Nous nous résumons

Tant qu'elle n'est point transcrite, la vente est nulle ou inexistante à l'égard des (ters.

Ceux-là sont tiers qui satisfont aux conditions suivantes; il faut :

1" Qu'ils soient, à titre singulier ou à titre universel, les ayants- cause du vendeur;

2* Que le droit qu'ils tiennent de lui soit réel et établi sur l'immeuble vendu (V., ci- dessus, le n" 434) ;

3* Qu'ils l'aient acquis par acte entre -vifs et non par testament o\x par succession ab intestat (V., ci-dessus, le "•4.35): mais il n'importe qu'ils aient traité à titre gratuit ou à titre onéreux (V., ci-dessiis, le n« 437), à titre universel ou à titre singulier. Que leur droit soit né d'un contrat, d'un quasi-contrat ou d'une disposition de la loi, il n'importe encore (V., ci-dessus, le n« 437).

4* Qu'ils l'aient conservé en se conformant aux lois, c'està-dire eu le faisant transcrire ou inscrire, quand il est luimême soumis au régime de publicité. (V., ci -dessus, les n**420et425.)

5" Qu'ils ne soient point personnellement responsables du défaut de transcription. (V., ci-dessous, les. n*** i40 et suiv.)

A regard de toutes autres personnes, la vente, quoique non transcrite, est valable^ et, à ce titre, translative de prepriiii. Elle a donc, dès que les parties sont convenues de la chose et du prix, tout son effet contre :

i^ le vendeur. — Il en résulte, d'une part, que la chose vendue passe, dès Tinslant même de la formation du contrat, aux risques et périls de l'acheteur ; d'autre part, qu'il peut en poursuivre la délivrance en sa double qualité de criancier et de propriétaire. L'action qu'il intente a cet effet est, par conséquent, à la fois réelle et personnelle ou mixte et, par suite, susceptible d'être portée, à son choix, devant le tribunal du domicile du vendeur ou devant celui de la situation de Tirameuble vendu (art. 59, G. pr.).

Ce n'est pas tout. La vente étant, par elle-mêma et indépendamment de sa transcription, translative de propriété inter partes, le vendeur non payé ne peut point évidemment prendre, au regard de l'acheteur et des créanciers de ce dernier, le titre de propriétaire et agir contre eux par une action directe en revendication, 11 n'a alors d'autre ressource que la voie d'une action ordinaire en résolution ou d'une poursuite à fm de privilège. (V., ci-dessous, les n^' 62^ et suiv.) Toutes les fois en un mot que les tiers qui ont pu contracter avec lui ne sont pas en jeu, et sauf ce qui sera dit sous les articles 6 et 7, le Code Napoléon reprend son empire.

2® Les tiers qui sans traiter avec le vendeur sont devenus, par une autre voie, possesseurs de l'immeuble vendu. — L'acheteur peut agir contre eux par une action directe eu revendication.

3*» Les créamiers chirographaires. (V., ci-dessus, le n' 434 et ci-dessous, les n°' 455 et suiv.)

4^ Ceux qui ont acquis, soit à titre universel, soit même à titre singulier, des droits sur l'immeuble vendu, mais autrement que par acte entre-vifs, ses héritiers légitimes et ses légataires, même singuliers. (V., ci-dessus, len* 435.)

Il n'en est point de mômeide ses donataires, même universels ou à titre universel (art. 1082). Ils ont, eu effet, contracté

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0tf MATlàRB HYPOTHÉCAIRE. 59

avec lui. Le droit qu*ils ont acquis est réel; ils Tont, nous le supposons^ conservé en se conformant aux lois : toutes les . comttioDs aaxquell^ est subordonné le droit de se prévaloir du défaut de la transcription de la vente seitrouvent, par con^ séqueût, réunies en leur personne (V., ci- dessus, le n* 437).

5* Cmx qui ayant acquis, du chef du vendeur et en irai- Umt acec lui, un droit sur l'immeuble vendu, ne Vont point rendu pvlKtc, quoique d!uprès la loi il eût dû l'être. — Ainsi entre deui^cheteurs qui n^ont, ni l'un ni l'autre, satisfait au principe de publicité, la préférence se règle eu égard à la date certaine de leurs titres, conformément à l'ancienne loi (V. ien»8l6).

440. 6® Contre ceux qui réunissent les conditions ci«dessus eiposées, lorsqu'ils sont eux-mêmes responsables dpi défaut dt transcription, — L'ordonnance de 173! n'admettait point, en effet, que Icdéfaut d'insinuation pût être opposé par ceux qui, étant, en leur qualité d'administrateurs des biens du donataire, tenus de requérir l'insinuation de la donation, avaient négligé de le faire. (V., ci-dessus, le u* 424.) Le Code Napoléon contient la même disposition /art. 941). On ne la retrouve point reproduite dans la loi nouvelle, mais l'équité, mais le simple bon sens, mais l'impérieuse logique des principes se prêtent un mutuel secours pour l'y suppléer. On ne sau^rait, en effet, permettre que la violation d'un devoir cuisse devenir pour le coupable la source légitime d'un droit : Nemo ex delicto suo meliorem mm conditUmem facere poiest. Comment, d'^iilleurs, comprendre que celui-là puisse évincer l'acquéreur, qui, après l'éviction effectuée, devrait l'indemniser du dommage qu'elle lui aurait cause? Cette contradiction n'a jamais été reçue dafls notre droit, et on y a toujours tenu pour constant que la personne qui serait responsable d'une éviction, si l'acquéreur la subissait, ne peut point en devenir l'auteur : Quem de evictione tenet actio eumdem agenten repellit exceptio.

Nous admettons donc la règle, nous l'admettons même générale, car nous n'hésitons pas à l'appliquer à tous ceux qui, en leur qualité de tuteur, de mari, d'administrateur ou ^e mandataire légal, judiciaire ou conventionnel, devaient, dans l'intérêt de Tacquéreur et pour la consolidation de son ^quisitioD^ faire transcrire Facte où elle est décrite.

