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f^04. Comment les choses doivent être réglées au cas où les oréandeH penonnàU da racquéienr aofit en oonflit d'hypothèques avec les oréanciers des précédente piopriétaires.
584. Les créanciers munis d'une hypothèque convention- Belle ou judiciaire, peuvent» s'ils oese treuvent point ^dans J'uD des cas exceptionnels réglés aux articles 3146 du Code Napoléon, «1 448 du G«de du commeroe, utilement rinscrire iiot que Timmeuble affecté à leur sûreté demeure, quant aux
244 DB LA TBANSCRIPTiON
tiers, et, par coassent, quant à eux, dans le patrinwine de leur débiteur, ou jie ses successeurs unitersels. Leur upcnption devra,sansdoute,cécler lepasçiuxinscriptionsàûtéricMes; mais si tardive qu'on la suppose, fût-elle effectuée à la dernière Ueure, pourvu qu'elle le soit dans led^tai de U;i(8,# asonplein etoatier effet^ soit au regard des ticquéwteçfflre le» mains desquels est passé l'immeuble grevé;,(Spft.lMme i rencontre des créanciers chirograpliaires de .raliftWleur, même les plus anciens. Dans les rapports des créanciersjypothéçiùrea enV» eux. et au regard des tiers acquéreurs,.! mscription n'^ d'effet que dans l'avenir; elle est rélrwlm, au contraire, quant aux créanciers chirograpbaires auxquels on
l'oppose»
Mus à quelque point de vue qu'on la considère, il ésl atisolument essentiel qu'eUe soit prise ; car, ainsi que notte l'ayons dit, ce n'est que par elle quel'hypothèquese çonsUt|jeels'élâbut au regard des iiers (V., ci-dessus, le m 570). , . ,
D'où, là règle suivante: lorsque l'inscription n'a jpasett effectuée et qu'eUe ne peut plusrêtre, parcec[ue le ^IJPf la requérir est expiré, l'hypothèque qui lui é\^t sUborjMiwe esta considérer comme si elle n'avait jamais existé„in8me en gesrme: elle amanquéde se former et il estdésormsàsimp Bible qu'elle se constitue. >j,.
Après la mort du testateur, au cas de legs ijarpçwier, on après la transcr^jtion du titre de Facquéreur," eii cèsffalîénation par acte entre- vifs, aucune inscription ne péul «reprise. du chef, du précédent prQpriétaire,,surrimnîeuble I^éou aliéné (V., ci-dessus, les n»*.58i et suiv.): .. . ,,..,
D'oùlaconséquence suivante ;les hypothèquesqiyn'etaiem pas insoritea aux époques ci-dessus précisées spnl jjpexisli»' tes. . > ■ - ..,.,...
Dès tors elles ne peuvent être opposées, ni au nouv^u propriétaire, ni même aux créanciers chiK^pratphaires deâf«lién»' teur. Elles sont nulles absolument, nulles dans, lAtttesIeuis
préroigatives. ; .
. Çn autresi tsrmes et ppur.tout dire en un nupt, la loi rejelle parmi lesua:é?«ciMs cbimgrApbaires lesucréancifir» V'^t *ï*° une hypothèque, nel'ontpas îx^rite en temps «tue*
Ainsi, ledôbiieur yeod-iU'immeuble affecté 4 leur sûrctf, le donne-t-il, deux cas sont à considérer : si leur hypothèque
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EN MATIÈBB HYPOmâcAlBS. 245
était déjà inscrite quand l'acquéreur a fait transcrire son titre, elle existe pleinement efficace dans tous ses attributs; dans lé, cas contraire, elle disparaît non -seulement au point de vue 4u droit de suite, mais encore quant au droit de préfâ-ence. '
585* Cesse-i-îi d'en être propriétaire par Teffet d'une expropriaôon pour causé d'utilité publique, la même distinction est & fs^re : les h^othëques qui n'étaient pas inscrites à la date de la traiiscrîptîon du jugement ou de l'acte d'expropriation sont absolument nulles ; dans rhypothèse inTcrse, le (Iroit\ié préférence qui est en elles a son effet ordinaire. Quant aux droits de suite et de surenchère, la loi ne les adtnet pas, en ceitte matière ; l'expropriation purge par elle-4ïiême et de pleîii droit, enjes transportant des biens aliénés sur loprix d'aliénation, toutes les hypothèques auxquelles ils étaient assujettis. . .
Touteroîsléséréancîers dont l'inscription a conservé le droit de préférence, peuvente-xiger que le prix sur lequel Jls seront appelle à rexercer soit fixé conformément au titre rv de la loi èj^çiale à cet objet (âft. l7 de la loi du S mai 1641).
58Ô.'tés'VègIes particulières aux adjudications sur saisie, sont égalfemént fort simples. \
Point n'est besoin de parler des créanciers hypothécaires qui n'^étalent pas inscrits au moment de la transcription de Tadju^cation : nous savons qu'ils descendent, par l'effet de leur Béi5ligence,au rang des créanciers chîrographaires. Leur déchéance est définitive comme Tadjudication qui a produit. Us vTen ôemlent point relevés quand même Padjudicataire viendrait à être évincé, par suite d'une revente sur folle enchère; (^ar, bien loin que l'adjudication sur folle enchère résolve rétroactivement la première adjudication^ elle implique» au contraire, son maintien^ puisqu'elle n'a d'autre effet que di^^bstituer un adjudicataire à un autre (V., ci-dessus, le m 8*6).^
587. inutile d'ajouter que les inscriptions effectuées antérieurement à cette époque, c'est-à-dire avantlasaisie, pendant qu^eUe suit son cours ou même après radjudicatkm prononcée, mais noiï encrtre transcrite, sont toutes également valaUes. Les créancïei^ qui les ont prises viennent, en conséquence, sur le prix d'adjudication, à l'exclusion des créanciers chiro-
graphaires et^ entre eux^ au rang qu'assigne à, chacun d'eui i rinscriplion qui lui est propre.
Elles ont donQ, qmni QU drqit de préférence, leur effet ordinaire.
