PARTIE. CIIÀP. II. DES OBLIGATIONS DU CONDUCTEUR

vail UQ pauvre ouvrier qui ne trouve pas d^ouvrage, pour un prix au-dessous du juste prix, pourvu que ^ouvrage auquel je l'emploie ne soit pas nécessaire^ et que je no l'eusse pas fait faire, s'il en eût iallu payer le juste prix«

Ces deux obligations regardent plus le for intérieur que le for extérieur,

%09* 3^ La bonne foî oblige le conducteur à donner avis au locateur, pendant ié cours du bail, de tout ce dont il a intérêt d'être ioformé touchant la chose louée.

C'est par ce priipcipe que notre Coutume d'Orléans» art* 72, rend le fermier, à qui une saisie féodale a été signifiée , responsable des dommages et intérêts du propriétaire de qui il la tient à ferme , lorsqu'il néglige de mi en donner avis. .

4^ La bonne foi oblige le locataire d'une maison k )a faire voir aux personnes qui viennent la visiter pour l'acheter, lorsqu'elle est mise en vente ; et pareillement aux personnes qui, dans la dernière année du bail, lorsque le locateur a mis un écriteau pour la louer, viennent la visiter pour la prendre à loyer. Un locataire commet une très grande injustice, quand, pour obliger le locateur à le laisser dans la maison pour le prix qu'il en veut donner, il écarte les personnes qui la viendraient voir, soit en supprimant l'écriteau^ soit en refusant de faire vok la maison^ ou «o recevant mal les personnes qui la viennent voir.

▲Hv. It. -^ tte* Mlifmètti «« 0Mtf«tMér l|M Mfsièlil «• la

on de qaelqne clause particoliire Wm bldt.

ii04. Leseontomesobligeitt le locataire d'uae maisoa h la garnir ëe meublés suffisants pour répondre d'un certain nombre de Cermes de loyer à échoir. Notre Coutume à'Oriéawii mi» 417, oblige le locataire à la gurnir po«r deux termes à échoir. Le locateur dois pour cela assigner le locataiire, pour qu'il soîi con^damné à quitter la maison , faute par lui de la garnir de meubles suffisana. Si le locataire soutient ^elle est garnie .il y a lieu à k visite» Lorsque l'objet n'est pae de eouêéquenee, l'esage du Cbiàtefet d'Orioans est, que le juge envoie visiter \à liaison par uil huisster^priseur ; eC s'il paraît par le procès'-verbal de cet huissier qu'elle n'est pas suCfisamment garnie, il permet au locateur 4'expuiser le locataire, et de disposer de sa maisoa envers tel autre que bon lui semblera 0).

L'article de la Coutume ne c^Mieerne que les maisons. Â l'égard des métai- HeS) les fruits de la terre répondent des fermes (*)» Le fermier peut néanmoins

An

:»)nart. m2,Cod.civ.

in, 1752 : (c Le locataire qui ne <c garnit pas la maison de meubles suf- N fisants, peut être expulsé, li moins « qu'il ne éoàm des sûretés eapubies fi 4è répondre du loyer. »

<•) Les an. 17T6 et ^102 !•, assimilent, sous le rapport du gage pour le propriétaire» le fermier ou locataire.

Art. 1776 : n gi, à l'expir&tlon des « baux ruraux écrits, le preneur reste « et est laissé en possession, il s'opère K UB nouveau bail dont l'effet est réglé « par l'art. 1774 (cotocemant les baux « sans écrit. F. p. 14, nole^)é »

Art. 2102 : « Les créances privilé-

tt giées sur cemins ibeubles sobi :

« l*' Les loyers et fermages des im- « meubles, sur les fruits de la récolte « de l'année, et snr le prix de tout ce «c qui garnit la maison louée ou la « ferme, et de tout ce qui sert à l'ex- « ploitatlon de la ferme ) savoir, pour « tout ce qui est échu^ et pour tout ce « qui est & échoir, si les baux sont au- « thentiques, ou si, étant sous signaa ture privée, Ms ont une date cer* (C taine; et, dans ces deak cas^ les un* a très créanciers ont te dr«»itde relouer « la maison oulafèlrm« pour te restant <t du bail, et âé ftitre leur ))roftt des A baux ou fenufeges, h la dâtr^e toua tcfois de payer au propriétaire tout

être contraint h garnir la métairie des meubles aratoires et des bestiaux néces« saires pour la faire valoir ; et cette obligation natt de la nature même du bail; car étant obligé de jouir de la métairie en bon père de famille {article précédent) et de la cultiver, il s'ensuit qu'il doit avoir tout ce qui est nécessaire pour la culture.

fe05. Enfin le conducteur est obligé à s'acquitter de tout ce qu'il a promis par les clauses particulières du contrat.

