IV* PARTIE. CUAP. H. DU DROIT DU CONDUCTEUR

ferjQÛer, si le fermier n'en a pas été payé, le nouveau propriétaire doit les lui payer,on 1^ laisser jouir. Mais le nouveau propriétaire, en offrant de les payer, peuteipulser le fermier, qui ne peut lui opposer la maxime : Quem de evmionc lenet aclio, eum agentem repellit eûcceptio. Celle maxime ne peut être opposée qu'à ceux qui sont personnellement tenus de la garantu^, suivait les principes établis en potre Traité du Contrat de Y ente, n*» 180.

Cette décision a lieu quand même l'héritage aurait été par le bail spécialement hypothéqué % l'obligation d'entretenir Je bail,

Quelques a^teprs en oq( f^it difficulté: mais il y a même raison a l'égard de l'hypotHèque spéciale qu'à l'égard <Je l'hypothèque générale. L'une et l'autre ne donpent aM coQductemr aue le droit de se venger sur l'hériiage, pour le paiemf^nt des ^oipmages et intérêts résultant de Tmexécution du bail; mais elles ne peuvent obliger personnellement le successeur à titre sipgplier à entrietenir le bail, ni par conséquent le rendre non recevable dans sa demande contre le conducteur, pour lui faire quitter l'occupation de l'héritage, en offrant de lui payer au préalable ses dommages et intérêts.

«•9. Le principe que |e successeur à titre singulier n'est pas tenu d'entretenir le bail de l'héritage fait par son auteur, reçoit quelques exceptions ou limitations.

La première pst, lorsque le successeur a acquis du locateur l'héritage à la . charge d'entretenir le bail. Cette exception se trouve dans la loi Èmplorem, cl-déssus citée, où il est dit : Emptorem necesse non est slare colono, nisi câ lige emit.Qn ie peut opposer contre la validité de cette conveniion la règle dé dréîl : Nec paitscenao^ nec legem dicendo, nec stipulando quisquam alferi eavere pofc«((L.73, J fin. dç flra. /ur.) i car cette règle n'a lieu que lorsque Je n'ai moi-même aucun intérêt îi la chose que je stipule pour un autre; mais lorsque j'y ai intérêt, la convention est valable : si stipuler alii, cùm meà interesêêLait Mfiircellus stivulationeni valeré; L. 38, $ 20, fT. de Verb, obt. Or le locateur qui vend son héritage a grand intérêt que l'acheteur entretienne le bail, puisque sans cela il serait tenu des donimages et intérêts du fermier ou locataire; il peut donc valablemenl stipuler de l'acheteur Teniretien du bail, et l'acheteur s'oblige valablement par cette convention, directement envers son vendeur, et indirectement envers le fermier ou locataire. Cette obligation personnelle qu'il contracte d'entretenir lé bail, le rend non recevable a demander que le fermier ou locataire quitte l'occupation de cet héritage.

•fin. Il en serait autrement, s'il était dit par le contrat de vente que le locateur lui a fait de l'héritage , « qu'il s'oblige de Tacquitter des dommages et intéréu qui pourraient être prétendus contre lui par le fermier ou locataire en cas d'expulsion. » L'acheteur en ce cas ne serait point obligé à l'entretien dii bail ; il pourrait expulser le fermier ou locataire^ en lui payant au préalable sen dommages et intérêts, tels qu'ils seraient réglés.

11 en est de même lorsqu'il a acquis, à la charge de l'entretien du bail, oti d^asquitter U i»endeur des dommages et intérêts résultant de son inexécution;

d'offrir les dommages et intérêts.

Lorsque par le contrat de vente, il est dit « que le vendeur cède à l'acqué' reur les droits des baux à loyer ou à ferme des héritages vendus, » je pens^ qu'il est censé, en lui cédant ses droits résultant des baux, te charger aussi des obligations qui en résultent; l'acquéreur, en acceptant cette cession, est censé ^cqiiérif les droits du NlleuCf tels que les ^yait le bailleur, ^t par conséquent les onimations du bail qui y étaient jointes. J'ai vu néanmoins np jq-r riscQQSuUe en mipe dilBcuUé.

^04. La seconde exception ^m 30i|iTre notre principe, çqpapxne celui qui

a acquis da fisc quelque héritage. QuolquMI ne soit successeur qu'à titre singulier, et qu'il n'ait pas été chargé expressément par le contrat de Tente de l'entretien du bail de Théritage fait par le fisc, il est néanmoins tenu de l'entretenir, et la clause d'entretenir, quoique non exprimée par le contrat de vente^ y doit être sous-entendue. C'est un des privilèges du fisc, ne fiscus cohno tenerelur-j L. /Sn. ff. de Jure fiscù Automne, sur cette loi^ atteste qu'elle a été adoptée en France, et il cite une sentence de la chambre du trésor de 1587, qui a jugé conformément à cette loi. Bacquet, Traité des Droits dejusiice, ch. 17, cite aussi une sentence du trésor de 1586. Masuer, Titre du Louage^ n<* 41, in fin.^ en fait une maxime.