Il n'en est pas de même du droit de suite et de surenchère: radjudiealion dûment transcrite le purge ou l'éteint sous la seule condition (|u paiement ou de la consignation du pro, tel qu'elle Ta fuQ,
Quelques mots sur ce point.
Le créneler poursuivant doit, aux termes de l'article 698 du Code dç procédure, modifié par la Ici du %i mai l&è, associer à son action les créanciers inscrits sur Timmeuble dont il poursuit la vente. Â cet effQt, il leur donne avis de la saisie et les met en demeure d'y intervenir pour la sauvegarde de leurs droits. Ainsi liés à sa poursuite» ij^ la suivent, la surveillent et la contrôlent dans toutes ses phases. L'entrave-tm par sa négligence» ils le remplacent. L'annonce de ^a mise en vente ei^t-elle défectueuse ou insufOsante, ils la font re.ctifier QW y remédient par des annonces supplémentaires. Craigqept-4U que leur gage pe soit poiut porté à sa juste valeur, ijs pbercheut et appelleiU des enchérisseurs; au besoin, ils enchérissent eux-mêmes. Préparée par leurs soins, consommée sous leurs yeux, l'adjudication est en quelque sorteleur œuvre. Dès lors quoi d^ plus naturel qu'elle soit, même quant à eux, aussi définitive, aussi irrévocable qu'elle Te^tau regard du paursuivantïUs peuvent, sans doute, car, ce droit appartient à touie^ penonne (art. 108> C- pr.), faire, dans la huitaine suivante, une surenchère du sixième; mais, cette adjudication faite, ou le délai pour la faire expiré, tout est consommé même quant à eux. Leur gage étant réputé avoir atteint sa juste valeur, puisqu'ils ont pu eux-mêmes en préparer la vente et veiller, dans leur intérêt, à la chaleur des enchères, le prix obtenu demeure définitivement fixé, et, pourvu que l'adjudicatah'e le paie ou le consigne, il o*a plus rien à craindre de personne.
De là la règle suivante :
La propriété que l'adjudication dûment transcrite transfère k l'adjudicataire est, à son égard, et sous la seule condition du paiement de son prix ou de sa consignation,, puisée de plein droit de toutes les chants hypothécaires qui la gre-
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vaieot du (^ du saisi ou des précédents propriétaires : tea h|jtot|ièqueâétoiQteai Pf^?^9^ ^i^î de l'immeuble adjugé sur le prix d'adjudication (art. 717 nouveau, C. pr.)*
l^ termes de la loi sont absolus : Tadjudication dûment trausQrite.purge^ dit-elle, ^toutes les hypothèques, ettescréan- (ïien$ n'oui plus d'action que sux te prix . » La règle établie atteint donc sans exception tous les créanciers et, parconséquent» ceux-là même dont Tinscription a été effectuée danei rentre-temps de Tadjudication à la transcription.
^SS. U. Pont parait contraire à cette solution. « Les créanciers qui ne sont pas^ dit< il, inscrits au moment de Texpro* prialion^ peuvent prendre inscription jusqu'à la transcription du jugement d'adjudication (art. 6 de la loi du S3 mars 1855); mais s'il ne survient point d'inscriptions now^elles, Texpropriation purge par elle- même les hypothèques inscrites; et l'adjudicataire n'a pas à recourir aux formalités de la purge * (n** 1280, note 2). Sa pensée serait donc, si nous l'avons bien comprise, qu^ou cas où il survient des insesriptions entre Fadjudication et sa transcription, les hypothèques que ces in-» triplions conservent ont leur effet ordinaire, non^-seulement au regard du droit de préférence, mais encore quant au droil de suite» et qu'ainsi Tadjudicataire ne s'en peut affranchir que par la voie de la purge. Mais par quels motifs justifier cette distiactioul M. Pont n'en expose aucun, et, quoi que nous fassions, il nûus est impossible de suppléer à son silence. La loi, nous l'avons montré, est générale quant à ses termes, si absolue m^e qu'elle embrasse danssa généralité jusqu'aui hypothèques légales des femmes, des mineurs et des interdits. Répugnerait-eUe donc par son esprit au caractère de généralité que lui imprime sa formule? Personne, assuré^ ment, ne le voudra soutenir. L'effet de purge attaché à la transcription du jugement d'adjudication repose, nous TaYDiis tu, sur cette considération qu'il serait contraire à toute kfgique d^ccorder aux oréanoiers la faculté de criti-* quer et de mettre à néant une adjudication prottoncée sur des poursuites auxquelles ils ont été en 'quelque sorte parties, puisqu'ils y ont été associés (T., ci-dessus, le n* 586). Or, les créanciers hypothécaires sont tous indistinctement liés à la sai^e, car ils y sont tous appelés. A la vérité les créanciers inscrits antérieurement à la transcription de la saisie et les
ccéanders àbgf^olbiqiieslégBib^ lorftqoe'temaidagaebto tiiteHeft au^tqûÈls etiës se ratttdiflQtvmt ooDnHdttpouf^ suivittit» d^àivÈsBon titre, i!)e$oiV€»t fieuifc^^ui» intBipdlo^oiî dlreicte et par eoLploff d'IùussKr (ant «M, CU pr«); inàifi^tf Je» créanciers i»n inaorils à cette époque ettag <3fiÉBi6ieiii hypothèques légales» cpmd levtifere en pomsuifatot ileiMIe pf0îut ^s ibariifges cm lés tutettes (feft éUe&tent iiées^i»«(mi pmi au8pi4ireetBiMBt et aussi sùa/mMi tiùas-ea deuiesn d^iiit6lrfenjr & la saisie» poBr yimUerà la soDT^atdpife Ifitts di^Si ils y soûl néanœpiDS cmTOfUés, et asses -tfit peitr qu'ils paissent y prendre part ntOement La M ?evtî en eff6t,<{iië le pcmnuiYant lias prélfienne, par la vois de ia psesse etde^ affidtes publiques^ Tîrigt joars au moins ainmilM^ judicaiSon» (}iie leur gage ayastîMésaîdl il eA sent passé vente à 4el jouk* ^éteitDàiné <an, 6M et 699, C pr.). Cette interpel-* lalioià tient lien qaon^ à ewide la sûonolatioD présenta psar liarticle 09S et la supplée (I ). -
•S8». Le (iaur«rtàre absofai de la loi tient d'aatonrs-à'deg ooQsidémtion»d*ordre poblic.dotit.il importe de se bieii ^ nétver^ Pramettre «nx aé^judicataires une eécurilé nftière, c'est appeler anic enehères un grand tonoofnrsd^enisliérifiBeuis etj parsuile, iàve miMiter au pins haut le prix desUens^rap** diis .soœ^i'tatorilé da jusiiee. Altacliar aui axljutfcctidDs dAmeat tniiisorite8.nn effet diractetinmiédiat de puige; Vest assnner la prampte expâdMion desoiidite. lAloi du ^ inai 1868 repose: tout entière 8ur cette, doable dcsMiée.^ Or, pouf atteiiKtoele but, il ^tieesentldqueles biens adJveèrinaMflt à Tadjudicataire, par latranscriptibnde sbn titre« etsoua la seule oonditio» du pakanent de son prix où de sa oonsl^tftony àff^ttiliiS'crt libBâr démam U^ hfpoihigfiM^^ •*&$ affectaient dan$ les maimMVemeimfrapfiiMn* - ' «00. Now apidiquerbsQs 4enc notre solntton noâ-fié«fement SK tsréenders qui, ayantune hypothèque amériMm à la saisie, ne l'ont fait inscrire qu'après l'adjudication pronoocée, mais encore à ceux, dont Thypothèque n'apris naissance q^ue ^ans Tentre-lemps de Fadjudication à la transcription Cy.,. ci-dessus» le n* 79^ p. 206 à 2ii), .
