Mais que décider sous la loi nouvelle

M. Pont, qui a abordé ce point de droit et l'a traité ex professa, s*est, dès le début de son exposition, heurté à une pétition de principe qui, devenue la base essentielle de sa doctrine, a laissé subsistant le problème qu'il a cru résoudre. Diaprés la loi de brumaire, le privilège du vendeur n'avait point, dit-il, sa raison d'être, tant que la vente n'était point transcrite. Le vendeur demeurant jusque-là propriétaire vis-h-fis des tiers, trouvait, dans la chose même dont il conservait la pro-

(1) M. Duverger, Reçue prati^ t. x, p. 161 et suîv.î V., à l'appui, Pari», 9me8»idor an xn (Dalloz, JuH«. gêné, v<» Pria, et Kyp.,n* 1729); 2S aoûtlSOS (Gnichard, Juriê, hypo.,t:iY, p. 448) ; Turin, 16 aoûi 1811 (Gulchsrd, foc. c/l., p. 449) ; Cm8. 28 mai 1807 (Cfuichard^ loc. oit,) ; 90 noTtmbK 1S22

^DnlloR, hc. 97., Ti'> 1724).

EN mati£:ee htpothéoaire. 303

priélé à leur égard, une garantie on ne peut plus complète : l'action en revendication dont il restait armé le mettait à Tabride tout péril (n« 889).

La transcription, qui le dessaisissait de son droit de propriété» donnait naissance à son privilège; mais comme elle le rendait public en même temps qu'elle le faisait naître, sa con* servation se trouvait par là même assurée.

La loi nouvelle a rétabli le principe de la loi de brumaire : donc, d'après elle comme sous Tempire de la loi qu'elle a copiée^ le privilège ne naît qu'au moment où par l'effet de la transcription de la vente, le vendeur perd, avec le droit de propriété, l'action en revendication que ce droit comporte; donc il uatt public et, par conséquent^ ccmeroé (Y. l'explic. des art. 2106 et 8108).

M. Pont croit que ce raisonnement dit tout : la vérité est^ qu'il laisse toute résoudre.

£t d'abord est-il bien vrai que la loi de brumaire ait le sens que H. Pont lui donne? là est la question principale à juger.

En second lieu et à supposer qu'on doive l'entendre en ce sens, est-il constant que la loi nouvelle l'a^ quant à l'objet de ce débat, rétablie sans la modifier f

Nous nous sommes expliqué sur le premier de ces deux chefs^ et nous croyons avoir établi qu'on le devait résoudre dans le sens opposé à celui que M. Pont accepte à tort comme une vérité démontrée (V., ci-dessus, les n** 624 et suiv.).

Si donc nous admettions à notre tour comme constante sa décision sur le second des deux chefs dont son argument se compose, nous pourrions^ sans blesser la logique, faire le raisonnement suivant :

La loi nouvelle^ dirions-nous^ a maintenu, sans y rien changer, les dispositions de la loi de brumaire sur les rapports du vendeur soit avec ses propres ayant-cause, soit avec les ayantcause dç l'acheteur. D*après ces dispositions, la vente était^ par elle-même et indépendamment de sa transcription, translative de propriété au point de vue des rapports du vendeur avec les ayant-cause de l'acheteur. Son privilège naissait donc avec elle, et comme rien ne le révélait au public, tant qu'elle n^était pas transcrite, il devait, sous peine de le voir rester destitué de tout effet, le notifier aux tiers par la voie d'une inscription.

Mais ce raisonnement^ nous ne pouvons |vas le faire : nous ne le pouvons pas, parcç qu'il nous est impossible de fournir la preuve de la première de ses prémisses. La loi nouvelle, nous le reconnaissons, s'est, en général, inspirée des textes et de l'esprit de la loi de brumaire; mais, si nous en devons croire Tun de ses auteurs les plus éminents, M. Rouher, elle neraurait acceptée que sow bénéfice d'inventaire. « Si, disait-il au Corps législatif, elle a reproduit la loi de brumaire, ce n*est qu'avec les améliorations qu'ont suggérées l'enquête de \M\, les avis des Facultés de droit, le projet présenté à l'Assemblée législative et les deux discussions dont le projet sur le régime hypothécaire a été l'objet dans cette assemblée. »

Laissons donc désormais à l'écart les précédents et^ libres de toute idée préconçue, attachons-nous à dégager des textes et de l'esprit de la loi nouvelle la doctrine qui lui est propre.

