LIVRE DEUXIÈME

PRINCIPES ÉCONOMIQUES DU CRÉDIT FONCIER

53. — Oq a pu remarquer dans le tableau historique du crédit foncier que nous avons retracé au livre précédent que trois préoccupations maîtresses se manifestent à travers ses métamorphoses. Ces préoccupations senties suivantes : l"* augmenter la sécurité du prêteur ; 2* lui permettre de ressaisir plus facilement les fonds dont il s'est dépossédé ; 3"^ alléger pour l'emprunteur le fardeau du remboursement.

L'introduction de la publicité des actes qui modifient Fétat juridique des immeubles, et la fondation des sociétés tant d'emprunteurs que de prêteurs répondent au besoin de renforcer les garanties du créancier. La création de titres circulant facilement et la pratique de Tamortissement se rapportent aux deux autres

besoins.

Ces simples faits nous fournissent des données expérimentales pour déterminer les conditions nécessaires au développement du crédit foncier.

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S4. — Le capitaliste à qui l'on demande son argent a bien des exigences. Le propriétaire qui emprunte a aussi les siennes, du moins quand il est sérieux et veut tenir ses engagements, ce qu'il faut toujours supposer.

Pour savoir ce que demandent les capitalistes, il n'est pas besoin de leur proposer un questionnaire : le moyen serait peu pratique et peu concluant. Il y a une méthode plus sûre à suivre : c'est d'observer de quels côtés se portent les capitaux, et d'étudier ensuite les qualités du placement ainsi recherché. Si l'on veut créer des valeurs également appréciées, il faut leur donner un caractère analogue.

Il est certain que les rentes sur l'Etat sont considérées par le public comme les valeurs par excellence. Leurs avantages principaux sont la régularité du service des arrérages^ la facilité du transfert, enfin l'adaptation de placement à l'emploi de sommes aussi bien minimes qu'importantes.

Voilà les qualités qu'on devra s'efforcer d'attacher aux prêts hypothécaires pour obtenir des capitalistes qu'ils mettent leur argent au service des propriétaires fonciers.

65. — Mais, par une merveilleuse harmonie des inté»* rets I les emprunteurs trouveront leur profit personnel à assurer ces avantages aux prêteurs. On sait que l'intérêt de l'argent se décompose en plusieurs éléments : celui qui se dessaisit de son argent en demande le loyer comme de tout autre chose dont il abandonnerait l'usage à un tiers, en s'en privant lui-même ; et il se fait donner une certaine somme pour les risques qu'il court en exposant une partie de ses biens aux hasards des entreprises de

{:^^ Stt-56.) PRINCIPES ÉGONOIIIQUES DU GBÉDIT FONGIEB. 71

remprunteur. Cette deniière portion de l'iotérôt v(irie selon la gravité de ces risques (1) ; aussi, plus h garantie fournie par Temprunteur est solide, et înoins il $LurA k fournir d'intérâtf

Si le titre donné au eréaneier est facilement traus* missible» le débiteur obtiendra un plus long terme, pi^ ee que le créancier désireux de rentrer dans ses fonds n'aura pas i attendre pour cela l'échéance du rembour* sèment ; il aura un moyen plus simple qui sera de céder son titre à une antre personne en quête d'un placement à effectuer. Enfin, si l'emprunteur peut morceler sa demande, il lui est bien plu^i jEaeile de recueillir l'argent dont il a bMoin que s'il devait attendre l'oaea^ion d'uni? oSre d'argent faite par une mule persoime disposaQt eiactement de la somme qu'il désire emprunter,

56. — On a tenté, à diverses reprises, d^ donner satisjictîoii à tM besoins par une transformation du régime hypothécaire» hm deu¥ manifestations les plus stttÎMastat de ees efforts ont été Je réfipoue dsi^ ç^di4h$ hypoUéeams de l'an III et celui de« hajs4f^tm d9 h ville de Bréme^

Ifous Clayons fomement que 1m eo4étés 4^ fsrédif^ (Mcier simplifiant beanfioup le probltoo^»

Les préeantioiis à prendre et les fofmAlUl9 à accomplir sous la plupart des régîmes hypothécaires existants, pour faire prudemment un prêt hypothécaire, écartent bien des «apilalistes. Us seront tout disposés, 4n contraire, k porter leur argent à des sociétés qui pra&Aant toutes les démarche;» à leur charge.

