DE PLEIN DROIT

Le bail à ferme ou à loyer se résout de plein droit, ou par l'expiration du temps pour lequel il a été fait, ou même, en plusieurs cas, avant rexpiraiion de ce temps.

AET. I". ^ De U réMlvttoa «■ baU »Mr TexpiraUM ta teaipi pew to^

fMl il «st telt.

S09. Le bail à ferme ou à loyer finit et se résout par l'expiration du temps pour lequel il est fait; ce qui ne doit pas s'entendre pour le temps passé ; car l'expiration du temps du bail ne libère pas les parties des obligations qu'elles ont contractées par le bail, si elles ne les ont pas encore acquittées. Mais cela doit s'entendre pour le temps à venir, en ce sens, que le locateur n'est pas obligé d'accorder plus longtemps la jouissance ou l'usage de sa chose au locataire, qui ne peut prétendre aucune préférence sur les autres personnes qui se présenteraient pour la prendre à loyer ; et que, vice versa, le locataire ne peut être obligé à continuer le bail.

On trouve une exception à cette rè^le dans le droit romain , k l'égard des fermiers des impôts, lesquels, lorsqu'ils avaient beaucoup gagné pendant le bailqui était fini, pouvaient être contraints à le continuer, s'n ne se présentait pas d'autres personnes qui voulussent prendre la ferme aux mêmes conditions ; L.ll, § 5, ff. de Pu6/ic.

La loi 4, God. de LocaU prœd. eivit,, contient une autre exception. Elle accorde une préférence aux fermiers des terres appartenant aux villes , après l'expiration du temps de leur bail, pour les avoir aux mêmes conditions.

Ces exceptions ne sont pas admises parmi nous.

Ce n'est pas une exception à notre règle, « que lorsque le fermier ou locataire d'un héritage, depuis l'expiration du bail, a continué de jouir sans en être empêché par le locateur, le locateur est obligé de le laisser jouir pendant le temps de la reconduction ; et que , vice versa, ce fermier est oblige de conti" nuer le bail pendant ce temps» : car ces obligations respectives ne naissent pas du bail dont le temps est ex|>iré , mais d'un nouveau bail tacite qu'on présume être intervenu entre les parties, et qui s'appelle taeile reconduciion, dont nous traiterons au chapitre suivant.

AmT« n. -* Dm cm MB^aelt !• bail •• rétevt ta ploia droit skwm l'osplrailoa ta tomps.

$ !•'. Premier cas.

Le bail se résout avant l'expiration du temps sans le eonsentement des

110 TKAITÊ SU CONTRAT SE t09AGB.

parties, quand s'est éteinte, par cas forlait, la chose qui a été louée} comme si ison que je tenais à loyer a été incenétée par le le» àa del« is si c'était par la faute du locataire, il ne serait pas libéré (})•

ta maison Mais

S Hi Sècdnd clu*

StO. Le bail se résout aussi de plein droit avant l'expiration du temps , lorsque le fermier ou locataire a succédé an lqea)9ur« aok à.la.propriété, soit seulement à l'usufruit de l'héritage qu'il tenait de lui à ferme ou à loyer; car on ne peut être fermier de sa propre ebose y»iM d'une chose dont on a l'usufruit, comme nous l'avons vu $uprà.

C'est pourquoi 9i le locateur a l^ié à son fermier l'usufruit de l'héritage qii^il tenait de lut à fermé , il est évident qùè ce fermier h(B devra pas la ferme pour la récolte qu'il aura faite depuis sa demanaè en saisissèmeiit de legs, ni celles des années suivantes; car ces récolter lui appartiennent : il ne les a pas faiteà tôttim^ férhiier, inai^ éomdiè ùsufftfitièi (<).

811. Est-il fondé à prétendre en outre contre l'héritier du locateur la restitution des impenses au'il a faites pour Caire venir les fruits?

