LA RÉCUPÉRATION SUR LE LOTISSEUR

La loi Sarraut s’approprie les actions du droit commun et celles de la loi du 19 juillet 1924. L'article 41 est, sur ce point, aussi formel que possible, et il en résulte

que le lotisseur peut être poursuivi dans le cas où il s’est

engagé envers les acquéreurs ou locataires à exécuter les travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement du lotissement, comme dans le cas aussi où, sans y avoir été autorisé, il a mis en vente ou en location des parcelles de son lotissement avant d’y avoir effectué les travaux nécessaires. Dans cette dernière hypothèse, d’ailleurs, et conformément aux dispositions de la loi de 1924, ce n’est pas seulement l’acquéreur ou le locataire qui peut agir, c’est encore la commune ou le département.

Jusqu'ici, donc, rien de nouveau. Mais ces armes forgées par des textes antérieurs eussent peut-être risqué d’être insuffisantes.

La solution radicale consistait-elle à déclarer rompus tous les contrats de lotissements antérieurs à la loi du 19 juillet 1924 ? Etait-il opportun d'aller aussi loin dans l’action contre le lotisseur de mauvaise foi ? Cette thèse, qu'au cours de la discussion de la loi, crut devoir présenter M. Clamamus, ne fut pas admise. Commission et Gouvernement furent d'accord pour s'opposer à la revision des contrats. Un lien juridique certain unissait le vendeur et l’acquéreur, le lotisseur et le loti : une loi ne pouvait le dénouer brutalement sans mettre en péril pour l’avenir la stabilité même des conventions entre particuliers. D'autre part, pratiquement, rendre au lotisseur son terrain et, par contre-coup, en évincer le loti, c'était ajouter encore aux difficultés matérielles que celui-ci rencontrait pour se découvrir un logement.

Valait-il mieux, comme le suggéra M. le député Chabrun, admettre une sorte de responsabilité forfaitaire du lotisseur, en la fixant au chiffre de 25 p. 100 de ses bénéfices ? L’amendement fut, là encore, repoussé. Le rapporteur, M. Aubriot, n’eut pas de peine à souligner que ce serait faire la part trop belle aux mauvais lotisseurs, et le ministre, M. Sarraut, que c'était à la justice qu'il

appartenait de faire la discrimination entre le bon et le

mauvais lotisseur.

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Une formule large et simple s’imposait, celle justement du projet gouvernemental : le lotisseur pouvait et devait être mis en cause pour une responsabilité pouvant être totale, non pas à titre de faute, mais à titre d'obligation juridique. On l’adopta; mais, comme le terme « le lotisseur » ainsi isolé, pouvait prêter à confusion et circonscrire injustement la portée de la récupération, on ajouta, à la demande de M. Dalimier, les mots : « le vendeur, le bailleur et les intermédiaires ». D’autre part, il fut bien entendu, qu'aucun recours ne saurait être exercé contre les sociétés d'épargne. L'article 11 in fine prit la précaution de le dire expressément.

Cet article va poser le triple principe que le lotisseur responsable peut être actionné par l'association syndicale des lotis ou, à son défaut, par le préfet, — que les sommes récupérées ou économisées sont réparties entre les participants aux dépenses au prorata de leur participation, — et qu’une procédure de conciliation est engagée avant d'entamer la poursuite. La loi du 15 mars 1928 ne crée donc pas à proprement parler d’action nouvelle contre le lotisseur; elle assouplit seulement les conditions d'exercice des recours existants.

1° La double Action: syndicale et préfectorale. — Antérieurement à la loi Sarraut, les lotis se trouvaient, en effet, dans cette situation paradoxale de ne pouvoir en fait, faute de ressources suffisantes, faire valoir leurs droits contre les lotisseurs.

Il fallait ainsi qu’à l’individu isolé, impuissant, pût se substituer soit le groupe des lotis représenté par l’assoclation syndicale, soit au besoin l'autorité publique, mieux armée encore et en même temps plus impartiale, représentée par le préfet. Il fallait, en d’autres termes, et c'est ce que le législateur a rendu possible, que l’action de récupération contre le lotisseur dans l'hypothèse, cela va de soi, d’un lotissement défectueux tombant sous le coup de la loi du 15 mars 1928, püûüt être déclenchée de trois côtés différents, par le loti lui-même qui continue,. sans aucun doute, ainsi qu'il ressort de la discussion de