CHAPITRE IL

Du droit du conducteur.

«9 9. Le droit du conducteur est le droit qu'il a vis-a-vîs du locateur, de ses héritiers ou autres successeurs universels, de jouir de la chose qui lui a été louée, pendant tout le temps que doit durer le bail, lequel droit résulte de l'obligation que le locateur a contractée envers lui de lui en accorder la jouissance.

Nous avons vu, suprà, part. 3, chap. 1, art. 4, §§ 1 et 2, comment il en devait jouir.

I©»». Il a le droit de jouir de toute la chose qui lui a été louée.

De là naît la question, si le fermier a le droit de jouir de la partie qui, pendant le cours du bail , est accrue par alluvion à l'héritage qu'il tient à ferme, sans augmentation de sa ferme ?

Caroccius tient raffirmalive ; parce que ce qui accroît à un héritage par alluvion, fait partie de cet héritage, jure accemoniSy et que le fermier de cet héritage ayant le droit de jouir de tout cet héritage, doit avoir le droit de jouir de cette accrue qui en fait partie.

On peut répondre : Le fermier , dites-vous, a droit de jouir de tout 1 héritage ?

Je distingue. ïl est vrai qu'il a droit de jouir de tout ce qui lui a été loué : mais il n'a pas le droit de jouir de ce qui ne lui a pas été loué ; et la partie qui est accrue depuis le bail n'a pas pu lui être louée, puisqu'elle n'existait pas en-

TKAlTé tV CdNTllAT ht LOUAGE.

core. Il est vrai qne, dati^ 1^ èdtithlt âë tente, ce m\ est accm depuis le eon* tfat et avant la tradition, petit être prétendti par mbeteurj imriâ é'esl parce que depuis le contrat la chose est aux risques de Tacbetetir, et qu'il est juste que celui qui aurait souffert la perte, si la chose fât périe ou en X&iaA oo en partie, ait le bénéfice de l'aûgmentaiion, lorsqu'il en sitrvieitt : Ubi êsi péri* culvm, ibi et lucfum. Mais, dans le contrat de louage ott bail k ferme, la chose est entièrement aut ri>sques du locateur» M «on a ceut éa eonétctotir | ce n'est doiic pas le eonducteur, mais le locateur qui d<nt airotr le béBéfiœ 4e l'accrue survenue dorant le bail k l'héritage.

Observei^ q<re les allurrions dans les rivières ns^vlgablet devant ai^rtenir au roi, il fôtit supposer, dans l'espèce de la quesliori que noul venons 4e trailery ou que la riviêl-e qui a fait l'alluvion n'était pas une rivière navigable ; ou (}ue, si elle était tiavigable, le propriétaire locateur avait, par une. concession particulière, lé droit d'alluvion dans la partie de la rivière voisine de son héritalgeO).

tS90. Ce que nous avons dit ci- dessus, « que le comluctèur stvâit le droit de jouir de totfte la eliosequi IcH est loùée,« sotiUfe une ItrtiittiieB^ qui est que le fermier d'une terre où il y a logement pour lé mahre, et logement pour le fermier, ii'a pas le droit de joifir du logis destiné pour le maître, tii des jardins voluptuaires, ni des bois de haute fut»e, qvoiipi'ilë n'aient pas été expresse*ment exceptés par le bail. La raison est, que le droit d'mi fermier étant le droit de percevoir led fruits de h terre qui lui est louée, ce droit ne renferme que cehii de jouir des parties de eette terre destinées k produire el k log<fr leè n*uTts, et au ménage rustique. . . .

Il peut néanmoins défricher les terres qui, lors du bail^ étaient en triche^ et n'avaient jamais produit aticmis firolts, et en percevoir les frmiB pendant le temps de son bail, après qu'il les aura défrichées ç car^ si lors do bail elles n'é^ taîent pa^ cultivées et ne produisaient pas de fnnts» ee n'étatt (|ne pdr le défaut d'industrie dd propriétaire et dé ses prédécesseurg^ mais le vœii et Pmtérét du propriétaire locateur étaient que le fermier pût, en les défrichant^ leur en faire produire. C'est pourquoi, en affermant sa terre , le locateur est censé avoir compris dans le bail non-seulement les parties qui, lors du bail, produisaient des fruits, mais toutes celles qui, n'étant p^s destinées à d'autres usages, pourraient, par l'industrie dot ferînier, en produire.

ieso. Le droit du conducteur est un droit qui passe à son héritier, comme toutes les autres créances j passent.

Ce droit peut aussi se céder à un tiers, de même que nous avons vu au titre du Contrat de Tente, que les créances pouvaient se céder à del tiers, part. 6, chap. 3. C'est pourquoi un locataire ou fermier peut sous^bailier en lo«t ou en partie à des tiers la maison ou les héritages qui lui ont été loués : Nenm ppoki-

0) Cette distinction entre les rivières navigables et celles qui ne le sont pas, n'a plus lieu aujourd'hui en ce qui concerne l'alluvion. F« art 556, Cod.

Art. 556 : a Les atterrissements et « accroissements qui se forment suc- « cessivement et imperceptiblement (f aux fonds riverains d'un fleuve ou << d'une rivière, s'appellent alluvion.

