C. — Aliénations opposables aux créanciers

“8178. Leur objet. — Ces aliénations sont celles qui portent sur des choses mobilières détachées de l’immeuble. Exemples: des matériaux de démolition ; des immeubles par destination, bestiaux, ustensiles, séparés du fonds et vendus (Caen, 24 mars 1902, P. 1903. 2. 53) ; des fruits et récoltes ; des coupes de bois.

3179. Point à régler. — Ces aliénations ne peuvent pas donner lieu à un droit de suite. Ici s'applique la maxime : « Meubles n’ont pas de suite par hypothèque » (art. 2119 et ci-dessus, n°5 2703 et suiv.). Mais cette observation ne suffit pas pour régler la situation des créanciers hypothécaires. Il y a des difficultés pour déterminer le moment précis où ils perdent le droit de saisir une chose qui jusque-là était adhérente ou annexée à l'immeuble et pouvait être saisie par eux comme accessoire du fonds.

3180. Cas où le meuble est déjà livré. Il est bien certain, quand l’objet matériel détaché de l’immeuble a déjà été livré au tiers acquéreur, que le créancier a perdu son droit de suite : le tiers, qui possède cette chose, n’est pas personnellement débiteur du créancier ; il ne pourrait être atteint que par une action réelle ; or il se défendra contre celte action, comme tout possesseur, en invoquant la maxime « En fait de meubles possession vaut titre », ou mieux encore l'absence de droit de suite en matière mobilière (Cass., 5 juill. 1880, D. 80. 4. 321, S. 81. 4. 105 : Alger, 19 mars 1884, D. 83. 2. 13%).

Mais le créancier hypothécaire conserve son droit de préférence sur le prix, si le tiers acheteur ne l’a pas encore payé (Cass., 31 janv. 4870, D. 70. 1. 117). Comp. n° 3087 ci-dessus.

3181. Cas où la chose vendue n’est pas encore détachée. Lorsque les objets vendus sont encore sur le fonds et adhérents au sol, comme des récolles qui ont été vendues sur pied ou une coupe de bois à faire, les opinions sont divisées sur le droit du créancier : les uns lui permettent encore de saisir, les autres le lui refusent. Le doute vient surtout de ce que la vente est translative de propriété ; la chose vendue n'appartient plus au débiteur ; de plus, la vente des récoltes sur pied est un acte fréquent, qui est souvent de bonne administration, Cependant le droit du créancier doit être maintenu pour Ja rai-son suivante, qui semble décisive : ces choses sont encore en fait et réellement des immeubles ; c'est par l’eflet d’un contrat de vente, passé entre le débiteur et un tiers, qu'elles ont pris la qualité de meubles ; or il est de principe que les contrats ne produisent d'effet qu'entre les parties contractantes, et ne sont pas opposables aux tiers, surtout à ceux qui ont des droits réels, comme les créanciers hypothécaires ; par suile, à l'égard de ces créanciers, la chose vendue conserve son caractère de partie intégrante d’un bien hypo-

théqué, tant que la séparation matérielle n’a pas eu lieu (Paris, 29 mai 1868, D. 69. 9. PS 089.053):

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$ 3. — Conditions d'exercice du droit de suite. A. — Exigibilité de la créance.

3182. Pourquoi cette condition est nécessaire. — Bien que le liers acquéreur de l'immeuble soit atteint uniquement par une action réelle, il ne peut être poursuivi qu'après que la créance est échue. L'hypothèque, en effet, est un droit accessoire, qui subit l'effet des modalités qui affectent la créance. L'exercice du droit de suite contre un tiers acquéreur suppose donc lVexigibilité de la dette. Aussi l’art. 2167 in fine dit-il que le tiers détenteur « jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire ». ‘

B. — Condition de publicité.

4° Étendue de la règle.

“8183. Application aux privilèges. — Pour le droit de suite, <omme pour le droit de préférence, et à plus forte raison encore, l’hypothèque est soumise à la publicité : le créancier ne peut en user qu'autant qu'il a pris inseription, et cela est vrai pour les privilèges aussi bien que pour les hypothèques.

L'art. 2166 est rédigé de façon que la condition de publicité semble exigée uniquement pour les hypothèques : « Les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble le suivent... » Ce n’était qu’un accident grammatical, car il est bien certain que le Code soumet les privilèges comme les hypothèques à la publicité (art. 2106 et suiv.). Ce léger doute a d’ailleurs été levé par l’art. 6 de la loi du 23 mars 1835 qui détermine le moment à partir duquel les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent plus s'inscrire pour conserver leur privilège. — En Belgique, la loi du 16 décembre 4851 porte « inscrits », au pluriel.

*8184. Situation des privilèges généraux.

les privilèges comme soumis à la condition générale d’une inscription, l'art. 2166 ne fait aucune allusion à la possibilité d’une exception, comme le fait l'art. 2106 qui exige l'inscription pour l'exercice du droit de préférence ; et aucun autre texte ne contient dispense d'inscription pour aucune espèce de privilèges. Il en résulte que les privilèges généraux de l’art. 2101, et ceux

En mentionnant

qui ont été depuis le Code créés par des lois spéciales sont soumis comme les autres à la condition d’une inscription, si les créanciers qui en sont pourvus veulent atteindre un sous-acquéreur, tandis qu'on à déjà vu que l’art. 2107 les exempte de cette formalité tant qu'il ne s’agit pour eux que de faire valoir leur droit de préférence (ci-dessus, n° 3004).

Telle est du moins Lopigion générale. J'interpréterais volontiers le Code d’une autre manière. Si les auteurs n’ont pas reproduit ici la même dispense de publicité qu'ils avaient accordée à ces créanciers dans l’art. 2107, c’est qu’à leurs yeux il s'agissait de simples créanciers chirographaires, n'ayant ni droit réel sur les UNE ni droit de suite contre es tiers. Comp. ci-dessus, n° 3006, note 1.

* 8185. Hypothèques légales. — Une seule exception existe: c'est

celle qui concerne les deux hypothèques légales des femmes mariées et des personnes en tutelle. Celles-là sont dispensées de publicité aussi bien pour le droit de suite contre les tiers acquéreurs que pour le droit de préférence contre les autres créanciers. A la vérité cela n’est pas dit expressément dans la loi : l’art. 2135 qui déclare que ces hypothèques existent « indépendamment de toute inscription », est éçrit uniquement au point de vue du droit de préférence, et aucun texle ne répèle cette dispense dans le chapitre consacré au droit de suite (art. 2166-2179). La dispense est néanmoins cerlaine, comme le prouve l’ensemble des dispositions de la loi, et notamment l’existence d’une procédure spéciale nécessaire aux acquéreurs pour purger leurs immeubles des hypothèques occultes qui les grèvent (art. 2193 et suiv.).

Une femme mariée aura donc le droit de suite sur un immeuble aliéné par son mari, quoique son hypothèque ne soit pas inscrite, mais à une condition : il faudra qu'elle prouve que l’immeuble figurait encore dans le patrimoine de son mari à un moment où elle avait déjà une créance garantie par l’hypothèque légale; faute de quoi, son hypothèque ne se serait pas assise sur cet immeuble qui serait entré libre dans le patrimoine de l’acquéreur. Et en supposant qu’elle ait des créances de date diverse, elle ne pourra faire valoir sur l'immeuble aliéné que celles qui sont antérieures à la transcription de l’aliénation.

3186. Lacune dans la loi de 1855. — On remarque une lacune dans l’art. 6 de la loi du 23 mars 1855. Parlant des créanciers qui sont obligés d'inscrire leurs hypothèques, ce texte renvoie aux art. 2193, 2127 et 2498, qui s'occupent des hypothèques judiciaires et des hypothèques conventionnelles ; on a omis de renvoyer à l’art. 2194, relatif aux hypothèques légales, et on l'a fait volontairement, parce que cet article en établit deux qui sont dispensées d'inscription. On a oublié que ce même article en établit une troisième, celle de l'État, des communes, etc., qui est soumise à publicité. On aurait donc dû, soit renvoyer spécialement à cet article, soit plutôt employer une formule générale, visant les hypothèques légales aussi bien que les hypothèques judiciaires ou convenlionnelles, sauf à faire une exception expresse pour les hypothèques dispensées de publicité par des textes spéciaux. Cette rédaction incomplète du renvoi contenu dans la loi de 1855 ne jette du reste aucun doute sur la généralité de son application : sa disposition est faite pour toutes les hypothèques soumises au régime de la publicité. Comp. Cass., 13 juill. 1891, D. 99. 4. 483, S. 99. 4. 257. La même lacune se remarquait déjà dans

l'art, 834 CG. proc. civ.

2 À quel moment l’inscriplion n’est plus possible.

“8187. Recherche du point d’arrêt. — L'aliénation arrête le cours des inscriptions pour le droit de suite, comme la faillite, la liquidation judiciaire ou la mort suivie d'acceptation bénéficiaire l'arrêtent pour le droit de préférence. Mais il faut déterminer avec précision le moment à partir duquel le créancier ne peut plus s'inscrire de façon que son inscription soit utile et produise effet contre le tiers détenteur. Ce moment varie selon la nature de l’aliénation.

“3188. Mutations par décès. — Il faut distinguer selon que la transmission est opérée à titre universel ou à titre particulier.

1° TRANSMISSIONS A TITRE UNIVERSEL. — Héritier ou légataire, tout successeur universel représente le défunt. C’est comme si le débiteur vivait encore ; le

créancier a affaire à son débiteur, et non pas à un {ters détenteur ; le cours des inscriptions n’est donc pas arrêté.

20 TRANSMISSIONS A TITRE PARTICULIER. — Si la transmission s'est faite au moyen d'un legs particulier, le légataire, n'étant pas tenu des obligations du défunt, est véritablement un fiers détenteur, et comme les transmissions par décès n'ont jamais été soumises à la transcription, le cours des inscriptions s'arrête immédiatement au jour où se produit le transfert de propriété en vertu du testament, c'est-à-dire au Jour du décès du testateur.

* 9489. Mutations entre vifs. — Des variations considérables se sont produites sur la détermination du moment à partir duquel les créanciers ne peuvent plus s'inscrire.

40 SYSTÈME DE LA LOI DE BRUMAIRE, — La loi du 44 brumaire an VII avait déjà établi le même système qui fonctionne aujourd'hui: l'inscription restait possible, malgré l’'ahénation, tant que celle-ci n'avait pas été transcrite. C'était seulement la transcription qui mettait l'acquéreur à l’abri en empêchant les créanciers de l’aliénateur de s'inscrire sur lui.

