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lettres de ratification. Celles ci étaient déjà en usage depuis longtemps pour les rentes sur l'Hôtel de viile de Paris. Ces rentes, qui étaient immobilières, pouvaient être hÿpothéquées, saisies et vendues aux enchères comme des biens fonds ; elles étaient alors purgées par l’effet du décret comme l'aurait été un immeuble. Mais, au cas d'aliénation volontaire, on n'avait pas besoin de recourir aux formes du décret : un édit de Colbert, du mois de mars 1673, contemporain mais distinct de son célèbre édit sur les hypothèques, avait établi un système beaucoup plus simple et moins coûteux. Ferrière l’analyse ainsi : « Par cet édit, au lieu de faire un décret volontaire, on prend au grand sceau [c'est-à-dire dans les chancelleries des parlements] des lettres de ratification, lesquelles purgent les hypothèques » (Coutume de Paris, sous l’art. 341). C’est ce système que Maupeou eut l'idée heureuse d'étendre à toutes les acquisitions immobilières.

3282. Analyse de la procédure. — En voici la substance : l'acquéreur déposait son contrat au greffe du bailliage ou de la sénéchaussée dans le ressort de laquelle était situé le bien vendu : le greffier exposait un extrait de ce contrat dans un tableau spécial placé dans l'auditoire du tribunal ; cette publicité durait deux mois. Ces deux mois finis, si aucun créancier hypothécaire ne s’était fait connaître par une opposition, l'immeuble était considéré comme libre et on délivrait à l'acquéreur des « lettres de ratification », qui le confrmaient dans sa possession. |

Quand il survenait des opposants, l'acquéreur leur faisait des offres, et si les créanciers trouvaient ces offres trop faibles, ils avaient le droit de requérir la mise aux enchères de l'immeuble, à la condition de former eux-mêmes une surenchère du dixième.

* 3283. Système actuel. — Notre procédure actuelle de la purge reproduit dans ses grandes lignes l'édit de 1771. — La loi de messidor et la loi de brumaire avaient conservé l’institulion de la purge, et le Code civil l’a définitivement maintenue.

3284. Effets spéciaux des ventes sur saisie. — Pendant que la purge se développait de son côté à la suite des aliénations volontaires, la vente sur saisie (ancien décret forcé) conservait son effet général de purge. Disons tout de suite, parce que nous n’aurons plus l’occasion d’y revenir, que l’adjudication sur saisie produit un double effet extinctif, autre que la purge des hypothèques : |

49 Elle éteint l'action en résolution d’un précédent vendeur non encore payé (art. 717 C. proc. civ.). Sur ce point voyez t. II, n° 4568. É

90 Elle entraîne la déchéance de tous moyens de nullité : entre autres elle enlève: à la femme l’action en nullité qu’elle pourrait avoir à raison de Ja dotalité, si le bien saisi était dotal (art. 128 C. proc. civ.). Sur ce point voyez t. III, nos 4592 et 1594.

S 2. — Biens susceptibles de purge.

#8285. Condition générale. — Pour qu'un droit grevé d’hypothèques puisse être purgé, il faut qu'il soit susceplible d’être vendu aux enchères, parce que la purge comporte nécessairement la possibilité d'une mise aux enchères sur la requête des créanciers (ci-dessous, n° 3326).

8286. Propriété. — La purge est faite pour nettoyer d'hypothèquesles immeubles qui en sont grevés ; 1l faut donc placer en tête des acquisitions susceptibles d'être purgées, celles qui ont pour objet la pleine propriété d’un immeuble. C'est le cas normal de la purge, mais ce n'est pas le seul.

8287. Nue propriété et usufruit. —- Si l’aliénation a porté divisément sur l’'usufruit seulement, ou sur la nue propriété, la purge pourra se faire pour le droit aliéné, et celui des deux qui restera au propriétaire continuera à être grevé d'hypothèques. Par conséquent, si c'est l'usufruit qui a

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été aliéné et purgé, les créanciers hypothécaires se trouveront momentanément réduits à la nue propriété, et leurs hypothèques frapperont à nouveau la jouissance de l'immeuble lorsque l’usufruit s’éteindra et que la jouissance fera retour au nu propriétaire. Ils exerceront deux fois de suite leurs droits hypothécaires sur le même objet, mais il n'y a pas moyen d'empêcher ce

résultat, qui n'est d’ailleurs qu'une apparence.

