Anciens locataires pauvres devenus plus aisés

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immédiat. Il en est résulté que peu .î pou le fait d'habiter une maison Peabody a valu au regard des patrons un certificat de moralité.

La population qui habite les groupes Peabody semble heureuse et porte sur les physionomies un air de santé qui forme un eontiasti* heureux avec les figures pâles et maladives des quartiers voisins. Au début, les préventions populaires avaient été vives; on se racontait qu'une surveillance très dure était imposée aux locataires, qu'on se trouvait sous le regard et la main de la police. Quand on a vu que les locataires étaient munis d'une clef, que chacun était libre de rentrer quand il lui convenait, que dans l'intérieur de son logement il était maîlre absolu et que son indépendance était complète, les préjugés sont tombés à ce point que lors de l'ouverture d'un des nouveaux groupes, la foule des locataires qui venaient s'inscrire a provoqué des accidents. Pour 200 logements, il y avait 600 personnes qui se pressaient à la porte du bureau d'inscription et on raconte que l'une d'elles a eu la jambe briséo.

A Londres, comme h Paris, la paie a lieu le samedi soir. C'est au lundi qu'est fixé le versement hebdomadaire du loyer entre les mains du surintendant. La semaine de loyer est payée d'avance. En principe, nul retard n'est souffert ; en fait, la perception se fait avec humanité et l'expérience a prouvé qu'il y avait avantage à accorder de légers délais en des cas justifiés. La perte que subit la caisse par

lo() APPENDICE

SU. le d'insolvabilité sest montée à 999 francs [nmi- 1, 325,000 francs de loyers encaissés. Les saisies de mobilier ne sont pratiquées qu'en cas de fraude. Le congé, donné une semaine d'avance, est toujours obéi sans expulsion.

L'administration est très simple. Dans chaque j^ïoupe, un surintendant, qui reçoit l,87o francs de traitement, a sous ses ordres deux ou trois portiers. Au bureau central, un secrétaire qui encaisse chaque mardi les recettes et un commis sous ses ordres, tel est le personnel permanent, auquel il faut ajouter un architecte et, suivant les cas, un homme de loi. Les dépenses de tous genres afîérentes aux bureaux et frais de caisse n'atteignent pas 30.000 francs.

Les frais de construction ont varié : au début, le prix d'une chambre revenait à 2,300 francs. Grâce aux expériences faites, on arrive maintenant à 1,925 francs. En y ajoutant le prix du terrain, il faut majorer de 200 francs le prix de chaque chambre.

Les dernières acquisitions faites au Métropolitain Board ont eu lieu au prix de 68 fr. 7o c. le mètre, mais il est fort rare que le prix soit aussi peu élevé. Le maximum a été de 132 francs le mètre. Tous les terrains sont acquis en pleine propriété, à la suite d'expropriations. On calcule que le nombre des habitants chassés par l'expropriation et celui des habitants logés dans les nouvelles constructions se balancent presque exactement; mais la qualité des habitants est très différente : aux voleurs et aux pros-

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tiliiéesqui remplissaient des maisons sordides à deux étages ont suecédé des familles respectables dans des habitations à cinq étages : à ne juger que la proportion arithmétique, chaque individu a une fois et demi plus d'air.

Quel est le revenu des capitaux de cette vaste entreprise? Quoique l'œuvre soit essentiellement philanthropique et que les loyers, nous l'avons dit, soient au-dessous du cours, nous ne pouvons négliger ces données qui forment un élément précieux de nos calculs ^

La donation primitive était de. Fr. 12.o00.000

Les accumulations de loyers, le sage placement des réserves a produit . . . 8.925.000

Capital emprunté 8.80O.OOO

Fr. 30.27o.000

Le produit brut annuel est de 1,400,000 francs en chiffres ronds. Les charges de contributions, eau, gaz, gérance et réparations se montent environ à 400,000 francs, ce qui a laissé libre en 1884 un revenu net de 998,000 francs.

Sur cette somme le service des intérêts absorbe

1. Le bilan annuel de la donation est publié sous la forme la plus précise. Ces comptes rendus moraux et financiers sont un chef-d'œuvre de simplieiié pratique, ba donation Peabody n'en a pas seule le mérite. Toutes les Sociétés ont adopté ce procédé de publicité qui met le plus ignorant au courant de leurs opérations.

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313,000 francs ^ 11 l'ostc libre une somme de 680,000 francs qui est entièrement consacrée à amortir la dette qui pourra être éteinte en huit ans. Ainsi aucune construction nouvelle ne pourra être entreprise avant 1893.