Ce n'estpas.{>uurtant qu'on ne puis8ç«dans4:$tt^ hypothèse*
(1) MM. Obvier et Moarlon sur la loi du 21 mai 1858, ta^ 1^4 «t 185.
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pié6MlEr desi TaâHb&Si à» douter assev: syëeiiwed. Qne les cféamnevs qui ont tenu sefcrète jiuqa'ainrës' Fa^udkBatltoii rbypotMqoB ûmA lii étalent déj& naiilis quatel la saisie a étéq[HeflÉiqiiéeiii6 imîfifnt^iaqiuMÈrrai]^ j«stk6iaflfiiABèm0àtTs'éb. iaiearfenésdlrecilèmeîit
arart^fadjudioatisiu i)&iie pcùveati|ae Timiml^r Al>xlréai0 Q^^igmipe'doQtâs^iit Mtpasttvej Bitleiirgs^& u^a p6s été Wddvàtt Instei ndABfç cfeal leer f atite csKxalè» piHsqii'ild ôlit été» (fi»p l^iïm de la^pasàM/ et des ai(Q^ie& puisliques, arts en danoDBefde Y€ûliv^par leurpnp^e aétkm, àla eliiâeii^ dés eiisbèP68.ttds'qbfidl8 foute oipt icoaiiDJveJesjcréBiicierB'ipiî if^aitiaié aiéo 1er saisi (iu?aprè8i'a4j^^ dent ils sont iirwstis: est : m soi pariaitement légttime, puisquîils latieoaant tfimdébReurqôi avait, selon la loi mème^ le dratet k pdutoir de la eQn86at^(!l)«Qiiaiit.à Fadjadioatkm^ ils sont réputés ne Fatvoicpesroonime* pinsfu'dle n'émît pas transcrite quand ils ont traité av4c le sawi^Sdiln il ne leur a paaété poÂflBled'; inteiireriirvpuô^kdle existait déjàqctand ledf droit a-prls nai8$aiicë..0iv si^l'àUénatioii (fn-on lenrop^^ posèfaeu lieu à'teurtinsuret» eétteéQuenament^ sans leur par« ticipirtioflQ directe ou indireote^ à quel tXve et par £(0^ motif k peutHMteDirpourdéfiotttreetirréiroeableqiia^tàein \h oiitétttaequérijrune*bypolliè(pieoïdinaireet>paKcena^e^^ mi droit dei préfënsnee.gonifiiiti par xm àmk da snitd «u< de SDveBtfaëreb: OMfe lin>oftfaque^ ils rottt;&H ifisonm eti tfioq» utile> puisqullSr jetaient eu rè^ quand Fe^idicataire afiîk tnmcrîMi aea titre. Où âèe lors troixv^ la mison de lamuU^ ktion qu'on lui fait sHabHrt.
Mais» QOBS te rép^ùns^ la loi ne distingue pas ; l'adiîucbtoK ttea dteneQt trensertte'pui^ saos e»eption toutes les iiypo^ théques étabbesâUr rimœduUe. adiîugéf .
SdiôM..'Pont semUe doire quecet eiTet da.puigeestatta* dbééV^iiiMditmitm Mé^mimù (Si); mais c'est tlae ^wm^ie
(y Smyant Topiçioa générale. — Notu n'admettons point, gnant ^ nons, que Te «aSsî puisse/ une fois la saisie transcrite, consentir des hypotilièqties m pr^ndîce du sidsissani. Le» hypothèques eonstituées poëtérienremeut à «eH» iittle wi seraient, daaa aolre systèine,' opposalM qti^aux créandiërs cfain^Sniphahres non saisissants.
260 ȣ UL miNSCaUfTlOM
iaexaetUude à retour : tant que l'adjudication. n'a pas été transcriVei la piirgeia'a poini lien (art. 717 modiSé par la loi du ^ mai 18^8) (1).
