tvm TBOISI&IEB. (no

ments, c'est-à-dire : riaierruptioii de la prescription de la dette, qui a commencé à courir au profit du débiteur, et Famiulation des baux, quels qu'ils soient, qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement.

Quand le commandement a été adressé par un or^^ncier hjrpothécaire à son débiteur, il doit attendre trente jours francs avant de poursuivre la saisie , mais sans pouvoir, d'un autre ç6té, laisser écouler plus de quatreving^iic jours.

Dans le temps utile, l'huissier chargé de la saisie se transporte sur Timmeuble, le visite, déclare le mettre sous la main de la justice et le saisir réellement ; après quoi il dresse un procès-verbal, où il coi\staie Vacoon^ plissement de ces formalités, et qui est le procès-verbal de saisie ; par un exploit appelé dénonciation, il le porte k la connaissance du débiteur saisi dans la quinzaine qui suit la clôture du procès-verbal ; puis, dans une nouvelle quinzaine, dont le point de départ est le jour de la dénonoiation du procès-verbal au débiteur, la. transoription dudit procès- verbal et de la dénonciation qui l'a suivie est opérée au Bureau de la conservation des hypothèques. Le conservateur a le droit de se refuser k opérer cette transcription, quand déjà une première saisie a été pratiquée sur le môme immeuble par un autre créancier, ' et que le procès- verbal en a été transcrit. L'effet de la transcription du procès-verbal de saisie est d'enlever au débiteur l'administration utile de son immeuble, dont les finiits et revenus sont désormais affectés, comme le fonds lui-même aux créanciers hypothécaires privilég[iés, et de le priver en outre de la disposition de son bien.

Cette partie de la procédure des saisies inunobilières,

{m iUn) DES SOCIÉTÉS Dl GèÉKK FONCIER AUTORISÉES. ifiS

oik i'iiccmualent les lentears et les frais, disparaît quand la MW» oat pratiquée par le Crédit fcmcier.

|j»a saisâQ n'exiate pas, et par suite il n'y ^ ni proeèa- Yf^]^ d^ sai^e, m exploit de dénaneiatioa, ni tranaoiiptîc^ du procèihverbal de Texploit, G'eat le comma^dAmaiit adressé au débiteur, c'eat«-à-âîre le premier exploit, qui est transcrit, et cette transcription du oammandemeut ae substitue à celle du procès-verbal de saisie pour pro^ duirQ les mêmes effets.

I^'aiiicle 34 du décret de 1852 s'explique sur l'un de oes effets ; Le droit de disposition est perdu pour le débiteur qui i^ ne peut aliéner au préjudice de la Société, les immeubles hypothéqués, ni les grever d aucuns droits réela >» (1). Nul doute que l'autre effet ne se produise aussi, et que, dès la transcription du commandement, laa fruits ne goient immobilisés an proigt du Crédit fonoîer.

{i) Les mots « ni les grever d'auciws droits réels » semhleat comprendre dansleur généralité les servitudes tant réelles que personnelles et les hypothèques. On sait que les jurisconsultes se demandent ai la transcription du procès«veiiial do saisie immobUièrOi qui s'opposa ^raliénatioa de Timmeuble saisi — article 686 du Gode de procédure civile, — s'oppose également à une constitution d'hypothèque. Pour l'affirmer, plusiears acteurs invoquent l'article tlS4 qui ne permet d'hypothéquer qu'à ceux qui peuveQt aliéper le^ ee qui exclut le saisi. L'article 34 du décret de 4852 leur fournit aussi un argument spécieux . Et cependant nous préférons nous rallier à ropinion contraire en faisant observer la différence qui sépare Taliénation de l'hypothèque. L*aliénation peut nuire au saisissant en faisant tomber la saisie qu'il a entamée ; une hypothèque constituée ne lui cause aucun dommage. Quant à l'article 34, il tanige luirméme ce qu'il a de trop général dans ses termes « grever d'aucuns droiU 3> en ajoutant <c au préjudice de la Société ». Un acte qui ne cause pas de préjudice à la Société sera donc maintenu. De ce nombre est la constitution d'hypothèque. Quel mal fera-t-elle au Crédit foncier qui a un rang antérieur ?

264 UTRE TROISIÈME. (n* 174.)

M. Josseau (1) veut que Tarticle 674 du Code de procédure civile s'applique à notre matière et que la prescription du conunandement s'accomplisse par l'expiration d'un délai de quatre-vingt-dixjours, de façon que le Crédit foncier doive le réitérer s'il n'a pas continué les poursuites dans ce délai. Voici le texte invoqué : « Si le créancier laisse écouler plus de quatre-vingt-dix jours entre le commandement et la saisie, il sera tenu de la réitérer... »

Transporter cette disposition à l'expropriation pratiquée par le Crédit foncier nous paraît impossible. Le délai est mesuré entre le commandement — que le Crédit foncier doit faire, il est vrai, — et la saisie, qui n'existe plus au cas dont nous nous occupons. Est-ce à dire qu'à toute époque et quel que soit le temps écoulé depuis le commandement, le Crédit foncier pourra poursuivre l'expropriation? Non certes; mais nous croyons qu'on ne peut chercher le délai dans lequel on doit poursuivre ailleurs que dans l'article 33 du décret de 1852 : c H est fait, dans les six semaines qui suivent la transcription du commandement six insertions... »

A notre avis le délai de l'article 33 s'impose, à peine de nullité des actes accomplis en dehors du temps fixé : nous nous fondons sur l'argument d'analogie que fournit l'article 715 du Code de procédure civile.

Il est vrai que l'article 33 ne détermine pas le délai dans lequel doit être faite la transcription du commandement. Mais, pour suivre l'esprit du décret, on doit décider que, dans les six semaines qui suivent le commandement, le Crédit foncier aura à faire et la transcription du commandement, et les six insertions (réduites

(1) Op. citât., t. I. 3* édit. n« 446.

aujourd'hui à trois) dans un journal, et les deux appositions d'affiches, à peine de nullité des actes tardivement accomplis.