Si, au lieu d'un donateur désintéressé, un dividende devait être distribué à des actionnaires, ceuxci recevraient 3 1/3 pour 100 de leur mise ; mais les trustées ne considèrent pas leur mission comme une opération commerciale et ils se maintiennent à dessein à un niveau inférieur au cours, environ à 20 Yo au-dessous des loyers voisins.

Ces chiffres, rapprochés de l'intérêt des consolidés qui ne rapportent pas 3 0/0, démontrent que la part faite à l'hygiène dans les maisons Peabody n'empêcherait pas un propriétaire qui imiterait les trustées de tirer une rémunération légitime de ses capitaux 2.

En résumé, cette catégorie d'habitations a pu athnndre les familles des simples ouvriers. Si elle n'a pas touché le pauvre de la dernière classe, elle a peut-être fait mieux encore, en venant en aide à celui (fu'une maladie, un chômage peut jeter tout d'un

1. 251,000 livres empruntées à 3 1/2 0/0 (taux de faveur) sont dues à la caisse des travaux publics, 90,000 livres à la maison Rothschild. L'intérêt annuel est de 12,530 livres (313,000 fr.].

2. Le bon marché de ces logements crée une concurrence contre laquelle protestent les autres Compagnies. Les enquêtes retentissent de leurs plaintes contre un taux fictif qui compromet, disent-elles, leurs opérations. Ces critiques sont exagérées puisque le bilan d'aucune société ne trahit un embarras.

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coup dans la misère, malgré sa bonne conduite et un travail persévérant. Quatre mille cinq cents familles sont logées, près de 20,000 personnes vivent dans des habitations hygiéniques, grâce à une donation dont les bienfaits sont illimités. « L'espérance du donateur, est-il dit dans le testament du 31 mai 1869, est que. dans un siècle, les recettes annuelles ]jrovenant des loyers auront atteint un tel chiffre qu'il n'y aura pas dans Londres un seul travailleur pauvre et laborieux qui ne puisse obtenir un logement confortable et salubre pour lui el sa famille à un taux correspondant à son faible salaire. » Les vingt-deux premières années autorisent à penser que cet espoir n'est pas entièrement chimérique. Lorsque la reconnaissance publique célébrera le centième anniversaire de la mort de M. Peabody, la fondation qui portera son nom possédera peut-être à Londres deux milliards d'immeubles, abritant l.oOO.OOO âmes distribuées en 3:jO.O0O logemenls.

SIR SIDXEY WATERLOW

Vers la fin do 1858, un aldormaa de Londres, sir Sidne\ ^Vaterlow, a fait construire, non loin de la Cité, sous le nom de Langbourn buildings, Finsbury square, cinq maisons qui marquaient un progrès sensible sur les premières tentatives. Elles attirèrent aussitôt l'attention publique. Les façades, peu régulières, présentaient d(^s avant-corps, des saillies et des retraits d'un effet singulier : il semblait que l'architecte eût cherché des lignes originales, tandis qu'en réalité il avait voulu donner satisfaction aux besoins intérieurs. Cette disposition lui avait donné toute facilité pour varier les distributions.

Chaque maison a cinq étages : toute la construction était faite à l'aide d'une pierre artificielle de couleur grise composée de scories d'usine à gaz mélangées au ciment de Portland. L'emploi de ces matériaux permit de réaliser une économie de 20 0/0.

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L'escalier communique avec la cour, sans portes, et chaque palier est aéré par une large baie. Au pied de l'escalier figure un tableau des noms des locataires avec les numéros des logements. A chaque étage quatre logements donnent sur le palier. Les grands logements ont trois chambres, les plus petits deux chambres, tous ont une laverie, une caisse à charbon, un évier, des plombs pour l'écoulement des eaux ménagères, des lieux d'aisances et un tuyau à poussière. Les grands logements valaient 7fr. 90c. par semaine, soit 411 francs par an et les petits o francs, soit 260 francs par an. Ces prix, d'un cinquième inférieurs au cours des loyers dans le quartier, attirèrent d'autant plus vivement les préférences des locataires que les conditions hygiéniques étaient très supérieures à celles des logements environnants.

Grâce au bon marché des constructions, sir Sidney Waterlow annonçait qu'il retirait de ses maisons un revenu net de 8 1/2 à 10 pour cent. Au moment où l'Association métropolitaine avait peine à donner un dividende de 2 1/2 0/0, la nouvelle était faite pour surprendre. Si le fait était vrai, le problème des logements d'ouvriers était résolu. Une Société se fonda pour appliquer sur une grande échelle les pi'incipes posés par sir Sidney Waterlow.

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