La loi 34, $1, it.ae Usufr., décide qu'il y est foiide : Si càloiio tuà usùmfructurfi funai îegdveris, usumfruclumvindicabtt, éicûinhœrêde luo àgéiex eonductOj ut neque mercedes prœstet^ et impensat quas in culturdifii fècèrai, reeipiat. ,

Là iâisoii m (plé, ^aysint pas eu la téMté èft Vefttt dti bail l ferdie icpiî tin a été fait, il n'était pas tenu déS impenses qu'il a faites pour parvenir à cette récolte; en les faisait, localoris negotia gerebat^ exitlimam gerert tuwmiti W ëh d^tt t^àf dûftsêqtréfit àVôir là rêpéiltiOù. On op^ô^ei^^ im les iofoëffses ((tit se font |)Our taire venir les firoîtà, sont nne charge des frolts : cftie fleVant les i*ëcueillir, comme légataire de rasufruît de l'héritage, it est tenudeé impenses qu'if a faiteà pdtir les f^îrë venir.

Là réponse est que Tusufruitier li'ëst tenu âé ces inîpensé^ ({uè depuis m^ sbn usufruit a commencé, eîc quô àiéï legati uèuàfructus cèàsii, et noii dé 6eUes faites auparavant,' ca^ oh lui à légué rusufruiiét fa jouissahcé de Théritàtè efi fétâit que sfm trottvé i^hérftage, dûin dUi Ug'dîi teèiit (^.

ét%. torsque 1^ locateur a donné k bail un héritage en une <|ualité qui ne lui donnait qu'un droit résoluble de jouir, le bail se résout ayant l'expiratioii d«i temps, par la résotulion dé son droit, survenue sans son fait. ^ Par exemple, si un usufruitier, ou un Jl>4néficier, en sa qualité d'îfsikfruitier on de bénéficier;^ SI un propriétaire grevé de sabstitutio» > en sa quaïlé de grevé de substitution, ont fait un bail d'une maispn ou d'une métairie^ et que cet usufruitier ou bénéficier vienne ^ mourir p^4aBl l6 cours du baîl^ ou que la substitution vienne à s'piivrir., le bai) s^ra véwoim de plein droit par la râolution du droit du locateur (<) ; Li 9» $ 1, ff. Loeat*

0)F.art.l74t,C*cW.

Art. 1741 s «Le contrat d.

« se résout par la perte de la chose « louée , et par le défaut respectif dti « bailleur et du preneur, de remplir « leurs engagmnenta* »

(*) Les [jrix des baux à ferme étant aujourd'hui traités en tout comme fruits civils, il en résulte que, dans cHte èâpècci le légataire d'usufruit |.6i-devaiU

fermier, devra ^ la siKcessloot tout le prorata da prix du bail îustîu'k rou^erf tore de son droit; et il en sera ainsi lors même quil avnitt fllk la réeoke im qualité d'usufruitier.

\*\ Il a'aorait jMJotfi'hui OUeillé répétitîo» à ce sujet.

(*) F., art. 595, C. civ., ci-dessus, p. 10>i)oie 2. Resolutojure danlisjus aecipienUê risolvUur^

V* PARTIE. SÊCT. l". ©ES fttSOLfJTIOKS DU BAIL. ilt

Lé locataire alydnt eontiu la qualité du kicaleor, s'a oootraeté avec lui qaTen d«Ue qualité; it aarait qa« rusufriiitier n'afait le droit de joiiir de Thé-

a ermer que pendant ce térapa^ . .

il V a wùe nâMo de ploa à l'égard du iHul fail par un usairuitier en sa q(ùa- Kté a'csHfroitier^qmesl que c'est son droit d'usmruitier qu'il est censé louer, ptaldl <pie rhérilage , qui ne lui appartient pas. C'eat pourquoi son droit qui était le sujet du bail ne subsistant plus, le bail ne peut plus subsister (^} : Jfon fnagïi quàm imulâ eanutà tenetur loeolor ; eàd, L. 9« $ 1*