441. L'ordonnance de 1731 embrassait dans sa prohibition noû-seulement les personnes chargées de faire insinuer la donation, mais encore leurs ay§nts-eause. Sous ces expressions génériques d'ayants-causey devons-nous entendre tous leurs successeurs universels, ou même particuliersF

Ainsi, lorsqu'après avoir négligé de faire insinuer la donation faite à son pupille^ le tuteur, se mettant en ratpport avec le donateur, achetait en son propre nom Timmeuble donné et le vendait à un tiers, son acheteur devait-il ou non subir l'application du principe Nemo plM juris in alium trans" ferre potesl quam ipse habetf

A supposer exacte Taffirmative, la règle établie devait-elle être appliquée même aux ayants-cause particuliers du mari ou du tuteur qui, ayant fait une donation à sa femme ou à son pupille, ne l'avait point fait insinuer?

Sur ces divers points, M. Coin-Delisle est bien nettement affirmatif. a Les articles 30 et 3t de l'ordonnance, auxquels on a emprunté rarticle941, n'admettent, dit-il, ni les héritiers, ni les ayants-cause des maris, tuteurs et autres administrateurs à opposer le défaut d'insinuation, soit à la femme, soit aux mineurs, soit aux communautés. Les mots ayants-cause y sont pris dans le sens même de successeurs à titre particulier, et c'est ce que dit positivement Furgole {Observ* sur les art. f0et3i).t

« Quand, ajoute-t-il, c'est le doiiateur lui-même qui est chargé de faire la transcription, quand c'est un tuteur qui donne à son pupille, un mari qui donne à sa femme par contrat de mariage, il est évident que les créanciers ou les acquéreurs postérieurs du mari ou du tuteur sont à fa fois ayantscause du donateur et ayants-cause de la personne chargée de faire transcrire. Or, comme ces deux qualités réunies sur un même individu fcont inséparables, les créancûers inscrits sur l'immeuble ou le tiers acquéreur du chef de l'administrateur ne peuvent opposer à l'incapable le défaut de transcription (i). » •

Nous admirons la conflance de notre illustre maître, mais nous ne le partageonspas. Les textes de l'ordonnance sont peu

(l) Comm. du tit. de8donat., art. 941, nof 31 et suiv.'

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EN MATIÈRE HYPOTHECAIRE. 61

propres à dous éclairer. Ses articles 30 et 31 nous appresnent, il est vrai, que les ayants-caïue des personnes chargées de faire insinuer la donation ne peuvent points quand elle est restée sec^te, opposer au donataire le défaut d'insinuation ; mais leunT créanciers, mais les tiers acquéreurs qui ont traité a?ec elles sont-ils leurs ayantê^cause^ de naérne que leurs successeurs universels, ou des tiers? La question reste indécise, puisque Tordonnance ne contient rien qui puisse servir à déterminer le sens exact qu'elle attache à la dénomination i'ayants-came. Son article 28 semble même indiquer qu'en cette maEtière on devait l*entendre dans le sens le plus étroit. « Le défaut d'insinuation, y était-il dit, pourra^pareillement être opposé à la femme... pour toiUes les donations faites à son frofit; mime à titre de dot, et ce, dans tous les cas où Tinsi- Duation est nécessaire à peine de nullité; sauf à elle ou à ses héritiers d*exercer leur recours, s'il y échet, contre le mari ou ses héritiers, sans que, sous prétexte de leur insolvabilité, la donation puisse être conflrmée en aucun cas, nonobstant le défaut d'insinuation, d Cette disposition, étant générale, s'appliquait tant aux donations faites par le mari à sa femme qu'à celles qu'elle tenait de la libéralité d'un tiers. Le défaut d'insinuation pouvait donc, même dans le pretnier cas, être opposé à la femme; or, par qui pouvait- il l'être, si ce n'est \m les tiers qui avaient traité avec le mari donateur, à savoir, ses créandiers et les acquéreurs?

Quant aux auteurs qui ont expliqué l'ordonnance, leurs commentaires sont si diffus et parfois si contradictoires, qii'il est impossible d'en tirer aucune donnée certaine. Ainsi , Pui^ole et Pothier nous enseignent très-positivement que par les termes d'ayants^cause, l'ordonnance entend même Us successeurs particuliers, tels que les donataires et les acquéreurs à titre oûéi^ux (1). Or, Furgole ifait « observer qu'à l'égard des donations faites par le mari à sa femme en contrat de mariage, le mari fit ses hîritiers ne peuvent pas opposer le défaut d'insinuation, suivant l'esprit de Tarticle 30; mais que tous le$ intéressés autres qtie le mari ou ses héritiers sont recevables à l'opposer (2).

(l|Fiiigo1e, obsenratîons »ur lea art. 30 et 31 diTord. — Tothicr, iatrod. ao tit. XT, Dm donat, eiUrt'vifi, n<> 63. (2|0b«erv.murr«rt. 28.

62 DE LA TBANSCRIPTION

Pothier est plus explicite encore : a La puissance de quelqu'un en laquelle le donataire a été lui donne bien, dit-il, une défense contre cette personne ou contre les héritiers de cette personne qui lui opposeraient le défaut d'insinuation ; mais elle ne lui donne aucune défense contre des tiers.,.; c'est pourquoi les créanciers du mari peuvent opposer à la femme le défaut d'insinuation des donations qui lui auraient été faites par son mari... La femme n'a d'autre ressource, en ce cas, qu'une action en recours contre son mari ou les héritiers de son mari...; et il en serait ainsi quand même elle n'aurait pas cette ressource par Tinsolvabililé de la succession de sou mari. C'est ce qui est décidé par Tarticle 28 de l'ordonnance. La raison en est que Viniérit de la sûreté publique qui milite en faveur des créanciers et des acquéreurs des donateurs ne permet pas que le donataire soit restituable pour quelque cause que ce soit contre Vomission de l'insinuation que Vintérit de la stireté publique demande (1). »

M. Coin-Delisle invoque, dans le sens contraire, le sentiment de Brodeau sur Louet; mais, si nous ne nous abu'sons. Brodeau n'a point d'opinion qui lui soit propre, puisqu'à l'endroit cité, il ne faix que constater les divergences de jurisprudence auxquelles la question a donné lieu (2).

