On peut les ramener à trois qui sont les suivantes

1** Le remboursement doit être garanti à la Société par une hypothèque première en rang ;

2*" La somme prêtée ne peut pas dépasser la moitié de la valeur actuelle de l'immeuble offert en gage ;

3"* Le Crédit foncier exige un caractère de permanence dans l'existence et la productivité du bien hypothéqué.

n n*est pas difficile de dégager l'idée à laquelle répondent ces conditions : on veut que les annuités soient ponctuellement payées et qu'au moment où on réalisera le gage, si cela est nécessaire, l'hypothèque de la Société soit certainement efficace à raison de sa supériorité sur toutes les autres, et de l'excédent de valeur de l'immeuble sur la créance à recouvrer . Cet excédent est prudemment ménagé pour le cas où des dépréciations fortuites viendraient à frapper le bien. Il répond aussi à une autre prévision : celle de privilèges qui donneront à certaines créances, munies de ce droit exorbitant à raison de leur qualité, la faveur d'être payées avant même la Société de Crédit foncier ; car, si cette dernière a la meilleure hypothèque, elle doit cependant céder le pas aux créanciers privilégiés. Cette observation se rapporte particulièrement aux frais faits pour les actes de justice qui auront mis la Société créancière à même de se payer sur le prix du bien engagé (articles 2101 1"^ et

3104 du Code civil). Le prélèvement de ces frais dimi-

146 LIVRE TR0I8IÈHB. (n<»* iiS-iU.)

nuera d'autant la valeur de la garantie reçue : le créancier qui reçoit une hypothèque ne doit pas Toublier.

Ainsi se justifient les règles énoncées.

Attachons-nous à en préciser le sens et à indiquer les moyens de les appliquer.

113. — Première Règle. — Article 6 du décret de 1882 : « Les sociétés de crédit foncier ne peuvent prêter que sur première hypothèque. »

On peut prévoir deux situations, Tune très simple, mais aussi très rare, lautre plus compliquée, mais plus fréquente. L'immeuble offert en garantie peut n'être pas grevé d'hypothèques : on a la certitude qu'il n'y a pas d'hypothèques inscrites et pas d'hypothèques occultes. Le Crédit foncier obtient naturellement et sans effort le premier rang.

Mais il y a, le plus souvent, des hypothèques sur l'immeuble. Si on le déclarait pour cela insusceptible de servir de garantie à un prêt consenti par le Crédit fon* cier, cet établissement n'aurait que bien rarement l'occasion de faire une opération. Telle n'a pas été l'intention du Gouvernement : il a considéré, au contraire, que le Crédit foncier avait pour principale mission de se substituer aux particuliers créanciers hypothécaires, dont les relations avec les propriétaires fonciers sont bien plus dures que celles de la Société avec ses emprunteurs.

114. — Quand l'inmieuble est déjà grevé d'hypothèques, il s'agit pour le^créancier de gagner le premier rang hypothécaire. Comment y arrivera-t^il ? Voilà le problème à résoudre.

On sait qu'il y a des hypothèques de deux sortes : les unes, pour avoir efficacité, doivent être inscrites; les

(n« iU.) DES SOCIÉTÉS DB CHÉDIT rOVGIER AUTORISÉES. 147

antres, plus nombreuses en fait que les précédentes, car elles sont le corollaire de deux situations très communes, celles de mari et de tuteur, produisent leur effet quoiqu'on ait négligé de les publier. Ces dernières, hypothèques légales, sont donc tantôt inscrites et tantôt oecultes. Nous aurons à indiquer plus tard l'intérêt de la distinction.

Les moyens offerts à la Société de Crédit foncier pour se substituer aux créanciers qui occupent le premier lang se divisent en deux groupes. Un premier procédé loi permet do s'assurer le rang d'un autre créancierayant soit un privilège immobilier, soit une hypothèque autre qu'une hypothèque légale dispensée d'inscription. A l'inverse, une série de procédés ont pour résultat d'écarter la priorité de l'hypothèque légale d'une femme mariée, ou d'un mineur. Nous allons examiner tour à tour ces deux espèces de moyens en insistant principalement sur une ressource propre aux établissements de crédit foncier autorisés et qui constitue pour eux un priviU^e : Nous voulons parler de la purge organisée par le ehi^itre I" du titre IV du décret du 28 février 18SÏ,

De la première espèce est la subrogation ordinaire. Les moj&ns de la seconde espèce sont : la cession d'antérimrité et la subrogation à l'hypothèque légale de la femme mariée; 2* la mainlevée; 3"" la restriction de l'hypothèque légale ; it"" la purge.

Nous no faisons pas de la transmission de l'hypothèque l'objet de notre étude : sans quoi nous aurions à examiner la valeur de ces procédés, et l'un d'eux ne résisterait peut-être pas à l'épreuve par le texte et surtout par l'esprit de la loi, qui est la pierre de touche des

448 UYRE TROISIÈME. {«• iU.)

solutions juridiques. Il nous suffit de constater leur existence. Nous rappellerons d'un mot, cependant, dans quelles circonstances a été créée la théorie de la cession de Thypothèque légale de la femme mariée détachée de la créance, de quelque nom qu'on appelle cette cession. C'estle procédé auquel s'applique notre précédente observation.