#1 S. Maii i\ la fésointîon du droit du locateur armait par soii iaiit ; comme il tfé peut pas par son fait rompre ses encaf^cmenta^ il ne serait pas libéré. C'est pourtiuoi , quoique la mort du bénétieiet' opère la résolution des baux qu'il a faits , la résignation du bénéfice ne l'opère pas $ car le bénéficier n'a pas pu paf son fait, en résignait son bénéfice, rompre ses engdgeme&t3* Le résigtiaiit demeure donc toujoUfs obligé envers le locataire à le faire jouir du baifl pouf le temps ^u'il en reste à etpirer. . ,

Stlf là question , si le résignataire est tens de tenir le bail» Voyez êuprà.

Pareillement lorsqu'un usufruitier a fait un bail en qbalHé d'usufruitier, si c5é fi'cst pas par \9 Inort, Mlè |^ar sont fait que l'usufruit a été éteint, pulà, par hf rèttifse qu'il en a faite ad propriétaire, il demeure obligé h taire jouir le locataire ou fermier pendant tout le temps du bail.

Le propriétaire à qui l'usufruit a été remis , doit l'entretenir, si fa remise lui a été faite à titre gratuit; parce qu'il doit reconnaissance à Fàiicien usuiHittier, qui a intérêt ^u'ii soit entretenu.

Si la remise a été faite à titré onéreux, il n'y est pas obligé.

^é. Le propriétaffé Si qtli t'àSufirult est retourné, ei le succesfeur au bénéfice, quand même ils auraient les droits cédés des héritiers de l'usufruitier on du bebéflciei', ne peUveflt ObKger le locataire on fermier à entretenir le bail pour les années restant du temps porté pat le bail, de même qiié le locataire ne peut les y obliger. C'est ce qui a été jugé par un arrêt du 19 juillet 1669, rapporté par Soefvé, 11, 4, 38. C'est une suite de notre principe, que le bail fait en leur qualité d'usufruitier ou de bénéficier, est censé n'être rait que pour le temps que devait durer leur droit; et n'étant fait que pour ce temps, il ne leur reste plus, après l'expiration de ce temps, aucun droit quils aient pu céder.

81 ft. Quoique le bail sôit résolu par lai mort de l'usufruitier ou du bénéficier, Aéanmoîns lé fermier ou locataire doit jouir pendant l'année qui était commencée lors de cette mort, à la charge d'en payer la ferme ou le, loyer sur le pied du bail ; et, par la même raison , il peut être contraint par le successeur de continuer l'exploitation pendant l'attnée commencée (*)•

Si depuis l'expiration de l'année commencée, le locataire ou fermier a reconmencé une nouvelle année de jouissance , sans en être empêché par le successeur au bénéfice ou à l'usufruit, cette nouvelle jouissance est censée être une tacite récdnduction , qui ne doit durer ((ué pendant le temps que durent

J^ Cette décision ëèt très éotifbrme aùxprinèîpès; mais il faUt convertir que la nouvelle législation (art.595, F. p.lO, n<»2) , offre a tous les intéressés une utilité non contestable ; l'usufruitier pourra plus facilement donner à bail $

le preneur ne sera pas exposé à être inopinément eupulse, et enfin le propriétaire n'éprouvera pasde non-valeur.

(*) On s'écartait, utilUatis causa, de la rigueur du principe pour le restant de eette année commentée*

les tacites reconductions, pour le prix et aux conditions du dernier bail qui a été résolu par la mort de l'usufruitier ou du bénéûcier. Yoy. au cinquième tome du Journal un arrêt du 5 mai ITli.