4i2. L'article 94i du Gode Napoléon porte également que le défaut detranscription ne peut être opposé au donataire par les ayants-cause des personnes chargées de faire transcrire la donation. Mais embrasse-t-il dans saprohibition tousleui^ ayantscause quels qu'ils soient, ou ne vise-t-ilque leurs ayants-cause universels? Nous venons de vgir combien sont incertains et contradictoires les éléments de décision que nous peuvent fournira cet égard les précédents. Néanmoins, * les auteurs n'éprouvent, en général, aucune hésitation; il est évident, disent-ils, que la question se doit résoudre dans le sens liS plus absolu,

Quelques-uns pourtant ont proposé une distinction.

S'agit-il d'une donation faite par une personne autre que c^Ue qui est chargée de requérir sa transcription, les mots ayants-cause se prennent dans le sens le plijts large. Ainsi, dans

(1) TraiU det dofuU., Beet. 2, art. 3, § 5.

(2) Lettre D, somxn. 4, no 21.

EN BfATIERE HTPOTHâCAiBB. 63

cette hypothèse, les succesieurs singuliers du mari de la donataire ou du tuteur du donataire ne peuvent pas plus se prévaloir du défaut de transcription que ne le peuvent ses successeurs universels.

Suppose-t-on que là personne chargée de requérir la transcription de la donation est elle-même le donateur, ses ayantscause universels sont seuls inadmissibles, comme elle, à opposer au donataire le défaut de publicité de son titre (!)•

Nous n'admettons point cette transaction. La généralité des termes de Tordonnance et de l'article 94| du Code Napoléon ne saurait s'y prêter; car il ne se peut pas que le même mot ait dans la même disposition deux sens opposés et réciproquement exclusifs l'un de l'autre.

443. Mais alors quel parti prendre? L'équité , la pure raison et surtout l'esprit de la trenscriplion, doivent évidemment nous servir de guides dans l'espèce; ce n'est que par eux que le doute doit être tranché, puisque les précédents, les termes de la loi et les travaux législatifs auxquels elle a donné lieu ne nous donnent sur ce débat aucune indication certaine. Or, dès qu'on se place à ce point de vue, toute hésitation cesse; car, ainsi que nous l'enseigne Pothier, « l'intérêt de la sûreté publique qui milite en faveur des ayants-cause particuliers des personnes chargées de veiller à la pubUcité de la donation ne permet pas que le donataire soit restituable, pour quelque cause que ce soit, contre l'omission de la transcription que cet intérêt de la sûreté publique demandait (V., ci dessus, le n» 441, m fine). •

On aura de la peine peut-être à se rallier à notre opiïtion, tant le sentiment contraire est général et fortement assis dans les habitudes de la pratique; mais au moins nous accorderatron qu'à supposer que sous l'empire du Code et en matière de donations, la loi nous est contraire , il en est tout différemment sous l'empire du régime nouveau.

Etablissons tout d'abord les faits engagés dans ce débat et, par suite, la nature de la question en litige.

Un tuteur achète, au nom et avec l'argent de son pupille, un

II; CaM., 4 janvier lÔSO et 10 man 1S40. — MM. Aubry et Rau mr Ziushan», t.' V, p 334, note 30; ^ Ttoploag, Dofial., n»» 186 et 187 , - Rivtee etHnguet, qacet. n** 184 et 185.

64 DE LA TRANSCIVPnON

immeuble sEppartenant à Paul; Tacte d'acquisitioButest point transcrit. Rien ne donne lieu de penser, par conseillent^ qae Paul a cessé d'être propriétaire de Timlneuble» vendu. Peu après ^ le tuteur, agissanib en son nometpour son propre compte, achète, du même Patdj le môme immeuble, et s'empresse de faire transcrire son titre d'acquisition. Tout indique donc qu'il est le légitime propriétaire de Timmeuble désigné dans racte transcrit; tout l'indique, car la première vente étant secrète, personne ne peut savcSr que la seconde a été consentie à non doinmo ; son auteur était propriétaife apparent , il Test par conséquent lui-même.

Modifions Tespèce, supposons que le tuteur qui n'a point fait transcrire la vente consentie au profit de son pupille devienne héritier de Paul, le vendeur: le résultat sera le môme; la vente n'ayant pas été transcrite, Pouî est resté, eh apparence, propriétaire de l'immeuble vendu; or, cette propriété apparente réside désormais en la personne de son représentant.

Les mêmes espèces peuvent être faites relativement au mari. Ainsi, une femme ayant'acbeté de PauJ, par un acte qui n'a pas été transcrit, un tel immeuble, son mari achète, du même Paul, le même immeuble et se met en règle quant à la transcription de son titre ; ou bien fl succède à Paul. Dans l'une et Tautre hypothèse, la propriété résidera, d'après les faits et les apparences légales, non point en la personne de la femnie, dont racquisition est restée secrète, mais en celle de son mari. A plus forte raison en sera-t-ildè même, si on suppose qu'il a, par un acte dont aucune transcription ne révèle l'existence, vendu iin de ses propres à sa femme (art. 2195, C. N.)*

Dans ces divers cas, le tuteur ou le mari ne peut point se prévaloir de la clandestinité du titre de son pupille ou de sa femme. Il en, est de même de ses successeurs universels'ou à titre universel. Mais s'il vend, s'il aliène, pbr échange ou par donation, l'immeuble dont il a, d'après les^ données légales, la propriété ; s'il l'hypothèque, s'il le donne en antichrèse, son acheteift*, son co-échangiste, son donataire, son créancier hypothécaire ou antichrésiste, ses ayantscause singuliers, en un mot, sont-ils inhabiles à opposer à l'acheteur avec lequel ils sont en conflit le défaut de publi-

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EN MATliRS HTPOTnécAIRB. 65

cité de son titre? Doivent-ils le subir, bien qu'ils n'aient eu aucun moyen légal d'en soupçonner mime Vexisience ?

