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est de même encore du bail emphytéotique en Alsace, du domaine congéable en Bretagne.

On objectera, sans doute, que l’'emphytéose est de Droit romain; que les titres 3, livre VI, au Digeste, et 66, livre IV, au Code, et plusieurs Novelles, en ont traité. Mais, si les proportions de cet Essai nous le permettaient, nous entreprendrions de prouver qu’elle ne fut introduite que fort tard, et par une sorte d’accommodement avec les populations germaniques établies comme colons dans l'empire. C’est ce que semblent indiquer déjà les règles sur les lods et ventes, et leur identité avec les principes du Droit coutumier. D'ailleurs lemphytéose a pris depuis, au moyen àge, une extension que n’avait jamais connue le Droit romain. |

IT. Le Droit coutumier reconnaissait trois espèces fort importantes de droits réels immobiliers : les droits féodaux et censuels, et les rentes foncières. Par notre nouvelle législation, ces dernières ont été converties en créances mobilières, privilégiées sur l'immeuble qu’elles affectent, et rachetables; les fiefs et les censives sont abolis. De là, grand débat sur la nature féodale et censuelle, ou simplement foncière, des redevances autrefois dues, soit à des particuliers, soit à des corps et communes, ou par eux, et que chacun prétend , aujourd’hui, selon son intérêt, conservées ou abolies. Le moyen de décider ces contestations nombreuses, si l’histoire ne vous a exactement instruit de l’origine et des caractères distinctifs de chacun de

ces droits, dont la limite n’est pas toujours facile à déterminer et a souvent été méconnue selon les préjugés et les passions du moment?

IV. Ce qui fait le mérite de notre système hypothécaire, ce sont les principes de la publicité et de la spécialité; ce qui en fait les vices, c’est l'application incomplète de ces principes, dont Îles heureux résultats sont en partie détruits par des exceptions en apparence équitables, mais ruineuses en réalité. Où les auteurs du Code ont-ils puisé ces principes? Ce n’est pas dans le Corps de Droit, assurément, qui admet les hypothèques générales et occultes, source de tant de fraudes et ruine de la confiance publique. Ils les ont trouvés dans les coutumes dites de saisine et de nantissement. Or, celles-ci n'étaient autre chose que le maintien d’un usage autrefois général dans les pays où les principes germaniques ont eu vigueur, et par lequel l’établissement ou la transmission d’un droit réel quelconque ne pouvait se faire que par une tradition publique, par une #rvestiture formelle et authentique, circonstance qui a même fait croire à tort que c'était un usage féodal. Ces coutumes avaient l’immense avantage de ne rendre pas seulement certaines les charges réelles qui grevaient un immeuble; elles en fixaient la propriété même, assujettie pareillement à cette condition de saisine et d’investiture, tandis que, dans nos lois, la certitude qu’on a cru donner aux hypothèques par leur inscription dans les livres des conservateurs, manque de base, n’y ayant aucun

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moyen de constater la propriété d’une manière certaine. D’autres temps réclament, sans doute, d’autres formes; mais ce n’est qu'en se pénétrant de l'esprit des coutumes qui produisaient des effets si désirables, que le législateur trouvera à l'avenir les éléments du régime hypothéeaire approprié à nos besoins, et découvrira les points sur lesquels devra porter une réforme réclamée depuis longtemps.