Cette forme du crédit n'aurait pas eu de chances

Cependant cela était si contraire aux exigences économiqaes, cette lourde charge de la rente à servir à perpétuité désintéressait tellement le preneur qui en était grevé de la conservation et de Tamélioration des biens baillés à rente que, par ordonnances de 1441 et de 4553, Charles Vïï et Henri II autorisèrent le rachat des rentes foncières sur maisons de ville. Sans cela, Paris fût tombé en ruines. Nous verrons dans la note suivante que le rachat des rentes a été consacré d'une manière plus générale par le Code civil.

(.XM 66^67.) PRINCIPES ÉCONOSUOUES DU CRÉDIT FONCIER 81

d'être acceptée de nos jours. Peu de capitalistes eussent été tentés de faire abandon de leur capital pour toucher indéfiniment des arrérages. On ne fait plus de tels contrats qu'avec l'État^ mais c'est avec la conviction qu'on pourra toujours se défaire de son titre et obtenir, en le veadant, un capital disponible. En règle générale les capitalistes sont peu portés à accorder aux emprunteurs de longs délais de remboursement, parce qu'au milieu des offres incessantes qu'on leur fait, ils espèrent toujours trouver l'occasion d'un placement plus avantageux. Les intérêts des agriculteurs auraient été complètement sacrifiés si l'on n'avait inventé la mobilisation du crédit et l'ingénieux système de l'amortissement.

66. — Pour réaliser le maintien des capitaux aux mains des emprunteurs pendant de longues années, il fallait que, sans aucune nécessité de remboursement pour l'emprunteur, un prêteur pût en substituer un autre à ses droits. La mobilisation du crédit sous la fonne des cédules hypothécaires y et mieux encore sous la fonne des lettres de gage, devait donner ce résultat. Le prêteur vend son titre à un tiers quand il veut toucher son argent, et le prêt se continue pour le compte de eelui-ci sans que rien soit changé à la situation de l'emprunteur.

67. — Dispenser les emprunteurs du remboursement du capital prêté, et les astreindre à en fournir indéfiniment les intérêts, comme on faisait autrefois, c'était, sous l'apparence d*un allégement, créer une gène étroite. Les terres étant affectées à la garantie de leurs obligations, les preneurs se trouvaient grevés à perpétuité d^une cause de résolution de leur droit : ce qui était

UTBE DBUXIÈIIB. (H» 67 . )

faoeste à rintérèt général (1). On a abandonné ce système de redevance perpétuelle, et le remboursement du capital prêté s'opère aujourd'hui dans tous les cas : mais on a trouvé un moyen très ingénieux d'en atténuer la charge jusqu'à la rendre presque insensible. Ce procédé est celui de V amortissement.

Il parait avoir été conçu d'abord dans la Grande Bre* tagne ; mais sous le règne de Georges III, le Hanovre s'en empara pour en faire la première application aux prêts consentis par les sociétés de crédit foncier.

L'amortissement est un mode de libération par petites portions et qui repose sur le jeu de l'intérêt composé. En voici la théorie. Chaque fraction de capital remboursée est immédiatement utilisée et rendue productive d'intérêts ; au fur et à mesure, la masse se développe, grossit, fait la boule de neige, si bien qu'à la fin le capital entier se trouve reconstitué et le remboursement effectué. Chaque année, l'emprunteur, pour obtenir l'amortissement, doit fournir au préteur, en même temps que l'intérêt de son argent, un supplément qui représente une fraction du capital et dont on emploie la force productrice au profit du débiteur. L'ensemble des deux éléments s'appelle annuité j sans que les versements soient cependant toujours annuels, comme le mot semble l'indiquer.

On ne s'expliquerait qu'imparfaitement la rapidité d'accroissement de la réserve d'amortissement si l'on ne faisait l'observation suivante : du premier au der-

(1) Anjourd'hai la rente foncière c'est-à-dire le droit à des arrérages que Ton se procure en aliénant un fonds, est toujours rachetable en vertu de l'art. 530 du Gode civil.

Ce principe avait été consacré dans la nuit du 4 août 1789.

(«•• 67«68.) PRINCIPES ÉCONOMIQUES DU CRÉDIT FONCIER. 83

nier terme l'aniiuité reste la même, mais on est bien loin de la vérité si l'on croit que les deux éléments restent également fixes, que l'intérêt y figure toujours pour la même somme, et que la fraction de capital remboursée demeure identique à elle-même. Bien au contraire , à mesure que le remboursement s'opbre, le capital prêté diminue, et les intérêts qu'il produit se réduisent en proportion. De sorte qu'en payant toujours la même somme, on augmente sans cesse l'importance des fractions du capital remboursées. Au commencement, elles étaient insignifiantes ; à la fin, elles composent presque exclusivement l'annuité.

D n'échappera à personne qu'un particulier faisant un prêt à un particulier ne peut accepter le remboursement par annuités avec amortissement. Gomment pourlait-il fiBÛre emploi, à chaque terme, de la petite fraction de capital fournie? Quand même il le pourrait, il se heurterait à une impossibilité absolue quand il s'agirait de bure le même placement pour les intérêts produits par ces sonoimes. Des sociétés qui mènent de front un très grand nombre d'opérations semblables peuvent seules entreprendre cette tâche.

68. — Si, maintenant, nous jetons un coup d'œil en arrière pour voir jusqu'à quel point l'organisation et le fonctionnement des sociétés de crédit foncier en France correspondent aux principes rationneb que nous avons

essayé de dégager, nous constatons qu'ils les reflètent

assez bien.

Ne voyon&-nous pas, en effet, la Société de Crédit

foncier de France fonctionner comme société de préteurs

dans les conditions que nous avons tracées, émettant

des titres facilement transmissibles, faisant des prêts à

long terme et amortissables?