M. Troplong tient raffirmatlve. Npus excluons, dit-il, du droit d'invoquer le défautde transcription tous lesayants-cause de celui qui était chargé de la faire opérer, ses ayants-cause singuliers de même que ses ayants-caus^ini?ersels(1).

Que si on lui demande « pourquoi il eiclut tous les ayantscause d^gdui qui est chargé de faire la transcription, tandis qu'il n'éRIÔt point les créanciers hypothécaires et les acqué* reurs du vendeur, bien (pi'ils soient ses ayants-cause, la réponse, dit-il, est facile. La publicité de la vente a été intro^ duite dans Tintérét de ceux qijj ont contracté avec le vendeur; c^estla faveur de ces personnes qui Ta fait introduire ; c'est donc à eux (sic) à s'en prévaloir. Il n'en est point de même des ayants-cause de^elui qui était chargé de faire la transcription ; la loi n'a point porté sur eux sa faveur; ce n'est pas pour eux qu'elle a stipulé. » ,

Mais poiiPqBoi la loi n'a-t-elle point porté sur eux sa faveur? Quelle secrète raison a pu la détourner, de leur venir en aide? Sont-ils moins dignes de protection que ceux qui ont contracté avec le vendeur lui-même? Si la loi sauvegarde le droit des ayants-cause de ces derniers, n'est-ce point parce qu'elle considère qu'ils ont pu JégitimeiQent penser qu'il était réellement propriétaire de l'immeuble dont il a disposé à leur profit? Or, celle raison, toute d'équité, de justice et d'ordre pMRic, milite également el avec la même force eh faveur de ceux qui ont contracté avec son ayant-cause apparent. La vente qu'on leur oppose n'a, en effet, reçu aucune puMicité. Comment dès lors la pouvaient-ils découvrir? En un mdt, que Jes tiers traitant directement avec le vendeur ou en sous-ordre avec son ayant-cause, où est la différence? Et si, dans l'un et l'autre cas, leur condition* est égale, pourquoi deux solutions différentes? » ..

Laloi, nous dit-on, n'a point porté sa faveur «ur les ayantscause particuliers des personnes chargées de requérir la transcription. C'est précisément ce qui est à prouver. Où est, en effet, la disposition qui les exclut du droit de se défendre

(1) TnoiB., 186. — Dona., not 1186 et 1188.

66 DB sji nuKsêfrtmw*

coxAtb la clandestinité des actes dont la loi a prescrit la publicité!

8çrait'Ce notre article 3? Bien loin qu'il leur soit hostile, il semble, au contraire, militer en leur faveur I car, d'une part, 1b droit d'opposer le défaut de transcription y est accordé à tous ceuac i]ui ont aïoquis des droits sur l'immeuble vendu> et, â'au4re part, rien dans ses termes n'en restreint l'applieatiûn aux ayanls^cause directs du vendeur. Que ceux qui ont des druils sur l'immeuble les aient acquis en contractant avec le vendeur où qu'ils les tiennent do son ayant» cause apparent, il n'importe ; la loi ne distingue pas.

Serait-ce l'artiole 941 du C^de Napoléon! Mais à supposai? que aousila dénommation d^ëyonti-^atMAes personnes chargées do requérir la transcription ^ il entende mimt leurs iuc-^ usêturs singuUêrs^ sa disposition s'analysant alors en unvérltable non-sens et un déni de justice, puisque y contrairement à son objet, e^e permet d'opposer aux tiers des actes secret^ elle n-est susceptible d'aucune extension': au lieu de l'appliquer pgr analogie aux cas qu'elle ne prévoit pas, il faut , au contraire , procédant à son égard , ainsi qu'ion fait pour la peste, l'enserrer dans les plus étroites limites.

La loi nouvelle, nous le reconnaissons, ne dit point ex» pressémpnt que les tiers qui traiteront avec l'ayanlHi^ause apparent du vendeur seront recevables à se prévaloir du défaut de transcription; mais les a-t-elle^ à l'exempie^de l'artiicle 941, formellement exolus du èroit commun? Ce qui att vrai, c'es^ qu'elle ne les a ni expressément protégés, ni formellement sacriftés. U lot de brumaire ne d'étant p^int occupée d'eux, elle les a> par imitation^ passés sous silence. Le cas dont ^agit n'a dpnc point frappé son attention ; elle ne l'a point réglé» pur concilient : voilà ce que personne n'osera nier. Quant à tton esprit, les vues%i essentiellement absolues qui l'ont ins^ pirée ne permettent poin^ de penser qu'eHe eât CQOseati, aï elle eût été mise en denaeure de s'expliquer eur oe points à urganisepr des mutations qui, bien que secrètes, aurakat leur effet enwF9 et eontfe tdnis^ Or, quand la loi est inauf Ai* aatite^ «DOMBént £ombler ees kteun^, ai ne Q*ast d'après aoa esprit?

