Purge des hypothèques légales inconnues

Y a-t-il des créanciers à hypothèque légale, on l'ignore, ou du moins on ne sait pas quels ils sont. Il faut aller les chercher dans le public, en appelant l'attention du public sur l'opération qui se fait.

De là les différences entre les formalités de la purge dans ce cas et dans celui que nous avons précédemment étudié. Dans Thypothèse où nous nous plaçons maintenant, les formalités de la purge accomplie par le Crédit foncier sont très analogues à celles qu'exige la purge des hypothèques occultes accomplie par le détenteur de l'immeuble grevé (article 24 du décret de 1852). Il faut faire deux notifications, et une insertion dans un journal. Les notifications sont adressées au procureur de la République du domicile de l'emprunteur et à celui de l'arrondissement où l'immeuble est situé. L'insertion de l'extrait signifié et la mention des significations sont fûtes dans un des journaux de l'arrondissement de l'immeuble désignés pour recevoir les annonces judiciaires. L'inscription doit être prise dans les quarante jours de cette insertion. Nous ne croyons pas qu'il faille aug« monter le délai à raison des distances conformément au principe général de l'article 1033 du Gode de Procédure civile. Les dispositions du décret organique se sufiisent à elles-mêmes ; et il est indispensable, pour que le Crédit

190 UfïïÊ TBOniÈMB. (if^ 119-114.)

foncier échappe à toute espèce de surprise, qu'un délai préfix soit marqué passé lequel tous droits non révélés lui sont sacrifiés*

Nous en aurons fini avec les formalités de la purge quand nous aurons remarqué que la situation n'est pas toujours si simple quMl n'y ait lieu d'opérer que Tune des espèces de purge que nous avons étudiées. Il faudra souvent les employer concurremment.

B — E/fets de la Purge.

194. — Les résultats de la purge opérée par le Crédit foncier sont les mêmes, quelles que soient les formalités employées. Hais ils sont loin de se confondre avec ceux de la purge opérée par le tiers détenteur d'un immeuble grevé d'hypothèques occultes.

Le détenteur de l'immeuble accomplit les formalités de la purge : si les créanciers hypothécaires ne répondent pas à l'invitation qui leur est adressée de publier leur droit dans un certain délai, ils perdent leur droit de suite et voilà Tacquéreur en sûreté de ce côté ; mais le droit de préférence leur reste, subordonné d'ailleurs à certaines conditions indiquées par l'article 772 du Code de Procédure civile, dernier alinéa, modifié par la loi du 21 mai 1858.

Supposons la purge faite par le Crédit foncier. Quand, après les avertissements donnés, les créanciers ayant hypothèque légale ne se font pas inscrire, ils gardent le droit de suite pour le faire valoir à l'occasion, mais ils perdent leur droit de préférence à l'égard du Crédit foncier à qui « la purge opérée par le défaut d'inscription dans les délais fixés confère la priorité sur les hypothèques légales » (article 25). Qu'on y prenne garde : le droit de préférence attaché à ces hypothèques légales ne

(N«« 134-135.) DES SOCIÉTÉS DB QBÉDIT POHdER AUTORISÉES. 191

disparaît pas d'une manière absolue ; au contraire, il continue à être opposable aux créanciers chirographaires et hypothécaires, h Texception du seul Crédit foncier et de ceux qui, par subrogation, entreraient dans ses droits.

Quand un tiers-détenteur poursuit la purge des hjrpothëques légales, si quelque' inscription est prise dans les délais utiles, le tiers qui veut purger n'a pas à se retirer devant le créancier hypothécaire : il conserve son acquisition, s'il n*y a pas de surenchère, et paie son prix aux eréancieri hjrpothécaires d'après leur rang. Si la créance garantie par l'hypothèque légale n'est pas définitivement fixée dans son taux, ni la femme, ni les créanciers postérieurs, dont les droits sont subordonnés à ceux de la femme, n'obtiennent une coUocation immédiate. Mais le montant du prix, dans la mesure où ils pourront y avoir droit, est consigné pour être distribué au jour du règlement définitif.

Le Crédit foncier, au contraire, quand une inscription est prise, n'a d'autre ressource que d'essayer d'obtenir du créancier une renonciation sous une forme ou sous une autre, ce qui implique capacité et volonté de la part de ce créancier; s'il n'y réussit pas, il doit s'abstenir de prêter. Si toutefois le grevé est dans les conditions où l'on peut réclamer la réduction de Fhjrpothèque de Tincapable et qu'il obtienne des tribunaux qu^un de ses biens soit dégrevé, il peut offrir alors à la Société une première hypothèque, et le prêt n'est plus impossible.

135. — n est à remarquer que la purge s'accomplit malgré l'incapacité de celui dont la créance est garantie par l'hypothèque. La solution est clairement indiquée dans l'article 23 modifié du décret de 18S2, pour le cas où l'hypothèque appartient à un mineur. Son conseil

192 LIYBE TBOISIÈME. (?i* 135.)

de famille d'abord peut décider qu'il ne sera pas pris d'inscription hypothécaire. Ce n'est pas à cette solution que s'applique Tobservation que nous venons de présenter, et il n'y a plus à parler de l'incapacité du mineur quand un représentant autorisé de ses intérêts agit pour lui dans les conditions déterminées par la loi. Mais continuons la lecture de l'article : il nous apprend que, si le conseil a été d'avis de prendre inscription, l'hypothèque doit être inscrite par le subrogé-tuteur sous sa responsabilité. Cette fois, c'est bien un incapable qui est frappé dans ses droits par la purge : la perte de l'hypothèque ne vient pas d^une renonciation valablement faite, mais d'une négligence du subrogé-tuteur. On en fait cependant subir les conséquences au mineur. Ce qui le prouve, c'est le recours en responsabilité que la loi lui réserve. Ce recours suppose un préjudice subi, et il n'y aurait pas de préjudice si l'incapacité pouvait fournir un moyen de faire tomber l'effet de la purge.

