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Rôle assurément par trop commode, même s’il sembait avoir pour lui les apparences de notre vieux droit civil. Encore que la « vanterie », par laquelle le lotisseur exagérait les avantages de sa terre, ne pouvait, selon la doctrine et la jurisprudence, constituer une manœuvre dolosive de nature à vicier le consentement de l’acquéreur et à entraîner l'annulation de son engagement, il ne paraît pas douteux que cette vente, annoncée à grand renfort de réclame mensongère, ne constituait pas un acte Juridique normal et, pour le moins, équitable (1). Les deux parties en présence n'étaient à aucun moment à égalité de jeu, et ainsi apparaît entre leurs positions respectives ce déséquilibre qui, jusqu’en 1924, par la « carence des pouvoirs publics » comme le reconnaîtra plus tard un ministre de l'intérieur, M. Albert Sarraut, a fait d’un trop grand nombre de travailleurs modestes, partisans parfois enthousiastes du coin de terre familial, des mécontents et, le plus souvent, des révoltés.

Paradoxe irritant ! Déjà tardive pour les raisons que nous avons indiquées, la loi du 14 mars 1919 relative à l'extension et l'aménagement des villes péchait surtout par insuffisance. Apparaissait-elle, ainsi que le pense M. Eugène Touzé, qui en a fait un commentaire judicieux, « comme une complication parfois superflue de la législation en vigueur (2) » ? L'opinion contraire nous paraîtrait volontiers plus vraisemblable. M. Touzé rap-

ventes se sont faites au printemps, au moment où la végétation masque les défauts du sol et même son insalubrité. » (Sénat, séance du 8 mars 1928, J. O0. du 9.)

(A) Rappelons à ce propos, pour souligner l’heureuse évolution de la législation en cette matière, que l’art. 39 de la loi de finances du 13 juillet 1925 a assimilé à un commerçant, en l’assujettissant comme tel à l'impôt sur le chiffre d’affaires ainsi qu’à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, le lotisseur marchand de biens (c’est le cas de la grande majorité des lotisseurs d’être ainsi des marchands de biens), qui achète habituellement en son nom des terrains dont il devient propriétaire en vue de les reven-

dre par lots. \ (2) Eug. Touzé, Les Plans d'aménagement, d'extension et d’em-

bellissement des villes et la loi du 14 mars 1929, 1924, p. 116.

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pelle les mots de Montesquieu : « L'abus de la législation est un signe de Ià décadence d’un peuple ». Il faut se méfier un peu des äphorismes. Sans doute, la vie ne s’enferme point en des formules ; mais celles-et n’en restent pas moins nécessaires pour jalonner et organiser les étapes de l’évolution sociale. S'il faut en croire M. Duguit : « Le droil n'est, en réalité, que la sorte d’ armature que revêt cette évolution (4) ».

La loi de 1919, par son article 8, obligeait le lotisseur à établir « un plan d'aménagement comprenant le raccordement avec les voies publiques et, s’il y avait lieu, avec les canalisations d’eau potable et les égouts de la commune ». Elle interdisait, en outre, une fois ce plan approuvé de construire sans une autorisation du maire constatant que les conditions de salubrité prescrites par la loï du 15 février 1902 étaient observées. Aucune sanction, toutefois, n’était édietée contre le lotisseur qui ne déposait pas de plan. D'autre part, et nous venons de voir qu'ils ne s’en firent pas faute, les lotisseurs avaient la faculté, en l’absence d’une disposition contraire, de prévoir dans les contrats qu'ils passaient avec leurs acquéreurs, que les travaux d'aménagement du sol resteraient à la charge de ces dermiers.

La loi de 1919 demeura, cela va sans dire, lettre morte. Mais, en cette matière où-se découvrent tant d’hésitations et tant de lenteurs, il était déjà important qu'elle existât. Ses imperfections mêmes, en éclairant davantage le législateur sur le but à atteindre et sur les écueils à éviter, permirent à la loi du #9 juillet 1924, qui est. venue la compléter, de fixer enfin le statut des lotissements et, par l'effet d'une procédure impérativeé d'approbation, de juguler du même coup la spéculation.