816* Lorsque l'usufruitier ou le bénéficier ont fait le bail, non en leur qualité d'usufruitier ou de bénéficier, mais comme d'un héritase à eux appartenant ; et pareillement lorsque le propriétaire , grevé de substitution ne s'est point annoncé par le bail comme grevé de substitution, le bail n'est pas résolu

.. pas obligés de l'entretenir, et qu'ils puissent < fermier, parce qu'ils ne succèdent pas aux obligations de celui qui lui a fait le bail, les héritiers de celui qui lui a fait le bail, qui succèdent à ses obligations, succèdent à celle de faire jouir le locataire ou fermier ; et ils sont en conséquence tenus de ses dommages et intérêts , s'il est expulsé ; L. 9 , $ 1 ,

Par la même raison, vice versa y le fermier ou locataire doit, nonobstant la mort du bailleur, continuer d'être obligé à l'entretien du bail ; et le successeur au bénéfice , ou le propriétaire à qui l'usufruit est retourné , ou le substitué, en se faisant céder leis droits du bail par les héritiers de l'usufruitier ou du bénéficier, s'ils veulent bien les céder, peuvent obliger le fermier ou locataire à la continuation du bail.

Ce que nous avons dit des baux faits par un usufruitier, ne doit pas s'appliquer à ceux qu'un mari a faits des héritages propres de sa femme. Toy. la raison de différence, suprà, n» 304,

§ IV. Si le bail se résout par la mort de l'une des parties.

81 V. Le bail ne se résout pas par la mort de Tune des parties ; mais, selon le nrincipe commun à tous les contrats, les droits et les obligations qui résultent du bail , passent en la personne de ses héritiers, ou de sa succession

^^cTprincipe reçoit exception, lorsque ïe locateur a fait le bail en la qualité qu'il avait d'usufruitier de la chose ; car, en ce cas, le bail se résout par la mort du locateur, comme nous l'avons vu «Mprd.

Il reçoit une seconde exception, dans le cas auquel il n'est pas fait pour un temps déterminé, mais pour aussi longtemps qu'il plaira au locateur. Un tel bail finit par la mort du locateur : Localio precativè ita facta, quoad is qui locasset vellet, morte ejus qui locavit tollitur; L. 4, ff. Locat.

Par la même raison, si le bail était fait pour tant qu'il plairait au conducteur d'en jouir, on devrait dire qu'il finirait par la mort du conducteur.

Mais en l'un et en l'autre cas, je pense que le conducteur ou ses héritiers doivent achever l'année commencée.

SECT. II. — Des résolutions des baux a ferme ou a loyer qui ne se font

PAS DE plein droit.

Il V a des résolutions de baux à ferme ou h loyer qui ne se font pas de plein droit mais qui peuvent être demandées, soit parle locateur, soitpar le locataire.

Nous rapporterons, dans un premier article, les clauses pour lesquelles celte résolution peut être demandée, soit par le locateur, soitpar le locataire.

Nous traiterons, dans un second, du droit qu'a le propriétaire d'une maison, de demander la résolution du bail qu'il en a fait, pour l'avenir, lorsqu'il veut l'occuper.

rn F art 1742, C. civ. | « n'est point résolu par la mort du bail-

Art. 1742 : « Le contrat de louage 1 « leur, ni par celle du preneur. »

V* PARTIE. SECT. l". DES KÉSOtUTlONS DU BAIL. 11^

ABT. I«^ — Des eaiiMft pour leiqnellM la résolntion d'an bail à ferme ov à loyar peat être demandée.

S I. Des causes pour lesquelles elle peut être demandée par le locateur,

819. La première cause pour laquelle le locateur peut demander la réso*. lutiOD dn bail, et expulser le locataire, est lorsque le locataire d'une maison n'a pas dans la maison une quantité suflisante de meubles pour répondre des loyers. Sur la quantité de meubles qu'il doit avoir, il faut suivre les usages des diiTérents lieux. Notre coutume d'Orléans, art. 418, exige qu'il en ait de quoi répondre de deux termes à échoir (*).

