est obligé de prendre au moment où il opère la transcription de l'acte de vente, ou inscriplion d'office (ci-dessus. n° 3012), se périme comme les inscriptions ordinaires. On s’est done demandé si le conservateur était obligé de la renouveler, également d'office, avant le moment de sa péremption. C'eût été imposer aux conservateurs une besogne considérable, et souvent inutile, car la plupart du temps le prix des ventes immobilières est entièrement soldé bien avant la péremption de l'inscription. Aussi lAvis précité du Conseil d'État, du 22 janvier 1808, décida que la loi n'a pas imposé cette obligation au conservateur et que c'est le vendeur qui doit renouveler son inscription, quand il y a intérêt.

20 Exrérèr pu venDeur. — Le rôle du conservateur étant ainsi réglé, on a dû se demander si le vendeur avait intérêt à renouveler son inscription. On aurait pu décider que non, puisque ce n'était pas l'inseription d'office qui lui permettait de faire valoir son privilège, mais bien la transcriplion, formalité qui ne se périme pas et qui est faite une fois pour toutes. Si cette formalité a suffi, pendant les dix premières années, à conserver le privilège du vendeur, pourquoi ne suffirait-elle pas encore, après la péremption de

l'inscription d'office, puisque son effet dure toujours? Cette opinion a été acceptée par quelques auteurs, qui ont pensé que le mode spécial de publicité adopté pour le privilège du vendeur avait une vigueur perpétuelle. Cependant cette opinion n’a pas triomphé. En fait, c'est par l'inscription d'office que les tiers sont prévenus: quand cette inscription disparait par l'effet de la péremption, la vérité est que le privilège du vendeur devient occulte, car il faudrait remonterindéfiniment dans les registres de transeription, pour savoir s’il y a eu des ventes faites à crédit, et encore il faudrait vérifier si le prix n'a pas été payé depuis lors. On a done cherché un moyen d'obliger le vendeur à renouveler son inscription et voici celui qu'on a trouvé. L'art. 2108 porte que « la transcription faite par l'acquéreur vaudra inscription pour le vendeur ». Dès lors, dit-on, si la transcription vaut inscription, à l'effet de conserver le privilège du vendeur, elle ne vaut pas plus: son effet dure autant que celui des inscriptions, c'est-à-dire qu'il dure dix ans. Au bout de dix ans la transcription produit encore son effet, en tant qu’il s'agit de faire connaître au public le transfert de propriété qui s’est opéré ; elle ne vaut plus rien comme mode de publicité de l'hypothèque privilégiée du vendeur: sa durée, comme son rôle, se trouve ainsi dédoublée. — Il n’est pas bien sûr qu'en écrivant ces mots dans l’art. 2108 les auteurs du Code aient conçu le système qu'on leur prête, et il faut probablement voir là un procédé employé après coup en jurisprudence pour obtenir un résultat qui paraissait désirable.

3047. Forme du renouvellement. On doit avoir soin d'indiquer, dans l'inscription nouvelle, qu’elle est prise en renouvellement d’une inscription antérieure. Sans cela les tiers pourraient s’y tromper et croire qu'elle est la première inscription prise dans l'intérêt du créancier, ce qui donnerait à celui-ci un rang inférieur en apparence de dix ans à celui qu'il a en réalité. L'absence de cette indication empêcherait donc la nouvelle inscription de valoir renouvellement de l’ancienne.

Par contre, il n’est pas nécessaire que l'iascription nouvelle contienne toutes les indications que la loi exige pour la première inscription ; il suffit qu’elle se réfère à celle-ci d’une manière précise ; on se servira alors des indications contenues dans la première (Cass., 23 avril 1894, D. 94. 4. 535, S. 94. 1. 9224; Cass., 98 juill. 1902, S. 1903. 1. 393, note de M. Naquer).

Enfin, il n’est pas nécessaire que le créancier présente à nouveau au conservateur le titre en vertu duquel la première inscriplion a été prise.

3048. Calcul du délai. — La règle à suivre est simple: le dernier jour utile pour renouveler l'inscriplion est le dixième anniversaire du jour où elle a élé prise. Ainsi, une inseription prise le 7 mars 1906 devra être renouvelée, au plus tard, le 7 mars 1916, même si ce jour est un jour férié. L'expiration du délai n’est pas, comme pour certains délais de procédure (art. 1033 C. proc. civ.), reportée en ce cas au lendemain : on a eu

suffisamment le temps de prendre ses mesures pendant dix ans (Trib. de Troyes, 9 mars 1892, S. 92. 2. 295).

Dans la pratique, les notaires tiennent habituellement un registre spécial des inscrip-

tions prises pour le compte de leurs clients, et avertissent les intéressés, en leur demandant s'il faut renouveler.

