IV' PARTIE. CHAP. 1**. DES DROITS DES LOCATEURS

(K)ser^û^ âj}$si qpe le fefoiler qui s\tii sponiSs^ &'es| pas reçu au béoéhce d($ cession, Lou^ et jÔi^^^aa ^ lettre u.^ art. éern., «a rapportent i^tutteurs arrêts (>),

et iw^ M flieabli» ^id aèrreat à l'exi^loitatlon 4ef auasoMi. $ 1^. QiieUe eil {'oH^fne de eê droU,

liHV. Ge droit tire son orlgiiitt des lois romaioes. fiUes accordaient aux locâiear9 des biens de «ampagae une hypothèque tacite sur les fruits qui étaient nésdnràfit 16 temps du bail^ pour le paiement des fermes et des autres obligations du fermier résultant du bail : In prœdiis rusticis frucim gui ibi tia«ctmitir îaeiêê inlêltigumur pignori eue domvM ftmdi i^aU eêkm $i nominaiim fd non eomeneHif L. 1, ff* in guib, «ati«. pign.

Les mêmes lois f omaines acoordaient auiL locateurs des maisons une h^rpothèque tacite sur les meubies que le locataire y avait fait porter ou conduire , pour le paiement des loyers et autres obligations résultant du bail: Eojure ufimwity ut qum m ^rm^ mdnf/m inâucUi iUatav$ sunt, pianori ^$h crçdaniur, quasi id tacite conveneril ; L. 4, fT. €0d> tU-

|;j|e3 accordaient ce droit d'bypotbèque tacite, non-seulement dans les baux ilÊ$iÔaj»i$0J9$, è*esi-Mire, desédiûces loués pour servir à l'habitation du iocatajuré, tdat^ pârelltejfKientiO^ns les baux des auberges, magasins, cours, bouti- (iiiès et autres bérila^j^esseùibiables ; L. 3j L. 4, ^ !«', ff. eod. (II.

Mais elles t|e donnaient aux locateurs de métairies aucune hypothèque sur 1é$ meubles qui occupaient les métairies , l'hypothèque qu'elles leur accor- (faient sur le^ thiiis néstianà les terres desdites métairies devant leur suffire: e^. L. 4,

ttt^p t^ iH>utumes, ^ )'ii](iitatlon des lois romaines, ont accordé aux locar

n«rs d*|iéritages unâjspeoç 4e droit de gage sur les fruits et /sur les meubles.

elie de t^aris, art. 171, et notre coutume d'Orléans, art. 415 et 416 ont même ^ pli^s toiu j ^ar et&e^ ^^loardent aui^ locateurs de métairie une espèce de dfroit de gage« Don-seulemeat sur les fruits qui y naissent, mais même sur les mabl^ que ks teriniçr^ ont dans lesdités métairies, tel que Tout les locateurs df^ m^^isfans a# vilJi^*

À l'égard des coutumes qui ne s'en sont pas expliquées, il se trouve au oremier tome du tournât des 4*^diençest yiii, 25^ un arrêt du 22 novembre 1d5S,

Îm 9 jugé qt^e Içs loci^teur^ des métairies et biens de campagne n'avaient ce roit que sûr les fruits, ConC6f memeot aux lois romaines, et non sur les meubles ; la coutume de Paris qui faccorde , ne devant pas à cet égard faire loi hors de son territoire, IJ ne paraît pas que cet arrêt ait été suivi ; car Basnage, m son Traité des hypothèques, atteste que c'est un usage général de la France tfkitumiète^ que le ioautenr dm métairies aôt oe droit sur les meuWes ommc isr les fruits.

•••. Il nous reste à eliserver une dilférenee entra notre drok fît te drmc

< ies eplens fartiairâs joeuvent fétre « efntraims fiar eerps» fi^ute par aux « de représenter, à la fin du bail, le «c cheptel de bétail, les semences et les «Instruments aratoires qui leur ont « été confiés; à moins qu'ils lie ]ni^ « fient que le déocit de ee^ objets ne

* troéède pdnt de leur feit. • \^) t'ân.909 du «odô de procMtire

ne Aea ptive vmt de «^ bénéfice.