Ce serait aussi une cause d'expulser le fermier d'une métairie, s'il n'avait pas les meubles et bestiaux nécessaires pour la faire valoir ; mais il n'est pas obligé d'avoir des meubles de quoi répondre de deux termes à échoir, le seigneur de métairie ayant sa sûreté dans les fruits (*).

310. La loi 3, God. Loc, connue sous le nom de Loi JE de, rapporte trois autres causes pour lesquelles le locateur peut résoudre le bail, et faire déloger le locataire malgré lui, avant l'expiration du temps : Sipropriis utibus deminus necessariam esse probaverity aul corrigere domum maluerilj aul si conduclrix malè in re versetur.

La première de ces trois causes méritant une explication étendue, nous en traiterons séparément dans l'article suivant.

Les deux dernières causes n'ont pas besoin d'une grande explication.

390. Lorsque la maison qui a été louée menace ruine, le propriétaire, qui a intérêt d'en prévenir la ruine pour conserver les matériaux, peut, pour la rebâtir, douner congé au locataire avant l'expiration du temps, quand même il serait assez imprudent pour y vouloir demeurer.

SI le locataire disconvenait de la nécessité de rebâtir la maison, le locateur devrait la constater par une visite. Voy» ce que nous en avons dit dans les sections précédentes.

Aulreste, il ne peut être contraint de déloger, que lorsqu'il faut abattre toute la maison. S'il y en a quelque partie à laquelle on ne touche point, dans laquelle le locataire veuille rester, on ne peut l'en empêcher.

391. Le locataire peut-il s'opposer à la résolution du bail, en otTrant de sortir de la maison, à la charge d'y rentrer lorsqu'elle aura été reconstruite ?

Bruneman, ad eamd. L. God. Local, y estime que ces offres du locataire doivent être admises. Je pense que cette décision ne doit avoir lieu que lorsque le propriétaire entend rebâtir sa maison telle qu'elle était. Mais si, étant obligé de la reconstruire, il veut bâtir une maison plus vaste ou plus belle, dont le loyer par conséquent devra être plus cher, je pense que la résolution du bail pour l'avenir doit être alors prononcée, sans qu'on doive en ce cas accorder au locataire la faculté de rentrer en la maison après qu'elle aura été reconstruite.

393. G'est pareillement une raison de donner congé au locataire avant Texpiration du bail, lorsqu'il ne jouit pas de la maison comme il doit en jouir; s'il la dégrade et la détériore ; s'il en fait un bordel ; si d'une maison bourgeoise il en fait un cabaret, un brelan, une forge, etc.; bien loin que le locateur lui doive en ce cas des dommages et intérêts, c'est le locataire qui lui en doit*

393. L'une ou l'autre de ces deux causes donne lieu à l'expulsion du locataire, quand même il y aurait une clause par le bail, « que le locateur ne pour-

(») V. art. 1752, C. civ., ci-dessus, I (*) V. art. 1766, G. civ., ci-dessus, p. Ib, note 1 . I p. 75, note 2.

il 14 TRAITÉ DU CONTRAT D£ LOUAGE,

rait l'expulser pour quelque cause que ce soit.» 11 est évident que cette clause ne peut avoir aucune application à la première de ces deux causes, qui est le esm auquel H est RéeesMif e de rebittir la iiMilsoa qui iDenace rvifie ; car e«ttd nécessité de la reb&tir ffouf en prévenir la rutacr knibinente, rend le délogeaient du locataire nécessaire, et la continuation de sa jouissance impossible : or, to loeMiiir m peiil^ p»r Quelque eauae que ù$ m%i a'^bli^ar i Timpos^lble : Imposêibilium nulla obligatio est s L. 185, ff. de Reg. Jur. 11 ne peut donc €É eé èàë être obdgé pa# cciM élMM k eonUotier é9 faire looir le looatâlre.