3288. Parts divises. — Si l’imnteuble hypothéqué a été divisé matériellement et qu’une partie seulement ait été aliénée, cette partie désormais distincte pourra êlre purgée et l'un des créanciers ne recevra qu’un paiement partiel ; mais c’est le résultat d’un fait matériel inévitable, la division de l'immeuble, qui laisse subsister en droit l’indivisibilité de l’hypothèque sur chacune de ses parties ; et si le créancier sur lequel les fonds manquent n’obtient qu’un paiement partiel, c’est le risque auquel se trouve exposé tout créancier hypothécaire.

*8289. Parts indivises.

la propriété ou dans l’usufruit d’un immeuble devrait avoir le droit de pur-

Celui qui acquiert une part indivise dans

ger. Il l'a théoriquement, mais il rencontre un obstacle pratique dans l'éfat d’indivision : une part indivise ne peut pas être vendue aux enchères, tant qu'elle est dans cet état (art. 2205). La purge, qui tend à mettre les créanciers en demeure de surenchérir, est donc provisoirement impossible. Elle se fera seulement après qu'un partage en nature aura assigné à chaque copropriétaire des parts distinctes.

3290. Mitoyenneté. -— Pour la même raison aucune purge n’est possible au profit de celui qui acquiert la mitoyenneté d'un mur faisant partie d'un bâtiment ou servant de clôture à un terrain hypothéqué. C’est là une situation très fâcheuse, parce que l’existence d’hypothèques est un fait très général. IL serait facile d’y remédier en permettant d’affranchir la mitoyenneté à l’aide d’une expertise et en versant le prix d’achat au premier créancier inscrit.

3291. Charges réelles. — À plus forte raison, les droits d'usage et d'habitation qui sont incessibles, les servitudes prédiales qui ne se vendent pas aux enchères, ne peuvent pas être purgés.

$S 3. — Qui peut purger.

3292. Énumération. — Trois conditions sont nécessaires pour être admis à purger. Il faut :

40 Être acquéreur de l'immeuble hypothéqué ;

90 Être étranger à la dette ;

3°. N'être pas garant de l’hypothèque.

A. — Première condition.

*#*3293. Concession exclusive du bénéfice aux acquéreurs. — Pratiquement la purge n'a été introduite qu'au profit des acquéreurs. L'édit de 1771, prenant cette pratique pour objet, n'a de même organisé les lettres de ratification que pour les contrats translatifs de propriété (art. 1 et 6), et c'est encore ce que fait le Code civil: « Les contrats translatifs de la propriété d'immeubles ou droits réels immobiliers que les tiers détenteurs voudront purger... » (art. 2181).

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Par conséquent, tout autre qu'un acquéreur ne peut pas être admis à user de ce bénéfice : ainsi un créancier, qui veut prêter de l'argent au débiteur et obtenir la première hypothèque sur son immeuble, ne peut pas le nettoyer préalablement par la procédure de la purge. Les motifs de l’instiütution font, du reste, ici défaut: aucun intérêt général n'exige que ce soit tel créancier plutôt que tel autre qui ait le premier rang.

3294. Exception au profit du Crédit foncier. — Simple prêteur d'argent, cette société n'aurait pas eu le droit de purger les immeubles qui lui sont offerts en garantie, et cependant le décret qui l’autorise à se former ne lui permet de prêter que sur première hypothèque. On a donc dû, pour assurer le développement de ses opérations dans l'intérêt général du crédit, déroger pour elle au droit commun et lui permettre de purger. Après avoir été pour elle obligatoire (Décr. 98 février 1852), l'emploi de la purge n’est plus à présent que facultatif (L. 10 juin 1853).

Un paragraphe sera consacré à cette purge spéciale du Crédit foncier, qui diffère beaucoup de la purge ordinaire (ci-dessous, nos 3381 et suiv.).

“8295. Contrats donnant lieu à la purge. — Tous les contrats translatifs de la propriété ou de droits réels immobiliers peuvent être suivis de purge. L'art. 2181 ne fait aucune distinction, non plus que les textes antérieurs. Par suite, un acquéreur à litre gratuit a le droit de purger aussi bien qu'un acheteur. Lesart. 2184 et 2189 mentionnent le donataire. On doit même reconnaitre ce droit au légataire, comme au donataire, bien que le texte ne parle que de contrats: il suffit que cet acquéreur soit exposé au droit de suite, à la saisie, pour qu'il puisse purger (Comp. Cass., 6 févr. 1889, D. 89. 1. 299, S. 89. 1: 385).

