CHAPITRE VIII DE LA PURGE DES HYPOTHÈQUES

S 1. — Notions générales et historiques.

3274. Bibliographie. — Darrmserr, Jraité historique et pratique de la purge des privilèges et hypothèques, 2e édit., 1891. — Cnavrz, De la purge virtuelle des privilèges et hypothèques, thèse, Paris, 1902.

8274 bis. Définition. — Il faut distinguer le fond et la forme. Au fond, la faculté de purger est un bénéfice légal, accordé au détenteur d'un immeuble hypothéqué, qui lui permet d'affranchir son immeuble de tous privilèges el hypothèques, en offrant el en payant aux créanciers la somme qui représente la valeur vraie de l'immeuble. Dans la forme, la purge est la procédure organisée par la loi pour arriver à la fixation du prix de l'immeuble et du passif hypothécaire qui le grève, ce qui est la double condition nécessaire pour en réaliser la libération.

A. — Rôle économique de la purge.

“8275. Situation primitive des acquéreurs d'immeubles. — Quand on veut comprendre à quoi sert la purge, il faut se rendre compte de ce que serait la situation de l'acquéreur d'immeuble si la purge n'existait pas. Il se trouverait réduit à l'alternative suivante :

1° Veut-1l garder l'immeuble ? 11 devrait payer la totalité des créances hypothécaires qui le grévent, à quelque somme qu'elles pussent monter (art. 2168). Or un immeuble peut être surchargé d'hypothèques pour des sommes plusieurs fois supérieures à sa valeur.

2° Refuse-t-il de désintéresser entièrement les créanciers ? Alors, qu'il se

laisse exproprier, sauf dans les cas où il lui sera permis d'opposer au créancier poursuivant le bénéfice de discussion (ci-dessus, n°° 3210 et suiv.).

Tout payer (ce qui peut être énorme) ou perdre son bien: des deux côtés gros inconvénients, tel est le choix que laissent aux acquéreurs les principes naturels de l'hypothèque.

Un régime hypothécaire qui s’en tiendrait là serait atteint d'un vice capital ; il y aurait en lui une sorte de contradiction : il consoliderait les droits des créanciers, de façon à augmenter le crédit de la propriété foncière, et en même temps il nuirait à cette même propriété, en empêchant l'aliénation des immeubles de se faire avec pleine sécurité pour les acquéreurs. — Cette contradiction était insoluble en apparenec ; la purge a cependant permis d'en sortir. |

“8276. Avantages de la purge. — Ces avantages sont doubles :

4° Pour LE TIERS ACQUÉREUR. — Celui-ci y gagne beaucoup, et cela est tout naturel puisque c'est pour lui que la purge a été inventée. Mais il faut bien se rendre compte de la nature de l'avantage qui lui est ainsi assuré : il consiste dans la possibilité de garder l'immeuble sans payer la totalité des créances : il en obtient la libération complète pour une somme inférieure au passif hypothécaire, et qui n’a rien d'excessif pour lui, puisqu elle ne dépasse pas la valeur de l'immeuble.

90 Pour LE DÉBITEUR. — Celui-ci y gagne une facilité plus grande pour aliéner, quand il veut se défaire de son immeuble : il trouvera plus facilement un acquéreur, si ce dernier est sûr de posséder un immeuble libre d'hypothèques.

*3277. Situation des créanciers hypothécaires. — Tous ces avantages n'ont pu s'obtenir sans demander quelque sacrifice aux créanciers. hypothécaires, mais on doit reconnaître qu'ils ne subissent pourtant aucune perte, à proprement parler. Comme la purge ne s'opère jamais que par le paiement d'une somme égale à la valeur de l'immeuble, les créanciers hypothécaires en retirent fout ce que leur gage pouvait leur fournir; ils ne pouvaient raisonnablement espérer que l'immeuble se vendrait un jour plus.

qu'il ne vaut. Ils ne sont donc pas sacrifiés ; souvent même ils seront heureux de retrouver leur argent.

Cependant la purge leur porte préjudice sur un point el dans un cas. Ce préjudice a lieu lorsque l'opération faite par eux était un placement sur hypothèque à longue échéance, ce qui estun genre d'emploi très recherché pour les capitaux dans certaines parties de la France. Leur placement avait peut-être été fait dans de bonnes conditions, et on leur en enlève le bénéfice puisqu'on les rembourse avant terme, et qu'ils seront obligés de chercher un autre placement équivalent, qu’ils ne trouveront peut-être pas. De ce chef on a souvent fait grief à la purge, en disant qu'elle était la violation

du principe écrit dans l'art. 545 GC. civ., aux termes duquel nul ne peut être dépouillé de sa propriété que moyennant une indemnité ; or l’hypothèque est

an droit de même nature que la propriété.