Cette elause ne ^«f pa^plos i^afipliquer à TiKiire etanse d^expultiôn^ qm eei lé cas auquel le locataire msese ée Ni inaisod qui lui a été levée \ «r if est uii« règle en fait de contrats sytiaHagmatiques, h que loraqtf une deaparticaconlretiéirt k se» oMigatiofes, el^ frW pas recevàble k éenander que l'autre partie satisfasse aux siennes.» Le locataire qui ne remplit pas aet oMtgationt en d'u^ Sânt pas, eomme il lé doit, ôê la maison qui lui a été touée^ ne deii pasy en tenu de quelque elause que ee aoUi deinander qse le i«cale«r lui coBtieee la jouissance dont il nàéstMe.

St4. Le locataire qui est etptilâé ert l'tin ou en i^atttre de ce^ deift cà^ M peut prétendre aueun dédeiamagenieat, quand même il y aurait Une danse expre««e uortée par le bail, « que le locataire, au cas qu'il fût contraint de délo« ger, ferait dédommagé de la somme éé umê « i cette clause de dédommagemeni ne pouvant avoir d'Mplication qu'an eaa anqtM4 ee serait par le fak du loe»« teur, ou par quelque fait dont le locateur serait garant^ que le loMiire eaivii driigé de déloger ; et non pas éàM le eaa aiiqnet en aèrab une néeewlié dent le locateur ne peut être garant, ni encore meina dan* enM anqnil le laeaiaim aurait, par son propre iiif , été énniraini dé déloger*

Néanmoins s'il était dil expreaaéinetttwqne te locataire tarait dMdqmnaiédc la semmn as tantf danale cas ak il serait néeesaaire de reWMir la maiseii »van4 fetpIratioB du bnil> » la danae^ n'ayant rien d'illiolte^ devrwt être ei^ontée*

I IL De quêlquiê cêu$€i pour lesquelles te toeatâiré péUi dumnièf ta tésôtutiondubaiL

SUS. Le locataire peut demander la résolution du bail^ loi^Mpie la i

détient inhabitable bute àe répnfatlena^ et que la iocnleur a été nia en demeure de les fai^e feiré*

C'est aussi une eanan pon^ laquelle un locataire elt londé li deaBandef la réf ifelntiott du bail^ lor^v'en Voisin^ eii élevant sa loaiaoB, hn a M le jour dont il avait besoin i 8i PiêkiûMifi€ûnte^ obscuteniur lumina ponioeutij qujn liééùi fnquiliitu>relinquêrecm^àu€$ionem nuUa dubUationh L.^, ( 2, tr« LoeaL

Quoique Télévatien dé la maison l'ait privé d'une partie du jour qi^'il ay#ii au' paravantf s'il lui en reste eneere anfôsaroment» il ne aéra pas ^nde k d^m^ é9f la résolution du bail t cda doit s^estimer mrbiêri^ boni viri.

On doit avoir égard à la profession qu'exèroe le lectitaire : s'il exerce un métier pour l'exercice duquel il faille beaucoup de Jenry un doit plue Ja^ffiB#9t lui accorder la résolation du bail. I

$ ni. ih ^M emqn0i ta résolution du bail peut être iemalMepaf tuiie eii

par l'autre des parties» \

•Ml. (?é$t le cSê dé là clause qu'on insère fort sontent ddftft lei baux, par laquelle 11 est permis li chacune des parties de féêOiêdN h Ml au iKM i'nn mfttéin îmfé, #n êvéf fitfâunl Vautrëi

P^r exemple, dans un bail fait pour neuf ans, on stipule sbuvènt qu'il flfern permis à chacune des parties de résoudre le bail au bout de trois ans, ou do six ans, en avertissant raulre six mois auparavant.

