Deuxième espèce

700* Troisième espèce.

615. Nous abordons un sujet resté jusqu'à ce jour le désespoir de la raison : plus on Tétudie, plus il s'entoure d'impénétrables mystères. Nos lois ont à plusieurs reprises essayé de le régler; mais, par un de ces phénomènes dont la cause nous échappe, chaque nouvel effort tenté dans ce but n'a abouti qu'à mettre de plus en plus en lumière rinsufOsance et l'obscurité de son organisation. L'énigme se noue sous la loi du il brumaire an vu; les Godes Napoléon et de procédure la maintiennent comme un défi porté aux esprits curieux de savoir ; la loi nouvelle la complique. Un demi-siècle a été employé à la pénétrer. Parmi ceux que la science honore^ les pluséminents ont appliqué leur génie à ce pénible et douloureux labeur. Habitués aux investigations les plus minutieuses, ils ont, dans Tespoir d*en triompher, épuisé toutes les ressources de Térudition (i) : vains efforts, vain espoir, le mot cherché est encore à trouver 1

Cette imperfection persistante de nos lois sur ce sujet parait inexplicable; car à quelle cause la rattacher! Peu de privilèges assurément sont aussi légitimes que celui du vendeur : le droit de propriété lui sert de fondement! il n'en est point de plus pratique : son application est quotidienne ! nul droit n'a frappé plus que lui l'attention des jurisconsultes : les controverses dont il a été l'objet forment des volumes! nul autre sujet n'a été plus cher aux esprits législatifs : on le ^ouve partout à Tordre du jour et au premier rang dans les projets de réforme ! Jamais question ne fut donc ni plus digne d'un

|l) V. ooiamment M. Valette, Di Vtffa ordtfimrf d$ Vifuoripihn m malien de priviUgtê sur Ui immiubUi ; «• M. Hareaa, Élmiu théoriq^u tt pniîfmt tv U Codé NapoUon»

EN MATI&EIB HYPOTHÉCAIRB. 285

sérieux eiaaieD, ni mieux préparée pour un jugemeni défi • Ditif. Tous les matéiiaux, et ils étaient considérables, avaient été assemblés et préparés pour rédiflce; mais, faute d'un plan général ou d'un architecte habile pour eu diriger Teiécution, toutes ces richesses sont restées sous la main du législateur, éparses et confuses comme les fragments jetés péle-méle d*un chef-d'œuvre à créer» diijecli fMtnbra poetœ.

616. Que si, dans l'espoir d'y trouver unguide^ nous nous reportons aux travaux préparatoires de la loi, les discussions confuses qu'ils offrent à notre étude ne font qu'accroître et rendre plus poignante la désolante incertitude qui partout nous assiège. De vagues affirmations, des pensées à demi for* mulées et souvent divinatoires, des erreurs affirmées comme des axiomes, des doctrines que leurs auteurs réfutent euxmêmes, telles sont les sources auxquelles doivent puisar les esprits curieux d'apprendre le secret du législateur.

Ainsi, tandis que M. de Belleyme met tous ses soins à démontrer que sous la loi nouvelle, de même que sous le Code Napoléon, la vente est parfaite entre' le vendeur et l'acheteur, dès que leurs volontés concourent, l'un des commissaires du gouvernement, H. Rouland, parait croire que d'après la nouvelle loi, et contrairement au Code Napoléon, le consentement des parties ne suffit plus, môme dans leurs rapports entre elles, à la perfection de leur contrat (I).

Un autre commissaire du gouvernement, M. Suin, s'oublie a à dire dans le même discours que la loi de brumaire attribuait à la transcription le pouvoir de transférer la propriété » et que jusqu'à la transcription a le vendeur était dépossédé et à la merci de son acquéreur (2). »

Singulière distraction, le même légiste a pu soutenir dans son exposé des motifs « que le vendeur qui a conservé son privilège n'a pas besoin d'aciion résolutoire, puisqu'il est certain d'être colloque au premier rang (art. 2105, C. N.)! x»

Chose plus surprenante encore et non moins affligeante, ii ous avons pu voir M. Rouland affirmer au Corps législatif que, si c Ton veut que la transcription donne pleine sécurité au ven-

(1) V. M. Troplong, appendice, Trant., p. CVllI et CIX.

(2) V. M. Tropïong, appendice, Trans,^ p. CXIV et CXVr.

286 DB LA TlUNSCBlPTtaK

deur, il n'est pas possiMe de conserver les articles S94 et 9» du Gode de procédure (1 ) ! »

Il se peut que ces énortnités n'aient jamais été prononeées. Le talent des jurisconsultes qu'elles compromeUeni nous autorise à croire qu'en analysant leurs discours^ le IfofiftMr a pu, par un exposé trop sommaire, déOgurer leur pensée; mais, au moins^ prouYent-elIes^ jusqu'à l'évidence, ^ue les documents d'où nous les tirons ne peuvent avoir, en notre matière, qu'une autorité toute litigieuse.

Or, en présence de ces précédents iégislatifs, d<mt le sens est resté contestable et contesté, de cette loi presque toujours muette, etd'une discussion presque nulle^où trou verla vérité!

Les obscurités qui la cachent troublent à tel point ceux qui la cherchent, qu'on a pu les voir mettre leur talent et leur autorité au service des plus bizarres excentricités.