(4) Le fEemisr M6mmi aussi ^ YanahlSi mais pour des flaetiDs qui DMU plaeeiaisBt dans lUi .ordre d'idée» diiS^ut d« e/^iai où noQft

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Mais une fois Thypothèque constituée, il faut la conserver, et, pour cela, surveiOer le débiteur : nouvel embarras que la société va leur éviter.

En cas de non-paiement, il y a des lenteurs à endurer, des complications de procédure à subir, et cela, pour n'être pas même bien assuré du remboursement. — Voilk , pour le coup , qui va achever de dégoûter le préteur (1) I Mais, si la société avec qui vous entrez en relations vous paie régulièrement à l'échéance et poursuit à votre place, le cas échéant, Texpropriation de l'emprunteur, vous n'hésitez pas a faire profiter la propriété foncière de vos capitaux, parce que cela ne vous donne pas plus d'ennuis que d'en faire profiter Tindustrie ou le commerce, et que vous avez une garantie plus solide, la terre, qui ne disparaît pas et conserve toujours quelque valeur.

Les sociétés servent aussi les i/^èts des emprunteurs. Elles leur assurent d'abord l'énorme avantage d'obtenir de l'argent que, bien souvent, ils ne trouveraient pas sans elles. Elles sont aussi plus disposées que les particuliers à faire de longs crédits, et elles peuvent faciliter le remboursement des prêts au moyen de Tamortissement : c e€t un point sur lequel nous reviendrons

S7. — Mais, dira-t-on, il y a une considération qui

(1) Nous ne croyons pas que ce serait un remède au mal de simplifier beaucoup la procédure d'expropriation : cela aboutirait à sacrifier les débiteurs et les créanciers hypothécaires des derniers rangs, car en vendant hâtivement, on ne provoquerait pas autant que possible la hausse du prix d'adjudication. C'est plutôt la procédure d'ordre qu'on peut modifier pour la dégager de ses embarras, de manière à ne pas effrayer les capitalistes par trop de lenteur et de frais : à ce moment, la vente est chose définitive, il ne s'agit que de faire passer l'argent anx mains des créanciers.

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doit détourner les emprunteurs de s'adresser aux sociétés, c'est la cherté de leur crédit. Elles doivent for« cément demander un intérêt plus fort que les capitalistes qui prêteraient sans entremise. Ne vont-elles pas, en effet, réclamer un salaire et grossir le compte des frais d'administration qu'elles ont à supporter ? Malgré cette apparence, nous affirmons qu'elles sont, au contraire, en mesure de rendre moins onéreux les emprunts hypothécaires.

Eh atténuant les risques du prêteur, elles obtiennent de lui qu'il réduise ses prétentions, et en faisant appel à tous les capitalistes, elles obtiennent, par suite de l'abondance des offres, de Targent à bon marché : l'emprunteur en bénéficie.

58. — Dans des conditions économiques différentes de celles où se trouve la France, les sociétés d'empranteurs nous paraissent réunir plus d'avantages que les autres.

Elles sont dominées par l'intérêt de la propriété ; la spéculation n'est pas leur but ; elles ne s'ingénient pas à créer des dividendes, mais à mieux affermir leur crédit, à se procurer des capitaux plus abondants et à de meilleures conditions (1). Les sociétés de prêteurs spéculent sur le besoin de crédit.

59. — Mais les sociétés d^emprunteurs ne pourraient fonctionner en France : un argument tout à fait con-

(i) Au contraire, parlant des sociétés de prêteurs, M. Courcelle- Seneail, dans un article intitulé : < Agriculteurs et capitalistes ^9 s'exprime ainsi : « Nous ne croyons pas que les fondateurs des établissements connus sous les noms de Crédit foncier et de Crédit agricole aient jamais songé à venir en aide aux agriculteurs. » Journal des Éc(mùmi8tes,\%T7 . I. 805.