Par exemple^ c'est une clause ordinaire dans les baux des métairies, «que le fermier fera les voitures des matériaux nécessaires pour les réparations des bâtiments de la métairie. »

Le fermier qui a contracté cette obligation, n'est pas toujours obligé de faire ces voitures au jour indiqué par le propriétaire. Lorsque les travaux de la campagne sont pressants, comme dans le fort de la récolte, dans le temps des semences, le propriétaire ne doit pas exiger ces voitures; mais il doit attendre un temps plus commode à son fermier pour les faire, surtout lorsque les réparations ne sont pas pressantes.

Si elles sont pressantes, il faut entrer dans l'examen si le propriétaire est en faute d'avoir attendu à ce temps pour faire faire ces voitures ; comme s'il y a longtemps que les réparations sont survenues, et qu'il en a été averti par son fermier. £n ce cas, si le fermier est obligé de faire ces réparations dans le fort de ses travaux, il est bien fondé à demander au propriétaire quelque dédommagement de ce qu'il lui en coûte de plus pour ses voitures, que s'il les eût faites dans un temps plus commode.

ftOO. Le fermier qui a subi cette obligation ne peut être obligé à aller chercher les matériaux dans des endroits éloignés , lorsqu'on en trouve de bons dans des endroits plus voisins de la métairie. Néanmoins, si la différence de la dislance des différents endroits est peu considérable, il est obligé d'aller quérir les matériaux à l'endroit qui lui est indiqué, quoiqu'un peu plus éloigné qu'un autre.

90V. Enfin le fermier n'est obligé qu'aux voitures nécessaires pour les réparations à faire pour la métairie, eu égard âi l'état où elle était lors du bail.

Si le propriétaire en change l'état, comme par exemple, si une métairie était couverte en chaume, et que le propriétaire veuille la faire recouvrir en tuiles qu'il faille aller quérir loin, le fermier ne sera pas obligé à ce surcroît de voilures, auquel ce changement donne lieu. Car le propriétaire ne peut pas par son fait, et en changeant l'état de sa métairie, rendre plus dure l'obligation de son fermier, et l'assujettir à un plus grand nombre de voitures que celui auquel il s'était attendu.

909. Si, pendant le cjurs du bail, la métairie ou sa plus grande partie avait été incendiée, le fermier ne serait pas obligé, en venu de la clause du bail, ii

ft ce qui lui serait encore dû. — Et, à n défaut de baux authentiques, ou lors- « qu'étant sous signature privée, ils " n'ont pas une date certaine, pour une n année à partir de l'expiration de Tan- « née courante ; — Le même privilège « a lieu pour les réparations locativcs, « et pour tout ce qui concerne Texécur< lion du bail; — Néanmoins les som- K mes dues pour les semences ou pour (( les frais de la récolte de l'année, sont « payées sur le prix de la récolte, et % celles dues pour ustensiles, suj le

« prix de ces ustensiles, par préférence « au propriétaire, dans l'un et l'autre « cas ; — Le propriétaire peut saisir les « meubles qui garnissent sa maison ou « sa ferme, lorsqu'ils ont été déplacés <c sans son consentement, et il conserve « sur eux son privilège, pourvu qu'il i( ait fait la revendication ; savoir, lorsi< qu'il s'agit du mobilier qui garnissait (( une ferme, dans le délai de quarante (( jours ; et dans celui de quinzaine, s'il «s'agit des meubles garnissant une « maison. »

m* PARTIE, cmap. II. DES Obligations DU CONDUCTEUR. 77

faire toutes les Toitures nécessaires pour la reconstruction de cette métairie ; car il n'a entendu s'obliger qu'aux voitures nécessaires pour des réparations d'entretien qui ont coutume de survenir dans le cours d'un bail, non à celles nécessaires pour une reconstruction entière, à laquelle a donné lieu un incendie qu'on n'a pas prévu.