(4) Léon Duguit, Les transformations du Droit public, 1943, p. 284!

Aussi bien, depuis la loi du 49 juillet 1924, lotir est devenu un acte de commerce normal. Aux termes des articles 11, 12 et 13 de la loi, tout lotissement doit être situé sur un terrain propre à l'habitation, et me doit porter atteinte mi à un site; ni à une réserve boisée. Il doit être approuvé par le préfet préalablement à toute exécution de travaux, sous peine de sanctions pénales et civiles contre le lotiseur.

Cette approbation est l’acte final d’une procédure qui comporte, outre une enquête publique dans la commune, un triple avis, celui du Bureau d'hygiène ou, à som défaut, de la Commnssion sanitaire, celui du Conseil municipal, celui, enfin, de la Commission départementale d'aménagement et d'extension. Par une réaction naturelle contre le laïsser-faire dont ils étaient naguère les victimes, la loi entend désormais assurer aux acquéreurs éventuels de lots de terrain des aménagements urbanistiques équivalents à eeux dont ils jowraïent dans les autres quartiers de la commune. C’est la ville simplement qui doit grandir à son image. ;

Et c’est bien là, en effet, toute la question. Nous avons dénoncé la spéculation, en fui imputant la multiplication des lotissements défectueux. Maïs il importe d'élever le débat, et de ne point prendre pour la cause véritable ce qui peut n'être, en somme, que l'effet. Les circonstances ont fourni à cette spéculation foncière; d’une nature spéciale, un aliment facile et abondant. De 1948 à 1924, le lotisseur a eu cette singulière bonne fortune de pouvoir profiter de deux mouvements exceptionnels : d’une part, une hausse accélérée de la valeur de la terre, celle-ei apparaissant dans le désarroi de nes finances publiques comme le placement de sauvegarde par excellence ; d'autre part, une augmentation rapide et continue de la population urbaine, eonséquence de

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l'organisation administrative et industrielle née de la guerre et de l'après-guerre. |

L'action centripète d’attirance vers les grandes cités déclenche en quelque sorte automatiquement une action centrifuge qui rejette vers les banlieues tout ce que les villes saturées ne peuvent plus contenir. Telle est bien la raison majeure, profonde, des lotissements (1). Ils nous découvrent un aspect -fort curieux et, au demeurant, assez angoissant du problème démographique et social contemporain. Lorsque, rompant la vieille harmonie qui existait en France entre l’agriculture et l’industrie, l’exode rural précipite des milliers de travailleurs vers les villes, principalement vers la région parisienne, vrai miroir à alouettes, quoi d’étonnant à ce que la question du logement se pose avec une intensité jusque là inconnue, et devienne vite inquiétante (2) ?

Pour absorber ce trop plein d’habitants, cette maind'œuvre de la onzième heure attirée sur le marché du travail urbain par des conditions de placement favorables, il faudrait qu’une politique du bâtiment, neuve et large, fût activement poursuivie, l'effort des particuliers complétant, dépassant même celui des collectivités. Or, justement, comme pour ajouter à la crise, en dehors de quelques groupes d’habitations à bon marché ou de quelques cités-jardins d'initiative départementale ou communale, ou menés à bien dans certaines régions par de vastes entreprises privées, on ne construit plus; ou plutôt, si des constructions s’élèvent sur les derniers

(4) Cf. Maurice Polti, Traité théorique et pratique sur les lotissements, 1926, p. 5.