Despeisses étend ce privilège à ceux qui ont acquis à titre singulier de l'Eglise; mais il ne cite aucune autorité pour son opinion, si ce n'est celle de quelques docteurs étrangers.

%9S, Les arrêts paraissent avoir établi une autre exception dans le cas des ventes faites sous faculté de rachat dans un temps court. 11 y a un arrêt du 16 février 1662, qui a maintenu un locataire dans la jouissance d'une maison, contre un particulier qui l'avait achetée sous faculté de rachat pendant cinq ans; et il y a deux autres arrêts semblables, cités dans les moyens des parties.

Ces arrêts me paraissent souffrir beaucoup de difficulté, même dans les coutumes où ces ventes sont censées renfermer un engagement de l'héritage plutôt qu'une aliénation ; car l'acheteur acquiert un droit dans la chose, lequel lui donne le droit d'en jouir, et par conséquent celui d'expulser le fermier envers qui il n'a contracté aucune obligation. Dans notre coutume d'Orléans, où, suivant l'art. 13, ces ventes sont censées renfermer une véritable aliénation, on peut encore moins refuser à l'acheteur le droit d'expulser le fermier, quand Tacneteur n'a pas été chargé de l'entretien du bail (^).

•96. Notre principe me paraît devoir souffrir une c[uatrième exception, à l'égard de celui qui a acquis un héritage du locateur à titre de donation entrevifs, quoiqu'on ait omis par la donation de le charger de l'entretien du bail fait par le donateur. Je crois que la reconnaissance qu'il lui doit, l'oblige à l'entretenir, pour ne pas l'exposer au recours du locataire ou fermier qui lui en demanderait la garantie.

Si, suivant les dispositions des coutumes de Paris et d'Orléans , l'amitié et la protection qu'un seigneur de fief doit à son vassal, l'oblige, lorsqu'il jouit du fief de son vassal par droit de saisie féodale ou de rachat, à entretenir le bail fait par son vassal, pour ne pas l'exposer au recours de garantie , à plus forte raison, la reconnaissance qu'un donataire doit à son donateur l'y doit obliger; arrêt du 29 novembre 1596, rapporté par Chopin sur Paris, liv. 2, tit. 2, n^" 20, contre un fils donataire de la maison que son père avait louée.

C'est sur une semblable raison que quelques auteurs (Renusson, Traité du Douaire, xiv, 27; Denisart, sur le mot Bail à loyer ^ etc.) décident que la douairière, quoiqu'elle ait renoncé à la communauté, doit entretenir les baux des héritages sujets à son douaire, et que son mari a faits ; quoiqu'en rigueur de droit , elle ne soit pas plus tenue à l'entretien de ces baux que des autres dettes de la communauté a laquelle elle a renoncé , on peut néanmoins soutenir qu'elle doit aux héritiers de son mari, qui sont ses alliés, ces égards de leur éviter les dommages et intérêts dont ils seraient tenus envers les fermiers et locataires, si elle n'entretenait pas les baux.

Contra vice versày les propriétaires ne sont pas tenus, après la mort de la douairière, d'entretenir les baux faits par la douairière.

0) V. art. 1751, G. civ. qui tranche la question.

Art. 1751 : « L'acquéreur h pacte de « rachat ne peut user de la faculté d'ex-

« puiser le preneur, jusqu'à ce que , « par l'expiration du délai ûxé ^our le c< réméré, il devienne propriétaire in- <c commutable. »

IV* PARTIE. CilAP. II. DU DROIT DU CONDUCTEUR. 105

9d9. Noire principe souffre une cinquième limitation, qui est que le successeur à titre singulier, qui n'a pas été chargé de l'entretien du bail, doit au moins laisser jouir le fermier ou locataire pendant l'année courante, en se contentant de la ferme ou loyer, et ne pas l'expulser en sur-terme (*).

D'où, dira-t-on, peut naître cette obligation du successeur? il n'y peut être obligé ni du cbef de son auteur, puisqu'il ne succède pas à ses obligations, ni de son cbef, puisqu'il n'est intervenu aucun contrat entre lui et le fermier ou locauire, dont il puisse résulter une obligation.