&92. Bien plu8« quoique l'adjudication soit transcrite, la purge et^ par elle, l'aflranohissemeot de l'ia^n€uble adjugé, n'existent point encore, du moins d'une manière complële ou |iurdetsinq[>Ie. L'article 717 nous apprend, il estvrai^ que dès que l'adiudioation est transoritOi toutes les hypothèques établies sur l'immenble passé dans le domaine de l'acquéreur étant purgées de plein droite a les créanciers qui en étaient nantis n'ont plus d*aetion f ue mr le prix; » mais il nous est impossible de penser que la loi ait écarté, dans respèce, la condi* tion à laquelle elle a, dans Tarticle 3186 du Cïode Napoléon, subordonnérefret définitif de la purge après aliénation toIoqt taire. Lorsque les créanciers ont accepté les ofiVes que leur a faites l'acquéreur^ eu qu'ails ont laissé passer, sans surenchérir, le délai qui leur est accordé à cet efiet (art. âl85 - 1^), il y a purge alors, en ce sens que la valeuh de l'immeuble demeure définiti^ttoieot fixée au prix ofiert. Sous ce rapport, l'immeuble est dès à présent alTranchi des hypothèques qui le grevaient ; n)ais^nl^elle$ définitivement, absolument cteiute^kt NonH une dernière condition est exigée à cet efl^t, àsavoii^ : « h paiement du prix ou sa consignation. » Or s'il est rm\ que cette condition, si essentiellement inhérente à la nature mémo et à Tobjet de la purge, n'a pas été expressément rappelée dans l*article 717 du Code de procédure, il est également incontestable que la loi ne Ta ni directement ni formellement repoussée ; cela nous suffit pour l'y sous- entendre : les deux cas sont, en effet, semblables, et ubi eadmn ralio,
On sait d'ailleurs qu*à défout dupaiement ou de la coof k gnation du prix d'adjudication, les créanciers peuvent faire vendre, à nouveau et sur la folle enchère de ^adjudicataire, l'immeuble passé dans son domaine : or, la revente qu'ils obtiennent par cette voie impliquant la résolution rétroactive de son droit, les tiei^s acquéi*eurs, ses ayants-cause, en sul)issent forcément l'effet.
(1) La thèse de M. Pont était vraie bous rempÂra <1« TuMiea Code 4« precédure ? mais depuis la loi du 21 mai 1868 elle n'est p&as povdbfe.
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EN }UtmBR HYt^TUÉCAlRE. 251
i(93. liorsque le prix de la revote sur folle eoehère excède le prix de la préfère adjudication^ Texcédant profile au saisi et à ses créauciers. La loi est formelle k cet égard (art. 740, G. pr.). . . '
Il est même géoéralement ^dpiis^ quoiqu'elle garde le silence sur ce points que les créauciers hypothécaires vieuneut sur cet excédant par ordre d'hypothèques entre eux et à l'exclusion des créanciers cliirographaires (1).
La disposition par laquelle elle attiribue au saisi età ses créanciers la différence en plus entre Ic.prix delà première adjudication et celui de la seconde, répygne par* sa nature à toute e^ten^n« Nous ne rappliquerons donc point au cas où Timmeuble adjugé est l'objet d'une revente p(u* une voie autre que la poursuite en folle enchère. Ainsi, qu'on suppose qu'il soit saisi sur l'adjudicatmre par ses propres créanciers, ou sur un tiers acqyéreur, sou ayant-cause, par les créanciers ips^iâts du chQ£ du saisi originaire^ et que le prU tobtenu sur c^tii^ vei^te (|oit supérieur au prix de la preaùèro-adjudioa* ^û|i : l^^dijOTéren^ce entre 1/bs deux prix ne fAHxfitera ni au saisi priginaJur^i niî à se^ cré^noiens. La, première adjudication ayant e^ pour çlTet de convertir les hypothèques assises sur l'hu* meuble en une action sur le prix tel qu'elle l'a fixé, il en ré^te qu'à défaut, soit.de sureuclière du si>;ième^ dans les délais et les formes déterminé^ par l^s articles IQ^ et suivants^ soit de foUç çnchèjre, au cas prévu Pfti* les articlçis 733 à 740^ les droits des créanciers hypQtl^écaires du snisi ^ont inv^rii^ blement fixé^. .vis*l^v\s de l'adjudicatait^e, qui n'pi^t. lepu désormais envers eux^ soit perspuneUement» sçit méB>e^hy|A^ thécairâ0^ent,que du pris^ de so« ac^udica^Uon {%) »
' 594. Parmi les nombreuses adjudications qui ont lieji en justice^ les unes sQnt as^Unilée^ aux,,aIiéfml*QtM i^Umf^ii^» le# autres ^if. ^djy^çQliw» xwr>$^isie, Nqu9 exposerons cette dtsljnptioii.99usien^6t?' -
p9^, Revenons à notre pripcipe<t Soq i^pplif^ion R'pffre auc^ne difficulté lorsqu'oq se place dans rhypothèse.d'um
(1) V. M* Biocbe |V«> V$nte m folh mchère, n» 121) et les' autorité» qu'il
(2) O^Us 4 jtW 1850. DaUos, Riptrhire, v» l'riv, H ^pol^., H» 8181.