Nous sera-t-il, à ce sujet, permis d'apprendre à nos lecteurs qu'un magistrat, à coup sûr très-éminent, M. Bayle- Mouillard, s'est laissé entraîner à dire dans un rapport judiciaire, d'ailleurs très-remarquable, « que la publicité de la vente a été, avant tout, organisée au profit du vendeur (2)? »

Mais voici qui est plus bizarre encore. Tant que la vente n'est pas transcrite, nous dit M. Bayle-Mouillard, a le vendeur, en la personne duquel la propriété continue de résider, n'a aucune formalité à remplir, aucune mesure conservatoire à prendre; il n'a rien à conserver, puisqu'il n'est point dessaisi de la propriété de l'immeuble vendu.» Or, M. Bayle-Mouillardnous l'af (Irme, ce vendeur qui n'a aucune formalité à remplir, aucune mesure conservatoire à prendre, peut, par sa négligmu, ou par quelque faute grave, se trouver déchu de son privilège (3).

M. Pont, si judicieux et si avisé d'ordinaire, s'est lui-même perdu, après les plus laborieux efforts, dans de tels raisonnements qu'il en est venu à présenter comme étant très-harmoniques entre elles les propositions suivantes :

Jusqu'à la transcription de la vente, le vendeur conserve, quant aux tiers qui traiteront avec son acheteur, son titre

(1) V. M. Troplong, appendice, Trafw., p. CX.

(2) Sirey, 1860, p. 6ôfi.

(3) Sirey, 1860, p. 608 et C09.

EN MATIÈRE HYPOTHECAIRE. tt81

de {propriétaire eti i>ar conséquent; Taetion en r^rfeodication qa'impUqoe le droit de propriété.

Cette propriété que le vendeur jconserve au regard des ayanta^'Caiise de rachetéur^ peut étre^ contre son gré et à son préjudice, yalablement aUéûée par l'acheteur et transférée de sa personne en la personne des tiers qui traitent avec lui.

L'acheteur, qui peut, au préjudice du vendeur et quoiqu'elles doivent anéantir son droit pour le tout, consentir des aliénations, ne peut point l'amoindrir par des constitutions d^hypothèques.

Le prifilége du vendeur ne peut point naitrê tant que la vente n'est point transcrite. -^Néanmoins le vendeur peut le perdre s'il ne satisfait point aux conditions prescrites pour sa conservation.

Le vendeur n*a point de privilège tant que la vente n'est point transcrite. ^^ rtotez néanmoins que « mime après la transcription de la revente, son privilège peut se reproduire encore, pourvu que quarante-cinq jours ne se soient pas écoulés depuis qu'il a pris naissance^ » ou, en autres termes, depuiê le jour de la vente.

L'inscription par laquelle il peut conserver son privilège quantau droit de suite est vaine, sans objet et, par conséquent, nulle, quant au droit de préférence (1).

EnQn, le croira*t'-on, rinseription effectuée à la requête du vendeur, en Tabsence de la transcription de la vente, seraitj selon le tribunal de Chartres, nulle dans tous les cas, c'est-à-dire tant au point du vue du droit de préférence qu'au regard du droit de suite (2) l

Dieu nous garde de croire que nous avons été, en cette matièref seul infaillible. Quiconque aborde un sujet aussi épinetu est fatalement condamné à se tromper au début de ses recherches. Nous n'avons point échappé à cette loi commune. Lors donc que nous combattrons nos savants confrères, nous nous verrons plus d'une fois forcé de nous réfuter nous-méme. Ces éternelles controverses décourageront peut-être le lecteur ; mais qu'il sache bien qu'en général la vérité ne s'acquiert qu'à force de tâtonnements, d'erreurs et

(1) V., ddcgsotis, les n<» 626 et suîv,; 642.

(2) Berne critique, t. xvi, f . 2»4.

288 D£ \JL TRANSCRIPTION

de revirements. S'il hésite à nous suivre, qu'il se rappelle cette bonne parole du poète leMn: Post tmebra$ tspero lucem.

618. De nombreuses questions seront soumises à notre exameu. Ainsi, nous aurons notamnfent à rechercher:

1® Si la transcription de la vente vaut, par elle-même et par elle seule, inscription à l'effet de conserver le privilège du vendeur;

!£® Si le privilège du vendeur existe à la date même de la vente ou s'il ne prend naissance qu'avec la transcription, qui la constitue parfaite au regard des tiers ; en autres termes, s'il est vrai de dire que jusqu'à la transcription de la vente le vendeur demeure^ à rencontre des ayant-cause de son acheteur, armé d'une véritable action de revendication ;

3® Si le vendeur peut, à son choix, conserver son privilège par la transcription de la vente, indépendamment de toute inscription^ ou par une inscription^ indépendamment de toute transcription ;

4<'Si, bien qu'effectuée à ta dernière heure et quelque tardive qu'elle soit, pourvu qu'elle intervienne avant l'expiratioD du délai fixé par notre article 6^ l'inscription ou la transcription, qui la supplée et en tient lieu, remonte, quantàses effets, jusqu'au jour de la vente ;

5^ Si, faute d'une inscription ou d'une transcription effectuée en temps utile, le vendeur perd son droit de préférence en même temps que son droit de suite;

&" Si le vendeur qui est resté inactif jusqu'au jour de la faillite de l'acheteur, ou de l'acceptation de sa succession sous bénéfice d'inventaire, se peut encore, après ces événements, mettre en règle et conserver son privilège ;

7"* S'il peut, sans compromettre son droit ni courir aucun risque^ laisser, faute d'un renouvellement utile, tomber en péremption l'inscription qu*a effectuée d'office le conservateur après la transcription de la vente ;

8* Enfin, si le privilège qui est simplement tramerit a toutes les prérogatives des privilèges inscrits.

