En revanche, le principe de la publicité est

16 LIVRE PREMIER. (m«" 17-18.)

consacré, le droit n'est acquis définitivement sur Timmeuble qu'à la condition d'être inscrit sur un registre. La publicité reçoit d'ailleurs une atteinte. L'inscription prise dans le mois qui suit la constitution de l'hypothèque a un effet rétroactif au jour de cette constitution, si bien que des tiers à qui ne s'est pas révélée l'hypothèque, encore non inscrite quand ils ont eux-mêmes inscrit leur droit, en subissent cependant les conséquences, si l'hypothèque ignorée est inscrite dans le délai d'un mois à compter de l'acte dont elle résulte.

18. — Le coup d'éclat de la législation nouvelle fut la création des cédules hypothécaires : leur objet principal était de mobiliser le crédit. Il importe d'étudier ces titres dont la conception répond à l'un des besoins du crédit foncier, ainsi que nous l'établirons plus tard.

Disons d'abord ce qu'il faut entendre par ce mot nouveau de mobilisation, qui a la vertu secrète d'effrayer les uns, de charmer les autres (1). Il s'agit de créer un signe, un titre représentant la garantie hypothécaire, pouvant circuler, passer de mains en mains, de telle sorte que la garantie circule avec lui.

Les cédules hypothécaires sont le premier instrument de mobilisation que nous rencontrons sur notre chemin. Qu'étaient-ce que ces cédules (2) ?Des morceaux de papier

(1) On trouYe Técho des discassions que souleva cette idée dans un liyre fameux :

c Vingt milliards, quelle vétille! en frappant du pied le sol on devrait les trouver; un simple procédé y suffirait : il s'agissait de tout mobiliser. vertu d'un mot!... Mobiliser, mobilisation, enfants d*an vocabulaire qui n'est pas celui de Bossuet, que de qualités secrètes ne renfermez- vous pas I >» (L. Reybaud, Jérôme Palvrot, III» partie, § 14.)

(2) On peut consulter avec fruit sur ce point Touvrage de M. Chailamel : De la cession des créances hypothécaires.

(nM8.) histoire générale du crédit FONaER. il

représenlaai des ccéauces garanties hypothécairement. De la possession régulière d'une cédule résultait qu'on avait un droit de créance, et accessoirement un droit réel sur Timmeuble désigné par le titre (1). Les cédules hypothécaires correspondant à un même immeuble ne donnaient pas aux divers créanciers des droits plus ou moins forts selon la date des transmissions opérées au profit de chacun d'eux. Ils étaient sur le pied d'égalité entre eux. Les cédules avaient une date unique qui supprimait ra]q[ilication de la règle : Prior tempore poiiûr jure.

n faut savoir, en effet, que le propriétaipe se les faisait délivrer par provision (art. 36). Il allait les chercher chez le conservateur des hypothèques : celui-ci inscrivait sur la cédule certaines mentions, deatinées à faire connaître la situation hj^pothécaire de l'immeuble, et à renseigner ainsi le créancier sur la valeur de son gage ; en outre, certaines précautions était prises pour garantir Tauthenticité et empêcher la falsification des titres. Le propriétaire avait désormais entre les mains un instrument de crédit tout prêt à jouer son rôle. Quand le moment était venu de s'en servir, il se dessaisissait de l'un de ses titres « par la voie de l'endossement nominatif à ordre » (art. 8«3). Cela signifie qu'au revers du titre il inscrivait une déclaration par laquelle il transmettait avec le titre les droits qu'il constatait à

(i) Noos trouverons d«ns d'autres législations d(;s titres hypotbéoures indépendasts de la créance garantie, si bien que le créancier a deux litres à présenter pour établir son droit sur Timmeable faypotbéqné : d'abord le titre de créance qui lui permet d'exiger nue somme d'argent, ensuite le titre spécial qui lui permet (le se faire payer par préférence sur le prix de tel immeuble.

J8 UYRB PRBMIBR. (N~lft-19.)

une personne nommée ou à telles autres que celle-ci pourrait se substituer à son tour (1). L^endossataire ou bénéficiaire de cette transmission, ayant entre les mains une garantie qui pour tout le monde avait la même valeur, pouvait s'en faire pour lui-même un instrument de crédit, et à un certain moment l'abandonner à une tierce personne. La cédule circulait activement : après avoir procuré du crédit au propriétaire du fonds, elle rendait le même service à tous ceux qui la transmettaient à d'autres personnes; et, en fin de compte^ le porteur du titre, à son échéance, s'il n'obtenait pas le paiement de sa dette, se faisait payer sur le prix de l'immeuble hypothéqué.

19. — Tel quel, le régime des cédules hjrpothécaires est Tépouvantail de bien des jurisconsultes et des économistes. Voici les réflexions qu'inspire à Troploag la loi de l'an III (2).

( 4 ) Ld premier eodossement créait une obligation poar le propriétaire qai se Ressaisissait : tant que le propriétaire conservait entre ses mains la cédule, il n'y avait pas de dette, puisqu'il n'y avait pas de créanciers ; les endossements subséquents constituaient des cessions de créances.

(2) TaopLONG, Commentaire de la vente, no 908.