3049. Suspensions exceptionnelles de la péremption. — Des dispositions spéciales avaient été prises pendant la guerre franco-allemande pour proroger le délai de la péremption. Voyez Décr. 9 septembre et 3 octobre 1870 ; L. 26 mai 1874. — Elles ont été rapportées par la loi du 20 décembre 4879.

“8050. Effet du renouvellement. — Quand il est fait en temps utile, le renouvellement assure le maintien du rang primitif de l'hypothèque. Avec des inscriptions prises de dix ans en dix ans, ce sera comme si l'inscription première avait une durée indéfinie.

* 3051. Effet du défaut de renouvellement. — Si l'inscription nouvelle est prise trop tard pour valoir comme renouvellement de l’ancienne une distinction est nécessaire.

EFFET NORMAL. — En principe, la péremption de l'inscription laisse intact le droit hypothécaire : n'y a de perdu que le rang. L'inscription périmée est réputée n'avoir jamais été prise, et la nouvelle, étant considérée comme première inscription, prend rang après toutes celles qui ont été prises dans l'intervalle. Si le rang du créancier dépend de la date de son inscription, il se trouve primé par tous ceux qu'il primait auparavant. — Le rang lui-même n'est pas toujours perdu: s'il s’agit d’une hypothèque occulte, pour laquelle la dispense de publicité dure encore, ou d’un privilège de vendeur, la nouvelle inscription aura même effet que l’ancienne (Pau, 24 juin 1891, D. 92. 2. 349). à

EFFET ACCIDENTEL. — Dans certains cas, le défaut de renouvellement pourra avoir pour le créancier un effet plus grave et lui faire perdre son hypothèque elle-même. Ceci arrivera d’abord par combinaison de l'art. 2154 avec l'art. 2146 : quand il sera survenu une faillite ou une mise en liquidation judiciaire du débiteur ou une acceptation bénéficiaire de sa succession, l'inscription nouvelle se trouve privée d'effets, et l’hypolhèque ne peut plus être opposée au liers. Comp. ci-dessus, n° 3034.

Le même résultat pourra se produire encore au cas d’aliénation : si l'acquéreur de l'immeuble transerit son titre avant que le renouvellement de l'inscription soit opéré, le créancier hypothécaire, ne pouvant plus s'inscrire sur un bien qui a cessé d’appartenir à son débiteur, se trouve dans la même situation que s’il avait perdu son hypothèque elle-même. Voyez ci-dessous, n° 3161 et suiv.

*8052. Quand cesse la nécessité du renouvellement. — Il vient un moment où l'inscription n’a plus besoin d’être renouvelée. Pour indiquer ce moment, on à coutume de dire que c’est celui où l’hypothèque a produit son effet légal; elle devient alors inutile, parce qu'elle n’a plus d'effets à produire. Seulement la difficulté réside dans la détermination précise du fait ainsi défini. Aussi longtemps que l'immeuble reste aux mains

PLANIOL, De éd. 11 — 00 «

du débiteur, sans que le créancier soit payé, l'inscription est utile à conserver : le jour du paiement, l’hypothèque s'éteint, mais ce jour-là seulement, car la faillite ne dispense pas le créancier de renouveler son inseription (Cass., 24 mars 1891, D. 91. 1. 145, S. 91. 1. 209). Mais lorsqu'alieu {x réalisation du gage (satransformation en argent), la question se pose : à ce moment on va avoir de l'argent pour payer les créanciers ; leurs droits vout être transférés de l’immeuble sure prix ; l'immeuble étant ainsi affranchi de l'hypothèque, la conservation de l'inscription devient inutile, l'hypothèque a produit tout son effet légal, et le créancier n’a plus qu'une action personnelle contre celui qui doit le payer à la place de son débiteur.

3053. Applications. — Pour l’application de ce principe, des distinctions deviennent nécessaires.

4° VexrTes sur SAISIE. — La doctrine avait d’abord proposé d'attendre la fin de la procédure d’ordre, et d’obliger les créanciers à renouveler leurs inscriplions jusqu’au jour où leur sont délivrés les bordereaux de coilocation sur l’acquéreur, en vertu desquels ils se font payer par lui. Mais la jurisprudence n’a pas admis ce système et elle a fixé l'effet légal de l'inscription au jour où l'immeuble sort du patrimoine du débiteur. C’est à ce moment que le droit des créanciers hypothécaires cesse de le frapper et qu'ils acquièrent à la place un droit à collocation sur le prix d’adjudication. Avant les lois du 23 mars 485} et du 21 mai 1858, ce résultat élait attaché au jugement d'udjudication, qui opérait alors le déplacement de la propriété à l'égard de tous ; depuis le rétablissement de la {transcription comme condition du transfert à l'égard des tiers, c'est seulement /e jour où -le jugement est transcrit que l'effet légal de l'inscription se produit (Cass., 4 mai 4894, D. 92. 4. 9, S. 91. 873. — Comp. Tnézarp, n° 1459; pe Lovynes, n° 1791). Cette solu- “ion est nétessaire, parce que des inscriptions peuvent être prises, du chef du saisi, jusqu'à la transcription du jugement, et que l’état du passif hypothécaire ne se fixe définitivement qu'à ce moment-là. Cependant, avant l’arrêt de cassation précité, il y avait eu dissentiment parmi les Cours d'appel et quelques-unes avaient maintenu le système ancien (Toulouse, 4er mars 4889, D. 90. 2. TO, S. 90. 2. 429).