Mais il faut tout au moins que le titre de l’acquéreur soit {ranslatif, c'està-dire qu'il y ait déjà, au moment où la purge va être employée, un transfert de propriété réalisé. Partout dans les textes la loi suppose que celui qui purge est déjà propriétaire: « Le nouveau propriélaire..…. » (art. 2183, 2185 et 2192). Un acquéreur sous condition suspensive, qui n’est pas encore

un propriétaire actuel, ne peut donc pas purger. - 3296. Acquisitions résolubles. — Quand la transmission a eu lieu sous condition résolutoire, au profit d’un acheteur à réméré par exemple, la purge peut se faire parce que le droit de propriété, quoique résoluble, appartient actuellement à l'acheteur. Il n’y aura point de difficulté si l'acquisition devient définitive par la défaillance de la condition, par exemple si le vendeur n’use pas de sa faculté de rachat dans le délai convenu. Au contraire, une grave controverse s'était élevée au cas où, après la purge faite, le droit de l'acquéreur qui y a procédé se résout par la réalisation de la condition. Voilà l'immeuble revenu à son propriétaire primitif : la purge faite par l’acquéreur va-t-elle subsister ? Question fort embarrassante ; diverses opinions, ingénieuses et compliquées, avaient été présentées dans la doctrine pour la résoudre (LaromBièrr, Obligations, t. IL, art. 4183, n°s 21 et suiv. — Lassé, Revue critique, 1856, p. 220 et suiv. ; ibid., nouv. série, 4874-1879, t. I, p. 497 ; Sirey, 11:9. 193 ; — Cormrr px SanrerRe, t. IX, n° 469 bis, nos XX VII et suiv.). Toutes ces opinions consistent à faire des distinctions, soit d’après l'issue de la purge et de la surenchère des créanciers, soit d’après d’autres considérations. Voyez-en l’analÿse dans DE Loynes, nos 2341 à 2343, ou dans Dazroz, Suppl, vo Privilèges et hypothèques, n° 1280 à 1285. Mais aucune d’elles n’a été acceptée par la jurisprudence, Les tribunaux admettent que la purge n’est

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pas atteinte par la rétroactivité de la condition et que ses résultats subsistent (Cass., 44 avril 1847, D. 47. 4. 217, S. 47. 1. 3414 : Cass., 93 août 4874, D. 73. 4. 391, S. 71. 4. 418).

C'est une solution avantageuse en pratique parce qu’elle empêche l'anéantissement d'une procédure coûteuse. Mais il faut reconnaître qu'ici la jurisprudence a réellement refait la loi et modifié les principes du droit : le principe certain, qui était ici applicable, était la rétroactivité des conditions résolutoires ; la purge entreprise par l'acquéreur ne peut avoir plus de solidité que son propre droit ; si une adjudication a eu lieu au profit d’un tiers à la suite d’une surenchère des“eréanciers, ce tiers est substitué à l'acquéreur et n’a comme lui qu'un droit résoluble. Quant aux textes du Code civil et du Code de procédure qui supposent que la purge produit un effet définitif, ils se placent dans l’hypothèse ordinaire, celle d’un acquéreur dont le droit est pur et simple. On ne trouve de base solide que dans le fait du règlement des créanciers ; mais pour soustraire ce règlement à l’ellet rétroactil de la condition accomplie, qui est un principe général, il eùt fallu un texte spécial, dont la jurisprudence s’est passée. Comp. Cass, 13 juill. 4903, S. 4904. 4. 417, D. 4905. 4. 393. à:

3297. Controverse pour l’héritier bénéficiaire. — Une succession échoit à une personne qui l’accepte sous bénéfice d'inventaire. Un immeuble dépendant de cette succession est vendu aux enchères, et c’est l'héritier bénéficiaire qui l’achète. Peut-i} purger ? Une jurisprudence constante (longue série d’arrêts dont le premier remonte à 1893) et une doctrine à peu près unanime le lui permettent (Ausryx et Rau, t. II, no 993 bis, note 97 ; Demozomse, t. XV, nos 491-4914 bis ; Poxr, n° 4974 bis ; THÉzaR», n° 499 : pe Loyxes, n° 2355).