(2) Durant les cinq années, de 1921 à 1926, qui ont séparé les deux derniers recensements, la population du département de la Seine a passé, de 4.411.691 à 4.628.637 habitants (+ 216.946), celle de Seïine-et-Oise de 921.673 à 1.137.524 (+ 215.851), et celle de Seine-et-Marne de 349.234 à 380.017 (+ 30.783). Au total, augmentation de 463.580 habitants. Quelle augmentation nouvelle accusera pour l'Ile de France le recensement de 1930 ? Dans un livre récent, Pour ou contre la Terre, M. Victor Boret, ancien ministre de l’agriculture, a souligné avec beaucoup de force la gravité du problème et poussé courageusement le cri d’alarme.

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terrains disponibles à l’intérieur des agglomérations urbaines, il s’agit de maisons individuelles destinées à des familles aisées, ou d'immeubles collectifs, confortables sinon luxueux, dont les appartements, échappant aux limitation de la législation sur les loyers, permettent des locations assez élevées pour assurer aux capitaux investis un intérêt suffisamment rémunérateur (1). Peutêtre n’a-t-on pas, à ce propos, suffisamment pris garde que l’industrie du logement moyen a été découragée en France, pour ne pas dire tuée, quand, pour pallier à des difficultés passagères, on a exclu les propriétaires du droit commun. Chat échaudé.…..

Comment, dès lors, un clair dimanche d'avril où l’on se promène en famille aux alentours de la ville, résister à la séduction d’un sol aéré, dont on peut acquérir à

bas prix, le plus souvent même à tempérament, une parcelle de quelques mètres carrés ?

(4) Bien plus, 80 % des demandes en autorisation de construire présentées à Paris en 1926 concernaïent l'édification d'immeubles souscrits par appartements. Or, on a calculé que, sur les 2.515.277 habitants recensés à Paris dans ce qu'on appelle « les maisons ordinaires », 1.063.127 vivaient dans de mauvaises conditions de logement, c'est-à-dire dans moins d’une pièce par personne. Sur les 283.000 personnes recensées dans les hôtels meublés et garnis, 156.293 vivaient également dans moins d’une pièce (cf. M. J. Lambert, Recherches statistiques sur le recensement de 1926 dans le département de la Seine : les conditions de logement de l’agglomération parisienne, Journal de la Société de statistique de Paris, mars 4929). — « Si le propriétaire, constatait en 1926 M. le Député Thoumyre, construit une maison au cours actuel des matériaux ct de la main-d'œuvre, le locataire n’a plus les ressources suffisantes pour payer un loyer susceptible de rémunérer les capitaux engagés. Il s'ensuit que la construction des habitations à loyer moyen est tellement réduite qu’elle n’arrive pas à combler le chiffre de maisons que la vétusté ou les accidents détruisent annuellement... Cette crise durera tant que l'écart signalé ci-dessus entre la capacité de paiement du locataire et le prix de revient de la construction subsistera. » (Rapport sur la proposition de loi André Payer ayant pour objet la solution de la crise du logement par la reprise de la construction d'immeubles à usage de locaux d'habitation, Ch. D. séance du 14 janvier 1926, Doc. parl., 1926, annexe n° 2389). Ces considérations restées d'actualité, M. Thoumyre les a reprises dans son rapport sur le projet de loi Loucheur, qui est devenu la loi du 13 juillet 1928.

Nous avons fait le procès du lotisseur et, par la même occasion, celui de la nonchalance des pouvoirs publics. Est-il permis aussi de découvrir une certaine légèreté dans cet emballement de l'acquéreur de lot, quelque légitime qu'ait été chez ce dernier le désir de se donner un toit? L’« aimant-ville-campagne » —dont l’idée a été si chaleureusement défendue par l’urbaniste anglais Sir Ebenezer Howard, grand protagoniste de la ville-jardin (4) — a produit, en l'occurrence, un effet de mirage irrésistible. Même armée plus tôt des dispositions de la loi du 49 juillet 4924, l'Administration fût-elle parvenue toujours à canaliser aux heures de ses plus fortes poussées, cette migration massive vers les banlieues? Avouons que rien n’est moins sûr, Les conseils et les décisions des autorités tutélaires eussent risqué, dans bien des cas, d’apparaître comme des brimades beaucoup plus que comme de salutaires précautions.

