DU LOTISSEMENT «( DÉFECTUEUX

Dans sa proposition de loi de 1926, M. Clamamus, nous l’avons dit, s'était efforcé de donner sinon une définition rigoureuse du lotisssement défectueux, du moins des indications qui, pensait-il, eussent permis de le reconnaître. Les lotissements situés dans des terrains humides ou marécageux, ou voisins d'usines dégageant des émanations toxiques, ou bien menacés d’inondations, et ceux insuffisamment pourvus de routes en bon état d’alimentation en eau potable, ou de système d’évacuation d’immondices et eaux usées, tous ces lotissements, non conformes aux exigences de l’urbanisme moderne, devaient être, d’après le député de la Seine, réputés défectueux.

C'était beaucoup, et c'était en même temps trop peu. Comment définir un lotissement défectueux, lorsque le lotissement lui-même n’est pas légalement défini ) Non

(4) Solution qui ne saurait d’ailleurs mettre obstacle au jeu normal des dispositions de la loi du 19 juillet 1924, toutes les fois que celle-ci doit être appliquée. Les travaux préparatoires à la loi du 15 mars 1928 nous confirment, en effet, que la loi Sarraut, loi de réparation, loi de liquidation, n’a point pour but de porter atteinte à la loi de 1924, qui continue d'être en quelque sorte la loi Organique des lotissements.

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plus que la loi du 19 juillet 1924, la loi du 45 mars 1928 ne nous fournit, en effet, de définition. Son article premier, paragraphe 2, nous apprend seulement que les avances qui seront consenties aux associations syndicales de lotis seront « destinées à assurer l'exécution des travaux nécessaires pour placer ces lotissements dans les mêmes conditions de viabilité, d'assainissement et d'hygiène que les agglomérations voisines de même importance. » Quant à l’article premier du Règlement du 11 avril, il se borne à souligner que les lotissements en question sont ceux qui ont été créés en vue de l’habitation et sont « principalement affectés à la construction de maisons individuelles ou familiales. »

Question de fait au premier chef, de relativité, comme on le voit, laissée à l’appréciation de l'autorité administrative. Ce sera le rôle de la Caisse départementale d'aménagement, que nous allons retrouver un peu plus loin, de dégager, sur l'avis des techniciens, « pour le département ou telle partie du département, une sorte de moyenne de viabilité, d'assainissement ‘ou d’hygiène », comme le suggérait M. Pierre Laval au Sénat, en recueillant sur ce point l'adhésion du Ministre de l'Intérieur (1).

Faut-il, dès lors, si vivement se plaindre de cette imprécision administrative, touchant la nature juridique du lotissement ? «Il est à regretter, écrit M. Maurice Polti, que l'Administration, comme si elle se sentait impuissante à résoudre la difficulté, renvoie devant l’autorité judiciaire pour parvenir à cette seule fin ! Et M. Polti de qualifier de « pitoyable » ce renvoi, qui révèle une « regrettable indolence (2). »

La critique est un peu sommaire. C’est accorder à la pratique administrative une perfection ou une valeur impérative telle qu’elle devrait entraîner toujours l’adhésion unanime de ceux dont elle entend régler la situa-

(4) Sénat, séance du 9 mars 4928, J. 0. du 10, Déb. parl. (2) M. Polti, op. cit., p. 82 et suiv.

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tion. Nous n’en sommes point là, même avec beaucoup de bonne volonté de part et d'autre ! Et puisqu'il n’est guère, au demeurant, d’autre manière de procéder que celle dont l’administration a fait très sagement usage, n'est-il pas surtout fâcheux qu'on ne puisse en l’occurrence, obtenir à moins de frais et en moins de temps les décisions que sera appelée, le cas échéant, à rendre l’autorité judiciaire ? -

Au surplus, en 1926, à l’époque où M. Polti écrivait ces lignes lapidaires, la pratique administrative n’était pas absolument désemparée. Elle avait pour se guider, d’abord les explications qu'avait développées M. Dormoy dans son rapport sur le projet qui devint loi de 1924, et ensuite la Circulaire interministérielle du 29 novembre 1924, destinée à interpréter ceux des articles de cette loi, qui concernaient les lotissements et les groupes d’habitation. M. Dormoy avait montré ce qu’il fallait entendre par un lotissement : une « opération qui consiste à diviser en parcelles tout ou partie d’un fonds acquis à titre gratuit ou onéreux, avec ou sans intention d’aliéner, et à tracer des voies en vue de la location ou de la vente des parcelles. » A défaut d’une définition, cette description, même incomplète, était précieuse. Bientôt, la Circulaire interministérielle la complétait par des instructions qui, bien qu’elles nous renseignent en quelque sorte a contrario, nous donnent tout de même la marche à suivre « Toutes les fois que toutes les, parcelles d’un terrain à lotir sont riveraines d’une voie de communication, publique ou privée, et qu’elles sont pourvues d’eau et de moyen d’évacuer les matières usées, le propriétaire de ce terrain n'est pas soumis aux prescriptions de la loi de 1924 ; si, au contraire, toutes les parcelles ne bénéficient pas de ces trois avantages, la loi de 1924 est exclusive. »

De ces éléments d'interprétation, M. Polti a d’ailleurs tiré lui-même, dans une heureuse synthèse, les trois conditions que paraît devoir réunir un lotissement : a) division d’un terrain en petites parcelles ; b) intention

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chez l’acquéreur de ces parcelles de construire une maison d'habitation ; c) ouverture de voies nouvelles.