Toutefois, en 1872, une controverse s’éleva à propos d’une affaire qui avait été jugée par le tribunal de la Seine. M. Valette entreprit de prouver que l'héritier bénéficiaire n’a ni le besoin ni le moyen de purger. L’intérèt du débat était purement fiscal: on se demandait si l’adjudication au profit de l'héritier était passible du droit proportionnel de transcription qui est de 4,50 pour 100 (L. 21 ventôse an VII, art. 25). L’argument qu'on a fait valoir pour dispenser l'héritier bénéficiaire de cette charge était que l'adjudication prononcée à son profit n’était pas translative de propriété : s'il y a plusieurs cohéritiers, l'acte est une licitalion qui équivaut au partage ; s’il est seul, il n’y a pas davantage de transmission parce qu'il est impossible de découvrir un propriétaire intermédiaire entre lui et le défunt. Donc, soit en vertu de l'effet déclaratif du partage (art. 883), soit grâce à l'identité de personnes entre celui qui achète et celui qui vend, la transmission fait défaut, et l’acte n'est pas « de nature à être transcrit », car la transcription n'est nécessaire que pour les actes translatifs de propriété (Vazerre, D: 73. 4. 497, D. T4. 1. 361, Mélanges, t. I, p. 4M ; Cormer De SanreRRe, t. IX, n° 469 bis-X).

M. Labbé réfuta l'argumentation de M. Valette (Revue critique, A8T3-18T5, p. 348). Sans doute, l’adjudication prononcée à son profit n’a pas rendu l'héritier propriétaire, ik l'était déjà ; mais l'héritier a acquis le droit de purger, parce qu'il a, en vertu de son bénéfice, un double patrimoine, et que la loi lui réserve comme à un tiers l'exercice de tous ses droits personnels. Quand il se porte adjudicataire, il a le même intérêt qu'un tiers à consolider son acquisition par la purge, et il le peut, puisqu'il n'est pas tenu des obligations du défunt sur son patrimoine propre. Il y a novation dans son titre de propriété : il possède désormais l'immeuble, non plus comme héritier, mais comme acquéreur à litre particulier, et il peut purger.

Le système de M. Valette avait été admis par le tribunal de la Seine en 1870, dans: deux aflaires ; mais les jugements furent cassés en 1872 (Cass., 19 et 27 nov. 1879, D. 73.4. 497, S. 73. 4. 86), et le tribunal de Melun, juridiction de renvoi, ayant jugé comme le tribunal de la Seine, il intervint un arrét des chambres réunies qui cassa sa. décision (42 janv. 1876, D. T6. 4. 52, S. 76. 4. 81). Depuis lors la question est considérée comme vidée, et l'héritier peut purger les immeubles achetés par lui sur licitation..

B. — Seconde condition.

“8298. Acquéreurs tenus personnellement de la dette. — L'ac-. quéreur ne peut pas toujours purger: s’il est tenu personnellement de la dette envers le créancier, à un titre quelconque, la purge lui est interdite. C'est que la purge peut aboutir soit à un paiement parliel si l'immeuble esthypothéqué au delà de sa valeur, soit à un paiement anticipé si la créance est encore à terme. Or le débiteur ne peut pas forcer le créancier à recevoir son paiement dans ces conditions ; la purge se trouve alors empêchée par l'application des principes généraux. Cette atteinte aux droits du créancier est d'autant plus inutile que la purge ne servirait à rien au tiers détenteur qui est personnellement débiteur, car, le lendemain de cette procédure, il se trouverait encore tenu sur tous les biens, y compris l'immeuble dégrevé par la purge, tant qu'il resterait quelque chose de dù au créancier.

Sont done privés de la faculté de purger tous les acquéreurs qui ont la qualité d’obligés personnels, savoir les codébileurs et les cautions.

On a déjà vu que ces mêmes personnes ne peuvent ni délaisser ni opposer l'exception de discussion (ci-dessus, n° 3213 et 3293).