Larsque la clause porte un temps ceriain dans lequel l'avertissement doit se rairci it faut à cet égard suivre la clause à la lettre. C^est pourquoi dans l'es*

V* PARTIE. 8ECÏ. l". DES RÉSOLUTIONS DU BAIL. 115

pèce |^N^mé«9 celui qui veut résoudre le bail au bout de trois ans, doit avertir l'autre partie Mm% Noël, ou du moins le jour de Noël de la troisième année qui a eommeiieé à la Saiat-Jeaii. Il ne serait plus k temps après Roél, parce qu'il ne reste |»lus un temps entier de six mois avant Texpiration de trois ans.

Lorsque la clause tt'a pas exprimé le temps dans lequel cet avertissement doit se faire» U éoii ^ faire dans un temps sufGsant f^our que l'autre partie poisse trouver à louer sa maison^ si c'ea le locataire qui veut résoudre le bail ; ou si c'est k l»cateiir» dans un temps suffisant pour que l'autre partie puisse trouver à se pourvoir d'une autre maison, lequel temps doit être Laissé à Tarbilrage du juge.

3%7, Cd afertistscmcm ^i se fiére verbaleme&t> lorsqu'on est assuré de la partie à qui il est fait, et qu'elle n'en disconviendra pas , sinon il faut faire une sigaificatioû par «a baisser ; car, si l'avertisseifteDl n'ayant été fait que verbalcanent, la partie à qui il a été fait avait la mauvaise foi u'e» discon- Vénaîr, celle qui l'aurait fait ne serait pas reçue h le prouver par témeiBs, si le loyer desanoéesqui restent \k expirer roomait à plus delOO bv. ; la preuve par fânoîos de toutes choses» dont on a pu se procurer une preuve par écrit, lorsque Follet excède 100 livres^ était reftisée par rordounance (^).

ITM. Celui qui a averti ne peut plus, après l'avertissement^ diaug^ de volonté, malgré l'autre partie. S'étant dégagé par œl avertlssemeat eovers elle pour le resiaol du teinps du bail, H es4 juste qu'il la dégage aussi envers lui.

Oêolqui éeCie dauM soH ordiualrenieDt réciproque dans les baux, néanmoins sri elle était aeeordée pur le bail à l'aoe oes ^rties, elle Ae serait jm« accordée, b l'autre» et^M n'y aurait que celle pour qui elle aurait été sUpulée, qpH poonraH eu fisev^

AKV. H. «^ D« 4vuit quPu lé prtmmktm luuatMir te téêwmârm le baU «um «Ml te su Uialiea^ lttmi«'tt vum ra

Nous verroDSt sur ce droit des propriétaires établi par la fameuse loi JEde, ci-dessus rapportée, V en quel cas il a lieu ; — 2° quel locateur a ce droit; — 2b^ sous quels tempéraments^ -«* 4^ si un propriétaire peut y renoncer;^ S<^ pour quels béritageall a lieu.

S I. En quels cas y o^t-il lieu au droit qu'accorde ta toi au propriétaire de résoudre le bail qwil a fait de sa maisan, pour ta venir occuper lui^mêmeé

989* Selon les termes de cette loi : S» necessarium esse probaverity le pro« priétsûre se devrait pas être indistinctement admis à déloger son locataire» mais seulement lorsqu'il paraîtrait que cette maison lui est nécessaire (*)•

C'est pourquoi si un propriétaire qui a loué sa maison se trouvait lo^é dans une autre, soit à lui appartenant, soit qu'il tînt à loyer, et dont le bail ne fût

{>as expiré ^ à s'en tenir aux termes de la loi, il ne devrait pas être admis à déoger son locataire, à moins qu'il ne fût survenu un changement dans son état qui lui rendit nécessaire la maison qu'il a louée ; celle qu'il occupe se trouvant, au moyen de son changement d'état, trop petite pour lui, on trop éloignée du quartier où est le siège de ses aifaites.

Il paraft néanmoins que l'usage a prévalu d'admettre iodîstiûctemefit le selcnetrr dliôtel à donner congé 11 son locataire avant ^expiration du bail toutes les loîs qti'îl teut Toccuper en personne.

