Toutefois une difl'éreDce existe et elle est capitale
Le droit réel qu'acquièrent les saisissants est soumis au principe de publicité : il ne prend date à l'égard des tiers qu'à compter du Jour de sa transcription (art. 682, 685 et 686, C. pr.) . Nous en avons conclu qu'en cas de couflit entre un acte de vente et une saisie, la prélérence reste à celui des deux actes qui a été transcrit le premier.
Il n'en est point de même du droit.réel que l'état de faillite d'un débiteur confère à ses créanciers. Les conséquences que cet état entraîne se produisent, en effet, à la date même du
(1) MM. de Karbtrtin et Lherbette, dans la diaoasêion engagée à la chambra des députés sur les articles 686 et 687 du C. pr. — Y. Chauv., t. t, p. 164, 166 et 168,
102 tm LÀ TRAMiCAlFnOK
jugement qui rétablit (art^ 443, G. coai«}. Dès oet instant^ le failli est dessaisi de ses biens ; aussitôt par conséquent natt en la personne de ses créanciers le droit réel qu'implique le dessaisissement qu'il subit. Or^ ce droit est libre de tout délai, de toute condition; rien ne Taffecte 1 il est donc opposable aux tiers dèi qu'il Bit né.
La loi caige, il est vrai^ que le jugement qui Fengendresoit affiché et inséré par extrait dans les journaux du lieu où la faillite a été déclarée et de' ceux où le failli a des établissements commerciaux (art. 443^ G. com.) ; mais nous ne voyons point qu'elle en ait suspendu les effets jusqu'au moment où il a été satisfait à cette condition de publicité. Ses dispositions indiquent même, par le fait seul de leur agencement, qu'elle n'a établi aucune subordination de l'une à l'autre. Il est, en effet, à remarquer que c'est immédiatement après avoir prescrit et réglé la publicité du jugement dont s'agit qu'elle ajoute que ses effets auront Heu « à compter de sa date, s
470. L'article 490 semble, nous le reconnaiseons, tenir notre docUine en échec. « Les syndics, y est-il dit, devront, à compter de leur entrée en fonctions, prendre inscription, au nom de la masse des créanciers, sur les immeubles du failli . % Cette inscription, dira-t-on, a évidemment pour objet la conservation d'un certain droit. Gomme toute inscription, son effet ne se fait sentir que dans l'avenir; le droit qu'elle rend notoire n'est par conséquent opposable aux tiers gu'à oompter du jour oà elle a été prise. Or, ce droit, quel est^il ? A ne consulter que les termes de la loi, sa nature ne serait point douteuse : nous le retrouvons, en effet, avec la qualification d'hypothèque dans rarticle5i7;mais, pour peu qu'on y réfléchisse, on reste convaincu que le jugement déclaratif de la faillite crée entre le failli et ses créanciers des rapports incompatibles par essence avec l'établissement d'une véritable hypothèque. Et, en effet, si le failli contracte de nouvelles obligations, s'il consent des aliénations ou s'il constitue des hypothèques, ces obUgationd, ces ali^ations et ces constitutions hypothécaires, quoique valables quant à lui, sont, au regard de ses créanciers, frappées ^une nullité radicale. Dès ïors qu'ont-ils besoin d'une hypothèque? où sont les prétendants contre lesquels ils la pourraient produire T & quel péril en un mot répondrait- elle ? quelle puisse prendre naissance
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KN KAJTlàRB HYTOTHiCAIBE. 103
apiès rhomologation du dmeordat, on le conçoit sans peine : le failli recourant alors radminietration de ses biens ét^ avec elle, le droit d'en disposer, il importe que ses créanciers aient ane garantie qui les protège dans Tavenir. Hais tant qu'il est dessaisi; il ne peut rien contre eux, rien absolument^ car le dessaisbsement qui le tient désarmé étant général et appliqué même au patrimoine qu'il acquiert pendant qu'il est en cet état; tout ce qu*il fait est, quant à eux, comme inexis^ tant. Aucun dai^er n*existe^ par conséquent : partant point d'bypotfaèque possible (i).
Or, la donnée de Fhjrpothëque ordinaire étant écartée^ que p^it être ce droit que la loi soumet ici au régime de Tinseriptioti ? Que peut-il être^ si ce n'est ce §age judieiaire que les créanciers du failli acquièrent sur les biens dont ils prennent l'administratioti en vertu d'un acte de l'autorité publique? Si la loi le désigne soUs la dénomination dhypothèque, c'est que, ^ectu inspecte, il se rapproche de la véritable hypothèque par de telles affinités qu'elle a pu, sans violenter les principes oi méconnaître gravement la valeur juridique des mots, voir en lui, sinon une hypothèque proprement dite, au moins une hypothèque sut gentris.
Ainsi, dans ce système, les droits de préférence et de suite compris dans le gage judiciaire des créanciers autérieurs à la faillite auraient leur effet, non point à la date même du jugement déclaratif de la faillite, mais à compter seulement de riDscriptlon prescrite par Tarticle 490. Étant admis ce principe, Dous serions forcé d'en conclure que les aliénations consenties par le foilli avant ou depuis sa faillite sont ou non valables et comme telles opposables ou non aux créanciers^ suivant qu'elles ont été transcrites svant ou après rinscription dont il vient d'être parlé.
Mais devons-nous l'admettre? A notre avis, non.
Si la iproteetlon que la loi accorde aux créanciers n'avait son efltet qu'à la date de l'inscription qu'elle prescrit, quelle sécurité auraient-ils pendant Tentre-temps du jugement au jour où Plnscrlfition l'aiurait rendu public ? Cet entre^temps est inéviteble et il n^est imputable à personne, car il tient à
(1) V. ror Tart. 4fO(C. com.), BouUy-Paty, édit. refondue par M. Boi-
la sature même des choses : la plus exacte diligence des créanciers ou plutôt des syndics qui lesreprésentent ne les mettrait point à Tabri des actes du failli. Or, il nous parait évident que la loi entend venir à leur secours dès que les atteint le désastre de la faillite. Tout indique,en eiret;que si elle accepte et tient pour bons les actes que leur débiteur a pu passer, même à leur préjudice, maisde bonne foi, alors qu'il administrait pour eux en même temps que pour lui-même, elle n*entend point lui laisser la faculté d'achever leur ruine par de nouveaux actes. C'est ce qu'elle exprime lorsqu'elle décide qu'àFinstantméme où il est judiciairement mis en faillite il est, de plein droit, dessaisi de Tadministration de ses biens. Comment croire d'ailleurs qu'elle ait pu consentir à valider et à maintenir à rencontre des créanciers pris en masse les hypothèques et les aliénations qu'il a consenties pendant sa faillite j alors qu'on la voit annuler, dans leur intérêt, les hypothèques qu'il a constituées en pleine capacité, mais qui n'étaient pas encore inscrites au moment où son incapacité a pris naissance (art. Si 46. C. N., etW8,C. com.)?
Laissons donc, sans nous en préoccuper davantage, cet énigmatique article 490. Qu'il ait ou qu'il n'ait point son utilité propre, il n'importe quant à ce débat, puisque l'article 443 ne lui est point subcdlonné.
471. ÂiDsi concluons. Le jugement qui enlève au failli Tadministration de ses biens pour la remettre aux mains de ses créanciers^ leur confère un droit réel mi generis qui, n'étant affecté d'aucune condition de publicité, a tout son effet du jour même où il a pris naissance; donc, en cas de conflit entre eux et un acquéreur~dont le titre existait déjà quand leur droit est né^ ce titre est, en ce qui les concerne, valable ou nul suivant qu'il a été transcrit avant ou après le jugement déclaratif de la faillite. Ainsi l'exige d'ailleurs l'esprit général de la loi. Dès que la faillite est déclarée tout est, en effet, légalement réglé et réglé définitivement^ puisqu'il n*est plus permis d'achever, en les complétant, les actes antérieurs laissés jusqu'à ce jour incomplets ( Arg. art. 2146, G. N. et 448, C. com.). Il ne reste plus^ en un mot, qu'une liquidation à faire (i).
(1) Conf., MM- Aabry et Rau inr Zaobari», t. ▼, p. SS9, note 18. —
BN MATliSB HYPOTHÉCAIRE. 105
An. La théorie que nous yenons d'exposer sur les saisies et que, par analogie, nous avons étendue aux faillite$, s'apr plique également et par les mêmes motifs aux successions bénéflciaires. L'acceptation sous bénéOce d'inventaire n'a point, il est vrai, pour effet d'enlever à Théritier qui Ta faite la possession et l'administration des biens de la succession ; mais s'il les possède et les administre encore, ce n'est plus, quant à ses rapports avec ses créanciers, qu'en qualité de séquestre. Polhier est bien formel à cet égard : « Quoique l'héritier bénéficiaire soit, dit-ii, un vrai héritier, néanmoins l'effet du bénéfice d'inventaire est de le faire considérer, tisà^vis des créanciers de la succession, plutôt comme le séquestre et Vadmintstrateur de la succession que comme le vrai héri^ tier (\). » Telle est l'idée que reproduit notre Code, lorsqu'il déclare que « Théritier bénéficiaire est chargé d'administrer les biens de la succession et de rendre compte de son administration aux créanciers (art. 802). Les biens du défunt sont ainsi , pour la garantie de ses créanciers, comme placés eu dép6t entre les mains de l'héritier ; la loi l'en constitue le gardien, et s'il les peut vendre, ce n'est qu'en tant qu'il agit en vue des créanciers et dans leur intérêt, comme ils le pourraient faire eux-mêmes, s'ils prenaient l'initiative de la poursuite (art. 805, et 806, C. N. — Art. 986 et suiv., G. pr.). Leur condition est par conséquent semblable à celle des créanciers , saisissants. Ils possèdent leurs gages par l'héritier, comme les saisissants possèdent le leur par le saisi (V., ci-dessus, leno 458).
Or, dès que les biens d'un débiteur passent en la possession et sous la garde de ses créanciers, un droit réel naît alors qui les affecte directement au paiement de ses dettes. Dès cet instant donc, ses créanciers passent dans la catégorie des tiers, puisqu'ils ont désormais un droit qui,lear étant propre, existe indépendamment du sien.
Ainsi, de même que les aliénations ne peuvent pas être utilement transcrites à rencontre des créanciers de î'aliénateur après la transcription d'une saisie, ou après le Jugement
M. Troplong, Donat.^DP 1162, et Trant,, noa 148 etl49 -^Conira, MM. Rivière et Huget, QiM«l., no* 189 et luiv. ; Grosse, nO 136.
(1) Traiii deê «ucc, chap. 3, seot. 3, § 6 et § 7, — Introd an tit. 17, n^4d.^y, ci-desfUB, tooeles no*83et 313, oeqae noue avons ditàœtnjet.
108 DB LA TRANBCBIPriON
Quoi qu'il eu soit, voici» sur la question posée, notre foi présente.
478. Les créanciers chirograpbaires d*un vendeurne peuvent point opposer à Tacheteur le défaut de transcription de son titre.
Ce point est incontestable et d'ailleurs incontesté (Y., cidessus, le no 434).
Sa raison d'être n'est pas moins certaine. Les créanciers qui, au lieu de stipuler des garanties réelles, suivent la foi de leur débiteur, lui confient implicitement la gestion de leur gage et, à cet effet, lui laissent le pouvoir de contracter, de s'obliger, d'aliéner, de plaider, de faire, en un mot, tous les actes qu'il jugera convenables. Il y a donc, entre eux et lui, comme une association dont il est le représentant. Dès lors, ce n'est point pour lui seul qu'il agit quand il aliène : préposé à la gestion de l'intérêt commun, il aliène pour le compte de tous, c'est-à-dire, tant pour ses co intéressés que pour luimême. Ils participent ainsi à son contrat et y sont, en quelque sorte, parties, comme un associé au contrat que son co-associé consent dans les limites de ses pouvoirs.
De là ces aiiomes généraux : le gage des créanciers ohirographaires subit toutes les variations de la fortune de leur débiteur; il s'élève ou s'amoindrit suivant qu'elle augmente ou qu'elle diminue. Tout bien qui entre dans son patrimoine entre dans leur gage. Tout bien dont il cesse d'être propriétaire échappe à leur action ; tout droit qui s'éteint quanta lui s'éteint quant à eux.
De là par voie de conséquence la règle suivante : la vente qui, bien que non transcrite, est valable à l'égard du vendeur, a contre ses créanciers chirograpbaires actuels toute la perfection et toute l'efHcacitéqu'eUe a contreluimême. L'immeuble qu'elle déplace échappe à leur gage de même qu'il sort de son patrimoine.
Les créanciers envers lesquels il ne s'est obligé qu*aprés l'avoir consentie, la doivent également subir, car s'il est vrai
let 8Dr la eodification des bis, R$9Ui cHliqtM, année 1856, p. 324. — V. aussi 06 qne nous avons dit nous-mdme dans la Rêvut] pratiqué^ t. ix, p. 241 etsniT., et, ci-après, sons 1m n^* 496, 600, 529 m /Um et 615.
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EN BIAllàBB HTPOTHiCAIRR. 109
qu'ils adhèrent d'avance aux actes qu'il pourra faire dans l'avenir, à bien plus forte raison doit^on dire qu'ils acceptent comme définitifs et très-valables quant à eux les actes qu'il a précédemment accomplis.
Ainsi la règle est générale : bien que non transcrite, la vente est parfaite àl'égarddescréancierschirographairesdu vendeur.
479. Dire qu^elle est valable quant à eux, c'est implicitement proclamer qu'en ce qui les concerne, elle a toute Tefficacité qu'elle aurait, à supposer (^l'elle eût été transcrite immédiatement après sa passation; ou mieux encore, que leurs rapports avec Tacquéreur sont régis, non point par la loi nouvelle, mais par le Code Napoléon resté en pleine vigueur quant à eux.
480. Tel est notre critérium. Nous avons dit qu'il éteit incontestable et incontesté. Toute solution qui y sera conforme sera par conséquent certaine.
Soit donc tout d'abord l'espèce suivaote : un débiteur a, par un acte que l'acheteur n'a point fait transcrire, vendu un de ses immeubles. Ses créanciers cbirographaires saisissent l'immeuble vendu. Celte saisie est-elle valable ? Non évidemment, d'après notre principe.
