DEUXIÈME PARTIE

1 73 1 ; et en conséquence a demandé que ses précédentes conclusions lui fussent adjugées.

Ainsi l'affaire se réduit à un seul objet, et à un objet bien simple. Les parties conviennent de part et d autre que le mur doit demeurer mitoyen, et doit être reconstruit à frais communs ; mais dans ce mur le sieur de Lautrec a-t-il droit d'avoir des fenêtres sur les maisons du collège Mazariu? Il semble que la seule proposition suffise pour décider la question. Cependant pour mettre le droit du collège dans tout son jour, on va rappelerquelques principes dont l'application se fait d'elle-même, et l'on répondra ensuite aux objections que le sieur de Lautrec a hasardées.

Moyens. — La coutume de Paris , qui est ici la loi commune des parties, a établi des règles invariables entre les voisins dont les maisons ou héritage sont réparés par un seul mur.

Si ce mur est mitoyen , c'est-à^^dire, s'il appartient pour moitié aux propriétaires des héritages qu il sépare, il n'est permis ni à l'un ni à l'autre des propriétaires d y avoir aucune vue, fenêtre ou ouverture sans le consentement de l'autre, c'est-à-dire sans un titre exprès qui lui donne ce droit. C'est la disposition de l'article 1 99. En mur mitoyen^ ne peut l'un des W)isins , sans l'aC' cord et consentement de Vautre y fair^ faire fenêtres ni trous pour vue en quelque manière que ce ^oit, à verre dormant ni autrement.

Quant aux murs qui ne sont pas mitoyens , mais qui appartiennent à un des voisins seulement, il |)eut y avoir des vues et ouvertures ; mais il ne lui est pas permis de les prendre indifféremment; et la coutume sur cela diç^ tingue : ou le mur joint immédiatement l'héritage du propriétaire voisin, ou il en est éloigné de la distance au moins de six pieds. Dans le premier cas , celui à qui le mur appartient ne peut avoir que ce que nous appelons vues de coutumes , c'est-à-dire , des fenêtres élevées au-dessus du rez-de-chaussée de chaque étage; savoir , au premier étage de neuf pieds et aux autres de sept; encore chaque fenêtre ainsi élevée doit-ejle £tre à fer maillé et verre dormant. Dans le second cas ,

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le propriétaire du mur y peut avoir des vues droites à telle hauteur qu'il veut , et à châssis ouvert et fermant.

C'est ce que la m^e coutume établit dans les afticles 200 et 202. Le premier article porte : toutefois si aucun a mur à lui seul appartenant y joignant sans moyen à l'héritage d'autrui^ ilpeuten iceluimurai^oir enêtres y lumières ou vues y aux us et coutumes de Paris ; c'est à savoir y de neuf pieds de haut aurdessus du rez-de-chaussée et terre quant au premier^ étage ; et quant aux autres étages y de sept. pieds au-dessus du rez-de-chaussée : le tout à fer maillé et verre dormant Le second de ces articles porte : aucun ne peut faire vues droites sur son voisin ni sur places à lui appartenantes y s'il rij a six pieds dé distance entre ladite vue et l'héritage du voisin.

Enfin, il faut observer que, suivant l'article 194 9 un mur non mitoyen peut devenir mitoyen si le voisin, qui n'a rien dans la propriété du mur , veut bâtir contre ce même mur. Alors, il peut appuyer son bâtiment, en payant la moitié de la valeur et estimation tant du sol que du mur , au moyen de quoi il deviendra propriétaire du mur pour moitié.

Toutes ces règles établies entre les voisins pour raison des murs <}ui les séparent sont invariables; ta nécessité publique les a introduites; et l'on ne peut y déroger que par un litre exprès ^pai établisse entre eux une servitude contraire aux droits qui leur sont respectivement acquis aria coutume. Une possession, quelque ancienne qu'elle ut, même de plus de cent ans, ne pourrait changer leur condition : c'est ce que l'article 186 décide Ken précisément : droit de servitude ne s'acquiert par longue jouissance quelle qu'elle soit y sans titre y et encore que l'on en ait joui par cent ans.

Il n'y a point d'équivoque ni d'obscurité dans tous ces principes; il ne reste qu'à en faire l'application a l'espèce qui se présente.

