XVI PRÉFACE

acte de condescendance. Or, même à ce taux, la culture ne peut pas attendre un rendement rémunérateur. C'est pourquoi l'institution dévie de son but, prêle à la spéculation plutôt qu'à la terre, et se jette dans la voie latérale des avances aux communes, où tout ne mérite pas non plus l'approbation.

Nous laissons le lecteur en face du livre, qui se serait au reste fort bien passé de toute lettre d'introduction. Il appréciera, comme nous, l'érudition discrète de l'auteur , qui a su rayonner sans fatigue sur les diverses branches de la législation, et mener de front des connaissances variées de droit civil, de droit commercial, d'économie politique et de procédure. Et, sans faire tort aux autres études de crédit foncier, qui, venues les premières, avaient à lutter contre des difficultés plus grandes, il mesurera le progrès accompli, au bénéfice de ces deux qualités maîtresses, qui s'appellent la coordination des questions et la précision du raisonnement.

E. TUALLER.

INTRODUCTION

1 . — Le mot crédit signifie : « réputation d^ètre solvable et de bien payer, qui fait que Ton trouve aisément à emprunter » (1).

Il se dit aussi de « la disposition des détenteurs de capitaux à en faire ravance à ceux qui les demandent. » (2)

Quant à l'adjectif foncier, il exprime deux idées séparées seulement par une nuance, à savoir : l"" que la chose que Ton qualifie foncière est relative à un fonds de terre; ou bien 2'' que cette chose est établie sur un fonds de terre.

Le crédit foncier est le crédit établi sur les fonds de terre.

2. — Il faut savoir, en effet, que le crédit, que la faculté d'emprunter, a plusieurs sources.

Un homme que l'on sait être respectueux observateur de ses engagements et maître d'assez de biens pour les remplir, obtiendra du crédit sur parole ou sur sa signature. On a confiance en sa personne, il jouit d*un crédit persormel. Mais la plupart des gens ne peuvent trouver

(1) Dictionnaire de V Académie, V« Crédit.

(\) Didionnaire de Liltré. V» Crédit.

INTRODUCTION. (N«« 2-3

de prêteurs qu'en offrant des sûretés particulières, en affectant spécialement quelque bien de leur patrimoine au paiement de leur dette. On a confiance dans leur gage, on leur fait un crédit réel.

Tantôt, la chose engagée est un meuble, tantôt c'est un immeuble. On engage plus volontiers un meuble pour les obligations minimes et à courte échéance, un immeuble pour les obligations plus importantes et à échéance plus éloignée. La nature du gage varie aussi avec la qualité de l'emprunteur qui sollicite le crédit. Le plus souvent un commerçant aSecte à la garantie de ses obligations des marchandises dont il fait le commerce, c'està-dire des valeurs mobilières ; un propriétaire foncier, son immeuble.

Selon l'objet engagé, le crédit réel est mobilier ou immobilier. Le crédit immobilier s'appelle aussi foncier parce que le mot fonds est synonyme d'immeuble ; ou hypothécaire parce que le droit que l'emprunteur établit sur son immeuble pour obtenir du crédit s'appelle hypothèque.

Nous ne nous occuperons que du crédit foncier.

3. — De tous temps les hommes ont agi de deux manières ; tantôt individuellement, tantôt collectivement. Mais l'esprit moderne est plus particulièrement tourné vers l'association qu'on peut définir : une réunion de forces dirigées vers un même but. Dans la lutte pour la vie, l'homme isol^ est trop facilement sacrifié ; de plus, bea coup des projets qu*on forme de nos jours sont trop vastes pour qu'un seul puisse y suffire ; enfin on éprouve le besoin de donner un caractère de continuité à toute entreprise» en ne la rattachant pas à un homme, qui disparait du jour au lendemain, mais à

(N** 34.) lïfTRODUCTIOR.

une société, être abstrait, par cela même permanent.

Au point de vue qui nous occupe, l'individu, même quand il offre des garanties réelles, n'inspire pas toujours confiance. Crédit est mort, comme on dit vulgairement. On a cherché à le ressusciter par la panacée universelle, Tassociation.