Et, en effet, 1* si la vente dont s'agit avait été transcrite immédiatement après sa passation, la poursuite des créanciers chirographaires du vendeur serait certainement nulle. Or, nous venons de montrer qu'en ce qui les concerne les actes secrets de leur débiteur ont la même efficacité que les actes transcrits.
2* Elle serait également nulle, si, pour l'apprécier, on se plaçait exclusivement au point de vue du Code Napoléon. Or, nous l'avons établi, la loi nouvelle laisse entièrement sous l'empire de ce Code le règlement des rapports de l'acheteur avec les créanciers chirographaires de son vendeur.
Us ont saisi un bien qui n-ilait plus dans leur gage au moment de leur poursuite ou qui même n'en avait jamais fait partie : à quel titre dès lors pourrait-elle valoir? qui ne sait que la saisie est absolument nulle quand elle a pour objet une chose dont le saisi n'a point la propriété ? qu'importe qu'elle ait été transcrite! la transcription d'un acte n'a point, que nous sachions, l'effet d'effacer les vices dont il peut être entaché et encore bien moins d*en faire un acte valable quand
112 DB LA TRANBCRIFTION.
affecté à la sûreté de son créancier et qu'aucun acte postérieur n'est venu modiQer la condition des parties, les clioses doivent se passer comme si la vente n'existait pas. Mais, quoique spécieux, ce raisonnement ne saurait prévaloir contre le principe que nous avons admis dans l'hypothèse précédente. Les aliénations qu'un débiteur a consenties antérieurement à l'acte par lequel il s'est obligé ont, bien que non transcrites, leur plein et entier effet contre ses créanciers, en tant qu'ils agissent en cette qualité et abstraction faite du droit d'hypothèque qu'ils peuvent avoir sur les biens aliénés. Dans Tespèce, l'hypothèque n'étant point en cause, puisque personne n'en conteste la validité, la question à résoudre se résume en ce point : le créancier intéressé au débat peut-il saisir sm* son débiteur l'immeuble hypothéqué à sa créance ? Or, à ce point de vue, le principe que les créanciers du vendeur ne peuvent point opposer à l'acquéreur le déftiut de transcription de la vente reste tout puissant. Si d'ailleurs la vente n'avait eu lieu qu'après Tinscription de l'hypothèque, le créancier inscrit n'aurait évidemment d'autre ressource que son action hypothécaire contre l'aequéreur (V., ci-dessus, p. liO), et nous n'apercevons point qu'eutre cette hypothèse et la nôtre il y ait une différence caractéristique dont on doive tenir compte.
Généralisons donc notre donnée : la saisie est nulle ab tmtio et par conséquent elle demeure sans effet nonobstant sa transcription, toutes les fois qu'elle est pratiquée postérieurement à l'acte, mime non transcrit, par lequel le saisi a disposé au profit d'un tiers des biens que ses créanciers, hypothécaires ou chlrographaires, ont placés sous la main de justice. 482. Mais si, nous plaçant dans l'hypothèse inverse, nous supposons que l'aliénation des biens saisis a eu lieu postérieurement à la saisie, notre solution sera tout autre. En ce cas, la poursuite des saisissants, quelsqu ils soient, chirographaires ou hypothécaires, est valable ab initio. Un droit réel existe dès lors à leur profit, et pour la garantie de leurs créances, sur les bieus saisis (V., ci-dessus, les n"' 457 et suiv.); ce droit est incompatible avec la propriété acquise par Tayantcause de leur débiteur. Or,partout oùse rencontrent deux droits réels en conflit la loi nouvelle reçoit son application. Le saisissant l'emportera donc sur l'acquéreur ou l'acquéreur sur le
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KN MATIÈRE HYPOTHÉCAIHE. 113
saisissaot^ âuivaiit que la saigie aura été transcrite avant la transçriptiou de Taliénation ou l'aliéuatk)n avant la trans • cription de la saisie.
De là notre seconde décision.
Lorsque des créanciers hypotht^caires ou même ^inople^^ ment chirograpbaires placent sous la main de justice un bien qui, au début de leur poursuite, faisait partie de leur gage, l'aliénation postérieure que consent leur débiteur ne peut leur nuire qu'autant que sa transcription précèdeceïle du procèsverbalde leur saisie. Dans le cas inverse, les choses se passent ainsi qu*elles se passeraient si Taliénatiou n'avait eu lieu quV près la transcription de la saisie : la poursuite reste valable et elle suit son cours jusqu'au bout, si Tacquéreur ne l'arréte en remplissant les conditions prescrites à cet effet par l'article 687 du Code de procédure.
483. La distinction sur laquelle reposent nos solutions marche en un parfait accord avec l'esprit des règles particulières à notre matière.
Tant qu'un débiteur est m bonis, il demeure Tadministraleur du gage de ses créanciers. De là pour eux l'obligation de respecter comme valables et de respecter comme telles les aliénations qu'il consent dans les limites de son pouvoir. De là, par suite, l'impossibilité de saisir valablement sur lui l(:s biens sortis de son patrimoine.
Lorsqu'elle est valable^ la saisie implique^ quant aux biens qu'elle place sous la main de justice, la révocation de ce droit d'administration ; de là pour le saisi l'impossibilité de disposer au préjudice des saisissants.
L'effet de cette révocation serait contraire au bien public s*il avait lieu aussitôt qu'elle existe. De là sa subordination au principe de ïa transcription.
TçUe est la loi. Notre système y est de tous points conforme. Si uoos voulons que les créanciers respectent les actes que leur débiteur a légitimement passés alors qu'il était leur représentant, nous estimons que, dès qu'elle est publique, la saisie de leur gage les doit mettre à l'abri des atteintes de Tavenir.
4^4. Avant de quitter cette matière, nous avons à revenir sur notre première proposition. La saisie, avons-nous dit, est nulle quand elle a pour objet des biens précédemment aliénés
114 DE IJi TttANSCRtPTlON
par le saisi. Il n'importe que Tacte qui les a fait sortir de son patrimoine n'ait pas été iraDscrit : Tacquéreur peut, même en ce cas, arrêter ia poursuite en interposant une demande en distraction. Mais s'il reste inactif jusqu'après radjudieation, comment les choses se passeront-elles entre Tadjudicataire et lui? Lequel des deux, l'emportant sur l'autre, demeurera propriétaire? Si nous ne nous trompons^ Timmeuble devra être attribué et rester à celle des deux parties qui, la première, aura fait transcrire son titre : à l'acheteur, si sa transcription, quoique postérieure au jugement d'adjudication^ a eu lieu avant qu'il ait été transcrit ; à l'adjudicataire, dans l'hypothèse inverse. L'adjudicataire qui ne voudra poiBt courir le risque de perdre son prix devra donc ne le payer qu'après avoir fait transcrire son titre et s'être assuré qu'il n'existe sur le registre des mutations aucune transcriptioD susceptible de primer la sienne. (V. par à fortiori ce que nous avons dit sous le n* 70. )
485. Si l'adjudicataire demeure propriétaire, le prix d'adjudication, à supposer qu'il le doive encore, devra être payé à l'acheteur ; c'est l'acheteur, en effet, qui dans ses rapports avec le saisi et les saisissants était propriétaire de la chose qui a été adjugée ; le prix en provenant la représente ; c'est donc à lui qu'il doit revenir, sauf à coiinpter avec les créanciers inscrits. Que si les fonds ont été payés entre les mains des saisissants ehirographairei, il pourra les répéter contre eux jusqu'à concurrence delà différence entre le prix d'adjudication et son prix d'achat, ou même pour le tout, s'il s'était déjà libéré envers son vendeur. Mais si son recours demeure inefficace, l'adjudicataire n*en restera pas moins libéré, ùblt du moment que la vente n'a pas été transcrite elle est, en ce qui le concerne, à considérer comme non avenue.
486. Quant aux frais de la saisie, qui les supportera? Les saisissants ou l'acheteur évincé? Les saisissants^ à notre avis. L'acheteur a été évincé par leur fait ; ce fait constitue une faute de leur part, car, bien que la vente n'ait pas été transcrite, ils sont présumés ravoir coianue : l'acte que la loi aSVan* chit de toute condition de publicité est, en effet, présumé connu des tiers dès qu'il existe. Or, puisqu'en révinçant ils UA ont causé un préjudice et que l'éviction qu'ils lui ont fait subir vient de leur faute, il est clair qu'il n'en doit point souffrir.
ï:N matière HYPOtHÉCAlRE. 115
Notre décision e$t fort rigoureuse^ sans doute ; elle est même, nous en faisons Taveu, fort peu conforme à l'«sprit de la loi DOtivelIe; mais elle se déduit comme une conséquence nécessaire du principe que les créanciers d'un vendeur ne peuvent jamais exciper de la circonstance que la vente qu'on leuroppose n'a pas -été transcrite.
4g¥. Encore un mot. Le lecteur n'a point sans doute oublié le conflit qu'engage la saisie aux prises^ d'une part, avec une acquisition antérieure à sa transcription, mais non transcrite, et, d'autre part^ a^ec un« seconde aliénation transcrite, mais postérieure à sa transcription. On a soutenu que le second acquéreur reste maître du ten^ain. Nous avons à Tappui du système que nous exposions alors mtiquéceite solution {V., ci-dessus, le n* ^7). Notre critique devrait, à ce qu'il semble, disparaître dans le système auquel nous nous rallions. Nous croyons néanmoins devoir la maintenir. La saisie^ nous dit-on, n'existe point au débat, puisqu'elle est nulle, à raison de la première aliénation. Mais répondrons-nous, s'il en est ainsi, pourquoi n'en serait-il poiut de même de chacune des deux aliénations avec lesquelles elle est aux prisest Ne sont-elles pas, en effet, éga* iement nulles, la première, à raison de la seconde, et, la seconde, à raison de la saisie? L'argument qu'on nous oppose ne peut point dès lors servir à trancher le débat ; il ne le pet* point, puisqu'il conduit fatalement à des solutions qui réciproquement s'excluent l'une l'autre. A notre sens la question étant insoluble selon la lot, l'équité seule la gouverne (I). Nous donnerions donc la préférence au premier acquéreur. Les antres intéressés doivent être écartés par des raisons également décisives^le second acquéreur, parce qu'il a été déloyal (V. , ci-dessus, le n' 467), les créancierspoursuivants, parce que, à supposer qu'ils aient agi de bonne foi, leur erreur ne saurait les autoriser à s'approprier ie bien d'«utrui. Quant au premier acquéreur, on peut lui reprocher d'avoir tenu son titre secret : peut*étre eu faut-il conclure qu'on doit laisser à son compte les frais de la saisie; mais-sûl^sonsent à effacer les suites filebeuses auxquelles sa faute a donné lieu, la légitimité de son titre demeure souveraine et toute-puissante au débat*
;i) V. , Au*a68 t«f)ft.é0rites ifajr le Code Kapol^n, Vexplicat.As l^ftrt. 4.
116 DE LA TfiANàCRIFTJON.
Toutefois s'il était établi que le second acquéreur a entendu faire un acte sérieux et qu'ainsi il n'a traité que parce qu'il a été convaincu qu'il pourrait consolider son acquisition en usant du droit établi par l'article 687 du Gode deprocédure,il ne serait pas équitable qu'il fut trompé dans son attente. Son acquisition devrait donc, en ce cas, être maintenue ; mais au lieu d'eu attribuer le prix au créancier chirographaire qui a pratiqué la saisie, nous appellerions à en bénéficier celui qui, au regard du saisi et de ses créanciers,^était le légitime propriétaire delà chose aliénée, à savoir, le premier acquéreur (V., ci-dessus, le no 485)^
488. La distinction que nous avons appliquée aux saisies devra également et par les mêmes motifs régir les faillites. Ainsi, les aliénations qui ont une date certaine antérieure au jugement déclaratif de la faillite de Faliénateur sont, qtMique non transcrites^ hors de toute atteinte. Le failli ne peut point, en effet, les critiquer lui-même. Quant à ses créanciers, sous quel prétexté les pourraient ils écarter? Diront-ils qu'elles sont nulles? mais quand il les a consenties, il agissait dans la plénitude de ses pouvoirs. Qu'elles n'ont pas été transcrites? mais ils ne sont point recevables à opposer à l'acquéreur de leur gage la clandestinité de son titre. Quoi qu'ils disent» ils les doivent subir, puisqu en les faisant, leur débiteur n^a fait qu'user du droit de disposer dont ils l'avaient laissé investi; ils les doivent respecter, car en laissant intact en sa personne le pouvoir d'administrer leur gage ils ont, par avance, adhéré aux actes que ce droit d'administration légitime, bi les actes qu'il a passés sont entachés de fraude, ils peuvent les attaquer et les faire annuler, coniormément au principe de l'article 1167 du Code Napoléon. Ses créanciers hypothécaires peuvent même dans tous les cas suivre leur gage dans les mains des tiers acquéreurs^ lorsque la nature ou les conditions de l'aliénation compromet leur créance (art. 2166 et suiv., C. N.); mais sous celte double réserve, il est incontestable que le débiteur qui contracte représente ses créanciers en même temps qu'il agit pour lui-même et qu'ainsi ils sont parties dans tous les actes qu'il passe. Or, encore une fois, s'il les représente quand il aliène, il est clair que les aiiéuatioQS qu'il consent ont, en ce qui les concerne, toute la solidité et la même irrévocabilité qu'elles peuvent avoir, quant à lui
EN MATIERE HYPOTHECAIRE. • 117
(V., ci dessus, le n» ^^78). Le jugement qui le constitue en état de faillite le dessaisit, sans doute, de Tadministration de ses biens; cette administration passant en la personne de ses créanciers s'analyse, il est vrai, en un droit réel, à leur profit, sur les biens qu'il cesse d'administrer (V., ci-dessus,lesno'486 etsuiY.};maisces biens, quels sont-ils, si ce n'e;5l ceux dont secompose son patrimoine au moment où son incapacité commence, ou qu'il pourra acquérir dans l'avenir? Et que conclure de là, si ce n'est' que le droit d'hypothèque ou le droit réel sui generis qu^acquièrent ses créanciers est forcément limité à ces mêmes biens? Donc point de conflit possible entre les créanciers du failli et les acquéreurs des biens qu'il a aliénés antérieurement à lafaillite. Partant il ne saurait être, dansTespèce^question de la loi nouvelle, car personne n'ignore qu'en principe et sauf l'exception relative au bail, la théorie de la transcription ne trouve sa place que dans un conflit de droits réels sur un même bien. La loi, en un mot, prend les choses dans l'état où elle les trouve à la date du jugement déclaratif delà faillite; elle sauve du naufrage ce qui reste du gage des créanciers, mais elle ne le reconstitue point. Exclusivement préoccupée de Yavenir, elle accepte le passé et n'y touche point. Nous n'ignorons pas pourtant qu'aux termes de l'article 446 du Gode de commerce, certains actes sont, quoique antérieurs à la faillite, tenus pour inexistants au regard de la masse; mais la nature exceptionnelle de cette disposition, loin d'ébranler notre donnée, ne fait que la confirmer : excepiio firmat regulam.