« Ce n'est pas la doctrine qui a établi cette théorie, c'est la pratique qui l'a imaginée pour échapper aux conséquences funestes de l'hypothèque légale de la fenmie. Dans le système du Code, cette hypothèque frappe tous les biens du mari présents et à venir et elle est en même temps indéterminée quant au montant des droits de la femme. Les tiers qui contractent avec le mari, soit comme acheteurs, soit comme créanciers, n'ont aucun moyen de connaître les créances hypothécaires par lesquelles ils sont primés ou par l'exercice desquelles ils peuvent être évincés. Ce danger arrêtait les transactions ou les|rendait onéreuses pour le mari; le crédit de celui-ci en soufirait, et par suite la prospérité de la femme était entravée. H fallait trouver un moyen de mettre les tiers à l'abri du danger qui les menaçait. On imagina de faire intervenir les femmes dans les contrats où leurs maris figuraient comme vendeurs ou comme débiteurs ; la femme renonçait à son hypothèque légale en faveur des tiers qui traitaient avec le mari, ou elle leur cédait ses droits hypothécaires, ou les y subrogeait, ou leur abandonnait son rang de priorité. Ces conventions très usitées en France devinrent une pratique presque universelle ; elle était répandue partout avant que la doctrin'e s'en occupât. Il y eut d'abord des résistances au nom du droit, mais la force des choses, comme on

(N«* Ii4-il5.) DBS SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONaBR AUTORISÉES. i49

dit, remporta; aujourd'hui toute résistance a cessé » (1). n convient d'ajouter que la pratique de la renonciation de la femme à son hypothèque légale a été implicitement consacrée : 1"* par le décret de 1852, relatif aux sociétés de crédit foncier, articles 9 et 20; 2"" par la loi du 23 mars 1885, article 9, car cet article en soumettant à certaines conditions la subrogation à l'hypothèque légale de la femme mariée reconnaît par cela même sa validité :*il réserve, d'ailleiurs, à la doctrine et à la jurisprudence la solution des questions qui s'agitent à raison du régime matrimonial adopté par la femme (arg. tiré des mots : « dans le cas où les femmes peuvent céder leur hypothèque légale ou y renoncer »).

Acceptons donc ces pratiques consacrées par le décret fondamental sur le Crédit foncier lui-même, et occupons-nous de leurs effets.

115. — Stibrogatûm ordinaire (2). — On peut caractériser la subrogation d'une manière suffisante en disant que c'est une fiction par laquelle une chose est placée dans la situation juridique d'une autre chose {subrogation réelle)^ ou par laquelle une personne est placée dans la situation juridique d'une autre personne {subrogation personnelle). Nous n'avons à parler que de la subrogation personnelle en vertu de laquelle un créancier entre dans les droits d'un autre créancier auquel il se substitue.

(4) M. Laurent : Principes de Droit dvil français t. XXXI n» 326 (S). Nous lui donnons ce qualificatif pour la distinguer de la subrogation à Phypothèque légale de la femme mariée.

150 UTRB TBOISIÈMB. (n« UMIS.)

Il y a trois personnes en scène : deux créanciers , un débiteur. Mais, en réalité, il n'y a d'ordinaire que deux acteurs qui jouent un rôle, le troisième est un personnage muet. Le créancier qui doit être subrogé intervient toujours dans l'opération , mais c'est tantôt le débiteur et tantôt le créancier primitif qui s'abouche seul avec lui. On dit, au premier cas, qu'il y a abrogation ex parte debitorisy et, au second cas, subrogation exporte creditoris. Il y a enfin une trosième espèce de subrogation qui s'opère toute seule, à raison d'un fait accompli par le créancier subrogé, dans les conditions prévues par la loi: C'est la subrogation légale.

116. — l"" Le débiteur veut emprunter au Crédit foncier une somme pour désintéresser un ou plusieurs créanciers hypothécaires en subrogeant la Société dans leurs droits. Il doit alors se conformer aux règles prescrites par l'article 1250, 2"* du Code civil. La première condition à remplir est de faire dresser l'acte d'emprunt par notaire, — tout acte passé avec le Crédit foncier est notarié, — mais une mention spéciale y doit être insérée dans notre hjrpothèse, pour constater que la somme est * empruntée à Tefiet de désintéresser le premier créancier hypothécaire inscrit.

n faut que ce soit le premier, car le Crédit foncier doit avoir la première hypothèque. Si le débiteur désire s'acquitter envers plusieurs créanciers, ils doivent se suivre sans interruption, depuis le premier inscrit jusqu'au dernier de ceux qu'il veut rembourser. Si, en effet, l'emprunteur payait le premier, le troisième, le quatrième, etc., en laissant de côté le second, qu'arriverait-il ? C'est que la Société de Crédit foncier n'aurait une première hypothèque que jusqu'à concurrence de

la partie du prêt affectée à désintéresser le premier créan* cier ; au contraire, autant qu'elle aurait fait une avance destinée à rembourser le troisième et le quatrième, elle serait primée parle second créancier ; situation inacc ep« table pour elle en vertu du décret de 18S3. La seconde condition requise pour la subrogation est de faire dresser une quittance également authentique et contenant la déclaration que le paiement a été fait des deniers fournis par le préteur.

117. — 2® Dpeut arriver aussi que la Société de Crédit foncier obtienne d'un créancier hypothécaire ou privilégié subrogation à ses droits. Mais cette convention ne peut être faite sans la participation du débiteur : il n'y a pas, en notre matière, de vraie subrogation ex parie treditùris. En effet, la substitution du Crédit foncier à un autre créancier va modifier la situation du débiteur, qui désormais devra — le plus ordinairement du moins — rembourser le capital par annuités, et sera soumis à des voies d'exécution plus sommaires. Ces effets ne peuvent 86 produire contre lui, sans son consentement. Mais, moyennant son intervention, la subrogation s'accomplira conformément à l'article 1250, i"" du Code civil qui exige seulement que la subrogation soit expresse et fûte en même temps que le paiement.