M^ de .Lautrec est propriétaire d'une maison qui a son entrée par la rue d'Anjou, et le collège Mazarin d'une autre maison qui a son entrée par la rue Mazarine. La cour de la maison qui appartient au collège s'étend

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jusqu'au pied du mur de la maison du sieur de Lautrec; en sorte que pour se servir des termes de la coutume, les deux héritages se touchent sans moyen. Si le mur de la maison du sieur de Lautrec lui appartenait à lui seul , s'il n'était pas mitoyen , il aurait droit d'y avoir des vues ; mais suivant l'article 200 , ces vues devaient être à hauteur de coutume, c'est-à-dire, au premier étage, élevées de neuf pieds au-dessus du rez-de-chaussée, et aux autres , de sept pieds ; le tout à fer maillé et verre dormant. Mais il ne prétend pas lui-même que le mur lui appartienne à lui seul; il le reconnaît mitoyen, et sur ce fondement il veut qu'il soit rétabli à frais communs. Le collège Mazarin y consent. Les parties sont donc dans le cas de l'art. 199, selon lequel un des voisim ne peut) sans T accord et consentement de l'autre , y faire fenêtres ou trous pour vive y en quelque manière que ce soit Ainsi quand il demande que le mur soit rétabli avec les mêmes fenêtres et ouvertures qu'il avait auparavant, ses conclusions se trouvent directement contraires au texte de la coutume; et au contraire lorsque le collège Mazarin demande acte de ses offres de contribuer pour moitié au rétablissement du mur , en bouchant et fermant les fenêtres que le sieur de Lautrec et ses auteurs y avaient fait ouvrir , il parle le langage de la loi , il est fondé en texte de la coutume.

Pour se défendre d'une autorité si respectable, le sieur de Lautrec ne pourrait appeler à son secours u'un titre singulier, ou une possession immémoriale, e titres , il convient n'en avoir aucun qui lui donne une servitude sur le fonds du collège Mazarin. A l'égard de la possession , la coutume la proscrit et la déclare inutile et insuffisante, quand elle serait même de plus de cent ans; l'article 186, que l'on a cité, y est formel; rien ne peut donc le soustraire à l'autorité de la loi.

Il faut même observer, par rapport à cette possession, qu'elle ne pourrait être opposée au collège Mazarin dans une matière ordinaire et qui serait sujette aux lois de la prescription. En effet , il raut retrancher tout le temps antérieur à l'établissement du collège. Jusque^

&48 oÈfjvafes DE cocnïïf.

la le terrain qui loi appartient n'était quWe placé vaine et vague; personne n^avait intérêt d'empêcher les vues du sieui* de Lautrec ou de ses auteurs. Depuis l'établissement du collège , qui n'a été parfait qu'en 1 688 f on voit que dès 1709 on a agi contre le sieur de Lautrec, et que dans la demande portée dès lors au conseil, on avait conclu à ce qu'il fut tenu de retirer ses vues, égouts et gouttières quidonpaient sur le fonds du collège^ Cette demande, évoquée au conseil du roi , n'est point tombée en péremption, parce que ce genre de prescrip* tion n'est point admis dans les instances portées au con^ seii; il faut donc juger la cause aujourdliui comtme on l'aurait jugée en i709' Or, il n'y avait alors que vingt-* un ans que le collège Mazarin avait un établissement fixe , et qu'il avait pu veiller à la conservation de ses droits. Qu on ne vante donc point ici Tantiquité de la possession du sieur de Lautrec; il n'y trouvera pas le temps d'une prescription légitime.

Mais , sans entrer dans cette dîscussioil , nous somme» ici dans une matière de servitude, où la possession, quelque ancienne qu'elle puisse être, même centenaire, ne peut attribuer aucun droit; il faut donc que le sieur de Lautrec en revienne aux règles que la coutume a éta* blies entre voisins; et, suivant ces règ|(BS invariables , il ne peut avoir aucunes fenêtres, aucunes vues dans son mur qui est mitoyen.

La nécessité publique, comme on l'a dit, a introduit ces règles; on a compris tout le danger qu'il y aurait que le propriétaire d'une maison eût des fenêtres qui donnassent sur la maison d'un voisin, et par conséquent qu'il eût la liberté d'y entrer à toute heure. Par-là, le propriétaire ou les locataires de la maison voisine ne seraient point en sûreté chez eux, ils ne seraient p<Hnt clos et fermée; ce qui pourrait être la source d'une infinité d'abus, ou du moins de querelles et de divisions. Pour prévenir cela, il a fallu rendre l'accès d'une maison dans une autre absolument impossible, et défendre ou d'avoir aucune fenêtre, comme cela s'observe pour les murs mitoyens, ou d'avoir des fenêtres qui puissent incommoder les voisins , comme cela s'observe dans les

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miird non mitoyens, où Ton ne peut prendre des jours qu'à sept pieds au moins du plancher de chaque étage, et encore à fer maillé et verre dormant. On ne peut jamais s'écarter de ces lois dictées pap la sagesse , néces-^ saires pour la sûreté des <îitoyens, çt toujours inyiolablement observées. Cependant c'est au mépris de ces mêmes lois que le sieur de Lautrec veut, dans un mur qu'il reconnaît miteyen, percer des fenêtres de toute grandeur, et qu'il ait la liberté d'ouvrir, comme si elles donnaient sur son propre fonds. Il n'y eut jamais de prétention plus manifestement injuste.