619. 1. de Vtffel conssrvatoire de la transcription^ quant 'au privilège du vendeur. — Le conservateur qui formalisait la transcription d'un acte de vente devait, d'après la loi de brumaire, détacher de Tacte transcrit les clauses relatives aux droits du vendour et les reproduire sur son registre des in-

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- BN MATIÈRB HYPOTHéCAlRl^. 289

scriptioDS. il n'était même point nécessaire de le mettre en demeure de satisfaire à cette obligation : la remise du titre à transcrire l'interpellait à cet effet (art. 29,),

A première vue on a peine à comprendre Tutilité de cette inscription. Si la transcription rend la vente opposable atuc tiers, c'est qu'apparemment elle la met sous leurs yeux et leur permet de Tétudier pour en dégager les droits qui leur .seront opposés ; en même temps donc qu'elle les prévient que le vendeur a cessé d'être propriétaire de l'immeuble vendu, elle leur fait savoir que cet immeuble n'est entré dans le patrimoine de l'acquéreur qu'avec la charge du privilège retenu par le vendeur pour la garantie de sa créance. L'acquisition de la propriété par l'acheteur et la retenue d'un privilège par le vendeur se trouvant ainsi liées ensemble dans le même signe de publicité, qui connaît l'une connatt forcément l'autre. Dès lors à quoi bon inscrire le privilège ? Cette inscription parait n'être autre chose qu'une formalité vaine et sans objet.

Quoique cela paraisse évident et que même cette observation soit juste à la rigueur, cette exigence de la loi a pourtant sa raison d'être. La transcription consiste dans la reproduction littérale de l'acte de vente en son entier (Y., ci-dessus^ le n^ 248) : or les actes de cette nature étant ordinairement très- volumineux, la clause d'où résulte le privilège ne s'y trouve point parfaitement en lumière^ perdue qu'elle est parmi des détails sans fin. Frappée de cette imperfection de la publicité que donne la transcription de l'acte de vente, la loi a cru devoir y remédier en exigeant, dans l'intérêt des tiers^ que le privilège fût mentionné, dégagé de toutes les clauses de la vente qui lui sont étrangères, sur le registre particulier des inscriptions. Cette inscription ne fait donc point double emploi avec la transcription ; die lui vient en aide en détachant, pour le' mettre en relief, le privilège qui s'y trouve, en quelque sorte, caché et perdu au milieu d'un ensemble de clauses aussi compliquées que minutieuses.

620. Le Gode Napoléon s'est rallié à cette doctrine. Ainsi, de même que sous la loi de brumaire, le conservateur qui transcrit l'acte de vente doit d'office faire sur son registre rinscription des créances résultant, en faveur du vendeur, de l'acte transcrit (art. 21 08).

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290 DE LA TRAKBCftlPTIOK

Mais bien qu'à ce point de vue les deax législations concordent, elles se séparent^ sous un autre rapport^ par une différence essentielle.

Dans le système de la loi de brumaire, la conservation et refDcacité du privilège étaient subordonnées à rinscriptîon d'office, que Ton considérait alors comme l'appendice ou le complément essentiel de la transcription. Quand donc elle faisait défaut ou qu'elle était irrégulière, le vendeur se trouvait réduit au rôle d'un simple créancier chirographaire, sauf son recours contre le conservateur (i).

La doctrine du Code Napoléon est tout autre. Dès qu'elle est effectuée, la transcription de la vente suffit, par elle-méiDe . et par elle seule, à la conservation du privilège qu'elle rend public. Le vendeur peut donc, même au cas où rinseription d'office n'a pas été formalisée, se poser comme créancier privilégié au regard des ayant-cause de son acheteur, sauf fteni à recourir contre le conservateur si l'omission dont la loi le constitue responsable leur a causé quelque préjudice. Ainsi, l'inscription d'office est encore un accessoire utile de la transcription; elle n'en est plus le complément indispensable (î).

621. Reste, sur ces divers chefs, la loi nouvelle . La transcription vaut-elle, sous son empire, comme sous le Code, inscription à l'effet de conserver le privilège du vendeur ? Le con servateur qui la formalise doit-il effectuer une inscription d'office? à supposer qu'il le doive, la conservation du privilège est-elle liée à cette inscription ou en est-elle indépendante?

A ne s'attacher qu'aux termes de notre article 6, nous résoudrions négativement la première de nos questions. Le vendeur, y est-il dit, peut, même après la transcription de la revente, et tant qu'il est encore dans les quarante-cinq joursde son contrat, conserver son privilège. Mais par quelle voie ?

(1| Ldvattenr, Codé hypo. ou CommênUdrâ de la toi dm 11 brwMtrv •» m, p. 107 ; Hna, N^Uwi éUmentuint twr U régime hypoUti€airt^ Mooiide éditioB, p. 157; Qnfashard, Ccdê kypolh., p. 385 ; M, VtleUe, Di l'êfftt ordimnn de» tntçrtpitoM ffi matière de privi. immot., p, 45.

(2) PorsU, sur l'art. 2108 ; Qttti/., t. !«', chop. 6, §§ 5 «t 6; Favtrd, Prit., sect. 4, no 6 } M. Valette, /oc. et/., p. 46; M. Troplong, /Vie., n«286; notre Exam, crit,^ no263; M. Pont, Priv., n» 268 ; DaTloz, Kepert. \* IVrr., no» 66» Pt suiv.

EN IfATlàRS HTPOTHicAIRE, 391

Far une inicriplian. Nul autre mode de pubiicHé n^ est indiqué^ eteomm^larègle po8éee8tabaolue,onpeutdirequ*eUe embrasse, en sa généralité, toutes les hypothèses possibles^ c'^t*à-Hlire^aussi bien le cas où la première vente a été tran* scrite, que Thypothèse inverse.