20 Sysrème pu cope civic. — D'après les art. 711, 1438 et 1583, le transfert de la propriété s'opère, même à l'égard des tiers, par le simple consentement. Dès que le contrat était devenu opposable au tiers en acquérant date certa ine, par l'enregistrement par exemple, aucune inscription ne pouvait plus être prise du chef de l’aliénateur. C'était donc la vente, et non la transcription, qui arrètait le cours des inscriptions au point de vue du droit de suite.

À ce système nouveau, une seule exception avait été apportée. En permettant à « toutes personnes ayant intérêt », même à un créancier chirographaire, de méconnaître une donation non transcrite, lorsqu'elle avait pour objet des immeubles susceptibles d’hypothèques, l’art. 944 autorisait nécessairement les créanciers hypothécaires à s'inscrire même après donation, tant que la transcription n’en avait pas été faite.

30 SYSTÈME DU CODE DE PROCÉDURE. — Le système du Code civil avait un danger : l'aliénation était clandestine et elle arrêtait néanmoins le cours des inscriptions; un créancier qui se faisait donner une hypothèque n’était donc jamais sûr d’avoir le temps de l’inscrire utilement. Néanmoins ce n’est pas cette considération qui en amena la modification peu d'années après son établissement. Les particuliers, ne sentant plus la nécessité de la transcription, s’abstenaient de remplir cette formalité, nécessairement coûteuse. qui donnait lieu à la perception d’un droit de 1,50 pour cent, De là une perte pour le Trésor ; l'administration des finances réclama un changement de législation, et pour décider les! acquéreurs à transcrire, on leur créa un intérêt à le faire : on autorisa les créanciers du précédent propriétaire à s'inscrire encore, tant que la transcription n'aurait pas été faite, et même on leur donna un délai de quinze jours après la transcription pour remplir cette formalité. On profita de la rédaction du Code de procédure, qui se préparait en ce moment, pour faire cette réforme qui fit l'objet des art. 834 et 835 C. proc. civ.

Ces articles étaient applicables seulement aux aliénations volontaires. Is se trou vent en effet, placés dans le titre « De la surenchère sur aliénation volontaire », ils ne régissaient donc point les aliénations forcées (saisies immobilières): pour celles-ci le système du Code civil était conservé et le jugement d’adjudication arrêtait par lui seul le cours des inscriptions, sans qu'il fût nécessaire de le transcrire.

De même, les deux art. 834-835 C. proc. civ., restaient inapplicables au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le jugement d’expropriation suffisait pour arrêter le cours des inscriptions. Mais la loi du 7 juillet 1833, art. 17, et plus tard celle du 3 mai 4841 (loi actuelle), art. 16 et 47, introduisirent en celte matière un régime analogue à celui du Code de procédure (transcription, suivie d’un délai de quinzaine). —

1 Dans tous les actes de vente remontant à cette époque, on trouve comme pièces annexes, des certificats de transcription constatant que le délai de quinzaine s’est écoulé sans qu’il ait été pris de nouvelles inscriptions du chef du vendeur.

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Depuis 1833, il ne restait donc plus que les saisies qui fussent soumises au régime du Code civil.

4° SYSTÈME AcrTuEL. — Ce système a été établi par la loi du 23 mars 1855 sur Ja transcription et il fonctionne depuis le 1°" janvier 1856. On a repris le principe de la loi de brumaire : jusqu’à la transcription (dans le cas où elle est exigée par la loi), l’aliénateur reste, à l'égard des tiers, propriétaire de l'immeuble aliéné ; il peut encore consentir de nouvelles hypothèques : et, à plus forte raison, ceux de ses créanciers qui en ont obtenu avant la vente peuvent encore les inscrire. Après la transcription, tout est consommé : aucune hypothèque ne peut plus être ni constituée par l’aliénateur ni inscrite par ses créanciers (art. 6). Ce même article abroge les art. 834- 835 C. proc. civ.

De là la règle suivante : pour pouvoir exercer le droit de suite, un créancier hypothécaire ou privilégié doit avoir pris inscription avant la transcriplion de l’aliénation.

La loi de 1855 a donc modifié la règle à la fois pour les aliénations forcées et pour les aliénations volontaires: pour les premières, elle a prolongé le temps pendant lequel les créanciers des propriétaires antérieurs peuvent s'inscrire, en reculant la limite jusqu’à la transcription ; pour les secondes, elle l’a abrégé, en supprimant le délai de quinzaine établi par le Code de procédure.

3190. Exception à la règle. — La loi de 4855 a opéré une simplification; elle n’a pas cependant ramené, d’une manière absolue, le droit français à l’unité. En effet, le régime de l’expropriation pour cause d'utilité publique n’a pas été touché par elle ; la loi du 3 mai 1841 régit toujours cette matière et le délai de quinzaine subsiste encore dans üne de ses applications. On admet que cette loi, qui est d'ordre administratif, forme une disposition indépendante et n’était pas une simple application des art. 834-835 C. proc. civ.; elle n’a donc pas été comprise dans leur abrogation.

3 Règles spéciales au vendeur et au coparlageant.

“8191. Concession d’un délai de faveur. — Les créanciers hypothécaires ordinaires ont grand intérêt à s'inscrire le plus tôt possible, dès que leur hypothèque leur en donne le droit : ils ont à craindre une aliénation qui peut se produire d'un jour à l’autre et qui, une fois transcrite, leur enlèverait tous leurs droits sur l'immeuble. Aucune mesure n'est prise par la loi pour les protéger contre ce péril: c'est à eux d'être diligents.

1 Il importe de comprendre en quoi le régime inauguré par le Code de procédure différait du système antérieur de la loi de brumaire. Ce n’était pas seulement par l'institution du délai de quinzaine venant prolonger le temps laissé aux créanciers pour s'inscrire. 11 y avait une différence plus profonde ; la transcription n’était pas nécessaire pour opérer le transfert de la propriété ; les principes du Code civil n’étaient pas modifiés sur ce point et, par suite, Le vendeur n'aurait pas pu élablir de nouvelles hypothèques après la vente. La transcription servait seulement à mettre fin, en faisant courir contre eux un délai fatal, au droit que l’on reconnaissait aux créan-

ciers antérieurs à la vente de prendre encore inscription sur le nouveau propriétaire de l’immeuble,

Toutefois on a cru nécessaire, en 1855, de déroger à la règle en faveur de * deux créanciers spéciaux, le vendeur et le copartageant, qui se dessaisissent de leur propriété par le titre même qui fait naître à leur profit un privilège. Tous deux peuvent être surpris par une aliénation brusque, consentie immédiatement par leur débiteur, qui ferait passer l'immeuble aux mains d’un liers en leur faisant perdre leur privilège. La loi leur accorde donc un délai de quarante-cing jours, à compter de la vente ou du partage, pour prendre utilement l'inscription, alors même qu’une revente aurait élé consentie à un tiers par l'acheteur ou par le copartageant débiteur, et qu’elle serail déjà transcrite (L. 23 mars 1855, art. 6, al. 2).

Le vendeur et le copartageant sont actuellement les seuls qui puissent ainsi s'inscrire à l'effet de conserver leur droit de suite, nonobstant une transcription déjà effectuée par un sous-acquéreur.

3192. Conséquence. — Celui qui achète un immeuble à quelqu'un qui vient d'en

acquérir la propriété par un acte de vente ou de partage n'ayant pas encore quarante cinq jours de date ne peut compter sur la sécurité complète qu’à l’expiration de ce délai. Cela est surtout vrai pour le cas de partage : il est relativement facile de s’assurer si le précédent vendeur a été entièrement payé et si son privilège subsiste encore, mais de la part d’un copartageant, même lorsqu'il n’y a ni soulte ni prix de licitation, on peut toujours craindre une inscription prise pour le recours en garantie d’éviction.

Il est à remarquer, du reste, que le délai de quarante-cinq jours court du jour de la vente ou du partage qui a fait naître le privilège à inscrire, et non du jour de la sousaliénation consentie à un tiers par le débiteur.

* 3193. Application au vendeur. — Le délai de 435 jours établi en 1855 servira rarement au vendeur. En effet les rédacteurs de cette loi ont supposé que le vendeur avait besoïn d’ « inscrire » son privilège pour le conserver. Or un vendeur ne s'inscrit pas; c’est son acheteur qui conserve le privilège en transcrivant, et celui-ci a un intérêt urgent et considérable à transcrire : s’il ne le fait pas, le bien achelé par lui reste dans le patrimoine du vendeur, qui peut le vendre à nouveau ou l’hypothéquer; il s’empressera

donc de transcrire, et le privilège du vendeur se trouvera conservé avant la revente. C’est :

donc seulement pour le copartageant que l’art. 6 de la loi de 1855 est réellement utile: parce que le partage n’est pas assujetti à la transcription et que le privilège auquel il donne lieu ne se conserve que par une inscription prise par les soins du créancier lui-même.

* 3194. Difficulté relative au copartageant. — L'existence de ce délai de 45 jours établi en 1855 a fait naître une question par sa combinaison avec un autre délai de 60 jours établi pour le copartageant par le Code civil (art. 2109). Cette difliculté est spéciale au copartageant parce qu'il n’existe pas pour le vendeur un second délai semblable. Voici donc la question bui se pose : ;

Quel est l'effet d'une inscription prise sur le sous-acquéreur, après le 45° jour, mais avant l'expiration du 60<? Cette inscription ne peut certainement pas servir pour la conservation du droit de suite; la loi de 4855 s’y oppose; mais n'est-elle pas valable encore pour la conservation du droit de préférence; c’est une question que nous retrouverons plus loin, quand nous nous occuperons de la survie du droit de préférence au droit de suite (ci-dessous, n°S 3421 et suiv.).

4° Questions diverses.

* 8195. Cas d’une acquisition non encore transcrite. — Tant qu’une acquisition n’est pas encore transcrite, des inscriptions peuvent être prises à la fois par les créanciers de l'acquéreur et par les créanciers de l’aliénateur. Comment réglera-t-on ce

conflit? Depuis le 4er janvier 1836, l’aliénation non transcrite n’est pas opposable aux créanciers hypothécaires de l’aliénateur ; donc aucun droit réel, hypothèque ou autre, n’a pu s'établir sur l'immeuble à leur préjudice du chef de l'acquéreur. Les créanciers de l’ancien propriétaire peuvent continuer à s'inscrire Jusqu'à la transcription, sans avoir à redouter le concours des créanciers du nouveau propriétaire : bien qu’inscrits avant eux, ceux-ci ne passeront qu'après (Cass., 4er juill. 4891, D. 92. 4. 483, S. 99. 1. 257).