«09. C'est encore une convention assez fréquente dans les baux , que le fermier acquittera les cens et rentes seigneuriales 0).

Cette convention ne renferme que les redevances modiques. Si la ferme se trouvait chargée d'une renie considérable , quoique seigneuriale, le fermier n'en serait pas tenu en vertu de cette convention, s'il n'eu avait pas eu connaissance.

910. Lorsque le locateur a chargé le fermier de l'acquittement des cens et rentes seigneuriales, sans lui indiquer à qui ces redevances étaient dues, et en quoi elles consistaient; si le fermier n'a pu en avoir connaissance, il ne sera pas tenu des frais faits par les seigneurs pour en être payés, ni des amendes et défauts i ce sera le propriétaire qui en sera tenu.

ART. m. — SI lo locataire •« fermier d'oa héritage eat tena dea charf en réelle» et réparatloBa de l'hérltai^e, lor»qa*oB ne a'en eat pas ex-

§ I. Des charges réelles»

91 i. Le propriétaire qui loue son héritage, en conserve non-seulement la propriété, mais encore la possession et la jouissance ; car il en jouit par son î'ermifir de qui il reçoit les fermes, qui lui tiennent lieu de jouissance et possession, u'où il suit que c'est le propriétaire qui doit supporter toutes les charges de l'héritage, et non point le fermier, qui ne possède point proprement l'héritage, n'en étant en possession qu'au nom de celui duquel il tient l'hériuge h ferme.

Toutes les rentes foncières, soit seigneuriales, soit non seigneuriales, doivent donc être acquittées par le propriétaire, et non par le fermier, à moins qu'il n'en ait été expressément chargé par son bail.

1tl9. Je pense qu'on pourrait en excepter le champart, et qu'il devrait être acquitté par le fermier; car le champart consistant en une portion des fruits qui doit être laissée au seigneur de champart, le propriétaire, eu aPTermant à son fermier la terre sujette au champart» est censé ne lui avoir affermé que l'autre partie des fruits qui lui reste.

Au surplus, pour que le fermier soit tenu du champart, sans aucun recours contre le propriétaire qui lui a fait le bail, il faut qu'il n'ait pu ignorer celte charge, et par conséquent que le seigneur de champart fût en possession actuelle et depuis longtemps de ce champart, en telle sorte qu'il n'ait pu être ignoré dans le pays.

tdl3. H y a beaucoup moins de difficulté à décider que la dtme doit être acquittée par le fermier, et non par le propriétaire; car la dfnie n'est pas une charge du fonds, ce n'est pas un droit foncier, c'est une louable coutume, qui, par la force de la coutume, a passé en obligation.Ce n'est donc pas une charité du fonds dont le possesseur du fonds doive être tenu ; mais c'est le fermier qui perçoit les fruits qui la doit acquitter, parce qu'elle n'est due que sur les Iruits, et en vertu de l'usage dans lequel sont ceux qui perçoivent les fruits, de la payer (•).

0) Ces redevances seigneuriales I (*) Les lois nouvelles ont supprimé n'existent plus, | la dtme.

^â§. Les impositions qui se font sur les héritages sont charges du fonds, telles que sont les impositions du dixième, du vingtième, les impositions pour ban, arrière-han, fortifications, pavé, etc. C'est par conséquent le propriétaire ou possesseur, qui en est tenu , et non le fermier ou locataire.

Il est vrai que, selon les édits ou lettres-patentes portant établissement de ces impositions, les fermiers ou locataires sont contraints Si payer ces imposttiens; mais ils en doivent être acquittés par le locateur, à qui ils retiennent sur les loyers ou fermes 4e qu'ils ont payé pour lesdites impositioDs (^).