Mais se peut-il que la loi ait élaboré un système si bisarrement déraisonnable? c'est ce que nous ne croirons jamais. Du moment que la première vente a été transcrite, les tiers 9ùai réputés la connattret non pas sous tel ou tel rapport, mais quant à tous les effets qui sont de sa nature. S^ib savent que le vendeur a cessé d*^tre propriétaire, ils savent par là méioe et forcément qu'un privilège a été par lui retenu pour la garantie de sa créance. Qr, s^ils le connaissent, quoi de plus juste quils le subissent? Quand donc la toi déclare qu*!l ne leur est point opposable, s'il n'est inscrit, elle se place évidemment dans l'hypothèse où la vente d'où il est né est restée intranscrite. Nous en trouvons la preuve dans une observation qyi fut faite à ce sujet par M. Rouher au Corps législatif. « Alors, dit-il, que l'acquéreur fait transcrire son contrat, le vmdêurn'a rien à faire; le conservateur des hypothèques est obligé d'inscrire d'ofDce son privilège . » M. Suin, dans son exposé des motifs, est bien plus explicite encore : « Le dessaisissement du vendeur ne s'opère, dit-il, que sous la condition de la conservation de son droit, qui reste protégé par Fartide Si08 du Code Napoléon ; la iran$eriptian ne le dessaisit qu'en lui réservant son privilège. »

On le voit^donc, le doute n'est même point possible i bien loinquelaloi aitabrogéTarticle 2108, elle l'a, au contraire, ravivé dans son principe, puisqu'elle a précisément fait revivre rinetitution d'où on l'avait déduit comme une conséquence nécessaire:

Par là se trouvent résolues les questions que nous avons posées:

1<» La transcription de l'acte de vente vaut inscription au profit du vendeur (nous dirons à quelles conditions sous les n** 666 et suiv.).

Toutefois, nous verrons plus tard que le privilège qui n'est que iranicrit n'est poiut aussi énwgiquement protégé et sauvegardé que le privilège tnicrîl (V., ci-*dessous, les n^' 697 ctsuîv.).

^ Le conservateur qui formalise la traoscriptioo doit, défiée et sous sa responsabilité personnelle envers les tiers, inscrire, sur le regisU^ des inscriptions, les droits nés de la vente au profit du vendeur, et dont Tacte transcrit lui révèle Texistence (V. , ci-dessous^ quant aux détails, les n** 67a

etsuiv.)*

3* L'existence de cette inscription, ou son irrégularité, ne nuit point au vendeur (Y., à ce propos, le n* 690).

622. n. XHi m(ment à partir duquel te privilège du vendmr prend naiêsanee. — De la nature des droits dont le tendeur ett investi à Veneontre des ayant-cause dé l'acheteur^ au cas où la vente n*a pas ili transcrite. — Parmi les divers points de droit que nous avons à élaborer, celui-ci est certainement le plus essentiel. Sa solution engage, en effet, par la plus étroite afOnité, la plupart des difficulté signalées.

Plaçons-nous tout d^abord sous Tempire de la loi de brumaire. Son interprétation a donné lieu a deux systèmes bien trancbés.

1^' système. — Dès qu'elle est conclue, la vente est parfaite et, par suite, translative de propriété, dans les rapports des parties entre elles.

Bien que parfaite entre les parties, elle n'a d'effet au regard du public, qu'à compter du jour où elle lui a été notifiée par la voie de la transcription de l'acte qui la constate. Jusquelà, la propriété de la chose vendue continue, quant aux tiers, de résider, entière, en ta personne du vendeur ( i ).

Dès lors et tant que la vente n*est pas transcrite , il ne peut être question de privilège, d'abord parce que le vendeur ne peut pas avoir un privilège sur une chose dont il a la pleine propriété, et, en outre, parce qu'un privilège lui serait inutile, la propriété qu'il conserve lui servant elle-même de garantie.

Point n'est besoin qu'il veille à sa sûreté : sa sécurité est aussi complète, aussi absolue et aussi indépendante de toute formalité que le droit même qui l'assure.

Et , en effet, que peut-il craindre ?

(1) u Art. 26. ^ Les aotes translatifs d« propriété doîyeAt Mr« transcrite...; jusque-là, ils ne peuvent être opposés aux tien qui auraient con* tra<$té aveo le vendeur et qui se seraient conformés anx dispositions de la pr^sfnte. »

£M MATIBBE HYPOTHECAIRE. 293

Qac l'acheteur aliène la chose vendue ? s'il ne Ta pas luimême, comment la pourrait-il transférer à un autre ?

Qu'il Fhypothëque ? mais^ puisqu'elle n'est point sienne, à quel titre la pountût-il affecter ? ceux-là seulement peuvent hypothéquer, qui peuvent aliéner l

Qu'il tombe en faillite ? cet événement ne saurait nuire au vendeur. Le droit de propriété , que la vente a laissé en sa personne, étant indépendant de toute formalité à remplir pour sa conservation, Faction en revendication dont il est resté nanti subsiste, après la failUte de son acheteur, tout aussi entière et aussi pleinement efficace qu'auparavant : la réalité et l'effet absolu qu'implique sa propre essence sont exclu* sifs de tout droit rival ou contraire.

Lorsque la vente se parfait et se complète par la transcrip-tion^ alors, mais alors seulement, la propriété passe du vendeur à l'acheteur (i ).