La subrogation est utile toutes les fois que le créancier désintéressé n'est pas Tunique créancier hypothécaire ou privilégié du débiteur. Car, après que la Société de Crédit foncier a payé le premier inscrit, la première place ne devient pas pour cela vacante Uno avulso, non déficit alter. Nous avons signalé cet effet de FindivisibSité de l'hypothèque, qui fait bénéficier tous les créanciers postérieurs de la disparition d'un créancier

152 UYIUS TROISIÈME. (n« 117-118.)

hypothécaire antérieur. On ne pouvait contraindre la Compagnie à désintéresser toute la série des créanciers hypothécaires pour faire la place nette et s'installer au premier rang, qui seul lui convient. Avec une pareille exigence on serait arrivé à supprimer le bénéfice des prêts du Crédit foncier pour les propriétés qui en ont le plus grand besoin y comme étant le plus grevées de dettes. Si les dettes hypothécaires absorbent la valeur de l'immeuble , comment demander à la Société de les rembourser alors qu'eUe ne peut consentir de prêt dépassant la moitié de la valeur de Tinmieuble ? En ce cas , on recourt à la subrogation. La Société n'avance que l'argent nécessaire au paiement du premier ou des premiers créanciers inscrits, en se faisant subroger à leurs droits pour avoir le premier rang d'hypothèque. Les statuts du Crédit foncier ne demandent pas autre chose : qu'il y ait des hypothèques après la sienne, qu'importe ? Ce qui est nécessaire, c'est qu'il n'y en ait pas devant lui, c'est que « par l'effet du remboursement ou de la subrogation opérée au profit de la Société son hypothèque vienne en première ligne et sans concurrence » (article 52 des statuts).

118. — Quand une subrogation est consentie au Crédit foncier d'après les règles que nous avons posées, on assiste à un fait tout particulier : sans doute, la Société ne peut pas invoquer les hypothèques ou privilèges qu'elle a acquis, pour les appliquer à des créances plus étendues que celles du précédent créancier ; mais elle peut, du moins, les invoquer d'une autre manière, plus énergique, plus prompte à opérer. En définitive, les droits sont renforcés. Cela tient à la qualité du nouveau créancier qui, à l'imitation des empereurs romains, est

(N«^ ii8 ) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. i53

legibus solutus, au moins dans une certaine mesure (loi du 10 juin 18S3, article S).

Les autres créanciers, ceux du second, du troisième rang n'auront- ils aucunement le droit de se plaindre d'une telle modification à l'état antérieur des choses ? S'ils n'ont inscrit leur hypothèque qu'après la subrogation, les droits de la Société leur sont évidemment opposables.

Mais, si nous supposons, au contraire, que leur hypothèque existait et était inscrite quand la subrogation s'est opérée au profit du Crédit foncier, quelle est leur condition ?

Voici ce qu'on répond, en général : S'ils ont contracté avec le débiteur postérieurement au décret qui a orga* nisé les privilèges du Crédit foncier, c'est-à-dire depuis 1852, ils ont dû prévoir l'éventualité qui s'est réalisée ; ils étaient prévenus qu'un jour cette Société — ou quelque autre placée dans les mêmes conditions — pouvait être substituée, avec ses privilèges spéciaux, aux créanciers qui les primaient. Us n'ont donc rien à dire. Mais? eussent-ils même acquis leur droit antérieurement à 1852, de quoi se plaindraient-ils 7 L*hypothèque, aux nuiins du Crédit foncier, n'absorbe pas une plus grande partie de la valeur de l'immeuble, et n'empiète pas sur le droit des créanciers postérieurs.

La substitution de l'amortissement ou remboursement du capital en bloc, bien loin de leur nuire, allège la charge du débiteur, et ils en profitent.

Des droits du Crédit foncier, les uns auraient aussi bien pu lui être accordés par la volonté du débiteur que par un décret : que leur importe de qui il les tient ? Ils devront les subir comme si une convention les avait

154 trVRE TROISIÈME. (n» 418.)

créés (1). Quant aux voies d'exécution rapides dont dispose la Société, des conventions particulières n'auraient pu les lui procurer ; mais elles n'entament aucunement les droits des créanciers : ils n*ont donc pas, de ce ehef encore, de réclamations à élever (2).

Cette opinion n*est pas sans donner prise à plusieurs critiques. Si l'on veut bien examiner comment le Crédit foncier de France manie l'expropriation, on s'aperçoit aisément que les tiers peuvent en éprouver quelque dommage.

La procédure est très abrégée pour permettre à la Société de rentrer rapidement dans ses fonds ce qui est essentiel à son fonctionnement. Mais les créanciers hypothécaires ne courent-ils pas le risque de voir Tim" meuble vendu moins bien et, par suite, de ne recouvrer qu'incomplètement leur créance, à raison de cette rapidité même ?

Voilà bien leurs intérêts entamés ! Faut-il, sans s'arrêter à cette considération, maintenir, à l'encontre des tiers, les privilèges du Crédit foncier ?

L'article 5 de la loi du 10 juin 1853 l'exige, assure-ton (3).

Le texte est ainsi conçu : « Les sociétés peuvent user contre l'emprunteur des droits et voies d'exécution qui leur sont attribués par le décret du 28 février 1852, et

(4) Cela vise particolièrement le séquestre dont nous aurons à nous occuper. Nous Terrons qu'il oorrespond à rantichrèae. Or une convention d'antichrèse eût pu avoir lieu entre le débiteur et un de ses créanciers hypothécaires art. 2091. 2* al. G. dv.

(2) V. en ce sens le Traité du Crédit foncier de M. Josseau3* édit. t. I, n<>* 64 et suivants.