Cette observation n'est pas moins vraie pour la femme mariée. Placée même sous le régime dotal^ qui lui défend cependant d'aliéner son hypothèque légale, elle la perdra pour n'en avoir pas requis l'inscription dans les délais fixés, si les formalités de la purge sont remplies (1).

Des termes absolus et généraux de l'article 2193 du Code civil relatif à la purge opérée par les tiers détenteurs et du chapitre de la purge dans le décret de 18S2, du but même de la purge, ressort cette solution. Et, si ces arguments laissaient le moindre doute, il serait écarté par une observation portant sur les travaux pré*

(4) On Ta contesté; mais la Jurisprudence a résolu la question en ce sens. V. l'arrêt précité de la Cour de Cassation du 8 février 4876, et la note de M. Lyon-Gaen qui s*/ rapporte.

(ifM i35«136.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 193

paratoires du décret. M. Millet avait proposé un amendement d après lequel « si la femme est mariée sous le régime dotal » la priorité que la purge confère au Crédit foncier « ne sera acquise qu'autant que i> une espèce de conseil de famille aura donné un avis favorable à la libération d'une partie des immeubles du mari. On a repoussé ce correctif au nom de l'intérêt supérieur du Crédit foncier.

Nous avons examiné les divers moyens par lesquels ]â Société de Crédit foncier peut remplir la première condition qui lui est imposée, de ne prêter que sur première hypothèque.

136. — La règle n'est pas si absolue que nous l'avons laissé croire jusqu'ici. Elle souffre deux exceptions contenues dans Tarticle 3 de la loi de 18S3. Ces exceptions se réfèrent à des cas fréquents à Paris, au dire du rapporteur de la loi, et où il n'était pas possible au Crédit foncier d'obtenir une subrogation aux droits du créancier hypothécaire : la Compagnie peut se contenter alors du second rang « à condition que le montant du prêt réuni aux capitaux inscrits, n'excède pas la moitié de la valeur de rinomeuble». Cette restriction correspond à la seconde des règles auxquelles sont soumis les prêts du Crédit foncier.

Premier cas. — « L'immeuble est grevé d'inscriptions pour hypothèques consenties à raison de garantie d'éviction. » Voilà une créance conditionnelle qui ne naîtra que si Téviction de l'acquéreur se produit. Elle est, de plus indéterminée quant à son chiffre, car l'acquéreur évincé recourt contre son vendeur pour la valeur de l'immeuble lors de l'éviction, valeur qu'on ne peut déterminer par avance. L'inscription mentionne bien un chiffre, il

494 iVfn TA0I9IÊ1IB, (n^idê.)

y a bien«un capital m9crit»~ (article 3 de la loi de 1853), mais o'e^t pour donner «atiffaetion, dans la mesure du possiblai à la r^le de la itpécialité de Thypothèque, et l'oii A y peut voir qu'une eatioiation approximative , non définitive («).

La subrogation aux droita du créancier conditionnel est impossible. La subrogation, en effet, est liée au paiement ; c'est la conséquence d'un paiement effectué dans certaines conditions. La question revient donc à se demander s'il peut y avoir paiement d'une dette condi-* tionnelle, et il faut répondre non sans aucun doute. « Tout paiement suppose une dette )> dit l'article 1235 du Code civil : or, une dette conditionnelle n'existe pas tant que la condition est en suspens. £t M. AUard, dans son rapport sur la loi de 1853, place en effet, sous la même dénomination de eré^fHotis rwn rembaunubles les rentes viagères ou garanties d'éviction. — - Ajoutons que l'on ne comprend pas non plus le paiement d'une dette dont on ne connaît pas le montant exact.

Sbcond cas, ->* Quand une première hypothèque est constituée pour assurer le paiement d'une rente viagère, elle ne peut disparaître par suite du remboursement en bloc de la créance. Ce remboursement est interdit au débiteur, caril romprait les conditions du contrat aléatoire que le9 parties ont formé, sans que la volonté des deux parties concourût à ce résultat. Pas plus que le débiteiur, le Crédit foncier ne peut éteindre d*un coup cette dette qui n*e8t pas payable ; il lui est donc impossible de a^ faire subroger aux droits du créancier. Celui^-ci conserve foroément la créance, et par suite la garantie.

(4) La eoUoeation du crAanoier hypothécaire ne dépaMôra Junaia

(n«* 138^137.) DES SOCIÉTÉS 08 CBiDIT FONCIER AUTORISÉES. i95

La loi permet au Crédit foncier de prêter alors aur seconde h]^othèque.

Nous ne signalons pas comme exceptions i la règle étadiée, les hypothèses multiples oii la Société fait, en vertu de lois spéciales, des opérations qui sont en dehors de la sphère du crédit foncier, au sens propre du mot* Ce serait sortir de notre programme.

137. -^ La SECOMBE RÈaLB à laquelle sont soumis les prêts du Crédit foncier est ainsi formulée dans Tartiole 7 du décret de i852 ! «Le prêt ne peut, en aucun cas, exeider la moitié de la valeur de la propriété. » C'est là on maximum. H appartient k la Société d'apprécier de combien elle doit le réduire dans chaque affaire qu'elle traite. Moins la valeur réelle de l'immeuble est élevée et plus faible sera la proportion du prêt consenti par la Société : en effet, les frais d'expropriations constituent un impôt progressif en sens inverse, comme on l'a dit élégamment, de sorte que les biens de minime importance sont relativement beaucoup plus grevés que les immeui blés d'un haut prix. De plus, les privilèges généraux de Tartide 2101 du Code civil qui priment l'hypothèque de la Société, s'ils sont négligeables, pour ainsi dire, quand rimmeuble a une grande valeur, deviennent une lourde charge au cas contraire, car les créances privilégiées ' autres que les frais de justice (créances dont la nature est telle qu^elles n'augmentent pas en proportion de la fortune des individus) peuvent absorber plus de la moi» tié du prix. Consentir un prêt de la moitié de la valeur totale du bien serait donc imprudent dans bien des circonstances.

la somme portée par estimation ; elle pourra, au contraire, reatar ao-dessous.