Une dernière réflexion va achever de la confondre. Dès que le sieur de Lautrec reconnaît le mut mitoyen, et que , selon sa propre demande, le collège Mazarin doit contribuer pour moitié à la reconstruction, rien ne peut empêcher le collège Mazarin d'user de ce mui: aussi librement qiie le sieur de Lautrec lui-même; il est également propriétaire; il peut donc bâtir sur ce mur quand il le voudra; il le pourrait même suivant l'art. 1 94 , quand le sieur de Lautrec en serait seul propriétaire. Mais enfin il iàut convenir que le droit du collège est encpre plus certain quand il a contribua pour moitié à la construction du mur. Il pourrait donc élever on bâtiment dans le ibnd de la cour^ et l'appuyer sur le mur de la maison du sieur de Lautrec ; par là , il boucherait toutes les fenêtres que le sieur de Lautrec veut y ouvrir. Mais si le collège Mazarin peut faire boucher les fenêtres du sieur de Lautrec, ne petH.-il pas empêcher qu'on ne les ouvre?

Le système du sieur de Lautrec sera donc toujours insoutenable. Il veut que le mur soit mitoyen, que ]^ collège Mazarin paie la moitié de la dépense pour sa construction, et cependant que l'usage n'en soit que. pour lui seul; qu'il ait droit d'y prendre toutes les ouvertures qui lui conviennent; en un mot , il veut avoit dans un mur mitoyen des fenêtres qu'il ne pourrait pas avoir dans un mur qui serait tout entier à lui. C'est une prétention sans exemple.

Réponses aux objections,. — Le sieur de Lautrec c(mvient qu'en général on ne peut se donner des fe**

55o OEUVRES DE COGHIN.

nétres sur un héritage qui joint sans moyen le mur dont on est proprie'taire ; mais il prétend qu'il y a une excepti jn pour les maisons qui donnent sur les rues, sur les places publiques, et sur les lieux vains et vagues qui n^appartienneni à personne; il ajoute qu'il est dans ce cas, parce que les fenêtres qu'il avait à son ancien miu* donnaient sur lesibssésde la ville, qui sont des lieux naturellement inhabités , et destinés à demeurer en places vaines et vagues; qu'il n'était pas naturel qu'il stipulât ^ette faculté lorsque la ville lui a t'ait la conces* sion de l6i3, parce que cette liberté était de droit; qu'ainsi il. est injuste de lui demander un titre constitutif de la servitude qu'il veut conserver ; que sa possession lui suffit, qu'elle est immémoriale, et même centenaire, et qu'ainsi ou ne peut, sans injustice, l'empêcher de prendre dans le nouveau mur les mêmes ouvertures qu'il avait dans l'ancien; il prétend que, dans l'espèce où il se trouve, la question a été jugée en sa faveur*

Tout ce raisonnement roule sur une fausse application d'une maxime que personne ne peut contester, n est vrai en général que l'on peut avoir dies fenêtres sur des rues et des places publiques; mais quelle en est la raison ? Les rues et les places piibliques sont faites pour les maisons dont elles sont bordées, pour y donner une entrée facile , pour que l'on en puisse tirer du jour et de l'air, et par conséquent non-seulement on y peut, mais on y dou avoir des fenêtres ; sans cela l'aspect de la ville ferait horreur , et l'on serait sans cesse entre des mur$ qui ne représenteraient qu'un spectacle hideux; les rues seraient auiant de prisons : il faut donc nécessairement que les maisons qui donnent sur les rue& soient percées et ouvertes^ tant pour l'utilité de ceux qui les habitent que pour la décoration de la ville.

Ces ouvertures , d'ail leiu*s , ne font de tort à personne; U n'y a point d'inconvénient pour le public ni pour les particuliers; chacun, est en sûreté chez soi : ainsi, dans ce cas , il y a utilité , il y a nécessité , san3 aucun péril et sans aucun inconvénient.

Mais il n'en est pas de même dans le cas où le sieur de Lautir^c et ses auteur^ $e sont trouvés : les fossés d'un^