L’eflet produit par le jugement d’adjudication n'est pas détruit, s'il y a ensuite une surenchère du sixième, où une revente sur folle enchère : dans ces deux cas, il ya seulement substitution d’un nouvel adjudicataire au premier. La péremption de l'inscription, survenant après la première adjudication, n'empêche donc pas le créancier de poursuivre sa collocation dans l’ordre ouvert et son paiement (Chambéry, 42 mai 1869, D. 6921048 0740020290)

90 ExPROPRIATION. — Pour le cas d’expropriation pour cause d'utilité publique, le moment où cesse la nécessité du renouvellement est encore mal déterminé. Un arrêt de la Cour de cassation a admis la mème solution que pour le cas de saisie : ce serait le jour où est transcrit soit le jugement d'expropriation, soit l'acte de cession amiable consenti par le propriétaire (Gass., 30 janv. 1865, D. 63. 4. 75, S. 65. 1. 14).

Cette solution est fort contestable, car les créanciers qui ont hypothèque sur l’immeuble exproprié conservent la faculté de s'inscrire pendant les quinze jours qui suivent la transcription (L. 3 mai 1841, art 17). Il est impossible de refuser à ceux qui s'inscrivent dans ce délai supplémentaire le droit d'opposer le défaut d'inscription à ceux qui auraient laissé périmer la leur depuis la transcription. Par conséquent, les créanciers antérieurement inscrits feront bien de veiller au renouvellement de leurs inscriptions jusqu'à l’expiration du délai de quinzaine,

39 ALIÉNATIONS VOLONTAIRES, — C'est alors la procédure de la purge qui fait produire leur effet légal aux inscriptions existantes. L’acquéreur, qui veut libérer son immeuble, fait des o/fres à fin de purge aux créanciers inscrits : il leur demande la mainlevée de leurs hypothèques, moyennant la somme qui représente la valeur de l'immeuble. Ces

“offres élablissent un lien de droit entre l'acquéreur et les créanciers, et quand «elles sont acceptées, les créanciers ont une créance personnelle contre l'acquéreur à la place de leur hypothèque, qui se trouve ainsi convertie en argent et a, par suite, produit ‘tout son effet légal (Cass., 21 mars 1848, D. 48. 4. 417, S. 48. 1. 973 ; Cass., 99 nov. 1893, D 94.1. 153, S. 9%. 1. 337). C'est le jour de la notification contenant l'offre de l'acquéreur qui fixe cette date, il n'est pas nécessaire que cette offre ait été acceptée. El -en est ainsi mème au cas où l’un des créanciers fait surenchère du dixième et requiert la mise aux enchères de l'immeuble, comme ilena le droit (Cass., 19 juill. 4858, D. 58. 1%349%S.09%4 93):

On voit par là que, dans le cas d'aliénation volontaire, les créanciers restent obligés d'entretenir leurs inscriptions même après ia transcription de l'acte d'aliénation. On ne donne donc pas la même solution que dans les deux cas précédents. La raison en. “est que, si les créanciers inscrits conservent leurs hypothèques et sont sûrs désormais qu’il ne pourra plus être pris de nouvelles inscriptions du chef du vendeur, ils n’ont pas encore acquis un droit sur le prix, qui est dû au vendeur et non pas à eux mêmes; leur hypothèque n’est pas encore transformée en argent; cette transformation n'a lieu qu’en vertu de l'offre à eux faite par l'acquéreur.

3054. Règle prudente à suivre en pratique. — Tels sont, d’après la jurisprudence, les événements qui rendent inutile le renouvellement des inscriptions. Mais, en pratique, 1l faut tout prévoir et on agira prudemment en renouvelant linscriplion tant que le prix ne sera pas payé. En effet, au cas d'adjudication, il peut arriver que le jugement soit annulé, auquel cas il n’aura produit aucun effet, et surtout on doit craindre que l'acquéreur n'aliène à son tour et ne transmette l'immeuble à un tiers contre lequel il faudra recommencer peut être la procédure, si le prix n’est pas intégralement payé aux créanciers. Voyez l'arrèt de 1848 précité ; voyez aussi Cass., 43 juill. 1903, D. 4905.