Toutefois la mutation qu'elle opère n'est pas complète: le vendeur n'a, en effets aliéné sa chose que moins un certain démembrement de propriétéqu'il a retenu^ à titre de privilège^ pour la garantie de sa créance.

La transcription constitue donc le privilège du vendeur en même temps qu'elle opère la mutation de la propriété.

Bien plus, en le criant elle le eotuerve par la publicité qu'à l'instant même elle lui imprime.

Elle met^ en effet, sous les yeux des tiers la vente telle qu'etU se camporiej la vente daus toutes ses parties, et, par conséquent^ le double effet qu'elle a produit, à savoir l'acquirition de la propriété par l'acheteur, et la retenue du privilège par le vendeur : qui connaît un de ces effets , connaît forcément l'autre.

Ainsi, la chose vendue n'entre dans le patrimoine de l'acheteur qu'avec la charge d'un privilège, et d'un privilège amservi.

Le privilège du vendeur s'impose donc, par la double loi de sa réalité et de la publicité concomitante à sa naissance, à tous les ayant-cause de l'acheteur, quels qu'ils soient ; leur débiteur n'a pu, en effet, leur transmettre ou engager à leur sûreté

(Ij « Art. 23. ~ La irausoription preacritc par iVt. 26 trwumei à l^acqwreur les droite ^ue h ^ndiur avaii à la propriété de la chose vendm.,* w

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894 OB LA TSANSCftiraON

paiticulière que le droit dont il était lui-même imesti, et, nous Yenonsde lé voir, la propriété delà chose 'veadoe n'eiiste eD sa personne^ que déîductio;i faite du démembrtment qu*eu a détaebé le vendeur pour sa propre sécurité.

En somme, Je vendeur est, à toul événemeM-^i miu ^i'< dit pm'sonMlUmemt aucum formcUiW à renipAV, à Vatri d$ (ou(e miUinU i iofi étoii m rèui foinit périr I

fit^ en effeU de dein choses Tune :

8i, au lieu de transcrire son titre^ l'acheteur le garde secret, le vendeur conserve, au regard des tiers, la propriété de l'immeuble vendu et, avec elle^ une action en rev^idicatiôn contre laquelle aucun acte de l'acheteur ne peut prévaloir.

Que si, au contraire^ il se décide i le notifler aux tieiSj le vendeur cesse d'être propriétaire; mais à Tinstant même qu'il perd, avec la propriété, l'action en revendication qu'elle impilique, il acquiert un privilège qui, par la publicité que ia transcription lui imprime en même temps qu'elle le ftdt naître, s'impose et se produit envers «t contre tous: sa sécurité est, par conséquent, complète*

. 6î3. Ce système apparUent à notre illustre maître» M» Valette (1). L'expo6itionqu*ilena faite dans sa monogra^iie daf iffMordtfiaiÉ-«de Vimcriptiontn mnitièrt dêpriviUgeêwr (es mmmbks, fit sensation dans le monde savant où ses perfectioDs la firent considérer comme un modèle de haute étude, de dialectique et de bon sens exquis. M. Bureaux, dans ses éludes Hir Us droits réeb^ en areproduit le principe et lui a prêté l'appui de sa grande autorité en cette matière. Nous TaYons, de notre cêté, accepté et développé dans noire examm critique du commentaire de M. Iropïong sur les privilèges (2).

M. Pont) qui s y est récemmant rallié dans son commentaire des articles 3106 et 2108, en a Mt également la base et le fond

(1) V., à TappuI, Hua, Notions élémentcUres tut U régime hypolhicaire^ p. 95. tt La Sabine de racquéreiir, dît cet auteur, et la publicité des chargw «'opferent simultanément. » V., en outre, Colmar, 6 décembre 1806 (Sîr., VI, S, 97S ) î Nîmes, 20 février 1808 ( Sir., iv, 2, 517 ) ; Rouen, 7 déee»bre 1809 (Sir. ).

(«) V. les li»» 233 et euiv. — V. aussi nos Htpéti, écriUs sur les art, tîK'^ à 2111 et sur Tart. 21(>6.

£N MATXÈaf HYPOTHÉCAIRE. 296

d6 Beft «xplioatioQS (I ). Tout semblait duac iodiquer qu'il aurai désormais la puissance d'une vérité démontrée^ et qu'ainsi il ferait axiomedans la scieofie du droit.

Le voici pourtant de nouveau en litige. Un professeur éminent, M. Duverger, Ta récemment coo^attu, et avec une telle ricbeese de documentai d'arguments et de preuves» que nous nous voyons contraint» sous l'énei^ique puissance de sa logique, de confesser que la donnée que nous avons si longtemps crue exacte n'est au fond qu'une erreur.

OU. Deuxième iyitime. — Selon le droit romain, la vente n'est pointi par elle seule, translative de propriété. Tant que la chose vendue n'est point livrée, elle demeure dans le do«» maille du vendeur.

Il en Ait longtemps de même dans notre ancien droit; mais peu à peu l'usage des traditions feintes s'étant introduit, et ces traditions dont les parties convenaient en contractant étant devenues de style dans les contrats, la vente devint, par ce moyen, réellement translative de propriété. C'est ce qu'explique très-bien d'Argou dans ses institutions de droit français. « Comme parmi nous, dit-il, on met toujours une clause dans les contrats de vente, par laquelle le vendeur se dépouille et se démet de la propriété et de la possession de la chose vendue pour en saisir l'acquéreur, ce qu'on appelle tradition feinte, dès le moment que le contrat est parfait et accompli, tous les droits qui appartiennent au vendeur passent en la personne de l'acquéreur; de sorte que si le vendeur était propriétaire, l'acquéreur devient aussi propriétaire (2). »

La vente était donc, dès avant Tan vu, translative de propriété, translative par elle-même et par elle seule, non point seulement dans les rapports des parties entre elles, mais sans restriction aucune, et, par conséquent, erga (mmes (3).