(3) Voyez M. Dbssoliers, du Crédit foncier th. pour le Doctorat, Paris 4873.

(n« 118.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 155

la présente loi, même pour le recouvrement des sommes qu'elles remboursent à un créancier inscrit afin d'être subrogées à son hjrpothèque. »

Nous voyons bien que ce texte permet au Crédit fonder d'invoquer ses prérogatives contre l'emprunteur ; mais non pas contre les créanciers hypothécaires dont les droits remontent à une époque antérieure à la subrogation. Or, ces créanciers ont un droit distinct de celui de l'emprunteur, et les causes diverses qui, après la constitution d'hypothèque, peuvent modifier le droit de l'un ne modifient pas, par cela môme,le droit des autres.

Pourquoi le droit de l'emprunteur est-il modifié ?

Parce que la subrogation, qu'elle ait eu lieu ex parte débitons ou ex parte ereditoris ne s'est opérée qu avec son concours : on comprend donc que sa situation soit changée, puisqu'il y a consenti. Mais opposer cette convention à des gens qui n'ont pris aucune part au contrat n'est-ce pas méconnaître absolument le principe fondamental d'après lequel les conventions ne peuvent avoir d'effets qu'entre les parties contractantes (1) ?

On argumentera vainement de l'esprit de faveur dont est entouré le Crédit foncier : nous refuserons de sacrifier à des raisons si peu précises des principes de droit certains et fondés sur la nature même des choses.

(1) On oablie ce principe quand on dît que la convention des parties aurait pu conférer à un créancier hypothécaire quelconque plasieors des droits que le décret de 1852 assure à la Société de Crédit foncier. La convention, sans le concours des créanciers hypothécaires, ayant acquis et conservé leurs droits à cette époque, n^aurait pu leur être opposée, si elle leur avait causé le moindre dommage. L*art. 2091 G. civ. le dit expressément pour l'antichrèse, à laquelle on peut assimiler le séquestre établi au profit du Crédit foncier.

156 LIVRE TROISIÈME. (k" iiS.)

Vainement encore dira-t-on que les créanciers hypothécaires, qui ont compté sur certaines voies d'exécution, n'en auraient pas moins à subir les réformes qu'il plairait au législateur d'y apporter, en dépit de la volonté contraire la plus clairement exprimée, parce qu'il y a là une loi d'ordre public qui brise les conventions des particuliers. Si l'on ajoutait que les voies d'exécution ont été* simplifiées au profit du Crédit foncier dans l'intérêt public, et qu'ainsi elles s'imposent à tous et font plier les volontés individuelles , nous dirions : les deux situations sont bien différentes ; nous sommes en présence de deux espèces de voies d'exécution, celles qui forment la loi générale, applicable à tout le monde, excepté à la Société de Crédit foncier, et celles dont ce dernier éta* blissement peut seul user. Il faut opter entre les unes ou les autres, et décerner la qualité de loi d'ordre public à l'une de ces deux séries de règles : nul doute qu'on ne doive reconnaître ce caractère à la loi commune, à la loi du Code.

Et alors il ne reste plus aux décrets relatif s aux sociétés de crédit foncier que le caractère de lois de faveur, ou du moins d'intérêt particulier: il faut donc les interpréter restrictivement^ de manière à ne jamais sacrifier des droits acquis au privilège, sans y être obligé par une disposition expresse de la loi.

Or, nous ne connaissions pas le texte qui commande ce sacrifice. A coup sûr, ce n'est pas l'article 5 de la lo del8S3.

En résumé, les créanciers h]^othécaires inscrits avant que la subrogation se soit opérée au profit du Crédit foncier ont, d'après nous, un droit acquis opposable à ce nouveau créancier subrogé ; c'est le droit d'empêcher

(k> 118.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 157

toute modification apportée à Tancien état de choses quand elle peut les léser dans leurs intérêts. Et nous appliquons cette solution aux créanciers, sans distinguer s'ils ont acquis leur droit antérieurement ou postérieurement à 1852. Ecarter ceux qui ont traité après cette date, en disant qu'ils ont accepté Téventualité de la subrogation du Crédit foncier aux créanciers qui les priment, et les conséquences que cette subrogation peut entraîner, c'est sous-entendre une intention ; et cette intention n'est certainement pas celle des parties qui font le contrat d'hypothèque. Les créanciers ont-ils confié leurs intérêts au débiteur, ont-ils suivi sa foi, pour employer l'expression consacrée ? L'ont-ils laissé libre dans ses mouvements, se résignant par avance aux situations nouvelles qu'il pourrait se créer & lui-même en tant qu'elles modifieraient leur gage? Pas le moins du monde, ils ont voulu une situation certaine, assurée autant qu'elle peut l'être, au milieu des chances innombrables de changement qui résultent des événements extérieurs. Si déjà des hypothèques existent sur l'immeuble qui leur est offert en garantie , ils ont calculé que cet immeuble perdait ainsi de sa valeur garantissante ^ si l'on nous permet de forger le mot. Quant à accepter qu'une convention nouvelle de leur débiteur avec le Crédit foncier, — convention nécessaire au cas de subrogation exporte debitorU ou ex parte creditoris, ainsi que nous l'avons vu, — quant à accepter que cette convention vînt modifier à leur égard la valeur du bien, en substituant aux créanciers soumis aux mêmes lois qu'eux, un créan^ cier ayant des droits supérieurs dont ils peuvent éprouver quelque dommage, non, certes, ils ne l'ont pas admis. Encore un coup, ils sont créanciers hypothécaires, et n'ont pas suivi la foi de leur débiteur.

i58 UVEI TROISIEME. (n» 119.)