Avant 4856, tous concouraient par ordre d'inscription, le délai de quinzaine n'était qu'une faveur donnée aux créanciers de l'aliénateur pour s'inscrire encore, mais concurremment avec les autres et sans préférence contre les créanciers de celui qui était désormais propriétaire de l’immeuble.

* 3196. Série de ventes non transcrites. — Si nous supposons que plusieurs ventes successives aient élé faites sans avoir été suivies de transcription, sufhira-t-il au propriétaire actuel de faire transcrire son titre pour se protéger contre les créanciers de tous les propriétaires antérieurs? Non. La transcription n'arrête le cours des inscriptions que pour les créanciers du dernier vendeur. Pour qu'un immeuble sorte du patrimoine de son propriétaire à l'égard de ses créanciers hypothécaires, il faut que l'acte qui l’en fait sortir soit transcrit; sinon, cet acte est non avenu pour les créanciers, et ceux-ci conservent le droit de s'inscrire, comme si le bien appartenait toujours à leur débiteur. En conséquence, un acheteur doit toujours s'assurer que toutes les transmissions antérieures ont été transcrites, si elles étaient sujettes à cette formalité. Si dans la série une seule transcription a été omise, il s'expose à voir surgir de nouvelles inscriptions. du chef de l’auteur de l'acte non transcrit, à moins qu'il ne fasse lui-même opérer cette transcription en retard.

* 3197. Inscription prise le jour de la transcription. — Il est possible qu’un créancier de l’aliénateur vienne s'inscrire sur lui le jour même où l'acquéreur fait transcrire son titre. C’est un conflit que la loi n'a pas prévu et qui se présente de temps en temps. La question a paru tout d’abord fort difficile; quelques-uns mème l'ont déclarée insoluble. Elle a cependant été résolue par la jurisprudence de la façon la plus simple : ik n'y a qu'à rechercher laquelle des deux formalités a été remplie la première : si c'est l'inscription, elle sera opposable à l'acquéreur; si c’est la transcriplion, l'inscription est nulle (Paris, 15 mai 1900, S. 1902. 2. 187). Seule la question de preuve fait difficulté, parce que ces deux formalités sont remplies sur des registres différents, où rien n'indique leur ordre relatif : les registres donnent la date du jour et non l'heure de la formalité. Mais il y a un autre registre tenu par le conservateur, qui donne cette indication : c'est le registre des dépôts. La jurisprudence admet qu'on peut s'en servir pour établir l’antériorité de l’une des deux formalités sur l’autre (Nancy, 45 mai 1894, D. 96. 2. 305). Toutefois ce registre n’estqu'un registre intérieur du bureau, un registre d'ordre (ci-dessus, n° 2945), et il n’a pas contre les tiers la même force probante que les registres. sur lesquels s’opèrent les inscriptions et transcriptions. De là résulte pour les juges un certain pouvoir d'appréciation ; le registre des dépôts ne fait pas preuve parfaite et peut être combattu par tous les moyens possibles (Bastia, 41 déc. 1881, D. 89. 2. 494, S. 83. 2. 9). La loi du 5 janvier A8TS a indirectement confirmé la force probante reconnue par la jurisprudence au registre des dépôts, en modifiant l’art. 2200 pour ordonner que ce registre serait tenu en double et servirait À reconstituer les autres en cas de perte.

Comparez dans le mème sens, pour le cas où une transcription de saïsie se trouve en conflit avec la transcription d’une aliénation opérée le mème jour, Cass., 18 déc. 1888. D. 89. 4. 485, S. 89. 4. 62.

S 4. — Mode d'exercice du droit de suite.

3198. Son ancien mode. — Dans la théorie romaine, le créancier hypothécaire agissait contre les tiers détenteurs dans le but d'obtenir d'eux l'abandon de l'immeuble, dont le créancier s'emparait pour le vendre. L'hypothèque était un gage différé, et le créancier demandait à être mis en possession comme un gagiste, On lui donnait à cet effet

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une action réelle de la famille des vindicationes, par laquelle il tenait en substance au détenteur le langage suivant : « Cede aut solve ». L'objet direct de sa poursuite était la cession, l'abandon ou délaissement du bien, et le paiement de la dette n’était qu'une . simple faculté pour le détenteur, un moyen d'échapper à la condamnation, à cause du caractère arbitraire de l’action hypothécaire.

Au temps de Pothier, on était encore fidèle à la tradition romaine : « L’eflet de cette action est de faire condamner le détenteur à délaisser l'immeuble hypothéqué » (Porurer, Hypothèque, n° 106).

3199. Droit actuel du créancier. — Les choses ne se passent plus de même dans le droit moderne. Le délaissement a été, en quelque sorte, relégué au second plan; il a cessé d'être l'objet direct et principal de la poursuite (comp. ci-dessus, n° 3090). On a déjà vu que ce résultat avait été la conséquence d’un autre changement : le droit de vente du créancier a été réglementé : ilne vend plus à l'amiable et à sa guise ; il vend aux enchères, et sa poursuite se fait sous la forme d'une sarsie (comp. ci-dessus, n° 3089). Or cette saisie peut s'opérer sans que le détenteur abandonne la possession du bien, sans qu’il déguerpisse. Cet acquéreur a même avantage à ne pas délaisser, afin de suivre de près la procédure et de surveiller ses intérêts, tandis que le créancier ne gagnerait rien à obtenir le délaissement : cela ne l'avance à rien que l'immeuble soit vacant et abandonné. On a donc enlevé au créancier le droit d'exiger le délaissement: son droit se borne à saisir. Ainsi c'est la saisie pratiquée contre l'acquéreur qui est devenue la véritable forme du droit de suite, c'est-à-dire de l'hypothèque exercée contre un tiers.

3200. Langage inexact de la loi. — Cela étant, on voit que la loi s’exprime d’une manière qui n’est pas littéralement exacte en disant que le tiers détenteur est «tenu de payer ou de délaisser » (art. 2168). Le tiers détenteur n’est pas tenu de payer, puisqu’il n’est pas personnellement débiteur ; il n’est pas non plus « tenu » de délaisser, puisque le délaissement est pour lui facultatif. [1 n’est réellement tenu que d’une seule chose, qui est de subir la saisie. Si l’on peut dire qu’il est « tenu » de payer ou de délaisser, cela signifie seulement que, s’il ne prend pas l’un ou l’autre de ces partis, il sera exproprié par le créancier poursuivant.

La même impropriété d'expressions se retrouve dans l’art. 2169 qui parle des « obligations » du détenteur. Et c’est encore parce qu’elle considère le tiers détenteur comme un nouveau « débiteur » de la dette, que la loi parle, dans le même texte, du « débiteur originaire », expression qui a été justement critiquée.

Cette incorrection de langage n’est pas le fait des auteurs du Code ; Pothier la signalait déjà comme très fréquente de son temps ê

3201. Préliminaire de la saisie. — La procédure débute par un acte double : il faut adresser : 1° un commandement au débiteur personnellement tenu de la dette ; Jo une sommation au tiers détenteur (art. 2169).

1 « Observez que le paiement de la dette hypothécaire n’est, de la part du détenteur de l'héritage hypothéqué, que # facultate solulionis, pour éviter le délai : il n’est pas in obligatione, car le tiers détenteur n’est pas débiteur de cette dette ; il ne l'a point contractée, ni succédé ou participé aux obligations personnelles de ceux qui l'ont contractée. On ne laisse pas néanmoins de conclure assez souvent contre le tiers détenteur qu’it soit tenu de payer la dette hypothécaire, si mieux il n'aime délaisser, et de rendre des sentences conformes à ces conclusions ; mais ces conclusions et ces prononciations ne sont pas exactes dans l’élocution : c'est mettre la charrue devant les bœufs » (Hypothèque, n° 110).

FAR SRE

Pourquoi cela? D'après l’art. 673 C. proc. civ., une saisie immobilière ne peut avoir lieu que trente jours après un commandement fait au débiteur, à personne ou à domicile. Or le commandement ne peut être fait qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une obligation, et naturellement il ne peut ètre adressé qu’au débiteur contre lequel ce titre existe. Le créancier poursuivant est donc obligé de faire un commandement au débiteur.

Le commandement au débiteur ne suffirait pas. Il faut, en outre, prévenir le tiers détenteur que la saisie va avoir lieu, puisque c’est sur lui que l'immeuble sera saisi. Ne: pouvant lui adresser de commandement, le poursuivant se borne à lui faire une sommation. Cet acte se fait dans la forme ordinaire des exploits d’huissier, sans qu’il soit besoin d’un titre exécutoire contre la personne sommée ; la sommation n’a pas non plus besoin de contenir tout ce qui doit être inséré dans le commandement d’après l’art. 673 C. proc. civ.

3202. Objet de la sommation. — Si l’on fait une sommation au tiers détenteur, c’est pour le mettre en demeure d’user de la faculté que la loi lui laisse de payer quand il veut éviter l’expropriation, ou de délaisser quand il veut que la saisie ne se poursuive pas contre lui. Ainsi s’expliquent les termes de l’art. 2169, qui parle d'une sommation de payer ou de délaisser, bien que le détenteur ne soit tenu ni de l’un ni de l’autre. On le met en demeure d’user de son droit; après quoi le créancier usera du sien. Ces termes peuvent d’ailleurs s'expliquer par une réminiscence de l’ancien droit: on a vu plus haut (n° 3198) que le tiers détenteur était jadis réellement tenu de délaisser l’immeuble.

3203. Ordre à observer. — On admet, en général, que le commandement au débiteur doit précéder la sommalion au détenteur. C’est, en effet, un ordre logique ; le commandement peut être suivi d’effet : voyant que son créancier passe aux voies d'exécution, le débiteur se décidera peut-être à le payer : il fera un dernier effort pour se procurer l’argent nécessaire, auquel cas il devient inutile de faire d’autres frais. C’est aussi l'ordre que suit l’art. 2169 en énonçant ces deux formalités préalables de la saisie. On admet, en outre, que cet ordre est prescrit à peine de nullité, et que la procédure serait nulle si la sommation avait été envoyée la première (Cass., 17 mars 4886, D. 86. 4. 340, S. 86. 4. 207 ; Cass., 7 mars 1893. D. 93. 4. 156, S. 96. 1. 348). Voyez cependant Bourges, {°° mars 1893, D. 93. 2. 320. Comp. Cass., 6 avril 1886, D. 87. 4. 68. Ce dernier arrêt, tout en admettant la nullité, décide qu'elle est de pure forme et se trouve couverte par la défense au fond.