À plus forte raison le bénéfice de la purge est. il refusé au débiteur lui-même. On a appliqué cette règle à l’acheteur d’un immeuble, demeuré débiteur du prix, et qui, après : avoir revendu l’immeuble, l’avait ensuite racheté ; il ne lui est pas permis de purger le

privilège appartenant à son vendeur (Paris, 9 juill. 4892, D. 93. 2. 569).

B. — Troisième condition.

*8299. Effet de la garantie. — Seules les personnes qui sont restées étrangères à la constitution de l’hypothèque peuvent purger. En effet, si l'acquéreur est, soit par lui-même, soit par ses auteurs, tenu des obligations nées du contrat qui a créé l'hypothèque, il en est garant, il est tenu de respecter cette sûreté et de la laisser subsister tant que le créancier n’est pas désintéressé ; il ne peut done pas la lui enlever par la purge‘.

*8300. Propriétaires garants de l’hypothèque. — Deux catégories de personnes se trouvent pour cette raison privées de la faculté de purger, bien qu’elles soient tout à la fois propriétaires de l'immeuble et personnellement étrangères à la dette. Ces personnes sont les suivantes :

4° Caurion RÉELLE. — (ci-dessus, n° 2568). C’est cette personne qui a elle-

même constitué l'hypothèque ; il serait contraire à la convention qu'elle

libérat son immeuble avant le {erme.

Ne pourrait-elle pas tout au moins, quand le terme est échu, demander au créancier la mainlevée de l’hypothèque moyennant la somme qui représente la valeur de l’immeuble ? E n’y a plus alors de raison pour le lui refuser.

20 COHÉRITIER OU HÉRITIER PARTIAIRE. — Celui des cohéritiers qui a dans son

4 Ceci a cependant été contesté. Voyez LagBé, Revue crilique, 1856, 1. VII, p. 210.

lot l'immeuble hypothéqué peut avoir payé sa part dans la dette. Libéré par ce moyen de son obligation personnelle, il n’est plus tenu qu'hypothécairement. Mais l'hypothèque étant indivisible, les obligations nées du contrat le sont également, et chacun des héritiers du débiteur est tenu pour le tout de la garantie de l'hypothèque. Cette indivisibilité de la garantie l'empèche de purger. TR

Toutefois ce raisonnement ne paraît applicable qu’au cas où l’hypothèque a été constituée par convention.

* 3301. Comparaison avec le délaissement. — La caution réelle et l'héritier partiaire, qui ne sont tenus de la dette que comme détenteurs d’un immeuble hypothéqué, peuvent délaisser (ci-dessus, n° 3233) : ils ne peuvent pas purger. D'où vient cette différence ? Elle résulte de la nature même des deux institutions et des principes qui régissent la purge et le délaissement. Le délaissement laisse subsister intacts les droits du créancier hypothécaire et n'empêche pas la saisie, tandis que la purge résout le contrat hypothécaire et enlève au créancier son hypothèque, contre son gré et avant même qu'il puisse l’exercer.

S 4. — A quel moment la purge est possible.

A. — Du temps où la purge doit être faite.

*3302. Absence de délai. — Il n'existe pas de délai particulier dans lequel l'acquéreur soit tenu de purger. Du moins, aucun délai de ce genre n'a été établi d'une manière générale. Mais, en pratique, celui qui purge est ordinairement un acheteur, et comme il est tenu de payer son prix peu de temps après la vente, il a intérêt à procéder à la purge avant de verser l'argent afin de ne pas s’exposer à payer deux fois ou à subir une éviction après avoir payé l'immeuble. L'habitude est done de faire la purge aussitôt après l'achat et avant le paiement du prix. Dans les ventes importantes, on laisse ordinairement un délai de trois ou quatre mois à l'acheteur pour l'accomplissement des formalités.

* 8303. Forclusion en cas de poursuite des créanciers. Le tiers acquéreur se trouve néanmoins obligé d'entamer la procédure de purge dans un délai particulier, lorsque les créanciers prennent les devants et lui adressent la sommation qui précède la saisie. Quand les créanciers exercent ainsi leur droit de suite, l'acquéreur doit s'empresser de purger s'il ne veut pas en perdre le droit. La loi veut, en effet, qu'il prenne parti dans le délai de trente jours qui lui est alors accordé pour payer les créanciers ou délaisser l'immeuble (art. 2183).