La réponse est que toutes les obligations ne naissent pas des contrats : il y en a qui sont formées par la seule équité naturelle, comme nous l'avons éiàmï en notre Traité des Obligations , et par la loi de la charité que les hommes doivent avoir les uns pour les autres, laquelle ne permet pas qu'en usant à la rigueur de tout notre droit, nous causions à un autre homme un grand préjudice que nous pouvons lui éviter sine noslro magno dispendio. C'est en conséquence de cette loi d'équité et de charité qu'un nouveau propriétaire ne doit pas déloger en sur-terme un fermier ou locataire , lorsqu'il n'a pas un besoin pressant de la maison pour lui-même.

9d$. Si le successeur à titre singulier n'est pas obligé d'entretenir le bail, le fermier ou locataire n'est pas, de son côté, obligé envers lui de l'entretenir: car de même que ce successeur ne succède pas aux obligations résultant du bail dont il n'a pas été chargé, il ne doit pas de même succéder aux droits résultant de l'oblièation contractée par le fermier, si son auteur ne les lui a pas cédés. Gela est décidé par la loi 32, iï.Locat.jOii il est dit : Qui fiindum in plures annos locaverat decessit,et fundum legavit, Cassius negavit passe eogi eolonum, ut fundum coleret; quia nihil haeredis interesset. C'est Tavis de Bruneman, ad. eamd, £., qui cite plusieurs bons auteurs pour son sentiment.

Despeisses est d'avis contraire ; mais il n'appuie son sentiment ni d'aucune bonne raison, ni d'aucune autorité. U prétend que la loi 32 , ci-dessus citée , dit seulement que le fermier n'est pas obligé envers rhéritier,et qu'elle ne dit pas qu'il ne le soit pas envers le légataire. — Je réponds'que la loi ne dit pas, Cassius negavit passe cogi colanum ab hœrede; mais elle dit généralement et indistinctement, negavit passe cogi colanum; ce qui renferme tant le légataire que l'héritier. Il est vrai que le Jurisconsulte ne rend raison de sa décision que par rapport à l'héritier du locateur , parce que c'était par rapport à lui qu'il y avait plus de raison de douter, puisqu'en sa qualité d'héritier, il succède en tous les droits du défunt, et par conséquent aux droits résultant du bail : s'il n'en rend pas de raison par rapport au légataire, c'est parce que le Jurisconsulte a pensé que sa décision ne pouvait souffrir de difficulté par rapport au légataire, qui ne peut avoir d'action contre le fermier, ni du chef du défunt, si le défunt ne lui a pas cédé ses droits ; ni de son chef, puisque le fermier n'a contracté aucune onligation envers lui (*).

me chargeant de l'entretien du bail, m'en avoir aussi cédé tous les droits et

0) F. art. 1748, C. civ., qui consacre la même règle.

Art. 1749 : « L^acquérenr qui veut « user de la faculté réservée par le « bail , d'expulser le fermier ou locale taire en cas de vente, est, en outre, « tenu d'avertir le locataire au temps « d'avance usité dans le lieu pour les <c congés.— Il doit aussi avertir le fer-

« mier de biens ruraux , au moins un « an k l'avance. »

(*) Il nous semble qu'on peut fiaicilement admettre que le testateur, en léguant tel fonds qui était loué, a, par le legs transporté au légataire, tous les droits qui lui compétaient en vertu du bail, pour le temps postérieur à l'on* verture du legs.

TRAITÉ DU CONTaAT PE LOUAGE.

acIioQS ; et dq mj^n^ que ji; aais oUigé envers le locataire ù^ fermier k Fen- Ifetien du l>9ii, le locataire ou fermier y «st aussi obligé en¥er8 m6i.

|1 eq es| de mémQy quoique la clause par la^ieile il est diiqu^pn <kir|^ i'aequérei)r4^ l'eptretiendes liau|« porte Talteroative, « si nueux ii*aine s^arranger P9ur l0s dpmmages et intérêts, et en acquitter le vendeur » ; ear le Tendeur, en rechargeant de rentretieo du bail, quoique sous eetle alternative, estceosé |i|i $n fivoir cédé lei^ droiu et actions» s'il voulait l'enlretéoir.

II en serait autrement, s'il n'était pas chargé de ^entretien du bail, mais seulement d'acquitter le vendeur des dommages et intérêts résultant de Tinexécution dHi baux. N'y ayant en ce cas rien qui puisse parattre renfermer une cession des baux , le successeur qui voudrait entretenir les baux ne pourrait pas y obliger i^ fermier^ et locataires c[ui ne le voudraient pas : maiâ, en ce cas. ues ^rmierset iocataires ne pourraient pas prétendre de dommages et intérêts.