3204. Point de départ du délai. — L'intervalle qui doit séparer la saisie des actes qui la précèdent court évidemment du jour où a été fait le dernier en date, quel qu’il soit. La loi suppose, en eflet, dans l’art. 2169 que tous les deux ont été accomplis pour faire courir le délai.

3205. Durée du délai. — L'art. 2169 le fixe à trente jours, l’art. 2183 parle d’un mois. Les deux formules ne sont plus synonymes, mais elles l’étaient au moment où le Code civil a été voté : le calendrier alors en vigueur était le calendrier républicain, dans lequel tous les mois avaient uniformément trente jours. Le rétablissement du calendrier grégorien (4er janvier 1806) n’a pu avoir pour effet de modifier le sens d’un texte voté auparavant,

C'est, du reste, à trente jours que cet intervalle est fixé par le Code de procédure d’une manière générale (art. 674 C. proc. civ.).

3206. Procédure de la saisie. — À partir de ce moment la saisie peut être faite sur le tiers détenteur conformément aux règles générales. IL n’existe pas pour elle de règles particulières : les formes sont les mêmes que si l'immeuble était saisi sur le débiteur lui-même, sauf toutefois à tenir compte de l'effet du délaissement dans la mesure indiquée plus loin (n° 3230) au cas où le tiers détenteur se décide à délaisser.

3207. Péremption. — Bien que la sommation conserve son effet propre pendant trois ans (art. 2176), elle se trouve périmée par voie de conséquence si le créancier laisse écouler le délai de quatre-vingt-dix jours que la loi lui donne pour saisir (Cass , 17 mars 1886, D. 86. 1. 340, S. 86. 4. 207). Sur ce délai, voyez ci-dessus, no 204.

S 5.— Exceptions opposables au créancier.

3208. Énumération. — Lorsque le Liers détenteur est touché par la sommation de payer ou de délaisser, il peut d’abord opposer au créancier certaines exceptions qui empêcheront l’action de suivre son cours. Il en a deux à son service : 4° l’exception de garantie ; Do l'exception ou bénéfice de discussion.

L'ancien droit lui en donnait davantage : on trouvait en ce genre l'exception de priorité d'hypothèque ; exception de cession d'actions et l'exception à raison d'impenses. Nous dirons quelques mots de ces deux dernières seulement. L

4e Exception de garantie.

*8209. Son effet. — Cette première exception suppose que le créancier hypothécaire a une autre qualité qui le rendrait lui-même garant de l'éviction si elle se produisait. Quand le tiers débiteur se trouve dans le cas d'opposer

: cette ‘exception au créancier, l'action hypothécaire est définitivement empéchée et l'acquéreur est à l'abri de toute poursuite. C'est l'effet de la règle : « Quem de evictione tenet actio, eumdem agentem repellit exceptio. »

90 Bénéfice de discussion.

*3210. Utilité du bénéfice. — Il a été inventé pour obliger le créancier à se faire payer autant que possible par le débiteur lui-même, et non pas par des tiers détenteurs qui, une fois poursuivis par le créancier, auraient un recours contre le débiteur pour rentrer dans leurs fonds. C'est une simplification évidente que de faire payer directement le créancier par le débiteur, en évitant un circuit d'actions qui ne peut être qu'une complication et une source de frais inutiles. Le tiers détenteur poursuivi peut donc obliger le créancier à s'attaquer d’abord à son débiteur, à le discuter (art. 2170). Seulement en organisant ce bénéfice, il a fallu tenir compte des intérêts légitimes du créancier et limiter la portée de l'exception de discussion.

3241. Analogie avec le cautionnement. — Le bénéfice institué par l’art. 2170 au profit du tiers détenteur rappelle celui qui est accordé à la caution. C’est à peu près la même idée et le même but ; maïs la nature des actions auxquelles ces deux bénéfices sont opposés n'étant pas la même, cela entraîne des différences nombreuses dans leur

organisation.

3212. Créanciers auxquels l’exception est opposable. — Ce bénéfice n’a qu'une portée restreinte. La loi ne permet pas au détenteur de l'opposer aux créanciers privilégiés, ni aux créanciers à hypothèque spéciale ( art. 2171). L'exception ne peut donc lui servir que contre un créancier muni d'une hypothèque générale, comme les hypothèques judiciaires et certaines hypothèques légales, et encore faut-il que cette hypothèque générale n'ait pas été spécialisée par l'effet d’une réduction.

‘On doit considérer comme générale, au sens de l’art. 2171, l’hypothèque convention-

nelle elle-même lorsqu'elle porte sur les biens à venir ; elle a beau être soumise à la né- . cessité d'inscriptions spéciales sur chaque acquisition nouvelle du débiteur ; elle n’en est

pas moins devenue générale par son titre constitutif.

“3213. Détenteurs ayant droit au bénéfice. — Ceux-la seuls peuvent opposer le bénéfice qui sont « personnellement étrangers à la dette » (art. 2710), c'est-à-dire que le bénéfice est fait uniquement pour les véritables {iers détenteurs, et non pour les personnes qui sont elles-mêmes tenues de l'obligation. Par suite, sont seuls admis à opposer l'exception de discussion :

1° L'acquéreur à lire particulier de l'immeuble : c'est lui qui est le tiers détenteur proprement dit, nullement tenu de la dette, n'étant ni le débiteur. ni le coobligé, ni l'héritier du débiteur. :

2° La caulion réelle, qui a hypothéqué son immeuble sans s'obliger personnellement et n’est tenue que « propter rem ». Toutefois, la condition exigée par l'art. 2171 retirera le plus souvent ce bénéfice à la caution réelle, car elle aura d'ordinaire constitué sur ses biens une hypothèque spéciale.

3° Le cohérilier ou héritier partiatre, qui a payé sa part dans la dette. On suppose que le créancier a volontairement accepté le paiement partiel de la dette, car il n’y pouvait être forcé par ce cohéritier qui, ayant dans son lot un immeuble hypothéqué par le défunt, était « tenu hypothécairement pour le tout », à cause de l'indivisibilité de l'hypothèque. Mais lorsque le paiement partiel a été accepté pour toute la part dont ce cohéritier était tenu comme représentant du défunt, son obligation personnelle est éteinte, et il passe au rang des tiers détenteurs, car il se trouve désormais dans la même situation que la caution réelle.

3214. Critique de la loi, — Ainsi le bénéfice de discussion est réservé aux véritables tiers détenteurs et refusé à toutes les personnes tenues de l'obligation. Cela paraft fort raisonnable, mais voici le résultat auquel on arrive: si celui qui a cautionné une dette achète au débiteur l'immeuble hypothéqué, il se trouve tout à la fois détenteur tenu kypothécairement et débiteur personnel comme caution : il ne pourra donc pas opposer au créancier l’exception de discussion, parce qu'il n’est pas « personnellement étranger à la dette ». C’est un résultat étrange et choquant, que la réunion des deux qualités de caution et de tiers détenteur qui séparées donnent chacune le bénéfice de discussion et qui réunies ont pour effet d'en priver celui qui les possède. I devrait alors pouvoir opposer l’un ou l'autre, selon la nature de l’action dirigée contre lui.

3215. Biens à discuter. — Les seuls biens que le créancier puisse être obligé de discuter avant de continuer les poursuites contre le tiers détenteur sont ceux qui lui sont également hypothéqués et qui sont restés dans la possession des principaux obligés (art. 2170). Le créanciér ne peut done ètre contraint de saisir ni les meubles de son débiteur, ni les immeubles sur lesquels il n'a pas d'hypothèque, ni même les immeubles hypothéqués, lorsqu'ils sont aux mains d'une autre personne non tenue de l'obligation

Les mots « principaux obligés » désignent ici les débiteurs principaux par opposition aux cautions : ainsi le tiers détenteur ne pourrait pas renvoyer le créancier à saisir l'immeuble possédé par une caution, qui jouit de son côté de l'exception de discussion.

3216. Forme du bénéfice. — La loi n’en a rien dit et renvoie au titre : « Du cautionnement » (art, 2170). Le créancier devra donc faire l'avance des frais, indiquer les

biens à discuter et opposer l'exception avant tout autre moyen de défense. Voyez ci-dessus,

3217. Effet du bénéfice. — Ce n'est qu'une exceplion dilatoire qui qui fera surseoir à la saisie, pour la discussion des biens indiqués par le tiers détenteur. Mais cela ne l'empêche pas d'être obligé de payer, si le créancier n'est pas entièrement désintéressé ; et s’il est finalement déchargé en tout ou en partie de la somme à payer, ce sera l'effet du paiement obtenu par le créancier sur les biens discutés, et non pas l'effet de son bénéfice.

3218. Critique de cette institution. — Tout réduit qu’il est dans sa portée, ce bénéfice est fortement critiqué par certains auteurs ; peut-être à l'excès, car il a bien pour lui quelque raison (ci-dessus, n° 3210).

En Belgique, il a entièrement disparu, et sa suppression a été la conséquence de la suppression des hypothèques générales.

3° Exception de cession d’actions.

3219. Position de la question. — Nous avons déjà rencontré cette exception à propos du cautionnement (art. 2037 et ci-dessus, nos 2389 à 2387). Elle permet à la caution de refuser de payer le créancier, lorsque celui-ci a, par son fait, rendu impossible Ja subrogation dans certaines sûretés sur lesquelles la caution comptait pour obtenir son remboursement au cas où elle serait obligée de payer la dette. Pareille exception appartient-elle au tiers détenteur, lorsque le créancier a perdu des sûretés dont le tiers aurait pu se servir, par exemple une hypothèque sur d'autres biens restés aux mains du débiteur ? On comprend cette question : si la sûreté perdue avait été conservée par le créancier, le tiers détenteur qui est obligé de le payer en aurait profité, car il l’aurait obtenue par la subrogation légale, étant tenu de payer « pour un autre » (art. 1951-30). Il est tout naturel qu’il se plaigne d’être privé de ce bénéfice ; aussi notre ancien droit lui accordait-1l l'exception de cession d'actions, comme à la caution (Potier, {ypothèque, nos 404-405). Mais le Code civil qui s’est expliqué sur ce bénéfice à propos de la caution (art. 2037), n’en a rien dit pour le tiers détenteur.

