CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET AMÉLIORATIONS

Parmi les commentateurs du code Napoléon, Taulier * et Fréminville ? soutiennent sue celle autorisation n'est pas requise, mais qu'il est prudent, de la part du tuteur, de la demander.

Enfin. Duranton* et Demolombe'# enseignent que le tuteur doit consulter le conseil de famille pour les grosses réparations, au moins lorsqu'il n'a pas en mains le montant suffisant pour les payer.

Nous préférons l'opinion de MM. Aubry et sau et Laurent, Parceque le tuteur a non seulement le droit, mais encore l'obligation de conserver les biens du mineur, el que. sous ce rapport, notre code n'a aucunement modifié ses pouvoirs.

On objecte que le tuteur ne peut pas disposer des biens du pupille sans autorisation ‘+ jushce et que, engager les biens par des réparations considérables, ce serait en disposer. Nous répondrons, avec Laurent %, « que celui qui peut administrer peut aussi s'obliger dans les limites et pour les besoins de son administration. Done, le tuteur S'oblige valablement pour les réparations qu'il fait: et toute obligation valable du tuteur doit être remplie par le mineur, ce qui implique que ses biens sont engagés. »

Que le tuteur, suivant en cela le conseil de Taulier et de Fréminville, obtienne l'autorisation du Juge sur l'avis du conseil de famille, il fait très bien: il agit en homme tres prudent, mais nous éroyons avoir démontré qu'il n'y est pas tenu.

?—Constructions nouvelles et améliorations

226. - Le tuteur a-t-il le droit, sans autorisation, de faire des constructions nouvelles sur les immeubles du mineur ?

«C'est là un mode d'emploi des deniers du mineur que le tuteur peut faire seul, » disent Aubry et Raw,

Demolombe ? enseigne que, s'il s'agit de travaux de peu d'importance, le tuteur peut les faire seul, mais qu'il n'a pas ce droit pour des travaux considérables dont le coût doit être payé sur les capitaux.

(1) Vol. 2, p. 60.

(2) Vol. 1, Nes 521 et 595.

(3) Vol. 3, Ne 559.

4) Vol, 7, Nes 549 et 651.

(5) Vol. 5, Ne 44.

(6) Vol. 1, p. 459.

(7) Vol.ÿ7, L 692.

D'après Laurent*, «construire et améliorer est un acte de propriétaire plutôt que d'administrateur ; et il est rare que la plus value qui en résulte équivaille à la défense qui est faite ; l'emploi, considéré comme placement, est done le plus souvent désavantageux. »

Il a cependant éte jugé en France, en 1903, ? par la cour de cassation, que dans le cas où la mère tutrice de son enfant a fait ériger sur un terrain appartenant à l'enfant, une maison d'habitation qui a donné au terrain une cerlaine plus value, elle est fondée à porter à son crédit, dans le compte de tutelle, les sommes qu'elle a avancées de ce chef.

Nous croyons que cette jurisprudence doit être suivie ici. En effet, notre article 310 du code civil décide que l'on doit allouer au tuteur toutes dépenses suffisamment justifiées et dont l'objet est utile. Dans l'espèce, la valeur du terrain avait été augmentée et l'utilité des impenses était parfaitement démontrée.

La doctrine et la jurisprudence admettent que toutes dépenses utiles et justifiées peuvent être réclamées par le tuteur dans son compte, mème si elles excèdent les revenus du pupille et si elles n'ont pas été autorisées par le conseil de famille. *

3— Assurances

226. - Le tuteur peut faire assurer contre le feu les propriétés du mineur. Tout déboursé pour acquitter ces primes d'assurance conslitue une dépense utile que le tuteur peut réclamer, en vertu de l’article 310 du code civil.

Il a été jugé, en France, que le tuteur n'est pas rigoureusement astreint à effectuer cette assurance, que, s'il ne le fait pas, c'est plutôt un acte de mauvaise gestion qu'un manquement à une obligation formelle.

«Cette décision, dit Laurent,” implique une contradiction ; s'il ya mauvaise gestion à ne pas assurer les immeubies, Île tuteur manque par cela même à une obligation formelle que la

dd) Vol. 5, N° 62.

(2) Dalloz, 1904, 1, 11.

(3) Dalloz, 1871, 1. 309 ; 1 Aubry et Rau p. 488. (4) Dalloz, 1863, 2, 93.

(5 Vol. 5, N° 170.

loi lui impose, puisqu'elle veut qu'il administre les biens du mineur en bon père de famille, en ajoutant qu'il est responsable des dommages-intérèts qui pourraient résulter d'une mauvaise gestion. Donc, le tuteur peut être déclaré responsable s'il n'assure pas les biens du mineur. »

Nous hésitons à conclure à la responsabilité du tuteur dans les circonstances, en l'absence d'un texte formel sur ce point particulier, et vü qu'un grand nombre de propriétaires soigneux n'ont pas encore l'habitude de faire assurer leurs immeubles.