2512 m LA ^mÈtiéë^i^imi ^
aîiâwrtton iàUqHe:iV est éottateût ^éû ce cttig/lft>«iatt»H^tioo i^ar laqùëltel'àcqttÔWiir imprime* 'gôni^tue fllîitfïiifâtien tin effet absetael, (?roàéiïi*mBWi)ft>«ppoeflrt* «b^^ te «)ète de touttes les hypottièques^ *Siû if«^«»liiiifi»*^ la fc^maUté âe l'fndeH^tkttvtf étà1emi^a0itrm4te0iltl«ÉMM ah il s'est-BËis wi'«^le<aW» 6^b W kri du te4iiM«f't«» et att-.'Ttï'fiûuv.Ciftt':).- -^' ^ ■ - ^ ' •' • '""• '• •• •-' •^•' '•
Il e« non lïwAiS ittiftrtfëÉte^iie'lâ «€fW«<« 4étttt<«^ la inême dans rbyp^ynïèse'âe pMaieùrs'alil^s^M^'Mitoifé^^M»^ «îtîhacttri déà aequérews, avant tfaBétoei» èiéta*W*r, tf^afisftitiàla loi de la traMerflMSÔn. * - - ' " -
Inutile d'ajouter que quand bien même ils ne seëÉMUëÉt pas mis en règle, le <ienile«^aWpiértnir*fertfc1lJé^itriëiit8 eotnplétemeiyt'àisouVëHé'a fUt imiMifrè^^â'^iâMtlQ (btUfis^que le sien, les titres atiitérîeuwrftùxqiiefe**ritlàchtt sâ^ ^^ acqufeî<ïcm. • ' • .^i- .' ^^ V ^ ):..• *ta •
- Illâis^oii«upp6gé;'tf%ûe-party^qcte
sont restés secwrtsy €*qùe;*fett*reViirt/ït ô^est bm»% Wn^ are public son' i^r^re ««t¥irt> ^ue^dë«(âw"alét^î n^ègf^^eû entendu, à l'abH des hypothèques nW^Ms^meë%ftiÉ«^t(«ii chef de> Sdn^àtMefnr immiéUM; iSit VVaM^th^ ((ùfO' UéM de lui ; mais sa libéràfiem f^'ley^tëte^'^Ite'lft'fifliiM^il'âfitfi atusod^ Mire, qucreflat Hbératolfe^éé'sa &IIn6ôrlptH)»*ètti^«^îôfrqà^atix hypothèques aequfses^u^tef de ses au«ste^tâêiâe les plus éloigùés? Nous avons ànous demailder; eû^mJ^Mtoi^ mes, « le^diEft'itieràequftfettft quand fiés àuteurftw se 'sont pas'mlseiï règle,dMtvpôur a^quéi4rIaK&éPAfim''de iMfès tes hypothéquée^ éirMMt Mfti mscriptUm MtrrimmeMeàlUné^ fth« transèrirè nou'-seuktâÉént fien piN^eHcantnitv'^nttis èkieore< les cc^Mittts d'éequiâHM d« sesauteufs^ tepréoéëtettftiS'efcquëMttrs^'M^ -
- €Miie4ttesiioii£^|)iésmtem^ii4tt€mfd acquéreurs aient tout à petA^qiwid ite^gavâe a)equi9i«idn/C»r Iesv0itiéUfirtesÎMt«imanqiw
dans Icss cànipâgiies BUrumiy^&eaoï^que Fknmoidite^ctiuis est péa important.
ÎERe est du reste lort ancienne. Agilée4é()ft sous teCedeNapoléon, & pi^pos de l'article 2181, où la loi fait de la transcription le prélièahiaire obligé de la |Mnf;e^eHe prit> sousl'emittre de Tarticle 834 du Code de procédure, une importanoe plus
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reiiPfqiii^onMt an^tar fkcwvft4ff4»sc^ pcir
lftTlkf»weiri9ttoBi4e<fiO0ti^ei i^tarp^lerles qcÂ^ par
eeltetiotnîi^UfttioBi ttaiÂA^ faire cowi^ eoptra eux le dé)» de qmmîii%4mlei»rétaU i^rsaoeoeàé pour se mettrai ei^règte (y^4»<rclm06i le Mt 574>/ M6 Icm ctt <fait «e4wiwder, au cas où rimmeuble acquis avait été l'objet de tFWSOiîssioas sueoM&Wl^ $DW :lra^riite^ ^l te tipap$can||^^w du denûer oastmi «uffisAft^ jw nws pour cûn^tiftuer eu. demeure de s^îieevm JHlfi'Tseideffieut Jq8 car^aBciçyn^ de Tauteur immédiat de l'acquéreur, mais encore ceux des propriétaires plus
Ca Bdîat de dxoit £ut ^j^ven^emeut jugé
.ftaiisrim pDemieii'Systèmei auquel se rallia la jurisprudenoe^ oa^eoajyt qi» )» liapso^ptieu que i-aaquérf^i^r faisait faire de son propre contrat sufQsait, par elle-même et par eUe seide, pour &^ eeusir.fipi nwiaft leMPmze jou^ apré^ les/q^els iliue p<»«mt i4v8 (ilre.pris «uc^
X|aQ9 un eeecwd syrt^eb «tout aussi absolu que le premier, «aajft/miUfm în^eit^efti'l'ac^uéreur qui voulait ipett^e eu deiuenn»:taua lesi^réfuieiierapiri^égiés <m;bYpolhécaip^sauxqt^alHiumeilble pfttséfdan^ioudiOimijBepouwîtdtre affecté^ défait JJ^Mleiq^ et^ia]^çoIlséqu(^^. rendre public^,
eu^pse^teiup&qiie le sien prepne» tous les ûootrat^' des^pré- 46dwtft vropn^^UiHres (i) .
.Quelques jitfisoonfiultes, se plafi9At4an&uu système iatormédiaweà.fivejgrkjQflia^katû^etioQ* Si le dernier contrat :^ule^ Batt;la>ii6ttieQolatuGe exaete^en j^éd^ots aliénatenrs, sa tomsQription suffiswt pmr doiMW réveil mèmeaux cvéaoeîeir»des' aiitîeo^proprîéti^^Si ila étûeut i«ms^ décbun» i^'ils ne s'iusonvaiettt dans la quinwne>3|ii¥aAt^« jb^psJe ^ eoatnére, ella ne constituait «u dameure d^ s^ioscriiîe qiie les arteneiiaradesoaauMurjmmécliat. ^
iâusi^lajumsfrudeneeeesépiucaiUe ladoqtrw ;Jesapté»jjFs se dîTiaaient euK^mâmes. La diY$urgen.Qaétait parlout.
Lors de la discussion de la loi nouvelle^ ces iMorlitudes ffiraU aud Qùrf& légis^ial^ Tobjet d'w débat particulier ; mais
264 Vk LA TRANBCRtPTrON
les obseryaiionfi Huxqueltes elles donnèrent lieu'n'oùi fiiit que les reodre plus profondes encore*. Tandis que diaprés M.'AUaFt c ic^questioD est résolue par la loi» qui dit claire* ment que la transcriptioo opère la purge à Végpird jde tôios eeux qui n'ont pas fait inscrire antérieuremenl leurs droits,.» elle demeure douteuse, selon M. Ducios. « Il sériât à.dé$iier« disait-il» que M^ le rapporteur s'expliquât sur la question omtroyersée de savoir si la transcription du dernier contrat de vente suffit pour opérer la purge au profit de l'acquérir, relativement aux précédents propriétaires dont les noms sont mentionnés dans le contraUi»
Quant à M. le rapporteur, M. de Belleyme, il déclam> * Texemple de M. Rouher dont il reproduisit la thèse, que le point de droit soulevé « étant une question dejuri^radence et de r^me hypothécaire, la loi nouvelle n'avait pas pour objet de la résoudre. »
596. Quelle singulière fin de non-recevoir 1 une question existe sur laquelle la doctrine et la jurisprudence sont rcs* tées josqu^à ce jour irrévocablement divisées ; le point de droit qu'elle engage et laisse en souffrance touche à VétablisHmêfd de la propriété et au régime hypolhécairt; une loi nouvelle est proposée, et bien qu'elle ait spécialement trait à ce douhfe objets il ne lui appartient point de s'ocouper de la question sou levée et de la résoudre ! Ce serait, en vérité, à n'y pas croire a on ne savait à quels étranges oublis sont parfois exposés les .esprits les plus sages (1 ).