Si Ton nous objecte que de la nécessité de transcrire le commandement dans les six semaines il n'est pas question dans le texte, et que nous déplaçons le point de départ du délai dans lequel la publicité prescrite doit avoir lieu, ce point de départ n'étant pas, comme nous le supposons, le commandement, mais bien la transcription du commandement, nous répondrons à cela que le décret a supposé que la transcription serait opérée le jour même où le commandement aura lieu, ce qui est très naturel.

Au commandement et à la transcription du commandement se borne, pour le Crédit Foncier, la première phase de l'expropriation — celle qui a pour but de mettre l'immeuble sous la main de la justice. Il s'agit maintenant d'en poursuivre la vente. A défaut de paiement par le débiteur, dans la quinzaine qui suit le commandement, on commence à la préparer (article 33 du décret de i8S2).

175. — Le droit commun exige, dans ce but, l'accomplissement de cinq formalités qui sont les suivantes :

1® L'avoué du créancier saisissant rédige et dépose au gre£fe, dansles vingt jours qui suivent la transcription du procès-verbal de saisie, un écrit, appelé cahier des charges, qui indique la cause de la vente, l'immeuble à vendre, les conditions de la vente et la mise à prix ;

2'' Ce cahier doit être porté à la connaissance des personnes intéressées à la vente, c'est-à-dire du débiteur saisi, des créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits, et des créanciers qui ont des hypothèques légales

166 unw rmuniu. (nûITs.)

dispen»ée4 d'ipaoription ; toutes ces |>orsQiiQe« <mt îa« térèt h ce que Vimmeuble soit venda au plus haut prix. Le saisissant leur adresse donc, dans les huit jouraqui suivent le dép6t du whîer %u greffe, une souuBation — acte d'huissier -^ pour leur ei^oindre d'avwr^ en pith mier lieu» à prendra eounaissanco du cahier des charges et à signifier leurs observations ; en sooond lieu, à assister à la publication du même cahier des charges devant le tribunal et à la fixation du jour de FadjudicaUcm ;

30 40 5« A.U jour fixé dans le cahier, ce cahier est lu à l'audience du tribunal, qui en donne acte et détermine le jour de ladjudieation, entre le trentième et le soixantième, à compter de ce jour-là. Mais cette publicité n'est pas réelle, et n'aurait pas pour effet d'attirer un grand concours d'amateurs comme cela est souhaitable. Deux autres formalités y suppléent. D'abord une insertion dans un journal du département où se trouvent les biens saisis, et l'exposition d'afiiohes. Ce sont les deux dei^ ni^rcs formalités i remplir.

Après cela, au jour désigné, on procède à l'adjudioation. Le Crédit foncier n'est pas soumis à toutes les formalités que nous venons de rappeler. Un cahier d'enchères ou cidiier des charges est rédigé : il est essentiel, en effet, d'indiquer les conditions de la rente avant d'y procéder. Dans le silence du décret, il faut suivre, quant k cet acte, le droit commun ; nous raaprantoDs même h l'article 690 son délai puisque nous n'en trouvons pas d'autre, et nous pensons que le cahier doit être rédigé et déposé dans les vingt jours qui suivent la transcription du commandement, car il ne saurait être question de compter ce. délai à partir du procès^verbal de saisie, qui n'existe pas. Nous en dirons autant des som-

{n"" 175.) DES SOCIÉTÉS m GHÉDIT FONCIER AUTORISÉES. S67

mations i^ prendre communication du cahier de3 charges : les articles 33 et 35 du décret 7 font simplement allusion et ne les réglementent pas ; nous devons nous en référer au^ principes générau^^ de la matière des saisies, et, par exemple» exiger (jue mention en soit faite en marge de la transcription du commandement, quoique ce soit contesté.

Nous faisons exception pour la détermination du délai, qui se trouve indiqué dans l'article 33 du décret, et aussi pour les mentions qui se rapportent à des actes qui ne doivent pas avoir lieu, comme la mention d'avoir h assister à la publication du cahier des charges et à la fixation du jour de la saisie.

La publication du cahier des charges au moyen d'une lecture àTaudience, suivie de la fixation du jour de Vadjudication,est,en effet, passée sous silence parle décrett et nous pensons qu'elle n'existe pas. La publicité des conditions de la vente est organisée d'une manière spéciale par la législation propre au Crédit Foncier. Quant à la fixation nécessaire du jour de l'adjudication, elle se trouve légalement déterminée par l'avant-dernier alinéa de l'article 33 : <c Quinze jours après raccomplissement de ces formalités, il est procédé à la vente aux enchères. »

n n'est pas nécessaire de recourir au tribunal pour obtenir que le jour de l'adjudication soit désigné : la loi l'a nettement indiqué. L'article 695 du Code de procédure âvile se contente, au contraire, de dire que l'adjudication doit se faire dans un délai minimum de trente jours et dans un délai maximum de soixante à compter de la dernière formalité qui précède l'adjudication : le tribunal doit alors intervenir pour préciser la date.

n résulte, à notre avis, du décret organique de ISSâ»

268 UYRB TROISIÈME. (n* 17S.)

que le Crédit foncier pourrait se contenter d'annoncer en termes généraux que Tadjudication aura lieu le quinzième jour après l'accomplissement des insertions et appositions d'affiches exigées, formalités qui prennent trente jours comme on le verra d'après l'article 6 de la loi de 1853. En pratique, la Société fixe seule, lors du dépôt du cahier des charges le jour de l'adjudication; elle le fait ensuite connaître aux créanciers inscrits.

Ainsi le Crédit foncier, après la rédaction et le dépôt du cahier des charges, passe de suite aux insertions dans les journaux et aux appositions d'affiches.

