LIVRE TROfSIÂME. (il

ment jusqu'à coucurrence du moulant de la dette qu'il a éteinte, ou jusqu'à concurrence des dépenses qu*il a &ites ? »

L'espèce soumise à la Cour était la suivante.

Une personne avait acquis un vaste domaine, hypothéqué au Crédit foncier pour la garantie d'un prêt de 600,000 francs. L'acquéreur, sans avoir recours aux formalités de lapurge, versa au Crédit foncier 600, 000 francs en obligations, acceptées au taux de leur valeur nominale par cet établissement , mais qu'en réalité il avait payées S40,000 francs. Du prix dû au vendeur, l'acquéreur voulait déduire la somme de 600,000 firancs, comme ayant éteint pareille dette dont l'immeuble était grevé. Le vendeur, au contraire, soutenait que l'acquéreur n'ayant dépensé que S40,000 francs , luirmème n'était tenu de lui donner quittance que de cette somme.

Le vendeur avait raison, selon la Cour, et nous partageons cet avis.

L'acquéreur était-il devenu débiteur du Crédit foncier en achetant le bien hypothéqué ; payait-il, en conséquence, une dette personnelle ? Pas le moins du monde. Les dettes d'une personne ne passent pas à ses ayants cause particuliers. C'est donc la dette du vendeur, seul obligé personnellement, que l'acquéreur a éteinte (1). Il

(1) Dans ses conclusions, M. Tavocat général Fourchj soutenait, il est vrai, le contraire, disant que les art. 38 du décret du S8 février 4S5S, et 7 de la loi du 40 juin i863, combinés t contiennent Tabrogation formelle de Tart. 2167, G. Giv. et créent au tiers dé* téntear de Timmeuble affecté au paiementd'une créance du Crédit foncier une situation tout autre que celle que lui aurait faite la législation commune. Il devient débiteur des annuités et même de la totalité de son prix par le seul effet de la vente. Anx termes des art. S483 et 2184, C. Giv., le tiers détenteur ne devient débiteur

(h* ItO.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 239

a, d^ailleurs, effectaé le paiement en vue de libérer son immeuble de rhypothèque dont il étamt grevé, c'est-àdire pour sauvegarder ses propres intérêts. Cette considération eM été de nature à éveiller les scrupules de jurisconsultes romains consultés sur le point de savoir si Ion peut lui accorder Faction de gestion d'affaires : peutp être l'eussent-ils qualifiée éC action utile.

penonnei da prix qae lorsqu'il a notifié son contrat aux créanciers hypothécaires, et leur a fait offre de son prix.

c Solyant l'art. 7 de la loi du 40 juin 4853, Tacquéreur, même en Tabsenee de notifioation et d'offre au Crédit foncier, par ce seul fait qu'il est devenu tiers détenteur d*nn immeuhle hypothéqué au Crédit foncier, est tenu de verser son prix dans la caisse de cet établissement. >

La Cour de Paris, qui adopte une solution contraire, ne le fait pas en niant que Tart. 7 de la loi de 1853, ait la portée qu'on lui donne. Elle se contente d'énoncer que c les délais de surenchère n'étant pas expirés, l'intimé ne se trouvait point dans le cas prévu par l'art. 38 du décret du 28 février 4852 et l'art. 7 de la loi du 40 juin 4853, et n'était pas tenu, vis-à-vis du Crédit fonder, au remboursement immédiat de l'intégralité de la créance. »

four nous, l'interprétation que M. l'avocat général fournit de l'art 7 da la loi de 4852, est inexacte. Il n'est pas vrai de dire que c en l'absence de notification et d'offre au Crédit foncier t> le tiers détenteur est tenu de verser son prix dans la caisse de cet établissement. L'art. 7, en effet, renvoie à l'article 38 du décret organique* et cet art. 38 demande que le prix soit versé dans la caisse du Crédit foncier après les délais de surenchère. Mais comment parler de surenchère dans un autre hypothèse que celle d'adjudication, ou de purge après aliénation volontaire ? L'art. 7, se référant au cas de venta volontaire, suppose donc la purge . Et la Cour de Cassation, à mots couverts, laisse entendre que c'est là son avis, c II n'y a pas à rechercher, dit-elle, si, comme il le prétend, Gindre était personnellement obligé envers le Crédit foncier, en vertu des art. 38 du décret du 28 février 4852 et 7 de la loi du 10 juin 1853, puisqu'ayant remboursé la créance totale du Crédit foncier, avant d'avoir purgé les hypothèques inscrites, et par conséquent avant l'expiration des délais de surenchère, il ne se trouvait pas dans le cas prévu par les dits articles. » Nous avons donc pu faire abstraction de ces textes dans l'examen de la question discutée. -

240 UVBK TBOisièiiB. {n^ if0-i9i.)

Il n'est pas douteux aujourd'hui que Tacquéreur a, contre son auteur qu'il vient de libérer, une action de gestion d'affaires ; elle est même consolidée par les garanties diverses que le créancier désintéressé a pu se réserver, gr&ce à la subrogation légale qui s'est opérée au profit de Tacquéreur (art. 1251 , 2* al. G. civ).