Quoi qu'il en soit, la question a été volontairement laissée dans le domaine de l'interprétation. Que le lecteur Juge si cet appel aux luttes juridiques a été entendu I
597. Nous avons, dans notre examen critique du commm' taire de M. Troplong sur les privilèges, soutenu que, soit qu'elle contienne la nomenclature des contrats des anciens propriétaires, soit qu'elle ne la contienne point, la transcription du titre du dernier acquéreur suffisait erga omnes fV. le n*» 373, et à l'appui le n^ 344).
MM. Rivière et Huguet partagent notreavis (2).
(1) V. ce qui a été dît k ce «njet sons leg n»» 241 et snîv 476 496 500, 629m/ineet61fi. *' '
(2) Quett, nO 340.
EN tunàsE HrpmvâcAVBLE, 155
M. Pont 6'y m élgiàieiimDt ralËé <1).
A rinverse^ MM. Ducruet (i) , Leseoe (3) , Grosse et Rarmeau (4) , peûseat qu'alors même que le dernier contntt doDQe la nomenclature des contrats précédents^ sa traoscription n'a d'effet qu'au regard des créanciers du dernier aliénateur.
598. M. Troplong (5) ne se borne plus à distinguerai! sou^ distingue :
Les hypothèques opposées^ du chef des précédents propriétaires, au dernier acquéreur existaieat-elles déjà, mais sans iuscription^ au moment de son acquisition, la transcription de son titre les éteint toutes, quoique les contrats intermédiaires n'aient pas été publiés. Les créanciers auxquels elles appartenaient « doivent, en effet, s'imputer à eux-mêmes, s'ils n'ont pas fait connaître le droit réel qui pouvait menacer l'acquéreur d'une éviction. Il ne faut pas qu'il soit puni par eux de la négligence dont ils se sont rendus coupables. :»
Ont^elles été consenties par quelqu'un des anciens propriétaires après la dernière aliénation et sa transcription^ deux cas sont alors à sous-distinguer :
Si la transcription du dernier contrat mentionne les contrats qui Tout précédé, toutes les hypothèques non inscrites sont éteintes (6).
Que si, au contraire, elle est muette, elle n'a d'effet qu'à l'encontre des créanciers de l'auteur immédiat de l'acquéreur.
599. Voici venir enfin une distinction d'une espèce nouvelle. M. Seligman (7), dont le travail a été examiné et annoté par M. Pont, incline à penser qu'en cas de %>ente volontaire, la transcription du dernier contrat n'a un effet absolu qu'autant qu'eDe rappelle fe nomenclature des ventes antérieures.
(1) Prxv. et hypo., n» 1292.
(2) Etude iur la loi du 13 mari 1 855, no XXIV et à Vofypui h n« XIV.
(3) Comm, de la môme loi, n^ 96.
(4) Comm. de la loi dn 21 mai 1B68, n* 89 et boîv. (5| IVaiw., B' 172, .
(6) Conf, M. Dalloz, Réfmi. y^ Prit, et hypo,, n» 2067.
(7) Explication de la loi du 21 mai 1858, n» 81,
2S6 BB LA TBAUBCBIPnOlf
Mais, ^ioute^t-iU s'il s'agit d'une àHéMtkn tur MîM^k transcription du jugement d*adjudication suffit eroia omim, alors même qu'elle est muette sur les aliénations antérieures.
L'acquéreur sur aliénation- volontaire pouvait» avant de traiter; se faire donner les noms des anciens propriétaires et les faire énoncer dans son titre d'acquisition. S'il ne l'a pas fait, il est coupable de négligence, et il est juste qu'il en supporte la peine. L'adjudicataire sur saisie n'a point la m^ne faute à se reprocher ; car quels renseignements obtenir d'un propriétaire qu'on exproprie ? Or, sll est irréprochable dèsqu'il a transcrit son titre, quoi de plus juste que sa sécurité soit complète?
De là la distinction proposée.
M. Pont l'approuve, puisqu'il ne la critique pas. Que devient dès lors sa première doctrine ? il l'aura abandonnée sans doute.
600. A son exemple, nous répudions la nôtre; mais au lieu de nous rallier à la sienne, nous revenons au système que nous avions suivi sous Tempire de l'article 834 du Code de procédure (!)• M. Ducruetnous a démontré que, bien loin que la loi nouvelle la tienne en échec, elle lui vient, au contraire^ en aide.
Un point essentiel domine toute cette matière. Bien que nous rayons exposé déjà sous les n^ 207 à 210 et sous le n® 448, il importe de le rappeler.
Nos bureaux d'hypothèques n'ayant point des tables cadastrales destinées à l'annotation des charges établies sur chaqut immeuble ou des aliénations successives dont il a été l'objet, notre système de publicité repose tout entier sur l'indication des noms^ prénoms et domiciles des propriétaires.
Ainsi, lorsqu'un acte translatif de propriété est transcrit sui^ le registre des mutations, le conservateur quia opéré la transcription la reporte brièvement, avec indication de sa date rt de son numéro d'ordre, sur le compte ouvert au propriéiairt aliénaleur; après quoi il inscrit ses nom, prénoms et domicile sur une table alphabétique, qui devient la clef des recàerches.
(l) V, notre E9cm, cril,, p. 846 et sniv.