Ces formalités doivent être accomplies dans les six semaines qui suivent la transcription du commandement, ou plutôt le commandement même, d'après l'explication que nous avons donnée de l'article 33. On peut les commencer dès que le délai de quinze jours à compter du commandement est écoulé sans que le paiement ait été effectué par le débiteur (i). Les insertions sont au

(4) Les six semaines dont on dispose donnent 42 jours, que Ton compte à partir du commandement, d'après nous. Supposons que la transcription du commandement a été faite le jour même. On laisse 45 jours au débiteur pour se libérer. Restent 27 jours pour faire les 3 insertions. La première sera faite le 46* jour après le commandement; la 2«,le 27*; la 3*, le 3S* jour. Les appositions d'affiches seront faites ; la I'*, le 16* jour après le commandement; la 2*, le 32* jour. La dernière formalité accomplie est donc la 3* inse^ tion dans uu journal*. — Pourvu qu'elle ait lieu le 42* jour après le commandement, la loi est observée et la procédure régulière. On voit par là que la série des insertions doit occuper les ti derniers jours du délai total de six semaines. La transcription du commandement doit, d'autre part, précéder la première insertion. E)ie doit donc avoir lieu dans les 20 jours qui suivent le commandemeot au plus tard, — dans notre opinion ; sans cela, on n'arriverait pas à accomplir, dans les six semaines assignées, les diverses formalités prescrites.

(n^ 175-176.} DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 369

nombre de trois, et se font successivement à intervalles de dix jours aumoins,dans un des journaux désignés pour recevoir les annonces judiciaires. Les appositions d'afQelles sont au nombre de deux, à quinze jours d'intervalle (article 33 du décret du 28 février 1852, cbn. avec Tarticle 6 de la loi du 6 juin 18S3).

« La première apposition (d'affiches) est dénoncée dans la huitaine au débiteur et aux créanciers inscrits^ au domicile par eux élu dans Tinscription, avec sommation de prendre communication du cahier des charges. » Ainsi la sommation de prendre communication du cahier des charges doit être faite, non plus dans la huitaine, à dater du dépôt du cahier des charges, mais à compter de la première apposition d'affiches.

176. — « Quinze jours après l'accomplissement de ces formalités, il est procédé à la vente aux enchères, en présence du débiteur, ou lui dûment appelé, devant le tribunal de la situation des biens ou de la plus grande partie des biens » (article 33). Les difficultés soulevées à l'occasion des actes de poursuite ne peuvent pas retarder l'adjudication (article 36).

L'adjudication, qui n'est pas réglée par le décret, s'opère y selon les règles du droit commun, en général devant le tribunal de la situation des biens, parfois cependant devant un autre tribunal, ou devant un notaire (article 33 al. ult.). Le jugement d'adjudication produit les mêmes effets qu'un jugement d'adjudication intervenu à la suite d'une expropriation ordinaire.

La procédure est celle-ci. On allume de petites bougies : si trois bougies brûlent sans qu'une enchère se produise sur la mise à prix, le saisissant, — ici le Crédit foncier, — reste adjudicataire à sa mise à prix. Toutes

270 LIVRE TROISIÈME. (n* i7S-i77.)

les fois qu'une enchère a lieu, on allume deux nouvelles bougées successivement. Le dernier enchérisseur reste adjudicataire. Un jugement le déclare adjudicataire; ce jugement est signifié au débiteur (article 716 du Code de procédure civile). Les frais de poursuite sont payés par privilège sur le prix (article 714 du Code de procédure civile). Le surplus doit être employé à désintéresser les créanciers. L'adjudicataire doit satisfaire complètement aux conditions du cahier des charges et on lui demande de justifier de ce fait pour obtenir délivrance de la grosse du jugement qui est son titre d'acquisition (article 713 du Code de procédure civile). Moyennant Faccomplissement de ces obligations, l'adjudicataire entre dans les droits du saisi quant à l'immeuble adjugé.

Les hypothèques qui grevaient l'immeuble sont purgées, c'est-à-dire que^ après la transcription du jugement d'adjudication, les créanciers hypothécaires antérieurs ne peuvent plus exercer leur droit de suite contre l'adjudicataire ; quant à ceux qui n'ont pas acquis et conservé leur droit avant cette transcription du jugement d'adjudication, ils ne peuvent plus prendre d'inscription hypothécaire sur l'immeuble du chef de saisi : ils perdent tout à la fois leur droit de suite et leur droit de préférence.

177. — Nous avons indiqué d'un mot la différence la plus importante entre la saisie immobilière ordinaire et celle qui est mise au service des sociétés de crédit foncier autorisées. La première donne lieu à une procédure d'ordre destinée à régler, après l'adjudication, la distribution du prix entre les créanciers inscrits, tandis que la seconde manque de cette dernière phase et se termine au jugement d'adjudication.

Aux termes de l'article 38 du décret organique, Tad-

(«•• 17T-17S.) DES SOaÉTÉS BB CRÉDÎT PONaER AUl*OtUSÉES. 271

judicataire est, en effet, tenu d'acquitter, dans la huitaine de la vente, le montant des annuités dues ; et, apr^s les délais de surenchère, il doit verser dans la caisse de la Société le surplus du prix, jusqu'à concurrence de la créance de la Société.

178* — Cette faveur dont jouit le Crédit foncier ne pouvait être réclamée par lui, d'après le décret de 1852, 4ue dans le cas où Timmeuble avait 'été exproprié. La loi du 10 juin 1853, Ta rendue applicable au cas d'aliénation volontaire. Il faut bien se rendre compte de la portée de cette disposition, et, pour cela, il est nécessaire de jeter un coup d*œil sur les diverses situations que peut prendre l'acquéreur, devenu propriétaire d*un bien hypothéqué au Crédit foncier, à la suite d'une aliénation volontaire.

Une clause usuelle dans les contrats de prêt consentis par le Crédit foncier oblige l'emprunteur, dans le cas où il vendrait son immeuble, à se substituer l'acheteur dans les divers engagements dont il est tenu lui-même envers la Société. Une telle substitution laisse le contrat se développer librement, avec ses effets ordinaires, sans que le changement qui s'est produit dans la personne du débiteur en arrête le mouvement, ou le modifie.