On a fait encore un autre reproche à la purge : elle oblige les créanciers à former une surenchère qui peut être onéreuse pour eux, et même à donner caution (AcozLas, Manuel de droit civil, t. IL. p. 817; Sevin, Revue critique, 1863, t. II, p. 271 ; Comp. Lassé, même revue, 1873-1874, p. 338).

3278. Réfutation de ces critiques. — Si la purge n'était pas possible, les immeubles hypothéqués se vendraient toujours dans’ de mauvaises conditions ; ils se trouveraient presque frappés d’indisponibilité. Or il faut réfléchir qu'avec les hypothèques légales il n’est presque pas d'immeubles qui ne se trouvent grevés. D'ailleurs, si tant est que les créanciers hypothécaires subissent, comme on le dit, une expropriation, on doit se dire qu’elle est justifiée par une considération d'intérêt général : l'utilité économique qu’il y a à assurer une bonne et libre circulation à la propriété foncière.

B. — Histoire de la purge.

*3279. Son origine coutumière. — Ce n’est pas au législateur que revient l'honneur de cette invention : c'est la pratique qui l’a imaginée, et son introduction est due à nos anciens jurisconsultes. Le point de départ est une constitution de Dioclétien, qui forme la loi 6, au Code, de remissione pignoris (liv. VIII, tit. 26), et qui est ainsi conçue : « Si eo tempore quo prædium distrahebatur, programmaie admoniti creditores, quum præsentes essent, jus suum exsecuti non sunt, possunt videri obligationem pignoris amisisse. » Ce texte voyait donc un cas de renonciation tacite (remissio pignoris), dans l’abstention du créancier, qui connaît la saisie par les affiches, ‘(programmate admonitus) et qui n’exerce pas son action hypothécaire : le rescrit impérial le déclare forclos.

On se conformait à cette règle dans notre ancien droit, et on admettait que l’adjudication sur saisie, qu'on appelait alors le « décret de justice », éteignait toutes Les hypothèques que les créanciers n'avaient pas fait valoir dans les délais de la procédure. Faute par eux d’avoir fait opposition pour sauvegarder leurs droits, l'acquéreur était à l'abri et pouvait sans-crainte payer son prix au vendeur. « Un décret nettoie toutes ‘hypothèques et droits, fors les censuels et feudaux » (Loysez, n° 904).

Ce résultat se produisait à la suite du « décret », c’est-à-dire d’une exproprialion forcée poursuivie par les créanciers. C'était bien déjà la purge, si l’on veut, mais une purge que l’on n’obtenait pas quand on voulait : les aliénations volontaires laissaient subsister les hypothèques. On ne sait qui imagina d'employer la procédure du décret sans cause réelle, sans autre but que d'arriver à l'extinction des hypothèques ; on ne sait même pas à quelle époque ce procédé commença à être en usage. Un créancier complaisant entamait la procédure contre l'acquéreur : au besoin on créaitun titre fictif, qu'annulait une contre-lettre, et le décret obtenu de la sorte produisait son effet ordimaire, qui était la libération de l'immeuble. On eut ainsi, à côté des décrets forcés, résultant de véritables saisies faites par des créanciers sérieux, les décrets volon laires, ‘qui élaient un simulacre de poursuites etune pure formalité.

“83280. Inconvénients du système primitif. — L'emploi des décrets volontaires était devenu dans les deux derniers siècles de la monarchie une pratique régulière La purge, telle que nous la comprenons, se trouvait ainsi inventée : l'acquéreur d'un immeuble avait un moyen de le nettoyer d'hypothèques.

Seulement ce procédé avait l'inconvénient d'entraîner de trop gros frais. « L'immeuble passait net à l'acquéreur; mais le prix demeurait aux mains des gens de justice » (Pou-

GEARD, Explication à l'appui du projet de loi sur la réforme hypothécaire, p. 9).

"3281. Création des lettres de ratification. — Un édit du mois de juin 1774 supprima les décrets volontaires et les remplaça par un autre procédé plus simple : les