(i — L'alluvion profite au propriétaire « riverain, soit cju'il s'agisse d'un fleuve « ou d'une rivière navigable, flottable » ou non ; à la charge^ dans le premier « cas, (le laisser le marchepied ou che-

« min de halage, confôf mérnènt aux « règlements, u

Quant à la quesiîori agitée* par l>othier, il nous semble que le fermier a droit de jouir de Taccroissement par alluvion ; en effet, cet accroissement est insensible înerementum latens, on ne peut le distinguer du fohds, ni déterminer d'une manière précise l'époque de cette augmentation : Per altuvionem autém id tidètur adjici, quod ita paulci^tim adjicitur, ut intelligi non possit, ^uàntuin quoquù tefnporia momento adjiciatùr. ïnst. de Refutn div., S 20.

IV* PARTIE. XlUkP. II. 1>« MOIT DU CONDUCTEUR. 99

bê^f tM (futtm cùfidmnî fmendafn^atii lfHaf$,ê( Hikil aliwd convenit; L. 6, Cdâi l9Cài. 0). Gëi ëôbs-lôëatàires doivent Jouir eomme le principal locataire oti feriiiiei' âUhlit âfl jotlir la^méfliè ; c'ett poorquoi si sa mai^n vt été louée eètnttesubét^j de même qoa le prinelpal locataire est obligé de Tentretetilf en auberge, de méikié H ht pém la sous-bâlller qtfft tilt aubergiste c|ui l'eAtre* âMfoëCôfimieaooertié.

Tieif tfértâ, i\ Me mal^oti boitrgeoi^ a été looée à ttn bourgeois, il ne peut pttS la sîNiS'bailler à tin cabaretier, li un forgeron, et autres gens semblables, parce qu*ellë doit être occupée comme maison bourgeoise.

itëi. Ces décidions doivent-elles atoir Ifefi, ^il était porté formellement par le bail qiie le locataire pourrait sous-baîller la maison à qui il M plairait >

Je penSê que cette clause ne donne au locataire le droit que de sous-bailler laiilaison i des personnes qui Poccupent de la manière dont elle a coutume d^ètre occtipëe ; que si c^est une maison oui a coutume d'être occupée comme maison bourgeoise^ tl ne peut pas la sous-bailler à un cabaretier pour en faire un êâbaret, rii â un maréchal ou k un serrurier pour y établir une forge.

On opposera peut-être que si le locataire ne pouvait la sous-bàîllèr qu^à lin bdoii;ëois. qui rocëùpé comme maison bourgeoise, la clause serait superflue et dé nul èHet, t^ulsqiTll avait ce droit sans cette clause. Or, dirà-t-on, c'est une régie d^intërprétàltoti établie en liotre Traité déB OôHgationii n* d^, que les efauses doivent ^interpréter plutôt dans un sens qui leur donne quelque effet, qtië dah^ tti sénS oui ne leur en donnerait aucun.

Là rét)0nsê est, qcre cette règle a lieu lorsque la clause est également susceptible des deux sens: mafS lorsqu'elle n'est susceptible que de celui qui n'a aucun effet, elfe ne laisse pas de devoii* étH entendue en ce sens, et elle est censée avoir été apposée uniquement dubiiationis tollend<» causa. Or, dans l'espèce prt)pbsëei la clause «que le loeataire pourra sous-batller la maison à qui Il lui plaira )t ne peut s'entendre qti'en ce sens seul «qu'il pourra la sous-bailler à telles pèrsbttnes qu^î! loi plaira, qui l'Occuperont comme elle a coutume d'être occupée ; ff ec cette danse est censée n'avoir été apposée que dubiiaiionis tollenddB causày et pOnr assurer davantage au locataire le droit qu'il avait, de droit commun, de soue-bailler k de telles personnes, sans que le locateur puisse s'y opposer; mais ette ne hii donne pas le droit de la sous-bailler à d'autres qîii l'exploiteraient autrement qu'elle n'a coutume de l'être. L'obligation de ne pas faire servir la chose à d'autres usages qu'à ceux auxquels elle est destinée, étant de la nature du contrat de louage^ on ne présume pas facilement fue les parties y aient dérogé.

8i le locateur Avait expr«»émont permis au locataire d'une maison bourfeoite de la sous-bailler t pour en faire un cabaret, >» il ne serait pas censé lu! «voir pareillement permis de la sous-bailler pour y établir une forge de maréchal, et vieetetià.

%ni6. Le locataire ou fermiei^ qui a souj^baitlé» demeure toujours OMîgo •*vent le locateur.

!99S. Les bàtti portent qdelctuefois h clause «que le fermier ou locataire ne poorra pas sooS-bailler sans le consentement par écrit du locateur. »Cette clause ne s'exécute pas toujours k la rigueur, lorsque le locataire qui a fait le sousbaît avec cette clause, étant obligé de quitter la maison, j[)résente au Seigneur d'hôtel un sous-locataire œquê idoneum, c'est-k-dire, qui est ie\, qu'il est indifférent au seigneiir d'hôtel que ce soit lui, ou le principal locataire qui occtfpe la maison. En ce cas, tout l'effet de la clause est que le seigneur d'hôtel peut reprendre sa maison, et faire prononcer le résiliement du bail, faute parle Uicàtaire è^ëi^éaitér là danse de ne point sous-bailler, sous laquelle fl !m avait