V* PARTIE. SECT. ^^ DES RESOLUTIONS DU BAIL

S III. Des tempéraments sous lesquels le propriétaire peut user de la loi

JEde.

835. Premier tempérament.^Le propriétaire qui veut venir occuper luimême la maison qu'il a louée, ne peut donner congé à son locataire que pour le prochain terme (M.

Nous avions autrefois I Orléans dem termes de délogements pour les maisons, la saint Jean et Noël : il n*y a plus que le terme de saint Jean qui soit usité. C'est pourquoi à Orléans le propriétaire ne peut donner congé k son locataire que pour le terme de saint Jean.

390. Second tempérament. — Le propriétaire qui veut venir occuper la maison avant l'expiration du temps du bail , doit ordinairement en avertir le locataire dans un temps suffisant avant le prochain terme, pour que le locataire puissq trouver à se pourvoir d'une autre maison.

On doit, à cet égard, suivre les usages des difîérents lieux.

A Orléans, plusieurs prétendent que le propriétaire doit avertir le locataire trois mois avant le terme , faute de quoi le congé qu'il donne au locataire ne doit être déclaré valable que pour l'année suivante. La jurisprudence n'en est pas bien constante ; il serait fort équitable de l'admettre, lorsque le propriétaire qui a tardé à avertir le locataire, a pu l'avertir plus tôt.

Mais lorsque c'est par un accident imprévu et nouvellement survenu qu'il se trouve avoir besoin de la maison qu'il a louée , il est recevable à signifier le congé à son locataire, quoique peu de jours avant la saint Jean.

Il faut aussi avoir égard à la qualité du locataire. S'il est d'un état à ne pas trouver facilement une maison convenable à son état, le propriétaire ne peut le déloger qu'il ne lui ait laissé un temps assez considérable pour qu'il puisse se pourvoir ailleurs. Si c'est un bourgeois à qui il soit indifférent où il demeure , il n'a pas besoin d'un aussi long temps.

339. Troisième tempérament. — C'était autrefois l'usage du Chàlelet de Paris, que le propriétaire de la maison qui délogeait son locataire en vertu de la loi JSde, avant l'expiration du temps du bail , fût tenu de lui faire , pour dédommagement, la remise d'une demi-année de loyer.

C'est ce qui parait par un arrêt de 1648, confirmatif d'une sentence du Châtelet de Paris, lequel est rapporté par Soefve, cent. 11, ch. 71.

Il paratt qu'on s'est départi a Paris de cet usage, et que l'usage y est aujourd'hui de ne plus adjuger au locataire en ce cas aucun dédommagement.

A Orléans, l'usage d'accorder le dédommagement d'une demi-année est constamment suivi, lorsqu'on fait déloger le locataire, qui était déjà entré en jouissance. Mais comme c'est principalement pour les frais du délogement que ce dédommagement est accordé; si le propriétaire signifie le résiliement du bail au locataire avant qu'il soit entré en jouissance, on ne lui adjuge ordinairement aucun dédommagement.

339. Lorsque l'éiât du locataire demande un dédommagement plus fort que celui d'une demi-année de loyer; comme si c'est un aubergiste oui a été obligé de faire des provisions qui lui demeurent inutiles lorsqu'on lui fait quitter son auberge; si c'est un teinturier qui est obligé de placer âi grands frais des chaudières; dans ces cas et autres semblables, on renvoie par-devant des experts pour fixer le dédommagement.

Quelquefois les parties règlent elles-mêmes par le bail le dédommagement

(M F. an. 1762, C. civ., qui consacre le mêmeprincipe.

Art. i762f« S'il a été convenu dans « le contrat de louage , que le bailleur

« pourrait venir occuper la maison , il n est tenu de signifier d'avance un con- « gé aux époques déterminées par i'u- (c sage des lieux. »

118 TRAITÉ nV CONTRAT DE LOUAGE.

qui sera dû aa locataire , ai le propriétaire le fait déloger pour venir oceii^ sa maison ; elles peuvent le régler à telle somme que bon leur semble.

i !¥• Si lepropriéiairepeut renoncer é la loi itSde»

339. Le propriétaire peut renoncer entièrement par le bail au droit que la lot lui donne d'occuper sa maison, si £lle lui était nécessaire pendant le cours du bail ; et cette convention est valable ; car on pem , par des conventions , déroger aux lois, lorsqu'elles n'ont pour objet qu'une ^tililé particulière. Çe^l sur ce principe qu'UIpien dit : Pacisci eonlra edictum JEd%Uum omni modo licet;L.^i,ff.dePact.

Il n'y a que le propriétaire ou son fondé de procuration spéciale qui puisse faire cette renonciaiion. Celui à qui fauraîs donné procuration de louer ma maison pour tel prix et à telles conditions qu'il jjugerail k propos, n'a pas pouvoir de consentir pour mol cette renonciation. La procuration ne doit s'étendre que des conditions qui sont ordinaires dans les baux.

3éO. La clause par laquelle le locateur promet « de ne point contrevenir aux obligations du bail, et y affecte spécialement la maison,» n'emporte pas d» renonciation au droit accordé par la loi ^de aux propriétaires de maisons $ car un propriétaire, en usant de ce droit, ne contrevient point aux obli^tionsdu bail, qui est toujours censé renfermer tacitement la faculté de pouvoir occuper lui-même sa maison, lorsqu'elle lui sera nécessaircî arrât du 9 avril* cité far Brodeau sur Louet, lettre L, cb. 4-, n^ 10.

Par la même raison^ l'acquéreur f^ui adbète du loeateur la maison h la diayjge de l'entretien du bail, n'est pas censé renoncer au droit de la loj Sde, à moins que le bail de l'entretien duquel il est cbar|(é^ p$ contint la clause da ranimciation à cette loi,

341. Il nous reste h observer que ç^ droit n'a IJeH qna pour d4is S)|ii«on$ destinées principalement pnur h^Uar^ soit qu'elles soient i»ituée< dans les villes , soit même qu'elles soient situées h la^ campagne^ Hais il n'a pas lieu à regard &es métairies; car les métairies ne ^nt pas comprises sous k non) d'œdee dont la loi parle , et ce droit établi pour les malsons , étant un dml exorbitant, et contraire au droit comman, ne doit pas être étendu. C'est pourquoi un propriétaire qui a donné h ferme sa métairie» fût-il luî-mémt labou» reur de profession, ne peut pas donner congé k son fermier avant l'expiration du bail, sous prétexte qu'il en a besoin, et qu'il veut l'exploiter lui-mémaf

Quoiqu'il y ait quelque petit morceau de terre labourable qui dépewk4*i9Pe maison, si ce morceau de terre est un objet peu considérable en comparaison de la maison , cela ne fera pas passer la maison pour une métairîa , et n'/em^ péchera pas que la maison ne doive être considérée comme une maison d^néo a habiter , sur laquelle le propriétaire loca^ur peut exercer k privil^ 4# ia loi JSde.

VI* PARTIE. êUCf. i^. BB LA TACITE RECONDUCTION. 119