Les idées de ce jurisconsulte sont aujourd'hui abandonnées sur le point qui fixe notre attention comme sur beaucoup d'autres. On se propose d'appliquer en Tunisie un système de nfcobitisation de la propriété foncière calqué sur le fameux Act Torrens appliqué depuis plus de vingt ans en Australie avec avantage — rezpérience Tatteste. Il s'agit dans le projet tunisien d'une mesure plus radicale que celle de la loi de messidor an lil : on doit mobiliser non pas seulement le crédit foncier, mais la propriété foncière elie-mâme, créer des titres représentatifis non plus d'un simple droit hypothécaire, mais de la propriété, titres aussi facilement transmisaibles € qu'une lettre de change qui se transmet par endossement, avec cette senle différence que l'endossemeaty au lien d'Aire effectué par la partie elle-même, le sera par un fonctionnaire qui tiendra

(n*19.) histoire générale du crédit fonciir. 19

« Si cette loi fut repoussée avec eifroi à cause de rébranlement redoutable qu'elle donnait à la propriété fond^, ce n'est pas parce qu'elle autorisait la cession de l'hypothèque par le secours prompt et facile de l'endossement La circulation plus ou moins rapide de Thypothëque n'a rien d'inquiétant ; plus^ au contraire, elle a d'activité, phis il y a de mouvement dans les affaires et de confiance dans les prêts sur garantie immobilière» Mais le vice radical de la loi du 1 1 messidor était dans la constitution même de l'hypothèque et non dans sa transmission. Elle permettait, en effet, de prendre hypothèque sut soi-même^ c'est-à-'dire avant qu'aucune obligation ait été contractée par le

lieu de notaire, le consefTateur de la propriété foncière. » (Yojez VÉfHmomiite f^^un^aU da 21 féyrier i88o, art. de M^ Gabriel Charmes p. 239).

Le projet de loi sur la constitution de la propriété foncière en Tunisie, se trouve reproduit, atïcorapagné du rapport fait au nom de la soas-commisèion par M. Pontois, dans la Revue AlgéHenne et Tunisienne, l'* année, mai 1885, page 421 et suiv. La môme ReTue page 28*5 et suiv. (octobre-novembre 4885), contient une remarquable étude de M. Dain snr le système Toi^retis et dOn application en Tunisie et en Algérie. Nous 7 renvoyons le lecteur, ne voulant pas nous laisser entraîner trop longtemps dans une voie qui côtoie notre sujet, mais n*est pas dans ses limites étroites.

Ainsi Ton dépasse de beaucoup lee idées qui ont paru iiréalisables aux Conventionnels, il y a cent ans ; car après les avoir cooçues et formulées, ils renoncèrent à les faire entrer dans Tapplication. tfi rw^ia fert animùJS dit le poète latin ', « lé monde marche » à écrit un publiciste contdilkporain aU titre d*iin de ses oiivrages.

A la fin de Tannée 4884, un député de TOrne, M. Fleury a déposé UQ projet de loi tendant à la mobilisation partielle de la propriété foncière. Il consisterait à créer des espèces de cédules hypothécaires garanties par TEtat et portant intérêt.

C'est un projet qu'on n*a pas discuté encore, mais qu^on n'a pas favorablement accueilli, en général, à son apparition.

20 LÏYRE PREMItR. (X** i9)

propriélaire eu vers un tieiv». Ce a était plus Thypothèquc ordûiaire, comme tout le monde la conçoit , venant 8*ajouter à une obligation préexistai) te, et lui prêter sa sanction. Ici l'hypothèque précédait Tobligation. »

Il nous semble qu'une hypothèque, tant qu'il n'y a .pas d'obligaJtion contractée, n'a rien de bien effrayant. C'est comme une arme accrochée à une panoplie : Elle n'est à craindre qu'une {ois aux mains d'un combattant.

« Elle avait date avant le besoin, et par conséquent elle le faisait naître, elle le poussait jusqu'à l'excès. »

Non pas I mais, quand le besoin se manifestait, elle permettait de l6 satisfaire tout de suite.

« Un homme qui n'avait aucune dette, mais qui pour des spéculations d'agiotage, de jeu, plutôt que pour des projets honnêtes , voulait se procurer un crédit d'un instant, pouvait briser toutes les barrières que le droit civil met aux dispositions abusives de la propriété foncière ; il allait trouver le conservateur des hypothèques, lui faisait une déclaration de ses biens....»

Non. Il allait trouver un acheteur, vendait son bien, mettait les louis d'or dans sa poche, et jouait argent sur table ; c'est ainsi que cela se passe encore, et c'est, en effet, infiniment plus simple.

« Ces cédules hypothécaires pouvaient se diviser et se subdiviser en coupons qui se négociaient par voie d'endossement. C*était un papier-monoaie ayant affectation sur les biens déclarés. »

Erreur : le papier-monnaie a un cours forcé qui manquait aux cédules, simple instrument de crédit.

« Par là, le législateur mobilisait le sol dans toute l'étendue du mot, il le mettait en portefeuille. »

Le sol continuait à appartenir aux propriétaires dé*

(x«M9-20.) HISTOIBE GÉNÉBALE DU CRÉDIT FONCIER, 21

bitenrs, et les porteurs de cédules n'avaient sur le bien aacun droit qae n'aient les créanciers hypothécaires aujourd'hui.

« n semait les écueils autour du père de famille ; il excitait et enflammait les goûts de changement... Un joueur pouvait hasarder à la roulette une cédule hjrpothéeaîre représentant son champ paternel, comme on joue une pièce d*or ; on pouvait parier la maison héréditaire pour une course de chevaux, comme on parie une monnaie courante qui se livre de la main à la main. »

Encore une fois, les cédules ne représentent pas la propriété de l'immeuble. Celui qui a une cédule ne peut que faire vendre le bien et se payer sur le prix de ce qui lai est dû ; à supposer encore que la dette est de celles dont on peut poursuivre Telécution, ce qui n'est pas le cas pour le jeu ou le pari (1).

Somme toute c'est un « système violent qui secouait le sol sur les fondement» (1), et poussait à la dissipation, au jeu, aux plus affreux désordres. »

Ce <c système violent » nous parait excellent au fond et nous aurions plaisir à le voir renaître.