626. Une fois sur ce terrain, nous bous faisons fort d'établir, par des arguments irrésistibles, que, sous la loi nouvelle, de même que sous le Code Napoléon, la vente est, par elle seule et, par conséquent, quoiqu'elle ne soit pas transcrite, translative de propriété au point de vue des rapports du vendeur avec Vacheteur et les ayant*cause de ce dernier.

D'où nous conclurons, avec une logique non moins invincible, qu'à la date même de la vente, le privilège du vendeur naît, non point conservé, mais périssable, et qu'ainsi le vendeur doit, sous peine de le perdre, veiller à sa conservation.

L'engagement que nous prenons pourra paraître de l'outrecuidance, et en nous voyant si afflrmatif, les gens sages s'étonneront peut-être de nous voir accepter si légèrement les périls d'une aussi présomptueuse témérité; mais s'ils nous portent quelque intérêt, qu'ils se rassurent : les esprits les plus prévenus ne résisteront point aux preuves que nous avons à mettre sous leurs yeux.

Si nous affirmons tout d'abord que, sous l'empire de la loi nouvelle et conformément au principe doctrinal déposé en Tarticle 1583 du Code Napoléon, « la vente est parfaite et la propriété acquise de droit à l'acheteur au regard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, i quelqu'un nous contredira-t-ilî « L'article 1583, dit M. de Belleyme, dans son rapport, conserve tout son effet, toute sa portée ! »

Ce n'est donc qu'au regard des tiers que l'effet translatif de

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EN MATIÈRK HYPOtHÉCAlEB. S06

la yente est suspendu jusqu'à la transcription (art. 3) (V., cidessus, les D^ 4âi , 48» et 439).

Nos adversaires eut trop de bonne foi pour n'en point faire TaYeu. < La transmission de propriété, dit H. Pont, est con* sommée par le seul consentement; la transcription n'est nécessaire qu'au regard des tiers. L'acheteur est donc vis à vis do vendeur propriétaire^ indépendamment de la tran* scription (!)• »

Âinsi^ quant aux rapports des parties entre elies^ l'action enretendieatiûn réside, non en la personne du vendeur ^ mais en celle de Facketew (V., ci-dessus, le n. 439). Ce point est

Mais nous devons aller plus loin. Puisqu'il est certain que (a toi nouvelle n'a modifié qu'm faveur de certaines per^ sonnée, les principes du Code Napoléon sur les mutations de propriété par actes entre-vifs, il demeure constant que, sauf teiempiraiineni établi au profit des personnes qu*eUe protège, le contrat de vente est, par lui-inime et par lui «etil, translatif de propriété erga omîtes, conformément aux articles 711 et 1138 du Code précité.

La modification apportée à ces principes est spéciale, a aux tiers qùifftnt des droits sur l'immeuble vendu et qui les ont conservés e& se conformant aux lois. » Sous ces expressions générales, la loi vise évideinment les tiers qui ont contracté avu le vendeur y avant ou depuis la vente, mais avant qu'elle ait été transcrite.. Y comprend-elle également les tiers qui ont traité avec l'acheteur depuis la vente et avant sa transcriptioa? entend-elle, en un mot, sous cette dénomination de tiers, les ayant-cause de l'acheteur et ceux du vendeur, ou seulement les ayant^cause de ce dernier?

La loi de brumaire, on se le rappelle, ne considérait comme tiers que les ayant-cause du vendeur, a La vente non transcrite n^est point, disaitrelle, opposable aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente loi. »

La loi nouvelle, nous en faisons l'aveu, embrasse dans la généralité de ses termes tous les tiers sans distinction, qui ont acquis et conservé des droits sur l'immeuble vendu ; mais

(1) Prtv. e* *yj>.,n« 261.

II ao

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quicfttque ¥0u4ra prraâre la p^i»e d'y réfléchir^ restdia qdo< vaincu que la nature même de sa formule impliqua iare&trictioo que iiotts avons trouvée consacrée en la loi de toih maire.

Ajoutons qu'à supposer que ses termes n'aient paint à cet égard toute la clarté qui nous frappe, la nature de son objet ei Tesprit dans lequel elle a été conçue, lèveront sans peine tous les voiles dans lesquels on l'accuse d'avoir enveloppé sapaosée.