Il n'en est pas de même quand la substitution de Taoquéreur à l'aJiénateur dans les obligations qu'il a con« tractées n'a pas eu lieu ; le lien de droit établi par le contrat entre le Crédit foncier et l'emprunteur se dédouble*

L'article 64 des statuts impose à l'emprunteur la charge de dénoncer à la Société, dans le délai d'un mois, les aliénationa totales ou partielles qu'il peut avoir faites. A défaut de dénonciation, la Société peut exiger le rem*

272 LTVRE TROISIÈME. (no*|7S-17S.)

boursement du prèt^ en s^attaquant soit au débiteur, personneU émeut obligé, soit au détenteur, tenu réellement, propter rem.

Si la dénonciation a été faite régulièrement, le contrat de prêt se continue entre le Crédit foncier, et Faliénateur qui reste personnellement obligé envers la Société ; seulement l'acquéreur se trouve grevé des obligations qui pèsent sur les tiers détenteurs d'immeubles hypothéqués; on peut le contraindre à payer ou délaisser quand le débiteur personnel n'exécute pas ses engagements. H peut écarter de sa tète cette menace, en ayant recours à la purge, c'est-à-dire en offrant son prix d'achat aux créanciers hypothécaires, qui ont le droit de surenchérir, s'ils le trouvent insuffisant, et qui se le partagent conformément aux règles de la procédure d'ordre, s'ik l'acceptent. C'est alors que s'applique l'article 7 de la loi du 18 juin 1853. Le Crédit foncier échappe aux lenteurs de la procédure d'ordre, et a le droit d'obtenir en premier lieu le montant des annuités dues par le précédent propriétaire, ensuite, après les délais de surenchère, le surplus du prix d'achat à concurrence des sommes qui doivent lui être remboursées.

179. — Revenons à l'expropriation forcée et supposons que l'immeuble a été vendu en plusieurs lots ou bien qu'il a été vendu en bloc à plusieurs personnes conjointement.

L'article 39 du décret du 28 février 1852 prévoit cette double hypothèse et donne la solution que voici : « Si la vente s'opère par lots, ou qu'il y ait plusieurs acquéreurs non co-intéressés, chacun d'eux n'est tenu, même hypothécairement, vis-à-vis de la Société, que jusqu'à concurrence de son prix. »

{n*^ 179.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONOEB AUTOBISÉES. 273

Nous remarquerons y sur ce texte, que la vente n'a pu se faire par lots que si le cahier des charges autorisait cette manière de procéder; mais alors on est en face d'un contrat formé entre le créancier saisissant et les adjudicataires, contrat d'où ressort évidemment l'intention du créancier d'accepter de chaque adjudicataire un paiement partiel. Les principes ordinaires du droit nous conduisent donc ici à la solution écrite dans l'article 39.

Il n'en est plus ainsi quand deux ou plusieurs personnes se sont rendues adjudicataires du même immeuble, d'une manière indivise. Rien ne les autorise à imposer au créancier hypothécaire un paiement partiel que chacune effectuerait en proportion de l'intérêt qu'elle a dans l'acquisition faite. Le créancier peut, au contraire, réclamer le paiement de toute sa créance au détenteur d'une portion quelconque de l'immeuble hypothéqué. En effet, aux termes de l'article 1218 du Code civil : « L'obligation est indivisible, quoique la chose ou le fait qui en est l'objet soit divisible par sa nature, si le rapport sous lequel elle est considérée dans l'obligation ne la rend pas susceptible d'exécution partielle. »

L'obligation des adjudicataires de payer le prix aux créanciers saisissants est précisément de cette espèce : les créanciers ont voulu obtenir leur paiement tout entier. Tel est le droit commun. C'est ici que la législation spéciale au Crédit foncier crée une dérogation aux principes, en décidant que, lorsqu'il y a c plusieurs acquéreurs non co-intéressés, chacun d'eux n'est tenu, même hypothécairement, vis-à-vis de la Société, que jusqu'à concurrence de son prix». Cette disposition, écrite dans l'intérêt des acquéreurs, profite indirectement à la Société elle-même; car l'expropriation qu'elle poursuit

S74 LIYRE TBOISIÈHB. (l«*i79.)

aboutit plus facilement, et dans de meilleures conditions quand on bit cesser pour chacun des adjudicataires la crainte d'avoir à payer à l'expropriant la totalité da prix d'adjudication dont il ne doit qu^une partie en définitive.

Précisons par un exemple les résultats auxquels nous conduit l'article 39. L'immeuble exproprié garantissait une dette de 60,000 francs au profit du Crédit foncier ; il a été vendu 100,000 francs à Pierre et à Paul dont les intérêts ne sont pas communs. Le Crédit foncier peut réclamer à Pierre la part quil doit payer dans le prix, 50,000 francs ; mais, quoique les 10^000 francs pour lesquels il reste créancier aient été garantis hypothécairement par ce même lot acquis à Pierre, il ne peut eependant les demander qu'à Paul ; Pierre par une faveur particulière n'est tenu vis-à-vis de la Société^ même hypothécair émeut ^ que jusqu'à concurrence de son prix(i).

En l'absence de la disposition de l'article 39, Pierre aurait dû faire face, à lui seul^ à toutes les obligations hypothécaires que la valeur totale de l'immeuble, telle qu'elle a été fixée par le jugemetit d'adjudication, doit éteindre, par conséquent payer^ 60,000 francs au Crédit foncier, sauf à agir ensuite^ à ses risquesi contre Paul» pour obtenir le remboursement des 10,000 francs dont il a fait l'avance en déchargeant son codébiteur d'une obligation correspondante! Et si Pierre s'était refusé à

(4) M.Dalloz» dans son Répertoire, Y« Sociétés de Crédit foncier, n^ 233, traduit très inexactement la formule delà loi en disant que (c les àcquéreuts non co-intéressés he seront tenus chdcon que d*ime portion de prix proportionnelle k sa part dans l'aoqvifitkm. t Le texte dit : a à concurrence du prix » c'est-à-dire de manière à répuiser, si la créance est égale ou supérieure ail prix d& par Tun d'ent.

