I. r— DROIT DE PRÉEMPTION

En principe, les propriétés à lotir devraient être acquises amiablement ; mais il est à craindre que ces achats ne produisent, sur le marché immobilier, une hausse excessive et n'amènent les propriétaires à montrer des exigences trop élevées pour céder les biens qu'ils détiennent.

Comme il s'agit d'une œuvre d'intérêt général, dont il faut assurer la réussite par des moyens exceptionnels, tout en respectant le droit de pro~ priétéf nous ne voyons qu'une solution satisfaisante par la création d'un droit de préemption au profit des Sociétés foncières régionales.

Les Sociétés foncières jouiraient d'un droit de préemption pour toutes les propriétés rurales, vendues en bloc ou en détail. Ne seraient pas grevés de ce droit de préemption les vignes, les bois, les

14i LA RÉALISATION DU PROGRAMME AGRAIRE

exploitations rurales achetées par des cultivateurs pour les cultiver personnellement et les biens d'une surface inférieure à 8 hectares.

Toute vente, pour devenir définitive, devrait être notifiée à la Société foncière régionale qui aurait trois mois pour retenir Timmeuble à son profit, au prix figurant dans le contrat de vente. Si, dans ce délai, la Société foncière n'avait pas fait connaître son intention d'acquérir l'immeuble, la vente serait définitive.

Tout vendeur pourrait éviter Texercice du droit de préemption, dans les conditions ci-dessus, en notifiant à la Société foncière son intention de vendre et le prix demandé. Trois mois après cette notification, si la Société foncière n'avait pas donné son acceptation, le vendeur serait libre de disposer de son immeuble, comme il l'entendrait, au prix indiqiié. Mais la vente devrait être réalisée dans un nouveau délai de six mois, faute de quoi l'immeuble serait replacé dans les conditions ordinaires.Des mesures de détail seraient nécesisaires pour éviter toute fraude par personne interposée ou autrement.

L'exercice du droit de préemption ne constitue pas une atteinte au droit de propriété. Les propriétaires seraient toujours libres de vendre ou de ne pas vendre et, s'ils vendaient, ils resteraient maîtres de leurs conditions de vente. Les Sociétés foncières bénéficieraient seulement, à égalité de prix, d'un droit de préférence. Seuls les acquéreurs éventuels subiraient une diminution de leur droit d'acquérir. Il n'y aurait pas grand mal à cela puisque les droits des acquéreurs exploitants seraient sauvegardés.

II. — QUELS SONT, A l'hEURE ACTUELLE, LES ACQUÉREURS d'iMMEUBLES RURAUX?

Les propriétés rurales ne sont achetées, en ce moment, que par 3 catégories d'acquéreurs;

1*> Les cultivateurs ;

2"* Les marchands de biens ; ■

3** Les nouveaux riches.

Un capitaliste ordinaire, désireux de faire un placement, ne peut guère acheter une propriété . rurale ; il subirait une telle diminution de revenu que l'opération serait désastreuse pour lui.

En effet y la location de la terre, c'est-à-dire la rente foncière^ n'a guère augmenté ; elle est maintenue presque partout aux chiffres d'avant la guerre par suite dés difficultés de main-d'œuvre et des frais élevés de l'exploitation et aussi en raison de la diminution du nombre des fermiers possibles. Les augmentations de fermage sont hors de proportion avec les augmentations de valeur. Une ferme louée 4.000 francs avant la guerre et qui se serait vendue 100.000 francs en 1913, est encore louée 4.000 francs, mais peut parfaitement se vendre 200.000 francs dans certaines régions.

Nous avons fait remarquer, dans La Valeur de la Terre en France^ que la terre peut avoir deux valeurs :

1® Une valeur de placement^ qui est celle qu'elle a pour tous les capitalistes ; elle se détermine rationnellement par la capitalisation du revenu à un taux normal de placement ;

2** Une valeur de production qui est celle qu'elle a pour les cultivateurs, cette valeur n'apparaissant que pendant les périodes où les produits agricoles atteignent des prix élevés et suffisamment rémunérateurs. Elle dépasse toujours la valeur de placement. C'est celle que nous constatons aujourd'hui.

Un exemple fera comprendre plus clairement.

Nous avons eu à évaluer, avant la guerre, dans la Beauce de Pithiviers,une ferme louée 3.000 francs. Pour un capitaliste cette ferme aurait valu 75.000 fr . , tout au plus.^Le fermier venait de la payer 130.000 fr.

Pourquoi pareille exagération ? Tout simplement parce que le fermier, excellent cultivateur, y gagnait en moyenne 10.000 francs par an et pour lui c'était encore un placement à 10 7© •

En ce moment, l'écart entre la valeur de placement et la valeur de production est encore plus considérable et les cultivaieurs peuvent seuls acheter normalement des terres.

Les marchands de biens profitent de cette situation et favorisent forcément des prix de spéculation dont ils sont les premiers à profiter.

A ces deux catégories d'acquéreurs s'ajoutent les nouveaux riches^ désireux de posséder un beau domaine et s'inquiétant peu du revenu, en raison de la surabondance d'une fortune trop rapidement acquise.

Le droit de préemption ne frappant pas les biens ruraux achetés par des cultivateurs pour les cultiver personifellement, ne gêne nullement les acquisitions paysannes qu'il faut .au contraire favoriser.