Nous nous contentons de dire que c'est une dépense utile que le tuteur peut faire.

4 —Baux

227. Le tuteur peut louer les immeubles du mineur de gré à gré, sans èlre tenu C'adjuger les baux par enchère publique ni de demander aucune autorisation. "?

Cest aussi la doctrine de l'ancien droit.

228. Le tuteur peut-il, sans autorisation, consentir des baux de plus de neuf ans de manière à lier son pupille envers les tiers locataires ?

Avant de répondre, voyons l'opinion des anciens auteurs sur ce point,

Lamoignon‘# décidait que le tuteur ne pouvait, de <a seule autorité, louer les maisons de ville que pour six ans, et les biens de la campagne pour plus de neuf ans.

L'article 227 de la Coutume de Paris règle que le mari ne peut louer qu: nour six ans les immeubles de sa femme, situés à Paris, et pour neuf ans ceux situés aux champs.

Ferrière, dans son Commentaire de cel article, applique cette disposition au tuteur.

Ilen est de même de Bourjon. «Cette limitation, dit-il, avait élé étendue aux tuteurs, et telle était la jurisj;-udence du Châtelet, »

(1) Dans ce sens: 1 Aubry et Rau, p. 4i1; 8 Demolombe, No 121 ; 5 Baudry- Lacantinerie, Ne 509. D'autres auteurs enseignent cependant le contraire : Supplément de Laurent, Vol. 2, No 195.

(2) 5 Baudry-Lacantinerie, Ne 510.

(3) Domat, liv, 2, tit. 1, s. 1, N° 1,; Meslé, ce. 8, No 27: Pothier, Louage, Ne 44.

(4) Arrêtés, art, 90.

(@) Vol. 2, p. 37.

D'après Pothier,® «les tuteurs ne peuvent aflermer plus longtemps qu'il n'est d'usage, les biens de leurs pupilles. » « Le mineur ne serait point obligé d'entretenir un bail fait pour un temps plus long que celui preserit par nos Coutumes, car de tels baux excèdent les bornes de l'administration. »

Nous ne connaissons aueun texte formel de notre code qui limite à neuf années les baux que le tuteur peut faire. L'article 1601, au contraire, définit le louage: un contrat par lequel lune des parties, appelée locateur, accorde à l'autre, appelée locataire, la jouissance d'une chose pendant un certain temps. Cette durée peut done être étendue ou restreinte, au gré des parties, pourvu qu'elle soit limitée à un certain temps.

L'article 368 dit bien que le bail emphythéotique ne doit pas

ètre pour moins de neuf ans. mais il est tout à lait impossible

d'induire de cette article que les baux ordinaires ne peuvent excéder neuf ans.

Nous admettons que, dans l'ancien droit, les baux de plus de neut ans, appelés baux à long terme, étaient présumés tenir de la nalure du bail emphythéotique. C'était pour cette raison qu'il était défendu aux administrateurs en général de consentir des baux de cette espèce. Mais aujourd'hui, sous notre code, la durce du bail n'en change pas la nature ni les eflets, et, à moins de clauses qui aient cel eflet, ces baux à longs termes ne sont réputés que des baux ordinaires.”

Or, la présomption de l'ancien droit n'existant plus, nous ne voyons pas la raison de la défense qui serait faite au luteur, fondée sur cette présomption.

On objecte que le bail à long terme n'est pas un acte d'administration et que, conséquemment, il est défendu au tuteur de le consentir de sa seule autorité. Nous ne voyons dans un bail ordinaire, quelqu'en soit la durée, qu'un acte d'administration.

On dit de plus que le bail à long terme est une aliénation de jouissance. Le mineur n'est nullement privé de cette jouissance par un tel bail, il en jouit en retirant ses loyers.

Quelqu'un a tenté d'assimiler ce bail à un usufruit qu'il n'était pas permis au tuteur de créer. L'usufruit est un droit réel, et le louage ordinaire ne comporte aucun droit réel de cette nature.

(1) Louage, N° 44: Personnes, tit. 6, art. 3, p. 616. (2) Ainsi jugé, le 9 juillet 18834, Crédit Foncier v. Young, 9 Q. L. R. p. SR

Le bail emphythéotique emporte aliénation, et notre code le dit expressément. (C. C. 569) Si le bail ordinaire comportait aussi aliénation, il nous semble que le code contiendrait, à son égard, une disposition semblable à celle de l'article 569.