Mais on connaît la mesure de Faction de gestion d'affaires : elle permet de réclamer les dépenses utiles ou nécessaires faites pour le compte du daminus rei, et, dans notre hypothèse, ces dépenses se limitent à l'achat des obligations fournies au Crédit foncier, c'est-à-dire à 540,000 francs (art. 1375, G. civ.).

161 . — Dans le cas où le prêt s'est effectué en argent, l'application naturelle des règles du prêt demande que le remboursement se fasse en argent ; mais l'emprunteur peut avoir la faculté de se libérer en obligations,en vertu de son contrat.

Enfin, à supposer, — ce qui s'est produit quelquefois, un prêt réalisé partie en argent, partie en obligations, la convention peut donner à l'emprunteur la liberté de rembourser tout en argent ou tout en lettres de gage.

La règle de l'article 63 des statuts. cGe remboursement s'effectue soit en numéraire, soit en obligations appartenant à l'émission indiquée au contrat du prêt: » cette règle, écrite à une époque où la Société faisait ses prêts eu obligations, est sans application aux prêts consentis depuis que le Crédit foncier a adopté la pratique exclusive des prêts en argent.

Les prêts en argent doivent être aujourd'hui remboursés en argent (1).

(1) Voyez M. Josseau, op. cit* t. I. d* M5 bis el 226.

162 — IL Le remboursement ne peut être effectué que sons les conditions suivantes, que la Société a introduites dans ses statuts, en usant de la faculté que lui donnait de ce chef Tarticle 48 alinéa 5 du décret du 28 février 1852. Pour éviter de trop compliquer sa compta* bilité, la Société n'admet pas qu'on lui rembourse moins d'un vingtième du capital qui reste dû ; et de toutes tsj}ons il faut que la portion remboursée corresponde à un nombre exact de centièmes de ce capital.

Dans le même but, l'emprunteur qui se libère au cours d'un semestre doit payer l'annuité stipulée pour le semestre entier : ou en déduit seulement l'intérêt du capital remboursé, calculé au taux fixé par le contrat de prêt pour la période qui sépare le jour du remboursement de la fin du semestre.

La Société exige enfin, pour se dédommager du bénéfice qu'on lui enlève en remboursant par anticipation et en supprimant ainsi pour l'avenir le salaire qu'elle comptait toucher annuellement, une indemnité qui, en vertu de l'article 9 de la loi du 6 juillet 1860, est fixée à SO centimes par 1 00 francs qu'on lui rembourse.

163. — IIL Quand le remboursement est total, ses effets sont bien simples. La dette disparaît et l'hypothèque s'éteignant par voie de conséquence, Temprunteur aie droit d'en exiger main-levée.

Mais le remboursement partiel ne produit*aucun effet quant à l'hypothèque qui, tout entière, garantit chaque partie de la dette : on ne peut exiger du créancier ni main-levée^ ni réduction de l'hypothèque.

C'est le service des annuités qui va seul être modifié.

De quelle manière le sera-t-il? Il semble, à lire M, Jos-

242 UVEB TiomiÈMi. (it* 163.)

seau ((), que, si la convention des parties était muette, le service des arrérages ne serait pas modifié d'une manière uniforme dans tous les cas, car, en principe, il appartient au débiteur qui a plusieurs dettes, et qui ne se libère pas intégralement, d'imputer son paiement sur celle de se» dettes quil veut éteindre de préférence (article 12S3), L'emprunteur pourrait opter entre trois partis : la dispense du paiement d'un certain nombre d'annuités au semestres qui vont suivre, ou la cessation plus rapide de ce paiement, ou la réduction de la somme à fournir annuellement pendant le temps qui reste à courir pour arriver à Tamortissement.

Mais avec des opérations aussi nombreuses que celles du Crédit foncier, cette liberté chez les emprunteurs eût été très gênante. Une règle uniforme est établie et Ton s'est arrêté au mode d'imputation le plus favorable au débiteur, Tallégement de toutes les annuités k payer.

Il nous semble que cette règle ne fait que consacrer purement et simplement une conséquence des principes juridiques de la matière du paiement, etqu^ilny a pas même lieu de prononcer le mot d'imputation des paiements. En conséquence nous déciderions, aussi bien en Tabsence qu'en présence d'une convention ou d'une clause expresse des statuts sur ce point, qu'il faut ire* pousser toute application de l'article 1263 du Code civil pour s'en tenir à la solution entrée dana k pratique du Crédit foncier.