Nous possédons, cette fois, les matériaux d’une définiton précise, sur laquelle, semble-t-il, l'accord puisse se faire aisément, si l’on prend garde, cependant, de ne se servir d'elle qu'avec souplesse. Par exemple, l’ouverture de voies nouvelles est-elle une condition essentielle, absolue, sans laquelle notre terrain morcelé ne sera pas réellement un lotissement ? On a beaucoup discuté sur

ce point. M. Paul Rouilly, secrétaire de la Commission d'Aménagement du département de la Seine, et en con: tact par là même avec les dures réalités de la Banlieue parisienne, n’a pas craint avec assez de raison, nous semble-t-il, d'affirmer que «la subdivision d’un terrain desservi par des voies publiques ou privées existantes et ne nécessitant pas l’ouverture de voies nouvelles, est incontestablement, dans certains cas, un lotissement (1). Pratiquement, dans certains cas, en effet, une voie privée vaudra-t-elle mieux, du point de vue de son aménasement urbanistique, qu’une de ces voies nouvelles ouvertes au cœur d’un lotissement, et n’y aurait-il pas quelque arbitraire à accorder à celle-ci ce qu’on refuserait à celle-là ? Question d'espèce, répétons-le, aussi bien pour décider que l’on est en présence d’un lotissement éritable, que pour estimer que ce lotissement mérite l’appellation de « défectueux », question de mesure, qui ne sera convenablement résolue qu’à l'écart de tout texte applicable.

L'existence d’un critérium même approximatif nous

permet du moins de considérer comme deux genres bien

(4) P. Rouilly, op. cit., p. 44. — Notons pareillement qu’un autre praticien de la question des lotissements, M. Maurice Félix, sousdirecteur des Communes à la Préfecture de la Seine, ne parle pas de l’ouverture de voies nouvelles dans la définition qu’il donne du lotissement : « Tout terrain que son propriétaire a divisé en un certain nombre de lots ou parcelles destinés à être loués ou vendus à des personnes se proposant d’y construire des maisons d’habitation ». (L'Aménagement des lotissements défectueux et la loi du 43 mars 1928, La Vie Communale et Départementale, juin 1928.)

L'ORRERREE

tranchés le lotissement proprement dit, dont nous connaissons maintenant les caractéristiques, et le groupe d'habitations, « ensemble de constructions qui ont été édifiées par le même propriétaire, et qui sont destinées ensuite à être vendues ou louées à des tiers (4). Les lois du 44 mars 1919 et du 19 juillet 1924 visaient les deux lotissements et groupes d'habitations ; la loi du 15 mars 1928, elle, n’envisage -que l’aménagement des lotissements défectueux. Aucun doute n’est, à cet égard, permis. Au cours des débats, après que M. Pierre Marraud, rapporteur pour avis de la Commission sénatoriale des Finances, eût, répondant à M. Pierre Laval qui demandait si la loi nouvelle s’appliquerait aux voies privées de Paris, déclaré que « si un propriétaire fait préalablement sur son terrain des constructions et les vend ensuite, il y a simplement un groupement de constructions », le Ministre, M. Sarraut, précisa encore : « Qui dit lotissement dit logement individuel, et non un groupe de maisons ou maisons à plusieurs étages. C’est là une entreprise de tout autre nature (2) »

Et le même jour, M. Sarraut avait une fois de plus au Sénat l’occasion de limiter la portée de la loi. M. André Morizet, revenant sur la question des voies : privées, rappelait que certaines d’entre elles, dans les faubourgs de Paris, étaient « des résidus de lotissements. anciens datant de communes qui ont été annexées à Paris en 1859 », et que les Conseils municipaux qui les connaissent sembleraient qualifiés pour distinguer, parmi ces voies, celles qui mériteraient des subventions. « Nous travaillons en ce moment, s’écria le Ministre, à corriger les effets d’un phénomène qui remonte à une dizaine d'années. Si, à la faveur de cette loi, on veut essayer d'améliorer des voies privées dans des quartiers qui ont été vonstruits, il y a vingt ou quarante ans, je dis non ! ce n’est pas de jeu, ce n’est pas ce que nous avons

(4) M. Félix, loc. cit, p. 233.

(2) Sénat, séance du 8 mars 1928, J. 0. du 9., Déb. pari.

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envisagé ». Et M. Sarraut ajoutait : « Ce qui m'intéresse, ou plutôt le critérium que je prends en ce qui concerne les rues privées, c’est qu’elles ne desservent pas principalement des petites habitations individuelles, de ces habitations qui sont construites par des gens humbles, de condition modeste. Si elles desservent des immeubles de rapport, des habitations collectives, je dis qu'elles ne m'intéressent pas, dans le cadre du projet actuel, et qu’elles ne recevront pas de subventions ».

Or, desservir des habitations individuelles — fait rare à Paris, mais assez fréquent en banlieue et dans les faubourgs des grandes villes — c’est la condition qui est implicitement posée, pour que soit applicable la loi du 45 mars 1928, par cet article premier du Règlement d'Administration Publique, que nous avons cité : lotissements «principalement affectés à la construction de maisons individuelles ou familiales ». Les voies privées ne semblent donc pas, dans leur totalité, exclues irrémédiablement du bénéfice de la loi. Le tout est de s’entendre sur leur degré d'ancienneté. Pour nous, nous pensons qu'elles devront être de création assez récente, dix, quinze ans au plus, si l’on veut rester fidèle à la pensée du législateur. |