Il est des faits, nous le savons, qui continuent longtemps à échapper à l'emprise juridique. Faits, dont la France libérale n'a point heureusement le monopole. L'Allemagne, où il semblerait pourtant que la notion de loi eût la valeur d’un impératif catégorique, connaît elle aussi malgré sa législation sur l’urbanisme plus développée et plus coercitive que la nôtre, la plaie des lotissements défectueux.

Dans la banlieue de Berlin existent, en effet, au nombre de 8.000 environ, des constructions analogues à celles de nos lotissements. Avant la guerre, si les ordonnances municipales n°y prohibaient pas d’une manière formelle l'installation sur un: morceau de terrain d’abris édifiés en dehors des prescriptions imposées par les statuts rela-

fs à la construction, elles interdisaient, en revanche,

rigoureusement que ces abris fussent consacrés à l’habitation. Ce ne fut que pour pallier momentanément à la crise du logement moyen, qui sévit dans l’agglomération berlinoise comme dans toutes les grandes capitales,

(1) Cf. Léandre Vaillat, Sir Ebenezer Howard, Temps, 13 mars 1929.

au lendemain des hostilités, que les autorités permirent que, pendant une période de cinq années, ces constructions précaires fussent habitées. Les inconvénients qui en résultèrent furent tels, que la nonvelle ordonnance du 3 novembre 192%, qui réglemente pour la ville de Berlin la police des constructions, dut restreindre à la période du 45 avril au 15 octobre de chaque année cette faculté d'habitation, à la charge au surplus pour les intéressés de prouver qu'ils possédaient ailleurs un autre logement. Mais ces dispositions, de l’aveu même des urbanistes municipaux de Berlin, n’ont été surtout que des données théoriques. Non seulement de nouveaux lotissements ont été créés, mais encore des bâtiments à usage industriel ou agricole ont été transformés sans autorisation en locaux d'habitation. 11 s’ensuit que l’évacuation de leurs occupants est, comme elle l’eût été chez nous, pratiquement impossible (1).

Beau motif peut-être à consolation de retrouver ainsi sur les bords de la Sprée, à travers la diversité des législations, des méthodes et des caractères, un phénomène semblable par ses causes et par ses conséquences à celui que nous avons vu se développer dans notre région parisienne. Mais le parallélisme des deux situations nous confirme plutôt que si la solution du problème des lotissements défectueux ne peut dépendre de simples mesures de coercition, on ne saurait davantage espérer, d’un coup de baguette magique, faire sortir de terre toutes les maisons dont on aurait besoin pour loger l'excédent de population des faubourgs et des banlieues.

Nous sommes à l’école de la patience. Alors, le mieux est de prendre les choses telles qu’elles sont, et de s’elforcer par une besogne de chaque jour à les améliorer. C'est, on le pense bien, par les sacrifices qu'elle exige,

(4) Ces renseignements nous ont été fort obligeamment donnés par M. le Conseiller Walter Dôhle, chargé des affaires consulaires et commerciales à l'Ambassade d'Allemagne à Paris, par M. le premier Bourgmestre de Berlin, et par M. Koeppen, directeur de l'Office d'Urbanisme de la Ville de Berlin. Qu'ils nous permettent de les en remercier ici très vivement.

une œuvre de redressement considérable. L'Allemagne, faute de crédits, ne l’a point encore tentée. La France, plus touchée d’ailleurs que sa voisine par le mal des lotissements, s’y est essayée, et c’est le sort de la loi du 15 mars 1928 — « geste de solidarité nationale », comme l’a qualifiée au Sénat M. Pierre Laval — de s'être attaquée à ce mal et de lui avoir appliqué le remède propre à le cicatriser et à le guérir.