LA RÉCUPÉRATION SUR LE LOTI

Ge titre, qui renverse en quelque sorte la conception que nous avons de la position respective du lotisseur et du loti, ne saurait à première vue manquer d’étonner. Une menace, cependant, s’est dessinée contre les « mallotis », et il nous semble opportun ici d'en dire un mot.

Certains lotisseurs, estimant avoir cédé à un prix trop

bon marché les parcelles de terrain dont ils étaient propriétaires, en comparaison de la plus-value prise rapidement par des terrains environnants, auraient cru devoir invoquer le bénéfice des dispositions de l’article 1674 du Code civil en vue d'obtenir la rescision de ces ventes. et des procédures dans ce sens auraient été engagées.

Sans doute, en donnant à un vendeur, lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l’immeuble qu'il a cédé, le droit de demander la rescision de la vente, la loi a voulu protéger ce vendeur contre lui-même, et ompêcher que, poussé par un impérieux besoin d’argent, pressé par ses créanciers, il en soit réduit à se débarrasser à vil prix de son patrimoine immobiier. Mais, si tel est bien le caractère fondamental de l’action en rescision de reposer sur la présomption d’une contrainte subie par le vendeur, sur un vice présumé de son consentement, il ne saurait en être de même dans le cas particulier d’un lotisseur, vendeur d’un type assurément spécial, dont le moins qu’on puisse dire est qu'il se trouve entièrement maître de sa détermination, à l'instant où il s'engage à céder une parcelle de son ter- Tain.

Bien plus, s’il fallait en équité définir quelles sont, à cet instant précis, les possibilités contractuelles du lotisseur et du loti, on serait tout naturellement tenté d’opposer à l'importance du premier la faiblesse, si ce n’est le quasi-dénüment du second, et, par un renversement des conditions mises à l’exercice de l’action en rescision, de considérer qu’il serait plus juste la plupart du temps que celle-ci appartint à l’acquéreur plutôt qu’au vendeur.

C’est assurément avec beaucoup de raison que l’article 39 de la loi de Finances du 43 juillet 1925 a assimilé à un commerçant, en l’assujettisant comme tel à l’impôt sur le chiffre d’affaires ainsi qu’à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, le lotisseur marchand de biens (comme nous l’avons dit déjà, c’est le cas de la grande majorité des lotisseurs d’être ainsi des mar-

chands de biens), qui achète habituellement en son nom des terrains dont il devient propriétaire en vue de les:

revendre par lots. Peut-on légitimement comparer ja situation de ce commerçant, vendeur de lots de terrains,

à la situation d’un propriétaire ARTE qui, à la suite d’une gêne momentanée, en arrive à céder son bien pour un prix dérisoire ?

Un acte de commerce implique une pensée de spéculation, qui ne se rencontre pas, ou qui ne se rencontre qu’exceptionnellement dans un acte civil: Or, la spéculation, comme la langue d’Esope, est tout à la fois la meilleure et la pire des choses. Elle se traduit, en cas de réussite, par les bénéfices dont certains peuvent être considérables; mais elle risque aussi d’aboutir à un échec, entraînant des pertes sérieuses pour le spéculateur. Un commerçant, doit tenir compte de cette part d’aléas, inhérente aux transactions du commerce.

On objectera sans doute — c’est un point qui vaut d’être tout spécialement signalé — qu’à l’époque où la loi de finances du 13 juillet 1925 a fait du lotisseur un commerçant, la question des lotissements avait déjà fait l’objet de la réglementation précise de la loi du 19 juillet 1924, protectrice des droit des « lotis ». On en profitera dès lors pour déduire que si, à la rigueur, l’action en rescision ne saurait être exercée par le lotisseur d’avant la loi du 19 juillet 1924, lotisseur dont le désir de spéculation a souvent dépassé les limites permises, le lotisseur: postérieur à cette loi, obligé par celle-ci à céder un terrain préalablement aménagé par ses soins, est fondé, se trouvant cette fois à égalité de position avec le « loti », dont les intérêts sont désormais garantis par les exigences des pouvoirs publics, à intenter l’action, s’il s’estime lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de la vente.