196 uirBE TROISIÈME. {n^ 137-138.)

Mais, indépendamment des considérations toutes spéciales qui influent sur le taux de chaque prêt en particulier, la seule nature des biens offerts en garantie modifie le maximum du prêt de la façon suivante :

Les propriétés dont le revenu provient de plantations, les vignes notamment, ne peuvent obtenir un crédit plus élevé que le tiers de leur valeur.

Les établissemeats industriels, d'autre part, peuvent bien obtenir un crédit de moitié de leur valeur, mais il faut remarquer que la manière d'envisager cette valeur la restreint singulièrement : on considère les terrains et b&timents comme tels et indépendamment de leur valeur industrielle qui n'a pas assez de stabilité (article 56 des statuts) .

Des solutions qui précèdent nous pouvons rapprocher la disposition de l'article S7 des statuts, qui nous laisse dans le même ordre d'idées : « Dans aucun cas l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne peut être supérieure au revenu total (et net bien entendu) de la propriété. » On doit payer les annuités avec les récoltes, dans Fesprit de la législation du Crédit foncier (1).

Une gradation insensible nous amène à énoncer la troisième règle.

138. — Troisième règle. -— Elle se dégage d'un en* semble de textes et peut s'exprimer ainsi : Il faut que le bien offert en garantie ait un caractère de permanence, soit dans son existence, soit dans sa productivùé (2).

L D'abord permanence dans son existence.

(4 ) G*est une idée importante dont nous aurons à tirer parti ultériearement.

(t) Ce néologisme rend seul notre pensée.

(ko 138.) DES SOaÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 197

Les immeubles par destination n'ont pas ce caractère. Du jour au lendemain, si le propriétaire les détache de son fonds, ils deviennent juridiquement ce qu'ils sont naturellement, des meubles, et ils échappent à Thypothëque.

Nous faisons rentrer dans le groupe des immeubles par destination la redevance tréfoncière payée par le concessionnaire d'une mine au propriétaire delà surface, redevance dont le caractère est immobilier d'après l'article i 8 de la loi du 21 avril 1810. Ce caractère immobilier de la redevance ne persiste qu'autant qu'elle demeure l'accessoire de la propriété de la surface. Vientelle à être aliénée séparément, ce n'est plus qu'un droit mobilier échappant à l'hypothèque.

Le Crédit foncier ne peut accepter les immeubles par destination comme garantie d'un prêt.

Il en est de même de l'usufruit, immeuble par l'objet auquel il s'applique, toujours menacé de disparaître par la mort de l'usufruitier qui peut se produire à tout instant (article S4, 4* al. des statuts). Mais nous donnerons une autre solution pour le droit d'emphytéose.

Si l'on tient compte des faits à côté du droit, il faut s'occuper de Temphytéose, dont la pratique a reconnu l'existence.

Qu'est-ce que ce droit? La loi française ne nous l'apprendra pas, car il lui est étranger, à notre avis. Il n'existe, en France, que par la Jurisprudence (1). Mais

(4) Le même Jarisprudence le déclare susceptible d'hypothèque, en dépit des objections.

Le projet de Code rural adopté par le Sénat, renvoyé le 44 mars 48SS à la Chambre des députés, contient tout un titre, le titre Y du livre I, sur le bail emphytéotique. Son article 4*' est ainsi conçu :

€ Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur

4d8 LtVtÉ TltOtltÈMi. (tt« lat.)

voici comment il Mt défltii par une loi helgé du 10 Janvier 1894 : u L'emphytéoseddt un dt*oit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d*un immeuble appartenant ft autrui^ sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, «n reMnnaisaance de son droit de propriété ». Elle a une certaine analogie avec l'usufruit; mais ce n'est pas ce qu'il importe de mettre en relief en ce moment. U s'agit de justifier la distinction que nous faisons entre l'emphytéose que le Crédit foncier peut d'après nous accepter comme garantie d'un prêt, et l'usufruit pour lequel la solution inverse est certaine. Nous nous appuyons sur les différences profondes qui séparent les deut droite» et dont la plus notable, à notre point de vue, est cellé^i i l'usufruit est une servitude personnelle attachée à la per^ sonne de l'usufruitier, s'éteignant à sa mort, tandis que Temphytéose se transmet aux héritiers de Temphytéote. Ce dernier droit y gagne un caractère de permanence qui manque à l'usufruit et qui le fait rentrer dand la catégorie des biens sur lesquels le Crédit foncier peut consentir un prêt hypothécaire. Quoique la résolution du droit de l'emphytéote soit possible s'il cesse d'etécuter ses obligations, il n'y a pas là un danger suffisant pour arrêter le Crédit foncier. L'éventualité d'actions résolutoires n'a pas paru au législateur constituer un danger suffisant à justifier soit la purge de ces actions, soit une

un droit réel susceptible d^hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

<t Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre yingt-dii*neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite réconduction, t Journal officiel à\i \t mardiSBI. 0ébat3par- Ism. Chambre des Députés, anneie n<» S93 p. dU.

{K^ IM.) 1>ËS SOaÉTÉS Dfi QRÉDIT ^ONOlËR AUTORISÉES l99

ititérdictioA de prètei" 0ur dëft immeabled qui en sont menacés (1).

Nous avons à nuud occupei' eucoré des immolés pat ta déîefmSnùtiùn de la ki, biens que, d'après leur nh^ tore, on ne lierait pa^ tenté ^de faire rentrer danti la catégorie des immeubles, mais auxquels cependant le législateur a étendu les dispositions légales relatives aux immeubles.