Réfléchissons d'ailleurs aux impossibilités juridiques qu'implique le système contraire : un débiteur vend un de ses immeubles par un acte que l'acheteur ne fait point transcrire. Bien que non transcrite, cette vente est valable au regard des créanciers du vendeur.
Telle est la décision formelle de la loi (V., ci-dessus, le n» 434).
La vente étant valable quant aux créanciers du vendeur, l'immeuble vendu cesse d'itre leur gage.
Telle est la conséquence forcée du principe établi.
Cela posé, par quelle vertu magique la faillite du vendeur aura-t-elle pour effet de faire rentrer dans le gage de ses créanciers l'immeuble qu'en a fait sortir l'acte régulier par
118** l>fi LA TRANSCRIPTION.
lequel il en a précédemment disposé? Quoi ! la 1^ annulerait, de sa propre autorité et dans l'intérêt des créanciers du Yendeur, cette vente que tout à rbeure elle proclamait parfaite et toute- puissante à Rencontre de ces mêmes créanciers* EUe reconnaît qu'en ce qui les concerne, Tacheteur est le yéritable propriétaire de Timmeuble, vendu et, après avoir consacré la parfaite légitimité de son droit, elle l'en dépouillerait pour le reporter, afin de reconstituer leur gage, sur la tête de leur débiteur! Où trouver la raison de cette révocation! Dans la. faillite du vendeur? Comment! parce qu'il aura fait de mauvaises aflaires, ses créanciers seront, de par la loi, autorisés à prendre dans le patrimoine d'autrui les Inens sur lesquels ils se feront payer? Quoi que nous fassions, nous ne pouvons nous résigner à croire à une aussi folle conception.
U sera bien difficile de ne point se rendre à notre sentiment, si on accepte firancbement cette donnée de la loi que la vente est au regard des créanciers du vendeur dispensée de la formalité delà transcription^et qu'ainsi, bien que non transcrite, elle a, quant à eux, par elle-même et par elle seule, toute l'efficacité que lui imprimerait sa transcription; ou, en autres termes, qu'elle appartient, quant au règlement de leurs rapports avec Tacquéreur,. non point à la loi nouvelle, mais au Gode Napoléon.
Si, dira-t-on, la vente avait été transcrite immédiatement après sa passation, la faillite postérieure du vendeur ne donnerait point à sescréanciers le droit de s'emparer de l'immeuble vendu; or, bien que la vente n'aitpasété transcrite, elle a contre eux toute Tefficacité que lujlaurait imprimée sa transcription; donc...
Sous l'empire du Code Napoléon, ajoutera-t-on, rachêteur peut utilement, nonobstant la clandestinité de son titre et la faillite postérieure de son vendeur, revendiquer envers et contre tous l'immeuble dont l'article 1583 lui assure, la propriété; la loi nouvelle n*a rien changé à ce règlement, puisqu'elle décide qu'au regard du vendeur et de ses créanciers l'article 1583 précité est demeuré en pleine vigueur (V., cidessus,, les n^* ASti et 434};, donc...
Mais, objectera-t-on, la transcription d'une vente et l'inscription d'une hypothèque sont/quant à Toi^et de ce débat, liées
EN MATlÈaE HYPOTHECAIRE. 119
l'imeà l'autre par la plus étroite afOnité. La loi aanule, dans riotérêt des créanciers du failli, les hypothèques qui^ bien que soumises ^u priocipe de publicité, sont restées occultes jusqu'au moment de la faillite (art. 21 i6, A. N., et 446, G. corn.)- Dès lors et à moins de supposer qu'elle est tombée dans la plus inexplicable des anomalies, il ne se peut pas qu'elle ait maintenu à leur encontre les ventes clandestines qu'on leur oppose.
Cette anomalie est singulière, nous ne saurions le nier; mais il est incontestable que la loi a, sur des objets identiques, des principes l'un à l'autre opposés; il est non moins certain que les conséquences à tirer de ces principes doivent nécessairement marcher en sens inverse l'une de l'autre. Or, tandis qu'elle accorde aux créanciers chirograpbaires, comme à tous autres intéressés, le droit de se prévaloir du défaut d'ins-cription des hypothèques produites à leur encontre, elle leur refuse formelleipent le droit d'opposer aux acquéreurs le défaut de transcription de leurs titres. De là l'anomalie signalée.
Ajoutons une dernière considération. Si les ventes non transcrites ne sont point opposables aux créanciers qui ont saisi l'iomieuble vendu, s'ils ne les doivent point subir, quand le vendeur, leur débiteur, est en état d0 faillite, la même solution devra être étendue au cas où il sera décédé avec des héritiers bénéficiaires (Y., ci-dessus, le n® 472). Que deviendra alors cette règle que les ventes sont, quoique non transcrites* opposables aux créanciers du ^vendeur? Pratiquement, elle n'aura piu& d'application possible (Y. toutefois ce qui est dit sous les n»* 494 et 495). La loi sera ainsi méconnue ou supprimée !
Nous nous résumons. Us aliénations qu*un débiteur a consenties antérieurement au jugement déclaratif de sa faillitq sont et demeurent, quoique non transcrites, opposables à ses créanciers. Celles qu'il consent depuis la même époque et avant même que le jugement qui l'a constitué en état de faillite ait été rendu public, sont, quuique transcrites, nu Ues quaat à eux.
489. D'après c^ qui vient d'être dit, les créanciers du vendeur déeédé ne peuvent point, même au cas où sa succession . a été acceptée sous bénéflce d'inventaire, méconnaître l'effet des ventes non transcrites qu'on leur oppose de son chef.
120 DE L\ TftANSCRIPTION
il en serait ainsi quand même ils auraient inscrit le droit de séparation établi à leur profit phv l'article 2111 du Code Napoléon. Cette inscription n'existe, en effet, qu'au regard des ayants-cause des héritiers ; elle ne change rien, par conséquent, aux rapports de Tinscrivant avec les ayantscause du défunt (1).
490. Les conséquences de notre principe ne sont point épuisées. Si on Ta bien compris et si on s'y résigne, ou sçra forcé d'en conclure que les créanciers qui à Forigine de leur .créance ont suivi la foi de leur débiteur ne peuvent, de son chçf, et par des actes postérieurs, acquérir aucune hypothèque conventionnelle, judiciaire ou légale sur les immeubles dont il a d sposé mime par des actes non transcrits. Cette solution est déplorable, nous le reconnaissons. Personne, assurément, ne la jugera plus sévèrement que nous no l'avons fait nous-même. Nous avons ardemment désiré Técarter et Dieu seul saura les efforts que nous avons faits dans ce but; mais quoiqu'elle blesse tout ce que nous portons en nous de bon sens juridique, Timpérieuse loi de la logique sous en constitue le défenseur.
Les arguments que nous avons à produire en sa faveur sont déjà connus (V., ci-dessus, les n«« 478 etsuiv.).
Si , quoîque non transcrite , la vente est valable au regard des créanciers du vendeur, l'immeuble qu'elle a pour objet passe, quant à eux et en ce qui touche leurs rapports avec l'acquéreur, dans le patrimoine de ce dernier. A quel titre dès lors pourraient-ils acquérir, du chef du vendeur^ une hypothèque sur un bien dont la propriété réside en la personne de l'acheteur?
Quant à eux, la vente a, quoique clandestine, tout l'eflel qu'elle aurait, à supposer qu'elle eût été transcrite immédiatement après sa passation. Or, le vendeur peut-il, quand la vente qu'il a conclue a reçu la formalité de la transcription, hypothéquer valablement Timmeuble vendu ?
"L'article 1583.du Code Napoléon est resté en pleine vigueur
quant au règlement des rapports de l'acquéreur avec le
vendeur et ses créanciers. Or, qui ne sait que, d'après celte
• disposition, le vendeur qui affecte par hypothèque au i^aie-
il) M. Duvorg'T, :i son courî».
EN MATIÈRE HYPOTHECAIRE. 121
rnent de ses dettes l'immeubte qu'il a Tendu dispose de la chose d' autrui et par conséquent fait un acte nul?
491. On devra même, si notre donnée est exacte, aller jusqu'à dire qu'au cas où le vendeur cède en paiement à quelqu'un de ses créanciers actuels l'immeuble vendu, cette daiio insolutum constitue également un acte nul, puisque la chose cédée n'appartient plus au cédant au moment où il en dispose.'
Qu'on ne dige point qu'en ces divers cas un fait juridique nouveau a eu lieu qui a changé la condition du créancier au profit duquel il est intervenu et Ta fait passer dans la catégorie des tiers en l'investissant d'un droit d'hypothèque ou de propriété. Il y a eu, sans doute, entre le vendeur et son créancier, promesse et stipulation d'un droit réel sur l'immeuble vendu; si cette convention était valable selon la loi, le créancier acquerrait, en effet, un droit réel dont la défense lui permettrait d'opposer à Tacquéreur la clandestinité de son titre; mais la loi la tient implicitement pour nulle, puis- qu'elle déclare que l'immeuble sur lequel les parties contractent est hors du patrimoine de celle qui en dispose.
La saisie de l'immeuble constitue, elle aussi, un fait nonveau, qui, à le supposer régulier, investirait le saisissant d'un droit réel qu'il pourrait placer sous la sauvegarde des principes nouveaux ; nous avons dû, pourtant» reconnaître que, du moment que Timmeuble saisi était légalement, et au r^ard des créanciers poursuivants, hors du patrimoine de leur débiteur, leur poursuite était nulle, et qu'ainsi elle ne pouvait engendrer aucun droit à leur profit. Or, ce qui est vrai de la saisie, doit l'être également de tout acte par lequel le vendeur affecte à la sûreté de ses créanciers Timmeuble dont il n'a plus la propriété ou le leur donne en paiement.
Toutes ces questions appartiennent au même ordre d'idées et se gouvernent par la même donnée. Ainsi, admet-on avec nous que la saisie est nulle quand elle est faite dans les circonstances dont s'agit, on ne doit point hésiter à reconnaître que tout acte par lequel les créanciers chirographaires du vendeur stipulent^ après coup, à titre de garantie ou de paiement, un droit réel sur l'immeuble vendu, est lui-même frappé d'une nullité radicale dont rien ne le peut relever. Tient-on, au ronlraire, que ret acte est régulier et peut prévaloir contre
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ser à leur adversaire la clandestinité de son titre, ni même par la date, certaine ou non, des deux baux, car entre créanciers chirographaires du même auteur, — et les preneurs ne sont pas autre chose, — rantériorité du titre ne constitue point une cause de préférence. Leurs droits étanU égaux , bien que nés en différents temps, le principe m pan causa melior est cama possidentis seul les r^git. Donc, au preneur mis en possession la préférence, il est vrai qu'au cas où le bail en conflit avec une vente a acquis date certaine avant elle, le preneur l'emporte toujours sur l'acquéreur (art. 1743, C. N.); mais cette disposition a sa raison d'être particulière: ra<5quéreur étant subrogé aux droits du bailleur, la loi a dû, par une juste corrélation, le subroger à ses obligations. Dans notre espèce, cette subrogation doit être écartée, puisqu'elle est incompatible avec le droit du preneur auquel on l'opposerait. Les deux cas ne sont point semblables par conséquent; on ne saurait dès lors raisonner de Tun à l'autre (1).
Si l'immeuble est resté en la possession du bailleur, on devra suivre, par analogie, le système que nous exposons plus loin sur un casanalogue (V., ci-dessous, le n" 5^6).
496. Nous avons vu que, nonobstant la transcription de leur titre et quoique peut-être ils n'aient eu aucune connaissance du bail qu'on leur oppose, les tiers acquéreurs peuvent être contraints de le subir pendant \S ans, lorsqu'il a date certaine antérieure à leur acquisition. Mais quel est le point de dépari de ces 18 années? les comptera-t-on :
Du jour où le bail a date certaine ?
Ou du jour de la vente de Timmeuble ?
Ou du jour de la transcription de la trente?
Ou enfin du jour où le bail sera opposé à l'acquéreur?
Cette question fut soulevée au Corps législatif, par M. Duclos. Le projet, dit-il, ne s'expliquepassur ce point important. Il y a là une lacune qu'il faut combler sous peine d'ouvrir à la doctrine et à la jurisprudence le champ clos des interprétations arbitraires. Laisser la loi ainsi inachevée, ce serait appeler les procès qu'elle doit prévenir.
(1) M. Marinier, De la date certaine de$ actes sous seings jyrivés^ Bévue pratique, t. VIII, p. 543 et suiv. — Conlrà, Marcadé, sur l'art. 1743, et M. Troplong, Trans.., n» 207.