74 UTIB DBUXltaB. (^- «0-€40

ciuaat eu ce seUB, c'est qu'il ne s*en est pas formé. Et on se l'explique aisément. Les propriétaires associés répondant les uns pour les autres doivent nécessaire* ment se eonnaitre. U £aut done qu'ils ne soient pas trop nombreux ; et cependant, pour que la garantie soit efficace, il faut un ensemble de biens assess important. En somme, c'est pour les grands propriétaires surtout qu'est fidte cette espèce de société : on se souvient de son origine en Silésie. Dans un pays où les terres sont morcelées comme dans le nôtre, il faut y renoncer.

60. *— U y a un avantage considérable que les sociétés de crédit foncier 'de Tune ou l'autre forme procurent aux emprunteurs, et sur lequel il convient de nous ex^iquer enfin : nous voulons parler de l'amortissement.

Mais, avant d'entrer dans les détails de cette opération, et d'en étudier le mécanisme, il est bon d/$ montrer à quel besoin particulier des propriétaires fonciers emprunteurs, correspond Tamortissement. Nous ad retrouvons pas la même institution en matière commerciale. Cette différence doit nous mettre en garde contre une opinion qui tend à se répandre et d'après laquelle il âiudrait assimiler les agriculteurs aux commerçants (1).

61 . — L'agriculteur a des besoins de deux espèces, qull &ut bien se garder de confondre, car à chaque

(4 ) M. Michel Chevalier, dans un cours fait au Collège de France et rapporté dans la lievue Wolowski (XXIII p. 426) disait : « Si vous voulez jouir quelque part des avantages du crédit, il faut y faire prévaloir les allures du droit commercial qui a horreur des loufs délais et de» atermoiements, qui affectionne la précision et la ponctualité, qui simplifie jtes Dormes de la responsabilité, éloigne les aooes8(Hre6, et va droit au fait i>

Cette proposition nous parait trop absolue, mais ooas admet-

{X« W.) PBINCTPES ÉCONOMIQUES DU CRÉDIT FONCIER. 75

espèce de besoin doit répondre un mode de satisfaction différent. Cette observation s'est traduite en pratique, par la création de deux institutions: le crédit foneiet et le crédit agricole. Nous savons ce qu'est le crédit fon*cier; c'est celui qui a pour assiette les biens territoriaux. Le crédit agricole est^ au oontrairey un crédit ouvert à la personne sur la foi de sa parole ou des gages mobiliers qu^elle peut offrir, en vue de développer Tagricul*tare» Le crédit foncier s'entend de celui qui est accordé aux propriétaires des biens urbains ou ruraux indifféremment ; le crédit agricole répond spécialement aux besoins des agriculteurs, des paysans.

Un paysan ne s'adresse pas sans distinction aux sociétés de (^édit foncier ou de crédit agricole quand il a besoin d*argent. Selon l'importance de l'emprunt qu'il contracte et la destination de cet emprunt, il recourt aux unes ou aux autres.

n n'ira pas, s'il peut s'en dispenser, grever son fonds d'hypothèque pour se procurer l'argent nécessaire à des opérations agricoles qui n'exigent pas de grandes avances et dont l'effet doit être obtenu en peu de temps. L'hypothèque a un caractère de lourdeur qui peut bien se concilier avec les opérations importantes et à long terme, mais qui répugne à un emploi normal quand il ne s'agit que d^embarras pécuniaires passagers.

Le cultivateur qui veut améliorer sa terre par TappII*eation d^engrais chimiques, par remploi d'une machine qui simplifie les travaux aratoires^ et qui n'a pas d'ar-

taos bien le point de vue de M. Dessaignes {Eoowm. 'Vrançais^ i881. 1. 543) qui formule le môme tcsu, en s*en référant aux engagements qui rentrent dans le cercle du crédit agricole proprement dit, qne nous définirons pins l<Hn.

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gent pour cela ; celui qui se voit obligé de mal vendre sa récolte, si on ne lui fournit les moyens d*attendre patiemment le moment opportun ; ceux-là sont dans la situation exacte d'un conunerçant à court d'argent qui a besoin de s'approvisionner de matières premières ou d'augmenter son outillage; ou bien de celui qu* une crise momentanée empêche d'écouler ses marchandises dans des conditions acceptables.