Ce sont les actions de la Banque de France^ que les actionnaires peuvent à leur gré immobiliser, en suivant le!) formes prescrites : les actions perdent alors leur nature mobilière, deviennent immeubles, et sont sou«> mises aux conséquences de cette qualité. En particulier ,

on peut les grever d'hypotbèques : on peut donc les otfrir en garantie au Crédit foncier. La règle que nous expliquons maintenant n'y fait pas obstacle, car le caractère immobilier de ces actions est permanent^ le propriétaire ne peut les aliéner que comme immeubles, il n'a pas le pouvoir de leur donner à volonté une autre nature comme pour les immeubles par destination, et de compromettre ainsi les droits des créanciers hypothécaires* Nous ne citons sous cette rubrique d'immeubles par la détermination de la loi que les actions immobilisées de la Banque de France. Il y en a d'autres, cependant, mais beaucoup moins répandus. Ce sont d'abord les rentes surl'Ëtat, faisant partie des majorats encore existants (décret du l*'mars 1806): mais ces biens ne peuvent être hypothéqués, et ainsi ne présentent aucun intérêt par rapport au Crédit foncier. Ce sont ensuite les rentes sur l'Etat et sur les villes, acquises par les communes et

(4) En sens coûU'aire. M. Jodseau op. dt, I. n<* 136.

200 LITRE TEOISIÈME. (n« 138-139.)

certains établissements publics en remploi d'effets mobiliers légués ou donnés à ces personnes morales (articles 1 et 6 de Tordonnance du 2 avril 1817.) Ces immeubles pourront être hypothéqués par la commune ou l'établissement public s'il contracte un emprunt avec le Crédit foncier.

. Parmi les immeubles proprement dits, il en est auxquels leur nature ou leur situation juridique enlève le caractère de permanence dont nous nous occupons:

Leur nature, si ce sont des immeubles susceptibles de périr par incendie ou par d'autres fléaux , leur situation juridique, s'il s*agit d'immeubles indivis, ou d'immeubles sur lesquels plusieurs personnes ont des droits différents.

Dans ces deux cas l'immeuble n'est pas d'une manière absolue mis hors de la catégorie des biens qu'on peut offrir comme garantie au Crédit foncier; mais des précautions spéciales sont prises pour que l'hypothèque constituée ne s'évanouisse pas plus tard.

139. — A. Supposons d'abord qu'il s'agit d'un immeuble susceptible de périr par incendie. Cet immeuble doit être assuré, aussi longtemps que dure le prêt, par une compagnie offrant toutes les garanties désirables ; de plus, les primes doivent être régulièrement payées, car l'inexécution de ses obligations par l'assuré libère l'assurance des siennes, conformément aux principes généraux (article 1184 du Code civil) et le dispense, en cas de sinistre, de fournir l'indemnité promise. Pour se mettre à l'abri de ces risques, la Société peut demander que l'assurance soit prise en son nom : elle paie alors les primes — bien entendu avec l'argent de l'emprunteur, dont l'annuité se trouve grossie d'autant.

(N«i39.) DBS SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONaER AUTORISÉES. 201

En 1876) M. Frémy étant gouverneur du Crédit fonder, une autre combinaison fut proposée : elle devait {aire jouer à la Société le rôle de compagnie d'assurances vifr-à-vis de ses emprunteurs. Mais les opérations d'as* snrances sont aléatoires, et Tesprit de l'institution du Crédit foncier n'est pas tant de développer les chances de gain, qui traînent après elles les chances de perte, que de donner toute sécurité aux prêteurs, à ceux qui ont en mains les obligations foncières.

Risquer d'entamer le capital social, qui est leur gage, en faisant des opérations de cette nature était contraire à cet esprit. Le Gouvernement refusa d'agréer le projet.

n faut que les immeubles susceptibles de périr par le feu soient assurés. Cela ne su£Bit pas k consolider le droit de la Société.

Supposé que le bien périsse et qu'une indemnité soit payée par l'assureur, il est certain que cette indemnité ne prend pas dans le patrimoine de Tassuré la place de son immeuble, et n'est pas affectée aux créanciers hypothécaires de manière qu'ils se paient sur cet argent d'après leur ordre d'inscription. Elle ne représente pas rimmeuble comme ferait son prix, s'il était vendu : elle représente, — ce qui est bien différent, — les primes versées, car elle n'a pas d'autre cause que ces primes. Aussi « l'acte de prêt contient transport de l'indemnité en cas de sinistre » (article 67 des statuts). En vertu de ce transport, qui se fait dans la forme ordinaire des cessions de créances (article 1690), le jour où la condition de la dette de l'assureur se réalise, c'est le Crédit foncier qui touche l'indemnité, au lieu du propriétaire du bien détruit.

Mais que devient celte somme entre les mains de la

m titifi fUMfltÈMlf. [f^ i3M41.)

C!oifipttgtiié?La Bociété tetient comme paiement tait par àAtieipatioQ une valeui* égale à celle que l'empriintear devrait lui tonttnt ft'U vottlait se libérer, à ce memeût, de sa dette ! elle lui remet le fturplus.

Toutefois Temprimtètir a une fAculté, c'est de rétablir rimmeuble inôeudié de manière à recoûstituer lé gage de là Société tel qu'il enstait avant le sinistre. H doit user de ce droit dans le laps d'une année à partir du règlement du sinistre ; disposition qu'il f AUt entendre en ce sens que les travaux doivent être entrepris dans ce délai, mais non pas achevés, une telle exigence étant déraisonnable»

£n ce cas, la Compagnie lui restitue, après la reconstruction, l'indemnité qu'elle & touchée^ sous déduction des sommes exigibles.

140. -^ RRMARQUfié -^11 est un cas où l'assurance n'est pas obligatoire pour Femprunteur : c'est quand il fournit comme gage, en même temps que des biens exposés à l'incendie, des propriétés non susceptibles de périr par le feu et de valeur double de la somme prêtée. Cette dernière garantie, par elle-même, est légalement suffisante ; c'est par surcroît que la garantie de Timmeuble sujet a périr lui est ajoutée t il n'y a pas lieu d*être bien sévère (article 67 des statuts).