De là les sociétés de Crédit foncier que nous nous proposons d'étudier au triple point de vue historique, économique et juridique.

4. — Nous ne renonçons pas pour cela à tracer un tableau général de l'histoire du crédit foncier, tant individuel que collectif; ne fût-ce que pour expliquer le création des sociétés, elle est utile. Ces sociétés ont été imaginées pour répondre à un besoin qui existait avant leur apparition. Quel était ce besoin? D'où venait le mal? Comment devait-on y porter remède? Nous ne pouvons passer ces questions sous silence.

Un autre motif nous oblige à esquisser les évolutions du régime hypothécaire mis à la disposition des particuliers : c'est qu'il est encore la loi fondamentale du crédit foncier dans sa forme moderne. L'association est un élément nouveau qui s'y joint. Mais sa vraie base continue à résider dans la terre affectée à la garantie des prêteurs.

La question des sociétés de Crédit foncier est si peu indépendanta de celle du régime hypothécaire que la valeur de ce régime règle la prospérité de ces institutions.

£q France, l'uAe d*entre elles, enfant gâtée du Gouvernement qui lui sert de parrain, a obtenu le bénéfice de certaines dérogations au système hypothécaire de droit commun : ces dérogations se préitentent comme

INTRODUCTION. (n«* 4-5 )

Tun des côtés les plus intéressants de cette étude, mais c'est à la condition de les rapprocher des principes ordinaires qui en font connaître la portée et les avantages.

5. — Voici le plan que nous nous proposons de suivre dans cette étude.

Dans le Livre P' nous retracerons Thistoire du crédit foncier, en insistant sur la critique des législations qui passeront sous nos yeux.

Cette histoire se divise en deux phases : Tëre du crédit individuel, et Tère des sociétés.

Instruit par les faits, nous essaierons d'en dégager la notion claire des tendances auxquelles on a obéi. Ces tendances sont la manifestation la plus palpable, pour ainsi dire, des besoins existants. Qui dit besoin , dit souffrance, et il importe avant tout de déterminer le siège du mal pour en entreprendre la guérison.

Analyser les besoins de Temprunteur, ceux du prêteur, et rechercher les moyens de les satisfaire, tel est le programma de l'économiste abordant notre sujet. Nous y consacrerons notre Livré IP.

D*ailleur^^ çà et là, on pourra trouver encore des considérations d'ordre économique.

La plupart des questions que soulève le problème complexe du crédit foncier sont, en ef^et, le domaine indivis de la science juridique et de la science économique. Nous ne voulons pas leur imposer le partage de ce domaine commun, sans y être contraint par l'intérêt supérieur de la clarté.

Le Livre IIP doit nous ramener ^ l'examen plus approfondi des lois actuelles. Elles auront été exposées dans leurs grandes lignes et appréciées, quant à leur valeur économique, au livre précédent : c'est à une

(s* 5 ) INTRODUCTION. 3

étude plus st>écialement juridique de ces lois que le LiYRB IIP est réservé.

Nous avons annoncé que ces sociétés sont de deux sortes : les unes pourvues d'une autorisation et jouissant d'avantages particuliers ; les autres librement organisées et vivant durement sous le droit commun. Nous traiterons des unes et des autres dans deux titres séparés.

Si complexes qu'elles paraissent être, ces sociétés vivent et fonctionnent avec trois éléments :

D'abord la société proprement dite, créée pour effectuer des opérations de crédit, et comprenant les associés qui ont divers représentants.

Par suite de ses opérations, la société a des débiteurs et des créanciers : nous nous occuperons tour à tour de ces deux catégories de personnes.

Nos deux titres se trouvent ainsi subdivisée en trois chapitres symétriques.

Ghapitbe P' : De la Société,

— IP : Ses débiteurs.

— m* : Ses créanciers.

TITRE !!• DES SOCIÉTÉS DE CRÉDrr FONCIER NON AUTORISÉES