3220. Jurisprudence. — La question de savoir si l'art. 2037 pouvait être étendu au tiers détenteur a été longtemps controversée ; la Cour de cassation a jugé jadis (23 janv. 1815) que le tiers détenteur en jouissait aussi bien que la caution, et quelques arrêts de Cour d’appel ont donné la même solution jusqu’en 18417. Mais aujourd’hui la solution contraire est constante. Le créancier peut laisser perdre son hypothèque sur certains immeubles ou y renoncer ; il conserve néanmoins son action contre le tiers détenteur, alors même que celui-ci aurait acquis l'immeuble qu'il détient avant que le créancier n’eût renoncé à son hypothèque sur les autres (Cass., 22 déc. 1846, D. 47. 1.35 ; Cass., 17 mars 1852, D. 32. 4.97, S. 32. 4. 427), à moins qu’il n’y ait mauvaise foi prouvée de la part du créancier (Cass., 22 avril 856, D, 56. 1. 326, S. 58.1. 392).

%° Exception à raison d’impenses.

3221. Son ancienne fonction. — Au temps où l'action hypothécaire tendait à obtenir ce que Pothier appelait « le délais de l'héritage » par le tiers détenteur, il était tout naturel que le tiers détenteur opposät au créancier poursuivant sous la forme

. d'une exception, son droit d'obtenir une indemnité pour les améliorations apportées par lui à l'immeuble. C’est sous cette forme que Pothier nous présente cette institution (Hypothèque, nos 90 à 95) : « Le tiers détenteur ne peut être contraint à délaisser, qu'il ne soit remboursé des impenses, ou tout au moins que le créancier ne lui donne caution de faire monter l'héritage à si haut prix, qu'il en soit remboursé sur le prix. »

3222. Sa transformation moderne. — L'action hypothécaire ayant changé d'objet depuis Pothier et ne tendant plus à obtenir le délaissement,

LT

ce n’est plus au créancier poursuivant que le détenteur oppose Son exceplion. I laisse la saisie suivre son cours, et possède seulement le droit de rétention, qui l'autorise à refuser de livrer l'immeuble saisi à l'adjudicataire, si les créanciers ne consentent à le désintéresser par un prélèvement sur le prix (ci-dessous, n° 3261). L'exception à raison d'impenses de l’ancien droit est donc devenue le droit de rétention du droit moderne.

Signalons toutefois que quelques auteurs refusent le droit de rétention au tiers détenteur, mais ce n’est pas ici le lieu de discuter cette question qui a été examinée à sa place. Pour ces auteurs, l'exception dont parlait Pothier n’a pas été seulement transformée, elle a été supprimée. C’est Pothier lui-même qui se charge de les réfuter : « Cette exception, dit-il, est fondée sur cette règle de l'équité naturelle que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui » (Hypothèque, n° 90). Serions-nous moins « équitables » au xxe siècle qu'au temps de Louis XV ?

$ 6. — Option laissée au tiers détenteur.

*8223. Objet de cette option. — Nous supposons maintenant que

le tiers détenteur n'a aucune exception à son service. ou qu’il renonce ; q VE

ou qu'il les a vainement opposées : l’action hypothécaire est alors ouverte contre lui. Néanmoins il peut encore choisir entre différents partis. Il peut : 1° payer, 2 purger, 3° se laisser saisir, 4° délaisser.

S'il prend le premier parti, toute la procédure contre lui est finie, le créancier étant désintéressé ; il ne reste plus qu’à régler le recours du tiers délenteur contre qui de droit.

S'il prend le second, la procédure de la saisie est remplacée par celle de la purge.

S'il prend enfin l’un des deux derniers, la procédure de la saisie suivra son cours, avec plus ou moins de complications et de retards.

3224. Renvois. — Nous retrouverons plus loin la procédure de la purge, qui fait l’objet d’un chapitre spécial ; nous n’avons pas à nous occuper de la procédure de la saisie, qui rentre dans le cours de procédure. Il nous reste donc uniquement, pour former la matière de ce paragraphe, le paiement et le délaissement.

A. — Du paiement.

“8225. Cas où il est utile. — Le paiement de la dette hypothécaire est évidemment le meilleur parti à prendre quand les deux conditions suivantes sont réunies ; 1° Le détenteur est un acheteur qui n'a pas encore versé son prix d'acquisition : 2° Il a en mains une somme suffisante pour payer les créanciers. En payant les créanciers hypothécaires l'acheteur se libère d'autant envers son vendeur.

Hors de là, c'est-à-dire lorsque le prix a déjà été versé au vendeur, ou lorsque le montant des sommes dues aux créanciers hypothécaires est supérieur au prix, ce peut encore être une décision utile pour un tiers détenteur qui tient à conserver l'immeuble, surtout si le détenteur prévoit qu'il pourra

rentrer dans ses fonds par l'effet de la subrogation, parce qu'il existe d’autres immeubles hypothéqués aux mêmes créanciers et sur lesquels il obtiendra son remboursement en principal, intérêts et frais.

“8226. Ce qui doit être payé. — Pour se mettre entièrement à l'abri de toute poursuite, le détenteur doit payer tout ce qui pourrait lui être réclamé hypothécairement, c’est-à-dire le total des sommes inscrites, avec les intérêts que ces inscriptions garantissent, à quelque somme que ce total puisse monter (art. 2168)'. Ainsi que le dit la loi, « il demeure par l'effet seul des inscriptions, obligé comme détenteur à toutes les dettes hypothécaires » (art. 2167). Il faut bien entendre ce langage : il ne signifie pas que le « tiers détenteur » soit « débiteur », cela n'aurait pas de sens, puisqu'il n'existe contre lui qu'une action réelle, l'action hypothécaire ; mais s’il ne paie pas, il sera exproprié. C'est ce qu'on appelle être {enu hypothécairement (art. 873, 1069, 1012, 1017).

3227. Effet d’un paiement partiel. — Si le tiers détenteur ne paie qu’en partie les dettes auxquelles son immeuble est hypothéqué, il reste naturellement exposé au droit de poursuite des créanciers plus éloignés qu’il n’a pas désintéressés et peut être exproprié par eux ; mais il est subrogé aux droits de ceux qu'il a payés (art. 1951-30 et cidessus n° 528). Cette subrogation le garantit suffisamment, car si les créanciers restants se décident à le poursuivre, il sera colloqué avant eux et au premier rang, et il rentrera ainsi dans ses déboursés, car on doit supposer qu’il aura employé son argent à payer les

. premiers créanciers inscrits, par ordre de préférence, jusqu’à ce que les fonds lui aient manqué. Cette perspective suffit ordinairement pour arrêter les autres créanciers hypothécaires, qui hésiteront à intenter une poursuite inutile. En effet, il sera rare qu'en faisant vendre l’immeuble ils puissent obtenir un prix assez élevé pour qu'il leur revienne encore quelque chose, après le prélèvement de tout ce qui est dû au tiers détenteur et des frais causés par leur poursuite et par la nouvelle vente.

B. — Du délaissement.

1° Généralités.

*8228. Définition. — Le délaissement est un simple abandon de La possession, à la suite duquel il est nommé un curateur à l’immeuble délaissé, contre qui la procédure de saisie est poursuivie.

3229. Transformation subie par le délaissement. — Le délaissement était jadis l’objet direct de l’action hypothécaire et il était par suite strictement dû au créancier, qui enlevait la chose à son détenteur comme aurait pu le faire un propriétaire la revendi quant : « C'est le délais qui est considéré comme l’objet des conclusions ; le paiement de la dette n’est qu’une faculté accordée au détenteur pour éviter le délais » (Poraier, Aypothèque, n° 410). Depuis le Code civil, le délaissement lui-même n’est plus considéré que comme une facultas solutionis analogue au paiement. et le détenteur n’est plus tenu que d’une seule chose, à savoir de subir l’expropriation.

1l est impossible d’apercevoir d’où est résulté ce changement : les textes du Code sont rédigés dans le style de la pratique du temps ; ils sont conformes aux passages de Pothier,

1 Le créancier hypothécaire ne peut réclamer au tiers détenteur les intérêts non garantis par l'inscription principale, et qui n’ont pas fait l’objet d'inscriptions particulières. Les créances d'intérêts non inscrits tombent dans la masse chirographaire. (Pau, 19 janv. 1892, D. 93. 2. 066, S. 92. 2. 140).

« PLANIOL, De éd. 7 11 — 63

sur lesquels ils ont été copiés, et nulle part il n’a été ditquel'on changerait quelque chose à l’objet et à la nature de l’action hypothécaire. La seule explication vraisemblable est que, le créancier n’ayant aucun intérêt à obtenir le délaissement, l'abandon de l’immeuble et la nomination d’un curateur ont paru être un incident inutile de la saisie, qui n’en pouvait pas moins suivre son cours directement contre l'acquéreur de l'immeuble. Cette simplification est certainement antérieure a Code civil, car l'art. 2178 suppose que le détenteur a pu « subir l’expropriation » sans avoir délaissé, et l’art. 9177 dit de même que l'adjudication a pu être « faite sur lui ». Mais elle était encore inconnue de Pothier qui n’y fait pas la moindre allusion : pour lui le « délais » de l'immeuble est le préliminaire obligé de la saisie poursuivie contre le tiers détenteur.

*3230. Utilité actuelle. — De notre temps, le délaissement n’a plus qu'un intérêt extrêmement faible : les auteurs le présentent comme une « faveur » faite par la loi au tiers détenteur qui, n'étant pas personnellement tenu des sommes dues aux créanciers hypothécaires, verrait son crédit atteint par la vente de son immeuble et serait sans doute fort ennuyé de voir se poursuivre contre lui une saisie dont les causes ne lui sont pas imputables. Il s'en débarrasse en délaissant : la saisie étant poursuivie con-

ire un curateur, son nom ne figurera plus dans les affiches, et sa suscep-

tibilité sera satisfaite. On a remarqué, en outre, que le délaissant se décharge de l'administration de l'immeuble, de la perception des fruits et revenus et de la responsabilité que cette gestion peut entrainer pour lui, car ces fruits et revenus sont dus aux créanciers et immobilisés à partir de la sommation qui précède la saisie.