Les rédacteurs de la loi de brumaire ont-ils abrogé ce principe ? Toute la question est là!

(î) Pfiv. «t Ayj)., n«* 250et8uK'.

(3) /mltfulton au droit français, t. il, p. 243 (édit. de 1771).

(8) MM. Hua, Sotiont élém. «ur U régi, hyp., 2< édit., p. 111 ; Ltrassour, Code hyp. ou Comment, de la loi du II brumaire an vn, p. lUé; Guieli«rd, Cod^ hyp, on Commm, d$lm Mdull brumaire an vu, p. 333.

296 DE LA TRANfiCRirriON

Or, bien loin qu'ils Técartent, ils le supposent, au contraire, toujours existant. Remarquez, en eifet, les termes de leur prescription : « Les actes iranslalifs de biens et de droits susceptibles dliypothèque doivent, disentrils, être transcrits. > N'est-il pas vrai que^ dons leur pensée^ très-clairement manifestée, lamutation qu'ilsréglementent résulte àesaetetmimes dont ils prescrivent la publicité^ c'est-à-dire des contrats de vente^ d'échange, de donation, intervenus pour l'opérer? Ce n'est pas tout. Leur disposition prouve, en outre^ et par un argument tout à fait décisif^ qu'en principe et sauf le tempérament par lequel ils en limitent la portée^ la mutation qu'opère la vente a lieu envers et contre tous; car, s'il était vrai que, de même qu'en droit romain^ la vente laisse subsister, jusqu'à la tradition de la chose vendue, la propriété en la personne du vendeur, et, par suite, le droit de la transférer ou de l'engager valablement à ses ayaut-cause, eussent-ils senti la nécessité de réserver, jusqu'à la transcription, te droit des tiers qui contractent avec le vendeur ? Si cette restriction prouve quelque chose, c'est qu'évidemment, dans la pensée de ses auteurs, la vente est, de sa nature, translative de propriété tant au regard des tiers que dans les rapports des parties entre elles.

Gela posé, qui ne pressent notre conclusion ?

En principe et d'après sa nature, la vente est translative de propriété erga omnes ;

Une exception, une exception unique, limitée dans ses termes et très*expressément circonscrite à certaines personnes, a été faite au principe :

Donc en dehors de l'exception consacrée, il subsiste plein et entier !

L'exception ne concerne que les tiers qui, ayant contracté AVEC LE VENDEUR, soit avaut, soit depuis la vente, mais avant la transcription, ont conservé les droits qu'ils tiennent de lui :

Donc, dès l'instant de la vente et quoiqu'elle ne soit pas encore transcrite, le vendeur cesse d'être propriétaire non-seulementau regard de l'acheteur, mais encore au point de vue de ses rapports avec les tiers qui dans l'avenir pourix)nt traiter avec ce dernier;

Donc le privilège du vendeur natt tivec la tente et avant même qu'elle soit transcrite ;

Dune il n'est point vrai de dire qu'il naît conservé.

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Notre donnée, nous la retrouvons partout, et notamment dans les auteurs qui^ ayant commenté la loi peu après sa promulgation, ont pu mieux que nous en dégager Pesprit. c A ne s'attacher^ dit M. Guichard, qu'aux termes de l'article 28, où la loi déclare que la transcription de la vente transfère à Vae» quéreur les droits qu/e le vendeur avait à la propriété de l'immeuble venduy on pourrait croire que le contrat de vente demeure imparfait jusqu'à la transcription, ce qui n'est pas ; bien qu'il ne transcrive points Tacheteur est réellement propriétaire, et il n^est pas exact de dire que la transcription lui transmet les droits du vendeur à la propriété de la chose vendue (i). »

M. Levasseur est plus explicite encore. Sans doute^ fait-il remarquer dans son commentaire de l'ârticl^récité, la propriété de la chose vendue continue^ jusqu'à la transcription de la vente, de résider en la personne du vendeur au point de vue de ses rapports avec les tiers qui, ayant contracté k\sic lui, se sont conformés à la présente loi; mais l'acquéreur est vraiment propriétaire, du moment que l'acte de mutation a reçu sa perfection : dès cet instant, la translation de propriété a tout son effet entre le vendeur et Vacheteur (2).

Quelle autorité enOn notre interprétation n'acquerra-t^elle point si nous la pouvons mettre sous le patronage de ceux-là même qui ont préparé, discuté, défendu et expliqué les textes dont nous cherchons à déterminer le sens et la portée? Or que l'on veuille bien se reporter avec nous aux discours de MM. Jacqueminot et Grassous : l'objet de la transcription et, par suite, la portée réelle de ses eifets, y ^ont expc^s avec une incompamble précision. « La mittation , dit M. Jacqueminot, est, en ce qui concerne le vendeur et l'acheteur, par* FAns par le seul consentement des parties. »

Ainsi, le principe que la vente est, par elle seule, à sa date même, translative de propriété, est reconnu.

Toutefois, ajoute M. Jacqueminot, d'autres qfue le vendeur peuvent avoir intérêt à connaître cette mutation; « saclandestimté peut être aussi fatale àla bonne foi, aussi tUileàla fraude que celle des hypothèques. »

(1) Loc. ctl., p. 333.

(2) Loc. CI*., p. 104.