Mais ce n’est là, à y regarder de près, qu’une pétition de principe. Cette distinction faite entre les lotisseurs, quelle que soit sa ‘subtilité, ne résiste pas devant l’évidence des faits. Dans un cas comme dans l’autre, il y à eu acte de commerce. Dans le second cas même, ce carac-

tère de commercialité est plus net, plus apparent, puisque c’est justement depuis 1925 qu'il se trouve consacré par un texte légal. D'autre part, le lotisseur, qui a dû procéder à l’aménagement du terrain qu'il se proposait de vendre par lots, a été amené à céder ceux-ci à un prix plus élevé, mieux en harmonie par conséquent, avec la plus-value déjà donnée à ces lots par les travaux d'aménagement.

Enfin, dans l’hypothèse même où l’on ferait abstraction du caractère de commercialité qui s’attache aux actes acomplis par le lotisseur, lorsque, par exemple, le propriétaire d’un terrain, acquis depuis longtemps ou recueilli par voie d’héritage, décide de « lotir » son bien afin de le vendre plus sûrement, il convient de ne pas perdre de vue que les instances en rescision ne devraient porter en définitive que sur des ventes de lots, effectuées au plus tard dans le courant de 1926. L'article 1676 du Code Civil dispose, en effet, que la demande en rescision pour cause de lésion n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du Jour de la vente. Rien dans le contrat passé entre le lotisseur et le Loti ne permettrait de donner à ce délai un point de départ différent. Le contrat a reçu sa perfection, le jour même où les deux parties se sont mises d'accord, l’une pour promettre, l’autre pour accepter. Aucune incertitude n’existe, ni sur la chose, ni sur le prix.

Tout au plus, comme il s’agit la plupart du temps, en raison de la pauvreté de l’acheteur, d’une vente à tempérament consentie moyennant un prix payable par mensualités ou par trimestre, peut-on considérer cette vente comme subordonnée à une condition suspensive. Mais l’existence de cette condition, ainsi que la jurisprudence vient récemment d’en décider, ne saurait empêcher la prescription de l’action en rescision de courir à compter de la conclusion de la vente (1). La jurisprudence est

(4) Cf.'Arrêt de la Cour d ‘appel de Douai du 2 novembre 1927. Sirey 1927, IT, 135.

pareillement formelle pour admettre, lorsque la vente a été précédée d’une promesse de vente régulière, synallagmatique, que c’est du jour de cette promesse de vente et non pas seulement du jour du contrat définitif que court la prescription.

Ainsi, le droit du lotisseur à demander la rescision apparaît-il très contestable dans le cas du lotisseur marchand de biens et, si on l’admet en faveur du lotisseur accidentel, devrait-il, selon l’article 1676 du Code eivil, se limiter aux ventes survenues depuis deux années (1).

Au reste, il est vraisemblable qu'au nom de l'équité, les tribunaux appelés à connaître des instances en rescision formées par des lotisseurs débouteraient ces derniers de leurs excessives prétentions. Il est même fort probable que la plupart des demandes, articulant des faits ni assez vraisemblables, ni assez graves, dans le sens où l’entend l’article 1677 du Code Civil, seraient immédiatement rejetées, sans que l’offre de preuve soit admise.

Ce serait, à la vérité, un paradoxe surprenant qu'après avoir fait ressortir, par d’habiles moyens de publicité, la plus-value que prennent rapidement, à notre époque d’intense développement urbain, les terrains formant la banlieue des grandes cités, les lotisseurs puissent par la suité invoquer cette plus-value au détriment de leurs acquéreurs. Il n’est pas mauvais, socialement, que les dupeurs soient à leur tour dupés. Nous sommes en présence d’une situation nouvelle que n’a pu prévoir notre vieux droit civil. La notion d'ordre publie, qui s'attache à l’action en rescision, ne saurait servir à couvrir des abus manifestes.

(1) À moins que le lotisseur se soit arrangé pour n’accorder qu'une promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, semble-t-il, le loti pourrait se voir menacé de la rescision pendant un délai dont abusivement resterait maître le lotisseur,