14ii --^ j?» Arrivons aux cas où la permanence dans Texistence du gage court un danger, a raison de l'étal juridique de Timmeubléi Les principaux exemples à citer sont les suivants !

Sur dés biens indivis, l'hypothèque doit être établie du consentement de tous les copropriétaires ^

Rien de plus fragile, en effet, que l'hypothèque cons*-

tltuée par un copropriétaire sur un immeuble iadivis.

{^ 141*1430 DES SOCIÉtÉfi D» CttÉfttT ÏONOER AUTORISÉBS. 803

— ~»^^i^-^— — ■ ■■ ' ■■■ • I r ' ^fc^t^^fau— —

Le t>artag:é sé fait $ Id fonds n'est pas mis dans le lot du constituant et rhjrpothèque s'évanouit (article 88S du Code civil). Si tous les copropriétaires prennent part k la constitution de Thypothèque , la garantie survivra en tout CAS au partage.

Onand un immeuble appartient en nue propriété à une personne^ on usufruit à une autre, le Crédit foncier n*aocépté d'hypothbqùé sur ce bien qu'autant que nupropriétaire et usufruitier s'unissent pour la constituer. Nous avons dit pourquoi Vusufi^uit ne peut pas être accepté en garantie par la Société. Quant a la nue pro-^ priété, il n*est pas asses facile d'en dégager la valeur à cause de Tincertitude qui plane sur la durée de l'usu^ fruit.

L^article S4 des statuts vise ces deuit hypothèses ; nous y pouvons joindre celle du réméré.

On sait ce qu'est le téméti. C'est une convention par laquelle un vendeur se réservé de reprendre sa propriété dans un délai maximum de cinq ans entre les mains de l'acquéreur en le désintéressant de tous les frais utiles qu'il a dû ou pu faire jusqu'au jour où il lui abandonne la chose. En l'état, Tacquéreur est propriétaire sous condition résolutoire, l'aliénateUT est propriétaire sous condition suspensive t la condition est l'exercice du réméré en temps utile. NI l'un ni l'autre donc ne confèrent des droits absolument certains sur la chose; mais au contraire les hypothèques, les servitudes créées par eux conjointement sont solidement établies^ car, en définitive, l'un ou l'sutre demeurera propriétaire et aura a respecter les droits par lui constitués.

142. — Le bien offert en garantie doit présenter un caractère de permanence dans sa produÊQtivité même ,

204 LIVEE TROISIÈME. (nm 142-143.)

L'article 59 des statuts décide que « la Société n'accepte pour gage que les propriétés d'un revenu durable et certain. »

L'article 54 dans le même ordre d'idées, écarte la possibilité d*admettre « au bénéfice des prêts faits par la Société : 1* les théâtres ; 2* les mines et carrières » dont les produits peuvent manquer d'un moment à l'autre.

143. — Une branche de lagriculture a eu particulièrement à soufirir des exigences du Crédit foncier sur ce point, nous voulons parler de l'industrie viticole. En supposant une vigne en rapport et qui n'est touchée par aucun fléau, le propriétaire qui, pour l'améliorer, emprunte au Crédit foncier, en lui donnant une hypothèque sur ce bien, ne peut obtenir un crédit supérieur au tiers de sa valeur (article 56 des statuts). C'est une limite bien étroite. Mais quand il s'agit de vignes atteintes par le phylloxéra, le crédit n'existe plus du tout, car le bien ne satisfait plus aux conditions de l'article 55 des statuts.

Les travaux coûteux, qui sont nécessaires pour remettre l'immeuble en état, ne peuvent donc pas être effectués au moyen de prêts consentis par le Crédit foncier. Les vignerons sont dans la nécessité de se résigner à rénorme dépréciation que doit faire subir à leur domaine un changement de culture, ou bien de recourir àl'emprunt hypothécaire sous sa forme ordinaire ; mais les charges en sont trop lourdes pour qu'ils puissent les porter longtemps. On a proposé, pour remédier à cet état de choses^ la création d'une institution nouvelle, i'mxcrédit viticole (1). C'est un vœu auquel nous ne pouvons nous

(4) Voyez an rapport présenié aa mois de novembre 4S84 h la

(19^14^44.) DES SOaÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 205

associer. A quoi bon créer des établissements et des réglementations différentes du crédit pour chaque industrie ?

Le crédit agricole ne suffit même plus : Voilà qu'on réclame un crédit viticole I Un crédit pour les terres affectées à la culture des céréales, un crédit pour le reboisement seront demandés demain. Que de complications inutiles I A quoi bon faire une liste de cent maladies quand c'est partout le même mal qui s'attaque à des industries différentes. Ce procédé ne sert qu'à égarer les recherches. La vérité est peut-être qu'on demande, sous le nom d'établissements de crédit, de véritables caisses de secours. Il faut, à notre avis, s'occuper d'améliorer les conditions générales de crédit. Comment y parviendra-t-on ? C'est un point que nous avons étudié dans nos deux premiers livres, en indiquant les vices de notre régime hypothécaire et les moyens d'y remédier, aussi bien qu'en signalant l'absence de crédit agricole.

141. La nécessité de ne prêter que sur des immeubles d'un revenu durable et certain a encore pour résultat d'interdire au Crédit foncier tout prêt consenti à un entrepreneur pour lui permettre de bâtir. Cet entrepreneur ne peut fournir en gage qu'un terrain nu ou une maison inachevée^ biens qui ne sont pas productifs de revenus. Mais, par une voie détournée, on est parvenu en ce cas, à réparer le mal.

Nous devons expliquer brièvement de quelle manière. — La Banque de France, ainsi que les autres banques,

Société d'économie politique de Lyon sur la viticulture et le crédit Titicole, par M. Vincey. (Compte rendu analogique des séances de Vannée 1884-4885, p. 596 etsuiv.)