119. — 3^ Le principe de la subrogation légale est, comme celui de la subrogation conventionnelle, applicable au Crédit fonder. C'est un point qui nous paridt avoir complètement échappé aux auteurs qui ont écrit sur la matière. Gela n a pas peu contribué à obscurcir leurs explications sur le texte suivant (décret du 28 février i852, article 6, alinéa 2) : « Sont considérés comme faits sur première hjrpothèque les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêt. »

Les auteurs ne se sont pas préoccupés d'expliquer théoriquement ce texte. Ils n'ont guère fait que construire rhypothèse, que voici : un propriétaire fonder qui a grevé d'hypothèques son immeuble, voudrait bien emprunter au Crédit foncier, pour convertir ses dettes multiples et lourdes en une dette unique et moins onéreuse. L'une de ces dettes, garantie, je le suppose, par la troisième hypothèque, est échue : c'est le moment de conunencer l'opération; mais le peut-il? On répondrait négativement si l'on faisait abstraction de l'article précité. La dette échue, avons-nous dit, n'est garantie que par la troisième hypothèque, et il n'y a pas moyen de faire avoir au Crédit foncier, par subrogation (1) ou autrement, le premier rang hypothécaire; or il ne prête qu'à cette condition. Mais Tarticle 6, alinéa 2, du décret,

(4 ) Eu effet, si les deux premières dettes hypothécaires ne sont pas échues, le paiement n*en peut pas avoir lieu învito creditore ; la subrogation ex parte debitarU se iroure du même coup écartée.

La subrogation ex parte ereditoriSf d'autre part, ne peut s'accomplir que par Tintervenlion, et par suite avec le consentement du créancier, lequel se gardera bien de le donner, s*il a une bonne garantie et si le placement est avantageux.

(n« 119.) DBS SOCIÉTÉS DE GIÉDIT FONdBR AUTORISÉES. 159

permet, en ce cas, à la Société de prêter au propriétaire grevé, à condition que le prêt soit d'une somme suffisante pour rembourser tous les créanciers hypothécaires inscrits au moment du prêt. Pourquoi cela ? La Société n'a pas, pour le moment, la première hypothèque, mais nous allons voir que les hypothèques antérieures lui seront successivement acquises de plein droit et sans formalité aucune, de sorte qu'on peut, dès à présent, <c considérer le prêt comme fait sur première hypothèque. »

La première et principale règle à laquelle est astreint le Crédit foncier est ainsi observée.

Montrons comment les hypothèques antérieures vont être acquises au Crédit foncier.

Tout le secret de l'opération est dans Tarticle ISSl, 1* du Code civil établissant la subrogation légale « au profit de celui qui, étant lui-même créancier, paie un autre créancier qui lui est préférable à raison de ses privilèges et hypothèques. » Au fur et à mesure de l'échéance des dettes, ou bien quand les créanciers consentiront à recevoir leur paiement, la Société qui «conserve entre ses mains une valeursuffisante pour opérer ce remboursement» (1), désintéressera les créanciers et sera ainsi subrogée de plein droit à leurs privilèges et hypothèques. Toutes les garanties de nature hypothécaire antérieures à la sienne seront ainsi éliminées, et elle arrivera au premier rang

(I) L'article 6 du décret du S8 février 1852 a soulevé la question de savoir si le Crédit foncier pouvait de suite émettre des obligations à concurrence de la somme prêtée et retenue. Nous Tezaminerons plus loin, à propos de rémission des obligations pour ne pas surcharger la matière dont nous nous occupons de développements qui n*y sont pas étroitements liés.

160 LIVRE TROISIÈME. (n* 119.)

tout naturellement. Avec cette explication on se rend compte de l'exigence de la loi qui veut le remboursement de tous les créanciers antérieurs, et on comprend la for* mule qu'elle emploie « sont considérés comme faits sur première hypothèque les prêts. . . »

Tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts. Supposons d'abord qu'on n'a pas désintéressé un créancier qui figure au milieu de la liste, Secundus, par exemple. Le Crédit foncier sera primé à un moment donné par ce créancier, quand il voudra obtenir, au moyen de son hypothèque, la restitution de la somme affectée au paiement des créanciers de rang inférieur, Tertius, Quartus... ; la subrogation légale ne lui a donné, en effet, à raison du paiement effectué entre les mains de Tertius, Quartus...; que la garantie appartenant au créancier désintéressé, c'est-à-dire une hypothèque primée par celle de Secundus dont on a négligé de rembourser la créance pour un motif ou pour un autre.

Cela est sans difficulté.

Mais le débiteur ne peut-il se contenter d'emprunter au Crédit foncier une somme suffisante pour rembourser une partie seulement des créanciers inscrits, dans leur ordre et sans en omettre aucun, mais sans aller cependant jusqu'au dernier ? Les auteurs répondent que cela est parfaitement possible et que les mots: « créanciers antérieurs » ne se rapportent pas à toute la série des créanciers hypothécaires ayant inscrit leur droit avant le Crédit foncier. Ils signifient seulement, selon l'interprétation fournie par les statuts de la Société» article S2, que celle-ci doit venir « en première ligne et sans concurrence » ; peu importe que derrière elle

(n« 119.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONUER AUTORISÉES. 161

d'autres créanciers hypothécaires gardent leur créance et leur droit sur Timmeuble (1).

n nous est di£Scile d'admettre cette interprétation dont le premier tort, et le plus considérable, est de faire abstraction du texte qui porte que « tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts ».