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Quoique pleioe de sagesse^ cette observation fut écartée par la plus singulière des fins de non-recevoir : t Le projet, répondit le commissaire du Gouvernement, M. Rouher, a été élaboré par les hommes les plus compétents; il a été. dans le seio de la commission, Tobjet d'un eiameu approfondi; on peut donc être certain que ses dispositions sont très familières aux membres de la commission et aux commissaires du gouvernement. Or« ni les uns^ ni les autres n'y ont trouvé les obscurités signalées. »
Cette banale et orgueilleuse réponse nous rappelle une observation fort judicieuse de M. Renouard, parlant aux ministres du roi Louis-Philippe : t Je ne crois pas, disait-il, que lorsqu'une question a été exposée de part et d*autre avec de graves raisons il soit de bon procédé législatif de dire aux tribunaux : Le législateur n'a pas pu s'en tirer, les tribunaux s^en tireront comme ils le pourront. Il vaut mieux que le législateur se donne un peu plus de peine, qu'il discute plus longtemps et qu'il résolve la question. Car enfin on ne fait point des lois pour créer des proo^s» mais pour les prévenir (I). »
Quoi qu'il en soit, la désolante incertitude dont se plaignait M. Duclos n'a point tardé à justifier ses prévisions. Déjà quatre systèmes sont aux prises sur la question en litige. Nous avons soutenu, peu après la promulgation de la loi {i}, que le point de départ des 18 années dont s'agit se place au jour où la vente a été transcrite. M. Lemarcis (3), MM. Rivière etHuguet (4) veulent qu*on les compte à partir de la vente^ tandis que M. Pont (5) les fait courir du jour où le preneur est entré en jouissance. La solution de M. Troplong (6) est tout autre. Quand, dit-il, le bail à longue durée n'a pas été transcrit, les choses devant se passer au regard des tiers comme s'il n'avait été réellement consenti que pour 18 années, il ne leur est opposable que pour ce qui reste à courir de ces 18 an-
(1) IHteuêêiùn de la loi du 2 jwn 1841. V. ce que nous dison» à co «ujet •OQB U no 477, p. 1 ; et t. i*», p. 2 et Bttiv. {Z) V. notre êxamm criêiquê, n*> 3.
(3) Comm, de la M dm 23 mar» IH55, No 309.
(4) Queet. 232 et sniv.
(s; Pm. et hypo., n© 369.
(6) Trans,, n»» :^03 et ?uiv.
(art. 685, C. pr.). Dès lors, que leur importe que leur gage soit aux mains d'un preneur? Au lieu dos fruits naturels qui leur seraient attribués en Tabsence du bail (art. Q%% C. pr.), ils reçoivent les fruits civils qui les représentent : leur intérêt n'est point encore en jeu, par conséquent. Ce n'est qu'à compter du jour fixé pour l'adjudication que le bail se met en travers de leur droit ; il le blesse alors, il leur est nuisible à ce moment, puisque, par sa présence, il peut faire obstacle à la chaleur des enchères.
500. d° Bail passé et transcrit postérieuremeniàVinscriplion de VhypothèqtM : — Quelle sera sa durée en ce cas ? Le créancier inscrit devra-t-il Je subir pour le tout? Fourra-t-il, au contraire, le limiter à dix-huit ans, ou, mieux encore, le ramener aux termes d*un bail de simple administration etle réduire à neuf ans?
Ce point de droit n'est point nouveau. Les discussions passionnées auxquelles il a donné lieu, dès avant la loi nouvelle, en ont fait l'une des questions les plus célèbres de notre jurisprudence. Le débat se posait sous Tarticle 684 du Code de procédure, aux termes duquel les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés sur la poursuite des créanciers. La loi ne s*expliquant point sur les baux antérieurs à cette époque, on dut se demander si les créanciers inscrits devaient les subir, pour toute leur durée, si étendue qu'elle fût, ou s*ils pouvaient au contraire, sioon les faire annuler pour le tout, au moins les renfermer dans les limites d'un bail de simple administration.
L'efTet de l'hypothèque se trouvait ainsi engagé au débat. ModiQe-t-elle, dans certaines limites, le pouvoir qu*ale pro-, priétaire d'administrer et de jouir des biens qu'elle a pour objet ou le laisse-t-elle plein, entier et absolu? S'il consent un bail à long terme, agit-t-il selon son droit ou Toutrepasse-t-il? Là était tout le litige. Les auteurs appelés à le résoudre restèrent divisés. Quoique moins hésitante, la jurisprudence n*était pas assez unanime pour qu'on la pût considérer comme définitive. La question était donc encore pendante en 18S5. Elle n'échappa point aux députés qui prirent part aux débats engagés au Corps législatif sur le projet de loi alorsen discussion. M. Duclos, quia exposé avec tant de justesse et de talent les vices du système que proposait le grou-
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EN MATIÈRIS HYPOTHECAIRB. 129
vernement, fit remarquer que par la généralité de ses termes le projet semblait la résoudre au préjudice des créanciers et ' par conséquent au rebours du but qu'on voulait atteindre. Déclarer, disait-il, qu'à défaut de leur transcription, les baux à long terme ne peuvent être opposés pour plus de dix-huit ans aux tiers qui ont sur l'immeuble des droits acquis et eon- $en>éSj c'est,par un à eantrario nécessaire, reconnaître qu'au cas où ils sont transcrits, ces mâmes tiers les doivent ,subir pourtoute leur durée, si longue qu'elle soit. En faut-il donc conclure que, bien que passés et transcrits postérieurement aux hypothèques acquises et conservées sur l'immeuble, ils, devront être maintenus pour le tout à rencontre des créanciers inscrits? «S'il en doit être ainsi, il n'y aura plus de prêts possibles et le crédit hypothécaire que l'on veut développer se trouvera anéanti. » Poursuivant droit son idée, i'éminent jurisconsulte aurait voulu, et très-judicieusement selon nous, que les baux consentis par un propriétaire grevé d'hypothèques ne dépassassent jamais, quant aux créanciers inscrits, les limites d'unacte ordinaire d'administration . » La question ajoutait-il, adonné lieu aux dissentiments les plus profonds entre les auteurs et les tribunaux. La Chambre fait en ce moment la loi ;il ne faut pas que Ton puisse dire d'elle qu'elle l'a faite contrairement à la justice et que la fraude puisse y trouver une protection. »
Le débat semblait donc préparé pour un jugement déRnitif; mais on sait le procédé si puérilement dédaigneux par lequel MM. les commissaires du gouvernement étouffèrent les plus sages propositions. «La loi, dirent-ils, n'a point à résoudre à l'avance toutes les diincultés; il suffit qu'elle soit claire et précise. Or, tel est le caractère du projet. Ses dispositions ont été élaborées par les hommes les plus compétents et ils n'y ont point découvert les obscurités que signaient ses critiques.i> (V., ci-dessus, le n«496.)
Quoi qu'il en soit et nonobstant cette clarté si formellement afflrmée, le sens de la loi est resté douteux. Nous avons vu H . Duclos déclarer que, d'après les termes du projet, les baux transcrits sont opposables pour toute leur durée, si longue qu'on la puisse supposer, aux créanciers inscrits antérieurement à leur transcription. Mais voici venir un autre député, U. Allart, qui, à Finverse, ne craint point d'affirmer que» selon
lui^ c il est é?ident que les baux postérieurs à rinscriptionde rbypothèque ne peuvent aooir aucun effet, r
Ces solutions extrêmes nous ayant paru Inadmissibles l'une et l'autre^ nous avons proposé un système intermédiaire. Quoique passés et transcrits postérieurement à une inscription hypothécaire^ les baux à longue durée sont, suivant nous et contrairement à ropinion de M. Allart, opposables au créancier inscrit» mais tandis que M. Duclos veut qu'il les subisse pour le tout, si longue que soit leur durée, nous les renfermons dans la limite de cbx-huit ans (1).
M. Duvei^ier (2) et M. Troplong (3) partagent à cet ^;ard notre manière de voir.
MM. Rivière et Huguet (4) se' sont, au contraire, ralliés au système de M. Duclos. M. Pont (5) lui a également prêté l'appui de son autorité.
Quant au système de M. Allart, il n'a point trouvé de défenseur.
M. Pont, qui nous combat, raisonne ainsi : La loi exige que les baux de plus de dix-huit ans soient transcrits ; elle ajoute que jusqu'à leur transcription, ils ne seront opposables aux tiers que dans une certaine limite. Qu'est-ce à dire, si ce n'est qu'ils sortiront ots-à-vts de tout leur plein et entier effet, lorsque la formalité aura été remplie ?
En autres termes : les baux transcrits étant opposa&Iee ati^ tiers, il en résulte :
i"" Qu'ils sont obligatoires pour tous les tiers indistinctement, et, par conséquent, pour les créanciers déjà inscrits au moment de leur transcription aussi bien que pour ceux qui ne se sont inscrits qu'après : la loi, en effet, ne distingue pas;
2« Qu'ils sont obligatoires pour toute leur durée, car aucune disposition n'en limitant la portée, leur effet doit être plein, entier, absolu.
(1) N. notre examen crit,^ t. Xf, n* 350.
(S) Nùtu 9ur l'art. Z d$la toi du 33 mort 1855.
|3) IViafu.,xi« SOI.
(4) Qttut.^ no« 21» et suif.
(5) Priv. et hypot., t. X, n» 368.
EN ISATliRB HYPOTBiCAIBE. 131
La logique de ce raisonnement pandt irrëproobable ; mais quelle apparence trompeuse? quoi^ parce que la loi dédare que les baux non transcrits ne peuvent être opposés que pour une durée de 18 ans aux tiers qui ont des droits sur Timmeuble et qui les ont conservés conformément aux lois, elle décide par là même que dès que la formalité à laqueUe ils sont soumis sera remplie, à quelque époque que ce soit^ ils sortiront leur plein et entier effet, non-sèulement quant aux tiers qui dans Tavenir pourront acquérir des droits sur Timmeuble, mais encore à l'égard de ceux qui déjà^ depuis longtemps^ avaient sur rimmeuble des droits acquis et conservés! Voilà, on en conviendra, une bien singulière conception. La loi aurait dit [aux tiers : a Les baux à longue durée réduisant dans une proportion considérable la valeur vénale du bien qu'ils ont pour objets la plus vulgaire prudence veut qu'avant de prêter et de livrer vos fonds vous vous assuriez qu'aucun bail de cette nature n'affecte Timmeuble qui vous est ofiiert à titre de garantie hypothécaire; vous le pouvez, je vous en offre le moyen : si vous ne videz vos mains dans celles de votre emprunteur qu'après avoir fait inscrire Thy* pothèque attachée à la sûreté du prêt et avoir constaté, par un état n^atif de transcription, qu'à la date de votre inscription aucun bail n*a été transcrit, votre sécurité sera complète; car, à supposer qu'un bail secret existe, je ne permettrai point qu'Ai vous soit opposé pour plus de 18 ans. En vous protégeant Je sers la société elle-même, puisque j'attire vers b propriété immobilière les capitaux qui jusqu'à ce jour lui ont fait défaut; mais si le bien public exige que je vous mette à l'abri du péril des baux antérieurs à l'acte que vous passez, l'intérêt général veut à l'inverse que les baux postérieurs aient^ quand ils sont transcrits, tout leur effet contre vous, si désastreux qu'il puisse être. »
Par quelle raison magique fera-t-on marcher d'accord de semblables données? Si les créanciers hypothécaires ne doivent subir que dans la limite de 18 années les baux antérieurs à leur inscription, mais non transcrits quand ils l'ont prise, c'est que^fie les ayant point connus, il serait contraire à toute justice de laisser à leur charge la lourde dépréciation que subirait leur gage, 8*ils les devaient respecter dans toute leur durée. Or, ont-ils connu davantage les baux passés et tran..
132 DE LA TBANSCSimON.
tents postérieoremeDt à leur inscription? où dès lors peut être la raison de distinguer?
Comment ne voit-on pas que protéger les créanciers contre les actes du passé el les Uyrer sans merci aux actes de l'ayenir, c'est fuir d'un c6té le but qu*on veut atteindre de rautre?
liais pressons largement et voyons jusqu'où il nous pourra conduire !
Soit une vente consentie et transcrite postérieurement à l'inscription d'un créancier hypothécaire ou à la transcription d'une première vente : lajseconde vente, dira-t-on^ est transcrite; donc elle est opposable aux tiers^ quels qu'ils soient^ c'est-à-dire tant à ceux qui , avant qu'elle eût été transcrite , avaient sur l'immeuble des droits acquis et conservés, qu'à ceux qui, dans l'avenir, traiteront avec l'ancien propriétaire; donc l'hypothèque du créancier inscrit, donc la propriété du premier acheteur doivent, quoique acquises et conservées conformément à la loi, disparaître devant le droit du second acheteur!
Donc concluons : l'acheteur qui fera transcrire son titre, mettra à néant toutes les ventes passées et déjà transorites^ ainsi que, les hypothèques constituées et déjà inscrites à la date de son propre contrat!
Que penser d'un principe qui, logiquement appliqué, conduit fatalement à l'absurde?
M. Pont n'a pas compris la disposition dont il s'arme contre nous. La transcription met le droit des transcrivants à l'abri des actes que leur auteur pourra passer dans l'avenir; elle fait plus encore, elle les protège même à rencontre de ceux qui, bien que nantis de droits antérieurs à sa date, ont eu le tort de les tenir secrets ; mais elle ne peut évidemment rien contre les tiers, qui, ayant des droits déjà acquis, les ont fait transcrire ou inscrire alors qu'elle n'existait pas encore.(V., cidessus, les n** 418 et suiv.)Dans le premier cas, elle est opposable aux tiers, parce qu'elle les a prévenus de l'existence du droit que le transcrivant produit contre eux; dans le second, ils )a doivent subir encore, parce qu'ayant teuu leur droit secret, ils ne peuvent point l'opposer au transcrivant; dans le troisième^ elle n'a aucune valeur, parce que le transcri- *^ vaut ayant été prévenu et prévenu à temps des droits anté-
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BN MATIÈRE HYPOTHÀ^AIRB. 133
rieurs qu'on lui oppose a eu le tort de passer outre. Elle ne pourrait valoir, en' ce cas^ que par la rétroactiTite de son effet ; or , si quelque chose répugne invinciblement à la publicité d'un acte, c*est évidemment la rétroactivité de sa pubUcité (i).
La règle établie se résume donc en cette donnée générale :
Toutes les fois que deux droits soumis Tun et l'autre au régime de la publicité sont aux prises^ le conflit se règle eu égard aux dates des formalités accomplies pour les rendre publics.