La muiation me de la vente devra donc être rendue publique afin de prévenir les fraudes qui pourraient être pratiquées conire les tiere^ si elle demeurait clandestine.

Or» les tiers intéressés à savoir que le vendeur a cessé d'être propriétaire, quels souMls, si ce ne sont — Ja loi est formelle i cet ^ard — ceux qui oot contracté ou qui pourront coDr tracter avec lui, ses ayant-cause, an un mot. H. Jacqaeminot est sur ce point non moins explicite que la loi ellemême : « Ces tiers peuvent croire, dit^il, que celui qui était propriétaire hier, Vest encore aujourd'hui; ils peuvent prêter sur un gage giii n'existe plus; il importe à la société qu'on ne puisse les décevoir. Il fallait donc que les mutations ne pussent nuire à ceux qui auraient contracté avec le vendeur* »

Xâ théorie de M. Crassous est mot pour mot la même (i).

Ainsi, la limite apportée au principe que la vente est, par elle-même, translative de propriété, n'a partout, dans les textes, dans leurs commentaires et jusque dans les discoors de ceux-là mêmes qui les ont élaborés, trait qu'aux «yontcause du vendeur. Des ayant-cause de l'acheteur, il n'en est nulle part question. Donc,en ce qui les concerne etau point de vue de leurs rapports avec le vendeur, la venteest, dés qu'Me est conclue, et bien qu'elle ne soit pas encore transcrite, translative de propriété^ et, par conséquent, génératrice, à sa date même, d'un privilège au profit du vendeur!

Or, si son privilège existe dès cet instant, il est clair que dès cet instant même son droit est périssable ou susceptible d'extinction.

Si sa conservation dépend d'une formalité qui/ pour être efQcfice, doit être accomplie dans un certain délai, il est non moins manifeste qu'au cas où la condition à laquelle il est subordonné n'est pas accomplie dans le temps où elle doit l'être, il demeure lui-même frappé d'inefficacité.

Telle est, en efiet, la décision de la loi, ainsi que nous allons le démontrer*

(l)£oif Têlaiitea au régime hypùtkicairê H amc êxprûpriaiiùn» forcém, cftf Il htmMire an vu, avec des notes ezplioativw au tea du iaxte, foécédées d'nn discours préliminaire contenant nne analyse de ces lois, et saÎTÎes des rapports faits au Conseil des cinq- cents et à celui des anoiens, monographie publiée par A. J. M..., bomme de loi.

EN MATIÈRB HYPOTHECAIRE. 299

De mAme que les hypothèques, les privilèges sont soumis k la formalité de FiDscription. C'est ce qu'eiprime Tar*ticle 2 : a L'hypothèque, y est-il dit, ne prend rang et Us prwJtliges n'ont d'effet que par leur inscription. »

De même que les hypothèques, ils s'éteignent ou, ce qui revient au même, ils n'ont point d'effet, quand rinscription, d*où dépend leur conservation^ n*a pas été prise ou renouve^ lée en temps utile. La loi est également formelle sur ce point. <x Les inscriptions, dit-elle, consertmt ThypoUtèque et le privilège pendant 10 ans à compter de leur date (art» 93). »

Le privilège du vendeur n'échappe point lui-même au droit commun. Aucune exception ne Ta, en effet, placé dans une classe & part.

Une inscriptioD est donc indispensables qu'elle ait lieu d'of" flœ, ou qu'elle soit effectuée à la requête du vendeur, avant ou après la transcription de la vente, il n'importe; mais il est essentiel qu'il y en ait une et qu'elle intervienne en temps utile.

Or, cette inscription, à défaut de laquelle le privilège du vendeur demeure destitué de tout effet et comme inexistant, peut être utilement prise tant que l'acheteur conserve la pro* priété de l'immeuble passé dans son domaine, et même après quil en a disposé, tant que le sous-acquéreur n'a point fait transcrire son titre. Mais dès que la revente a été transcrite, le cours des inscriptions se trouve clos tant au regard du vendeur privilégié qu*à l'égard des créanciers hypothécaires.

Les travaux préparatoires du Gode Napoléon nous fournissent en ce sens un considérant décisif. Le Tribunal de cassation, qui se constitua le défenseur convaincu du système de la loi de brumaire et en demanda le maintien fit, en effet, remar^ quer : !• qu'au cas où le prix de vente est encore dû> le conservateur, s'il est requis de transcrire l'acte de Tente^ doit en détacher le privilège du vendeur et l'inscrire d^ofnce sur le registre des inscriptions hypothécaires ; T que le vendeur peut, quand Vaequérmr ne fait point iranserir^, veiUer à la eonservoHon de êon primUge; 3* qu'à défaut de la transcription de la vente ou d'une inscription directe au nom du vendeur, la revente consentie par l'acheteur et transcrite par le sous-acquéreur entraîne V extinction du priviUge. « Que deviendra, en ce cas, disait le rapporteur, la créance du pre-

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mier vendeur? l'hypothèque en sera perdue, mais par m fouie, puisqu'il aura négligé de prendre une inscription et qu'il devait y %>eiller (i). »

Deux cas sont donc à considérer.

Si le Tendeur n'a point une inscription antérieure à la transcription de la revente^ son privilège disparaît et comme droit de préférence et comme droit de suite.