(ir* iW-lSi.) DES SOaÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 275

ce paiement, il aurait encouru la sanction générale qui s^attache à rînexécution du cahier des charges, c'est-àdire la {elle enchère.

i60. -^ La disposition dé Tarticle 39 est de celles que qOUb appliquerons exclusivement à Texpropriation forcée, nous conformant d'ailleui^ en cela à la rubrique du paragraphe du décret dans lequel se trouve placé Tarticle. Au cas de vente amiable de rimmeûble grevé à deux ou plusieurs acquéreurs non co-intèressés, ou bien en cas de vente par lots, hOuS accorderons au Crédit foncier le droit de poursuivre tout acquéreur, hypothécairement, à concurrence de sa ct*éance entière, sans considération de la quote-part de l'immeuble que détient le défendeur. Nous rentrons ainsi dans l'application du droit commun, et cela pour deux motifs : le premier est que l'article 7 de la loi de 1853 n'étend aui aliénations tolontaîres que l'article 38 du décret organique et non pas l'ài^ticle 39 ; le second est qu'il n'y a aucune raison de faire participei" lés acquéreurs à ^amiable à la faveur ac^ cordée aux adjudicataires. On veut solliciteriez atnatêUfs à se portai* adjudicataires poMt que l'expropriation poursuivie par le Crédit foncier aboutisse. Maïs on n'a aucun Intérêt à faciliter au débîteut l*alîénation de son bien en détail, ep promettant aux acquéreurs quils ne sei'ont obligés, en tous tas, envers la Société que jusqu'à Cônctiwence du prix d'achat. Un tel émîetlcment de l'bimeuble ne peut que nuire à la Société CPéancièi^ê.

tSi. — La sanction des obligations de l*âdjudicataîre doit être demandée au dfoit commun. L'article 4l du décret ne fait qu'en rappeler le nom. C*est la folle enchère sur laquelle nous allons revenir, en nous occupant dés incidèntd de la saisie.

276 UYBE TROISIÈME. (.V* 182-183.)

182. — Nous avons jusqu'ici supposé que Texpropriation poursuivie par le Crédit foncier se déroulait sans incidents. Mais des complications peuvent se produire. Quelles sont-elles? Quels effets s y rattachent?

Les divers incidents se divisent en deux groupes : Ceux qui s'élèvent au cours de la saisie, et ceux qui s'élèvent une fois la saisie terminée.

183. — Le premier groupe comprend cinq incidents : C'est d'abord hi jonction de deux saisies.

Quand, dans une saisie immobilière ordinaire, un procès-verbal est donné à transcrire au conservateur des hypothèques, celui-ci peut en refuser la transcription quand il a déjà été transcrit, à la réquisition d'un autre créancier, un premier procès-verbal de saisie sur le même immeuble.. C'est, en effet, que, dans ce cas, il y a lieu à ce qu'on appelle \sl jonction de deux saisies. Au lieu de deux saisies, il n'y en aura qu'une, pour ne pas doubler les frais , ce qui diminuerait d'autant le paiement des dettes. Le premier saisissant conserve la direction de la saisie.

Les choses ne se passent plus ainsi, quand le Crédit foncier, requérant la transcription du commandement, rencontre une transcription de saisie opérée déjà au nom d'un autre créancier, pourvu que cette première saisie n'ait pas encore été conduite jusqu'au dépôt du cahier d'enchères. En ce cas, la Société conserve tous ses droits, et fait vendre le bien avec les procédés rapides qui lui appartiennent. Si le dépôt du cahier d'enchères a été fait par le premier saisissant, la substitution du Crédit foncier au saisissant, dans la poursuite n'aurait plus pour effet d'accélérer l'expropriation : la Société n'a plus que la ressource de la subrogation dans les poursuites

(rf«»« 183-184.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 277

(articles 71 et 72 Pr. civ.). Elle continue alors les poursuites entamées par le premier saisissant , en se conformant au droit commun. Toutefois, arrivée à la procédure d'ordre, elle Tesquive, bien entendu; de plus, elle peut s'opposer à toute remise d'adjudication qui serait réclamée parles parties (article 37 du décret organique).

Les cas ordinaires de subrogation du second saisissant au premier sont les suivants : la négligence du premier saisissant, en cas de jonction de saisie, à poursuivre la saisie du second saisissant, — ou encore la collusion, la fraude ou la négligence du créancier saisissant dans la procédure engagée avec le débiteur.

De même que, dans ces divers cas, la Société peut demander à être subrogée au premier saisissant, on peut aussi réclamer la subrogation contre elle, lorsqu'elle compromet les droits des autres saisissants (article 37, 4* alinéa).

184. — Outre la jonction de deux saisies et la subrogation dans les poursuites^ un troisième incident se produit parfois, au cours des saisies immobilières : la radiation dwie saisie, déclarée nulle, si l'on veut, par jugement. A supposer que, après la transcription de cette saisie qu'on vient d'annuler, d'autres créanciers du même débiteur aient fait pratiquer sur le même immeuble d'autres saisies inunobilières, ils se sont vus refuser la transcription de leurs saisies par le conservateur des hypothèques, conformément à l'article 680, du Code de Procédure civile. Mais si, ultérieurement, la première saisie est rayée, on n'oblige pas les créanciers qui ont fait des saisies postérieures à recommencer la poursuite par euxenta-mée ; celui d'entre eux qui le plus diligent reprend lespoursuites au point où il avait dû les abandonner (ar-

278 UYRE TEOISitKE. (n** I8MS6.)

tide 721 Pr* ciy.) Qu^i^ le Crédit foncier sai$i8S(int a fait tninscrirQ le pomiQaiidementy si eQtta wûe ideot à ètrg i^yée, ui^ cré^qer ayant entainé ppstérieurfnnaiit une saisie pourri^ ]^ repreadre au point oh il l'a laissée. \ l'iny^se, }|9 Crédit foncier, daas }e ca^ où il aurait ^ se Tidlir^f devant un créancier qui aurait opéré ifl^ot Ini yijxe saisie de l'imineulile hypothéqué, pourrfiit reprendre sft procédure au point où il T^ laissée dans le cas où )4 première saisie tn^scrîte serait rayéa ; mais nous savons que ]b premier saisissant doit avoir conduit sa saisie jusqu'au dépôt du cahier d'onchères ponr ^n« server le droit de diriger lui-même la saisie. Même après ce dépôt, les Qnllités de forme aussi hien que de foi|d peuyeqt encpre être proposée^, et 1^ saisie niyée ; mais il n'en est plus ainsi, quand I4 pnblicatiqn du cahier de§ charges est fE^ite : d'après Tarticle 728 du Code de procédure civile sont couvertes les nullités des actes de procédure antérieurs qui n'ont pas été proposées ^ims les trois jours qui précèdent la publication.