Quant aux autres catégories d'acquéreurs» il n'y a pas lieu de s'en préoccuper. Il est même tout à fait désirable d'éviter qu'une partie des biens ruraux vendus, passe entre les mains des nouveaux ri^ ches qui n'apporteront généralement à la production agricole, aucune amélioration et qui auront souvent une tendance à développer la chasse ou l'élevage au détriment de la culture. La Sologne est un pays de nouveaux riches. Il importe de ne pas multiplier les Solognes, car ce sont des pays de latifundia.

III. — IMPORTANCE DES BIENS QUI POURRONT ÊTRE AINSI ACQUIS POUR CONSTITUER DES PROPRIÉTÉS PAY- SANNES

Avant la guerre il se vendait, chaque année, un peu moins d'un milliard de propriétés rurales» Pour les mêmes étendues vendues, le chiffre annuel derait, aujourd'hui, plus élevé, les ventes se faisant avec une hausse notable.

D'autre part, beaucoup de propriétaires ruraux devront vendre leurs propriétés par suite de leur appauvrissement. En effet, tel j)ropriétaire non ex<*ploitant, dont les propriétés rapportaient 10.000 fr. avant la guerre et rapportent encore 10.000 francs aujourd'hui, se trouve cependant appauvri puisque 10.000 francs de revenu d'après-guerre ne valent pas plus qu'un revenu de 3.500 francs d'avant* guerre. Il cherchera à profiter des hauts prix atteints par la propriété pour vendre et remployer en

rentes sur TEtat ou en valeurs mobilières, afin de doubler son revenu.

On peut donc dire que 1.500 millions au moins de propriétés rurales seront vendues annuellement. Dans cet ensemble, il sera certainement possible de trouver 20 ''/o, c'est-à-dire 300 millions de pro- .priétés susceptibles d^être loties. C'est là un chiffre bien suffisant pour réaliser un ample programme de développement de la propriété familiale. Il n'est vraiment pas nécessaire de recourir à Texpropriation, système toujours dangereux car, même Hmité et bien appliqué au début, il irait fatalement à l'arbitraire et à la destruction.

iv. — la valeur de la terre dans la période

d'après-guerre

Actuellement, la valeur de la terre est soumise à deux actions contraires :

1** Une action vers la baisse, résultant de la crise de la main-d'œuvre, des difficultés de l'exploitation et du manque d'exploitants.

2* Une action vers la hausse^ par suite des prix atteints par les produits agricoles.

La deuxième de ces actions est nettement prédominante et les ventes se font à des prix sensiblement plus élevés qu'avant la guerre. Les cultivateurs qui ont beaucoup de billets de banque veulent acheter de la terre et ils la poussent à des prix très élevés.

Mais, jusqu'ici, la hausse à été phis apparente

LA eAausation du prograumb agraire 149

que réelle. Si I'od tient compte de la diminution de la puissance d'achat des signes monétaires on peut même dire que la valeur de ]a terre (vignes mises à part), malgré sa hausse apparente a finhi. Aani maintes répons, depuis 1914, une baisse effet, en admettant que toutes choses se en moyenne, trois fois plus qu'avant la { que la terre atteigne une fois et demie valait en 1914, on peut dire qu'en réalit a reculé dans Pordre des valeurs.

Prenons un exemple. Voici une propri serait vendue 20.000 Francs en 1914 et qu en 1919, 30.000 francs. La hausse appi de 10,000 francs, soit de 50 %- Mais s reur consacre son prix de vente à l'acqi:

bétail, il constate qu'en 1914, par exemp!

vait, avec les 20.000 franôs, acheter i laitières et qu'en 1919, avec 30.000 fr. i plus en ache.ter que 20 au maximum. 1 baisse relative de moitié. La même coi s'applique à l'achat de denrées ou de mai quelconques.

Mais ceci dit il n'est pas douteux que 1 foncières se traduisent, à l'heure actuelli prix de plus en plus élevés. Les cours si tains ; ils prennent parfois une véritable spéculation et la situation ne se stabil avant quelques années.

Ces prix élevés (s'ils continuent à n qui est très possible) peuvent gêner^sér:

les Sociétés foncières en faisant disparaEl port normal qui existe, en pérïodeoaorni

la valeur locative et la valeur vénale. Cette gène n'existera pas pour les ventes faites à, des exploitants, mais elle se manifestera pour les terres qui seront achetées en vue d'être loties et louées à des salariés devenant ainsi exploitants. C'est même la grande difficulté pratique du système envisagé. U serait puéril de chercher à la dissimuler.

Voici une propriété qui est louée 4.500 francs et qui, avant la guerre, se serait vendue 100.000 fr. Elle doit être payée aujourd'hui, par la Société foncière, 150.000 francs, bien que la location n'ait pas changé. Pour rémunérer normalement les capitaux engagés la Société foncière devra porter la location, faite en détail, à 9.000 francs (à 6 Vo)» c'est-à--dire de la doubler. Les fermiers se trouveront donc placés dans une situation moins bonne que s'ils louaient à un particulier.

L'inconvénient est plus apparent que réel, car si les locations n'ont pas suivi, jusquMci, le mouvement de hausse des prix de vente cela tient d'abord à ce que la loi de l'offre et de la demande joue, en faveur des fermiers qui sont trop peu nombreux et qui imposent leurs conditions, et ensuite aux difficultés de main-d'œuvre^ d'exploitation. Enfin, les baux ne venant que progressivement à expiration, les locations n'ont pas encore varié sensiblement.

Mais si la situation s'assainit peu à peu, les valeurs locatives suivront le même mouvement que les valeurs vénales et le rapport normal entre les deux valeurs se rétablira. Les Sociétés foncières n'auront fait que précéder le mouvement de hausse.