EFFETS À L'ÉGARD DU DÉBITEUR

qué a le droit d'en détacher les fruits en nature bien que ces choses soient considérées comme comprises elles-mêmes dans l'hypothèque, à plus forte raison a-t-il le droit de toucher les fruits en argent, par exemple les loyers d'une maison, qui font l'objet d'une créance à lui personnelle et ne sont pas considérés comme des accessoires matériels de l'immeuble.

3085. Cession de loyers et fermages non échus. — Le droit du propriétaire de l'immeuble de toucher ses revenus est entier jusqu’à la saisie, tant qu’il ne s’agit pour lui que de toucher des loyers ou des fermages érhus. En est-il de même quand il s’agit de loyers ou de fermages à échoirP La question est controversée. On a soutenu que ‘hypothèque confère au créancier un droit, non seulement sur l’immeuble lui-même, mais aussi sur les fruits à titre d'accessoires du fonds : le droit du créancier ne se réalise que par la saisie, mais auparavant &/ existe déjà en puissance. Le créancier hypothécaire a la faculté d’immobiliser les fruits de l'immeuble le jour où il jugera utile de le saisir, et le propriétaire ne peut rien faire qui porte atteinte à ce droit ; il ne peut donc pas disposer d'avance de son revenu, de façon à empêcher le créancier hypothécaire de l’immobiliser par une saisie (De Loxnes, D. 95. 9. 385)

Mais à cela on peut répondre que l'immobilisation des fruits est une conséquence de la procédure de la saisie, et non un effet du droit réel d’hypothèque ; elle se produit méme quand le créancier saisissant est un créancier chirographaire (Trib. Chàteauroux, 46 avril 4894, D. 95. 2. 493). Cette règle, établie par le Code de procédure, laisse donc subsister les principes établis par la loi civile relativement à l’administration de l'immeuble hypothéqué Or cette administration reste au propriétaire ; il peut consentir la cession d'avance de ses loyers, sous la seule condition d'agir sans fraude. Le droit civil n'apporte à sa liberté qu'une restriction qui résulte de la loi du 93 mars 1855 : une cession de loyers doit être transcrite, pour être opposable aux créanciers hypothécaires dès qu’elle équivaut à rois années de revenus (ci dessus, n°5 2541 et suiv.). On a déjà vu que la loi française s'était peut-être montrée trop large en fixant à trois années la quotité de loyers dont elle autorise la cessiou anticipée ; mais il n’en est pas moins certain qu'elle n’a pas entendu limiter davantage la liberté du propriétaire. Les créanciers hypothécaires. sont donc obligés de subir l’effet de toute cession de loyers, même consentie depuis leur inscription, lorsqu'elle n’aiteint pas trois ans C'est en ce sens que la jurisprudence s’est prononcée (Paris, 24 déc. 1894, D. 95. 2. 3883 ; Bordeaux. 27 mars 4895, D. 95. 9. 383, S. 97. 9. 1: Trib. Châteauroux, 46 avril 4894, D. 95. 2. 193 et la note de M. Glasson ; Dijon, 3 août 1896, S. 97. 2 14).

3086. Réception de loyers et de fermages non échus. — Au lieu de céder ses revenus à un tiers, qui les touchera à sa place quand ils viendront à échéance, le propriétaire peut se les faire payer a lui-même et par anticipalion. La question que -soulève ces réceptions anticipées de loyers à échoir est Ja même que celle qui a été examinée au n° précédent pour les cessions, et elle se résout de la même manière. Les quittances de loyers non échus sont soumises à la transcription, comme les cessions, dès qu'elles atteignent un total de trois années de revenu.

3037. Séparation des immeubles par destination. — Malgré l'hypothèque, le propriétaire conserve je droit de détacher de son immeuble pour les aliéner, les meu bles qui y étaient attachés en qualité d'immeubles par destination, bétail, matériel agricole, etc.t.

1 Deux arrêts ont jugé que les immeubles par destination ne pouvaient pas être séparés du fonds au préjudice des créanciers hypothécaires (Uass., #févr. 1817: DALLOZ. Répert., ve Biens, n° 92. 8.17. 1.399; S. chr. 9. 1. 218; Uaen, 21 juill. 1874, D. 76. 5.57). Mais ces arrêts ne sont pas contraires à la proposition énoncée au texle parce qu’ils s'occupent du cas où les biens du débiteur sont vendus après sa faillite ou après son décès: ils décident que la valeur provenant des immeubles par destination doit être réservée aux créanciers hypothécaires même quand ils ont été en fait vendus séparément. C'est une jurisprudence relative 4 la préférence entre créanciers au Cas de réalisation du gage, et elle ne touche en rien à la liberté du propriétaire agissant sur ses biens.