L'art. 2183 dit que l'acquéreur doit commencer la purge « dans le mois »; l’art. 2169 lui donne « trente jours » pour payer ou délaisser. Les deux formules sont synonymes parce que tous les mois étaient régulièrement de 30 jours à l’époque où le Code a été composé, S'il y a plusieurs sommations faites par différents créanciers, le délai court à compter de la première (art. 2183). Comp. ci-dessus, n° 3205.

Ainsi, lant qu'il n’est pas poursuivi, l'acquéreur peut attendre et choisir

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son temps poar purger; le jour où les créanciers agissent contre lui, il n'a plus qu'un délai de trente jours.

B. — Condition préalable à la purge.

* 8804. Transcription du titre d'acquisition. — L'acquéreur qui veut purger doit commencer par {ranscrire son titre (art. 2181).

Aujourd’hui cette obligation se comprend fort bien : depuis le vote des art. 834-835 C. proc. civ., de mème que depuis la loi du 23 mars 1855, la transcription est absolument nécessaire pour procéder à la purge parce que, si elle n’était pas faite, de nouvelles inscriptions pourraient toujours survenir de la part du précédent propriétaire. et la purge serait à recommencer; son but serait manqué. — Mais avant 1807 cet article était inexplicable, puisque d’après les textes primitifs du Code l’aliénation était par ellemême opposable aux créanciers hypothécaires de l'aliénateur, sans avoir besoin d’être transcrite, et que le cours des inscriptions se trouvait immédiatement arrêté. On paraît l'avoir copié dans la loi de brumaire (art. 26) et l'avoir laissé subsister dans le Code par inadvertance, malgré l'abandon du système de la transcription.

* 3305. Actes dont la transcription est nécessaire. — On a

donné à cet art. 2181 une interprétation vraiment léonine. On a admis que tout titre d'acquisition, qui peut être suivi de purge, doit être transcrit, alors même que par sa nature propre la transcription serait inutile pour le transfert de la propriété. Ainsi il a été jugé que l’adjudication prononcée au profit d'un héritier bénéficiaire est « de nature à être transcrite » en vertu de l’art. 2181, bien qu'elle ne soit pas translative de propriété et que la loi de 1855 ne l’assujettisse pas à la transcription comme telle (voyez les arrêts cités au n° 3297). Mème solution pour le cas où une adjudication est prononcée au profit d'un légataire particulier, qui ne possédait, en vertu du testament, qu'une part indivise dans cet immeuble (Cass., 6 févr. 1889, D. 89. 1. 299, S. 89. 1. 385). On a ainsi créé une seconde catégorie d'actes sujets à transcription, non pas pour le transfert de la propriété, mais pour la purge ; et ce qu'il ÿ a de plus remarquable, c'est que ces actes s'y trouvent soumis en vertu d’une loi (le Code civil) qui avait abandonné le sys-

tème de la transcription !

Il ne faut voir dans ces solutions extraordinaires qu'une marque de l'esprit de fiscalité à outrance qui anime trop souvent l'administration de l'enregistrement. On a faussé le sens de l’art. 2181 en faisant de la transcription une condition préalable pour la purge, sans utilité propre, et sans autre but que d'obliger Les particuliers à remplir une formalité onéreuse pour eux et profitable au fisc. On a ajouté arbitrairement au texte de la loi, car lorsqu'il a exigé la transcription de l'acquéreur qui veut purger, ce texte a supposé évidemment que cet acquéreur était soumis à cette formalité par la nature de son titre. Il suffit, pour s’en convaincre, de rapprocher le texte du Code de la loi de brumaire, à laquelle l’art. 2481 a été emprunté!. On sait que, dans cette loi, la

1 Loi du 11 brumaire an VII, art. 26 : « Les actes translatifs de biens et de droils susceptibles d’hypothèques doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans Parrondissement duquel les biens sont situés. Jusque là ils ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et

qui se seraient conformés aux dispositions de la présente. » Code civil, art. 2181 : « Les contrats translatifs de la propriété d'immeubles ou