Ainsi, entre deux acheteurs successifs^ celui-là remporte qui le premier a transcrit. Entre un créancier hypothécaire et un acquéreur, celui-là oppose sod droit à l'autre qui le premier Ta rendu public. (V. le n" 446.) Dès lors et à ne suivre que la logique du principe, il est manifeste qu*en cas de conJQit entre un créancier hypothécaire et un preneur, la transcription du bail est destituée de toute valeur quant au créancier qui, avant qu'elle fût effectuée, était déjà inscrit. Or, si elle ne vaut pas^ quant à lui^ les choses doivent naturellement se passer, en ce qui le concerne, comme si le bail qu*on lui oppose n'était point transcrit. Partant le maximum de sa durée ne peut point dépasser 18 ans.
Nous ne d'sons point comme M. Allart que les baux consentis postérieurement à une inscription hypothécaire sont nuls au regard du créancier inscrit. Bien qu'inscrite, l'hypothèque laisse subsister en la personne du propriétaire qu'elle grève le droit de disposer et d'administrer les biens sur lesquels elle est établie; mais de même qu'en cas d'aliénation, elle met un droit de suite aux mains du créancier, de même en cas de bail à long terme, elle l'investit d'un droit de réduction.
501 . MM. Rivière et Huguet n'acceptent point notre solution . L'article 3 de la loi nouvelle est, disent-ils, complètement étranger à l'hypothèse engagée dans ce débat. Qu'on lise, en effet, le rapport de M. de Belleyme et on restera convaincu que si la loi a prescrit la publicité des baux à long terme, c'est uniquement afin de prévenir les tiers qui dans f avenir
(1) y. ee que nom avont dit sur nn Btijet analogae dant notre «xom. crit,, B« 248, p. 772.
134 DB LA TBAMSCRIPTION
pourront eontraeter avec 1$ baiUeur. Elle n'a naUement songé à sauvegarder le droit des créanciers hypothécaires contre Tabus que leur débiteur pourra faire du droit d^administrer qu'elle lui laisse. Les baux passés postérieurement à Tinscrip* tion de leur hypothèque appartiennent, par craséquent^à un ordre d'idées tout autre que celui qu'implique le principe de publicité. La question de savoir s'ils sont valables pour le tout^ nuls absolument ou simplement réductibles^ demeure dès lors ce qu'elle était sous Tempire des Codes Napoléon et de procédure, une pure question de capacité. Le propriétaire qui a hypothéqué son bien, peut-il le donner à bail? et à supposer qu'il le puisse^ le peutril pour tout le temps qu'il lui plaît de fixer^ ou seulement dans une certaine limite? Tout le litige est là! Sa nature n'implique sous aucun rap« port l'application des règles particulières à la transcription. Il faut donc, pour le résoudre, s'attacher purement et simplement à la distinction implicite que contient l'article 684 du Code de procédure. Si le bail est postérieur au commandement k fin de saisie, les créanciers auxquels il fait préjudice peuvent le faire annuler pour le tout. S*il est antérieur et exempt de fraude, ils doivent le respecter pendant toute sa durée, si longue qu'elle soit. Si même les fermages ou les • loyers ont été payés par anticipation, mais de bonne foi, les paiements effectués leur sont opposables, quelque dommage qu'ils en puissent souflrir.
Tel est le système que nous avons à combattre.
L'article 3 de la nouvelle loi, nous le concédons, ne tranche point directement et par une disposition formelle la question en litige ; nous reconnaîtrons même, si l'on veut, que, d'après l'article 684 du Code de procédure, elle doit être résolue dans le sens rigoureux qui vient d'être exposé. Mais esMl vrai, qu'aujourd'hui même, l'article précité doive seul la régir? Voilà ce que nous n'admettons pas.
Le débiteur dont les biens sont hypothéqués peut, sans doute, faire, dam les limites du droit d^dmmistrer resté entier et pleinement libre en sa personne, des actes obligatoires pour ses créanciers hypothécaires comme pour lui*méme; mais là s'arrête son pouvoir. Il dépasse donc son droit et par conséquent il fait un acte nul quand il déprécie leur gage par des actes qui, d'après la loi elle-même, ont l'importance.
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ES HATtàRE HYPOTHéCAÎRE. 135
et, à certains égards, les caractères dts actes d'aUinaUon.
Cette (UstiBctioD ne sera point contestée* < L'existence de rhypothèque, dit très-bien M. Pont (û^ 366), ne paralyse point dans les mains du propriétaire son droit d'administration... ; il faut donc que 1» créancier accepte les faits accomplis, du ffloinsen tant qu'ils peuvent être considérés comme des actes d'administration. »
A répoque où fût discuté et accepté Tarticle 684 du Code de procédure, le bail, quoique d'une durée démesurée et bien gu'accompagné de paiements anticipés de fermages ou loyers pour une quotité illimitée, fut, quant aux rapports du propriétaire a^ec ses créanciers hypothécaires, laissé dans la catégorie des actes d'administration. On ne comprit pas alors queparl'énorme dépréciation que les actes decette nature imprimaient à leur gage on le réduisait dans bien des cas ad non esse. Des notions plus exactes ne tardèrent point à se faire jour. Plusieurs jiuisconsuIteS; aussi éminents par leur esprit pratique que par l'étendue de leurs connaissances juridiques^ demandèrent qu'à l'aTenir les baux fussent^ quant aux fter;*, assimilés à des actes d'aliénation, lorsqu'ils excèdent le terme au-delà duquel ils cessent^ d'après la loi civile, d'être des actes d'administration. < L'usufruitier, disait, entre autres, M. Pont, le tuteur, le mari, tous ceux enfin qui n'ont que la jouissance ou l'administration d'un immeuble, ne doivent pas consentir de bail pour une période excédant neuf années. Ne serait-il pas juste de s'attacher à cette idée, en ce qui concerne la transcription, et de n'aifranchir de la formalité que ceux de ces actes qui, par leur durée, sont classés parmi les actes d'administration (i)? » Cette donnée parut pleine de sagesse. Toutefois, quelques-uns l'ayant jugée trop radicale, on transigea. Le principe fut accepté, mais on le tempéra en portant jusqu'à 18 ans le terme des baux auxquelis ne s'appliquerait point la formalité de la transcription (V., ci-dessus, le n* 140).
Les baux se divisent donc en deux classes.
Les baux de 18 ans ou de moindre durée ne déprécient point assez gravement la valeur des biens qu'ils affectent pour
(1) Bêwê critiqué, t. XV, p. 160 et saW. ~ V. «nsai Priv. el hypoî., t. I p. 3«a.
1S6 DB LA TRANSCBltmON
qu'on puisse les assimiler à des aliéDalions. La loi les laisse en conséquence parmi les actes d'administration^ et les dispense^ à ce titre^ de la formalité de la transcription. D'où le principe suivant : le bail qui n*excède point 48 ans est opposable aux tiers, quoiquHUn'aient pas pu le connatlre.
Les baux de plus de 48 ans € imposent à la propriété^ bien qu'ils ne constituent point des droits réels, des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur; son utilité^ son produit, sa jouissance sont aiTectés de telle sorte qu'il y a pour l'acheteur ou pour le préteur sur hypothèque un légitime intérêt à les connaître (i). » De là leur assimilation aux actes d'aliénation^ De là la règle suivante : les baux de plus dé 18 ans ne sont opposables, pour toute leur durée, qu'à ceux qui ont pu les connaître avant de traiter avec le bailleur.
Or, ce principe étant donné, quel doute conserver encore? Il est évident, ce nous semble, que si les baux à longue durée sont assimilés à des actes d'aliénation quant aux tiers qui, au moment où ils se sont mjs en rapport avec le bailleur, n'ont pas pu les connaître, la règle ainsi établie embrasse indistinctement, sinon d'après sa lettre, au moins par son esprit, tous ceux auxquels on oppose un long bail contre lequel ils n'ont pas pu se mettre en garde. Qu'importe que le danger contre lequel la loi les doit protéger vienne de la clandestinité du bail, s'il existait, quand ils ont traité avec le bailleur, ou de son inexistence même, quand il n'a été constitué qu'après coup?
En somme, les actes postérieurs à une inscription hypothécaire sont ou non pleinement valables au regard du créancier inscrit, suivant qu'ils se maintiennent ou non daus la mesure des actes d'administration. Les baux de plus de 18 ans dépassent cette mesure, puisque la loi les assimile aux actes d'aliénation. Donc ils ne sauraient avoir leur plein et entier eiTelà rencontre d'une inscription hypothécaire préexistante!
502. Au reste, et soit que sur la question précédente on accepte notre solution, soit qu'au contraire on l'écarté, il est bien entendu qu'à quelque titre qu'ils aient été passés, les baux qui n'étaient pas encore transcrits à la date de la trans-
(1) M. De Bellejine, dant ion rapport.
EN MATIÈRE HTPOTHicAlRE. 137
cription de radjudicalion ne peuvent être opposés à l'adjudicataire que dans la limite de 18 ans.
503. Si les principes que nous avons exposés sont eiacts^ il n*est point douteux^ bien que la loi ne le dise pas expressémeot, qu'à défaut de leur transcription, les quittances et cessions de loyers ou de fermages non échus ne peuvent, quand la somme reçue ou cédée par avance représente les revenus de trois années, être opposées pour le tout aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble loué ou affermé et qui les ont conservés conformément aux lois. Mais doivent-ils les subir pour partie, c'est-à-dire dans la limite où elles peuvent valoir indépendamment de la transcription ? L'affirmative est soutenue. De même, dit-on, que le défaut de transcription des baux à long terme les rend simplement réductibles au regard des tiers, de même la clandestinité des quittances et cessions de trois années de loyers ou de fermages non échus ne saurait permettre aux tiers auxquels on les oppose de les écarter pour le tout. Les deux cas étant analogues, la même règle les doit régir (1). M. Troploug, dont nous acceptons l'avis, soutient au contraire qu'elles sont absolument nulles. Les actes non trans* crits sont, en effet, tenus pour inexistants aux regards des tiers. Tel est le principe. La loi y déroge ^ il est vrai, quant aux baux ; mais les exceptions étant de droit étroit ne s'étendent point par à part d'un cas à un autre. L'analogie qui sert de point d'appui au système contraire est d'ailleurs très-contestable. Le préjudice que le bail réduit à 18 années peut causer aux tiers qui sont obligés de l'entretenir est peu grave, car s'ils sont momentanément privésdes fruits naturels de l'immeuble passé dans leur domaine^ au moins en ont-ils les revenus civils. Les paiements anticipésdefermagesouloyerssont^aucontraîre^ désastreux pour Tacquéreur auquel on les oppose. Il doit, il est vrai, les subir quoique non transcrits^ lorsqu'ils n'embrassent point trois années de jouissance, mais s'il en est ainsi, c'est qu*à raison de la modicité de la somme qu'ils ont pour objet, la loi suppose qu'ils ont été le résultat d'arrangements légitimes. Elle le^ tient, au contraire, pour suspects, quand ils ont été effectués pour absorber des sommes considérables. Or, quelle contradiction n'y aurait-il point à les maintenir pour partie
(1) En 06 MDS MM. Breitolei , n* ftO ; Letene, n* 80.
cession, le cessionnaire a dû comprendre que, ses droits additionnés atteignant et dépassant même le c&iffre après lequel la publicité est prescrite, il devait les mettre, par la voie de la transcription, sous les yeux des tiers ; la loi n'a point poussé jusque là sa prévoyance. Tout acte portant cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou de fermages non échus devra être transcrit, dit-elle; or, dans l'espèce, aucun des actes qui ont eu lieu n'atteint le chiffre qu'elle détermine !
Après tout, le défaut de transcription n'est point ici essentiel ; car les cessions de loyers ou de fermages demeurant, dans tous les cas, soumises au principe de publicité organisé par l'article 1690 du Gode Napoléon, les tiers intéressés à les connaître les découvriront aisément s'ils se renseignent, ainsi qu'ils le doivent, près du locataire ou du fermier auquel elles auront dû être notifiées (V., ci-dessus, les n** 151 et 152).
505. La prescription touche par certains côtés à la matière de la transcription.
Occupons -nous tout d'abord de la prescription ordinaire.
Il n'est point douteux qu'elle court au profit de celui qui possède sans titre et qu'une fois acquise elle a, quoique non transcrite, son plein et entier effet non-«eulement au regard du propriétaire qu'elle dépouille, mais encore à rencontre de ceux qui, dans Tavenir, pourront, le croyant toujours maître de sa chose, traiter avec lui.
506. Le possesseur qui a acquis à non domino et de mauvaise foi peut également prescrire i>ar 30 ans, à compter de sa possession. Qu'il ait ou qu*il n'ait point fait transcrire l'acte en vertu duquel il possède, il n'importe ; cet acte, en effet, n'est point, en ce cas, le rondement de la prescription et la circonstance qu'il n'est point transcrit n'en fait pas un titre précaire (V., ci-dessous,- le n* 508).
507. Mais que décider à l'égard du possesseur qui a traité avec le véritable propriétaire? Ainsi Paul, propriétaire légitime d'un immeuble, le vend à Jacques qui ne fait point transcrire. Jacques n'a pas besoin de prescrire au regard de Paul, son vendeur, et de ses successeurs universels ou à titre universel; car, en ce qui les concerne, son titre étant parfait est, directement et à sa date même, translatif de propriété.
EN MATliCRB HYPOTHÉCAIRE. 141
Mais au regard des tiers, la propriété, au lieu de passer dans son domaine, est restée dans celui de son vendeur. La peutil acquérir par prescription? A supposer qu'il le puisse, de quel jour la prescription courra-t-elle ?
Ricard (i) et Pothier (2) nous apprennent que des doutes furent autrefois élevés sur le premier des deux chefs de notre question. La règle de droit qui ne permet point qu'une personne puisse prescrire contre son titre, s'applique parfaitement, disait-on, au donataire qui n*a point fait insinuer la donation. U possède, en effet, eu vertu d'un titre qui, étant vicieux ou imparfait, réclame perpétuellement contre lui.
Cette doctrine ne prévalut point. La règle qu'on ne prescrit point contre son titre ne regarde, répondit-on, que les prescriptions acquisilives. Or, le donataire qui n'a point satisfait à la loi de Tinsinuation prescrit, non point à l'efTet d'oc-' quérir y — car l'acte de donation étant intrinsèquement valable et indépendant de TiDsinuatiou, a déjà fait passer dans son domaine la propriété de la chose donnée,— -mais aOn de se libérer de l'action révocatoire qu'à raison de la clandestinité de son droit la loi donne aux tiers intéressés à le faire révoquer.