C'est un bien mince résultat, et on n'aurait sans doute pas inventé pour l'obtenir une machine aussi lourde que le délaissement. La vérité est que le délaissement a une autre origine, et qu'on a voulu lui trouver après coup une utilité pour expliquer sa survivance. Mais, si faible que soit en tout ceci l'intérêt du détenteur, il n'en est pas moins remarquable que ce « délais », qui était jadis un droit pour le créancier poursuivant, en soit devenu un pour le tiers poursuivi par lui.

2 Personnes pouvant délaisser.

*3231. Conditions requises. — Aux termes de l’art. 2172, deux conditions sont nécessaires pour pouvoir délaisser. Il faut : 1° ne pas être personnellement obligé à la delle ; 2° avoir la capacité d’aliéner.

*8282. Absence d'obligation personnelle. — Pothier ne parle pas de cette condition, mais il l’admettait déjà, et elle résulte de l'ensemble de ses explications, puisque le délaissement n'avait plus lieu de son temps, quand l'immeuble était saisi sur le débiteur lui-même (ci-dessus, n° 3229). Le délaissement n'était plus demandé qu'à ceux qui n'étaient pas personnellement débiteurs, et la raison en est simple : en délaissant, ils se « déchargeaient de toute poursuite », comme le disait le projet de l'an VIII (Fener, t. I, p. 231, art. 58), et le créancier n'avait plus rien à leur demander; tandis que, s'il y avait eu de leur part « obligation personnelle autre

que celle du tiers détenteur » (xbid.), le délaissement paraissait être sans utilité, parce que l'ensemble de leur patrimoine restait encore exposé aux poursuites du créancier.

3233. Concordance avec le bénéfice de discussion. — Ceux qui ne sont pas personnellement obligés à la dette peuvent également opposer le bénéfice de discussion, d’après l’art. 2170, ou délaisser, d’après l’art. 2172. Ce sont les mémes personnes qui peuvent ou qui ne peuvent pas user de l’un et de l’autre de ces bénéfices. Ainsi, ne peu vent pas délaisser, parce qu'ils sont débiteurs personnels :

40 La caution, qui a acheté l'immeuble hypothéqué par le débiteur ;

90 Le codébiteur, solidaire ou non, lorsqu'il doit encore tout ou partie de la: dette, et qu’il a acheté un immeuble hypothéqué par son codébiteur.

Au contraire, sont admis à délaisser comme n'étant pas personnellement obligés :

4° L’acquéreur particulier de l'immeuble ;

20 La caution réelle;

3° L'héritier partiaire qui a acquitté sa part personnelle dans l'obligation.

*3284. Tiers détenteurs privés du droit de délaisser. — C'est aux tiers seuls que le délaissement est permis, mais ils peuvent s’en trouver accidentellement privés.

Ainsi le tiers détenteur n'est pas admis à délaisser lorsque c'est un acheteur qui doit encore sur son prix une somme suffisante pour désintéresser les créanciers ; il a un moyen bien plus simple que le délaissement pour éviter la saisie : c'est de payer, et il y aurait mauvaise foi de sa part à, ne pas le faire, car en délaissant il s'ouvrira à lui-même un recours en garan-

tie contre son vendeur dont il pourra se dispenser en payant. Aussi.le vendeur a-t-il alors le droit de s'opposer au délaissement et de contraindre son acheteur à payer (Cass., 4° juill. 1850, D. 50. 1. 177, $. 5341303)

D'ailleurs, en pareil cas, les créanciers eux-mêmes peuvent mettre l’acheteur dans l'impossibilité de délaisser: comme il doit encore tout, ou partie de son prix, ils n’ont qu'à agir contre lui, du chef de leur débiteur, en lui réclamant ce prix au moyen de l'action oblique de l'art. 1166; étant poursuivi alors par une action personnelle, le tiers acquéreur ne pourra faire le délaissement, car il se verrait encore exposé le lendemain aux mêmes poursuites (Cass., 12 févr. 1867, S. 67. 1. 111; Cass., 28 avril 1874, D. 74. 1. 287).

Ce détour n’est même pas toujours nécessaire. Il arrive souvent que:le tiers détenteur se trouve personnellement obligé envers les créanciers hypothécaires et tenu de verser son prix entre leurs mains. Cette obligation peut résulter pour lui de deux sources différentes : 1° il a pris cet engagement dans son contrat d'achat, quand par une clause spéciale, qui est très fréquente, son vendeur l'a déléqué aux créanciers, en le priant de les payer lui-même ; 2° à défaut de cette clause, il a pu prendre le même engagement plus tard, en faisant aux créanciers ses offres à fin de purge‘.

1 Sur l'engagement de l’acheteur d’un immeuble de payer les créanciers hypothé-

3225. Effet de la reconnaissance de l'obligation. — On lit dans l'art. 2173 que le délaissement peut être fait, « même après que le tiers détenteur a reconnu l'obligation ou subi condamnation en cette qualité seulement ». C’est une allusion aux actions en déclaration d’'hypothèque, qui s’intentaient fréquemment dans notre ancien droit contre les tiers détenteurs afin de les empêcher de prescrire (Pornier, /ypothèque, nos 129 et 430). Bien qu'elles aient conservé la même utilité qu’autrefois (ci-dessous, no 3409), elles ne sont plus guère en usage 1,et l’art. 2173 n'aura que bien rarement l’occasion de s'appliquer. L

Le cas échéant, il signifie que la reconnaissance de J'hypothèque par le tiers détenteur ne le constitue pas débiteur personnel et ne l'empêche pas de délaisser.

3236. Capacité d’aliéner. — Pourquoi la loi exige-t-elle que celui qui veut délaisser un immeuble soit capable d’aliéner? Cela n'apparaît pas nettement. Le délaissement n’est qu'un simple abandon de la possession et ne dépouille pas celui qui le fait de son droit de propriété. On dit bien que cet abandon est le préliminaire d’une saisie, qui se lerminera par l’expropriation du tiers détenteur ; mais le délaissement ne facilite en rien la saisie, qui aurait tout aussi bien lieu sans lui. Il est vrai aussi quepar le délaissement, le détenteur se met hors d'état de surveiller la procédure et de conserver ses droits dans toutes les opérations de la saisie; mais il n’aurait jamais que de très faibles chances d’éviter le résultat final. Le délaissement qu’il fait ne lui nuit donc pas, et, loin de faciliter la saisie, il en retarde plutôt la marche en rendant nécessaire la nomination d’un curateur, ce qui crée un incident et une suspension de la procédure.

Quoi qu’il en soit de la valeur des motifs, la loi est formelle ; ceux-là seuls peuvent délaisser qui ont la capacité d’aliéner. Par suite, quand il s'agira de faire le délaissement au nom d’un mineur, le tuteur devra être autorisé par le conseil de famille et faire homologuer cette autorisation par le tribunal, comme pour aliéner l'immeuble, La femme mariée aura besoin de l'autorisation de son mari pour délaisser, toutes les fois qu’elle ne sera pas séparée de corps ; mais le mari pourra délaisser, sans le consentement de sa femme, les immeubles dépendant de la communauté puisqu'il peut les aliéner. Le prodigue devra requérir l’assistance de son conseil.

3o Comment se fait le délaissement.

3237. Époque où il est possible. — Le moment à partir duquel le délaissement cesse d’être possible n’a pas été fixé par la loi. Il est probable que dans la pensée des auteurs du Code, comme dans la théorie ancienne, le délaissement devait être fait dans le délai de trente jours qui s'écoule entre la sommation faite au Liers détenteur et la saisie. . Mais la jurisprudence moderne permet au détenteur de délaisser même après que la saisie

a été pratiquée contre lui et jusqu’à l’adjudication (Angers, 44 juill. 1855, D. 56. 2. 32 ; Lyon, 4 déc. 4860, S. 61. 2. 515).

+ 3238. Forme. — Le délaissement se fait au moyen d’une déclaration au greffe du tribunal de la situation des biens (art. 2114). On le signifie au créancier poursuivant et au vendeur, avec sommation de venir à l'audience pour qu'il en soit donné acte au

délaissant.

49 EfMet du délaissement.

*3289. Nomination du curateur. — En même temps qu'il reçoit le délaissement, le tribunal nomme un eurateur à l'immeuble délaissé, contre lequel la saisie doit être poursuivie (art. 2174, al. 2).

*3240. Abandon de la possession. — C'est un principe certain que

caires, voyez SALEILLES, Théorie de l'obligation, ne 110. — En Prusse, la loi hy écai

du 5 mai Fe Lt ne tie quand le nouveau Sontétuire de UNE

acceptait de payer la dette hypothécaire. Voyez l’art. 416 C. civ. all. i rè 2

veau l'hypothèse. N Rien UE 1 Voyez-en cependant un exemple. Trib. Lille, 3 mai 1897, D. 1900. 2. 259.

le tiers détenteur qui délaisse un immeuble n’en abandonne pas la propriété aux créanciers : « Le détenteur qui fait le délais demeure propriélaire jusqu'à l’adjudication » (Pormer, Hypothèque, n° 119). A proprement parler, ce n'est même que la détention matérielle que le tiers abandonne, et non la possession juridique. Telle est, du moins, la facon dont Loyseau analysait jadis la nature du délaissement proprement dit‘.

*8241. Conséquences. — De ce que le détenteur qui délaisse conserve la propriété de l'immeuble on tire les conséquences suivantes :

1° AU POINT DE VUE FISCAL. — Il n’est pas dû de droit de mutation, qui serait proportionnel à la valeur de l'immeuble, mais un simple droit fixe (L. 22 frimaire an VII, art. 68, $ 4).

2 AU POINT DE VUE DES RISQUES. — Si l'immeuble vient à périr par cas fortuit avant l'adjudication, la perte est supportée par letiers détenteur qui reste tenu de payer son prix d'acquisition, s'il en est encore débiteur.

3° AU POINT DE VUE DES ACTES DE DISPOSITION. — Jusqu'à l’adjudication, le détenteur resté propriétaire conserve le droit d'établir sur l'immeuble des charges réelles, hypothèques ou servitudes, et les hypothèques générales, judiciaires ou légales, qui prennent naissance sur son patrimoine, grèvent cet immeuble comme le reste de ses biens. La loi n’en dit rien, mais c'est une conséquence de son droit de propriété.

A plus forte raison, les hypothèques précédemment établies par l’acquéreur subsistent-elles ; elles ne sont point résolues par le délaissement. Comp. ci-dessous, n° 3246.