Si Kacte traoiMîrit relate les àliédations aniérieures dont rfinmeuble auquel il se rà|qporte a été l'objet et les Boms des propriétaires qui les out couseûties^ le cooservatftur n*a pas à s'en préoccuper. Il n'ouvre aucun compte à ces propriétaires aKénàteurs ; partant leurs noms, prénoms et domiciles ne f^mt peint itir to toMe alphabétique.
Soit donc Tespèee suivante :
Trois ventes suecesËlves ont eu lieu, Tune^ de Primus à AMulta, l'autre, de Secundm à TerliM et enfin, la dernière^ de Tertim à Quartus. Les deux premières, nous le supposons^ n'ont pas été transcrites; mais la dernière, qui Ta été, les relate sommairemenL
La transcription effectuée a été portée au compte passif de TertiuSy dont^ en conséquence, les nom, prénoms et domicile ont été inscrits sur la table alphabétique.
Aucun compte n^a été ouvert à Secundue et à Prifhus, les précédents vendeurs. Leurs noms, prénoms et domiciles ne flgurent]^int, par conséquent^ sur la table alphabétique.
Voici dès lors ce qui arrivera.
Si des tiers se renseignent du chef du dernier vendeur, Tertku^ le conservateur se reportera tout d'abord à sa-table al* ftiabétique^où il trouvera les nom, prénoms et domicile de la personne désignée ; par cette indication^ il arrivera à son eompte passif; là il prendra la date et le nunïéro d'ordre de ia transcription du contrat de vente en vertu duqpel elle a cessé d'être propriétaire; ces nouvelles indications le conduiront enfin au registre des mutations et au feuillet où l'acte de Vente aété Beproduit en son entier. Sa réponse sera,par conséquent, affirmative. « Oui, dira-t-il aux tiers qui le consulteront, lertimH. cessé d'être propriétaire en vertu de tel acte de vente dont voici la copie. »
Supposons-le, au contraire, consulté par des tiers qui se renseignent du chef de Sêcunéui ou de Primw, les précédents vendeurs : la table alphabétique ne contenant point les noms de ces propriétaires, il lui sera impossible de remonter jusqù^k la traiffîcription de la vente et d'y prendre ks énonciationsqui les concernent. Sa réponse seradoncforcément néga- Ut>e. c Pfimuê^iSecundue^ dira-t-il» n'ont sur mes registresaucun compte ouvert. » Que si, par aventure, des comptes passifs exisient à leurs noms pour d'autres chefs, sa réponse sera
4'uiie a«be nature, loais aégitive, OACOve ; «Aupwi^ttttiH seriptioa* dira-t4l, çt.partwt.auciiDe fméoatioo» ne Ogunot à leurs na9U. »...
DoDC coficluons : .
Quoique relatées daos un aete transeriti les alîfoatioiis qui n'ont pas été trans<)riteB eUe^-rnôoies ftfiU êt.igmrmrmiÈ f^ti»* destines, quant aux tiers qu'ellee intéfesseM»
Aînsîj dans Tespèçef la dernière vente est publique , celles qui Tout précédée ne le sont pan.
Gela posé^ discutons.
Nous ayons TU que» dws le système (Mrganisé.par rartîele 831 du Gode de procédure, la transcription d'un acte d'aliénatiOD est considérée comme un moy^H de detnner. Féiml ausc crtMtiers nantis d*un privilège ou d^um A|^lWflK« mer l'imam^ ble aliéné et, par suite^ M i^ mWre fmdaniwre de «Viiscrtrit au pbÉ» t4iTd^ dans M quin^zaHm suivante^ C'^ st une espèce de sommation par laquelle Tacquéreur Ms pi^évient que si, continuant de rester dans rinaction, ils ne se hâtent |M>int de se mettre en règle^ ils seront déchus dç leurs droils». (V«, cidessuS; les n^*' 574 et suiv.)
Elle devait donc, pour atteindre ce but, leur faire savoir que leur débiteur avait cessé d'être pr^tétatre de fiemneubls affecté à leur sûreté.
Dans l'espèce de plusieurs ventes successives, ce but ne.peul être atteint, c'est-à-dire les aliénations consenties parles précédents vendeurs ne peuvent être portées àlaccaoïnaiasance de leurs créanci^rsi qu'autant que le dernier acheteur a Hoitlnnscrire, en même temps que le sien, les contrats en vertu de^ quels les vendeurs précédents ont cessé d'âire pri^riétaires. S'il ne fait transcrire que son propre coiitFftt,sa tnnscriptic»! interpelle, sans doute, les créanciers de, son vendeur; moti elle n'apprend absi4u$f^ent rien aux créanciers dêS préùédenls vendeurs.
Or, si elle n'est point de nature à éveiller leur atteoUoSo, si elle ne leur donne aucun avis, si ce n'est poîotà eux qu'elle s'adresse, comment peut^lle servir de sommation à Teffel de les mettceen demeura de s'inscrire^ .sous peine 4e déchéance, dans la quinzaine suivante Y
Sous l'empire de la toînmiveUe, notre démonstration tou^ che également à l'éndenee.
fil tfA^nàBS mrFaraicAJusB. 2M
Etjt eo çffet, $11 est vrai ;
i<» Que la propriété, quoique venduei demeurei au regard des tiers» dans le patrimoioe du vendeur, tact que la vente qui la doit déjdacer; quant à eux, n'a pas été transcrite (V. iesû*»* 451, 439 et 448);
2^ Que par tiçrs il faut entendre non-seulement ceux qui, dans Tavenir, pourront se mettre en rapport de droit avec Je vendeur, mais encore tous ceux qui, antérieurement à la vente, avaient stipulé, en traitant a^ec lui, un droit réel sur l'immeutde yendu (V. les u^ 420 et 4â2)]
3^ Que les créanciers nantis d'une hypothèque la peuvent utilement inscrire tant que rin^meuble qu'elle alFecte demeure, quant à eux, dans le domaine de leur débiteur (Y.. CHdes6us, len'^SSO);
Il est nécessairement certain alors qu'ils ne peuvent être forclos que par la tra|iscriptiou d^ Tacte par lequel leur dibi^ tmradiipoiiàekur gagfi.
