UN» 35.) HISTOIRE GÉNÉRALB DU CRÉDIT FONCIER

a une dette personnelle ; son immeuble «^ si la dette précédente est accompagnée d'une hypothèque •*— a une dette foncière. A chacun de ces droits correspond un titre. Les deux titres et les deux droits sont indépendants Tun de l'autre : si bien qu'on peut avoir la personne seule, ou bien Timmeuble seul, pour obligé. La dette de Timmeuble s'appelle Grundschuld, dette foncière. Etablie spécialement sur un immeuble, elle ne confère aucun droit sur les autres biens du propriétaire ; même elle ne s'attache pas d'une manière indivisible à tout Tinmieuble. Chaque créancier au profit de qui on établit une dette foncière sur un immeuble a droit à une portion de sa valeur à prendre tantôt en première ligne, tantôt après un prélèvement déter^ miné. Et sa situation est invariablement fixée : les droits des créanciers qui occupaient un rang meilleur ont beau disparaître, il ne prend pas la place vacante. — D'autre part, le droit du créancier est à l'abri de toute purge réalisée par un acquéreur du bien. Il n'y a de purge que dans le cas d'expropriation forcée : il est bien évident qu'alors les hypothèques doivent disparaître, puisqu'elles ont produit leur effet en faisant passer la valeur du bien grevé entre les mains des créanciers h}rpothécaires, suivant le rang qu'ils occupaient. Mais la purge après aliénation volontaire est écartée, et même un usage tout opposé s'est introduit: le vendeur, substitue l'acheteur, ohW^é réellement propterremj à ses propres obligations personnelles qui, diaprés la théorie générale des ayant-cause, ne passent point sur la tète d'un acquéreur particulier.

La dette foncière et le titre qui la constate et qu'on appelle bon foncier^ Grundschtildbrief, ont donc une

4i LIVRE PREMIER. (no* 35-36 )

existence propre et distincte de la dette personnelle et du titre correspondant.

Il s^ensuit qu'on peut créer des bons fonciers alors qu'il n y a encore aucune obligation.

Le propriétaire se fait délivrer ces titres quand il veut au bureau du livre foncier ; il s'en dessaisit quand il lui plaît; il les recouvre quand il acquitte la dette pour la garantie de laquelle il s'en est dessaisi; et il peut ensuite en disposer au profit de nouveaux créan* ciers.

36. — La conception de la dette foncière répond au besoin de mobiliser les titres hypothécaires, de les faire circuler. Pour obtenir ce résultat, il faut que les titres représentent une garantie sérieuse, qu'ils aient une valeur bien déterminée et revêtent une forme ad hoc.

1"^ Si les porteurs de bons fonciers sont exposés à voir leurs droits contestés, il est clair que les bons fonciers circuleront moins facilement que s'ils sont à l'abri de toute discussion;

2*" Si les titres ne correspondent pas à une dette précise, voici à quel danger on se heurte :

Supposons que le fonds débiteur a une valeur de 100. Si le propriétaire s'est fait délivrer sur cet immeuble trois bons fonciers^ le premier de fSO, le second de 30, le troisième de 10, il les fera accepter sans peine de trois créanciers de 50, de 30 et de 10. Mais si la dette à laquelle correspond le premier bon foncier n'est pas aussi strictement déterminée, si elle peut se développer, le porteur du troisième bon aura de justes motifs de craindre que la valeur du bien ne soit épuisée quand viendra son tour, et, à raison de ce danger, personne ne voudra accepter le Iroisi&me bon foncier.

(.vo« 36-37.) msTOiRE générale du crédit foncier. 4ii

3*" Enfin la forme du titre doit comporter une transmission aisée et rapide, si Ton veut que ce titre circule facilement.

Pour donner satisfaction h ces différents besoins, on a d'abord organisé la publicité entière, réelle, de Fctat des immeubles, el attaché aux mentions des registres fonciers une foi absolue. — Yoilà pour assurer l'efficacité da titre.

On a ensuite rigoureusement prescrit la spécialité des hypothèques, soit quant aux créances garanties, soit quant aux biens grevés. -^ Yoilà pour éclairer les créanciers sur les chances qu'ils ont d'être remboursés.

Enfin les titres sont transmissibles par endossement, — voilà pour favoriser leur circulation.

Nous n avons pas à revenir sur la spécialité de l'hypothèque. Nous avons, d'autre part, défini Tendosse* ment. Mais nous devons nous expliquer, au contraire, sar cette publicité entière, réelle et douée d'une foi absolue que nous venons de signaler. Aussi bien cela nous fera connaître une des conceptions les plus originales et les meilleures des législations des pays du centre et du nord de TEurope.

37. — Le registre par lequel s'opère la publicité des droits réels immobiliers s'appelle : Livre foncier y Grandbuch. Il diffère profondément de nos registres de la conservation des hypothèques. D'abord, au lieu de deux registres qui existent dans nos bureaux, pour recevoir les transcriptions des actes soumis à cette formalité d'une part, et, d'autre part, l'inscription des privilèges et des hypothèques, les Allemands n'ont qu'un seul registre contenant toutes les mentions qui intéressent la propriété foncière.

46 LIYBB PRBMIBB. (no 37.

Mais ce n'est là qu'une légère dissemblance. Voici en quoi se séparent nettement les deux systèmes. Nos registres ont pour objet de conserver, à titre de rensei-* gnementSi la teneur de certains actes touchant la propriété foncière, et ces renseignements sont groupés autour des noms des personnes qui ont effectué les divers actes dont nous venons de parler. Ainsi Bernard est en apparence propriétaire d'une maison située à Lyon, rue de la République, n"" 10. Je désire me renseigner sur Tétat Juridique de cet immeuble, savoir si fiernard en est effectivement propriétaire, si le bien est grevé de servitudes, d'hypothèques... Je ne puis pas demander au conservateur de me dire à qui appartient cette maison: il me répondrait qu'il Tignore. Je ne m'informerai même pas si Bernard est propri(^taire de la maison : le conservateur ne le sait pas non plus. Ses livres, en effet, constatent bien les donations, les ventes, les constitutions entre vifs de droits réels, mais ils ne certifient pas que ces actes ont été valablement faits. Je ne puis m'enquérir auprès de lui que d une chose : Bernard a-t-il acheté la maison on question, ou en est-il donataire? Ta-t-il revendue, Ta-t-il grevée de droits réels ?

Mais à combien de chances d'erreur je suis exposé, si j'induis des renseignements obtenus que le personnage avec qui j'entre en relations d'affaires est propriétaire, -^ car il a acheté et n'a pas revendu la maison ; et que sa propriété n'est pas démembrée — parce qu'il n y a ni inscription d'hypothèque, ni transcription de droits réels prises de son chef ! D abord, Bernard qui se présente à moi est-il bien le même que celui sur le compte duquel le conservateur m'a fourni des renseignements ? n'y a-t-il pas simple homonjnoiie?