TRAITÉ

DU

Considéré d'une manière générale, le régime hypothécaire a pour but principal de porter les droits réels à la connaissance des tiers, par voie d'inscription sur des registres spéciaux, tenus par un fonctionnaire public appelé conservateur des hypothèques.

D'après le Droit français, les droits réels comprennent, d'une part: la propriété, l'usufruit et les servitudes (i); d'autre part: le gage, le privilège et l'hypothèque (2).

En principe, les conventions ayant pour objet de constituer ou de transférer des droits réels, reçoivent leur perfection du seul consentement des parties,

(1) G. civ., M4, 617, 619, 62'>, 637, 686.

(2) C. civ., 2071. 2085. 2095, 2114, 21iiO.

formalité extrinsèque ; de sorte que le iblicité est de pourvoir seulement à la tiers (1).

e vue de la publicité, les privilèges et les ; se distinguent des autres droits réels, u'ils sont rendus publics par une simple contenant des indications sommaires ; le titre , tandis que les actes relatifs à et à Tantichrèse doivent être transcrits : sur les registres du conservateur (2). nnaire préposé à la tenue des registres els n'est pas chargé d'apprécier la régures qui lui sont remis , pour les transinscriptions (3). Du reste, ces formalités d'autre destination que celle d'assurer ne mettent aucun obstacle à ce que les ïments qui y ont été soumis soient atta- 6 mêmes voies que s'ils n'avaient pas été Il inscrits (4).

s formalités prescrites pour la publicité réels, ne sont efficacement accomplies m des hypothèques établi, par chaque lent, dans la commune où siège le Triie première instance (5). Par exception, ment de Puget-Théniers est réuni à celui ir le service hypothécaire, et le départe- Seine, quoique desservi par un seul Tria trois bureaux d'hypothèques établis à

1138. 1583 ; L. 23 mars 1855, art. 3. ,, 2U8 ; L. 23 mars 1855, art. 1 et 2.

Pose an XII, 26 avril 1852, S. 52, 1, 513; D. 52, 1, 131.

1, 2181 , L. 21 ventôse an VII, art 2; 23 mars 1855, art. 1.

Paris, mais ayant chacun une circonscription particulière (4).

La compétence des conservateurs des hypothèques étant territoriale, les formalités opérées dans un bureau autre que celui de la situation des biens transmis ou grevés, seraient dépourvues d'effet.

La transcription n'est pas prescrite pour toutes les constitutions ou transmissions de droits réels ; celles qui ont lieu par voie d'hérédité ou par acte de dernière volonté, sont en général dispensées de la formalité (2).

D'un autre côté, la loi soumet à la publicité certains droits personnels dont l'existence est de nature à diminuer la valeur des immeubles auxquels ils se rapportent (3).

C'est la transcription qui rend les droits réels opposables aux tiers, quand cette formalité est exigée.

En général, les privilèges et les hypothèques ne sont efficaces, à l'égard des tiers, que s'ils ont été rendus publics par inscription sur les biens qu'ils affectent et pour des sommes déterminées (4).

Toutefois, ce principe n'est pas absolu : le régime hypothécaire français reconnaît plusieurs hypothèques légales, qui, non-seulement existent indépendamment de toute publicité, mais encore conservent des créances iniéterminées et sur une générahté de biens (5).

De plus, nous avons des hypothèques judiciaires

(1) Décr. Ifi novembre 1859, i2 avril 1893.

(2) Corail. C. civ., 1069.

(3) L. 23 mars 1855, art. 2.

(4) C. civ., 21<«, 2134, 215i, 2166.

(5) C. civ., 2135; L, 23 mars 1855, art. 8.

nises à la publicité, mais dispensées de la spété (1), base de tout régime hypothécaire com-

îs privilèges et les hypothèques dérogent au prind'après lequel tous les biens du débiteur fort le gage commun de ses créanciers (2). nsi, entre divers créanciers, en vertu de titres ;-seings privés ou authentiques, ne conférant ni ilège ni hypothèque — appelés chirographaires 5 plus récent concourt avec le plus ancien (3). îs créanciers hypothécaires passent, sur les s affectés à la garantie de leurs droits, avant les nciers chirographaires, mais sont primés, en irai, par les créanciers privilégiés (4). itre eux les créanciers hypothécaires sont payés rès le rang de leur hypothèque ou droit de ?rence (5).