84 UTIE DEUnÈXE. (^° 69-)

69. — Ke nous pressons cependant pas trop d'en tirer cette conclusion optimiste qne tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes possible. Il nous reste à aborder la grave question des privilèges.

D est rare de trouver une bonne raison pour justifier un privilège. Qu'est-ce, en effet, qu'un privilège ? C'est Tapplication à quelques-uns de &veurs spéciales. Le législateur qui crée ces anomalies s'expose à ce qu'on l'enveloppe dans ce dilemme auquel il échappera peu souvent : ou bien la loi commune est bonne, et alors pourquoi en exempter celui-ci ou celui-là? — ou bien elle est mauvaise, et alors pourquoi ne pas faire bénéficier tout le monde des améliorations que vous y apportez ?

N'est-ce pas le cas d'interpeller ainsi les rédacteurs du décret de 1852 quand ils affranchissent de certaines règles rigoureuses du régime hypothécaire actuel^ les sociétés qui se seront formées avec l'autorisation du Gouvernement ? Il est évident que toute société qui s'organisera sans cette autorisation ne sera pas de force à lutter contre les institutions favorisées. Elle ne jouira pas de la même confiance parce qu'elle n'offrira pas les mêmes garanties ; sa marche sera plus lourde parce qu'elle aura à passer par toutes les formalités imposées aux simples particuliers pour acquérir une hj^othèque, pour la conserver, et pour exproprier le débiteur en cas de besoin ; tout s'unira pour la faire succomber dans la lutte qu'elle aura tentée imprudemment.

Il est certain qu'on se proposait avec cette législation, do limiter à deux ou trois le nombre des sociétés de crédit foncier ; peut-être même songeait^on dès l'abord à établir le monopole qu'on ne tarda pas à consacrer.

[!f« 70.) PRINCIPES ÉCONOMIQUES DU CRÉDIT FONCIER. 85

70. — Ce monopole était-il nécessaire, ou même simplement favorable à Taccomplissement du but poursuivi?

On a beau dire qu'à Paris bat le cœur de la France, on ne s'aperQoit plus guère de ses battements aux fines extrémités des artères. Ce qui vit et se développe à Paris profite surtout à Paris. Les institutions de crédit qui y ont leur siège alimentent tout d'abord la capitale, et ce n'est que subsidiairement que leurs services s'étendent aux villes de province et enfin aux campagnes. Ceci s'observe en fait d'une manière saisissante en ce qui concerne le Crédit foncier. Nous ne savons trop quelle était la pensée de ceux qui l'ont créé : mais, dans l'opinion publique, ce devait être surtout un auxiliaire de l'agriculture, des paysans. Or, avec quelques chiffres, on se rend facilement compte qu'il n'a pas le moins du monde répondu à cette attente.

Le 31 décembre 1883 les prêts du Crédit foncier s'élevaient à 2 milliards et demi, la dette bjrpothécaire en France étant évaluée à 14 milliards à peu près. De ces deux milliards et demi, la ville de Paris à elle seule absorbe un milliard 578 millions et ce n'est pas apparemment pour appliquer cet argent à l'agriculture (1) I

Bien loin d'entraver la constitution des sociétés de crédit foncier, il faudrait, selon nous, favoriser leur

(4 ) Dans le Rhône, les prêts effectués par le Crédit foncier jusqu'au 31 décembre 4883 s*éIèYent à 20 millions 980,000 francs en chiffres ronds.

Les départements où les prêts atteignent les plus hauts chiffres, sont : le département des Alpes-Maritimes (54 millions) ; celui de Seine-et-Oise (48 millions 733,000 francs); celui des Bouches-du- Rhône (39 millions 408,000 francs); celui de la Gironde (37 millions 344,000 francs); celui de la Seine-Inférieure, 37 millions environ.

M uns MTOXiÈiB. (\<»* 70-71.)

essor en leur aecordant le plus de liberté possible, car leur œavre nous paraît réellement bonne. Des banques foncières s'établiraient naturellement partout où il y en aurait un besoin séneax^ et les paysans, de qui elles se rapproeberaienty apprendraient à les connaître et à s'en servir, en les voyant fonctionner sous leurs yeux.

Ce ne sont pas là des théories en Fair, des espérances enfantées par l'imagination : rexpérience se fait ailleurs, en Ecosse notamment, et l'on s'en trouve bien. La Société de Crédit foncier^ sur l'initiative féconde de son gouverneur actuel, M. Christophle, a, nous devons le reconnaître, opéré une décentralisation très salutaire et dont les bons effets se font déjà sentir. Des succursales ont été établies d'abord, pour le ressort de chaque cour d'appel dans la ville où siège la cour. Bientôt après les circonscriptions des succursales ont été restreintes au département : soxante-cinq départements en sont actuellement pourvus et les autres ne tarderont pas sans doute à Tètre. L'agriculture profite ainsi plus largement de l'institution qu'elle n'avait fait jusqu'ici.

71 . — Prenons nos conclusions. Nous voudrions voir le législateur étudier à nouveau et résoudre enfin la question du régime hypothécaire.

Notre système actuel n'est pas bon. Que l'on continue avec persévérance et moins de lenteur^ si c'est possible, ToBUvre que la loi du 23 octobre 1884 a commencée. Que les réformes surtout profitent à tous, et qu'on laisse ensuite les sociétés de crédit foncier se fonder librement. Toute institution qui répond à un besoin réel s*organise par la force même des choses, de manière à satisfaire le mieux possible ce besoin. C'est pour nous la plus certaine des lois économiques.

(no 72.)