Au besoin, etsi on persistait k nous opposer l'article 941 ,nous pourrions en paralyser l'tefltet par Vartiele 1073-; car, si le pfe-

EN MinàRB HIPOTHÉOAIBB. 67

mier refiise à tout àyani-eause des personnBB chaînées de re-» quérir )a transcription le droit de se prévaloir de Tinaccomplis* sèment de cette formalité, le second est moins absolu. Nous ayons vu, en elTet, que, tandis que le grevé par les soins du**" quel la substitution doit être rendue publique, ses ayants* cause universels et ses ayants-cauite particuliers , mais à tiirê gratuU^ ne sont jamais admis & exciper du défaut de transcription, ses ayants-cause particuliers et à titre atiéreux y sont, au contraire, recevables (V., sous les n^*430 et suiv., Texplic. de Tart. 1072). gi donc les règles âes donations de^ Talent ici prévaloir, il y aurait au moins à opter entre Tarlicle 94i et l'article 1072, et comme cette derniè! * li i ition estde beaucoup plus sage que la première^ c'est évidemment i elle qu'on devinait s'en tenir. Mais, nous le répétons^ les règles du Gode Napoléon n'ont rien à faire en notre matière : la loi dé 1855 y suffit^ sinon pijËr ses termes^ au moins par son esprit. Nous traduirons donc ainsi sa pensée : lorsqu'une personne chargée de requérir^là transcription succède au vendeur par achat, donation ou succession, elle en devient l'image; en conséquence, tout ce qui est dit du vendeur et de ses ayantscause directs est applicable à cette personne et à ses propres ayants-cause. De même que les héritiers du vendeur et ses légatattB|^ même particuliers, âoat, comme lui, inhabiles à opp^flJËH clandestinité de son droit à Tacheteurdont le titre n'a potRc transcrit, de même ses propres héritiers et ses légabires, universels ou à titre singulier, sont , comme elle, frappés d,e la même incapacité. Mais , de même que le titre qu*elle n'a point fait transcrire demeure sans effet au regard des tiers^qui ont contracté à titre onéreux ou à titre gratuit avèc.le ^endeur^ de même il est réputé inexistant dans Tinlérêt de ceux qui se sont mis en rapport d'affaires avec elle.

Toutefois une raison particulière existerait, prétend-on, qui par elle-même et par elle seule suffirait pour étendre aux ayanjs-cause, même singuliers, du mari ou du tuteur ^ TexceptioQ qu'impliquent l'obligation imposée à leur auteur et la resçQnsaililité qui y est attachée. Ils ne peuvent point , dit Potbier, se prévaloir diu défaut de publicité du titre qu'on leur oppose, parce que^ les biens acquis par eux étant hypo-^ t^èqués à l'obligaUpn en laquelle était le tuteur ou le mari de le rendre public ,114 seraient eux-mêmes hypothécairement

68 DB LA TRANSCRIFTION

tenus des dommages et intérêts résultant du défaut qu'ils opposeraient, et par conséquent non recevables à Topposer (i).

Cette fin de non-recevoir ne saurait nous arrêter longtemps. Et d'abord, il est évident qu'elle est inapplicable quaqd Thypothèque légale de la femme ou du mineur a été, cooformément aux articles 2140 à 2U5 du Code Napoléon, restreinte à certains immeubles autres que l'immeuble engagé dans ce débat. En second lieu, et à supposer qu'elle soit générale, elle aura cet effet sans doute d'obliger hyçpthécairement les ayants-cause du mari ou du tuteur au paiement de l'indemnité dont il sera passible, mais elle ne fera aucun obstacle à .la transmission de l'immeuble sur lequel elle sera établie. Ils pourront donc, de même que tout autre détenteur, conserver, en payant l'indemnité dont s'agit ou en purgeant (art. 2193 à 2195 C. N.), le bénéfice de leur acquisition.

AU. Bien que non transcrite, la vente est pleinement valable à l'égard des héritiers du vendeur (V., ci -dessus, les n«>* 421 jet 435 ). Elle a également tout son effet contre leurs propres héritiers : ce point n'est pas douteux. Mais est-elle opposable à leurs ayants-cause par cLcte entre-vifs? Pourquoi non, dira-t-on? Les héritiers du vendeur sont complètement étrangers à rimmeiièle vendu, puisque la vente, quoique non transcrite, a contre eux sa pleine et ejitière efûcacité ; or, s'ils sont sans droit, il est certain qu'ils n'en peuvent transmettre aucun : Nemo dat quoi non habet. ^ .

Cette thèse a été soutenue, et nous croyons savoir qu^éa . pratique on n'hésite point à la considérer comme exacité'($).* Nous n'en sommes point surpris. Lorsqu'un argument est franchement faux et que l'erreur y est manlfestç, il faut juie grande attention pour l'y découvrir. Dàlembert enaf^lja remarque : «Le vrai qui se montre trop aisément aux hBjifÉfife ne les frappe point, dit-il, s'ils n'en sont avertis. » Or, s'iTéîtfeCè une vérité tout à fait" évidente et si étrangère à toute subtilité qu'il sufQse de l'énoncer pour l'établir, c'est assurément l'absurdité qu'implique la solution proposée: 'Voilà! uncJ'V^tee qui,d raison de sa clandestin'ité, est nulle au re^rd de^lraw;

(1) Introd. au tit. xt, n^ 63. — Dans le même sens, Demanto, Càyrs

mtalytiqvê, t. iv, no 82 6i», ix. ^

(2) M. Grosse, n« 135, ** *

..X EN BIATIERE HYPOtHiCAIRE. 69

e^eiidëur meurt^ et à TiDstant cette vente d^ent,valaUé^ vaiabfë irgà otnnes^ valable nonobstant sa dandestiâité per^ sistanle! La propreté simplement relative qu'avait Tacheteur se transforme*,' par la puissance magique de ce décès, en une propriété absolue qui, bien qu'ignorée des tiers, aura tout son effet cogtre eux ! En vérité, est-ce possible î