(1 ) Traité du crédit foncier, t I. 3»édit. b« 2S0. Es tous ces Perroef que nous allons reU?«r dsttrèsnstte dans Tétude de M. Lafarerais sur le Crédit foncier de France (thèse, Paris 4880) et dans le Répertoire de Dalloz, ▼« Sociétés de crédit foncier et de crédit mobilier n«S3.

(n«* 163-165.) DES SOCIÉTÉS DB CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 243

La théorie de rimputation des paiements suppose plusieurs dettes existantes (article 1253). Mais l'em-^ pninteur a contracté envers le Crédit foncier une dette unique. La convention des parties en a rendu le paie* ment successif , sans détruire son^unité. Quand une partie de cette dette est remboursée, Tun des éléments du contrat est modifié, le montant de la dette. Mais les conditions du contrat restent telles qu'elles ont été primitivement fixées, car, si le paiement anticipé constitue une modifia cation du contrat, ce n'est pas une raison pour en créer d^autres arbitrairement: le motif qui autorise la pre* miëre, Texistence d'un texte de loi (article 10 décret du 28 février 1852), lui est tout à fait spécial.

Donc, le montant de la dette est diminué, l'échéance restant la même. Cela exerce une influence nécessaire, et sur l'intérêt à servir, et sur la portion amortissante ^ et sur la commission, qui est proportionnelle au capital prêté ; en un mot cela modifie Tannuité dans tous ses éléments et d'une façon permanente.

164. — Quant à l'effet du remboursement anticipé à l'égard de la Société, c'est de l'obliger à éteindre des obligations pour une somme équivalente. Nous y reviens drons en parlant des obligations.

' 165. •*— A c64é de l'obligation principale de l'emprun-* teor, qui est de rembourser le capital prêté/ selon les eonditions du contrat, il en est d'autres, accessoires, qw des conventions particulières font naître à sa charge.

Les statuts du Crédit foncier (articles 64 à 66 et article 69) ou les elauses du contrat impo-^ent à Temprunla dutfge de &ire ccmoaltre à la Compagnie, avant

244 LIYfiE TBOISIÈHE. (no 165.)

que le prêt soit effectué, les causes dhypothèques légales, de résolution ou de rescision qui peuvent grever de son chef, à lui emprunteur, les biens qu'il offre en garantie de Temprunt; de l'avertir s'il a touché par anticipation des loyers ; enfin de dénoncer dans le délai d*un mois les aliénations totales ou partielles qu'il peut avoir faites, les détériorations que l'immeuble peut avoir subies, et tous les faits de nature à amoindrir sa valeur. Il lui est, en outre, interdît de rien faire qui puisse altérer la valeur du gage, et spécialement d'établir sur les inmieubles hypothéqués un privilège au profit d'architectes ou constructeurs.

L'inexécution de ces obligations accessoires a la même conséquence pour l'emprunteur que Tinexécution de son obligation principale, c'est-à-dire l'exigibilité immédiate de la créance de la Société. Nous avons refusé de voir une application de l'article 1184 du Code ' civil dans cette sanction, quand elle s'attachait à l'irrégularité dans le paiement des annuités. La même remarque pourrait être faite ici, car il est toujours vrai de dire que le contrat dont nous nous occupons est unilatéral, et que l'article 1184 ne se réfère qu'aux contrats synallagmatiques . Mais , tandis que l'exigibilité immédiate de la créance pour suspension du paiement des annuités ne dérivait pas non plus de'l'article 1188 du Code civil, à l'inverse, la déchéance du terme, dans les cas que nous venons de prévoir, est la conséquence pure et simple de ce même article, car dans les diverses hypothèses énumérées le débiteur diminue par son fait les sûretés tti pulées par le créancier. Cette proposition a un corollaire : le contrat étant rompu par la faute du débiteur, celui-ci doit une indemnité au créancier pour le préjudice

(no< 165-166.) DBS SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 245

qu'il lui cause. Elle consiste invariablement, en vertu d*uDe clause des statuts, dans le paiement de la somme que le Crédit foncier se réserve de toucher en cas de remboursement par anticipation.

Nous remarquons cependant que, dans un cas, Texigibilité immédiate ne se rattache pas à un fait de l'emprunteur ; c'est quand elle a lieu en vertu de l'article 69 des statuts, c'est-à-dire quand un sinistre a compromis les sûretés fournies au Crédit foncier. Alors aucune indemnité n'est due. Cette hypothèse reste en dehors des termes de l'article 1188 prévoyant qu'un fait du débiteur a diminué les garanties stipulées par le créancier.

SECTION ly.

VOIES d'exécution dont dispose le crédit foncier