« soudre la location, encore qu'il dé- H clare vouloir occuper par loi*ffléme <c la maison louée , s'il n'y a eu cottr « veotion contraire* »

0) Aujourd'hui 150 francs.

(») F. art. 17W, C. civ., qui i^lte cette décision.

Art, 1761 ; « U bailleur ne peut ré-

mais, en ce cas, le locataire doit avoir le choix de rester dans la partie que le propriétaire lui laisse, pour une portion du loyer proportionnée à celte partie^ ou de faire résoudre le bail pour le total de la maison. Il faut que la partie de la maison que le propriétaire veut venir occuper, soit une partie considérable de la maison ; le congé paraîtrait frauduleux s'il ne voulait en occuper qu'une très petite partie (^}.

S IL Quel locateur a le droit accordé par la loi i£de?

930. Il n'y a que le propriétaire qui puisse user de ce droit.

Quoiqu'un principal locataire use vis-li-vis des sous-locataires qui tiennent de lui, de tous les autres droits d'un propriétaire bailleur, néanmoins il ne peut user de celui-ci, qui n'est accordé qu'au propriétaire, nisi domino.

Celui qui n'est propriétaire qu'en partie , ne peut l'exercer ; arrêts du 27 août 1616, et du 22 août 1628, rapportés par Brodeau, sur la lettre L,art. 4, n° 4. Mais il le peut lorsqu'il a pour cet effet le consentement de ses copropriétaires ; arrêt du 17 mai 1629, ibid.

Lorsque le propriétaire n'a que la nue propriété de la maison, je pense qu'il ne peut exercer ce droit qu'avec le consentement de l'usufruitier, à qui le droit de jouir de la maison appartient tant que l'usufruit dure.

331. C'est une question, si un usufruitier peut user de ce droit?

Pour la négative, on allègue que la loi dit, si dominus; que ce droit que la loi ac* corde aux propriétaires est jus singulare^ qui n'est pas susceptible d'extension.

Pour l'affirmative, on dit que, quoique l'usufruitier ne sou pas propremeoi dominus, il a, quant au droit de jouir, tout le droit du propriétaire ; il est à cet égard loco domini. On trouve , sur celte question, dans Brillon , un arrêt qui Ta jugée contre l'usufruitier j c'était, dans l'espèce de l'arrêt, un acquéreur par bail à vie.

33^. Le titulaire d'un bénéfice peut user de ce droit pour une maison dépendant de son bénéfice ; car, quoiqu'il ne soit pas proprement propriétaire^ néanmoins il le représente parfaitement.

Je penserais aussi qu'un chanoine peut l'exercer pour sa maison canoniale, quoiqu'il ne la tienne qu'à loyer du chapitre pour sa vie canoniale; l'esprit de l'Eglise étant que les chanoines occupent leurs maisons, et qu'ils soient dans leur cloître, retirés du commerce des gens du monde, pour vaquer à la prière et à l'élude.

333. Le mari peut aussi exercer le droit de la loi ^de pour une maison du propre de sa femme : il a même été jugé, par arrêt du 8 janvier 1636 , rapporté par Brodeau sur Louet, à la lettre L, art. 4, n»4, qu'aune mère, tutrice légitime d'une fille demeurant avec elle, pouvait exercer ce droit.

334. De ce que le privilège de la loi JSde n'est accordé qu'au propriétaire, il n'en faut pas conclure que le locataire soit fondé à demander à celui qui veut user de ce privilège, qu'il justifie de son droit de propriété; il suffît qu'il soit possesseur de la maison , comme s'en -portant pour le propriétaire , pour qu'il soit présumé l'être, jusqu'à ce qu'il soit évincé par le véritable propriétaire.

(») L'art. 1761, ci-dessus cité (note précédente ) , a fait disparaître toutes ces questions.