Art. 905 1 « fi^ poin'ront être ^ulmis « au bénéfice de ce^on, les e^an- <c gers, les stellionataires, les banque- <e routiers frauduleux, les personnes « eendannées pour oause de vol ou « d'escroquerie, ni les personnes eomp* «tables» ïtfteurs» êdsilnistratears et « dépesiiairee* »

romain à l'égard du droit des locateurs sur les fruits et sur les meubles. Selon le droit romain, ce droit était une hypothèque parfaite que le locateur conservait, en quelques mains que passassent les choses qui y étaient sujettes. Mais clans notre droit, lorsque les fruits et les meubles ont été déplacés de la métairie ou de la maison où ils étaient, et que le locateur a manqué de les saisir dans le court délai qui lui est accordé pour cela, et dont nous parlerons infrâ^ art. 3, son droit s'évanouit.

Cette décision a lieu quand même le fermier ou locataire demeurerait propriétaire desdites choses : il sufût qu'elles aient été déplacées de la maison ou métairie, et que le locateur ait omis de les suivre , pour qu'il ne soit plus recevable à prouver que les fruits qui se trouvent dans un autre lieu , sont ceux qui sont nés dans sa métairie^ et que les meubles sont ceux qui ont été déplacés de sa maison.

Gela a lieu à bien plus forte raison , lorsque ces choses ne sont plus en la possession du fermier ou locataire qui les a aliénées, par la règle générale j (c qu'en France les meubles n'ont pas de suite par hypothèque (*). »

§ II. Comment se contracte ce droite à qui est-il accordé»

980. Ce droit se contracte par le bail à ferme ou à loyer qui.est fait de l'héritage, le bail ne fût-il que verbal.

t63t. H est accordé aux seigneurs d'hôtel et de métairie, non en leur qualité de seigneurs ou propriétaires de l'hôtel ou de la métairie, mais en leur qualité de locateurs desdits hôtels et métairies : c'est à cette qualité que sont attachés ce droit et les autres dont nous traiterons dans les articles suivants» C'est pourquoi ce droit réside, non-seulement dans le propriétaire qui loue la maison qui lui appartient, mais dans l'usufruitier ou le possesseur qui loue la maison ou métairie dont il a l'usufruit ou la possession.

Le même droit est acquis au seigneur féodal qui a saisi féodalement la maison ou métairie de son vassal , ou qui jouit du revenu de l'année pour son droit de rachat, soit que ce soit lui-même qui ait fait le bail , soit que ce soit le vassal.

Il faut dire la même chose dans notre coutume d'Orléans , du seisneur de censive qui jouit du revenu de l'année-pourle droit de relevoison à plaisir.

Il y a ];)Ius : un simple locataire qui a sous-baillé la maison ou la métairie qu'il tenait k loyer, a le même droit sur les meubles du sous-locataire et sur les fruits.

ItSIt. Un tiers qui a payé le locateur de ce qui lui était dû par le locataire, succède à ce droit pour la répétition de tout ce qu'il a payé pour le locataire^ et exerce à cet égard tous les droits du locateur (*).

$ III. il quelles choses s'' étend ce droit.

9SS. Ce droit s'étend^ comme nous l'avons déjà dit> à tous les fruits , de c[uelque nature qu'ils soient, qui ont été recueillis sur les terres de la métaif> ne; tels que sont les blés et grains de toutes espèces^ foins, bois, vins, cidres, etc.

f Ces fruits me sont obligés, non-seulement lorsqu'ils ont été recueillis par le principal locataire : ils me le sont pareillement lorsqu'ils l'ont été par ses sous-locataires ; car mon fermier principal n'a pas pu, en sous-baillant, me priver de ce gage (*).

0) F. art. 2102, J !•', ci-dessus p. 75, note 1.

{?) Oui, si ce tiers qui a payé peut invoquer la subrogation, soit légale,

soit conventionnelle.

(») F. art. 820, Cod. proc.

Art. 820 : « Peuvent les effets des «sous -fermiers et sous -locataires,

IV* PARTIE. CHAP. l". DES DROITS DES LOCATEURS. 8")

1634. Les sous-fermes qui sont dues ^ mon fermier principal, sont comme dès fruits civils, et sont en conséquence sujettes à mon droit; mais je dois choisir, ou de me venger sur les fruits perçus par ce sous-locataire , ou sur la sous-ferme qu'il doit; cak*, comme il ne peut devoir de sous-ferme qu'autant qu'il perçoit les fruits des héritages qui lui ont été sous-baillés , si je lui enlève ces fruits en vertu de mon droit, il n'y a plus de sous-ferme que je puisse saisir (^}.