A tous deux il faut du crédit pour quelque temps. Mais, chose remarquable, ce commerçant obtient aisément ce crédit sans constituer d^hypotbèque ; ou se montre bien plus exigeant envers l'agriculteur. I)'où vient cette différence? Le congrès agricole de 1878 se posait la question en ces termes : « Pourquoi l'agriculture ne jouit-elle pas d'un crédit égal à celui qu'obtiennent si facilement l'industriel, le commerçant ? D'où vient qu'avec une valeur personnelle et un matériel agricole qui semblent offrir sécurité, la première industrie trouve si difficilement les capitaux néces~ saires? »

« Quels sont les moyens de faire disparaître cette inégalité injuste ? »

62. — C'est le problème du crédit agricole. Nous n'avons pas l'intention de le creuser : notre sujet d'étude est le crédit foncier. Cependant nous pouvons brièvement éclaircir le mystère. C'est que l'agriculteur et le commerçant, alors même qu'ils sont dans des situations identiques, ne sont pas traités de la même manière ; que le Code civil est fait à l'usage des uns, le Code de commerce à l'usage des autres ; qu^apparemmenl Tune des deux législations vaut mieux que l'autre au point de vue pratique ; et que c'est précisément celle

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qui n'est pas faite pour les agriculteurs (1). Pourquoi ne pourraient-ils pas, tout comme les commerçants, contracter des engagements facilement transmissibles et conduisant^ à une exécution sommaire? Et si on leur demande un gage, pourquoi ne pas leur permettre de le constituer sur leurs instruments de travail, leurs animaux et même leurs récoltes sur pied, en rétrécissant la fiction qui immobilise divers meubles, en dégrevant ces mêmes meubles d'une partie des privilèges qui les frappent, en permettant au débiteur de retenir la possession des objets engagés, sauf à prendre contre lui des mesures énergiques en cas d'abus ?

Les jurisconsultes nous répondront que c'est la résurrection de l'hypothèque des meubles que nous proposons au mépris des principes de notre droit moderne, c'est là une raison de droit, et non d'utilité : les économistes ne s'inclineront pas devant elle.

Dans tous les cas, et si l'on répugnait à ébranler les règles du Gode civil touchant l'immobilisation et l'hy pothëque, on pourrait désirer au moins Textension des règles du gage commercial à notre matière (2).

(1)Dans un article inséré dans la Revue des Deux Mondes du 4*' février 4885, M. Risler parlant de la crise agricole, la fait remonter en partie à rinsafûsance de crédit. « Partoat il faudra des capitaux ; mais on ne prête, dit-on, qu'aux riches, et Tagricultare est bien pauvre aujourd'hui. Il est difficile de sortir de ce cercle vicieux. Cependant pour le crédit comme pour toutes choses, le cultivateur n'est pas considéré par la loi comme l'égal do commerçant et de l'industriel. On lui demande d'agir en majeor et on le traite en mineur. Le Sénat a repoussé la réforme qui lui était proposée pour mettre sur le même pied les engagements des agriculteurs et ceux des commerçants, et pour réduire, comme vient de le faire le Parlement anglais, le privilège des propriétaires; mais la question n'est qu'ajournée. »

(2) V. M. CouBCELLB Seneuil : «Crédit agricole » Econom. fran-

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Le gage, en matière commerciale est plus commode-» ment constitaé et réalisé qu'en matiëre civile.

La constitution du gage, au civil, est soumise à deux conditions : 1*^ à la rédaction d'un écrit et à son enregistrement, toutes les fois que le gage a une valeur supérieure à iSO francs (1); 2* à la mise en possession du créancier.

Si le gage est établi pour sûreté d'une dette commerciale, on fait l'application des règles de preuves telles qu'elles existent au commerce : la preuve testimoniale est admise, quel que soit l'intérêt en jeu, et s'il y a un écrit, son enregistrement n'est pas nécessaire, pour qu'on puisse l'opposer au tiers. Quant à la seconde condition, elle est maintenue, mais on en a facilité beaucoup l'application.