*3242. Possibilité de reprendre l'immeuble. — De touttemps on a admis le détenteur à revenir sur sa décision et à reprendre l'immeuble qu'il avait d’abord délaissé (Pornier, Hypothèque, n°119). C'est ce que ditencore l'art. 2173, al. 2. Mais si le détenteur veut user de cette faculté, il doit offrir aux créanciers non seulement fout ce qui leur est dû à eux-mêmes mais aussi {ous les frais déjà faits par eux.

3243. Continuation de la prescription. — Enfn, de ce que le délaissement ne porte que sur la détention matérielle de l'immeuble on conelut que, si le délaissant était

en train de prescrire, la prescription ne se trouve pas interrompue ; le curateur qui gère l'immeuble le possède pour qui de droit et La jonction des possessions pourra s’ac-

complir au profit du nouvel acquéreur.

S 6. — Effets du jugement d'adjudication sur saisie.

** 3944. Similitude d’effets dans tous les cas. — Que le tiers déten-

1 On distinguait jadis le déguerpissement, par lequel le propriétaire d’un immeuble chargé d’une rente l'oncière Saffranchissait du service de la rente, et le délaissement par hypothèque, qu’un créancier obtenait pour faire vendre l'héritage qui lui était hypothéqué. Sur cette distinction, voyez PormiEer, Hypothèque, n° 11%; LoySEAU, Du déguerpissement, liv. IV, chap. 11, n° 1,etliv. V, chap. ret xiv.

teur ait délaissé où qu'il ait subi lui-même la saisie, l'effet du jugement d'adjudication ne varie pas. Le changement qui résulte du délaissement est de pure forme : il ne modifie même pas la procédure de la saisie, et substitue seulement la personne du curateur à celle du détenteur. Cet incident de la procédure est donc sans influence sur le résultat final, et les effets de l’adjudication sont toujours les mêmes.

A. — Absence de résolution.

“8945, Expropriation sans effet rétroactif. — Le jugement d'adjudication enlève au tiers détenteur la propriélé du bien hypothéqué, de le même façon qu’une saisie pratiquée contre le débiteur lui-même aurait dépouillé celui-ci de sa propriété. Il se produit alors une {ranslation de propriété, opérée par l'autorité de la justice, mais qui se fait pour l'avenir seulement et sans effet rétroactif. C'est-à-dire que l’adjudicataire devient propriétaire à compter du jugement d'adjudication et qu'il se trouve l'ayant cause du tiers détenteur exproprié et non pas l'ayant cause direct du débiteur qui avait hypothéqué l'immeuble. En d'autres termes, le tiers détenteur est exproprié, mais il ne subit pas la résolution de son titre.

Cette règle n’est pas énoncée expressément dans la loi, mais elle y est implicitemen admise, car l’une de ses conséquences se trouve consacrée dans l’art. 2077, al. 2.

*8246. Conséquences. — De ce que le titre du détenteur n'est pas résolu, on tire les conséquences suivantes :

1° Les servitudes établies par lui sont valables. — Toutefois, au cas où les créanciers craindraient que l'immeuble füt déprécié par ces servitudes et n'atteignit pas un prix suffisant pour les désintéresser tous, ils peuvent demander que l'immeuble soit vendu comme libre (ci-dessus, n° 3175). C'est l'effet naturel de l'hypothèque, et cela n'implique en rien que le tiers acquéreur ait eu sur l’immeuble un droit moins étendu ou moins solide que celui du précédent propriétaire.

2° Même solution pour les hypothèques. — Les créanciers hypothécaires du tiers détenteur conservent leurs droits sur l'immeuble et sur son prix et peuvent les exercer à la suite des créanciers ayant hypothèque du chef des précédents propriétaires, mais comme leurs hypothèques sont nécessairement postérieures aux autres, elles passent après. C’est ce que dit l’al. 2 de l’art. 2177 ainsi conçu : « Ses créanciers personnels (ceux du détenteur), après {ous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque à leur rang sur le bien délaissé ou adjugé. »

3° Le reliqual du prix d’adjudication appartient au détenteur exproprié. — Lorsque l'immeuble est poussé par les enchérisseurs à un prix assez élevé pour couvrir, et au delà, les sommes dues aux créanciers et les frais de la vente, ce qui reste du prix doit revenir au tiers détenteur, car c'est lui qui

est réputé vendeur, et il n'y a personne, en dehors de lui, qui puisse élever des prétentions sur cette somme.

B. — Réapparilion des servitudes éteintes par confusion.

*8247. Contradiction apparente de la loi. — Toutes les conséquences qui viennent d'être indiquées dérivent de ce principe que l’adjudication n'a pas opéré la résolution du titre du détenteur, et ce point est bien certain. Pourtant l’al. 1°" de l’art. 2177 contient une disposition qui semble en contradiction avec le principe que nous avons admis. En effet, après l'adjudication, la loi fait revivre les servitudes et autres droits réels, que le tiers détenteur avait, avant sa possession, sur l'immeuble saisi sur lui ou délaissé par lui. Ce texte suppose que le tiers détenteur possède un autre immeuble auquel était attachée une servitude active portant sur l'immeuble exproprié, qui jouait le rôle de fonds servant. Cette servitude s'est éleinte par confusion lorsque le tiers détenteur a acheté le fonds servant (art. 705): e’est l'effet de la règle: « Nemini res sua servit ». Après le délaissement, la servitude renait (art. 2177, al. 1).

Dans les cas ordinaires l'effet de la confusion est définitif, et les servitudes éteintes par elle ne revivent pas lorsque le propriétaire, qui avait réuni entre ses mains les deux fonds, en aliène un tout en gardant l’autre. Pourquoi en est-il autrement ici ? Est-ce que la cause qui a produit la confusion, c'est-à-dire l'acquisition du fonds servant par le tiers détenteur qui avait sur lui une servitude, se trouverait à son tour réfroaclivement effacée ? Cela ne pourrait s'expliquer que par la résolution du titre de l’acquéreur. S'il en était ainsi, les deux moitiés de l’art. 2177 seraient en contradiction l’une avec l’autre : l'al. 1% supposerait la résolution rétroactive d’un titre d'acquisition dont l’al. 2 suppose, au contraire, le maintien, en maintenant les droits conférésaux ayants cause du détenteur ; mais cette contradiction n'est qu'apparente, et il est facile d'expliquer autrement la première disposition de l’art. 2177. <

“9248. Explication. — On verra que le détenteur a droit à une indemnité de la part des créanciers hypothécaires toutes les fois que l'immeuble a été amélioré par lui, afin que ceux-ci ne s’enrichissent pas à ses dépens. Or l'extinction d'une servitude que le tiers détenteur possédait sur l'immeuble avant de l’acquérir est certainement une amélioration : l’immeuble affranchi de cette charge se vendra plus cher que s'il en était encore grevé. Les créanciers hypothécaires ne doivent donc pas profiter de la confusion qui s'est opérée. Mais le meilleur moyen de les empêcher d’en tirer profit, et en même temps la meilleure manière d'indemniser l'acquéreur, n'est-ce pas tout simplement de rétablir l’élat de choses antérieur en faisant revivre la servitude ? Et cela est d'autant plus facile qu'on sait que

la confusion est moins une cause d'extinction des droits qu'un obstacle apporté à leur exercice. La réapparition des servitudes, dont il est question dans l’art. 2177, ne provient donc pas d'une résolution rétroactive du titré de l'acquéreur: c’est une simple application du principe, qu’on ne doit point s'enrichir aux dépens d'autrui. Comp. art. 2175 et ci-dessous, n° 3258.

3249. Moment de la réapparition. — Rigoureusement la servitude éteinte par confusion ne renaît qu'au moment de l’adjudication : jusque-là le tiers détenteur reste propriétaire, et c’est seulement quand il est dépouillé de la propriété par l’eflet de l'adjudication qu’il peut reconquérir une servitude sur cet immeuble qui n'est plus à lui. C'est bien ce que suppose le texte pour le cas où le tiers détenteur a subi l’expropriation sans délaisser : il est dit dans le texte que les servitudes « renaissent après l’adjudicatiorr faite sur lui » (art. 2177, al. 4er).

Mais pour le cas où il a délaissé l'immeuble, la loi lui rend l'exercice de sa servitude aussitôt « après le délaissement » (1bid.). C'est anticiper sur les événements, car le délaissement ne fait pas perdre au détenteur sa qualité de propriétaire (ci-dessus, n° 3240), etil va ainsi avoir une servitude sur sa propre chose, ce qui est contraire aux principes et ne peut être que l'effet d’une fiction. On comprend cependant le système de la loi : elle n’a pas voulu que le délaissant, qui abandonne l'immeuble et renonce à exercer sur lui ses droits de propriétaire, füt privé de l'usage de la servilude pendant la durée de la procédure ; elle lui permet de l'exercer immédiatement, par dérogation aux principes, comme s’il avait déjà cessé d’être propriétaire du fonds servant.

“8250. Réciprocité pour les servitudes passives. — Le Code à supposé que le tiers détenteur possédait une servitude active sur le fonds hypothéqué acquis par lui ; mais l'inverse est possible, et la servitude éteinte par confusion pouvait être une servitude passive grevant un fonds person-

nel à l'acquéreur au profit du fonds hypothéqué. En ce cas, c’est Le fonds personnel à l'acquéreur qui s'est trouvé amélioré, et le fonds hypothéqué a perdu une servitude active ; il se trouverait diminué de valeur au préjudice des créanciers hypothécaires, si on n'admettait pas le rétablissement de celte servitude, malgré le silence du texte. Tout le monde reconnait que l'art. 2177 doit être complété à ce point de vue, et que les servitudes, tant actives que passives, qui existaient avant l'acquisition faite par le tiers revivent également. Cette réciprocité est tout à fait équitable, et on a d'autant moins lieu d'en douter qu'elle est imposée par les principes généraux. En effet, les servitudes actives qui étaient attachées à l'immeuble hypothéqué se sont éteintes par l'effet d'une aliénation postérieure à l’établissement des hypothèques, aliénation qui n'a pu nuire aux créanciers hypothécaires. Par suite la confusion ne leur est pas opposable.

3251. Extension aux autres charges réelles. — Ce que l’art. 2177, al. 4er, dit des servitudes doit être étendu aux autres charges réelles ? 11 faut distinguer.