Il n'existe, suivant nous, aucune différence, au point de vue de la gestion du tuteur, entre un bail de neuf ans et un bail de dix ans.‘

Pour appuyer davantage cette opinion que le bail de plus de neuf ans n'est pas un acte d'administration, et, qu'en conséquence, il est défendu au tuteur de le consentir, l'on cite l'article 319 de notre code qui défend au mineur émancipé de passer des baux dont la durée excède neuf ans. On cite encore l'article 1299 qui règle que les baux faits par le mari seul des biens de sa femme ne doivent pas dépasser neuf ans. Si les codificateurs eussent voulu faire cette défense au luleur, pourquoi ne pas se servir

d'un texte formel, comme ils l'ont fait pour le mineur émancipé et

pour le mari? Ils ont, au contraire, gardé le silence. 1} nous semble que l'argument inclusio unius, exelusio allerius doit avoir son application ici, et que le silence du code ne peut être interprété comme une restriction des pouvoirs du tuteur à cet égard.

I a plus encore à l'appui de notre prétention. L'article 1129 du code Napoléon règle que le mari ne peut consentir pour plus de neuf ans des baux des biens de sa femme, et J'article 1718 du mème code applique aux biens du mineur l'article 1129: cependant nos codificateurs, en face de cet article 1718, ont encore gardé le silence. Il n'est même pas fait mention dans aucun de leurs rapports de cet article 1718, comme ils l'ont fait pour bien des dispositions du code Napoléon qu'ils n'ont pas adoptées. C'est encore une présomption que l'on n'a pas voulu limiter les pouvoirs du tuteur sous ce rapport.

Et, malgré cet article 1718, la cour de cassation, en France, a rendu uu arrêt, rapporté par Devilleneuve et Carette, 2 par lequel il a été jugé que le tuteur a le droit de louer les biens du mineur pour toute la durée du temps qu'il juge convenable et utile, «et que c'est seulement à l'époque de la majorité que s'ouvre, pour le pupille, le droit de réduire à une période de neuf années,

(1) 1 Aubry et Rau, p. 446, note 1: 5 Laurent, Ne 47; 5 Baudry-Lacantinerie, N° 510.

(2) Année 1865, vol. 1 Dr07:

le bail qui se trouve alors en cours d'exécution, conformément aux articles 1429 et 1718 du code Napoléon. » !

Il s'agissait, dans cette cause soumise à la cour de cassation, d'un bail de dix-huit ans consenti par une tutrice qui, subséquemment, avait été destituée pour incapacité et inconduite notoire, bail dont la nullité avait été demandée par le tuteur qui l'avait remplacée.

M. Lorrain ? enseigne que les règles relatives aux baux faits par le mari des biens de sa femme s'appliquent à ceux faits par le tuteur des biens du mineur. Nous croyons avoir démontré le contraire. Par conséquen!, cette opinion ne s'appuie sur aucun texte de notre code.

M. Mignault ‘ a des doutes sur ce pouvoir du tuteur. « Je crois, dit-il, qu'on peut, à moins de circonstances exceptionnelles ou d'un usage constamment suivi quant à ces biens, douter du pouvoir du tuteur de louer les biens de son pupille pour un terme excédant neuf ans. Il n'a que les pouvoirs de simple adminis-

trateur, et la longueur du terme peut être un élément de fraude, car le tuteur ne saurait, par un bail très long. priver son pupille devenu majeur de la jouissance de son patrimoine ; il ne saurait surtout, à la veille de la cessation de ses fonctions, louer les biens de son pupille pour un terme que n'exige ni la bonne administration, ni l'intérêt du mineur. Il y a, sans doute, là une question de bonne loi et le législateur qui n'a pas voulu poser une règle absolue, laisse au tribunal le soin de déterminer s'il y a eu où non mauvaise administration, excès de pouvoir ou fraude de la part du tuteur.»

Que le tuteur, par prudence, obtienne l'autorisation du juge sur avis de parents pour consentir un bail de cette nature, c'est très bien. Nous lui donnerions même le conseil de ne le faire que dans des circonstances exceptionnelles, où l'avantage que Île mineur en retirerait serait bien grand, car, autre chose est le droit de faire des actes et autre chose est la question de savoir s'il convient de les faire. Mais, encore une fois, nous croyons maintenir ce pouvoir du tuteur et l'efficacité de ce bail à l'égard des tiers, si un tel bail n'est entaché d'aucune fraude de la part

() Cette dernière partie, entre guillemets, n'est pas applicable à notre droit ; comme nous venons de le dire, le tuteur n'est pas soumis à la disposition de notre article 1299.

(2) Code des locateurs, N° 64.

(3) Vol. 1 TE 213:

du tuteur. Le minceur devenu Majeur n'aurait pas mème la faculté accordée par l'article 1718 du code Napoléon : celle de demander, à sa majorité, que ce bail soit réduit à neuf ans.