Ainsi^ la prescription était possible, mais comme elle était libératoire, elle ne commençait à courir qu'à compter du jour où l'action révocatoire quelle devait éteindre avait pris naissance. Son point de départ se plaçait donc à la date des contrats par lesquels le donateur avait conféré à des tiers des droits incompatibles avec celui du donataire. Jusque-là, en effet, le droit de révocation établi contre ce dernier n'existait pas encore et on ne peut pas prescrire contre une action avant qu'elle soit née. U est vrai que, s'il n'avait pas eu de titre, il aurait commencé à prescrire dès le jour même de sa possession ; mais c'est ici le cas d appliquer la maxime : Melius esi non habere titulum quam habere viiiosum. a Si, dit Pothier, le donataire avait possédé saus titre les choses données, il les aurait possédées simpliciier, et une telle possession n*a rien qui la rende inhabile à produire la prescrip-
(1) Traité dêêdùMU, tnlre^fg^ n» 1279.
(2) Traité d$s thnat, etifie-vift, seot. u, art. m, g v. — IrUrod. au M, XT,
144 DE LA TRANSCBIPTION
révocatoire qu'elle aurait pour objet d'éteindre (V ., ci-dessm, p. \A\). A cet égard , nous trouverions un analogue des plus saisissants dans !a prescription de Tacliou en réduction, par laquelle les h&ritiers réservataires d'un donateur peuvent faire révoquer les donations qu'il a consenties à leur préjudice. Les donataires, possesseurs des biens à recouvrer, près* crîvent, en effet, non point à Feffet d'aequérir, puisqu'ils sont propriétaires, mais à reffet de se libérer de Faction révocatoire qui tient leor droit résoluble (art. 930, C. N.). Or, la prescription qui les peut mettre à Tabri de cette révocation ne commence évidemment à courir qu'à compter du jour de l'ouverture de la succession du donateur, c'est-à-dire du jour où l'action à éteindre prend naissance. Jusque-?à )e droit des réservataires n'étant pas encore ouvert, l'inaction dans laquelle ils demeurent^ ne peut pas leur être reprochée, puisque c'est la loi même qui la leur impose. 11 ne serait pas juste, par-conséquent, que la prescription pût courir contre eui : canlrà nonvalenten agere non curril prœscriptio (1)«
509. Yoilà^ nous le répétons, ce qu'on devrait décider, s'il était vrai que la prescription qu'oppose aux ayants-cause ultérieurs de son auteur, l'acquéreur qui n'a point transcrit son titre, était purement libératoire. Mais, si nous ne nous trompons, cette appréciation est inadmissible. La vente non transcrite n'est point seulement révocable dans Tintérèt des tiers qui pourront se mettre en rapport de droit avec le vendeur ; elle est, quant à eux, absolument nulle ou légalement inexistante (V., ci-dessus, le n"- 421 ). Si elle est nulle, elle n'a aucun effet translatif; la propriété reste par conséquent intacte en la personne du veudear. L'acheteur dès lors ne l'acquiert ni définitive ou incommutable, ni même simplement commutable ou résoluble. Des lors qui ne voit que l'action à laquelle il demeure soumis est une revendication proprement dite, et qu*ainsi il ne peut en éviter l'effet que par une prescription acquisitive.
Cela posé, notre thèse acquiert un nouveau degré de force. Potbier reconnaissait implicitement que le donalaire qui Q*a point rempli la formalité de l'insinuation possède en vertu
(1) y. msRépititiim* écnUi <ur U 3« examtndu Codé NapoUM, S* édit., p. 801.
IlN BAATUbus HYPOTHECAIAX. 145
d'un titre imparfait ou vicieux ; il avoue que le vice de sa possession ne lui permettrait pas de, prescrire, à supposer que la prescription qui doit le mettre à couvert fût acquisi^ tive. S'il écarte, dans l'espèce, la règle de droit suivant laquelle nul ne peut prescrire contre son titre, c'est que, sulvaut lui, la prescription dont s'agit est purement libératoire. Nous avons montré, qu'au contraire, elle appartient, dans notre droit, aux prescriptions acquisitives. Pothier la décla* rerait donc impossible, s'il avait à se prononcer à nouveau sur ce point.
On nous opposera, sans doute, que bien qu'imparfait ou inachevé, TactP qui n'est point transcrit n'imprime point à la détention de l'acheteur le caractère de la précarité. Celui-là, seul, en effet, possède précairement, qui possède pour aueruî, c'est-à-dire qui, détenant sine animo domini la chose remise en ses mains, la garde ianqnam nm aiienam. Or, quoiqu'il n'ait pas fait transcrire son titre, Tacheteur n'en a pas moins la volonté très-nette et très-visiblement déclarée d*avoir pour lui et comme sienne la chose vendue I Bien loin que la nature de son contrat répugne à cette intention, elle la met au contraire en parfaite évidence, puisqu'il est manifeste que celui qui achète entend acquérir la chose qu'on lui vend.
Notre réponse est déjà connue. L'acheteur qui volontairement et de son plein gré suspend l'accomplissement de la formalité à laquelle est subordonné, quant aux tiers^ l'effet translatif de son contrat, consent implicitement et en ce qui les regarde à laisser sur la tête du vendeur la propriété de la chose vendue. Dès lors comment soutenir encore qu'il la re« çoit et la garde à titre de propriétaire? Trois solutions sont donc en présence : 1* La prescription est impossible tant que le principe de la possession de Facheteur reste le même.
3"* Elle est possible et, comme elle est acquisitive, elle court du jour où commence la possession de l'acheteur.
3* Elle est possible, sans doute, mais sa nature étant libératoire, son point de départ se place forcément au jour où raction qu elle doit éteindre prend iiaissance. Ainsi, elle ne commence àcourirqu'à la date de l'acte par lequel le vendeur a conféré à un tiers un droit incompatible avec celui de l'acheteur.
5()8. Enûa un quatrième système, — et c'est le nôtre, — peut être proj^osé.
Tant que les choses sont encore entières, c*esl-à-dire aussi longtemps que ie vendeur n'a point, par quelque acte posté* rieur, disposé de l'immeuble vendu^ Tacheleur ne peut point prescrire; il ne le peut point, parce qu'il n'y a point mcore matière à prescription, fit, en effet, quel droit et contre qui prescrirait-ilî
Le droit de son vendeur? Entre eux aucun droit n'existe* Supposer qu'il puisse prescrire contre son vendeur, ce serait implicitement supposer en la personne de ce dernier un dr^ii d'éviction» et ce droit n'existe évidemment pas.
Le droit des tiers qui pourront traiter avec son vendeur? Quant à présent ils n'en ont aucun, et si la prescription éteint ou transfère des droits existants, jamais elle ne les empêche de naître (V., ci-dessus, le n* 507).
En un mot, il ne prescrit contre personne, parce qtt^ personne n'àprisenlement d'action contre lui.
Mais la théorie n'est plus la même dès qu'un droit se produit incompatible avec le sien. Ainsi, son vendeur viept-il à vendre la chose vendue, la prescription alors a sa raison d'élre, à savoir un droit existant qu'elle peut transférer a\i possesseur, un danger d'éviction contre lequel elle peut le mettre à couvert et enfin un adversaire armé d'une action pour la combattre en l'interrompant conformément à la loi. Vaine-ment nous opposera-t-on que le premier acheteur ayant reçu, en vertu d'un titre imparfait, la chose qu'il détient, sa pos- ' session a été. vicieuse ou précaire dès l'origine et qu'ainsi elle reste inefficace tant que le titre qui lui sert de fondement n'est point interverti par l'une ou par Tautre des deux causes énoncées en l'article ^38. Nous ne nous attacherons point à démontrer qu'à proprement parler l'imperfection de son titre ne constitue point une véritable précarité. Cette démonstration serait superflue et porterait môme à faux. L'acheteur qui n'a point transcrit possède, en effet, sans litres puisque, au regard des tiers avec lesquels il est en conflit, la vente qui a eu lieu à son profit est nulle ou légalement inexistante (V., ci-dessus, les no» 421 et 509). C'est bien ainsi que la considère et que la tient le second acheteur; car il ne peut se dire propriétaire et démontrer qu'il l'est réellement qu'à la condition
Googk
BN MATllHJi HYfOTjiilCAUiB. 147
d'établir qu'elle n'â^ quant à lui, aucune existence légtle. Or^ s'il affirme qu'elle e$i nulle^ il la doit forcément accepter an débat avec le caractère qu'il lui imprime lui-même. Il serait, eu efret, contraire à tout bon sens et surtout à toute justice qu'il pût, dans la même cause, et relativement au même objet, la tenir, tout à la lois et au gr^ de ^n intérêt, pour nulle et pour valable.
De cea deux choses Tune :
La veate non transcrite est, au regard des tiers, ou complètement nulle ou simplement rivocabh.
Au premier cas, l'acheteur peut prescrire, puisqu'il possède sans litre.
Au second cas, il le peut encore, car la prescription qu'il invoque étant alors purement libératoire des actions eu révocation auxquelles il est exposé, elle peut courir et s'accomplir sans Tauxiliaire de la possession.
xViûsi, la prescription est possible, mais^ quoique nous la tenions pour acquisitite, nous ne croyons point qu'oq doive, dans tous les cas, placer son point de départ au iour où l'aclieteur a commencé à posséder. Nous n'admettons point non plus qu'où puisse dire d'une mabière aN^ue qu'elle ne court qu'à compter de la date de la seconde vente ou plus généralement du jour où le vendeur a disposé une seconcKi fois de la chose vendue. Deux cas sont à considérer*
Si te premier acheteur est déjà en possesaioi au ipoment où son veiideur vend une seconde fois, la prescription, qui est rofttée impossible jusqu'au jour de la seconde veste, commencera dès ce jour à courir.
Que si, au contraire^ il n'a été mis eu possessmn qu'après lasecoud^ vente, il ne commencera, à prescrire qu'à compter dtt jour où il commencera à posséder,
S09. Ui irre6ci:ip\^oii de trente ans est possible, avons-nous dit. Mais que décidev quant à la prescription privilégiée de dix à Yic^i ans? L'aehetaur qui n'a point ' transcrit y peul-il prétendre? Pourquoi non, dira-t-on? U a acquis de bonne foi, eala est incontestable; il possède en vertu d'un titre, on ne saurait le nier, et d'un titre valable, car la transcription à la<|uelle il est souoiia a' trait, non point à sa constitution même, mais simplement à sa publicité : toutes les eonditioni
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148 i»is LA xiUNttCRtrrioK.
exigées pour la prescription de dix à vingt ans, bonne foi du possesseur^ existence d^jn titre qui l'explique et la légitime, se trouvent ainsi réunies dans la cause. Dès lors, où peut être robstacleî Dira-t-on que Tacheteur qui n'apiûut fait transcrire son titre ne peut s'en prévaloir^ puisque, selon la loi» le titre qui n'est point transcrit n'est point opposable aux tiersT Ce serait donner au principe de la transcription une portée qu*il n'a pas. L'acheteur qui a négligé de se mettre en règle ne peut point, sans doute, prétendre qu'il est devenu propriétaire en vertu de son titre ; mais dans l'espèce, il ne -le produit point dans ce but : il l'invoque simplement comme un fait, pour montrer que sa possession n*est point celle d*un usurpateur ou d'un possesseur déloyal. Incidentera-t-on sur sa bonne foi? elle est manifeste : il a manqué de prudence, il y a eu négligence de sa part, personne ne le conteste, mais comment.ne pas reconnaître qu^ a acheté dans un esprit puriOé de toute intention coupable ? Vainement enfin s'armerat-on contre lui de la disposition de l'article SI 80 du Code Napoléon. Il y est dit, il est vrai, qu'au cas où la prescription suppose un titre, elle ne court, à rencontre des créanciers qui ont sur l'immeuble une hypothèque acquise et conservée, qu*à compter du jour où le possesseur a fait transcrire son titre; mais cette disposition est-elle, ainsi qu'on le dit, excellente pour expliquer la loi nouvelle? Voilà ce que nous ne saurions admettre. Si les questions de prescription, sur lesquelles la loi nouvelle ne statue point, peuvent et doivent être résolues conformément au Code Napoléon, l'article 3180 devra évidemment être borné aux rapports du possesseur avec les créanciers inscrits sur Timmeuble possédé. Dans toute autre hypothèse, c'est-à-dire toutes les fois qu'il sera aux prises avec un autre ayant-droit tel qu*uD propriétaire, un usufruitier, la prescription rentrant dans le droit commun commencera non point seulement à la date de la transcription de son titre, mais au jour même de sa possession. Tel est, en effet, le principe. L'article S180 y déroge» mais ne le supprime point. Bien loin donc qu'il nous soit contraire, il milite, au contraire, en notre laveur : excepUo firmat fegulam.
510. Ces raisons ne nous ont point convaincu, bien qu'assurément elles ne manquent point de force. Posséder de bonn
BN MAnèRB rtpothAcaire. 149
foi et avec un jxisle titre, c'est posséder avec la croyance d'une acquisilioD réelle et en vertu d'un acte propre à justifier cette croyance. Or, facheteur, qui volontairement ne remplit point la formalité à laquelle la loi subordonne, quant aux tiers» l'effet translatif de son contrat, sait fort bien qu'il n'est point propriétaire; Gomment» dès lors, peut il soutenir qu'il possède avec la croyance d'une acquisition réelle? Admet* tons qu'en fait il se soit abusé au point de croire que, nonobstant le défaut de transcription, la propriété de la chuse vendue lui a été réellement transmise, sa bonne foi ne lui profitera évidemment point ; car pour qu'il puisse prescrire par dix à vingt ans, il ne suffit pas que sa possession soit exempte de dol ou de fraude : il Xaut, en outre, que Terreur qui l'abuse soit excusable aux yeux de la loi» et la loi ne la parilonue qu'autaut qu'elle la- trouve fondée sur un juste titre. Or^ dans l'espèce et en ce qui touche ses rapports avec les tier» il possède sans ittre» puisque^ eu ce qui les concerne» l'acte qui n'est point transcrit est un acte nul ou inexistant (V.» ci-dessus, les if* 421 et 509). Sa position est semblable à celle d'un possesseur qui, bien que mis en possession en exécution d'une donation ntdle pour vice de for^ mes, se croirait néanmoins propriétaire (V. l'art. 2267). Il n'a point, en un mot, rempli la formalité prescrite par la loi pour imprimer à son titre un effet translalif; la loi ne saurait par conséquent rappeler à bénéficier du piivilége' qu'elle n'accorde qu'à ceux qui possèdent en vertu d'un actetransla'' It7(t). Si c'est à dessein et dans des vues coupables qu'il a tenu son titre secret, il est de mauvaise foi; s'il n'a été que négligent, sa loyauté est sauve, mais son incurie estinexcusable. Dans l'un et l'autre cas, l'esprit de la loi résiste à ses prétentions (2). a Le possesseur avec titre et bonne foi, disait au Ck>rps législatif, M. Bigot -Préameneu, se litre Mec ewifianee à tous les frais d'amélioration. Le temps après lequel il doit être dans une entière sérurité doit donc être beaucoup plus court (3). » Or, que nos contradicteurs disent si l'acheteur
(1) M. Bi^ot-Préamenea, Fenet, t. xt, p. 593 .