906 UYRB TBOisiàn, (n* lia.)

fait ou le sait — reacompte des billeta de commerce, o'eat^ à-tdire <ju'eUe accepte la mission de faire rentrer au jour fixé les yalem*s énoncées dans le billet, et en doiin^ immédiatement au porteur le montantt ^ous déduction de l'intérêt qu'aurait produit ladite somme pendwt le laps de temps qui doit s'écouler entre» le jour du pai€hment et celui de Texigibilité, La Jurisprudence permet de fixer cet intérêt en tenant compte des risques, de la différence de valeui' entre les effets eu circulation Qt Targent comptant, et d'une série de circonstances qui donnent un cours très variable à Tescompte et brisent 1% moulo étroit de la loi de 1807 sur le tauic de l'intérêt.

Mais on ne peut présenter aux guichets de h BanqQO de France que des effets revêtus de trois signatures : alors elle ne court pour ainsi dire aucun risque de perte» vu la responsabilité solidaire des signataires» car il serait bien extraordinaire que Tun d'eux au moins ne fût pas solvable. Seulement cette mesure prudente est en même temps une gêne sérieuse pour le commerce et l'industrie* Pour faciliter l'escompte, oni^ créé d'abord le Comptoir d'Escompte de Paris, qui devait accepter le» effets à deux signatures et les faire escompter ensuite, revêtus de sa propre signature, par h Banque da France, Ce n'était pas suffisant, Il se pouvait qu'un oommeroMit ou un industriel n'eût à offrir que des effets souscrits par lui et non escomptables, p«r conséquent par lo Comptoir d'escompte : et pourtant, il possédait souvent des meurcbandises, manufacturées ou non, en quantité suffisante pour donner à ses créanciers toute sécurité. En 1848, on créa des sous-comptoirs pour répondre à ce besoin, et notamment on organisa un sous-comptoir des entrepreneurs, dont le but était dQ rccQVoir des 9ffct4 & une

(n« IU,) des sociétés dk gi^pit foiïcier autorisées. 307

3aule gignature, garantis par des valeurs incontestables tant mobilières qu'immobilières et d'apposer sa signa^ ture au bas de ces biU^ts pour les rendre acceptables par le Comptoir d'escompte de Paris ; celui-^oi h son tour leur donnait la troisième signature moyennant laquelle on pouvait les présenter è la Banque de France. Les garanties fournies au sous-comptoir étaient assurées, par le simple transfert des billets, aux deux autres éta^ blissements.

Les relations du soufl^comptoir des entrepreneurs avec le comptoir national suscitèrent des difficultés, parce que le Comptoir d'Kseompte avait pour destination prin^ cîpale d'opérer les escomptes commerciaux,-- *o'est*à^dire las escomptes de titres & brève échéance ^^ tandis que le suus*oomptoir lui présentait le plus souvent du papier souscrit par des entrepreneurs de constructions ayant donné une hypothèque sur leur inuneuble et s'étant réservé d*assea( longs délais pour rembourser Le Crédit foncier paraissait tout naturellement indiqué pour four» nir un crédit de cette nature. Et cependant, on ne pou* vait l'obtenir directement de la Société, vu l'impossibilité de lui offrir une hypothèque dans les conditions déter»* minées par les statuts; l'immeuble était pour le moment improductif.

Une loi du iQ mai i860 décida (article 1") que « la Société de Crédit foncier de France est substituée au Comptoir d'Sscompte de Paris pour toutes les opéra^ tiens qu'il a été autorisé h effectuer avec le sous«comptoir des entrepreneurs. ... i Article 3: « La Société du Crédit foncier jouira, à cet effet, des privilèges et garan» tien accordés au Comptoir d'^scomptOt »

Yoici, sans nous arrêter aux détails, la marche qua

208 UTRE TROISIÈMB. {vC 144.)

l'on suit. L'emprunteur adresse sa demande d'ouverture de crédit au sous-comptoir des entrepreneurs. EUe est successivement soumise à l'approbation des conseils de cette société et du Crédit foncier. Est-elle admise : une convention est passée entre le sous-comptoir et l'emprunteur. Celui-ci donne en garantie de son engagement une hypothèque ou un nantissement : le crédit n'est consenti que pour la durée des travaux et, au fur et à mesure de ses besoins, le constructeur en obtient la réalisation en souscrivant à l'ordre du sous-comptoir des billets payables à un nombre de jours de date qui permette l'escompte. Le sous-comptoir les passe au Crédit foncier, qui lui en remet le montant en prenant sur son capital de garantie : la Société retient l'escompte et une commission. Mais les billets arrivent bientôt à échéance : ils ne sont pas remboursés à cette époque — car le délai serait absolument insuffisant pour Temprunteur ; ils sont renouvelés d'échéance en échéance jusqu'à l'expiration du crédit ouvert par la convention passé avec le sous-comptoir. Or, le crédit expire le jour où la construction est achevée. L'entrepreneur rembourse rarement ce jour-là. Mais, comme on est alors en face d'un immeuble d'un revenu durable et certain, le Crédit foncier peut prêter sur cette garantie. L'ouverture de crédit consentie à l'entrepreneur est convertie en un emprunt à long terme contracté avec le Crédit foncier, et qui s'effectue d'après les règles ordinaires.

Nous connaissons maintenant comment se forme entre les particuliers et le Crédit foncier un contrat de prêt ; nous savons à quelles conditions il est soumis. Le moment est venu d'étudier les obligations qu'il fait naître c'est-à-dire les effets de contrat.

{s* 145.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONaSR AUTORISÉES. 209

SECTION m. — DES EFFETS DU CONTRAT

145. — Nous sommes en face d'un contrat réel nommé, contrat unilatéral qui lie une seule des parties envers lautre, Temprunteur envers le prêteur (1).