91^. Les impositions qui se font potir réparations à faite aux églises paroissiales sont dNine pâture mixte; elles sont charges du fonds pour une portion, et charges personnelles du fermier ou locataire qui est paroissien, pour l'autre portion. Comme les églises paroissiales concernent principalement et immédiatement l'utilité des habitants, il est juste que les locataires et fermiers qui sottt habitants et paroissiens contribuent à Tentretien desdites églises avec les prq)riétaires des fonds : la portion à laquelle ils doivent contribuer est ordinairement réglée au tiers du taux auquel la nalson ou métairie dont ils sont locataires ou fermiers a été imposée pîair ces sortes de tailles (*)•

916. Le locataire ou fermier étant tenu de contribuer pour un tiers à ces impositions en sa qualité d'habitant et de paroissien» il s'ensuit ,

jo Que si le locataire a $ous-baillé toute la maison, c'est le aous-loeotaîie, comme habitant et paroissien, qui est tenu du tiers de cette imposition, et non pas le locataire; et s'il l'a sous-baillée pour partie, le sous-locataire est tenu d'une partie du tiers de la taxe, à proportion de la partie qu'il occupe.

919, 2MI s'ensuit que le locataire d'un magasip ou d'autres bâtiments destinés à renfermer ou k débiter ^es marchandises, pe doit point $on tiers du t^ux de la taille d'église, imposée sur ces sortes de bâtiments, (|ui ne sont point destipés pour l'haDliation de ce Iqcataire qui a son domicile ailleur^", car n'étant ni habitant ni paroissien, il n'a aucune qualitç qui le rende contribua-* ble. C'est en conséquence de ces principes qu'il a été jugé par sentence du bailliage d'Orléans, il y a quelques années, que les bouchers locataires de la grande boucherie, ne devaient porter aucune p^rt du lau)^ imposé sur la grande boucherie pour les réparations à faire à Téglisç de Sainf-HlUfre» et qu'elle devait être portée en entier par les propriétaires.

Observez que dans la répartition de la taxe^ ces bâtiments qui ne servent pas pour l'habitation d'un paroissien, doivent être imposés à un tiers de moins que les maisons: autrement le propriétaire de ce magasin, ou autre bâtiment semblable, qui n^ayant point de locataire paroissien, doit porter son taux en entier, se trouverait porter plus que sa part des deux tiers de i'impositipn due par les propriétaires.

A irégard des maisons occupées par les propriétaires, elles doivent être taxées comme les maisons louées, parce que le propriétaire étant en même temps paroissien, doit contribuer h l'imposition dans les deux qualités.

xné. De même que le fermier d'un héritage, quoiqu'il perçoive tous les fruits de l'héritage, n'est nas tenu des charges réelles, s'il a'en a été expressément chargé par le bail; ëe même le fermier d'une justice, quoiqu'il perçoive à son proili les fruits de la justice, tels que sont les amendes, n'est pa$ néanmoins tenu de fournir aux dépens des poursuites qui sont faites à la requête du procureur-iiscal contre les criminels, s'il n'en a été expressément chargé, non plus que des autres frais qui sont des charges du droit de justice {*), tels que sont lès gages des officiers, les réparations de l'auditoire, ete.

f^) Les impôts, sauf celui des portes Id'bui k la charge des communes. e|renêtres,sontàla charge du bailleur. (*) I^es justices seigu^rialea sont ('} Ces réparations sont auipur- 1 supprimées.

m* PARTIE. CHAP. lî. DES OBLIGATIONS DU CONDUCTEUR. 79

$ il. J}€s réparations,

•19. Le propriétaire ou possesseur est tenu de toutes les réparations à faire à rbéritage qu'il a donné à loyer.

Il y a néanmoins certaines menues réparations qu'on appelle localiW^^dont l'usage a chargé les locataire^ des maisons.

Le fondement de oet usage est, qu'elle» proviennent ordinairement de la hnie des locataires ou de leurs gens, ou des personnes qu'ils introduisent chez eux, et dont ils sont responsables.

Pour juger quelles réparations sont locatives, on doit dono tenir cette règle que ce sont les menues réparations qui ont coutume de provenir de la faute des locataires ou de leurs gens, et qui ne proviennent pas de la vétusté ou mauvaise qualité des parties dégradées (*).