1° Hxporaèques. — Pour elles, nulle difficulté : celui qui achète un immeuble sur lequel il a déjà une hypothèque a très souvent intérêt à conserver cette hypothèque pour pouvoir s’en servir si l’immeuble lui était enlevé par d'autres créanciers hypothécaires. C'est une situation fréquente que de voir ainsi un propriétaire ayant hypothèque sur sa propre chose; on n’a donc pas besoin de faire revivre l'hypothèque qui appartenait précédemment à l'acquéreur : i/{ ne l’a jamais perdue.

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20 SERVITUDES PERSONNELLES. — Si on suppose que l'acquéreur de l'immeuble avaii sur lui un droit d'usufruit, la situation est tout aussi simple : l'acquisition faite par lui, qui dans les circonstances ordinaires aurait éteint l’usufruit par consolidation, ne l'a pas éteint; les créanciers hypothécaires qui avaient hypothèque sur la nue propriété seulement, n’ont encore hypothèque que sur cette nue propriéte, et doivent respecter l'usufruit appartenant à un autre titre au tiers acquéreur, et pour lequel il ne s’est encore produit aucune cause véritable d'extinction. Le tiers détenteur se verra donc enlever la nue propriété qu'il a acquise, et conservera son usufruit.

S 8. — Comptes à régler entre le tiers et les créanciers.

3252. Division. — Le tiers détenteur et les créanciers peuvent avoir à se rendre mutuellement des comptes portant sur trois ordres de faits : 40 les délériorations causées à l'immeuble; 20 les améliorations reçues par lui; 8° les perceptions de fruits faites par l’acquéreur.

A. — Détériorations.

*8258. Principe applicable. — Il n'existe aucun lien d'obligation personnelle entre le détenteur et les créanciers, mais ce détenteur à entre les mains un bien qui est grevé de droits réels au profit de ceux-ci : quoique propriétaire de ce bien, il est obligé de respecter le droit d'autrui établi sur sa chose. S'il y porte atteinte, il en est responsable et doit payer une Mmdemnité. Ce principe est formulé dans l'art. 2175: « Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur... donnent lieu contre lui à une acfion en indemnité. »

3254. Changement survenu depuis l’ancien droit. — À ce point de vue la situation du débiteur d’un immeuble hypothéqué n’est plus la même qu’'autrefois. Jadis le: détenteur n’était responsable que des détériorations postérieures à l’action en déclaration d’'hypothèque. Le tiers détenteur « a pu user et disposer à son plaisir et volonté d'un héritage qui estoit sien et qu'il avoit loyalement acquis sans sçavoir qu'un autre y prélendist droit. Qui rem quasi suam neglexit, nulli querelæ subjectus est. Ce que j'estime estre vray, supposé mesme qu'il sceust bien que l'héritage estoit hypothéqué » (LoysEau, Déguerpissement, liv. V, chap. 44, n° T. — Poruier, Hypothèque, n° 410).

Cette ancienne solution tenait au sys{ème d’hypothèques occulles alors en vigueur : il n’y avait pas de responsabilité possible pour les tiers acquéreurs d'immeubles hypothéqués, parce qu'ils étaient censés ignorer l’existence des hypothèques. Mais de notre temps, avec le régime de la publicité, nul ne peut plus prétendre une pareille ignorance : tout acquéreur sait ou doit savoir par l'inscription que sa propriété est grevée d’hypothèque. Aussi la règle a-t-elle changé pour se maintenir en harmonie avec le système générat de la loi, et l’acquéreur est de plein droit responsable de toutes les dégradations dont il est l’auteur.

3255. Détériorations imputables au détenteur. — Les seules détériorations dont il puisse être rendu responsable sont celles qui proviennent de sa « négligence » ou, tout au moins, de son « fait» (art. 2175). Celles qui ont une cause fortuite, ne lui étant pas imputables, sont suppor-

tées par les créanciers.

3256. Créanciers munis de l’action. — La loi ouvre l’action en indemnité à tous les créanciers inscrits sans distinction; mais, par la force même des choses, cette action ne profitera qu’à ceux sur lesquels les fonds auront manqué. Eux seuls auront

PS, « FR ve

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intérêt à réclamer, car sans la détérioration qu'il a subie l'immeuble se serait vendu à un prix plus élevé, et ils en auraient profité. der

3257. Recours du détenteur. — Obligé de verser une indemnité aux créanciers, le tiers détenteur pourra se retourner contre son vendeur : à son égard, il était devenu propriétaire et devait pouvoir user de son bien sans s’exposer aux réclamations d’un tiers; il a donc droit à garantie (arg. art. 4630 et 1631).

B. — Améliorations.

*8258. Principe applicable. — Par réciprocité, et par équité, le détenteur a droit à une indemnité, lorsqu'il a amélioré l'immeuble. Les créanciers chirographaires s'enrichiraient à ses dépens s'ils pouvaient profiter, sans lui en tenir compte, de la plus-value qu'il a proeurée à l'immeuble par des travaux. Il est juste de leur réserver, par le moyen du droit de suite, la valeur qui est sortie du patrimoine de leur débiteur; il serait injuste de leur permettre de s'emparer d'une valeur provenant du patrimoine du détenteur, qui ne leur doit rien. Cependant le Code roumain a rejeté l'art. 2175 français et n'accorde aucune indemnité au tiers détenteur.

“8259. Montant de l’indemnité. — Dans quelle limite les créanciers se trouvent-ils de ce chef débiteurs du tiers exproprié par eux? Sur ce point la loi est très elaire : le détenteur ne peut que répéter ses impenses, et jamais plus, et encore ce droit ne lui est-il ouvert que Jusqu'à concurrence de la plus-value (art. 2175). Il en résulte que sa créance est soumise à un double maximum et ne peut jamais dépasser le plus bas des deux. En général, la plus-value produite sera inférieure à la dépense faite, et le tiers détenteur ne sera pas intégralement indemnisé. Au cas extraordinaire où la plus-value serait supérieure à la dépense, les créanciers s'enrichiraient, mais non à ses dépens, puisqu'ils lui restitueraient tous ses déboursés.

3260. Moment de son évaluation. — À quel moment doit-on se placer pour estimer la plus-value qui sera due à l'acquéreur? La réponse est bien simple : c'est au jour de l'adjudication, parce que c'est à ce moment-là qu'elle se fixe au profit des créanciers hypothécaires.

3261. Mode de remboursement. — Qui est débiteur de l'indemnité? Le texte ne le dit pas formellement, mais il est facile de le deviner : ce sont les créanciers kypothécaires ; c'est d'eux qu'il s'agit et de leurs rapports avec le tiers détenteur. De quelle manière la dette sera-t-elle acquittée ? Le moyen le plus simple est le suivant : le détenteur demande, pendant la procédure d'ordre, que l'on prélève sur le prix une somme égale au montant de l'indemnité qui lui est due et qu'on la lui attribue (Bourges, 3 févr. 1854, D. 55. 2. 16, S. 59. 9. 495).

* 3262. Absence de garanties spéciales. — Il est bien certain, tout d’abord, que le tiers ne peut prétendre aucun privilège pour son remboursement. L'art. 2403 accorde bien un privilège à certains constructeurs, mais c'est au profit d'architectes et d'entrepreneurs qui ont travaillé en vertu d'un contrat pour le compte du propriétaire. Il n'ya rien de pareil ici.

Le détenteur n'a-t-il pas tout au moins le droit de rétention? D'après les principes théoriques qui régissent cette matière et qui ont été exposés ci-dessus (nos 25922 et suiv.), on n'en saurait douter, et c’est le rôle naturel de l'exception de dol opposée à raison d'impenses en matière de revendication. Pothier affirmait l'existence de ce droit de la

manière la plus nette : « Le tiers détenteur peut opposer par exception contre l’action hypothécaire, qu’il a fait des impenses nécessaires (Pothier comprend sous ce nom même les simples impenses utiles) à l'héritage hypothéqué et qu’il ne peut étre contraint à le délaisser qu'il ne soit remboursé des d. impenses » (Hypothèque, n° 90). I est invraisemblable que le Code ait entendu abandonner ce système tout à la fois conforme à l’équité et aux plus vieilles traditions.

Cependant la jurisprudence moderne paraît tendre à refuser en pareille hypothèse je droit de rétention (Cass., 14 nov. 1881, D. 82. 1. 168, S. 82. 4. 257); mais comme la cour admet en même temps que le tiers détenteur a droit d'obtenir la déduction de ses impenses sur le prix d’adjudication, on ne peut pas dire que la jurisprudence actuelle lui refuse la garantie dont il jouissait sous l’ancien droit, car Pothier lui-même admettait que les créanciers pouvaient obtenir le délaissement en donnant au détenteur toute sécurité pour son remboursement : il parlait de caution (Hypothèque, n° 90); on parle aujourd’hui de prélèvement sur le prix d'adjudication, ce qui est une garantie encore meilleure qu'un cautionnement.

3263. Cas où les impenses étaient nécessaires. — En parlant de plus-value la loi suppose évidemment qu'il s’agit de simples impenses utiles. Qu'’arriverait-il au cas de dépenses nécessaires faites par le tiers pour la conservation de l'immeuble? Beaucoup d'auteurs lui refusent alors toute indemnité parce que, d’une part, il n’a pas « amélioré » l'immeuble, et, de l’autre, il n’a pas agi en qualité de gérant d’affaires des créanciers. Mais on a fort justement répondu qu'il y a réellement une plus-value produite en pareil cas et qu’elle est égale à la valeur du bâtiment ou de la portion du bâtiment qui aurait péri, si la dépense n’avait pas été faite.

3264. Situation de l’acquéreur qui à omis de transcrire. — Un titre non transcrit n'est pas opposable aux créanciers hypothécaires. On en a conclu, peut-être avec trop de rigueur, que le droit de réclamer une indemnité à raison d’impenses n’apparlient pas au détenteur qui a négligé de faire transcrire son titre (Bruxelles, 3 juin 1885, D. 86. 2. 174). L'arrêt a appliqué alors l'art. 2133 : les améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué profitent aux créanciers hypothécaires qui n’en doivent compte à personne. C’est du formalisme pur : notre droit, si fier de ses progrès, revient aux rigueurs inutiles du vieux droit romain archaïque qui faisait perdre un procès pour un mot employé à tort. Il y a des principes supérieurs même aux règles de la transcription, et celui sur lequel est fondé l’art. 2175 est du nombre de ceux-là.