Ce sont ces obligations de l'emprunteur que nous allons examiner, dans ce qu elles tirent de particulier des circonstances du prêt. Il est, en effet, évident qu'une double série d'obligations pèsent sur lui à raison de son double titre d'emprunteur et de grevé d'hypothèque. Mais le fait qu'il a noué ses relations avec le Crédit foncier lui donne une situation exceptionnelle que nous avons à décrire.

U faut d'abord savoir que les prêts consentis par le Crédit foncier sont de deux sortes : les prêts h long terme et les prêts à court terme. Cette division, arbitraire et superficielle en apparence, repose au fond sur une base solide que nous pouvons mettre à découvert tout de suite. Les prêts à long terme — de dix à soixante-quinze ans — constituent les opérations de crédit foncier par excellence , car le crédit foncier est essentiellement un crédit à longue échéance. Ces prêts sont toujours réalisés au moyen d'émissions d'obligations foncières, et sont remboursables par amortissement.

Ainsi, à raison de leur nature, du mode de leur réalisation et de leur remboursement, il appartient bien aux sociétés de crédit foncier de les effectuer.

(1) Noas suivons ropinion commune sur ce point qui a soulevé quelques controverses.

210 tmœ THOisiÊME. (ir»» 145-146.)

Les autres, les prêts à court terme — de moins de dix ans — ne s'y rattachent que d'une façon anormale; aussi sont-ils soumis à des règles spéciales. Ils sont effectués avec des capitaux provenant du fonds social ou des bénéfices de la Société, parfois aussi d'émissions d'obligations : mais alors ces obligations prennent une nature particulière pour s'accommoder au genre de prêts qu'il s'agit d'opérer ; de plus, ils se font aussi bien sans amortissement qu'avec amortissement.

Nous restreindrons nos explications aux prêts à long terme sur lequel se reporte tout l'intérêt de notre étude.

146. — L'emprunteur a deux obligations principales qui sont de Tessence du contrat de prêt à intérêt : la première est Tobligation de rembourser le capital prêté ; la seconde, de payer les intérêts de ce capital. Quand les choses suivent leur cours normal et que l'emprunteur ne se libère pas par anticipation, ces deux obligations, grâce au jeu de l'amortissement, s'exécutent en même temps, si bien qu'il parait n'y en avoir qu'une seule. Mais il n'est pas difficile de montrer dans le paiement de l'annuité rexéoution des deux obligations que nous avons énoncées ; nous le ferons tout à l'heure.

A côté de ces obligations principales, que le contrat formé implique naturellement, il est d'autres obligations accessoires que produisent des clauses spéciales usuelles dans les contrats de prêt du Crédit foncier*

Cette remarque nous fournit une division de notre étude actuelle en deux paragraphes. Nous consacrerons le premier à l'obligation de payer l'annuité : et nous y rattacherons les questions spéciales au remboursement par anticipation, dont l'effet est d'arrêter le jeu de l'amor-

(n** 146-147.) DES SOCIÉTÉS DB CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 211

tissement ; -*- dans le second, nous signaleroni» rapidement les obligationi accessoires de Temprunteur.

§ 1 . — Obligation de payer t annuité.

147. ^*^ Nous avons dit en quoi consiste le procédé de ramortissement. Le paiement de Tannuité a pour objet d'éteindre la dette d'intérêt et de reformer insensiblement le capital, de manière qu'il se reconstitue en entier dans la caisse de la Société au bout d'un laps de temps déterminé.

Deux éléments y dont, en effet, compris. Le premier est rintérèt du capital prêté. Cet élément varie suivant le taux auquel le Crédit foncier a pu se procurer des capitaux, fin tous cas, il ne peut varier que pour desceadre aU'^dessous de 5 pour 100 carie décret de 18S2 lui assigne ce maximum. Une loi abrogeant la loi de \ 807 et qui ne viserait pas le décret spécial aux sociétés de crédit foncier ne permettrait pas à ces établissements d'élever Tintérét au-dessus de ce taux. Il ne découle pas, en effet, de la loi générale, mais de la loi spéciale, à laquelle il faudra toujours se référer.

Le second élément de l'annuité , c'est une fraction du capital, laquelle, rendue productive, s'accroîtra d'ellemême et recomposera peu à peu le capital prêté*

Pendant toute la durée du prêt, l'annuité reste identique à elle^'méme ; seulement nous avons eu grand soin de âdre remarquer que la ëomme payée par l'emprunteur à titre d'intérêt devient de plus en plus faible et que la portion de capital remboursée grossit à chaque échéance.

A. ces deux éléments nécessaires se joint, d'après le

212 UVRB TEOISIÈME (l««« 147-148.)

décret de 1852, une commission de fr. 60 pour 100 perçue pour couvrir les frais d*administration.

La situation prospère de la Société permit, à un certain moment, d'en faire la remise complète aux emprunteurs ; les deux premiers éléments seuls formaient Fannuité entière : Tintérèt lui-même avait sensiblement diminué.

L'article 59 des derniers statuts de la Société indique cette transformation y et décompose Fannuité en deux éléments seulement, Tintérèt et la part d*amortissement. Nous ne doutons pas cependant qu'elle ne puisse y introduire de nouveau la commission qu'elle a spontanément supprimée^ à condition de ne pas la porter au delà de fr. 60, carie décret de 1852 reste intact sur ce point et lui en assure le droit. En fait , cela a déjà eu lieu : les emprunteurs paient une conmiission de fr. 30 pour 100 pour frais d'administration, et d'autre part Fintérèt est remonté à 5 pour 100 (1).

148. — Pour donner une idée du fonctionnement de Famortisdcment , nous citerons le chiffre de Fannuité correspondant aux prêts les plus longs. D'après le dernier tableau d'amortissement, un emprunteur qui a obtenu un prêt de soixante-quinze ans se libère complètement, tant en capital qu'en intérêts, en payant régulièrement pendant ce temps-là une annuité de 5 fr. 41.

Certainement Féconomie dans l'effort à faire pour acquitter la dette contractée est aussi grande qu'elle peut l'être, et le résultat est merveilleux. Mais à quelles conditions obtient-on ce taux avantageux?