%%0. Desgodets, en son livre des Lois des bâtiments, part, il, sur Tart. 172 de la Coutume de Paris, u^ 10, rapporte parmi ces réparations, celles qui sont à foire aux àtres et contre-eceurs de cheminées, parce que la présomption est que c'est, ou par la violence d'un trop grand feu, ou par le choc des bûches jetées sans précautions, qu'ils ont été dégradés, et par «onaéquent par la faute des locataires ou de leurs gens.

On présume la même âiose b Pégard des plaques de fonte qui servent de eontre-eœurs, lor^qu'cHea se trouvent cassées, et le locataire en doit fournir d'autres.

Par la même raison le locataire doit faire recrépir le bas des murailles des chambres, quand il se trouve dégradé; la présomption étant que cette dégradation vient de ce qn^on a appuyé sans précaution des meubles contre, leadites iBorailles.

A t'égard dos pavés et oarrean » lorsque tout un pavé est mauvais par vé« tusté, il est évident que la réparation de oe pavé n'est paa à la charge du locataire j mais lorsque le pavé étant bon, il se trouve quelques pavés ou carreaux ée manque, ou cassés, ou ébranlés, la présomption est que e'est par la faute 4o locataire on de ses gens, et il est tenu d'en remettre d'autres.

Ck>upy, en ses nous sur Desgodeta, excepte de cette règle les pavés des grandes cours oudesécunei qui se trouvent cassés. Ces eours étant destinées à supporter des chariots, des charrettes et autres choses de grands poids j et les écuries étant destinées h recevoir des chevaux qui battent du pied^ lorsifu^il s'y trouve des pavés cassés, on n'en doit pas attribuer la foute au locataire, mais au paveur, qui a employé des paves trop miaoes, ou qui a trop épargné le cimenta

6oq»i décharge aussi lo locaUire de la réparation des pAvé^ qui ne sont pas eusses, mais seulement ébranlés dans les petites cours et dans les cuisines, parce que c'est un effet des Intempéries de l'air dans les cours, ou du lavage qu'il est nécessaire de faire dans les cuisines. >

Le locataire est tenu de remettre des losanges ou carreaux de vitres, et des serges dé fer pour les soutenir, h la place desdiles vitres ou verges qui se trouvent do manque ou qui sont cassées, la présomption étant que c'est par la foute du locauiiroou de ses gens, h moins que les vitres n'eussent été cassées par la grêle; et. à l'égard des verges, à moms qu'on no reconnût qu'elles ont été cassées vitio maieriœ, fntld, par quelque paille*

Mais la réparation pour remettre les panneaux en plomb, n'est pas à la chfirge du locataires cette réparation n'étant paa censée causée par la foute du locataire, mais par la vétusté des plombs.

Desgodets et Goupi ccHniurennent aussi dans les réparations locatives les lavases des vitres Enfin entre les différentes cboses dont une maison est composée, telles que

(*) V. art. 1754, Cod. civ,»ci'4QS5us, p. 44, note t

sont les portes, croisées, volets, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, râteliers, gonds, pentures, serrures, targettes, barreaux, lorsqu'il s'en trouve quelques-unes de manque, ou détachées par violence, ou cassées, ou endommagées autrement que par vétusté ou par leur mauvaise qualité, le locataire est obligé de réparer celles qui peuvent se réparer, d'en substituer d'autres à la place de celles qui ne peuvent se réparer , ou qui se trouvent de manque, la présomption étant que toutes ces choses se sont trouvées en bon état lorsque le locataire est entré en jouissance sans s'en plaindre, et que c'est par sa faute qu'elles se trouvent de manque ou qu'elles sont endommagées. C'est pourquoi c'est un conseil très judicieux que Goupi donne aux locataires de bien examiner, avant que d'entrer en jouissance d'une maison, les choses qui y manquent, ou qui sont endommagées, et de s'en faire donner une reconnaissance par le bailleur.

%91. Lorsqu'il y a un jardin dans les maisons qui sont louées, l'entretien du jardin est une charge du locataire, qui doit ie mettre en aussi bon état qu'il était lorsqu'il est entré en jouissance ; et lorsqu'on ignore en quel état il était alors, il est présumé avoir été en bon état.