On nous oppose que, Théritier du vendeur n'ayant aucun droit sur rimtfreuble vendu, puisque, en ce qui le concerne, la vente est valable, ^i^ôîque non transcrite, les aétes 'qu'il passe relatlvemim^eft immeuble sont forcément nuls, conformément au wffi'cipë' : Nemo plus juris in alîum iransfe&e poten qtMfn tpse i^ét! Mais coinment ne voit-on pas que ce prétendu raisonnement n'est qu'une pétition de principe? Que soutenons -nous, en effet? Nous soutenons que le principe Nemo plus juris... est inapplicable dans la cause; et que nous répond-on? On nous répond par le principe Nemo plus jurU...l"dh lieu d'aborder la difficulté pour l'étudier et la résoû%*e, ou la supprimé. Nous prendrions nous-même le problème pour sa démonstration, si noUs nous bornions'à aflirmer que la règle Nemo plus juris... li'a point lieu dans Tespëcej lïiais notre preuve est prête. Et d'abord on ne niera point qu'en ce qui regarde le vendeur, et aussi longtemps que la vente *l(ïti'il a faite reste secrète, il demeure capable d'aliéner valablement l'immeuble acquis par l'acheteur. Il le peut, parce que, dans un intérêt d'ordre public bien entendu, la loi veut qu'au regard des tiers avec lesquels il pourra traiter, Timmeùble vendu reste dans son patrimoine ; lors donc qu'il en dispose, l'acte qu'il passe émane, non point à non domino^ mais du véritable propriétaire; il transmet alors, non point le droit qu'il n'apaâ|i car une telle transmissioti est impossible, mais la propriété qu'il a réellement, n ne saurait donc être ici question du principe Nemo plus juris. . : ce n'est point le casde rappliquer. Ceci posé, quelle différeç^e y a-t-il entre rhéritier du vendeur et le vendeur? N'en est-il point la parfaite image? Or si» au lieu de consli,tuer deux personnes distinctes, ils n'en font qu'une, n'est- il pas clair que, de même que le vendeur peut valablement disposer de la propriété que la loi nSkintient en sa personne dans l'intérêt des tiers, son bélier, qui l'a reçue de lui, la peut également transmettre à ses propres ayants-cause? La condition de l'acheteur

70 DB LiL TfMNaCSiPTKW

ne ehéttlge point. Quoique nen traoscYite^ latente est vsdable à regard de l'hériHer du ▼éndeur, coûtme elle l'était à Tégard du vendeur; mals^ de même que le Yendenr» son héritier continuant sa personne^ conserve, au Tégsrû des Wen^ le titre de propriétaire et tous les attributs que la loi 7 attache.

Nous savons pourtant qu'on insiste. Il est bien vrai , dîton, qu'aussi longtemps que la vente n'est point transerite. le vendeur peut valablement aliéner l'immeuble Tendu; niais ce droit de dépouiller l'acheteur, cette faculté légale de stellionat, a un caractère si exorbitant qu'on la doit rigoureusement renfermer dans les limites que la loi lui a assignées ; or la loi ne l'accorde qu'au vendeur 1

Aucune de ces propositions ne supporte, l'examen. Et d'abord, si notre article 8 ne parle point des héritiers do vendeur, il ^ S remarquer qu'il ne parle poim do vendeitr lui*, même. La règle qui y est établie est absolue. Jusqu'à la transcription, y est-il dit, la vente ne peut être opposée aux tiers.. Otie le vendeur vive ou Sôît décédé, il n'importe : la loi ne distingue pas. En second lieu, la faculté qu'a le vendew de disposer^ valablement de l'immeuble vendu^ ayant soa point d'appui dans Véquîté même, n'a rien de odieux, au moins quand on l'envisage au point de, vue des tiers, dan» l'intérêt desquels elle a été établie. Enfin, si elle est néee»^ saire, s'il est essentiel au bien public qu'elle exisÇëV bien loin qu'on la doive limiter à la penâônne du vendeur; il faut, au contraire, l'étendre à ses héritiers. Décider autrement, ce se-* rait procéder au rebours du but cbeHhé. La loi a entendu > en effet, organiser la propriété de telle manière que mA ne puisse, même de bonne foi, prendre au regard do puMio un titre mensonger et trompeur, en telle sortë'^Ue l'apparence et la réalité étant toujours d'accord, il wfy ait jamais de surprise possible. Or, ce but 8era*»t-il atteint, si on admet que, non* obstant la clandistinfté de son titre, l'acheteur pourra évineer les tiers qui, dans Tignorance de la vente, auront traité avec l*béritter du vendeur? Qiti ne voit que, dans ce système, cet héritier sera propriétaire apparent et ne le* sera pas eh réalité? De^ vons-nous ajouter que la propriété mensongère dont il sera investi lui permettra de ruiner tous ceux qui, sur iàfe tiraître appas, se mettront en rapport d'affaires avec lui? Nousauroos ainsi un possesseur qui, selon les apparencesles pluftplausiUôB»

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EN HIATtàlà tiTPDfHÉOAIRg. 71

Béni réimlé habite & faire YalébleiDèBt toii9 les acttoaifXfQeh peut 8e ItTf er ua légitime propriétaire et dtot titps les aoteÉ seroBt fmppés d'titie nullité radicale! NuUès eerool lès bypothëquee t»r lai conseiitièS4 nulles les atiéDaltoDS^ même à titre onéreui, dont il aura touché le prix. 6w la ftii de soa titre, se seront fondés mille éteblissements oovreaux, des familles nateae; rien ne tiendraiet dans quel but toutes ces déeepHoDS^ toutes ces ruines? Afin de sauTegarder^te droit d'on aiteteur qui, pur le soin qu'il a mis à tenir son titre secret, s'est mis en révolte avec la loi! |p eongeiencèi eM-œ juste? est-ce logique surtout?

445. Cé^qde nous venons de .dire des héritiers légitimés du Tendeur est égalem|nt vrai de ses héritters testaolentaires^ même partieuliers Hes deux cas sont s^Uablei] car si la prfllnété qu'a le vendeur passe, telle qu'elle existe^ à ses héritiers légitiiDe») pourquoi ne passerait<-eUe pas de même k^es légataires?

iiais^ nous dit-om, si elle passe à ses héritiers légitimes et lastamestaires, comment Tacheteur pourra-t*il les eu dépo»» séder? La réponse est facile assurément i il les dépossédera cofisme il déposséderait le veodeur lui*raéme, par la trau-^ ecriptioii de TacteVe vente 1 et, eu eiet« dès que oetle torixié^ liié i^ remplie, les ticts sauront que les biens désignés daoi^acte transcrit ont été vendus par..le défunt, eu sou vivon, et qu'ainsi ils n'apparltoanent ni à ses héritiers lé^times» ni à ses héritiers testamentaires.