800. Le successeur à titre singulier qui n'a pas été obligé par son contrat d'aequisUion à l'entretien du bail, peut dans la suite s'y obliger par une cou< vention avec le locataire ou fermier.

On demande si cette convention peut s'inférer de ce que ee successeur, depuis son acquisition, a laissé jouir pendant une année ou deux le loeataife on fermier, et en a reçu les loyers ou fermes sans protestation ?

Despeisses assure qu'on en doit inférer une approbation du l^ail pour tout ce qui en reste à courir, et il n'en fait pas de que^ipUi.

Carocdus est d'avis contraire; et son avis me parait préférable. |L.e succes- S0ur, en l«|issant jouir le locataire ou fermier, est bien censé avqir consenti qu'il jouît dé l'héritage aux mêmes conditions que celles portées par le bail de son auteur pendant le temps que dure une tacite reconduction ; mais |e ne vois pas qu'il y ait nécessité d'infiltrer auMl ait consenti qu'il en joutt pendant tout le temps qui reste à courir de ce bail : je né vois pas non plus que le défaut de protestation dans les quittances qu^il a données, doi^é le faire décfaeoir du droit qu'il avait d'expulser le fermier i on n^est pas censé avoif voulu renoncer a un droit, faute d'avoir protesté qu'on entendait le consprver« Il y a un arrêt du 5 mai 1714, au cinquième tome du Journal, pour pette opinion (*)•

301. Le successeur à titre singulier, q^ii, n'ayant pas éfé chargé pa? ^n contrat d'acquisition de l'entretien du bail , en est depyis çonvpnii avec l^ fermier, a-t-il les droits d'hypothèque sur les biens du fer^nier résultant d^ ce bail?

le ne le crois pas; car cette convention est un nouveau bail qu'|1 a (ajt ^ ce fermier pour le temps oui restait^ courir de celui fait par son auteiir : sqn $^ù«teur ne lui ayant pas cédé se^ droits résultant de ce bail, il me ppiraii qj^^if pç peut prétendre les droits d'hypothèque qui en faiçaient partie (*).

sots. Si un nouveau propriétaire qui a succé4é à titrq singulier au toca^ teur , quoiqu'il tieqpe son droit dq locateur^ n'est pas obligé à l'eqtretieQ m bail, ni le fermier ou locataire eovers lui ; ^ p\m forte rai^n un propriétaire qui ne tient pas son droit du locateur, n'en doit pas être tenu , et le fermier ou locataire ne doit pas être obligé envers lui.

(I) L'opinion de Despeisses nous paraîipréférable , surtout dans te cas où |e successeur particulier avait posi^ tivement connaissance de^ conditions du bail et de sa durée e il semble difficile de ne pa9 voir une approbation expresse de ce bail dans l'exécu-

tion qu'il lui a volontairement donnée.

{*) il nous paratt plus équitable de ne voir dans cette convention gue Pap* probation, la confirmation du nall pnmitif avec tous «es aeeésspires ^1 cbnséquences. ^ >

IV' PARTIE. CHAP. II. DU DROIT DU CONDUCTEUR. lOT

Stiltajat ce principe, si ui^ propriétaire grevé de sutistitudeii a Tak un baH à ferme ou à loyer d'un héritage, et que, pendant le coursdu baH, il y àH ouvéftore à la si|bstitutioii , |e sub3titûé , nouveau propriétaire , ne sera point tenu djî i'ehffcfienir pour les ani^ée^ qui en resienVa courir; et léferjÊuiei^ n^ënsêra ppiùMenij enyerîç lui (^).

3f|3r ^^iv^Pt te ]»«fpe principe . Iç ^nccewjiï k un Mnéfice n'çsj paç ol^Hgé kV^miT^lm m baii^ 0e$ l)ien$ di| bénéfice f^its parson prédécesseur, ei l§ fcfmi^r »*en est pas tef^u eftyçrç Ijii, Néanmpjns , lorsqu'il lui succède fi tike 44$;4sî^pflf|oR en ^ f^^evr, la recpnpaissance j\m\ doit au résignant doi| rooliger à les entretenir, pour ne pas exposer le résignant, son bienfaiteur, ^^ recours en ^aranti^ qu'auraient cpatre Ipi les fermiers, en pas d'ii^exécuUon de ]éi)i^ bânxî ^

Quoique cette raison de recoqnaissance ne milite pas k l'égard ()e^ résijfna-

, chap.