(2) y. no* Répiti$.éeri$u twr Vmrt, 2S65. —V. ftussiMarcadé tnrTemêms wtiole.
(t) F«Mk, t. XT, p. ••!.
160 DE LA tRANSClttPTtON
qui n'a point fait transcrire son titre peut, en présence de la menace incessante d'une éviction, se livrer avec confiance aux entreprises propres à améliorer ou à étendre rinameuble qu'il détient !
* Nous pouvons, au reste, mettre notre solution sous la sauvegarde des précédents. « Le manquement de Tinsinuation, disait Ricard» ne se couvre que par la prescription de trente ans; parce qu'il n'est vrai de dire que la donation est ttn titre légitime et parfait que quand il est revêtu de toutes les solennités que les lois désirent pour le faire valoir en cette qualité: si bien qu$, l'insinuation lui manquant, elle ne peut pas jouir des avantages qui sont attribués aui titres parfaits ©t accomplis, à l'effet d'acquérir la prescription par dit à vingt ans; et le contrat de donation non insinuée ne pouvant point passer pour un titre achevé, 11 est de nécessité qu'il soit couvert et que Timperfeclion qtii s'y rencontre soit suppléée pat* le temps qui est nécessaire pour former un litre légitime, qui doit être de trente années (!). »
On nous oppose que les tiers qui traitent avec le vendeur après la mise en possession de l'acheteur sont peu favorables; mais on ne prend pas garde qu'en raisonnant de la sorte on fait le procès à la loi. Elle aurait pu peut-être admettre ({ue le défaut de transcription serait couvert par l'exécution du contrat; peut-être est-il également à regretter qu'elle n'ait point dispensé de la formalité les aliénations qui, telles que les adjudications, ne s'accomplissent que sou^ un concours de circonstances propres à les mettre sous les yeux des tiers; nous ne paitageons point cet avis, quanta nous : si nous ne nous trompons, les exceptions regrettées auraient nécessité, de la part des tiers intéressés à les découvrir, des enquêtes peu compatibles avec l'esprit d.u régime nouveau (V., ci-dessus, le n« 79) ; mais que la loi ait eu ou non le tort de les écarter, il n'importe, du moment qu'il est certain qu'elle ne les a {voinl consacrées.
bW. Noub avons vu qu'au cas où l'acheteur dont le titre ij «.st point tianàcrit vend à un tiers qui se borne à faire transcrire sou propre titre, l'acheteur en sous-ordre n'acquérant que la prupriétc relalim qu'avait sou auteur (Y., ei-desâU9, les
(1) Traiti dts douât, ênlru-vifs, u« \2U'^.
EN MATIÈRE HYPOTHÉCAIIIB. 161
II** -147 elsuiv.),lcveûdeuroriginairedemeure propriétaire au regard des tiers avec lesquels il pourra se mettre en rapport. De même que Tacheteur direct, l'acheteur en sous-ordre peut évidemment acquérir, par une possession de trente ans, la propriété absolue que n'a pu lui transmettre le vnndeul' dont il est Tayant-cause. Mais ici nous allons plus loin, nous croyons qu'il peut prescrire par une simple possession de dix à vingt ans. Il possède, en effet, en vertu d'un ju«tc ettre, puisque Tacte qui est le fondement de sa possession aurait été, s'il eût émané d'un vendeur investi de la propriété absolue, parfait et translatif ergh omms. Il se peut, en outre, qu'il soit de bonne fol, car les circonstances de son acquisition peuvent être telles qu'il a pu légitimement croire que 5on auteur avait lui-même satisfait à la loi de la transcription. Toutes les conditions exigées pour la courte prescription de dix à vingt ans peuvent, par conséquent, se trouver concourir en sa personne.
La prescription ordinaire et la prescription privilégiée courent donc, au gré de son intérêt. Tune et l'autre à son profit; au gré de son intérêt, car si son auteur a déjà possédé pendant plusieurs années, pendant vingt un ans, par exemple, il pourra arriver qu'il prescrive plus promptement par trente que par dix àvingt ans. On'sait pourquoi :1a possessionde son auteur n*ayant point son fondement dans un juste titre, il ne la peut joindre à la sienne qu'autant qu'il invoque la prescription pour laquelle un juste titre n'est point nécessaire. 11 en résulte que, tandis que, dans l'espèce, neuf années de possession pour prescrire par trente ans lui suffiront, il lui en faudrait au moins dix pour parfaire la prescription qu'il fonderait sur son titre et sa bonne foi.
512. L'acheteur qui achète à non domino peut se trouver en conflit avec le véritable propriétaire ou avec les ayants-cause de ce dernier. Dans Tun et l'autre cas, et quoique la vente D'ait pas été transcrite, la prescription de dix à vingt ans a pu courir à son profit, s'il a été de bonne foi. Il a, en effet, possédé en vertu d'un juste titre, car si, au lieu d'acheter à non domino, il avait eu le véritable propriétaire pour auteur, la vente eût été, quoique non transcrite, translative de propriété au regard de ce dernier. Or la prescription abrégée de Tarticle 226?> a précisément pour objet de venir au secours du
possesseur muni d'un titre qni, par lui-même et par lui seul, Teût investi de la propriété, à supposer qu'il eût traité avec le propriétaire. Celui-ci ne peut point d'ailleurs se prévaloir du défautde transcription^et cela, par deux raisons également décisives : et d'abord la clandestinité du titre qu'il prétend nul ne lui a point fait préjudice ; car, ainsi que nous l'avons montré^ la transcription d'un acte de vente ne le rend public qu'au regard de ceux qui, avant de traiter avec le vendeur, se renseignentde son chef (V., ci-dessus,les n'^'SlO et 44*7). En second lieu^ le défaut de transcription ne peut être invoqué que par ceux en faveur desquels la transcription est prescrite, et il nous parait certain qu'en casde vente Jafbrmalité à laquelle son entière perfection est soumise n'est exigée qu'au point de vue des tiers qui ont déjà traité ou qui traiteront dans 1 avenir avec le vendeur (V., ci-dessus, les n""' 421, 432 6t 439). Pour toute autre partie et, par conséquent, pour le véritable propriétaire et pour ses'ayants-cause, l'acte de vente n'a^ quoique non transcrit^ d'autre vice que celui que lui imprime l'absence du droit de propriété en la personne du vendeur. Voil\ pourquoi nous le tenons, dans l'espèce, pour un juste titre. Il peut, il est vrai» paraître singulier que le possesseur qui a acheté à non domino prescrive par dix à vingt ans^ tandis que celui qui tient son droit du véritable propriétaire ne se peut couvrir que par la prescription de trente acrs; mais, il ne faut pas l'oublier, la loi nouvelle n'est point parfaite, et d'une loi mal élaborée il ne peut guère sortir que des inconséquences. Ajoutons que la singularité signalée a, jusqu'à un certain point, sa raison d'être. On conçoit, en effet, qu'au cas où la vente émane du véritable propriétaire^ les ayants-cause de ce dernier puissent se plaindre du défaut de transcription^ puisque c'est directement dans leur intérêt que la publicité de la vente a été près* crite. Si l'acheteur est en faute quant à eux, il serait peu juste de Tarmer contre eux du privilège de la prescription abrégée. Lors, au contraire^ qu'ila acheté à non domino, la faute qu'il a commise en tenant secret Tacte en vertu duquel il possède n'a fait aucun préjudice au véritable propriétaire de l'immeuble vendu et à ses ayants-cause, puisque cet acte, alors même qu'il aurait été tranàcrit, serait resté clandestin quant à eux. A quel titre dès lors se prévaudraient-ils de sa clandestinité ! Nous n'ignorons point qu'aux termes de l'article 25 de Ut loi
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EN MATliRB HTPOTHiCAlRE. 15S
du H brumaire an vu, sur les e;xpropriation8 forcées, Tadju* dicalaire n'était admise au bénéfice de la prescription de iO EUS qu'autant qu'il avait fait transcrire radjudicatiou prononcée à soQ profit; mais, ainsi que l'ont très- bien fait re* marquer MM. Rivière et Huguet, cette disposition n'a été nulle part reproduite dans notre droit actuel (1).
513. Le défaut de transcription, nous venons de te voir^ peut toujours être couvert par la prescription de 30 ans ; il peut Tclre, en certains cas, par la prescription de lO à 20 ans (V., ci-dessus, les n°' 505 à 512). Nous savons, en outre, que ceux qui, à raison de leur qualité, étaient tenus de faire transcrire l'acte resté secret, ne sont point recevables à se prévaloir de sa clandestinité (V., ci-dessus, les n®' 440 à 443). Mais ces fins de non«recevoir sont les seules que puisse invoquer le bénéflciaira de l'acte non transcrit. Ainsi, qu il soit majeur, mineur ou interdit, il n'importe : son incapacité ne le soustrait point au droit commun ; l'insolvabilité de son tuteur ,oo de l'administrateur qui le représente, ne l'en relèverait même point (art. 942, C. N. argu.). On a considéré, dit Pothier • que, quoique les incapables soient ordinairement restituables, eliatn in hù qtué prœlermiserunt^ néanmoins ils ne peuvent l'être contre le défaut des formalités de la publica-* tien et de l'insinuation d'une donation, parce que la raison d'intérêt public qui les a fait admettre, l'emporte sur la faveur particulière de ces personnes (â).
Nous rappelons enfin qu'eu principe les tiers qui, par une autre voie que celle de la transcription, ont connu à temps utile l'acte non transcrit qu'on leur oppose, ne sont point déchus du droit de se prévaloir de son imperfection (V., cidessus^ les n*' 451 à 454).
514. La transcription ne purge point les vices dont ils peuvent être entachés les contrats et le^ actes qu'elle rend publics. Ainsi, quand ils sont nuls ou rescindables, elle laisse pleinement subsistante la nullité absolue ou relative qui les afleete.
(l) Cùtkt. MM. Ririèreet Hagaet, Qu$ii. n» 246. — Contra M. TropIoDg, rraiM., n« 161.
{2) Dnilé di$ aubâi,, sect« l, art. 4« g yii. — Traité d$i donat, fn^rt-Wff, M0t. u, tri. 3f $ V. •— Intrûd, a» Ht. XT, no 64.
106 DÉ IJl TRANSCRIPtiOK
n'y ait entre elles un ordre d'antériorité : et puisque celle des deux qui^occupe la première place sur le registre est nécessairement celle qui a été effectuée la première, il va de soi qu'elle l'emporte sur celle qui la suit. Ainsi le veulent à la fois le tette et Tesprit de la loi.
On nous objectera peut-être que cette solution laisse au Conservateur un pouvoir dangereux et bien peu conforme aux défiances de la loi. Et, en effet^dira^t-on, si elle ne tient aucun compte de l'ordre matériel des inscriptions, quand elles ont eu lieu le même juur^ si même elle a cru devoiri dans ce cas, négliger la mention des heures auxquelles elles ont élé effectuées (art. 2U7, G. N.), n'ester pas dans la crainte des Traudes ou lout au moins des erreurs que le conservateur peut commettre? Or, il est clair que le danger est le même, qu'il s'agisse de Iranscripiians ou d'înscripiîons. Cet acte occupe la première place sur le registre, soit; mais at il été présenté le premier! Le conservateur n'a-t-il paspu, par méprise^ ou par toute autre cause^ intervertir l'ordre des présentations? et si cet intervei tissemeut a eu lieu, combien il serait peu juste de donner la préférence à Tacle qui se trouve le premier sur le registre des transcriptions !
Nous concédons tout cela, mais nous répondons qu'en déflnitivej il u*existe poiut pour les transcriptions une disposition semblable à celle qui a été déposée dans Tarticle ±\A1, en matière d inscriptions. Lors, dit la loi, que deux droits réels se trouvent aux prises, celui des deux qui a été transcrit le premier prévaut sur 1 autre. Tel est le principe. Aucune expression, aucun texte u*en restreint l'étendue. Il régit par conséquent toutes les hypotlièses possibles, c'est-à-dire aussi bien le cas où les deux actes ont été transcrits le même jour, que ceiui.où ils Tout été a des jours différents. La loi, nous le répétons, ne distingue pas. La différence que nous établissons euU'e les transcriptions et les tmcrtpaoïu a d'ailleurs son explication et, jusqu a un certain poiut, sa raison d'être. Si, eu ettet, la loi néglige l'ordre matériel des inscriptions effectuées le même jour^ si elle ne s'arrête même point à l'ordre des présentations des bordereaux a inscrire, cest qu'elle a pu sortir d'embarras par le concours qu'elle a établi entre les créanciers inscrits; mais, ainsi que nous Tavons dit, la nature des droits de deux acquéreurs n'étant point compatible avec
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m MATliRE UYPOTHÉCAIRJI. 157
uptel coDcours, elle a dû forcément s*en tenir à Tordre dans lequel ils ont été traûschts.