Doûc.^V étant données deux ventes consenties. Tune, par Primus à S€ctindti«,rautre,par Secundusk Teriius, noussupposons guc Teriiuê a leul fait transcrgre son contrat et p'a fait transcrire que le sien, peut^n dire quek vente de Primuê à Secundus a été tnmicriut Non! Le peut-on, si la seconde vente la nypjBlle? Non encore ; car bien qu'elle y soit relatée elle demeure clandestine!
Or, si la vente de Primus à Secundm n'est pas transcrite, comment contenir que Prin^tu a cessé d'être, même quant à ses créanciers hypothécaires , pi;Y)priétaire de .l'immeuble vendu?
Et s'il est encore propriétaire, quant à eux, comment dé» montrer qu'ils ne sont plus à temps de s'infecrire ?
Eu attti»s tenues, le premier acheteur a reçu Timmeuble avec les hypothèques qui le grevaient du chef du vendeur. Ces hypothèques, quoique non in$crit$Sf subsistent contre lui tantqu'ii n^ pas transcrit son eêniraU Cette condition remplie, elles s'éteignent alors. Peu importe qu'elle le soit par loi-même avant la revente, ou qu'elle le soit, après la revente, par son ayant-cause; mais il faut qu'elle le soiti sinon les charges dontj'inimeuble est grevé demeurent in* tactes, puisque la condition d'où dépend leur extinction n'est pas accomplie.
Qae si Von suppose plusieurs ventes successives ma |r«nscritu, les mêmes conséquences se reproduisant de traaanûssion en transmission j le dernier acheteur a'acquiertet nepeut acquérir qu'une propriété reZoftva^ puisque chacun des précédents vendeurs n'était lui-même qu'un pro(«riétairef;<feli/.
La loi est très-expressémeot positive dans le sens que nous indiquons^ c A partir de la transcription, y est-il dit, les créanciers hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription $wr le précii&fU propriétaire , »
La déchéance établie esti on le vait^ pédale et limUée aux créanciers du propriétaire qui aaUéni le deraûr. Slic œ remonte pas plus haut. Que l'acte transcrit contienne ou qu'il ne contienne pas la nomenclature des anciens contrats, ce point n'est pas à considérer: la loi ne distingue pas.
Faible argument, nous dit-on, qui ne porte que sur la différence d'un mviiUer avec un pluriel (i)!
Argument tout-puissant» répondrons-nous, et parfaûtement décisif dans l'espèce, puisque le point en litige consiste précisément en une question de singulier ou de pluriel. .
Après tout, qu'impovte! Les termes de la loi laissent b question indécise, nous le voulons bien; les discussions et observations dont elle a été l'objet au Corps l^tslatif Tem* brouillent bien plus qu'elles ne l'éclairenttûous le reconnaissons; mais ses principes? Ils sont, nous le répétons, décisifs* Les créanciers hypothécaires' peuvent utilement slnscrire tant que leur débiteur demeure, quant à eux, propriétaire de l'immeuble affecté ( aru 6 )• — 11 en demeure propriétaire quant à eux, même après qu'il l'a vendu où donné et aussi longtemps que l'acte de vente ou de donation reste intraoscrit ( art 3 ]. — La mention de cet acte dans un autre acte qui est transcrit ne suffit point pour le faire considérer comoie ayant été transcrit lui-même, puisque la transcriptioa consiste dans la reproduction littérale et entière de Fade
qu'elle doit rendre public. — Donc (V. à Tappuî la thèse
exposée ci-dessus,, sous les n*** 447 à 450).
601. Que le dernier acquéreur ait pour auteur un aliéna- , teur volontaire ou qu'il soit l'ayant-cause d'un saisi, il n'io>* porle: les principes étant, en effet, partout les mômes, les '
|l) M. Dalloz, Bépertoirt yo p^in^ ^ hypo., n* 2068.
Googk
BN uàT!$n hypothAcaibb. 961
solutions doivent être pi^tout identiques. Ainsi^ quand un inmieUble acquis en vertu d^in acte resté irUranscrU a été saisi par les èréancîers de Facquéreur et vendu aux enchères sur leur poursuite, Tadjudicataîre qui ne feit transcrire que son ffcfpre titre, le jugement d^a^udicationin'e^tpas en règle au r^ard des créanciers hypothécaires de Fauteur du saisi.
Nouts lisons, il est vrai, dans ràrticle 7t? du nouveau Godé de procédure^ que la transcription de Tadjudication puiige toutes les hypothèques; cette disposition étant générale, atteint tout à la fois, nous en ftûsons Faveu^ et les créanciers du saisi et ceux des précédents propriétaires ; mais que décide-t-elIe?Que les créan<âers qui avaient une hypothèque sur rimmeuhle doivent accepter comme définitif le. prix d'adjudication, et qu'ainsi, pourvu que l'adjudicataire le consigne^ ou s'ils sont réglés entre eux,qu'il le paie aux mains de ceux qui y ont droite ils n'auront désormais contre lui aucune actîoD.(V., ci-dessus, les n** 586 et suiv.) ! Or, notre question est tout autre et surtout bien plus grave, n s*agit, en effet, de savoir si la transcription du jugement d'adjudication éteint les hypothèques qui au moment où elle a été effectuée n'étaient pas encore inscrites. Sur ce point, Farticle 717 précité étant absolument muet, nous demeurons forcément sous Fempire de la loi du 38 mars 1855 et^ spécialement, sous ses articles 3 et 6 combinés entre eux. D'où les conséquences suivantes:
i« La transcription duj'ugement d'adjudication éteint complètement et 8i)soluraent les hypothèques constituées par la saisi, mais non encore inscrites au morqent où elle a été formalisée (t^., ci-dessus, le n** 581).
2* Les précéients propriétaires conservent le droit dTiypothé<iaer Ilmmeuble adjugé/si les actes par lesquels ils en ont disposé n'ont pas été transcrits; il nimporte que les aliénations qui y sont décrites soient ou ne soient point énoncées dan? le jugement d'adjudication.
3«. ^Les hypothèques par eux constituées avant ou même après la transcription du jugement d'adjudication, peuvent être utilement inscrites, nonobstant cette transcription, et quoique les précédents contrats y soient nommément relatés.