A1 ne reste au créancier d’autre ressource que l’action Paulienne au cas de fraude, ou la faculté de demander son remboursement immédiat, pour diminution de sa sûreté (art. 2131), si le débiteur ne lui consent pas un supplément d'hypothèque.

Le droit du propriétaire de séparer de son fonds les meubles immobilisés par leur destination, pour les vendre ou pour en disposer d’une manière quelconque, a été reconnu par la jurisprudence (Douai, 16 déc. 1886, D. 88. 2. 43, S. 88. 2. 415 ; Cass., 24 nov. 1SOZ DAS ET SA J0 1230)

Cette séparation pourrait même résulter d’un acte du créancier lui-même, au cas où il saisirait m'obilièrement les animaux êt ustensiles aratoires et les laisserait enlever sans faire aucune protestation ni réserve de son droit‘: il se trouverait privé de tout droit de préférence sur le prix d’une vente d’objets mobiliers (arrêt précité du 16 déc. 1886).

B. — Exercice du droit du créancier.

3088. Système romain. — En droit romain, lorsque le jus distrahendi fut reconnu au créancier gagiste ou hypothécaire, la vente était faite par lui-méme sous la forme qu'il lui plaisait de choisir, aux enchères ou à l'amiable. On voit toutefois qu'il était déjà d'usage d'annoncer la vente par des affiches (Code, liv. VIT, tit. 27 ou 98, loi %), sans que l’omission de cette formalité pût influer sur la validité de l'acte.

* 8089. Mode actuel d'exercice de l’hypothèque. — Il s’est produit dans notre droit un changement considérable dans la facon dont le créancier hypothécaire exerce son droit contre son débiteur. Actuellement le créancier qui renonce à obtenir son paiement n'a qu'une ressource : praliquer une saisie, dans la forme réglée par le Code de procédure civile (art. 673 et suiv.). Il fera donc un commandement de payer, suivi d'un délai d'attente de trente jours, et remplira ensuite toutes les formalités de la saisie de la même manière que s’il était créancier chirographaire. Noyez ces formes ci-dessus, n°5 202 et suiv.

Cette situation n'est pas nouvelle : déjà dans l'ancien droit le créancier hypothécaire était astreint à « faire saisir et vendre par décret », même quand il avait obtenu le délaissement de l'immeuble par son propriétaire (/Lypothèque, n°° 66 et 119). On ne saurait dire quand ni comment cette pratique s’est introduite : en tous cas, elle ne s’autorise pas des textes romains. Domat en constate l'existence, en la justifiant par des motifs théoriques, mais sans nous en faire connaitre l'origine, qu'il ignorait probablement (Loix civiles, liv. I, sect. 3, n° 9).

“8090. Du délaissement. — Une conséquence tout à fait remarquable de ce changement de forme dans la vente faite par le créancier a été l’inu-

tilité du délaissement dans les rapports entre créancier et débiteur. Dans le système romain, ce délaissement était le but principal et direct de l’action hypothécaire, qui était une action réelle de même nature que la revendicalion, une vindicalio pignoris, par laquelle le créancier hypothécaire réclamait Là possession (possessionem persequitur). L'action était arbitraire et le défendeur était absous quand il livrait la chose au créancier : la formule portait : « Condemna, nisi restituat. »

Nos anciens auteurs remarquaient encore que le « délais » de l'immeuble

hypothéqué était, selon les lois romaines, «la vraye fin et conclusion de l’action hypothécaire » (Loyseau, Déqguerpissement, lv. 1, chap. 2, n° 12). C'était, en effet, pour le créancier le meilleur moyen de vendre commodément la chose ; il devait tout d’abord l'avoir en sa possession. La pratique française, qui obligeait le créancier à employer, pour arriver à la vente, la même procédure que s’il n'avait pas eu d'hypothèque, se passait naturellement du délaissement, si bien que Domat et Pothier n’en parlent même pas quand la chose est saisie sur le débiteur.

*8091. Immobilisation des fruits. — Le droit de libre gestion, qui permet au propriétaire d'un immeuble, quand il à des créanciers et même des créanciers hypothécaires, de continuer à en percevoir les fruits et revenus, cesse lorsque l'immeuble est saisi. D'une manière plus précise, il prend fin le jour où les créanciers font transcrire le procès-verbal de saisie (art. 682 C. proc. civ.). Le Code de procédure dit que les fruits sont immobilisés, c'est-à-dire qu'ils sont mis en réserve pour être distribués en même temps que le prix principal et de la même manière.

Cette immobilisation dure jusqu’à l’adjudieation : elle prend fin à ce moment, parce que l'immeuble entre alors dans le patrimoine de l'adjudicataire, qui le recoit Libre d'hypothèques ; il est purgé, et les créanciers hypothécaires n'ont plus de droits que sur le prix et la portion de revenus échus et percus pendant la durée de l’immobilisation (Cass., 30 juin 1890, DO 1027 S 704 "4907