ïs créanciers privilégiés viennent avant les hypoaires et chirographaires (G). Cependant le créanhypothécaire est préféré au privilégié quand )Othèque affecte déjà l'immeuble du débiteur ; le fait a donné naissance au privilège (7). itre créanciers privilégiés, celui qui a un privid'une qualité préférable prime les autres. Deux nciers, avec un privilège égal, sont payés en rurrence (8).

;. civ.. 2148, 5*.

:. civ., 2092 à 2094; L. 19 février 1889, art. 2.

;. civ., 2093; G. pr., C56.

;. civ., 2094, 2114.

:- civ., 2113, 2134.

:. civ,, 2095.

:. civ.,2103. 2109,2114, 2166.

:. civ., 2096, 2097, 2110.

Les aliénations consenties par le débiteur laissent subsister les privilèges et hypothèques sur les immeubles passés dans le patrimoine des tiers détenteurs; c'est ce qu'on appelle le droit de suite (1).

Ce droit n'existe pas au profit des créanciers chirogi'aphaires, sur les biens aliénés de bonne foi par le débiteur (2).

Les créanciers ne p3uvent jamais s'approprier les biens du débiteur pour leur paiement. C'est sur le prix obtenu par la réalisation volontaire ou forcée que leur droit s'exerce (3).

Par des considérations d'humanité ou d'intérêt général, quelques biens sont entièrement soustraits à l'action des créanciers (4).

Le service de la conservation des hypothèques dépend de la régie nationale de l'enregistrement (5). Les formalités hypothécaires ne sont pas tarifées en raison de l'importance des conventions; dans les taxes fiscales et salaires qu'elles entraînent, on ne voit que des droits fixes, c'est-à-dire le contraire de la proportionnalité (6).

Le principe de la .publicité des droits réels est inscrit dans la nature des choses, car puisque le

(1) C. civ., 2i6G.

(2) c. civ., 2167.

(3) C. civ., 2078, 2088 ; C. pr., 742.

(4) C. civ., 1554; C. pr., 581, 582; C. comm., 215 : L. 8 nivôse on VI, ort. 4 ; L. 20 juillet 1880, an. 8, etc.

(5) L. U ventôse an VII.

(6) C. civ., 2148, 2200, 2201 ; L. 28 avril 1816, art. Cl, 23 mars 1855, art. 12; Décr. 21 septembre 1810, etc.

propre du droit réel est d'être opposable aux tiers, il est manifeste qu'il y aurait inconséquence à ne pas prendre les mesures nécessaires pour révéler aux tiers l'existence de ce droit. Aussi toutes les législations contiennent-elles des prescriptions spéciales destinées à faire connaître aux intéressés la véritable situation de celui avec lequel ils traitent.

A Athènes revient l'honneur d'avoir inventé l'hypothèque. On plantait dans le champ grevé une stèle ou borne (o/wç) indiquant le montaintde la créance (4). Cette forme primitive s'observait encore à l'époque de Démosthène (2).

Une sorte d'hypothèque légale paraît aussi avoir existé à Athènes, pour la restitution de la dot de la femme (3), et pour la garantie des biens des mineurs (4).

Rome emprunta à Athènes la première idée de l'hypothèque (5) , puis à cette forme trop publique et trop loyale elle substitua le jus pignons^ véritable aliénation du gage au profit du créancier, avec simple clause de revente en cas de paiement (6).

Plus tard, Rome connut trois causes de Thypo-

(1) Plutarque, Vie de Solorit n*20; Démosthène, Plaidoyers contre Aristogiton, Timothée, Onétor; Barilleau, Jiec. hist., 1883, p. 145,613; Dareate, Inscr. hyp. en Grèce, p. 11; Caillemer, Xe Crédit foncier à Athènes, p. 10.

(2) Onze siècles avant notre ère, tes Babyloniens faisaient graver sur des pierres ovalaires , placées en guise de bornes sur le domaine vendu , les titres môme de propriété de ceux qui acquéraient ce domaine (Oppert et Menant, Documents juridiques de V Assyrie, 1877).— Les grecs avaient pu voir ces pierres, et l'idée do poser des homes, des o^oe sur le domaine hypothéqué, vint tout naturellement au créancier grec.

(3) Gide, Condition prif^ée y p. 85 ; Petit, liv. VI, titre II, §2; Dareate, Inscr. hyp., p. 13 et 14.

(4) Démosthène, contre Timothée, § 11.