446. Nous avons jusqu'ici mis attx prises les àyionts^eatise d'un mâme airteur. Entre eux^ la préférence se règle eu ^d& la date de la transcription ou de l'inscription de leurs titres. Ainsij le même immeuble a-t*il été vendu deux fois, par la méiiie g^rsonue^ à plusieurs acheteurs successifs, celui-là, fût-il d'^Ueu^s le dernier acheteur, est préféré aul autres qui a, le premier, fait transcrire son titre.

Le vendeur a-t-il. soit avant, soit après la vente^ constitué des servitudes sur l'immeuble vendu, l'acheteur les doit subir si l'acte qui les constitua a été transcrit avant qu'il se fût lui-même mis en règle. Dans Thypothèse inverse, elles ne lui sont poiut opposables.

A-t-il, ayant ou après la vente, constitué des hypothèques* elles ont tout leur effet contre l'acheteur, pu elles sept nulles

72 M LA TfiAN»tÎRIPTlON

à son égards suivant qu'elleslont été inscrites ayant ou après la transcription de Tacte'de vente (V. Texplic. de l*aErt. 6).

447. Mais que décider au cas où le conflit existe entre les ayants-cause de deux auteurs différents, c^est-é-dire entre un ayant^caiâe direct du vendeur et les ayants-cause d^in autre acquéreur direct dont le titre n'a pas été transcrit? L'acquéreur en sous-ordre devra-t-il,pourse mettre en règle, transcri|^e non-seulement son propre titre^ mais eueott le titre de son auteur, ou sufQra-t-il qu'il transcrive le steni Ce point de droit engage deuac espèces différentes. Nous les étudierons séparément.

448. Première espèce. — PJerre a vendu à Paul sa maison A. Cette ventes ribus le suppoeensiujg^a pas été transcrite.

Paul, racbeteul'^ vend la méoûife maison à Primus. « Si Primus a fait transcrire son propre titre et le titre de Patà, son auteur^ point de >dif Acuité^ il est en i*ëgle ergà omnes; mais si l'acte de vente passé à son profit est seul porté sur les registres^ s'il n'a point fait transcrire le titre de PùmU, sera-t-il, en ce cas, à couvert contre les actes qute pouira faire Pterr^^ le vendeur orginaire? Ainsi> qu'on suppose que peu après la transcription de son titre , Pierre , vende à Seeunduê la maison A qu'il a précédemment Tendue à Paid : lequel de Primus ou de Secundus l'emportera sur l%utre?

La question se rattache, parla plus étroite affiotté, à l'organisation même des bureaux de la conservation hypothécaire^ c'est-à-dire i la tenue desrregistres mi, en autres termes, au procédé employé pour mettre sous les yeux des*^tiers les actes qu'il leur importe de connaître. Ce mode de puMicité nous e^ déjà connu. On sait qu'après qu» la formalité di\ dépôt a été accomplie, les actes déposés pour être transcttts sont copiés en leur entier, à la date et dans l'ordre des dépôts, sur le registre des transcriptions. Dès qu*elles sont effectuées, les traoscripttons sont énoncées^ par extrait/ sur le registre répertoire, sous les noms des propriétaires dont elles grèvent le passif; après quoi, les noms des grevés sont portés sur une table alphabétique destinée à devenir la clef ou le guide des recherches à faire. Le méoanisoie de la publicité des mtitatiens immobilières repose ainsi tout entier, non point sur la désignation iudividueUe ou cadastrale des immeubles eux-

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BN MATâftE HYPOTHicAlBB. 73

n néoies» mais sur les nom$> prénoms et profession des.i^ropriétaires aliéaateurs. Ge n'est donc point for Vimmuible qu'il est possible de découvrir les mutations qui s^y.f^ppor^ tent; on ne peut se renseigner; à cet égard qu'en désignant au conservateur les noms des personq^s qui en ont eu la propriété. Les pr oprî^latre^^ eutun mot« et non les hiem' ont des comptes ouverts aux bureaux de^ hypothèques { Y.^ ci-deesuSf les n"*^ 207 à 310). Gela posé, revenons à notre espèce. JPJerre a vendu à Patii sa maison A. Cette vente n'a pas été.tEanscrite. Paul a vendu à son tour la même maison à Primm, lequel s'est borné à faire transcrire son propre titre : — Quelle publicité résulte de cette transcriptionY Elle rend publique la vente consentie par JPauI au profit de Primus, car Pottl ayant un compte ouvert au bureau bypqtbécaire et ses nom, prénoms et profession se trouvant sur la table alphabétique qui y est tenue, lesrtiersqui, avant de traiter avec loi, le désigneront au conservateur, aiin de s'assuser s'il est encOBQ 4)ropriétaire de la maison À, sauront qu'il ne Teetrpiufi, puisqu'il leur sera délivré copie de la transcription qui mettra sous leurs yeux la vente en vertu de laquelle il a cessé de l'être. Mais qu'apprendra-t^lle aux tiers qui traiteront avec Piètre? rien absolument, ni la vente de Paul à Primm^CBi ne connaissant point Paul et n'ayant point a|to*e à lui, ils ne se renseigneront point de son chef, ni la venta de FfaiNre.àPatri, car Pierre n'ayant a«^un compte ouvert sur les registres^ le conservatem: leur répondra forcépient par unétat négatif de transcription; et il en serait ainsi quand même la vente dans laquelle Pierre a jouélerftle de vendeur setrouvenât relatée dans l'acte de vente consenti par Paul, son acbe- |âBr» au profit de Primmf Le conservateur qui a opéré la ]^saFip4|b de cette seconde vente n'a pas pu, en efl'et, détacher de l'acte où elle est décrite les claus§s r^^atives à la première vente et em former la base d'un compte ouvert sur le réperioitreè la charge de Pierr«, avec report de ses nom et piénoms sur la table alphabétique. Ce mode de procéder n'est poiiit en usage : la loi ne le prescrit point.