I85.r-Tr L^ quatrjènie incident de Ifi saisie imp^philière est provoqué p^ la prétention d'nn tiers h la propriété de l'immeublp saisi ou de partie de rinunenbia saisi, Ce tiers forme devant \e tribunal une dem^ndo en « 4istraC' ticm de tout a^ partie (fe^ objets fai$is » —r ((article 725 Pr. civ.), :-: contre 1^ saisii^sant, le sftisi §t le prepuer créancier hypothécaire inscrit ; quand le Crédit foncier est saisissant, il a la double qualité de saisissant ^t de premier pr^^nçier hypothécaire inscrit, {^a demande du tiers t^-trelle pour objet tous l^s immeubles saisis, les juges doivent i^urseoir h l'adjudication jusqu'il ce qcie la question ^ouleYâç ftit ^té tranchée. Si la demi^n^e n^ £|e éfère qu'^ un ou à qualqne portion des ^iens SftiMS, nn

(N^ t8M88.) DBS SOCIÉTÉS DB CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 278

passe outre à Fadjudioatlon du surplus (article 127 Pf. civ.).

1 86. -» Le einquièine et dernier iaoident qui peut sa prc^uire au eoura de la saisie est Iti' conversion de la saisie immobiHère en v&Ue volontaire. Organisée» d'une part» pour éviter les frais et les lenteurs de la saisie or* dmaire ; d'autre part, pour intéresser le aaiai à la vepte» qu'il pei|t ïaeiliter, soit en procurant à l'aequéreur lea titres de propriété, soit en lui donnant plus de sécurité par Tobligatian de garantie qu'il eontraete confine veun deur, ^ et qui fait défaut quand il y a expropriation foroée» ^ — cette conversion présente moins d utilité quand la saisie est opérée par le Crédit fonoicp» qui n*a pas à essuyer leslenteura du droit commun, et qui prend toutes les précautions possibles, avant de traiter, pour s*assurer du droit de Temprunteup et tranquilliser ainsi las acquéreupi. Mais enfin, ttiéoriquement, il est pas» fti)Ue, Qnefaisfajtela transcription du commandement -rw qui remplace la transcription du prooës-verhal dc^ saisie — de convertir la saisie en vent^ volontaire. ft^tQ aux enchères devant notaire ou en justice (article 743 è 74S du Cède de procédure civile).

187. ^r- T^s sont Iqa incidents qui peuvent se prch daire aa cours del^ saisie* Qcoqment laa demander ia^ii dentés scmt introduites en justice, commet eUea %m\ jugées : BOUS n'avons pas à examiner cea déti^ils, sur lesquels se tait la législation spéciale aux société^ di crédit foiieier. Ce sont les règles ordinaires do 1«^ pron eédure qu'en applique.

1S8. r^ Nous avons annoncé quc^ d^avtreci inpid^tn peuvanl se pradunpe après le jugemmt d'«4iqék%tiQB, Os sont au nombre de daux i la smemhàre dt^ siminiiê et

280 UVRE TROISIÈXB (N««i88HS9.)

la folle enchère. Les articles 708 à 710 s'occupent de la première. Il nous suffît de rappeler en quoi elle consiste: Malgré la publicité donnée à Tadjudication sur saisie, le prix d'adjudication a pu rester au-dessous de la valeur de rinuneuble. Cela lèse les intérêts des créanciers et du débiteur en même temps. Dans les hait jours qui suivent l'adjudication, toute personne a le droit de faire tomber l'adjudication à condition de s'engager à faire porter le prix de l'immeuble à un sixième en sus de celui qu'a offert le premier adjudicataire. Les conditions requises à peine de nullité de la surenchère se réduisent à trois : 1" une déclaration au greffe du tribunal qui a prononcé ^adjudication ; 2*" la dénonciation de la surenchère aux avoués des intéressés, c'est-à-dire de l'adjudicataire, du créancier poursuivant et du débiteur saisi, dans les trois jours qui suivent la déclaration au greffe ; l'indication du jour de la nouvelle adjudication y est jointe ; 3* une publicité résultant d'insertions dans les journaux et d'appositions d'affiches. Le décret de 1852, dans son article 40, s approprie cette procédure assez simple pour n'avoir pas besoin de modifications expéditives.

189. — La folk enchère est la sanction des obligations de ra4judicataire. Elle suppose donc qu'il ne les a pas remplies. Par exemple, il n'a pas versé son prix comme et quand il doit le faire dans les caisses de la Société. Celui qui achète sans avoir les moyens de payer n'est pas de bon sens, il est fol enchérisseur ; sa folle enchère n'est pas chose dont il faille tenir compte, et les intéressés vont poursuivre la revente de l'inmieuble pour qu'une adjudication sérieuse se substitue à la première. En regardant les choses superficiellement, on peut croire que la marche suivie pour arriver à la

(k* iS9.) DBS SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 281

première adjudication doit être recommencée pour arriver & la seconde, et que tout le chemin fait est à défaire , puisqu'on n'a pas atteint le but.

Ainsi ont raisonné les rédacteurs du décret de février 1852, et ils ont décidé dans l'article il, que « lorsqu'il y a lieu à folle enchère , il y est procédé suivant le mode indiqué par les articles 33, 34, 35, 36^ et 37 du présent décret. » Mais le point de départ est une erreur. Par ce qu'on n'a pas abouti, ce n'est pas à dire que tout le chemin parcouru ait été inutile ; on ne s'est pas égaré dès le commencement. Une partie des formalités faites en vue de la première adjudication sont retenues comme utiles même pour la seconde ; quant aux formalités qu'il est nécessaire de recommencer, elles ne doivent pas se reproduire identiques aux premières, puisque les circonstances ont changé. La force même des choses oblige à faire, pour ainsi dire, abstraction d^ l'article 41 du décret.