(4) Uue décision du conseil d'adminbtration du 7 février 1883 ajoute fr. 30 pour 400 à l'annuité pour frais d'administration, décroissant chaque année en même temps que le capital restant dû.

(5« 148.) DES SOaÉTÉS DG CRÉDIT FONCIER ÀUTO.'USÉES. 213

U fEiut s'engager pour soîxaate-qainze aas, c'est-à-dire non seulement se grever soi-même de la dette, mais encore la faire peser sur les générations futures ^ ce qui est très fâcheux. £t, en laissant de côté cette considération , n'est-il pas vrai que la disproportion entre l'annuité à servir et le rendement moyen des immeubles e»t encore de près de moitié ? U est bien difficile de donner un chiffre exprimant la proportion du revenu annuel du sol, comparé à son prix d'achat; mais quand on Tévalue à 3 pour 100, on soulève déjà des protestations (1). En acceptant ce chiffre, et en supposant que l'agriculteur fertilise son champ exclusivement par son travail et sans le secours de capitaux prêtés, on voit que celui qui a emprunté pour payer son domaine, d'abord ne retient rien des produits qu'il ' crée pendant soixante-quinze ans, et qu'en outre il est obligé de prendre annuellement sur les autres biens qu'il peut avoir 2 fr. 41 par 100 francs qu'il a empruntés. Sa spéculation le ruine.

Il faudrait, en présence d'un tel état de choses, du prix exagéré de la terre et du taux élevé de l'inétrêt, ne jamais emprunter, même au Crédit foncier^ pour acquérir ; il faudrait ne s'adresser à lui que pour obtenir un argent destiné à l'amélioration de terres déjà payées. Les capitaux employés dans ce but par un agriculteur instruit, expérimenté et prudent, peuvent effectivement accroître la production du sol dans des proportions assez grandes pour qu'il puisse y trouver au moins le supplément de revenus nécessaire à l'acquittement de la nouvelle charge qu'il s'impose en empruntant.

(4)l>*après les statistiques du ministère des finances, la propriété rurale rapporte, en moyenne, t fr. 89 pour 400.

314 LITRE TROISIËHS. (R* 149.)

149. — L'aanuité est payable par semestre. Il est intéressant de le constater par rapport à Tun de ses éléments, l'intérêt.

Si Temprunteur paie 3 fr. BO au bout de six mois de jouissance de 100 fraucs de capitid, puis 2 fr. 60 au bout des six autres mois, il se trouve avoir payé plus de S francs pour Tannée entière ; le prêteur, aux 5 francs qu'il reçoit de son débiteur, ajoute l'intérêt des 2 fr. SO payés à la fin du premier semestre et placés pendant le second, et non pas sans préjudice pour le débiteur, privé pendant six mois de la jouissance de 2 fr. SO, Le taux légal de 5 pour 100 est ainsi dépassé (1).

Si une loi ou un décret-loi comme celui de 18S3 avait établi le paiement semestriel de Tannuité, nous n'aurions rien à dire. Nous regretterions dans notre for intérieur que les lois ne fussent pas les mêmes pour tout le monde, mais nous ne songerions pas h contester la légitimité de la pratique du Crédit foncier. Mais, au contraire, le décret de 1852 est conçu dans les mêmes termes que la loi de 1807.

Article 10 : « L'emprunteur acquitte sa dette par annuité » (le mot signifie somme payée annuellement).

Article 1 1 : « L'annuité comprend nécessairement : l*" l'intérêt stipulé qui ne peut excéder 6 pour 100, »

Voilà, un texte olair. Des statuts **- article 60 des statuts -^ même approuvés par le Gouvernement ne peuvent y toucher, car le Gouvernement et le pouvoir législatif -<- quand les choses vont comme elles doivent aller -**^ sont deux pouvoirs distincts et dont chacun doit s'abstenir de braconner sur les terres de son voisin.

(1) Voyez Id développe meut de cette qaeatioo daQ9 l'ouTr&ge de H. Gaillemep ; Des intérêts, p. 339 et s.

(if^ ii9). DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 318

Mais la loi de 1807 est accoutumée à tout souffrir aans crier, persoaoe ne prenant jamais fait et cause pour elle (!)• Nous protestons par un scrupule de légiste contre la violation d'une loi actuellement existante; mais nous n'avons pas la moindre illusion sur l'inanité de tels efforts.

U faut remarquer d'ailleurs que» dans le cas où les prêts sont réalisés en obligations foncières, la loi de 1807 devenant inapplicable, ainsi que nous l'avons démontré, nos critiques cessent d'être fondées, et le paiement semestriel d'un intérêt de 5 pour 100 n'a plus rien que de légitime.

L'annuité est payable soit à Paris au siège de la Société, soit dans les départements che? les trésoriers-' payeurs généraux et les receveurs particuliers des finances.

Pour simplifier la comptabilité de la Compagnie, le point de départ de chaque semestre d'annuité est unique pour tous les emprunts^ c'est le 31 janvier et le 31 juillet de chaque année. Quand le prêt est consenti à une autre époque, la Société retient, au moment oii elle compte les deniers à l'emprunteur , les intérêts correspondant k la période qui sépare la date du prêt de la prochaine échéance d'annuité (article 160 des statuts)* Encore une petite entorse à la loi sur le taux de l'intérêt.

(I) fit cependant oa ne peut se décider à la faire législativament disparaître. Une proposition de loi, déposée par M. Truelle, et tendant à sa suppression n'a pu réussir ^ ae faire accepter sans sacriÛQ^s, On a distingué entre les matières civiles et les matières commerciales ; et la liberté de Tintérét n*a été admise que pour les dernières.

V. loi du 11 janyier 48^6, jQurml Offickl du 44 IvxH^X \%Wt p. 141 1 votée depuis que uous avons écrit cet ouvr^g^ .