229. Le tuteur a le pouvoir de renouveler les baux des biens du mineur, S'il peut louer à un nouveau locataire, l'on ne voit pas pourquoi il ne pourrait pas renouveler son bail avec le même locataire,

L'article 1300 de notre code dit que les baux de neuf ans et au-dessous, que le mari seul a passés ou renouvelés des biens de sa femme, plus d'un an avant l'expiration du bail courant, ne lient pas la femme, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la dissolution de la communauté. Pouvons-nous appliquer cette disposition aux baux consentis ou renouvelés par le tuteur, plus d'un an avant la majorité du mineur ? Nous ne le crovons pas, et cela pour les raisons déjà données. ? Aucun texte n'applique cette disposition au tuteur.

Mais ce dernier peut-il renouveler les baux, si l'exécution n'en doit commencer qu'après la majorité du pupille ? Oui.

« Le tuteur, dit Laurent, “ par cela même qu'il est obligé de gérer en bon père de famille, doit renouveler les baux aux époques qui sont d'usage, afin d'éviter que les biens ne restent plus où moins longtemps sans être loués. Telle est aussi l'opinion suivie par la plupart des auteurs. »'t

230. Le tuteur peut-il stipuler le loyer payable par anticipation ? Plusieurs auteurs enseignent la négative, % Ils fondent leur opinion sur ce que le code Napolton, en ce qui concerne le pouvoir de passer des baux, assimile le tuteur au mari pour les biens de sa femme, ainsi qu'à l'usufruitier; or, disent-ils, si le mari et l'usufruitier pouvaient recevoir les loyers par anticipation, la femme, au décès de son inari, et le nu-propriétaire, à l'extinetion de l'usufruit, se trouveraient ainsi privés des revenus auxquels ils ont droit, et les loyers payés par anticipation profiteraient à des personnes qui n'y ont aucun droit.

(1) Dans ce sens : 7 Demolombe, Ne 641 : 1 Aubry et Rau, p. 458 : 1 Fréminville, N° 531 : 5 Baudry-Lacantinerie Ne 510.

(2) Supra, No 228.

(3) Vol. 5, Ne 48.

(9) 1 Aubry et Rau, p. 458, note 61 : 7 Demolombe, Ne 641 ; 1 Fréminville, Ne 531; 5 Baudry-Lacantinerie, No 510.

@) Troplong, Louage, No 145: 1 Fréminville, No 537: 7 Demolombe, Ne 642; Aubry et Rau, vol. 1, P: 453 et vol. 4, p. 516: 5 Baudry-Lacantinerie, Ne 510.

Ce raisonnement est excellent, pour les cas auxquels il s'applique, c'est-à-dire, au mari et à l'usufruitier ; mais on ne peut le faire pour le mineur, et cela pour trois raisons.

D'abord nous avons démontré que les pouvoirs du tuteur à l'égard des baux des biens de son pupille, ne peuvent, dans notre droit, être assimilés aux pouvoirs du mari quant aux baux des biens de sa femme. * Ensuite le tuteur, en recevant par anticipation les loyers du mineur, ne reçoit pas des revenus qui peuvent appartenir à d'autres, lors de l'ouverture de certains droits, comme dans le cas du mari et de l'usulruiiier, mais, au contraire, reçoit des biens qui appartiennent au mineur seul, à tout évènement et sans condition, et qui doivert figurer dans le compte du tuteur.

Entin, nous ne voyons dans la stipulation du paiement du loyer par anticipation faite par le tuteur qu'un acte d'administration qui n'est interdit au tuteur par aucun texte de nos lois. Ce paiement peut aussi être très avantageux au mineur, en le mettant à l'abri de l'insolvabilité du locataire et en lui procurant probablement un nouveau revenu par le fait que le tuteur devra placer, à l'expiration de six mois, l'excédant des recettes sur les dépenses.

5°—Exploitation des biens par le tuteur

231. Le tuteur peut exploiter lui-même les biens de son pupille, les cultiver lui-même, engager les ouvriers ou les domestiques, obliger le mineur envers les fournisseurs, vendre de gré à gré les fruits et les récoltes. Il peut être dans l'intérêt du mineur qu'on lui conserve les profits qui pourraient provenir de l'exploitation de ses terres.

I y a une grande différence pour le tuteur entre prendre à ferme, pour son propre compte, les immeubles du mineur et les cultiver pour le mineur lui-même. Dans le premier cas, l'intérêt du tuteur est opposé à celui de son pupille ; dans le second, le tuteur n'a aucun intérêt à priver le mineur des bénéfices qu'il pourrait retirer de son exploitation ; tous les profits devant aller à ce dernier. Ce serait même bien souvent un acte de dévouement de la part du tuteur.

Vainement objecterait-on, comme le fait Pothier, ? qu'il serait trop difficile de contrôler les comptes d'exploitation du

(1) Supra, N° 228.

(2) Personnes, tit. 6, art. 4, p. 620.