Ce qu'on se propose, en somme, le voici :

1* Sommer l'adjudicataire de remplir ses obligations; V si l'on n'aboutit pas, se procurer la preuve de ce fait et annoncer la folle enchère pour appeler les amateurs à la vente; 3"" porter à la connaissance des intéressés, c'est-à-dire du fol enchérisseur et du débiteur saisi, le jour et l'heure où la nouvelle adjudication sera faite.

n se trouve que les formalités du droit commun sont plus simples et plus rapides que les formalités prescrites par les articles 33 à 37 du décret de 18S2. Il est si évident que l'application rigoureuse du texte de l'article 41 , qui renvoie à ces dernières formalités, aboutit à la violation flagrante de l'intention du législateur que nous n'osons nous séparer des auteurs qui ont écrit sur la

matière, et dont ropinion peat e^expriiner ainsi eu tennea généraux ! Il iaot soivra la procédure ordiniAre de la folle enchère, et n'empranter les dispositions du décret de 1882 que pour la simplifier quand cda est poisible.

190. — - Nous avons ainsi épuisé la matière de noire second chapitre, consacré à Tétudo de la condition des débiteurs de la Société. Comment et à quelles condi* tions ils peurent contracter avec la Société; queUes obligations pèsent sur eux ; par quelles voies d 'exécution ils sont contraints à les exécuter : telles sont les questions que nous avons résolues.

Mais, avant de passer à l'étude de la situation juridique des créanciers de la Société, nous avons à présenter quelques observations sur les prêts consentis par le Crédit foncier en Algérie.

(no Itl.) DBS SOCIÉTÉS DB GltÉDIT FONGIBR AUTORISÉES. 283

APPENDICE

191. -^ Les relations du Crédit foncier de France avec les emprunteurs en Algérie ont été modifiées par des dispositions spéciales que nous devons indiquer et dont il est intéressant de rechercher les causes. Plaçonsnous en £fice la législation de 1860.

Le champ des opérations que peut faire le Crédit fon* cier en Algérie est d'abord limité de la manière sui* vante : les prêts effectués dans la colonie ne peuvent dépasser S pour 400 de la totalité des prêts consentis par cet établissement (article 2 du décret du li jan^ vier 4860) (1).

En second lieu, les propriétaires de fonds algériens, quand ils empruntent au Crédit foncier, ont à supporter des charges plus lourdes que les propriétaires de la métropole.

i"" On sait que le taux de l'intérêt en Algérie peut s'élever à 40 pour 400. Eh bien, sans pouvoir atteindre ce taux, les prêts du Crédit foncier peuvent, du moins, y être faits à 8 pour 100, tandis qu'en France, leur taux niaxipaum est de S pour 1 00 ;

(I) Cet artîola du décret de IS60 est encore tetueDement en yigaear. Il n*en est pas de même de l'article 3 qui contenait les dispositions dont nous parlons ensuite. Le d^ret du % août 48St, approuvant les modifications apportées aux statuts du Crédit foncier» dit dans son article S : c L'article S du décret du 44 janvier 4ftM flur les prêts à faire en Algérie est rapporté, en ee qu'il a de contraire aux statuts i^pprouvés par le présisnt décret. »

%4 UYRE TROISIÈME. (n« itl.)

2"" L'allocation pour les frais d'administration de la Société, qui ne saurait dépasser 60 centimes en FraDce, peut s'élever à 1 franc 20 centimes dans la colonie.

3* La limite extrême de la durée des prêts est en Algérie de trente ans; elle peut être en France de soixante-quinze ans (1).

La même explication rendra compte de ces dispositions diverses. On a eu moins de confiance dans la garantie offerte par les colons algériens que dans celle que fournissent les propriétaires d'immeubles situés en France. La propriété privée, en effet, n'était pas assez bien établie pour offrir une pleine sécurité contre les évictions. Cette affirmation nous oblige a expliquer en quelques mots, pourquoi la propriété, en Algérie, était moins solide qu'en France. En voici la cause : Jusqu'à la loi du 26 juillet 1873, les indigènes musulmans ont conservé, non seulement leur statut personnel, mais encore leur statut réel (2). Par conséquent, ils acquéraient la propriété par les modes du droit musulman, ils établissaient leur droit au moyen des preuves admises par ce même droit; enfin leur propriété pouvait être

(1) A ancane époque les prêts en Algérie n'ont pa être effectués en obligations foncières, ils ont toujours été faits en numéraire. En France, on sait que la Société a la faculté de donner à l'emprunteur des obligations foncières représentant la somme empruntée et que Temprunteur doit négocier lui-même. Si nous n*aTons pas signalé cette différence au texte, c'est qu'elle a disparu, attendu qu'en France les prêts sont tous aujourd'hui réaKsés en numéraire.

(2) On remarquera qu'il n'en était pas de même pour les loifis. L'article 4 6 de la loi du 46 juin 4851 supprimait implicitement le statut réel mosaïque, c Les transmissions de biens de musulman à musulman continueront à être régies par la loi musulmane. Entre toutes autres personnes ^ elles sont régies par le Gode civil. »

grevée de servitudes et de conditions résolutoires contradictoires au droit civil français. De là des chances d'éviction pour les acquéreurs de biens ayant autrefois appartenu à des musulmans. Il était très difficile de faire la lumière sur les droits d'un propriétaire apparent.

Un des faits que l'on voyait se reproduire journellement était celui-ci. Les transmissions contractuelles d'immeubles n'étaient pas publiées, d'après le droit musulman : il s'ensuivait que des acquéreurs de très bonne foi^ et qui souvent n'avaient commis aucune imprudence y risquaient d'être évincés par des acquéreurs antérieurs qui se révélaient soudain et venaient établir, par témoins, la priorité de leurs droits.