transcription avait été introduite d’une manière incidente, pour donner toute garantie aux créanciers hypothécaires, en leur permettant de méconnaître les aliénations consenlies par leur débiteur et non encore rendues publiques. La transcription n'a donc de raison d’être, dans la procédure de la purge, que pour arrêter le cours des inscriplions du chef du précédent propriétaire en rendant le titre de l'acquéreur opposable à ceux ces créanciers qui ne se seraient pas encore inscrits. D’où il suit que, toutes les fois qu'un titre d'acquisition arrête par lui-même le cours des inscriptions. il devrait être inutile de le transcrire avant de purger. — Néanmoins l’idée que la transcription est une condition absolument nécessaire dans toutes les applications possibles de la purge est si bien entrée dans les esprits qu’en pratique les légataires particuliers eux-mêmes font transcrire le testament quand ils veulent purger ! Exemple remarquable des solutions injustifiables auxquelles on arrive avec une interprétation trop étroite des lois, a

3306. Conséquence au point de vue fiscal. Puisque la transcription a acquis dans notre droit, par une fausse interprétation de l’art. 2184, une valeur propre en matière de purge, indépendamment de toute utilité au point de vue du transfert de la propriété, il en résulte une grave conséquence au point de vue fiscal : tout titre d’'acquisition qui permet de purger donne lieu à la perception du droit proportionnel de transcription (1,50 pour 100, L. 24 ventôse an VII, art. 25). C'est justement cette solution qu'on a appliquée à l'héritier bénéficiaire et au légataire adjudicataire de l'immeuble indivis, dont il est parlé au n° précédent.

La loi du 28 avril 4816 a décidé que le droit proportionnel de transcription (4,50 pour 100) doit être perçu en même temps que le droit de mutation (4 pour 400), alors même que l’acte n’est pas présenté à la transcription, « toutes les fois qu’il est de nature à être transcrit » (sur cette loi, voyez, t. I, n° 2611). Je suis convaincu qu’en s'exprimant ainsi les rédacteurs de la loi de 1816 pensaient aux actes dont la transcription est nécessaire pour mettre l'acquéreur à l’abri des créanciers hypothécaires du précédent propriétaire: on se rappelle que le Code de procédure, afin d'obliger indirectement les acquéreurs à transcrire, permettait aux créanciers de l’aliénateur de prendre encore inscription même après l’aliénation (art. 834-835 G. proc. civ.). Un acte « de nature à être transcrit » est un acte qui n’est pas par lui-même opposable aux créanciers hypothécaires.

Si la thèse de la régie était exacte, c’est-à-dire si un acte devait être transcrit au moment de la purge, alors même que la transcription ne servirait à rien. le testament lui-même, par un renversement invraisemblable des principes de notre droit, devrait être considéré comme étant « de nature à être transcrit », puisque le légataire particulier peut purger. Le droit de transcription pourrait donc être exigé mème des légataires particu- | liers ! En poussant un système à développer toutes ses conséquences, on en démontre parfois la fausseté par l’absurde.

“8307. Rôle de la transcription. — La transcriplion, dont parle l'art. 2181, ne doit pas être considérée comme étant l’une des formalités de la purge ; elle joue seulement le rôle d'une condition préalable. C'est après qu'elle est faite que la procédure de purge commence.

3308. Effet de la transcription. — L'art. 2182, pour prévenir toute méprise, détermine les effets de la transcription : « La simple transcription

droits réels immobiliers que les tiers déténteurs voudront purger de privilèges el hypothèques seront transcrits en eatier par le conservateur des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés, cette transcription se fera sur un registre à ce desliné et le conservateur sera tenu d’en donner reconnaissance au requérant. »

! On devrait d'autant plus s’apercevoir de l'erreur, qu’on outrepasse visiblement le Lexle : même si on l'entend comme exigeant la transcription en vue de la purge, quoique le titre soit par lui-même opposable aux créanciers non inscrits, il ne l’exige du moins que pour les contrats, et on l’applique aux testaments !

CCR Ent

PURGE ; e 1017

des titres translatifs de propriété sur les registres du conservateur ne purge pas les privilèges et les hypothèques établis sur l'immeuble. Le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue : illes transmet sous l'affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé !. » — Cela revient à dire que la transeription n'est par elle-même qu'une mesure de publicité, à laquelle la loi n'attache aucun effet de purge, et que la transmission de l'immeuble s'opère avec toutes ses charges conformément à la maxime : Vemo plus Juris in alium transferre potest quam ipse habet; un vendeur ne peut pas transmetire à son acheteur plus de droits qu'il n’en a lui-même.