L'économe établi pouif la perception des revenus des bénéfices eensistoriaux pendant leur vacance, ne peut pas non pkis expulser les fermiers* Fûy« les aut^lir§!Çilé§parPenisart,

904. Il ^i^blec^it çiÛTre aus^ à^e notre pri»clp^^ que le seigneur qui a saisi féo4al^ment i^ fief Qfs 3on y^sgal n'est ppjpt \^m d'entretenir |ç bai) f^iit p» sep yassal; ear ce §^igneqr a le droi( ^\n perp^yoir Ip^ fruits; \l en est réputé comme propriétaire, tant que la saisie durç, ^t U u^ tieqt p^s çpn droit de son vassal. Néanmoins les coutumes de Paris et d'Orléans l'obligeiu à entretenir le bail, lorsqu'il est fait sans fraude. La raison est tirée de l'amitié et protection qu'un seigneur doit à son vassal, qui l'obligent à avoir pour lui des égards^ et à lui épargner les recours en garantie du fermier ou loca* cataire, auxquels donnerait lieu l'inexécution du oail.

Cette raison cesse, lorsque c'est pour cause de désaveu ou de félonie que le seigneur a confisqué le fief de son vassal. Ne lui devant en ce cas aucuns égards, il n'est pas obligé d'entretenir les baux qu'il a faits.

805. Suivant le même principe^ lorsque des créanciers ont saisi réellement l'héritage de leur débiteur, k s'en tenir à la rigueur de ce principe^ le commissaire établi à la saisie, ne devrâb pas étr§ tenu d'entretenir le bail de l'héritage fait avant la saisie par le débiteur saisi. Néanmoins lorsqu'il a été fait sans fraude, sans deniers d'entrée considérables, et que la ferme ou loyer est en argent, le fermier ou locataire est reçu à se conserver la jouissance de l'héritage, en demandant la conversion de son bail en bail judiciaire, au même prix et aux mêmes conditions, sauf qu'il devient par cette conversion sujet à la contrainte par corps {*). F. notre mtroduction, au titre des Criées de la coutume d^Orléans, n® 52.

(^) Il faudrait au moins appliquer à cette espèce ce que la loi dit relativement à l'usufruitier. F. art. 595, cidessus, p. 10, note 9^

(«) F. art. 684 et 685, C. proc.

Art. 68i : « Les baux qui n'auront fc pas acquis date certaine avant le com- « mandement pourrontétre annulés, si « les créanciers ou l'adjudicataire le « demandent. »

Art. 685 : «< Les loyers et fermages

« seront immobilisés à partir de la tran- « scription de la saisie, pour être distri- « bues avec le prix de l'immeuble par a ordre d'hypothèque. Un simple acte « d'opposition à la requête du poursui- (( vaut ou de tout autre créancier vau- « dra saisie-arrêt entre les mains des « fermiers et locataires, qui ne pource ront se libérer qu'en exécution de « mandements et collocation, ou par Ci le versement des loyers et fermages

306. La femme, après la dissolution du mariage, est tenue d'entretenir les baux à ferme ou à loyer de ses héritages propres, faits par son mari. La coutume de Paris, art. 224, en a une disposition.

La raison est que le mari n'est pas un simple usufruitier des biens de sa femme, mais il est le légitime administrateur de la personne et des biens de sa femme; et c'est en cette qualité qu'il est censé faire les baux. D'où il suit que la femme est censée les faire elle-même par le ministère de son mari , et ejus organo, et qu'elle est conséquemment tenue de les entretenir de la même manière qu'un mineur est tenu d'entretenir ceux faits par son tuteur, comme étant censé les avoir faits lui-même par son ministère (^}. F. noix^Traiié de$ Obligations^ n« 74.

809. Lorsqu'un homme a abandonné la possession de ses biens à ses créanciers, et qu'après ses dettes acquittées il rentre en possession, il doit entretenir les baux faits par le séquestre préposé par ses créanciers : car comme c'était pour lui et en son lieu que ses créanciers et le séquestre par eux proposé en jouissaient et les administraient, il est censé avoir fait luimême ces baux par le ministère de ce séquestre. C'est l'avis de Despeisses, Traité du Louage y sect. 5, n"" 2, et des auteurs par lui cités.

« à la caisse des consignations; ce ver- K sèment aura lieu à leur réquisition, « ou sur la simple sommation des créan- <i ciers. A défaut d'opposition, les paie- « ments faits au débiteur seront vala-

« blés , et celui - ci sera comptable, « comme séquestre judiciaire , des <c sommes qu'il aura reçues. »

0) F. art. 1429 et 1430, C. civ., cidessus, p. 14, note 1,

V* PARTIE. SBCT. l". DES RÉSOtUTIONS DU BAIL. 109