935. Ce droit comprend aussi les meubles qui servent k l'exploitation des métairies et des maisons , non-seulement ceui du principal locataire, mais aussi ceux des sous-locataires ; sauf que ceux de chaque sous-locataire n'y sont sujets que jusqu'à concurrence du loyer de la portion de la maison que cesous-Iocataire occupe : In eam duntcucat summam inveeta mea et illata tenebuntur^ in quam (ego abconductor) eenaculum eonduxi; L. 11, ff, 5, de Pign. act,

La coutume de Paris a suivi cette disposition de droit en l'art. 162 : « S'il « y a des sous-locatifs, peuvent être pris leurs biens pour ledit loyer et charges «( du bail ; et néanmoins leur seront rendus^ en payant le loyer pour leur ocf cupation. » Cette disposition doit avoir lieu dans les coutumes qui n'en ont point de contraires.

1636. De ce que le sous-locataire n'engage ses meubles que jusqu'à concurrence de son loyer, Basnage, en son Traité des Hypothèques , en conclut après Barthole, que les meubles de celui à qui le locataire a donné l'habitation gratuite d'une partie delà maison, ne sont point obligés au locateur, si ce n'est aux menues réparations de son appartement, dont il est tenu comme un souslocataire. Cette décision ne me paraît pas bonne. Un seigneur d'hôtel qui compte pour la sûreté de ses loyers sur les meubles dont il voit sa maison garnie serait trompé si la maison ou presque toute la maison se trouvait occupée par différents particuliers, qui diraient que le principal locataire leur a accordé une habitation gratuite ; il me paraît équitable que leurs meubles soient obligés au loyer, à proportion de la partie qu^ils occupent (*).

339. Notre coutume d'Orléans s'est écartée de la disposition du droit romain : elle assujettit les meubles du sous-locataire de partie de la maison au paiement de tous les loyers, et non pas seulement à proportion de ce qu'il occupe ; d'où il suit qu'elle y assujettit aussi ceux de celui qui aurait une habitation gratuite. Voici les termes de sa disposition en l'art. 408 : « Le seigneur ff d'hôtel peut faire exécution sur tous les meubles qu'il trouve en son hôtel , <c pour le paiement des loyers qui lui sont dus , encore que celui sur lequel « l'exécution sera faite ne tint que partie de la maison. »

Notre coutume, par cet article , donne au seigneur d'hôtel pour ses loyers.

n garnissant les lieux par eux occupe pés, et les fruits des terres qu'ils « sous-louent, être saisis-gages pour « les loyers et fermages dus par le lo- <c cataire ou fermier de qui ils tien- « nent ; mais ils obtiendront mainlea vée, en justifiant qu'ils ont payé « sans fraude, et sans qu'ils puissent « opposer les paiements faits par an- « ticipation. »

(») F. an. 1753, Cod. civ.

Art. 1753 : « Le sous-locataire n'est « tenu envers le propriétaire que jus-

<c qu'à concurrence du prix de sa^sous- « location dont il peut être débiteur « au moment de la saisie, et sans qu'il « puisse opposer des paiements faits K par anticipation. — Les paiements « faits par le sous- locataire, soit en « vertu d'une stipulation portée en g«:. « bail, soit en conséquence de l'usage « des lieux, ne sont pas réputés faits « par anticipation. »

(*) Si cette habitation gratuite était de courte durée, l'opinion de Basna nous paraît devoir être suivie.

un droit indéfini mr ki inculilMdn 6oM4oc*f9i!M mif )f ocett|^è cftfe pdrUe d^ la maison, et ne le limit» poiot à ce 4tii est dû p<nir m ^Hion quil occu^^. ($ droit «st etorbîMHAl et partieviier ^ notice coutnto^.