C'est principalement la réalisation du gage qui est défectueuse en matiëre civile. On ne peut procéder à la vente du gage qu'avec l'autorisation de la justice, et ii faut la faire aux encbères publiques. On a supprimé pour les commerçants, la nécessité d'une autorisation de la justice : huit jours après que le créancier a sommé son débiteur de payer, l'exécution peut avoir lieu, elle s'opère selon le mode approprié à la nature de la valeur engagée (2).

çaUf 4879. II 86t; et M. Merchh : < Bt«t da Crédit accole en Enrope et hors d'Europe. » £c. Fr. 4884 . I. pp. 3 et 34 .

(1) Cette première condition découle purement et simplement des articles 4 341 et 1328 du Code civil, qui contiennent des règles applicables à toutes les conventions.

(2) Le crédit agricole n'existe pas en France actuellement^ et cependant) le besoin s'en fait vivement sentir. De là des projets de toute espèce, exposés dans les journaux ou dans les livres, discutés dans les sociétés savantes.

On peut voir, entre autres, un projet do crédit agricole proposé

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63. — Ac6té de ces opérations dont nous venons de parler, légères et rapides, aux allures commerciales, les propriétaires fonciers en font d'autres qui ont une démarche autrement pesante, et gui se développent lentement. C'est en vue de ces dernières qu'ils empruntent sur hypothèque et s'adressent aux sociétés de crédit foncier. Celui qui achète une terre et la paie de deniers empruntés; celui même qui par certains grands travaux améliore la terre dont le prix est payé, en y employant l'argent d'autrui, met longtemps à reconstituer, à force de travail et d'épargne, les capitaux qu'il a empruntés. H lui faut un crédit à longue échéance, et cela n'est pas sans danger; il court grand risque de perdre de vue cette nécessité du remboursement, de manquer de prudence en ne préparant pas petit à petit, par des réserves, le capital qu'il lui faudra restituer un jour.

64. — Dans l'ancienne jurisprudence, on avait un moyen d'acquérir & crédit des biens fonciers, et d'obtenir un crédit indéfini, pour ainsi dire, en échappant complètement à Tobligation du remboursement d'un capital : C'était le bail à rente (1). Par ce contrat, une

par M. Cbeyallier, dans le journal la Loi, du 24 février 4884, et un article de M. Georges Mugnier, dans la Nouvelle Bevne du 4«' mars 4885, rar le «redit agricole.

(1 ) Foiliîer lai a consacré an traité. Il déûnit ainsi an numéro 3 de ce traité le coatrat de bail h rente : c Le bail à rente transfère an [teneur toat le droit que le bailleur avait dans Théritage kilié à rente sous la réserve seulement du droit de rente que le bailleur s'y retient et dont il charge Théritage. Sa rente est une charge du fonds imposée sur la fonds par le bail. C'est pourquoi etts est appelée rente foncière. >

Le rachat n'en était pas permis au preneur à moins d'une clause formelle car c'eût été en somme une expropriation de bailleur.

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personne cédait à une autre la propriété d'an immeuble à la charge pour Tacquéreur de payer une redevance perpétuelle, mais sans avoir jamais à rembourser le principal. U y avait profit des deux côtés : Facquéreur qui n'aurait pu payer le prix au comptant obtenait un crédit indéfini; moyennant le paiement de la redevance annuelle. Le rentier, lui, faisait produire un intérêt à Targent qu'il laissait en définitive aux mains de Facquéreur, alors qu'il n'en aurait rien tiré, s'il Pavait touché, le prêt à intérêt étant prohibé. Le droit du bailleur à rente était garanti par un privilège portant sur l'immeuble aliéné.

Le bail à locatairie perpétuelle était un autre moyen de se procurer à crédit un inuneuble avec dispense de payer le prix principal.

Le propriétaire affermait à une autre personne son bien à perpétuité, sous la condition de le tenir constamment en état de culture et de payer une redevance annuelle. En général, ce contrat différait du précédent en ce que le preneur n'acquérait pas de droit réel sur la chose. Mais, dans quelques provinces, il y avait acquisition de droit réel ; et alors ce contrat ne différait plus de l'autre que par le nom.