A l'égard des vases et pots de fleurs qui servent k Tornement du jardin, et des bancs que le propriétaire y a laissés en donnant la maison à loyer, Goupi fait une distinction : il dit qu'à l'égard des vases de faïence, de fonte ou de fer, des caisses de bois, et des hancs de bois, lorsqu'ils sont cassés ou dégradés autrement que par vétusté, la présomption est que c'est par la faute du locataire ou de ses gens, et qu'en conséquence il est tenu de les réparer ou d'en substituer d'autres j mais qu'à l'égard des vases de marbre, de pierre ou de terre cuite, aussi bien que des bancs de pierre, la dégradation de ces choses pouvant venir de l'intempérie de l'air, le locataire n'en est point tenu, à moins que le propriétaire ne prouve qu'ils ont été rompus par violence

^99. 11 n'est pas douteux que le ramonnage des cheminées est une charge des locataires, et que si le feu prenait à une cheminée faute d'avoir été ramonnée, et qu'en crevant par sa violence le tuyau, il causât un incendie, le locataire serait tenu de tout le dommage que l'incendie aurait causé, à moins qu'il ne se fût trouvé dans le tuyau quelque bois; auquel cas ce serait par le défaut de la construction de la cheminée que l'incendie serait arrivé^ et le locataire n'en serait pas tenu : c'est ce qu'observe Goupi.

Au contraire, il n'est pas moins certain que le curement des privés est une charge du bailleur, et non des locataires.

A l'égard des curemens des puits, Desgodets en charge les locataires, parce que ce sont les pierres et autres choses que les locataires ou leurs gens y laissent tomber par leur faute, qui donnent lieu à ce curement ; mais lorsque dans des années de sécheresse, les eaux étant baissées, il faut percer le |tuf pour faire venir l'eau, ce doit être aux frais du bailleur (*).

993. Lorsque deux locataires principaux ont chacun par leur bail la communauté d'un escalier qui conduit à l'appartement de chacun d'eux, Goupi décide qu'aucun d'eux ne doit être tenu des réparations locatives de cet escalier, dont serait tenu celui qui serait seul locataire, telles que celles des vitres et des carreaux cassés.

Goupi fonde son avis sur ce moyen : La raison, dit-il, qui fait charger les locataires des réparations locatives, étant la présomption qu'elles proviennent de leur faute, ils ne doivent pas en être chargés dans cette espèce, parce qu'y ayant deux locataires principaux de l'escalier, et n'y ayant pas de raison de présumer que ces réparations proviennent de la faute de l'un plutôt que de

(*) F. art, 1756, Cod. civ., qui con- j « et celui des fosses d'aisance sont à sacre la décision contraire. « la charge du bailleur, s'il n'y a clause

Art. 1756 : « Le curement despuilsi« contraire

îll* PARTIE. CHAP. H. DES OBLlÛATIONd DU CONDUCTEUR. 8i

l'autre , on ne peut pas présumer qu'elles proviennent de la faute d'aucun d'eux.

Je ne suis pas de l'avis de Goupî : la réponse au raisonnement sur lequel îl se fonde rst, que la présomption que les réparations locatives viennent de la faute du locataire, n'est pas la cause prochaine qui oblige le locataire à les faire. Cette présomption a pu donner lieu à l'usage qui l'y a assujetti , mais l'usage une fois établi, la cause prochaîne de l'obligation que tous les locataires contractent de faire ces réparations est que , suivant la règle, In eontraeUbtu tacite vejiiunt ea quœ moris et eonsuetudinis, les locataires se sont tacitement soumis à la charge des réparations qu'il est d'usage que les locataires supportent.

1994. Les fermiers des héritages de campagne, h l'égard des bâtiments «^u'ils occupent, sont tenus des menues réparations dont nous avons dit qu'étaient tenus les locataires des maisons. Desgodets les charge des entretiens des haies et du curement des fossés ; ce qui me paraît juste, lorsque ce curement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée des baux ; car, en ce cas, il fait partie de la culture.

%%^, Sur les réparations locatives dont les fermiers on locataires des diffé* rentes espèces d'héritages doivent être tenus, il faut s'en rapporter aux différents usages des différents lieux (}).

(^) C'est ce que prescrit également l'art. 1754 , ci-dessus cité. F. p. 44, note !•

BSt

TRAITÉ DV CONTflAT D£ LOUAGE.