99» Cette dltposHio^n de notre coufuii>»e dotin^ tien & i;rtiè àvëât)ô9«

Une Hiaifton » été done-baillée par parties à siî toc^taitneS} le Seigneur (TMtel ft exécuté leateeuMesde Tiliuii, rnn de^sit sotM^focataires ; Tftius a payé ^lU ce qui était dû au seigneur d'hôtel^ et a été subrogé à ses droits t titius pourrat-U exécuter le» nieiwles. de cbaoun des aiHMe aoai»»loa«talre^ peur lè létal des loyers qu'à a payé» sa portion seniemeiit «onùiM» éo soiifenfent poi»^ tin sixième ? ^^

La raison de douter^ est que Titiu9 exeree le» droki da aeianenr d^éief, d'où il semble suivre que de même que le seifneiif d'kâèri avatt le droit d'eicé^ cuter les meubles de <±acua de ces sons^kMataire» pwK le total de eèH Ufjetti Titîus qui exerce ses droits doit l'avoir de même.

La raison de décider au contraire, est que le seigneur d'hôtel n'avait le droit de se veosrer ènt les meubles de chacun de ees sous-locataires peur le totale

paierait le total. Mais ce sous-locataire qui aura remboursé Titius de tout ce qu'y a payé an seigneur d*h6tel^ devenant fm-méme subrogé k (ouà les droits du seigneur d'bôtel^ aura le droit sur les meubles der titius, (((ïé le seigneujf d'hôtel avait; et par ce moyen après avoir payéTHIo^, il otmgera 2l sot^ tout* Titius k hit rendre ce qu'il loi » payé< Pouf éVitef ce etreuit de droits et <fdc^ tiotts, il fautééekler «fue le sous^locatâlrè q«j a nayé le total, ne peut se venger sur les meubles de cbacon des 6dus4ocs(taire^ que pou^ la portion dé chacun.

Si l'un des so«r»-locataires li*ataH pas ûé qudl Sâti^felTe H sa pottioiCi, cette caducité devrait se répartir eirire tmis les autres.

M9». Observez que l'artîde de fa coutume <f Orléans doit s'entendjce des^ sous-locataires, mais non d'un principal locataire a qui le seigtieur dliôtet jurait loué séparément une partie de sa nraison» D cf9( évldetit que les metrbfes de ce principal locauiire d'une partie de maison ne pe«veni être affëdès qtt*Mf loyer de cette partie ; car lorsqu'on seigneur d'hôtel leue séptffémeitt mtë* rentes parties de sa maiso» h diftérentet perioniies, ce sont àetsiut ië Mût séparés qu'il y a de difïérantes parties.

1949. Lalande prétend aussi que cet(e dlspMflion dé nofre coutume 06 doit pas s'emeudirè du sous-locataire^ dont lé soM-bail aurait été expressément consenti par le propriétaire; mais sa décision rie me paraît pas juste : personne n'est facilement présumé renoncer à ses droits. Le faH dont ofl voûvoudrait induire cette renonciation, doit être tel qu'il ne puisse pas paraître avoir été fait par un autre motif. Or, c'est ce qu^on ne peut pas dire en cette espèce : le propriétaire qui consent au sous-bail^ peu! n'y ebUsentir fve pour déclarer^ par ce consentement, qu'il reconnaît le sou»*lecalairè eomine «ne personne recevabie, à qui le sous^bail a pu être fait» et aen pas pour renoncer à son privilège et au droit qu'il a sur toet ee qui exploite s* maisen^

Si le propriétaire avait expressément déchargé le principal locaéaire du loyer de la partie sous-baillée, et qu'il eût aecepié k sous-locaiaire pom- son locn- 'u^-fâ, en ce cas il ne serait pas douteux que les meutilâs de cd soù-'tocata^ no répondraient que de son loyer, e« non pae de eelui du prenief* locsltalr»; car le propriétaire, par ceue décharge, tait da ee soes-toeatairq m priad|Ml locataire, et du sous-bail un bail séparé de cette partie de maison.

tt4 1 . Ce droit que nod coûtâmes accordent aux locateur de n^alsoiti mi métairies» comprend non-sealement les meubles qu? sipparffèrinént aux fermiers ou locataires, eiau&een^-kN^taireS) il comprend éneore cetik ^lii a^partien-

iV^PARTïBt C«AP. I*'. DES BHOITS DES LOCATEURS. 87

Dem à des U«98« lorsqve c'est de leur coaseatement, ou exprès ou Ucite, qu'ils garnissent et occupent la maison.

f»^w^tnt!hf ni «m Ufissier a donné à lojw des meuUes h bmii locataire pour maubler la maison qu'il tient do moi, les meubles de ce tapissier, quoiqu'ils A^appaniennent point li i»on locataire» seront obligés h «les loyers et & ouïes les obligations dii bail, tout comme sSls appartenaient à mon locataire ; tet, en eoaSéqnence$ si je les saisis, le lofiiBSief n*en pourra demander la récyéaaock.