Que si, au contraire, il est en règle à cette date^ son droit, étant alors maintenu ou conservé dans la plénitude de ses prérogatives^ sort alors tout son <^e(, c'est-à-dire l'effet qui lui est propre, un effet indépendant du temps, se produisant aussi bien datu le passé que dans l'avenir; car ce qui distingue les privilèges, c'est qu'à raison de leur nature ils priment tous les droits^ mime les plus anciens, d'un ordre ou d'une quaUté inférieure : Privilégia ex non tempore csstimaniur^ sed ex causa (art. !'')•

Ainsi, tandis que V effet de son droit est subordonné à la formalité d'une inscription, son rang en est complètement indépendant.

La rétroactivité que cette distinction implique a été rangée par les auteurs qui l'ont combattue parmi les plus foUes conceptions. Eh ! quoi, a-t-on dit, la loi aurait tout d'abord déclaré que la publicité est de l'essence des privilèges^ et après avoir consacré ce principe d'ordre public, elle aurait immédiatement décrété que Tinscription destinée à les mettre en lumière aura son effet même datu le passé, et, par conséquent, à rencontre de ceux-là mêmes qu'elle n'aura pas instruits et qu'elle ne pouvait pas prévenir! En vérité, y a-t-on bien songé ? imagina-t-on jamais quelque chose de plus étrange, de plus incompréhensible et de plus injuste qu'une publicité produisant son effet en arrière? Si quelqu'un venait nous dire qu'à la vérité les lois doivent, selon la saine raison et la plus vulgaire équité, être promulguées et rendues publiques pour devenir exécutoires contre les citoyens qui pourront les violer; mais qu'aussitôt qu'elles ont été notifiées à la société intéressée à les connaître, quelle que soit d'ailleurs Tépoque de leur publication, si tardive qu'elle soit, il est juste alors et rationnel qu'elles produisent leur effet tant dans le passé que dans

(I) F«net, t. Il, p. 645.

EN MATIÈRE HTPOTHÉCAIRB. 301

l'avenir, personne assurément ne consentirait à prendre cette proposition au sérieux ; on la traiterait d'idée folle, et^ sans plus s*en préoccuper^ on la mettrait à Técart (1).

La raison, nous en faisons Taveu, sindigne d'un tel nonsens. Mais si, par inattention ou par toute autre cause, la loi Ta consacré, notre devoir n'est-il point de nous résigner? Or, comment douter de sa pensée, alors qu'on la voit déclarer, au seuil même de la matière, que les privilèges priment toutes les hypothèques, mime (et hypothèques antérieures (art. l«')t La règle établie embrasse, dans sa généralité, tous lesprivil^es immobiliers, et, par conséquent, ceux qui sont soumis à la formalité de rinscription^de même que ceux qui en sont dispensés. 11 faut donc, pour l'appliquer au privilège du vendeur, supposer un eanflit dHnseriptians, et, par suite, la traduire ainsi : L'inscription du privUige du vendeur prime toutes les inscriptions hypothécaires, postérieures, concomitantes ou mime antérieures qui , du chef de Tacquéreur, ont été^ depuis la vente, prises sur Timmeuble vendu.

Ce n'est pas tout ! Après avoir établi que le privilège prime les hypothèques mime antérieures, la loi a le soin d'ajouter que tandis que l'hypothèque ne prend rotigf , le privilège n'a i'tffet que par l'iûscription. Cette différence n*est*elle point suffisamment démonstrative ? ou elle n'a aucun sens, ou elle signiOe que l'inscription, qui est nécessaire pour assurer Veffel du privilège, est absolument inutile quant à la détermination de son rang.

Et c'est, en effet, ce que la loi décide implicitement ellemême, quand, après avoir supposé le privilège du vendeur aux prises avec des hypothèques, elle lui assigne le premier rang sans distinguer si l'inscription qui en assure l'effet a précédé ou suivi celle des hypothèques avec lesquelles il est en conflit (art. 14).

£nfln, toute hésitation cesse, lorsqu'on se reporte aux dispositions par lesquelles elle réglemente les privilèges qui, à la date de sa publication, étaient déjà nés, mais non encore inscrits : a Ils devront l'être, dit-elle, dans les trois mois qui suivront, sinon ils dégénéreront en hypothèques et alors ils

(1) V. M. Valette, loe. c«., p. 80 et buîv.; notre Enam. cri(., n» 248; M. Pont, iVM.,11» 262.

DE LA TRAKSCRIPTIOK N^ATIBOM* DB RANG <)UE DU JOUR DE LEUR INSCRIPTION (art. 97

6t 39). Qu'exiger de plus formel?

Nous nous résumons.

Un principe est posé, et, à odté du principe, une limitation.

Le principe ^ c'est que la yente est par elle-même translative de propriété.

La limitation^ c'est que l'effet de la Tente qui n'est pas transcrite, n'est pas opposable anx tiers qui^ m eùniraetmu arec le tmèdeur, êont deoenia $$$ ayaM<aui$.

La limite au principe ne va pas plus loin.

Donc, à l'égard de toutes autres personnes, et, par cMséquant, au regard de l'acbeteur $t de «et ayantreausey la vente est, indépendamment de sa transcription, translative de propriété.

Donc, dès qu'elle est conclue, le vendeur cesse d'être propriétaire au point de vue de ses rapports avec l'acheteur et les ayant-cause de ce dernier ; donc, dès cet instant, son privilège prend naissance.

Il ne peut s'en prévaloir qu'après l'avoir inscrit; mais pourvu qu'il l'inscrive avant ta transcription de la i*evente, f ât-ce dix, quinze, vingt ans et plus après son propre contrat, la ioi lui assigne un rang de privHigey c'est-à-dire la préfârencc sur tous les créanciers hypothécaires inscrits du chef de Fa* cheteur, même sur ceux dont l'inscription a précédé lasienne.

Tel est le système de la loi de brumaire {{),