(5) Gaïus, II, § 59, 64; Paul, II, 13; Ortolan, 2088.

(6) L. 17, § 2; Cuq, Institutions Juridiques des Romains, 380.

thèque : volonté de l'homme, ordre du magistrat, pouvoir de la loi. Toutes ces hypothèques restèrent occultes, c'est-à-dire qu'à la publicité excessive du droit attique succéda la clandestinité absolue (1).

Le droit romain a créé le privilège, droit de créance prenant rang d'après la faveur plus ou moins grande dont la loi le juge digne, et primant le créancier même le plus diligent (2).

Du reste, le droit romain ne s'était pas borné à l'hypothèque prédiale ; il autorisait aussi celle des meubles sans publicité (3).

Particularité remarquable de la législation romaine, le premier créancier avait seul le droit de provoquer la vente de l'objet hypothéqué; les créan* ciers postérieurs ne pouvaient recourir à cette formalité qu'en remboursant le premier; c'est le jus offerendœ pecuniœ (4).

La purge des hypothèques était inconnue à Rome, d'où résultait pour l'acquéreur l'obligation de payer les créanciers, sinon il restait sous le coup d'un danger permanent d'éviction.

D'ailleurs, en Droit romain, la transmission de la propriété immobilière, par vente ou donation, ne s'opérait point par la convention, il fallait la tradition; jusque-là, l'acquéreur ou donataire ne jouissait que d'une action en délivrance contre le vendeur ou donateur (5).

(1) Pellat, i7. 59; Machelard, 108; Demanfçcal. 594.

(2) Accarias, Précis de Dr. Rom., 290.

(3) L. 9, 18. G. ; Pellat, 13 ; Ortolao, 2098.

(4) L. 20, D., Qui pot. in pign. ; L. 1 ot 5, Cod., Qui pot. in pign. : Pellat, p. 102

(5) Laferrièrc, Droit (fes XH Tables; Etienne, Inatitutes,. liv. II, p. 303 Loyseaa, Dégaerp., liv. III, ch. i. •

Sous les Francs, les aliénations devaient être inscrites sur les registres municipaux, en présence de toute la curie de la cité (1).

Nous arrivons à la féodalité et nous y retrouvons la publicité des droits réels, non comme conception luridique, mais comme une gaiantie pour le vassal contre l'arbitraire du seigneur. Ce moyen de sécurité, >rouvé par les vassaux, était d'ailleurs une source le profits pour les seigneurs, qui eurent vite fait l'étendre l'application du principe aux hypothèques comme à la transmission de la propriété (2).

Il devint donc de règle dans certaines provinces lu nord et de l'ouest, appelées pays de nantissement, jue la propriété ne pouvait se transférer civilement :iu'au moyen d'une investiture donnée par le seigneur ou par ses officiers de justice et précédée de [a renonciation de l'ancien propriétaire; investiture :iui se constatait par une inscription sur des registres tenus par les officiers du seigneur (3).

Mais le Midi et diverses provinces attachaient à la clause de déssaisine-saisine, ipsérée dans les actes notariés, le même effet qu'à la tradition ancienne qui supposait un déplacement de la possession (4).

Ces mêmes provinces faisaient dériver une hypothèque générale, occulte, de tous les actes notariés et de toutes les sentences du juge (5).

(1) Code Théodosien, liv. VllI ; Rayoouord, Droit municipal; Formularurrê. Marculfl , XXXVU, XXXVIII; Arvcrnenscs, I et II ; Turonenses, XX; Andefçavenses , I; Senonicœ, XXXIX.

(2> LafcTTiëro, Histoire du Droit, IV, p. 437; VI, p. 1G7; Klimrath, Etude sur les Coutumes, p. 102.

(3) Boutillier, Somme rural, liv. I, ch. vu; Beaumanoir, ch. vi, n* A; Coût, de Bretagne, art. 2G9; V. Coût, de Normandie, art. 455.

(A) Ricard, Donntions, 901; Argon, II, p. 242; Pothier, Vente, 314.

(5) Ord. Villers-Cotterets, août 1539, art. 92. ; Ord. de Moulins, février 1566,

On comprend quels effets désastreux devait produire un pareil système de clandestinité absolue. La royauté, associant l'intérêt du trésor à celui de la propriété, fit quelques efforts pour rendre obligatoire la publicité des ventes et obligations, « faute de quoi on n'acquérait point droit de propriété ou d'hypothèque sur les héritages, y> mais l'exécution de ces mesures se trouva toujours paralysée, aussi bien par les Parlements que par l'influence d'une foule de gens intéressés à ce que leurs affaires ne fussent pas éclairées d'un jour trop vif (4).