C'est en vain qu'on veut lui opposer l'article S2 des statuts lequel « ne laisse place à^aucune équivoque » à ce qu'on affirme. Yoici ce qu'il dit : « Sont considérés comme faits sur première hypothèque les prêts au moyen desquels doivent être remboursées des créances déjà inscrites, lorsque par l'effet de ce remboursement ou de la subrogation opérée au profit de la Société, son hypothèque vient en première ligne et sans concurrence. » « Ces dernières expressions seraient évidemment un nonsens, dit M. Josseau, si la créance do la Société était la seule qui grevât l'immeuble hypothéqué. »

Sans doute^ en parlant d'une première ligne d'hypothèque, on sous-entend que derrière elle il y en a au moins une seconde. Mais qu'on veuille bien prendre garde à la différence saillante qui existe entre la rédaction du texte des statuts et celle du décret. Tandis que le décret ne parle que du remboursement des créances eSectué par le Crédit foncier, les statuts mêlent à cette

(1) V. le Traité du Crédit foncier de M. Josseau 1. 1», 3* édition Q* 60. Les statuts da Crédit foncier ont été rédigés par une plame menreiUeasement habile à étendre les formules des lois et décrets qui régissent cet établissement partout où ils consacrent quelque droit à son profit, et à les restreindre au cas contraire. C'est une remarque que Ton a pu faire déjà à propos de Tautorité accordée ao gouverneur du Crédit foncier vis-à-vis du conseil d'administration et de l'assemblée générale; on aura Toccasion de la renou- Teler plus d*une fois.

162 UVRE TROISIÈmS. (n* 110.)

idée celle de la subrogation opérée au profit de la Société. Il ne s'agit pas d'ailleurs de cette subrogation qui a lieu ipso jure par le fetit du remboursement, et qui en est la conséquenee. Les. deux choses sont présentées comme distinctes (disjonctive ou)^ et le texte se réfère à la subrogation conventionnelle. Mais précisément cette subrogation intervient quand le Crédit foncier se substitue au premier créancier inscrit, les créanciers postérieurs conservant leurs droits : Futilité de Topération est de faire venir l'hypothèque du Crédit foncier en première ligne, en mettant ce nouveau créancier à la place du créancier désintéressé. La subrogation n'est efficace qu'à la condition que le subrogeant, celui dont la créance est remboursée, soit le premier créancier inscrit, car il faut que la Société ait une première hypothèque.

Ainsi la formule de l'article 62 des statuts est très exacte en ce qui concerne la subrogation consentie au Crédit foncier. L'idée nouvelle introduite dans ce texte rendait nécessaire une modification des expressions finales de l'article 6 du décret. La formule : « Tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés » , appliquée à rh]^othèse d'une subrogation consentie par le débiteur à la Société de Crédit foncier, eût contenu une inexactitude grossière. La subrogation est un procédé qui s'accommode du désintéressement d'un seul créancier par le Crédit foncier, pourvu que ce créancier soit le premier.

Mais, en ce qui concerne l'hypothèse du remboursement des créanciers par lequel la Société arrivera à leur être subrogée Ugaleme^it, le texte du décret reste debout et n*est pas contredit : « Tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et en intérêts. » Ce

(H» ii9.) DES SOaÉTÉS DB CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 163

texte^ k notre avis, se justifie parfaitement, et Ton a grand tort de chercher à Téluder par largument que nous avons combattu.

Admettons pour un instant Topinion commune, et supposons qu* on peut contracter un emprunt, dans le cas prévu par l'article 6 pour désintéresser seulement quelques->uns des créanciers.

n &ut rembourser & ces eréanciers, capital et intérêts^ dit le décret. Tous les intérêts ! Or, on sait, qu'en vertu de rarticle 2151 du Code civil, les intérêts ne sont garantis par hypothèque au rang de la créance principale que pour deux ans et Tannée courante (1).

Dès qu'ils dépassent cette mesure, l'hypothèque n*en garantit pas l'excédent. Le Crédit foncier qui rembourse, par exemple, les trois premiers créanciers inscrits aura bien les hypothèques 1,2,3, qui réunies entre ses mains, seront une première hjrpothèque, pour la garantie du capital remboursé et des intérêts produits par ces capitaux pendant deux années et Tannée courante ; mais, pour le surplus des intérêts, les hypothèques des créanciers Quartus, Quintus, etc., primeront la sienne^ car ces intérêts, que la Société a dû cependant rembourser, ne sont pas garantis au rang des capitaux. Que devient alors la règle que le prêt tout entier doit être garanti par première hypothèque ? — Mais si, au contraire, le prêt a été fait pour désintéresser tous les créanciers antérieurs, l'hypothèque consentie au Crédit foncier garantit bien toute la somme prêtée ; qui pourrait^ en effet, lui opposer un droit rival, alors qu'elle se substitue peu à peu à

(1) LadifQculté de préciser ce qu'il faut entendre par Tannée coartDte ne nous arrêtera pas ; elle est étrangère à notre matière.

iM UVBB TROISIÉMB. (n» 119.)

toutes les créances hypothécaires antérieures en les remboursant ?

Il faut que les dettes à rembourser ne dépassent pas, à elles toutes, la moitié de la valeur de Timmeuble, car le Crédit foncier ne peut faire de prêt excédant cette valeur.

En résumé, nous avons dans les pages qui précèdent, constaté que le texte de l'article 6 du décret de 1852 oblige le propriétaire à emprunter au Crédit foncier une somme suffisante au remboursement de tous les créanciers hypothécaires existant au moment où il emprunte, quand il n'a pas recours à la subrogation conventionnelle ; et cette voie lui est fermée quand la dette hypothécaire, qu'il veut actuellement rembourser avec les deniers empruntés, n'a pas le premier rang. La subrogation légale s'effectue alors au profit de la Société à mesure qu*eUe paie les créanciers en faveur de qui l'emprunt a été contracté.