^nsi que nous l'avons expliqué, cette incertitude dans la priorité devait avoir pour effet immédiat d'affaiblir le crédit du propriétaire qui offrait son immeuble en garantie. Le Gouvernement avait pris ses précautions ponr que le Crédit foncier ne se laissât pas entraîner à édifier un trop grand nombre d'opérations sur cette base chancelante, et pour qu'il neutralisât d'autre part les mauvaises chances auxquelles il s'exposait par de plus gros profits.

192. — Mais, aujourd'hui, le danger signalé s'est bien atténué (1), et les restrictions imposées à l'action du Crédit foncier n'ont plus de raison d'être suffisante ; les prêts à faire en Algérie sont rentrés dans les conditions ordinaires indiquées par les statuts du Crédit foncier, sauf en ce qui concerne le montant de ces prêts : L'ar-*

(4 ) Si nous ne disons pas qu^il a disparu, c'est en considération de ce fait que les transmissions successorales entre musulmans sont ebcore soumises à la loi musulmane.

UYRB TROISIÈHB. («^ 192.)

tiole 9 du décret de i660 reste en vigueur : les prêts qui Berout faittt par le Crédit foncier de France aux (iropriétaires d'immeubles situés en Algérie ne pourront dépasseif S pour 100 de la totalité des prêts qui auront été effectués sur le territoire liontinental de la France. » Cette restriction a cessé de se justifier le jour où la propriété est devenue aussi stable eu Algérie qu'eu France I

Aujourd'hui les indigènes musulmans sont^ quant aut acquisitions entre vifs de droits immobiliers^ soumis k la loi française ; ils conservent seulement le bénéfice de leur loi pour les acquisitioUs testamentaires^ étroitranent liées au statut personnel. La preuve de leurs ao^ui»sitions contractuelles doit être faite d'après la loi fràn- Qaise : ils sont soumis à la nécessité de faire transortre les actes translatifs de propriété ou constitutifs de droits réelsi Enfin les charges incompatibles àVec les prineipes du Code civil français ont disparu, sous la seule résorva des droits acquis au moment de la promulgation dO là loi du 36 juillet 1873 (1).

C'est en Algérie, crojrons-nous que le Crédit foncier pourrait se développer de la manière la plus conforme & sa nature et à son but principaL C'est là que les Immeubles ruraux en pourraient profiter, parce qileleur reti» dément comparé au prix d'achat ou aux frais d'kâiifiii'-

(4) U ]^ a deux droits qui ont certainsment diâJiAt'u. Ck§ sont ! lé cheffaâf espèce de retrait accordé dans des conditions tràs la^§es| et le tenid, sorte de réméré où la faculté de rachat était indéfinie. Il est, au contraire, un autre droit sur le maintien duquel la controyerse est vive, c'est le habbous, analogue à nos substitutions prohibées. La difficulté vient de ce qu'il parait bien teniP au té^ime

sneces^or&l Ant musultiiatiâ, lequel est fonnéUemeiit i^sefVé pai*

Tarticle 7 de la loi de 4873.

(H* 198.) DBS SOCIÉTÉS Dl CRÉDIT ^HfOIBR AUTORISÉES. 187

gemeat et de culture y est asseï élevé pour fournir les atinuitéB du capital emprunté) alors qu'en Franoé^ quelque miiliimes que soient en réalité les annuités dues pour un etnprunt employé à l'amélioration et surtout à l'acquisition de la terres elles constituent toujours une charge é<^rasante pour le paysani

La propriété 94 en AJgériO) est évidemment moins morcelée qu'en FraUoe : il est plus néeessAire d'y appliquai* les machines agncoleë et les procédés de culture prumpti et éâergiqueé dont on dispose aujourd'hui^ De oe chef)

besoin de crédit*

Le recrutement de la majorité des colons da&s lei classes les moins favorisées de la fortune augmente en* ocre ce besoin.

Aussi voudrions-nous voir les pouvoirs publics^ s'ils veulent à toutes forces Intervenir, Hê préoccuper d'éten^ dre le crédit dans la colonie au lieu de le restreindre. C'est bien là qu'il importe de substituer des associations de crédit loyales et bienfaisantes au crédit particulier qui masque presque partout Tusure la plus effirontée, — le crédit qui vivifie, au crédit qui tue.

En réalité, le crédit hypothécaire en Algérie est assez développé, à cette heure, pour répondre aux besoins des colons. Mais ce n'est pas le Crédit foncier de France qui a procuré ce bienfait à la colonie ; il ne le pouvait pas.

C'est Tœuvre d'une société librement constituée qu'on appelle le Crédit foncier et agricole algérien (i).

(1] De 1884 à 1887, cette Société à fait des prêts à ]ong terme à concurence de 40 mUlions, et l'ensemble de la dette hypothécaire en Algérie est de 200 millions. Comparez ces chiffres à ceux qui indiquent dans quelle mesure le Crédit foncier de France participe à la dette hypothécaire française. Cette dette fiotte entre 44 et 15

288 LIVRE TBOISIÉKB. (ll«l92.)

Ainsi Imitiative privée a fait ses preuves, et cependant elle a rencontré des obstacles pour paralyser en partie son essor naturel. Pour ne pas se heurter à la résistance du Crédit foncier, jaloux de ses prérogatives alors même qu'il n'en peut pas tirer profit, elle a dû lui faire hommage comme à un seigneur suzerain, et se placer sous son protectorat — qui lui pèse plus qu'il ne l'aide. Le Crédit foncier algérien n'a, de plus, qu'un instrument défectueux dans le régime actuel de droit commun pour accomplir son œuvre. Il surmonte ces difiicultés. Nous aurons à revenir sur cet établissement notre dans titre U consacré aux compagnies non autorisées de. Crédit foncier.

milliards. Les prêts efifectaés par le Crédit foncier, société qui date de 4852 s*élèvent à 2 milliards et et demi.

(N*i93.) DES SOCIÉTÉS DE CRÉDIT FONCIER AUTORISÉES. 289