M. Troplong fait doncxlu droit à sa guise, lorsque, abandonnant le registre des transcriptions, il s*attache exclusivement au registre des présentations. Ce registre n'a de valeur que dans les rapports du cooservaeturavec ceux auxquels appartiennent les actes qui lui ont été remis pour être trapscrits. En ce qui touche les tiers et dans leurs rapports entre eux, il n'y a de registre, de registre légal et faisant preuve, que le registre des transcriptions. C*est par Fui que leur est révélée Texistence des actes qu'ils ont intérêt à connaître; c'est sur sa foi qu'ils contractent; ce n*est donc que par lui et par lui seul que peuvent être réglés les conflits dans lesquels leur droit se trouve engagé. Ainsi qu'on suppose que deux actes dé vente présentés pour être transcrits aient été couchés Tun et l'autre sur le registre des remises, tandis que Tun des deux seulement, celui qui a été préî^enté le dernier, a été porté sur le registre des transcriptions : il est manifeste qu'en ce cas, Tacte transcrit l'emportera sur celui.qui n*aura point reçu la formalité, sauf, contre le conservateur, le recours du déposant lésé. Or, si cette solution est bonne dans ces circonstances, et personne, pensons-nous, né songera à la contester, où est la raison de ne pas la suivre au cas où les deux actes ont été transcrits le même jour, mais dans un ordre différent de celui qu'ils occupent sur le registre des dépAtsI
Nous de;i^0O8 toutefois reconnaître qu'il existe un cas, un seul, à notre connaissance, où la loi déclare que l'acte présmfi pour recevoir la formalité de la transcription aura, à la date même de sa présentation, le même effet que s'il avait été immédiatement transcrit; mais remarquez : l.^que Tarticle 679 du Code de procédure où cette règle se trouve écrite vise, non point le cas où, deux droits étant aux prises, l'un des deux doit être supprimé, mais, ce qui est bien moins grave, la question de savoir lequel de deux Créanciers saisissantsaura le droit de continuer et de diriger les poursuites dans leur intérêt commun; 2® que la place même qu'il occupe dans notre droit indique suffisamment que, loin de constituer une règle générale, il déroge, au contraire, au droit commun (I).
(1) La débat qne nooi avons sonlevé est en quelque sorte purement tbéo*
Digitizôd by VjOOQ IC
15B DE LA TEANSCRlH'ION
^18. Notre élément de décisioD nous fera défaut^si Vtax suppose que les traoscriptious effectuées le même jour ont eu lieu sur deux registres différents, ce qui est possible, Tadministration ayant été autorisée, peu après U promulgation de la nouvelle loi, à ouvrir plusieurs registres de transcription et à les tenir simultanément, toutes le8 fois que Texigent | les besoins du service (iost. 20o1). Dans ce ca$, il sera impos- ] sible de savoir laquelle des deux transcriptions aura été for- ^ malisée la première. La préférence devra, par conséquent, se J régler eu égard à Toirdre des remises : la doctrine de i U. Troplong recevra ici son application (I).
5J9. Nous rappliquerons égalen»ent au cas où une (ranscripiion et une inscripiion en conflit ont été effectuées le même jour. L'ordre dans lequel elles ont été formalisées nous échappant^ oar elles ont lieu sur deux registres différents, od se référera à Toitlre des remises (?).
520. Mais, si nous supposons le conflit enlré la transcription ^d'un acte d'aliénation et la transcrlptioQ d'un procètHrerbal de saisie , -tout élément de décisioo nous manque alors , Tordre des transcriptions^ puisqu'elles ne sont* point formalisées sur le même registre (V. l'art. 678, G. pr., et, ci-dessus, le no 206), et Tordre des présentaâions lui-même^ puisqu'on ne mentionne point sur le registre des dépôts la remise des procès-verbaux de saisie. A la vérité^ Tordre des remises pourra être constaté et on le pourra suivre dans le cas prévu par l'article 679 du Code de procédure; mais en dehors de ' cette hypothèse que décider! T^ous distinguons.
Si Tac*'te d'aliénation et le procès*verbal de la saisie ont été transcrits le lendemain du jour où le premier de ces deux
rique ; car i*ï\ e&t vrai qu'il ne s'est, jusqu'à ce jour, présQpté aucun çv ^ conHit entre le registre des mutations et le registre ^es dépôts, ThQnon.bnilé si connue de MM. les conservateurs et leur parfaite exMt^tlidc nous permettent d'affîrtner que ottte heureuse concordance de l'ordre des transcriptione avec l'ordre des présentations n'aura point d'exception dans ravenir,
(1) V. aussi M. Marinitr, Rer%t$ jtratiquej t yiiii, p. 526, note.
(2) V. en ce sens un jugement du tribunal d'Arras, du 5 juillet 1860 et les observationi deM. Legeutil sur cette àétànùB {MoniUur d9$ trUmmaus^ année 1860, p. 469). — Contra un jugement du tribunal de Bagnèrea du 84 février 1859 (Moniteur dtâ tribunaux^ annit 1860, p. 470 |,^
SN MATlàfiB HTrOTHÉCAIRE. lo9
actes a été remis ^u consenrateur , le droit ,àt l'acquéreqr l'emportera sur la saisie. Les deux transcription» ont été, il est yraî, formalisées le même jour, mais tandis qqe la transcription de racted'aliéuation prendra la date du dépôt (V., cidessns, les n*^ 235-238), le procès-\erbal de la saisie sera réputé avoir été présenté le jour même de sa transcription.
Si la présentation de Tacte d'aliénation, sa transcription et celle de ia saisie ont eu lieu le même jour, le conflit se réglera eu égard aux dates des deux actes. Ainsi l'aliénation prévaudra siÀ' la saisie ou la saisie sur Taliénation, suivant que Tactfe d'aliénation aura ou non date certaiii^ avant la saisie:-
Enfin et à supposer* que les deux actes aient acquis date certaine le même jour, on devra, s'il est possible de la découvrir, tenir compte de la différence des heures.
À défaut de cette preuve, ou s'il est constant que les deux actes ont eu lieu en même temps, le problème étant juridiquement insoluble, on recourra à l'équité (V., à ce sujet, ce qui a été dit sous le no 516). Les prétentions de l'acquéreur et du saisissant étant également favorables^ niais exclusives l'une de Tautre, chacun d'eux devra faire le. sacrifice d'une portion de son droit et accepter la transaction par laquelle le" tribunal videra le conflit. Qu'on ne dise point que le créancier saisissant possède son gage (V., ci-dessus, le n^ 458), et qu'ainsi il doit l'emporter sur l'acquéreur, par application de la maxime : In pari causa melior est causa fossidenlis ; cette objection ne serait qu'une pétition de principe, car le saisissant ne peut avoir et conserver la possession de son gage que par la transcription, faite en temps utile^ du procèsverbal de la saisie, et, dans Tespèce, le point en litige consiste précisément à voir si la transcription a été ou non utilement faite.
Hàtons-nous de laisser ce sujet : il nous afflige tant il met à nu rinsufflsance de la loi.
5:21. Bien qu'il n'ait point fait transcrire, l'acheteur évincé par le fait de son vendeur peut évidemment recourir contre lui, à reflet d'obtenir la restitution de son prix, s'il Ta déjà payé. Il pourra même obteuir des dommages et intérêts, car le vendeur répond non-seulement des évictions dont la cause existait à la date même du contiat, mais encore de celles qui
160 DB I^ TRANBCBlPnOM
proviennent de ses faits quoique postérieurs à la vente. Examinons quelques espèces à ce sujet.
Si le vendeur a volontairement passé l'acte d'où est né le droit en vertu duquel a eu lieu Téviclion, il est coupable de dol.
S'il est raort sans faire connaître à ses héritiers la vente qu'il a consentie et que ceux-ci, se croyant propriétaires de la chose vendue^ Taliènent à nouveau^ iUest coupable de négligence. .
Dans l'un et Tautre cas des dommages et intérêts sont dus.
Si le vendeur est mort peu après avoir vendu, et avant qu'il ait pu prévenir ses héritiers de l'existence de la vente, aucune faute ne peut lui être imputée. Néanmoins, si dans l'ignorance du droit de Tacheteur, ils disposent, la croyant leur, de la chose vendue, ils doivent Tindemuiser encore. Ils ont agi de bonne foi, nous le reconnaissons; aucune négligence ne peut leur êlre reprochée, nous le concédons eucore; mais c'est par leur fait que les obligations nées de la vente sont restées inexécutées et aux termes desarticlesl 147 eHiiS du Code iNapoléon, le débiteur qui n'exécute pas son contrat n'est irresponsable qu'autant qu*il établit que l'inexécution dont on se prévaut contre lui provient d'une cause élrangère qui ne peut pas lui être imputée, c'est-à-dire d'un cas fortuit ou de force majeure.
Mais, dira-t-on, Tacbeteur n'aurait pas été évincé, s'il avait eu le soin de faire transcrire son titre. Or, puisqu'il ne peut imputer qu'à Sii propre négligence le dommage qu'il éprouve, quoi de plus juste que ce dommage demeure définitivement à son compte?
. il n'était point, répondrons-nous, obligé de placer son droit sous la sauvegarde de la transcription, tandis que son vendeur et, par suite ses héritiers, étaient tenus de s'abstenir de tout acte propre à y porter atteinte. Cette obligation n'ayant pas été remplie et son inexécution ne se rattachant pointa un cas fortuit ou de force majeure, les articles HÂl et 1148 du Gode Napoléon la régissent forcément.
52i. Supposons enfin que, peu après la vente, le vendeur soit çbargé d'une tutelle qu'il n'a pas pu refuser. L'hypothèque légale de son mineur, grevant 1 immeuble vendu, pourra plus tard amener l 'éviction de l'acheteur : celui-ci sera-
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BN MATDbtB HTPOTHÀ^AIRB. 161
t-il, même en ce cas, recevable à réclamer des dommages et intérêts ? Nous allons jusque-là !
Une objection nous sera faite, sans doute. L'inexécution des obligations du. vendeur provient, dira-t-on, d'une cause étrangère, puisque l'hypothèque qui a causé Téviction est née d'un fait qui n'est pas le sien. Dès lors on ne saurait Ten rendre responsable.
Quoique captieux, ce raisonnement n'a au fond aucune va-^ leur. Le vendeur n'a point sans doute créé lui-même l^hypothëque dont s'agit; il ne lui a pas même été possible de Tempécher de naître ; mais si sa naissance ne lui est pas imputable, il en est tout autrement de son exécution. S'il eût, en effet, satisfait son mineur en le désintéressant, son acheteur n'aurait pas été évincé. Or^ s'il pouvait prévenir l'éviction, il le devait. Dès lors il en doit répondre s'il la laisse s'accomplir.
523. Lorsqu'un immeuble a été vendu, par le même vendeur, à deux acheteurs successifs, le second en demeure propriétaire, quand il a transcrit le premier. Mais il n'en est évidemment ainsi qu'autant qu'il consent à opposer au premier acheteur la clandestinité de son titre. Si, en effet, la loi lui permet de se prévaloir du défaut de transcription, elle ne loi en fait pas un devoir.
S'il n'use pas de son droit, il pourra recourir contre son vendeur; mais pourra-t-il le traiter comme un stellionataire? Nous croyons l'affirmative bien fondée. Le vendeur a vendu la chose d'autrui ; il Ta vendue sciemment; un stellionat a eu lieu par conséquent. A la vérité le vendeur demeure, tant que la première vente n'est point transcrite, propriétaire au r^ard dés tiers; mais il ne faut pas perdre de vue qu'il ne peut, en aucun cas, argumenter lui-même et dans son intérêt propre de la circonstance que la vente qu'il a consentie n'a pas été transcrite (V., ci-dessus, les n'» 421 et 439.) (1).
524. Si, dans l'espèce, le second acheteur se prévaut du défaut de transcription de la première vente, ce sera au premier acquéreur à recourir contre le vendeur; mais il ne lui sera point permis d'user contre lui du droit de contrainte par corps. Ce n'est point, en effet, au regard du propriétaire de
(1) En et senB, Berlier, âaoB la âiscvssion engagée au conseil d'État sur l'»rt. 2059. — Fenet, t. xv, p. 136.
Id2 DB LA TAAKSCftlïTION
rimmeuble dout le vendeur dispose que la loi envisage le stellionat. Ainsi^ qu'on suppose que je vende un immeuble qui ne m'a jamais appartenu : l'acheteur que j'aurai trompé pourra bien me traiter comme stellionataire.et, à ce titre, user contre moi de la contrainte par corps; mais personne certainement ne soutiendra que le même droit appartiendra au propriétaire de l'immeuble que j'aurai vendu, quoique pourtant j^aurai pu, en disposant de sa chose et en la livrant aux mains d'un tiers, lui causer un préjudice considérable.
Les dispositions de la loi sur le stellionat étant rigoureuses et, en quelque sorte, pénales, doivent être rigoureusement renfermées dans les termes de la définition qu'elle en donne (1).
525. Les tiers qui traitent avec le vendeur, aprêê la frans* eription de la venie, n'ont contre lui aucune action $n garantie s'ilsont connu le droit du premier acheteur (art. 1599, C. N.). Mais peuvent-ils soutenir que, bien que transcrit, ils l'ont ignoré? A première vue, la négative paraît bien certaine. Tout acte qui a été rendu public conformément au mode de publicité qui lui est propre, est, à ce qu'il semble, réputé connu ûes tierê. En conséquence, toute action en justice tendant a récarter ou à l'amoindrir leur est expressément refusée. Or, nulle preuve n'est admise contre la présomption sur le fondement de laquelle la loi dénie toute action en justice (art. 1353). Cette logique pourtant n'est qu'une fausse apparence. Il est bien vrai que, dans les rapports des tiers avec l'acheteur qui a transcrit, la présomption dont il vient d'être parlé existe légalement et invincible, c'est-à-dire exclusive de toute preuve contraire ; mais quand le débat s'engage entre eux et le vendeur, elle n'existe plus qu'à l'état de présomption de l'homme, et rien, par conséquent, ne s'oppose à l'admission des preuves propres à l'écarter (2).
(1) Contul, M. Troplong, Conî. par corps ^ n» 62, et fratwc, no 199. V. aussi un arrêt delà Cour de Toulouse du 7 juillet 1831 (D., 33, 2, 24 ).
(2) M. Duverger, à son cours. — Nous croyons devoir, à ce sajet, rcctii»r «« que nMè avoni dit an trop àbtôlu tous le n« lOS, t. !«', p. 9M.