Avec l'interprétation que nous donnons au texte, les expressions « sont considérés comme faits sur première hypothèque. .. » s^expliquent très bien.

n est vrai de dire que ces prêts ne sont pas réellement faits sur première hypothèque. Ce n'est que pas à pas que l'hypothèque du Crédit foncier gagnera le premier rang et fera céder les autres devant elle. Mais, en même temps, le résultat devant se produire fatalement, par la loi, on a pu le tenir pour acquis et considérer le prêt « comme fait sur première hypothèque ».

Nous devons reconnaître, d'ailleurs, que telle n'est pas la signification que le Crédit foncier attribue à cet article. La Société fait de l'opération prévue un cas de subrogation ex parte debitoris ainsi que cela résulte

(n» 119-120.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 465

des déclarations insérées dans le contrat conditionnel et dans le contrat définitif de prêt toutes les fois que la somme empruntée est destinée au remboursement de créanciers inscrits : « M. et M""* X... déclarent que la somme de...^ faisant partie du prêt qui leur est fait, est destinée au remboursement de pareille somme, montant en capital d'une créance inscrite sur l'immeuble hypothéqué et due à M. Z..., demeurant à... en vertu...

« En conséquence, la Compagnie conserve entre ses mains la somme ou le nombre d'obligations nécessaire pour le remboursement de ladite créance, M. otM""* X... l'autorisent dès à présent à les négocier, etc., et à toucher le prix de cette négociation pour, ensuite, employer ce prix au remboursement du capital de ladite créance, avec subrogation au profit de la Compagnie dans les droits, privilèges et hypothèques du créancier remboursé.

« Aux effets ci-dessus, le Crédit foncier de France, à la réquisition de M. et M'^^'X... interviendra dans la quittance, etc.. »

Par où l'on voit qu'est remplie dans l'acte de prêt la première condition de la subrogation ex parte débitons, à savoir la constatation de la destination de l'emprunt, et qu'est préparée la seconde condition, qui est la constatation dans la quittance, lors du remboursement du créancier, de l'origine des deniers fournis.

Ces formalités sont, à notre avis, inutiles, parce que nous croyons que la subrogation n'est pas ici conventionnelle, mais légale.

120. — Après avoir montré comment la Société de Crédit foncier peut être appelée à bénéficier des deux espèces de subrogation conventionnelle et de la subro-

166 LITRE THOisiteB. (n^ taO-lSI.)

gation légale, nous devons ajouter qu'un autre genre de subrogation peut s'opérer à son profit, la mbrogation à ^hypothèque légale de la femme mariée. On pourrait appeler cette subrogation conventionnelle en regardant sa source qui est la convention des parties ; on pourrait dire aussi qu'elle est ex parte créditons ^ car c'est la femme, créancière du mari, qui transfère son droit hypothécaire h la Société. Mais elle tranche si vivement, quant à ses effets sur les subrogations proprement dites, qu'il faut la mettre à part : elle forme un second genre. Quand une subrogation du premier genre s'opère, la créance, dont les garanties sont détachées pour être transportées sur une autre, s'éteint au moment où ses garanties disparaissent. Mais, quand la femme subroge à son hypothèque légale un autre créancier, elle ne perd pas sa créance, car le créancier ne la désintéresse pas ; elle perd seulement son hypothèque légale dans la mesure où le créancier subrogé en use, parce que la même hypothèque ne peut pas faire un double emploi. £n définitive, la convention que fait la fenune sous le nom de subrogation est de même nature et régie par les mêmes règles que la cession d^hypothèque ou la cession d'antériorité, auxquelles nous arrivons maintenant, et qui figurent dans le second groupe de moyens par lesquels le Crédit foncier peut arriver au premier rang hypothécaire. Ce sont les moyens applicables aux hypothèques légales dispensées d'inscription.

121. — !• La cession d'antériorité est un acte par lequel un créancier abandonne son rang d'hypothèque à un

{V 121 . ) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT rONGIBR AUTORISÉES. 167

autre créancier hjrpothécaire dont il vient occuper la placer. Le cessionnaire peut désormais invoquer, pour sa propre créance, le droit hypothécaire du cédant, avec la môme étendue et la même énergie.

Que la femme mariée consente ainsi une cession d'antériorité au profit des créanciers hypothécaires de son mari, on le conçoit: les intérêts sont unpeu confondus dans la famille, et, de plus, il se peut que la femme n'ait pas besoin de son hypothèque. Alors même qu'elle n'a pas de créance et qu'on n'entrevoit pas d'éventualité qui en fasse nidtre, elle a une hypothèque de premier ordre : à quoi bon la conserver? Si, à un moment donné, son mari désire emprunter au Crédit foncier, elle cédera ses droits à la Société et prendra un rang inférieur. Son mari ne se fera pas prier, bien entendu, pour l'autoriser à aliéner sa garantie ; ainsi se trouvera validée la ces* sîon, 81, d'ailleurs, le contrat de mariage ne l'empêche pas{l).

(1) La stipulation du régime dotal s*oppose h toute convention de ce genre de la part de la femme, alors même que la dot est mobilière, car on sait que pour la Jurisprudence cette dot mobilière est inaliénable, non pas sans doute de la même manière que la dot immobilière, mais de manière à produire cependant les marnes conséquences quant à la question que nous examinons. Bn effet, trois propositions expriment la théorie de la Jarisprodence : 4*^ le mari peut aliéner les meubles dotaux; S® mais la femme ne peat faire aucun acte qui compromette la restitution de la valeur de sa dot, et, par conséqnent, ne peut renoncer à l'hypothéqua qui lui sert à recouvrer cette même dot contre son mari, le jour où elle devra rentrer dans ses biens.

