IV* PARTIE. CHAP. II. DU DROIT DU CONDUCTEUR

aucun droit dans rbéritage, le fermier a de son chef action contre laî, actionem injuriarum^ aux fins de défenses, et de dommages et intérêts, s'il a souffert quelque préjudice (').

999. Des principes que nous Tenons d'établir, résulte une différence tr^s grande entre le droit d'un locataire ou fermier, et celui d'un usufruitier, d'un emphytéote, etc. Le droit de ceux-ci est un droit dans la chose, qu'ils conservent, en quelque main que passe la chose. Au contraire, le locataire ou fer- : mier n'ayant aucun droit dans l'héritage qui lui a été loué, si le locateur a . vendu ou légué cet héritage à quelqu'un, sans le charger de l'entretien du bail qu'il en a fait, cet acheteur, ce légataire, ne seront point obligés de l'ent iretenir, à moins qu'ils ne l'aient approuvé au moins tacitement. Gela est conforme au principe de droit : Emptorem fundi necesse non e$t slare colono cm prior dominui locavit, nisi eà lege émit; L. 9, God. Local. La même chose est décidée à l'égard du légataire, en la loi 32, If. Eod. Ht. Le fermier on locataire n'a en ce cas qu'une action contre le locateur ou ses héritiers qui sont tenus de ses dommages et intérêts résultant de l'inexécution de l'obligation du locateur (*).

(i) F. art. 1725, Cod. civ., ci-dessus, p. 35, note 2.

(*) Cette décision est la conséquence naturelle du droit du conducteur ; car s'il n'a qu'un droit de créance personnelle contre le locateur il est évident qu'il ne peut invoquer ce droit contre un nouveau propriétaire qui n'est pas tenu des obhgations personnelles du locateur.

Le Code en a disposé autrement ; l'art. 17i3 porte : Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique^ ou dont la date est certaine^ à moins quHl ne se soit réservé ce droit par le contrat. » F.

ci-dessus, p. 27, note 2.

Cette disposition de la loi nouvelle a paru sufQsante à quelques auteurs pour conclure que le droit du preneur était entièrement changé , qu'au lieu d'un droit personnel, d'une simple créance comme autrefois, le bail produisait aujourd'hui au profit du preneur un véritable droit réel. Voici comment ils raisonnent : « Ce qui distingue le droit réel du droit personnel , c'est que le premier peut être invoqué avec succès contre quiconque met obstacle à son exercice, tandis que le droit personnel ne peut être efficace que contre la personne qui est obligée : or, le preneur, quoique n'ayant point contracté avec te nouveau propriétaire , acheteur de l'immeuble, objet du louage, peut cependant exercer son droit de jouis-

sance malgré lui ; donc il a un droit réel. »

11 faut d'abord reconnaître que la loi dit que l'acquéreur ne peut expulser le preneur, ce qui suppose évidemment que le bail est en pleine voie d'exécution : l'aciiuéreur pourrait certainement empêcher le preneur d'entrer en jouissance; il faut donc déik reconnaître que la convention de bail ne produit pas seule ce prétendu droit réel. Mais il y a mieux ; on peut expliquer cette disposition nouvelle sans avoir besoin d'admettre une dérogation aussi grande, et sans accorder au preneur un droit réel.

La loi romaine nous indique , dans l'exception qu'elle renferme , le véritable principe de la loi nouvelle : nisi eà lege émit , disait-elle , l'acheteur pourrait donc, par une convention spéciale , se soumettre à exécuter le bail consenti par le vendeur, et on comprend facilement que cette clause devait être très usitée, vu l'intérêt qu'a le vendeur à ne point être inquiété par le preneur qui ne pourrait pas jouir.

D'un autre côté , tout acheteur prend des informations préalables sur la valeur et le revenu de la chose qu'il se propose d'acheter, le fermier ou locataire qui exploite ou habite, est plus à même que tout autre de donner des renseignements précis à ce sujet» On

Kut donc admettre en principe que cheteur aura presque toujours connaissance de l'éublissement de ce bail.

TRAITÉ OU CONTRAT m WWAGJ?.

lier k rhériUge de çelpi qui ^n a fait le bail, s^ps 4^*6 cjiajgé 4t| bail| pçut

formels : Ad eapepriplum venîitionU pQie$t fim(ruclt^ariw( to^(ftt(;(Qr^ eospellere, La raisqq est quQ $pn droit 4'nsufruit etapt pa jjrpi^ d^n§ ITjerijagq roéme^qui consiste à en percevoir Jes fruit;, il pe p^ut^tre empêché d^o^ l'exercice de ce droit par le locataire on fermier, qui p*a ৠ$a P?rt mom

9eo. Si, peodaQi la pouri d'ua bail &it à w pv^mw loaat^ir^ pu f$rf)W« le bailleur passe un pareil bail k loyer ou i ferme k m second, il m ^vident que ce second ne peut tis^pulser le pr^mktf*» il'aya^( pas plu» 4^ drpit que lui.

Si le second bail était un bail à vie, le preneur, par ce bail ^ vje» ppqrrabil expulser le premier ?Gela dépend de savoir si ce bail à vie doit être considéré comme un simple bail à ferme : en ce cas, le preneur, par ce bail, ne pourrait pas expulser le fermier, n'ayant pas plus de droit que lui dans rbérita^. C'est ce qui paraît avoir été jugé par un arrêt du 28 juillet 1714, rapporté par Au-»

§eard. Si au contraire ce bail k vie était considéré comme une constitution 'usufruit, le preneur étant un usufruitier, pourrait expulser le fermier. C'est ce qui avait été Jugé auparavant par un autre arrêt cité iau même endroit.' le crois cette seconde opinion la pltfs véritable (*).

I devant

gès et intérêts, discijssioh à laquelle le nouveau propriétaire peut rçnvoyèr le

il n'y a donc rien de bien étonnant que la loi parlant de ces faits coostants ait admis pour règle, utilitatis causa, ^ue l'acheteur s'était tacitement soumis à l'exécution du bail i cette obligation est donc plutôt l'eflet d'uno conveuT lion tacite , qu'une conséquence de |a nature du droit.

L'art. 694, C. civ., nous présente, au cas de silence des parties, une conveur tion tacite qui produit un effet encore plus important , puisqu'il établit vue servitude.

Art. 694: « Si le propriétaire dedeui « héritages entre lesquels il existe un « signe apparent de servitude, dispos^ « de l'un des héritages sans que le eout « trat contienne aucune convention « relative à la servitude, elle continue <c d'exister activement o« passivemenl « en faveur du fonds aUéné ou sur le « fonds aliéné, i/

Quant au légataire de. l'imm^uUd loué , il nous semble qu« l^on peut • sans difficulté, admettre qpe le lestar leur, en lui léguant cet inimeuble, lui a imposé l'obligatlQ9 d'entretenir If bail, plutôt que de soumettra l'héritier k une action «n indemnité envers le preneur évincée. La loi 32, fT. lœati, peut être conforma k la rigueur d» principe, nous parait inapplicable dan| notre droit » isariout en préseneo d^ l^art. 1743,

0) L^aru 1743 s'appliquerait sasi difficulté k un usu&uiiier, V, la »ote précédente-

' (^) Mafs alors ce «l'est pluç u« bail, c'est un usufruit;.

(^) Pûibier raisonna dans 1^ suppor sitton que tout acte notadé em^lp hypotbèfifue, oe qui avait lien a»tre^ fois , ni|i$ il ea eat aittr£nMt aHjûur-r d'huie