Telle était la situation à la Révolution.

Une première loi du 9 messidor an III, reconstitue intégralement le régime hypothécaire; ses dispositions peuvent se résumer en quatre points : publicité des transmissions de la propriété ; abolition de toute hypothèque tacite ou légale ; effet de toute hypothèque subordonné à une inscription pour une somme déterminée et sur des immeubles désignés spécialement; droit pour tout propriétaire foncier de prendre hypothèque sur lui-même pour un temps fixe, au moyen de cédules transmissibles par endossement.

Cette loi n'a reçu qu'une exécution très limitée; sa dernière disposition surtout donna lieu à de vives critiques (2).

Par une autre loi du 41 brumaire an VII, plusieurs

arL 53; Argou, II, 408; Esmein, Etude aur les Contrats, p. 202 et saiv. ; Viollet, Précis de l'histoire du Droit français, liv. III, ch. vi, résume très bien révolution de l'ypotbèque; comp. Beaune, Droit coutumier, les Contrats, p. 511 et suiv. ; Gillard, l'Hypothèque conventionnelle, p. 149.

(1) Ëdits de juin ISSl, juin 1606 (pour la Normandie), mars 1673, juin 1771.

(2) On pensait que la loi de messidor n'avait pas été appliquée, mais le contraire a été prouvé. Rondel, La Mobilisation dt* sol, p. 150.

dispositions de celle de messidor sont renouvelées, puis , la publicité , par voie de transcription , a été appliquée à tous les actes translatifs de biens et de droits susceptibles d'hypothèques. Mais, par une dérogation aux principes de la publicité et de la spécialité, la loi de brumaire admet les hypotlièques légales générales.

Les rédacteurs du Code civil ne surent pas choisir entre le principe de la publicité et celui de la clandestinité ; pour mieux dire, ils n'ont pas de système : tantôt ils se prononcent pour la pubHcité, tantôt pour la clandestinité.

Le régime hypothécaire du Code reçut une première modification par les articles 83i et 835 du Code de procédure, décidant que les créanciers hypothécaires du vendeur pouvaient prendre inscription dans la quinzaine qui suivait la transcription de la vente.

Peu de temps après le Code, les vices de son système hypothécaire apparurent, et un grand nombre de voix s'élevèrent pour demander une réforme. En 1841, le Garde des sceaux élabora un projet de révision, avec le concours des Cours d'appel et des Facultés de droit (1); ce projet ne put aboutir. En 4849 et 4851, de nouveaux projets eurent le même sort.

L'établissement de la Société de Crédit foncier (2) fit reprendre les projets de réforme hypothécaire, pour permettre le fonctionnement de cette Société, qui, quoique dotée d'importants privilèges, se trou-

1) V. Documents relatifs au Béfjime hypothécairet 3 vol. in-8', 184i.

2) Dccr. 28 février 1852.

vait arrêtée à chaque instant par les défectuosités du régime hypothécaire du Code civil.

C'est ainsi qu'est née la loi du 23 mai 4855, qui retourne au principe de la transcription posé par la loi de brumaire.

Quelques dispositions du Code de procédure, relatives aux hypothèques légales dispensées d'inscription, ont été amendées par une loi du 21 mai 1858.

Le privilège du bailleur a subi une restriction importante, en cas de faillite du locataire, par la loi du 12 février 1872, remplaçant l'article 550 du Code de commerce.

Une loi du 10 décembre 1874, refondue et améliorée par celle du 10 juillet 1885, autorise l'hypothèque des navires.

Par la loi du 19 février 1889, une double modification est apportée au Code civil : 1° Le privilège du bailleur d'un fonds rural subit une hmitation dans le même sens qu'au cas de faillite ; 2° Les indemnités dues par suite d'assurances sont attribuées aux créanciers piivilégiés ou hypothécaires.

Le droit de revendication accordé au bailleur sur les meubles de son locataire, est restreint par la loi du 10 juillet 1892.

Le privilège des frais de dernière maladie a été étendu d'après la loi du 30 décembre 1892.

Enfin, les intérêts des créances privilégiées ou hypothécaires, sont limités par la loi du 17 juin

Maintenant, jetons un rapide coup d'œil sur les législations hypothécaires étrangères.