L'article 9 du décret de 485t est absolument conforme à cette seconde solution. Il énonce que la mainlevée de l'hypothèque peot être donnée « par la femme non mariée soni le régime detal ». Sans distinguer entre l'hypothèque qni garantit la restitution de la dot mobilière ou immobilière, la femme dotale

168 UVEE TROISIÈME. (n<»121.)

L'hypothèque du mineur ou de Tiaterdit sur les biens de son tuteur se distingue nettement de celle de la femme au point de vue qui nous occupe : les mineurs et interdits n'ont pas la foculté de se dépouiller. Un obstacle juridique invincible s'oppose à ce qu'on admette une renonciation ou subrogation à Fhjrpothèque légale du mineur ou de l'interdit. Faite sans compensation aucune, cette renonciation, — de quelque nom qu'on l'appelle, — constitue un acte à titre gratuit, or, aucun des pouvoirs de la tutelle ne peut habiliter le mineur à foire un tel acte (arg. des art. 903 et 904, du Code civil).

Cependant, priver tous les tuteurs de la foculté d'emprunter au Crédit foncier, en les laissant dans l'incapacité de conférer à cet établissement une première hypothèque, à raison de lexistence antérieure de l'hypothèque inexpugnable du mineur, cela était bien dnr. Les rédacteurs du décret de février 1852 se sont laissé attendrir à cette pensée et ont décidé que le subrogétuteur de rincapable, autorisé par le conseil de famille, pourrait consentir, mais au profit du Crédit foncier seulement, une cession d'antériorité sur l'hypothèque légale du mineur.

Les intérêts du mineur et ceux du tuteur se trouvent ainsi conciliés dans la mesure du possible (art. 9 du décret du 28 février 1852).

Si l'on comprend aisément la cession d'antériorité dans le cas d'hypothèque légale, par ce que la garantie

ne peut donc donner valablement mainlevée. Et il en est de même de la cession d'antériorité.

30 Si la séparation de biens vient à être prononcée au cours du mariage, la fenune ne peut plus aliéner les meubles que sou mari pouvait aliéner auparavant.

(nh12M22.) des sociétés de ghédit fongieh autorisées. 169

donnée' par la loi est souvent excessive, il n'en est plus de même pour lliypothèque conventionnelle. Quand un créancier s'est fait expressément consentir une garantie, c'est apparemment qu'elle lui a semblé utile, et il ne va pas l'abandonner à un tiers, fût-il le Crédit foncier en personne. On ne verra guère en pratique de cession d'antériorité dans ces conditions : aussi avons-nous rangé ce moyen parmi ceux qui permettent au Crédit foncier de s'assurer le premier rang hypothécaire quand ce rang appartient à un créancier ayant hypothèque légale.

Cette observation s'applique, à plus forte raison, à la mainlevée de Thypothèque.

122. — 2* On appelle mainlevée la convention en vertu de laquelle un débiteur peut faire rayer l'inscription hypothécaire prise par son créancier sur son immeuble. Cette radiation supprime les effets de l'hypothèque : la convention équivaut donc à une renonciation du créancier à sa garantie ; elle est bien plus radicale dans ses effets que la cession d'antériorité, laquelle ne supprime pas le droit hypothécaire du cédant, mais l'affaiblit seulement, en lui faisant Iperdre son rang.

Ce que nous avons dit sur la cession d'antériorité nous dispense d'insister sur la mainlevée qui est soumise aux mêmes règles. C'est ainsi, par exemple, que le subrogé-tuteur d'un mineur peut, avec l'autorisation du [conseil de famille^ consentir au tuteur mainlevée de l'hypothèque qui grève un de ses biens. Nous avons fait voir que c'était là une dérogation aux principes du droit commun^ tout en faveur du tuteur. Il faudra bien se garder, par conséquent, d'exiger l'accomplissement des conditions spéciales que nous avons énoncées.

170 LIVRB TBOISIÈMB. (t^ 122-124.)

toutes les fois que le droit commun autorise à ne pas les accomplir. On n'a qu'à supposer un tuteur cessant ses fonctions, alors que, cependant, le mineur reste en tutelle, pour trouver une application de cette remarque. Ainsi le tuteur invoque un motif d'excuse qui le fait relever de sa charge, ou bien il meurt, ou encore il est destitué. Il a, s'il est vivant, à rendre ses comptes de gestion au tuteur qui le remplace ; et ses héritiers, s'il est décédé, ont à remplir la même obligation. Une fois les comptes apurés, si l'ancien tuteur n'a aucune dette envers le mineur, ou s'il paie le reliquat qui ressort à sa charge de* la balance du compte, le nouveau tuteur peut lui donner mainlevée , de l'hypothèque devenue sans utilité dès que le mineur n'a plus de créance contre lui. Et de même que le nouveau tuteur a valablement reçu seul et sans autorisation de personne le paiement de la dette , il peut également seul donner la main levée de l'hypothèque qui doit accompagner l'extinction de la dette.

123. — 3* Restriction de V hypothèque légale. — Le mari, le tuteur, dont les immeubles sont grevés d'hypothèques légales, peuvent, à l'inverse des débiteurs qui ont grevé leur bien d'une hypothèque conventionnelle, demander à la justice de libérer Fun ou quelques-uns de leurs immeubles. Les articles 3143-44 du Code civil n'autorisent cette réduction que sous des conditions assez rigoureuses. Les maris ou tuteurs, qui veulent traiter avec le Crédit foncier, peuvent constituer sur un de leurs immeubles la première hypothèque qu'exige la Société, en ayant recours au procédé que nous venons d'indiquer pour le libérer.