Cette décision est fondée, f * scrr les tettes de notre coutume d^rléans. Il est dit, art. M8, que le seigneur d'li6iel peut faire eiécation eut twu Um meubUê qvt^ trouve m «on Adi#4» sans distinauer sTils appartiennent ou non & son l^ieataûre { et en l'art. 4&6, il est dit, quenw^ er^^ieter, Auni qui db lotbr DS iiAisos, WfHrageM dâ nnke9 foncières^ on ms^iton, fait prendre par exéoutio» aucuns biens meubles qu'il prétend appartenir à son débiteur, et qu'un tiers opposant maiotienno tesd'els biens lui appartenir, il y sera reçu. Donc à contrario lorsque ei'tslun créancier de loyers de maisons ou fermes qui saisit les eboses qui sont dans sa maison on métairie, celui qui s'en prétend lo propriétaire n'est pas re^ à les réclamer. Donc ils sont obligés aux loyers.

â* Notre déèlsion est fondée sur Tusage eonstant qui a donné cette interprétation à ces dlspo^tions de coutumes.

Les coutumes, suivant qu'il paraît par un grand nombre de leurs dispositkmfi, ayaqt apporté tout le soèn imaginablo h procurer \a sûreté du paiement des fermes des métairies o(t des loyers des maisons, dans lesquels consistent le principal retonu des citoychos. cft d'où dépend l'entretien de leors famIHes, il aandt manqué quekpioohoae a leur préiMiyanoe» si elles «'eussent pas assujetti au droit des seigneurs d'hôtels et métairies tous les meubles qu'ils y trouvent; car saiiscela un seigaenr d'bé'iel sérail tous les jours exposé à perdre ses loyers. Lorsqu'à tene sa maison, il ne connaît pas ordinairement la fortune ds setn locaiairo : il îio poot compter que sur les meubles qui apparaissent en sa maison, et il ne peut savoir s'ils appartiennent à son locataire ou non. Il est donc nécessaire pôor sa sâreté, que ces meubles lui soient obligés, soH qu'ils appartiennent ou non à son locataire («).

On opposeï^ qu'il tépugne aux princioes de droit, et même à la nature des èlioses, que tes meiAles qui n'appartiennent pas au locataire soient obligés; car les meubles qui exploitent une maison ne sont obligés que parce que le iocauiroest censé les airoir taeitement obligés; mais il ne peut pas obliger les cbosea qui œ lu» appartl*nn.ent pas : Res aliéna pignori dari non potest; L. 6, Cod. si alien. Personne ne peut accorder à un autre un droit sur une chose dans bîquelte il s'a lui-même aucun droit, suivant la règle : Nemo plusjuris aétaUtmk trant^rtê poteiêy quàm ipse habei; L. 54, ff. dfi Reg. >«r«

Ls réponse est qu^on ne peut, à la vérité , obliger la chose d^autrui sans le consentement de celui h qui elle appartient, maison le peut avec son consente*^ mont: Aligna rw pt^ori don volmlate domini potest; L.âO, de Pign. act. Ov.cehii qui pré^ou qui loue desmeublea à mon loeaUire,ou qHi,pour quelque autffo raison, les place dies bii, est censé, en souffrant qu'ils garnissent ma maison, consentir qu'ils soient obligés aux loyers, parce qu'il sait ou doit sarôn que tout ee qui ocèupo une maison» répond des loyers et de toutes les oMigatioBS du bail»

*4t. Cette décision a Heu, quand même celui qui a prêté ou donné h loyer des meubles h mon locataire, aurait par l'acte qui contient ce prêt ou ce louage çt qui est passé à mçn insu, expressément protesté qu'il n'entendait point

(})f. ^rt.âiW, f 1% dernfei: alinéa, ci-dessus p. 75, note 1.

consentir que ces meubles me fussent obligés \ car cet acte qui est passé ^mon insu ne peut me préjudicier.