627. Voyons son esprit tout d'abord, « La tmnschplkm de la vente» a dit au : Corps législatif l'un des commissaiies du gouvernement» M. Suin, est un acte d« diUanee confre U vmdeur. t Cette appréciation du législateur caractérise avec une rigoureuse précision la pensée de la loi. Mettons-la en lumière. Oa sait que par une anomalie inexplicable, plus fàcbeuse emcore que bizarre» le Code Napoléon n'était entré qu'à demi dans les voies salutaires de la publicité appliquée à l'établissement et à la transmission des droits réels immobiliers. Tandis que les privilèges et les hypothèques n'avaient d'effet que par l'inscription qui devait en être faite sur un registre public, les droits réels d'une autre nature se oonâituaient et se transmettaient par des actes qui, bien qu'occultes» pouvaient être produits àl'enoontre du droiè^-des tiers. Cet état de choses jeta dans la pratique des affaires de si graves perturbations, il en résulta pour les particuliers des mécomptes si désastreux, que M, Dupin put dire» parlant comme procureur général devant la Cour de cassation : «Celui qui achète n*est pas certain de rester propriétaire; celui qui paie, de ne pas être obligé de payer une seconde fois, et celui qui prête, d*être remboursé. » C'est à ce danger qu'on a voulu parer (Y. le rapport de M. de Belleyme). On a youIu, par la publicité de la vente, prévenir les désastres qu'entraînaient, sous l'empire du Code, les fraudes que ix>uvaient commettre les vendeurs de mauvaise foi.

Làesttoutrobjetet, partant, toutel'utilitéde la tianscriplioB.

Si elle n'a d'autre objet que de préf^enir des erreturs ou d^&npicher des fraudes, il est clair que ceux-là seulement doivent être admis à se prévaloir de son inexistence ou de sa tardiveté qui seraient victimes de ces erreurs ou de ces fraudes, à supposer que la vente que Tacquéreur a ténue secrète leur fût opposable.

EN BCATliBCB BVPOTB]£CilIB£. 907

On quels 8ont ceux-là, si ce ne sont cetix qoi^ dans Pignolance de la Vente^ se sont mis en rapport de drmt Mec le vendeur?

Veut -on notre pensée sotis une autre forme? La tran^ scription, dirons-nous, est un avertisMtnent que l'acquéreur doit aux tiers auxquels la clandestinité de son titre pourrait préjudicier. Geux4à seulement doivent donc être admis à se plaindre de son inexistence ou de sa tardiveté qui n*ont point reçu Tayertissemenl qui derail leur être donné. Or cet avertissement n'était dû qu'aux tiers qui ont contracté avec U vendeur!

El, eu efTet, quels autres intéressés la transcription devaitelle protéger encore?

Les tiers qui ont contracté avec raeheteurf Mais en quelle erreur la clandestinité de la vente a-t-elle pu les induire? quel dommage a-t-«lle pu leur causer? Bien loin q\xe la vente leur fasse préjudice, elle sauvegarde, au contraire, leur intérêt, puisque si elle n'existait pas ou, ce qui revient au même, si elle était nulle quant à eux, les droits quMls tiennent de l'acheteur seraient nuls comme le sien. Dès lors à quel thre la repousseraient-ils? Ils concluraient contre eux-mêmes, s'ils la soutenaient nulle ou inexistante! Le Tendeur? Mais quel avertissement lui devait donc l'acquéreup? Eh quoi ! la partie avec laquelle il a contracté se sera, afin de ITionorer peut-être, abstenue d*accomplir contre lui Facte de défiance py lequel elle pouvait le mettre dans Timpuiffîance de lui nuire, et parce qu'elle aura suivi sa foi, il pourra f en punir en la personne de ses ayant-<»use f Qui croira jamais à une telle énormité ?

628. Mais, dira-t-ooy si la vente n'est pas transcrite, Tacguéreor pourra, par une revente précipitée, que le sousracquéreor s'empressera de faire transcrire, compromettre les droits de son vendeur.

A cela deux réponses, et toutes les deux péremptoires. El d'abord il est fàdle de voir que l'objection que nous réfutons implique notre principe, à savoir qu'à la date et ayant même qu'elle soit transcrite, la vente est translative de propriété dans les rapports du vendeur, non-seulement avec um acheteur y mais encore avec Us ayant- cause de ce dernier [ V. , ci -dessus, les n** 6^6 et 627).