Ainsi^ ta ventede Pterre à Paul ne reçoit aucune publicité de ia transcription de la vente de Paul à Primus. En somme, eUê tifete inrint transcrite, puisque le conservateur près duquel les tiers se renseignent pour la découvrir ne peut

74 hb ui TRàismainiQH

Imc répoodfare que pur ud état négatif d« trameripitian.

OVf eii on ee qui regardé les tiers qui ayant de traiter avee Pierre sa renseignant do son chef^ eila demeure forcément ekmdestiney comment et à quel titre pouFrait-^Ue avoir son effet à leur préjudice?

PuisqU^eUe n'était pas troâucriiSi elle était nulle quant à eux* Si ella était nulle à leur égard et dans leur intérêt, Pierre^ le Teodeur^ était, dans ses rapports avec eux, propriétaire légtlimede la maison A et^ à ce titre, capable de TaliéDer valablement. Sous qued prétexte donc annuler ïik actes qu'ils c^nt faits avec lui !

« Vous êteS/ dira Secundus h Primus, l'ayant* cause de Paulf dès lors, vous ne pouvez point avoir plus de droits qu'il n'en avait lui-mêuae \

PaiU n'avait qu'mie propriété retatwe, car la vente passée à son profit n'ayant pas été transcrite, Pierre, qui Ta consentie, est resté propriétaire au regard des tiers;

Quelle propriété Paul a-t-il donc pu vous transmettre* si ce n'est simplement cette propriété r^ti9ef

Qu'importe que vous ayez fait transcrire l'acte par lequel il vous l'a transmise! Cette transcription n'a pas pu lui attribuer l'effet de vous trftttsmetlre un droit que votre veudeur n'avait pas!

Rersonne assurément ne soutiendra que la trauscriptioo d'une vente eonsentie à non domino puisse transférer à l'a^ cheteur la propriété de la chose vendue* Or^ si| dans ce cas» l'acheteui^ s'acquiert aucun droit par cette raison toute pé^ remptoîre que le vendeur n'a pu lui transmettre une pro-^ priété qu'il n'avait pas^ H est clair qu'au cas où le vendeur A'a qu'une propriété releUive^ la transcription de la vente ne^lbl point procurer A l'acheteur une propriété absolue^ '** ^

Tout cela esl de parfaite évidence et se résume en cette idée : J'auraie pu évincer Patrf; donc je puis vous évloi^r Vous-même, puisque vous êtes son ayant-cause.

En autres tetmes, Pierre, mon vendeur, avait, à mon égat*d» la propriété de l'immeuble qu'il avait vendu à Paul; il l'avait conservée^ pn^isque la condition qu4 seule pouvait lui enlefver la faculté d'en disposer n'était pas accomplie au moment de la vente qu'il m'a consentie et de la transcription que j'en ai faite. Or, si saoa vendeur était proppiétaire^ s'il l'était au

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EN MifjftttÉ ftVi>6T6£cAfRE. 75

ifiMBfeM da ttfetrttt que nous avoiW fait ensemble, s'il rétaU encore (Inand f ai fait franêcrtre rton tilf e, il est manîtestô que la propriété qu'il avait à ces deut époques est passée de son dotnaiilé dans le mien. »

449. Appelé, dès lé début de la loi, k nous prononcer sur cô conflit, nous crûmes que rartîcle 6 s'opposait h Tadmission du syfîtèttie^qtié nousvenonô d'exposer. « Soit, disions-nous, Tespèce fumnte : une vente, consentie depuis plus de quarantecinq jon^, est restée sans transcripfîon. Le vendeur, nous le sui^pa80ii9> n'a point fait inscrire soû privilège. Les choses étant en.-SeJ état, l'acheteur revend et son ayant-cauâe se hornft &mpiérir la transcription de Son propre titre, O^'^rrive-t-îl aiSs? A rinstant même et par la touté-puissance de la transcription dé la revente, toutes le?? garanties du vendeur originaîté, son privilège et son action en résolutidtf, s'évanouissent en même temps. Or, puisque la transcription de la Seconde Vente peut mettre à néant touô les droits que le premier vendeur avait conservés sur l'immeuble, mais qu'il avait négligé d^gte inscrire, il est évident qu'elle doit être'tontaussi souverai^iéiât efïicace à rencontre des droits acquis du chef dé ce même, vendeur, mais non encore inscrite ou transcrite quand eflaftéti lieu. Du moment, en un mot, que le vendeur originaire peut être dépossédé de ses droits par la transcription d'un tantr^t autre que le sien, on ne comprendrait pas que les droits qu*îl a consentis pussent, en présence de cette même transcri^to|p, subsister dans la personne de ses ayants-* cause (1). » .vV:'

Tel n'est plus notre avis. Le cag sot lequel statue l'article 6 et celui dont nous nous occupons ne sont point semblables. La loi acQorde au vendeur, quant k rinscription qu'il doit prendre ' pour se mettre! couvert contre l'effet de la revente, quarantecinq jours â compteîNde son propre contrat. Il connaît l'obligation quj^i est imposée,^ le délai dans lequel eBe doit être' accomplie et enfin le point de départ de ce délai. Si donc il le laisse passer sans se mettre en règle, c'est sciemment qu'il s'expose et la déchéance qu'il encourt n'est, en quelque sorte^ que le résultai d'un acte de sa volonté." La condition de ses

(1) V. notre exam. orit., t. u, p. 1045.

76 DB LA TBANSCBIFTION

ayants-cause est toute difféi:eute. Ils ont traité avec lui parce que, rien ne pouvant leur faire soupçonner la première vente, ils Tontoru propriétaire* Ils seraient donc, si le droit qu'ils tiennent de lui devait tomber par reflet de la transcription de la rev^te^ et nonobstant rantériorité de la transcription de leur propre titre, injustement frappés, puisqu'on les ren* drait victimes de la faute commise par Tauteur du sous-acquéreur qui les évincerait. Le texte et Tesprit de la loi protestent contre cette spoliation (i).