Il est vrai que, subtilijure, ces meubles ne me sont pas obligés, parce qu'on ne peut pas présumer en ce cas le consentement du propriétaire, qui a expressément déclaré le contraire i mais ce propriétaire m*ayant induit en erreur par cet acte passé ^ mon insu, est tenu envers moi aetione de dolOy in id quanH meàinterest non esse dêceptum. Or^ ces dommages et intérêts consistent en ce que je puisse me venger sur ces meubles tout comme s'ils m'étaient véritablement obligés, ainsi qu'il m'avait donné lieu de le croire.

ie4S. Des principes que nous avons établis, il suit que, pour que les meubles qui n'appartiennent pas au locataire soient obligés aux loyers, il faut que ce soit par la volonté du propriétaire desdits meubles qu'ils aient été introduits dans la maison louée. S'ils y ont été Introduits sans la volonté du propriétaire, eu ce cas le locateur n'y peut prétendre de droit, n'y ayant en ce cas aucune raison sur laquelle il puisse être fondé. C'est pourquoi si, par exemple, on a volé des meubles à quelqu'un, et que le voleur, ou celui qui les a acquis du voleur, en ait garni la maison qu'il tient de moi à loyer, je ne pourrai en contester la récréance au propriétaire, lorsqu'il aura justifie que ces meubles lut ont été volés, et qu'il les aura fait reconnaître pour lui appartenir; car on ne peut pas dire que ce soit par sa volonté que ses meubles aient été introduits dans ma maison.

t644. Si une personne vend des meubles à mon locataire sans jour et sans terme, et que, dans l'espérance de recevoir son ai^^ent comptant, il les laisse enlever et porter en la maison que mon locataire lient de moi, pourrai-je prétendre qu'ils me sont obligés, et empêcher qu'il ne les revendique peu après, faute de paiement?

Je pense que non : car le vendeur étant supposé avoir vendu sans terme et au comptant, et par conséquent n'avoir voulu se dessaisir de la chose qu'autant (lu'on le paierait, on ne peut pas dire qu'il ait consenti à ce qu'elle fût obligée à mes loyers.

Mais s'il avait tardé un temps un peu considérable à redemander sa chose, faute de paiement, il en résulterait de ce retard une présomption qu'il aurait bien voulu suivre la foi du locateur, et par conséquent lui en transférer la propriété; auquel cas nul doute que cette chose ne soit obligée à mes loyers, puisque mon locataire en est devenu le propriétaire*

945. Les meubles, pour être sujets au droit que la coutume accorde au locateur, doivent exploiter la maison ou métairie qui a été louée. Quels sont les meubles qui sont censés exploiter?

Ce sont ceux qui paraissent y être pour y demeurer, ou pour y être consommés, ou pour garnir la maison. C'est ce qui est décidé par la loi 7, $ I, ff. In quib, caus. pign, tacil, Yidendum ne non omnia illata vel eondueta, sed ea sola quœ, ut ibi sint, illata fuerint, pignori sunt? Quod magis esU

Les choses qui sont dans une maison, non pour y rester, ni pour la garnir, mais qui y sont comme en passant, ne peuvent donc point passer pour choses qui exploitent et garnissent la maison, et ne sont point obligées au locateur.

Cela doit surtout avoir lieu h l'égard des choses qui n'appartiennent pas au locataire. Suivant ces principes, les effets des voyageurs qui se trouvent dans une auberge, ne sont point obligés aux loyers de cette auberge, et ne peuvent être saisis par le seigneur d'hôtel ; car on ne peut pas dire qu'ils exploitent l'auberge, qu'ils la garnissent, puisqu'ils n'y sont qu'en passant.

Par la même raison, le linge que l'on donne à une blanchisseuse pour le blanchir, l'étoffe qu'on donne à un tailleur pour faire des habits, les montres qu'on donne à un horloger pour les raccommoder, les livres qu'on donne à un relieur pour les relier, et autres choses semblables, ne sont point censées ex-